Hinnakriisis kannatavad vähem Rae valla korterid

Kodu ostmine ei ole investeering selle majanduslikus tähenduses. See on investeering parematesse elamistingimustesse, väiksematesse küttearvetesse, tõhusamasse sisekliimasse, õnnelikesse peresuhetesse jms. Kes tahab korralikke intresse teenida oma vaevaga kogutud rahalt, selle jaoks on olemas kindlasti paremaid investeerimisobjekte kui kodu ost. Sellele vaatama on kinnisvara, kui ühe vara liigi väärtuse kasv ajas kenaks boonuseks inimeste jaoks, kes on ostnud omale kodu. Tuleb tõdeda, et pragmaatilist suhtumist on aegade jooksul kinnisvaraturule juurde tulnud ja märkmisväärne osa ostjatest mõtleb sellele, kui palju ostetav objekt võiks väärt olla tulevikus. 90-ndatel polnud mingi ime, kui keegi viimistles oma Lasnamäe avara korteri kristallide ja punase puiduga, mõtlemata sellele, et tehtud investeering ei too eales tagasi seda rahapaigutust. Kellel raha oli, see elas hetkes ja ei mõelnud tuleviku müügist saadavale rahale. Tänaseks on mõned elu õppetunnid läbitud ja rahanduslikku kirjaoskust kõvasti juurde õpitud. Eesti kinnisvaraturul on piisavalt ajalugu olemas, et saame vaadelda mõnevõrra laiemalt, kuidas on hinnad käitunud ja kui õnnestunud kodu ostu vara väärtuse püsimise mõistes on keegi teinud.

Kümmekond aastat tagasi toimunud kinnisvarakriis näitas selgelt ära, et kuigi kukkumine oli korralik kõikjal, siis teatud piirkonnad ja tehinguobjektid pidasid üleüldises kaoses paremini vastu. Adekvaatsema ülevaate saame, kui võrdleme omavahel korteriomandite hinna kukkumist Tallinnas ja selle lähiümbruses. Huvitavaid leide võiks kindlasti leida ka mujalt Eestist, näiteks Kohtla-Järvelt või Valgamaalt, aga tõetruuma võrdluspildi saab kätte kõrgema tehinguaktiivsusega piirkondadest, mis omavahel lähestikku. Võrdluse aluseks sai võetud esmalt aasta 2007, mis oli kogu kinnisvarabuumi tipuaasta ning aasta 2009, mil hinnad olid viimase kümnendi kõige madalamal tasemel. Lühikokkuvõte ütleb seda, et hinnad langesid Tallinnas ja teda ümbritsevates valdades kahe aastaga 43-55 protsenti. Tallinna enda korteriomandite hinnad kukkusid ca 50 protsenti, jäädes antud edetabelis pigem keskmike hulka. Kõige rohkem kukkusid hinnad Jõelähtmes ja kõige vähem, 43 protsenti, Rae vallas. Seega pidasid hinnasurvele kõige paremini vastu Rae vallas asuvad korterid, mille keskmine hind oli 2009. aastal 897 €/m2, mis ühtlasi jäi võrreldavate omavalitsuste hulgas ka kõrgemaks hinnaks. Olgu võrdluseks veel toodud, et Tallinnas langes hind 779 €/m2 tasemele. Igal ostjal on kindlasti mitmeid kriteeriume, mille alusel ta oma ostuotsuse teeb, kuid tark oleks mitte ära unustada seda, kuidas vara hind muutub kriiside perioodil. Ei või iial teada, milliseid keerdkäike elu teeb ja mis perioodil on keegi sunnitud oma kodu müüma. Põhjused võivad olla väga isiklikud, kuid möödunud kriis näitas ka seda, et kus hinnad väga palju kukkusid ja panga tagatisväärtus liigselt kahanes, seal aktiviseerusid ka pangad ning hakkasid lisatagatisi nõudma. Niisiis ei ole vara väärtuse kahanemine sugugi vähetähtis ja võib sügavates majanduskriisides mõjutada meid arvatust enam.

