Domus Kinnisvara ajaveeb

Euro saabumiseni on jäänud vaid 65 päeva. Tarbijatel on ülim aeg hakata ennast vaimselt ette valmistama ja mõtlemist kujundama lähtuvalt uutest hindadest. Domus Kinnisvara loodab, et tarbijad võtavad euro saabumise vastu rahulikult ja ei tee rahaühiku vahetusest suurt numbrit. Maa-ameti septembrikuu tehingustatistikale tuginedes toome ära mõned arvandmed, et kinnisvara ostuhuvilistel tekiks juba praegu ülevaade sellest, milliseks võivad kujuneda kinnisvara hinnad alates 01.01.2011.

Tallinna keskmine korteri ruutmeetri hind on 923 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (46 m2) maksab Tallinnas 45 513 eurot.
Keskmine maja maksab Tallinnas 191 593 eurot.

Tartu keskmine korteri ruutmeetri hind on 810 eurot.
Keskmine 3-toaline korter (63 m2) maksab Tartus 51 622 eurot.

Pärnu keskmine korteri ruutmeetri hind on 705 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (48 m2) maksab Pärnus 32 156 eurot.

Narva keskmine korteri ruutmeetri hind on 302 eurot.
Keskmine 1-toaline korter (35 m2) maksab Narvas 9246 eurot.

Tuletame ka meelde, et 2010 suvi andmetel oli keskmine brutokuupalk Eestis 888 eurot.

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Maa-ameti esialgsetel andmetel oli Tallinna kinnisvaraturul korterite ostu-müügi tehingute arv sarnane aprilli kuu tehingute mahule. Kui aprillis tehti 451 tehingut, siis mai kuus 464. Seega on I poolaasta tehingute hulk üsna stabiilne, sest olulisi kõikumisi pole. Muutunud on see-eest keskmine hind, mis mai kuus oli ca 15 000 kr/m², andes kuiseks kasvuks 4,7%. Aasta algusega võrreldes on mai kuu hinnad ca 11% kõrgemad.

Hinnakasvu taga on peamiselt kõrgemate hindadega tehingud. Maa-ameti statistika alusel oli aprilli kuus korteriomandi keskmine tehinguhind ca 780 000 krooni, siis mai kuus oli see 11% kõrgem – 870 000 krooni. Stabiilne tehingute arv, kuid kasvavad hinnad viitavad sellele, et ostetakse kõrgema hinnaga varasid rohkem kui varem.

Ka Tartu linna korteriomandi ostu-müügi tehingute arv on stabiilne – kui aprillis oli 79 tehingut, siis mai kuus 80 tehingut. Keskmine hind kasvas sarnaselt Tallinna hindadega 5%.

Pärnu linna korteriturul tehti taas rekord. Kui aprillis oli tehinguid 51, siis mai kuu arvele jäi lausa 57 tehingut. Hinnakasv oli 3,5%.

Rae valla aktiivsemad uute korterite müügi- ja pakkumispiirkonnad on Peetri küla ja Jüri alevik. 2010.a. I kvartali statistika põhjal on käesoleval hetkel Rae vallas pakkumisel kokku 96 uut korterit, mille keskmine müügihind on 17 780 kr/m², neist Peetri külas on pakkumisel 54 korterit keskmise hinnaga 18 320 kr/m². Jüri alevikus jääb pakutavate uute korterite hinnaklass 5-10% madalamaks.

Suure osa pakkumiste hulgast moodustavad järelturu objektid, arendusobjektidest on Vägeva tee 17, 17a ja 17b majades müügis 6 korterit hinnavahemikus 15 200 – 18 400 kr/m², Vahtra tee 1, 2, 3 ja 5 majades 13 korterit hinnavahemikus 13 900 – 14 800 kr/m². Rae vallas müügis olevate korterite keskmine m² hind on vähesel määral langenud võrreldes 2010.a. I kvartali jaanuari ja märtsi kuud, kuigi pakkumiste arv on vähesel määral suurenenud 89-lt jaanuaris 96-le märtsis.

Peetri külas toimus jaanuari ja märtsi kuus 4, veebruaris 11 tehingut, Jüri alevikus on selle aasta märtsis tehtud uute korteritega vaid 3 tehingut. Jüri vähene tehingute arv võib olla põhjustatud asjaolust, et sealne uute korterite hind ei ole langenud nii suurel määral nagu mujal. Potentsiaalne ostjaskond Jüri korterile on peamiselt seotud Jüri või selle lähedase piirkonnaga, kas töö või kodu näol.   