Kuidas kujuneb korteri müügihind?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 25.10.2016 03:18; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

1he6jMaaklerid puutuvad igapäevaselt kokku küsimusega, millise hinnaga kinnisvara müüa? Tõsiasi on, et müüja ja ostja soovid üldiselt ei kattu. Kuidas määrata õiglast hinda on keeruline, sest erinevates piirkondades on turusituatsioon erinev – näiteks Ida-Eestis võivad hinnad 50 km raadiuses erineda 8-10 korda. Selle näiteks on Jõhvi ja Kohtla-Järve elamufond, kus kahe- või kolmetoalise korteri hind võib olla 4000-6000EUR. Seega on müüjatel keeruline mõista, kuidas kahetoaline korter Narvas, milles 7-8 aastat tagasi on tehtud korralik remont, ei ole väärt mitte 35 000, vaid ainult 28 000 eurot.

Hinna emotsionaalne ja ratsionaalne pool

Igal tehingul, eriti kui see on seotud elamispinna ostuga, on emotsionaalne ja ratsionaalne pool. Just emotsionaalne pool on see, mis seob meid objektiga ja muudab selle eriti kalliks, sest seal olete kogenud häid ja halbu aegu, mille eest te olete hoolitsenud ja armastanud, seda remontinud ja kaunistanud ning mida te nüüd olete sunnitud müüma. Maakler omakorda näeb selle objekti ratsionaalset poolt ning annab nõu ainult sellest seisukohast lähtuvalt, toetudes eelistele ja puudustele, samuti tegelikult toimunud tehingutele ja müügihindadele.

Müü eset mitte kodu

Üks kogenud kinnisvaramaakler, kes on töötanud aastakümneid ja pidanud sadu läbirääkimisi erinevate klientidega, andis kord hea nõuande: selleks, et määrata kindlaks tegelik hind, ei tohi müüja müüa mitte oma eluaset, mitte oma kodu, vaid korterit. Eset. Korterit kui asja. Asja, kus on seinad, põrand, lagi ja sisseehitatud köök. Asja, millel on teatud omadused, millel võivad olla puudused või eelised: põrand, trepikoja seisukord, seinte materjal, rõdu olemasolu, naabrid, kommunaalkulud, parkimiskoha olemasolu, piirkond. Müüja jaoks on oluline panna ennast ostja olukorda ja vaadata, mida ostja saab osta, kui tal on taskus või pangakontol antud väärtuses summa. See on väga tõhus analüüs: me hindame alati mitte ainult korteri seisukorda, asukohta, korrust ja üldist atraktiivsust, vaid vaatame ka nn konkureerivaid pakkumisi. Täpsemalt, mida inimene, kellele sobib ideaalselt just teie korter, teie sihtgrupp, saaks hetkel turult veel osta? Kui seate oma korteri hinnaks 55 000 eurot, siis kas seesama ostja saab sama 55 000 eest osta midagi paremat või natuke halvemat, kuid 50 000 euro eest? Ja kas hinnaerinevus kompenseerib miinused võrreldes antud korteriga?

Realistlikud ootused hinna suhtes

Alustasin artiklit sellest, et jagasin kliendid tinglikult kahte vastandlikku leeri: ostjad, kes soovivad osta korterit võimalikult madala hinnaga ja müüjad, kes soovivad müüa seda võimalikult kallilt. Paljudes piirkondades väljaspool Harjumaad ja Tartumaad kipub turg langema, pakkumine ületab oluliselt nõudlust ning sellistes piirkondades mängivad selles tinglikus vastasseisus otsustavat rolli ostjad. Tallinnas ja Tartus võib ette tulla seda, et nõudlus ületab pakkumise. Sel juhul on väike eelis müüjal.
Kui ei ole illusioone ja ebarealistlikke ootusi hinna suhtes, ei tule müüjatel aega raisata, ostja õnnestub leida kiiremini ja inimesed liiguvad oma plaanide elluviimisel edasi. Ülepaisutatud hindadega korterid, mis ei vasta ostja võimalustele, ripuvad kuulutustes pikka aega ja omanikud peavad maksma kommunaalmakseid, kuid potentsiaalsed ostjad isegi ei helista, eelistades konkureerivaid soodsamaid pakkumisi, mille puhul nad saavad sama raha eest rohkem. Seetõttu on parem pöörduda spetsialisti poole, kes aitab teil kindlaks määrata kinnisvara turuhinnale vastava hinna ja koostada tõhusa müügistrateegia. See säästab teie aega ja raha ning aitab mitte käest lasta ostjat, kes on valmis ostma täna.