Keila linna uute korterite turg on väike. Avalikus pakkumises on vaid Põhja 8a/2 ja 8a/3 majades asuvad korterid, milledest 4 tk müüakse valmis siseviimistlusega ja ülejäänud musta karbi kujul. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 800 – 13 200 kr/m². Kvartalistatistika põhjal on nende korterite hinnad jaanuari ja märtsi võrdlusel tõusnud ca 5% (10 200-lt 10 700-le kr/m²), mis on tõenäoliselt põhjustatud just väheste uute pakkumiste tõttu. Ostu-müügi tehinguteni jõuti I kvartalis ainult kolme Põhja 8a korteriga. 

Maardus on toimunud I kvartalis 3 uue korteri ostu-müügitehingut, hind 9 200 – 9 800  kr/m². Pakkumiste arv on suurenenud 27-lt 37-le ja tõusnud on ka m² hind 9 100 – 10 600-le kr/m². Suur osa pakkumistest asuvad Langu 2a korterelamus.   

Sauel on müügis 8 järelturu korterit, mille m² hind on vahemikus – 16 400 – 23 000 kr/m². Laagri alevikus on müügil 4 uut korterelamut – Vae tn. 15 ja 17 ning Iltre tn. 6 ja 8, kokku 16 vaba korterit, mille hind on 16 900 – 17 700 kr/m². I kvartalis on nendes majades müüdud 3 korterit, keskmise hinnaga 13 800 kr/m². Laagri alevikus on kvartali algusega võrreldes suurenenud uute pakutavate korterite hulk 26-lt 36-le, kuid m² hind on jäänud suhteliselt stabiilseks 15 700- 15 900.

Tabasalus on müügis 7 järelturu korterit, keskmine hind 21 000 kr/m², Harku vallas kokku on müügis 27 objekti, keskmine hind 18 500 kr/m². Kuude lõikes ei ole hind väga kõikunud, küll aga pakutavate objektide hulk on vähenenud 34-lt 27-le. Viimase kolme kuu jooksul on Harku vallas tehtud 9 korteriomandi ostu-müügitehingut, millest odavaim neist Muraste teel hinnaga 7 980 kr/m² ja kalleim Tabasalu alevikus Sarapuu põik 16 159 kr/m². 

Viimsi valla pakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena – 124 objekti jaanuaris ja 127 märtsis, keskmine pakkumishind jaanuaris 19 322 kr/m² ja märtsis 19 863 kr/m². Valdavas enamuses on tegemist järelturu objektidega, kuid leidub ka üksikuid veel müümata arendusobjektide kortereid. Viimsi vallas on toimunud 2010.a. I kvartalis keskmiselt 7 tehingut kuus hinnaga 14 800 kr/m².

Lähtudes I kvartalis toimunud tehingustatistikast, on aktiivsemad müügipiirkonnad Rae ja Viimsi vald. Selle põhjuseks on tõenäoliselt pakutavate objektide suurem hulk. Keilas saab täheldada küll 5%-list hinnakasvu, aga see on põhjustatud vähese pakkumise tõttu. Laagri pakkumiste arvu suurenemine I kvartalis on tingitud 4 uue korterelamu turuletulekuga. Ostjad on hakanud täheldama, et turul pakutav ei ole nende jaoks enam piisav ja nõudlus uute arendusobjektide järele on tekkimas. Üsna suur osa pakutavatest korteritest on järelturu objektid, aga nende kvaliteedi ja kvantiteedi suhe on täna veel paigast ära.

Esialgsetel andmetel tehti aprilli kuus Tallinnas vähem korteriomandi ostu-müügi tehinguid, kui märtsis. Maa-ameti tehingustatistika järgi tehti aprillis 451 tehingut, mis on 2009. aasta II poolaasta keskmine tase. Seega tehingute arvu järgi suurt midagi Tallinna korteriturul muutunud ei ole.

Korteritehingute keskmine hind siiski kasvas – esialgsetel andmete oli kasv 6%. Aasta algusest alates on Tallinna korteriomandite keskmise hinna tõus olnud 6,3%.

Ka Tartus tehti aprillis vähem korterite ostu-müügi tehinguid kui märtsis. Samuti langes keskmine hind, esialgsetel andmetel 3,4%. Aasta algusest alates on siiski hinnatõus olnud märkimisväärne – lausa 12%.