aleksander

ALEKSANDR BOGENS

Narva piirkonna juht

Kas välismaalasest kinnisvaraomanik on Pärnu turult kadumas?

shutterstock_150658949Pärnu on linn, millega seostub paljude eestlaste mõtetes kohe meri ning soe suvi. Tõsi ta on – Pärnu on kuulutatud Eesti suvepealinnaks ning me ei leia endi seast tõenäoliselt kedagi, kes ei sooviks soojal ajal end kasutavasse merevette kasta. Siinkohal tasub mainida, et linn ei ole populaarne vaid eestlaste seas – suviti leiab sealt suurel hulgal välisturiste, kes peavad piirkonda lausa niivõrd meeldivaks, et on otsustanud soetada endale Pärnusse kinnisvara.

Välismaalasest turist ei ole Pärnus harv nähtus. Suviti linnas ringi liikudes tekib tihti mulje, justkui oleks tegemist mõne eksootilise kuurortlinnaga, kus eesti keelt kohtab pigem vähe. Eesti keelt kõnelevad peamiselt klienditeenindajad, kelle jaoks on suvi kõige magusam tööaeg ning päevane jootraha võib ulatuda sadadesse eurodesse. Sama kehtib ka kinnisvaraomanike kohta, kes tegelevad oma kinnisvara päeva kaupa välja üürimisega. Korter, mis talvisel perioodil toob omanikule tulu näiteks 250 €/kuus, võib suveperioodil kasvada hoopis 100 €/päevas.

Mitmed võivad arutleda – kes soovivad taolist suurt summat üürikorteri eest maksta? Siin sõltubki linn välismaalastest, kes lähevad Pärnusse puhkama ja ei hoia kulutustelt kokku, sealhulgas ka elamistingimustelt. Siinkohal tasub märkida, et sarnase olemusega inimesi leidub ka eestlaste, mitte ainult välismaalaste seas ning nad on linnale kui lotovõit. Küll võib aga ühel hetkel Pärnut armastaval inimesel tekkida mõte, et üürimise asemel võiks endale korteri hoopis osta. Maa-ameti statistika põhjal soetas 2015. aastal endale Pärnu linnas kinnisvara 35 inimest moodustades kogu kinnisvara ostjate arvust 3,5%. Tähelepanu väärib ka asjaolu, et neist 27 olid Soome kodanikud, millest võib järeldada, et soomlaste osakaal Pärnu linnas on siiani märkimisväärne. Kokku oli 2015. aastal Pärnu linnas kinnisvara omandajaid kuuest välisriigist.

Kuigi esmapilgul võivad need numbrid tunduda märkimisväärsed, siis tegelikult on välismaalastest kinnisvara ostjate arv tugevas languses. 2013. aastal soetas endale Pärnu linna kinnisvara 91 välismaalast, moodustades sealhulgas 8,7% kogu ostjaskonnast. Sellest järgneval, 2014. aastal ostis kinnisvara 82 välismaalast, moodustades kogu ostjate arvust 7,2%. Seega võib 2015. aasta tulemus olla pigem murettekitav, kuna välismaalastest kinnisvara ostjate arv on langenud rohkem kui kaks korda, võrreldes eelmiste aastate andmetega.

Täismahus artiklit loe kinnisvaraajakirjast IMMO, mille leiad SIIT

Mariel_Aim

MARIEL AIM

Pärnu kontori maakler

500-eurone värskendusremont kergitas korteri hinda 4000 eurot

Postitaja: Anett Vender @ 04.02.2015 01:44; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Korter (Small)Oma armsat kodu müües hakkasin mõtisklema, kas värskendusremont vanema korteri puhul tasuks ära ehk kas kliendid maksaksid kõrgemat hinda selleks, et mitte kulutada aega lisaks tülikale kolimisprotsessile ka uue kodu remondile.

Seega möödunud suve lõpus otsustasime abikaasaga, et on aeg osta endale suurem korter ning leida oma senisele armsale kodule Keilas uus omanik. Uue pesa leidmine on kujunenud aga raskemaks kui arvasime. Olenemata eluasemete müügihindade mõningasest tõusust, ei ole uue kodu soetamisel raskust valmistanud mitte hind, vaid pigem hinna ning kvaliteedi suhe ning seda just vanemate korterite puhul. Tallinnas Nõmmel, Kalamajas ja mujalgi leidub palju ilusaid vanemaid maju, mis pärast renoveerimist ei jää kuidagi nii arhitektuurilises kui ka maitsekuses alla uusarendustele. Sealsamas on olnud raske leida korterit, mis oleks hästi hoitud ega vajaks värskendusremonti sissekolimiseks.

Enda isiklike kogemuste põhjal võin öelda, et jah, tasub ära. Enne oma kahetoalise 62,2 ruutmeetri suuruse korteri müümist värvisime üle nii eestoa, köögi kui ka esiku seinad ning vahetasime vana dušikabiini uue vastu. Tehtud värskendus, mille kogu kulu jäi ca 500 euro juurde, suurendas meie kodu müügihinda võrreldes teiste samas kortermajas tehtud nelja võrdlustehinguga ligikaudu 4000 eurot. Oma korteri müügitehingu tegime hinnaga 1172 eurot/m2. Samas kortermajas müüdi eelmise aasta jooksul neli 2-toalist korterit, mille hinnad jäid vahemikku 900 kuni 1117 eurot/m2. Olgu märgitud ka see, et korteris ei olnud erilisi disainesemeid ega eritellimusmööblit, mis oleks võinud hinda võrreldes teiste tehingutega kergitada.

Siinjuures aga tasub lisada, et kehvasti või väga odavate vahenditega teostatud remont ei pruugi korteri hinda kergitada. Kui hoone on väliselt väga ilus, näiteks renoveeritud 20. sajandist pärit palkidest nikerdustega puumaja, ei pruugi ostja hinnata väga odavat laminaatparketti ning plastikliiste. Ideaalne oleks see, kui hoone väline ja sisemine ilu on omavahel tasakaalus. Samuti on iga kodu omanäoline, mistõttu võib planeeringult täpselt samasuguste korterite müügihind olla mõnevõrra erinev.

Igal juhul mõte, kas uuendada oma kodu enne müümist, väärib kaalumist. Maksimaalselt saab ju kaotada üksnes summa, mis korteri korrastamisele kulub. Meie pere näitel oli see hiljem saadud müügihinda arvesse võttes väikene risk. Kui müügieelse värskendusremondi tasuvuse hindamine keerukas tundub või soovid lihtsalt teist arvamust enda oma kõrvale, küsi julgelt nõu oma maaklerilt.

Autor:

Anett_Vender

Anett Vender

Nooremmaakler

Võidujanu kruvib hinda – enampakkumine kui tõhus müügitehnika.

Postitaja: Rando Vanaveski @ 04.09.2013 05:06; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kuidas talitada, kui müüdavale kinnisvaraobjektile, olgu selleks korter või maja, on korraga mitu ostuhuvilist? Müüja seisukohalt on sellisel puhul otstarbekas korraldada enampakkumine.

Kinnisvaraturg on aktiivne ning tõusuteel – seda nii tehingute arvu kui ka tehinguhindade osas. Räägitakse isegi sellest, et turul on taaskord näha mõningaid buumile iseloomulikke jooni. Usun, et buumist me tänasel turul siiski rääkida ei saa. Pigem oleme pärast masuaastaid, mil tehinguid tehti vähe ja hinnad olid kriisile iseloomulikul madalal tasemel, taaskord normaalselt toimival turul. Samamoodi nagu hinna allapoole tingimine on normaalse kauplemise loomulik osa, on seda ka ülestingimine enampakkumisel. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on oskusliku ja läbimõeldud tegutsemise abil võimalik jõuda müüdava kinnisvaraobjektiga tehingusse kõrgema hinnaga, kui algselt välja reklaamitud pakkumishind.