Kõige suurema üllatuse on tehingute arvult pakkunud Pärnu, sest Maa-ameti andmetel tehti seal 51 korteriomandi ostu-müügi tehingut. Sama palju tehti viimane kord tehinguid 2008. aasta mai kuus (52 tk). Pärnu korteritehingute keskmine hind oli märtsi kuuga võrreldes languses 3,6%.

Umbes paari nädala pärast vaatame täpsemalt, mis laadi korteritega tehinguid aprillis tehti. Selleks ajaks on Maa-ametisse laekunud kõikide notarite tehinguandmed, mis võib veidi muuta ka käesoleva ülevaate pilti. Eriti huvitab meid uute korterite tehingute hulk ja nende hinnad.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatus esimees esines hiljuti avaldusega, et 5-8 aasta pärast oleme hindadega 2007. aastas tagasi. Tuntud arvamusliidri julge avaldus pani mõtlema ja nõuab analüüsimist.

Mõttearendus on tähelepanuväärne, sest kogu avalik meedia on valdavalt täidetud arvamusega, et hinnad nii kõrgele, kui nad seda olid 2007. aastal, enam kunagi tagasi ei lähe. See seisukoht on levinud nii anonüümsete internetikommentaatorite kui ka finantssektori juhtide väljaütlemistes. Ühelt poolt võib seda arvamust suurepäraselt mõista ja toetada. Kasvunumbrid, mida Eesti kinnisvaraturg 2005 kuni 2007 näitas ja kuhu keskmised ruutmeetri hinnad välja jõudsid, olid ju tõepoolest lausa fenomenaalsed. Ainuüksi Eesti keskmist palka arvestades tundub see tagantjärgi olevat lausa võimatu. Seega on tõepoolest skeptikutel alust väita, et hinnad ei tõuse enam kunagi buumitasemele tagasi.

Veendumus sellest on aga kuidagi üllatavalt kindlameelne ja selge, et ma otsustasin panna kerima mälupildi 2000-ndate aastate algusesse ja déjà vu oli kerge tekkima. Sel perioodil olid laiades rahvahulkades levinud vastupidised veendumused, millest üks tuntuim oli, et „Maa hind ei saa kunagi langeda“. Ka siis oli selleks oma alus olemas, sest me tulime ajaperioodist, kus maal hinda ei olnud ja seda peeti väärtusetuks. Kes siis ikka tahtis 90-ndatel põllumajandusega tegeleda! Ühel hetkel aga hakkas euro kaugelt kumama, me saime EL liikmeks ja tundsime end osana Euroopast, kartulipõldude asemele hakkasid esimesed nutikad maju ehitama ning tõesti, usk sellesse, et maa hind ei saa langeda, oli väga levinud.

Kollektiivse hüsteeria aastatel 2005-2007 ei märganud ma eriti kedagi, kes oleks julgenud esineda artikliga, et ka uute korterite võivad ka langeda. Seda inimest oleks naeruvääristatud täie raha eest, nii nagu praegu seda, kes julgeb öelda, et ühel hetkel on hinnad 2007. aastas tagasi. Peavoolus on ikka lihtsam ujuda. See on väga huvitav, kuidas 5 aastaga on jõutud totaalsest optimismist totaalsesse pessimismi. Kahtlemata võib öelda, et on jõutud hoopis reaalsusesse ja majanduse toimimisele vaadatakse ilma silmaklappideta. Ja ega seegi arvamus väga vale pole. Kui me ei usu, et Eesti majandus kasvab piisavalt või et inflatsiooni kasv ei ole samuti märkimisväärne ega piisavalt suure mõjuga, siis on ka kinnisvarahindadel raske omaette maailmas olla ja kasvu näidata.

Vana tõde on aga see, et haugi mälu pikkus on sekundites ja inimese oma on vaid veidi pikem. See kogemus, mille me kõik oleme viimastel aastatel saanud, püsib meeles veel aastaid. Üks pangajuht on öelnud, et lähiaastatel on kinnisvara arenduseks väga raske laenu saada, sest laenuametnikel on äsjased sündmused kenasti meeles. Ta ei välistanud aga seda, et 5 või 10 aasta pärast ei ole ametnike mälu enam nii värske ja vähegi osavama suuvärgiga sell võib Kõue valda elamurajooni rajamiseks taaskord päris lihtsalt laenu saada. Ja unustavad ka tavakliendid selle, et nende naaber ostis 2007. aastal 30 000 kr/m2 hinnaga korteri, mille laenumakseid ta tasus aastaid suurte raskustega. Usk tulevikku ja emotsioonid võivad 2016 olla sama kõvad tegijad kui nad olid 2006. aastal.