Enampakkumine on tõhus müügitehnika tänu defitsiidi tundele. Peaaegu alateadvuslikult eeldatakse, et enampakkumisele pannakse objektid, mis on soodsa hinnaga ning et enampakkumisel on mitu pakkujat. Esimene eeldus meelitab pakkujaid ligi ning teine sunnib pakkuma üle esialgse küsitud hinna. Kogenud kinnisvaraspetsialist suudab tuginedes ostuhuviliste võitmise soovile ning kaotuse hirmule mõlemad eelnimetatud eeldused tõhusalt müüja huvides tööle rakendada.

Enampakkumise läbiviimise vorme on mitmeid. Neist kõige levinum on klassikaline ehk inglise oksjon. Selle põhimõte on lihtne – kõik oksjonil osalejad saavad teatud aja jooksul pakkuda üksteisest kõrgemat hinda ning kõrgeima hinna pakkuja on oksjoni võitnud. Klassikaline oksjon annab hea tulemuse juhul, kui müüdavale kinnisvaraobjektile on vähemalt kaks, kuid soovitavalt kolm või enam tõsist kosilast. Sellisel puhul võib eeldada, et suure huvi tõttu pakutakse üksteist korduvalt üle ning müügihind tõuseb märkimisväärselt.

Kui aga müüdavale objektile on küll korraga mitu huvilist, kuid on ette näha, et ei olda valmis märkimisväärseks ülepakkumiseks, siis võib klassikalisest oksjonist märksa parema lõpptulemuse anda nn pimepakkumine. Sarnaselt klassikalisele oskjonile antakse ka pimepakkumise puhul osalejatele konkreetne aeg, mille jooksul pakkumisi vastu võetakse. Erinevus peitub selles, et pimepakkumise puhul ei avaldata ühtegi pakkumist teistele oksjonil osalejatele. Oksjonil osalejad peavad kokkulepitud ajaks edastama müügikorraldajale oma pakkumise (näiteks e-posti teel) ning oksjoni võidab see, kelle pakkumine on tähtaja saabumisel kõige parem. Kuna ükski osaleja ei tea, kui kaugele konkurendid oma pakkumistega lähevad, siis piisab oskjoni õnnestumiseks ka sellest, kui 2-3 osalejast vaid üks on valmis müüdava objekti eest märkimisväärselt rohkem maksma. Avalikul oksjonil loobuksid konkurendid ehk pärat 1000 eurost hinnatõusu, kuid pimepakkumine võib anda kordades parema tulemuse.

Kuidas aga hinnata ostusoovijate huvi suurust ning valida kahe eelneva oksjoni vormi vahel? Selleks kahjuks ühest valemit ei ole. Abiks on kindlasti kogenud kinnisvaraspetsialist, kes oskab klientide sõnadest ja hoiakust välja lugeda rohkem, kui valdkonda mittetundev inimene.

Kui kahe eelneva enampakkumise käigus müüdava vara hind tõuseb, siis kolmanda, Eesti turul ehk vähem kasutatud nn hollandi oksjoni puhul vara hind oksjoni käigus hoopis langeb. Hollandi oksjoni korral alustatakse müüki kõrgema hinnaga ning hinda langetatakse, kuni keegi on valmis vara ära ostma. Hinna langemise samm ja sagedus lepitakse eelnevalt kokku ja tehakse kõigile teatavaks. Hinnale on võimalik seada ka alampiir. Enamasti langetatakse hinda kord päevas või mõningatel juhtudel lausa kord tunnis. Hollandi oksjon eeldab teistest enampakkumise tüüpidest veelgi põhjalikumat ettevalmistust ja seab suuremad nõudmised ka oksjoni korraldajale ning turundustegevusele – info oksjoni toimumise kohta peab jõudma võimalikult suure sihtgrupini. Sellise nn tagurpidi oksjoni üheks eeliseks on kindasti see, et õige objektivaliku ja oskusliku elluviimise tulemusena võib müügiprotsess olla väga lühike, tehinguni jõutakse kiiresti ning sellise hinnaga, mis rahuldab nii müüjat kui ka ostjat.

Kodu ostmine ja müümine on paljudele emotsionaalselt raske otsus ning igasugune enampakkumine võib potentsiaalsetes ostjates tekitada väga vastakaid tundeid. Oksjonil on alati kaotajaid, kes jäävad ihaldatud objektist ilma. Et oksjon kulgeks võimalikult valutult, on tähtis selle korrektne läbiviimine, mistõttu teeme tavaliselt lühikese juhendiga mängureeglid kõigile osalistele alati üheselt selgeks ning protsessi käigus reegleid ei muuda.

Eduka enampakkumise kolm kuldreeglit:

1) Turunda laialt – ostuhuvi võib tulla sealt, kust seda oodata pole

2) Presenteeri konkurentsi ja tekita sellega defitsiiti

3) Kehtesta selged mängureeglid ning jää neile kindlaks

* Artikkel ilmus Äripäeva Kinnisvarateatmikus 04.09.2013

Enampakkumine – tõhus müügitehnika

Tõenäoliselt ei ole enam kellegi jaoks uudis, et kinnisvaraturg on aktiivne ning tõusuteel – seda nii tehingute arvu kui ka tehinguhindade osas. Räägitakse isegi sellest, et turul on taaskord näha mõningaid buumile iseloomulikke jooni. Usun, et buumist me tänasel turul siiski rääkida ei saa. Pigem oleme pärast masuaastaid, mil tehinguid tehti vähe ja hinnad olid kriisile iseloomulikul madalal tasemel, taaskord normaalselt toimival turul. Samamoodi nagu hinna allapoole tingimine on normaalse kauplemise loomulik osa, on seda ka ülestingimine enampakkumisel. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on oskusliku ja läbimõeldud tegutsemise abil võimalik jõuda müüdava kinnisvaraobjektiga tehingusse kõrgema hinnaga, kui algselt välja reklaamitud pakkumishind.

Enampakkumine on tõhus müügitehnika tänu defitsiidi tundele. Peaaegu alateadvuslikult eeldatakse, et enampakkumisele pannakse objektid, mis on soodsa hinnaga ning et enampakkumisel on mitu pakkujat. Esimene eeldus meelitab pakkujaid ligi ning teine sunnib pakkuma üle esialgse küsitud hinna. Kogenud kinnisvaraspetsialist suudab tuginedes ostuhuviliste võitmise soovile ning kaotuse hirmule mõlemad eelnimetatud eeldused tõhusalt müüja huvides tööle rakendada.

Kuidas talitada, kui müüdavale kinnisvaraobjektile, olgu selleks korter või maja, on korraga mitu ostuhuvilist? Müüja seisukohalt on sellisel puhul otstarbekas korraldada enampakkumine.

Enampakkumise läbiviimise vorme on mitmeid. Neist kõige levinum on klassikaline ehk inglise oksjon. Selle põhimõte on lihtne – kõik oksjonil osalejad saavad teatud aja jooksul pakkuda üksteisest kõrgemat hinda ning kõrgeima hinna pakkuja on oksjoni võitnud. Klassikaline oksjon annab hea tulemuse juhul, kui müüdavale kinnisvaraobjektile on vähemalt kaks, kuid soovitavalt kolm või enam tõsist kosilast. Sellisel puhul võib eeldada, et suure huvi tõttu pakutakse üksteist korduvalt üle ning müügihind tõuseb märkimisväärselt.

Kui aga müüdavale objektile on küll korraga mitu huvilist, kuid on ette näha, et ei olda valmis märkimisväärseks ülepakkumiseks, siis võib klassikalisest oksjonist märksa parema lõpptulemuse anda nn pimepakkumine. Sarnaselt klassikalisele oskjonile antakse ka pimepakkumise puhul osalejatele konkreetne aeg, mille jooksul pakkumisi vastu võetakse. Erinevus peitub selles, et pimepakkumise puhul ei avaldata ühtegi pakkumist teistele oksjonil osalejatele. Oksjonil osalejad peavad kokkulepitud ajaks edastama müügikorraldajale oma pakkumise (näiteks e-posti teel) ning oksjoni võidab see, kelle pakkumine on tähtaja saabumisel kõige parem. Kuna ükski osaleja ei tea, kui kaugele konkurendid oma pakkumistega lähevad, siis piisab oskjoni õnnestumiseks ka sellest, kui 2-3 osalejast vaid üks on valmis müüdava objekti eest märkimisväärselt rohkem maksma. Avalikul oksjonil loobuksid konkurendid ehk pärat 1000 eurost hinnatõusu, kuid pimepakkumine võib anda kordades parema tulemuse.