Tuginedes Maa-ameti tehingustatistikale, saame taas tagasi vaadata eelmise kuu korterite ostu-müügitehingutele. Esialgsetel andmetel jäi Tallinna, Tartu ja Pärnu linna novembri kuu tehingute arv madalamale kui oktoobri kuus.

Vastavalt Maa-ameti andmetele tehti Tallinnas novembris umbes 449 tehingut, mis on 20% vähem kui oktoobris (550). Siiski võib öelda, et viimaste kuude tehingute maht on stabiilne, jäädes 400 – 500 tehingu vahemikku.

Ka korteriomandite keskmised hinnad ei ole oluliselt muutunud. Kui oktoobri kuu keskmine hind oli 12 951 kr/m², siis novembris oli see 13 061 kr/m² (kasv ca 1%). Oktoobri kuu keskmine hind oli võrreldes septembri kuu keskmise hinnaga ca 5% kõrgem.

Tänase seisuga on Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind olnud kasvav ainult 2 kuud. Alates septembrist, kus tehingute keskmine hind oli selle aasta väikseim (12 259 kr/m²), on järgneva kahe kuu jooksul hinnad kasvanud ca 6%.

Vastupidiselt Tallinna korterihindade kasvule, on Tartu korterite keskmised hinnad pärast üsna stabiilset perioodi hakanud langema. Käesolevaks ajaks on hinnad langenud juba kaks kuud järjest. Seejuures oli suurim hindade langus just novembris. Vastavalt esialgsetele andmetele oli 77 ostu-müügi tehingu keskmine hind ca 10 300 kr/m². See on umbes 9% väiksem kui oktoobris ning umbes 20% väiksem kui jaanuaris.

Pärnu linna korterite tehingute maht on stabiilselt väike. Esialgsetel andmetel tehti linnas 33 ostu-müügi tehingut keskmise hinnaga 10 270 kr/m², mis on ca 5% väiksem kui oktoobris. Aasta algusest on keskmine hind langenud ca 25%.

Tallinna kinnisvarahindade muutused on tihtipeale olnud eeskujuks Tartu ja Pärnu turule. Muutused nende linnade korterite hindades toimuvad mõningase ajalise nihkega. Tartu ja Pärnu korterite hindade langust oli ka oodata, sest Tallinna korteri hinnad hakkasid langusega jõudma juba Tartu ja Pärnu hindade tasemele. Kuna tegemist on ikkagi väga erinevate turupiirkondadega, siis väiksemate linnade elamispindade hinnad pidid langema. Mõningast langust prognoosime ka edaspidiseks.

Viimastel aastatel kinnisvaraturul toimunu on nagu peatükk mikroökonoomika õpikust ja tänuväärne materjal mõne kõrgkooli ärijuhtimise I kursuse tudengile uurimistööks. Mis siis kinnisvaraturul toimus? Mikroökonoomika alustõdede järgi on toodete/teenuste hind ja nõutav kogus pöördvõrdeliselt seotud. Pakkumisseaduse kohaselt pakutakse suuremat kogust kui toote või teenuse hind tõuseb ning väiksemat kogust kui hind langeb. Kuna krediidi saamise võimalused olid turul head ja tarbijate ootused igavesti kestvaks hinnatõusuks suured, siis tõusidki hinnad stabiilselt ja pakkumine reageeris sellele üha uute objektidega. See aga tähendas, et ühel hetkel läks tasakaaluhind, mille juures nõutav kogus ja pakutav kogus on võrdsed, täiesti paigast ära. Kuna protsessid on kinnisvaraturul pikad (detailplaneeringu algatamisest kuni objekti kasutusloani on pikk tee), siis juhtuski nii, et vaatamata sellele, et nõutav kogus kadus ära, tuli pakkumist ikka veel jõudsalt juurde. Piltlikult öeldes märkasid vedurijuhid tekkinud olukorda liiga hilja, tõmbasid küll kahe käega pidurit, kuid rong liikus veel hulga aega edasi. Isand Newtoni füüsikalised seadused toimisid ikka veel.