Kuidas aga hinnata ostusoovijate huvi suurust ning valida kahe eelneva oksjoni vormi vahel? Selleks kahjuks ühest valemit ei ole. Abiks on kindlasti kogenud kinnisvaraspetsialist, kes oskab klientide sõnadest ja hoiakust välja lugeda rohkem, kui valdkonda mittetundev inimene.

Kui kahe eelneva enampakkumise käigus müüdava vara hind tõuseb, siis kolmanda, Eesti turul ehk vähem kasutatud nn hollandi oksjoni puhul vara hind oksjoni käigus hoopis langeb. Hollandi oksjoni korral alustatakse müüki kõrgema hinnaga ning hinda langetatakse, kuni keegi on valmis vara ära ostma. Hinna langemise samm ja sagedus lepitakse eelnevalt kokku ja tehakse kõigile teatavaks. Hinnale on võimalik seada ka alampiir. Enamasti langetatakse hinda kord päevas või mõningatel juhtudel lausa kord tunnis. Hollandi oksjon eeldab teistest enampakkumise tüüpidest veelgi põhjalikumat ettevalmistust ja seab suuremad nõudmised ka oksjoni korraldajale ning turundustegevusele – info oksjoni toimumise kohta peab jõudma võimalikult suure sihtgrupini. Sellise nn tagurpidi oksjoni üheks eeliseks on kindasti see, et õige objektivaliku ja oskusliku elluviimise tulemusena võib müügiprotsess olla väga lühike, tehinguni jõutakse kiiresti ning sellise hinnaga, mis rahuldab nii müüjat kui ka ostjat.

Kodu ostmine ja müümine on paljudele emotsionaalselt raske otsus ning igasugune enampakkumine võib potentsiaalsetes ostjates tekitada väga vastakaid tundeid. Oksjonil on alati kaotajaid, kes jäävad ihaldatud objektist ilma. Et oksjon kulgeks võimalikult valutult, on tähtis selle korrektne läbiviimine, mistõttu teeme tavaliselt lühikese juhendiga mängureeglid kõigile osalistele alati üheselt selgeks ning protsessi käigus reegleid ei muuda.

Eduka enampakkumise kolm kuldreeglit:

1) Turunda laialt – ostuhuvi võib tulla sealt, kust seda oodata pole

2) Presenteeri konkurentsi ja tekita sellega defitsiiti

3) Kehtesta selged mängureeglid ning jää neile kindlaks

Aeg hakata eurohindadega harjuma

Postitaja: Raul Reino @ 27.10.2010 09:11; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Euro saabumiseni on jäänud vaid 65 päeva. Tarbijatel on ülim aeg hakata ennast vaimselt ette valmistama ja mõtlemist kujundama lähtuvalt uutest hindadest. Domus Kinnisvara loodab, et tarbijad võtavad euro saabumise vastu rahulikult ja ei tee rahaühiku vahetusest suurt numbrit. Maa-ameti septembrikuu tehingustatistikale tuginedes toome ära mõned arvandmed, et kinnisvara ostuhuvilistel tekiks juba praegu ülevaade sellest, milliseks võivad kujuneda kinnisvara hinnad alates 01.01.2011.

Tallinna keskmine korteri ruutmeetri hind on 923 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (46 m2) maksab Tallinnas 45 513 eurot.
Keskmine maja maksab Tallinnas 191 593 eurot.

Tartu keskmine korteri ruutmeetri hind on 810 eurot.
Keskmine 3-toaline korter (63 m2) maksab Tartus 51 622 eurot.

Pärnu keskmine korteri ruutmeetri hind on 705 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (48 m2) maksab Pärnus 32 156 eurot.

Narva keskmine korteri ruutmeetri hind on 302 eurot.
Keskmine 1-toaline korter (35 m2) maksab Narvas 9246 eurot.