Pakutava kinnisvara koguse tipp ulatus 2009. aasta varakevadesse, kui veel aprilli lõpus oli City24 kinnisvaraportaalis pakkumises 50 073 aktiivset objekti. Pärast seda on toimunud stabiilne vähenemine ja nii on novembri alguseks alles jäänud 38 682 aktiivset objekti. See tähendab, et 6 kuuga on pakkumiste hulk vähenenud ca 23 %  võrra ehk keskmiselt 1900 objekti kuus! Muidugi, paljud objektid korduvad, aga korduvad on nad olnud kogu aeg ja on ka täna. Seega oleme situatsioonis, kus hinnad on teatavasti langenud tubli poole võrra, pakkumiste arv on vähenemas ja turg taas tasakaaluhinda otsimas. Kui aga hind ja pakkumiste hulk vähenevad, siis majanduse alustõdede järgi hakkab see ühel hetkel nõudlust kergitama. Esimesed märgid sellest on juba olemas. Kui veel mõni kuu tagasi võis nö rohujuure tasandil korterite enampakkumistest rääkida üksikutel juhtudel, siis täna toimub neid Domus Kinnisvara praktika kohaselt juba pidevalt. Nii mõnedki spekulatiivsed väikeinvestorid on märkinud, et parim aeg korteri ostimiseks jäi suvi 2009 aega. Sügis on olnud rikas mitte ainult metsaandide, vaid ka positiivsete uudiste poolest, mis on tarbijate huvi, usku, lootust ja võimalusi kergitanud.

Pakkumiste märkimisväärse vähenemise tõttu pole midagi imestada, et üle pika aja on turult kostmas nõrku hääli, et valik on väikseks jäämas. Muidugi on Tallinnas võimalik jätkuvalt valida tuhandete korterite vahel, aga selge ostusooviga inimesed, kes käivad objekte reaalselt külastamas, mitte ei anna hinnanguid portaalide pakkumiste arvu järgu, on üles näidanud kohatist rahulolematust kesise valiku osas. Olgu rõhutatud, et see jutt puudutab eelkõige korteriturgu ja eelkõige väiksemaid, 1-2 toalisi, kortereid, mille osas on püsinud nõudlus läbi aastate kõrgem. Nendel inimestel, kes tunnevad huvi maja või krundi osas, on valikuvõimalused jätkuvalt suured ja selle olukorra muutumist pole lähiaegadel ette näha. Meeles tuleb aga pidada, et korteriturg on kinnisvaraturu indikaatoriks ja siin näidatakse kätte suund, mille järgi ülejäänud kinnisvaraturg liikuma hakkab. Defitsiidiajastule veel oodi laulda ei saa, aga ostuhuvilistel tasub teraselt pakkumistel silm peal hoida.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel tehti Tallinnas taaskord rohkem korteriomandi ostu-müügi tehinguid kui eelmisel kuul. Kasv on nüüdseks kestnud juba 3 kuud järjest, kusjuures oktoobri tehingute maht on selle aasta rekordiline 539 (esialgsetel andmetel). Enim tehinguid teostati Kesklinnas (esialgsetel andmetel 147) ja Lasnamäel (109).

Tallinna korteriomandite keskmine hind on septembri kuu keskmise hinnaga võrreldes veidi kasvanud, esialgsetel andmetel 5%, olles oktoobris ca 12 800 kr/m². Kuid täpsema hindade muutuse saab välja tuua alles pärast tehingute põhjalikku analüüsi, mida enne kõikide tehinguandmete laekumist Maa-ametisse, ei saa teha.

Siinjuures on hea näide septembri kuu tehingute põhjalikuma analüüsi tulemus. Nimelt sai järjekordse tõestuse see, et müüa saab ainult õige hinnaga objekte. Augusti keskel lasti ühe Tallinna Aiandi tänava arendusprojekti korterite hinnad ca 50% ulatuses alla. Kui enne oli hind vahemikus 28 270 – 33 000 kr/m², siis septembris teostatud 13 tehingu keskmine hind oli ca 13 600 kr/m². Tänaseks on seal ainult 2 korterit müümata-broneerimata.

Tartu korteriturul on tehingute maht suhteliselt stabiilne – esialgsetel andmetel tehti oktoobris sama palju tehinguid kui septembris ehk siis 84. Keskmine hind on ca 5%  langenud, olles oktoobris 11 300 kr/m².

Pärnu linnas tehti oktoobris esialgsetel andmetel hoopis vähe tehinguid – ainult 19, mis on kaks korda vähem kui septembris (39). Vastavalt Maa-ameti statistikale keskmine hind nende väheste tehingutega kasvas ca 4% (11 200 kr/m²).