Tuletame ka meelde, et 2010 suvi andmetel oli keskmine brutokuupalk Eestis 888 eurot.

Täna kõige aktuaalsem teema Tartus – kuhu pääseda ulu alla?

 

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Pärnus taas tehingute arvu rekord, Tallinn ja Tartu stabiilsed

Postitaja: Kristjan Gross @ 07.06.2010 09:56; kategooriad: Hindamine, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maa-ameti esialgsetel andmetel oli Tallinna kinnisvaraturul korterite ostu-müügi tehingute arv sarnane aprilli kuu tehingute mahule. Kui aprillis tehti 451 tehingut, siis mai kuus 464. Seega on I poolaasta tehingute hulk üsna stabiilne, sest olulisi kõikumisi pole. Muutunud on see-eest keskmine hind, mis mai kuus oli ca 15 000 kr/m², andes kuiseks kasvuks 4,7%. Aasta algusega võrreldes on mai kuu hinnad ca 11% kõrgemad.

Hinnakasvu taga on peamiselt kõrgemate hindadega tehingud. Maa-ameti statistika alusel oli aprilli kuus korteriomandi keskmine tehinguhind ca 780 000 krooni, siis mai kuus oli see 11% kõrgem – 870 000 krooni. Stabiilne tehingute arv, kuid kasvavad hinnad viitavad sellele, et ostetakse kõrgema hinnaga varasid rohkem kui varem.

Ka Tartu linna korteriomandi ostu-müügi tehingute arv on stabiilne – kui aprillis oli 79 tehingut, siis mai kuus 80 tehingut. Keskmine hind kasvas sarnaselt Tallinna hindadega 5%.

Pärnu linna korteriturul tehti taas rekord. Kui aprillis oli tehinguid 51, siis mai kuu arvele jäi lausa 57 tehingut. Hinnakasv oli 3,5%.

Harjumaa väikeasulate kinnisvaraturg on tagasihoidlik

Rae valla aktiivsemad uute korterite müügi- ja pakkumispiirkonnad on Peetri küla ja Jüri alevik. 2010.a. I kvartali statistika põhjal on käesoleval hetkel Rae vallas pakkumisel kokku 96 uut korterit, mille keskmine müügihind on 17 780 kr/m², neist Peetri külas on pakkumisel 54 korterit keskmise hinnaga 18 320 kr/m². Jüri alevikus jääb pakutavate uute korterite hinnaklass 5-10% madalamaks.

Suure osa pakkumiste hulgast moodustavad järelturu objektid, arendusobjektidest on Vägeva tee 17, 17a ja 17b majades müügis 6 korterit hinnavahemikus 15 200 – 18 400 kr/m², Vahtra tee 1, 2, 3 ja 5 majades 13 korterit hinnavahemikus 13 900 – 14 800 kr/m². Rae vallas müügis olevate korterite keskmine m² hind on vähesel määral langenud võrreldes 2010.a. I kvartali jaanuari ja märtsi kuud, kuigi pakkumiste arv on vähesel määral suurenenud 89-lt jaanuaris 96-le märtsis.

Peetri külas toimus jaanuari ja märtsi kuus 4, veebruaris 11 tehingut, Jüri alevikus on selle aasta märtsis tehtud uute korteritega vaid 3 tehingut. Jüri vähene tehingute arv võib olla põhjustatud asjaolust, et sealne uute korterite hind ei ole langenud nii suurel määral nagu mujal. Potentsiaalne ostjaskond Jüri korterile on peamiselt seotud Jüri või selle lähedase piirkonnaga, kas töö või kodu näol.   

Keila linna uute korterite turg on väike. Avalikus pakkumises on vaid Põhja 8a/2 ja 8a/3 majades asuvad korterid, milledest 4 tk müüakse valmis siseviimistlusega ja ülejäänud musta karbi kujul. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 800 – 13 200 kr/m². Kvartalistatistika põhjal on nende korterite hinnad jaanuari ja märtsi võrdlusel tõusnud ca 5% (10 200-lt 10 700-le kr/m²), mis on tõenäoliselt põhjustatud just väheste uute pakkumiste tõttu. Ostu-müügi tehinguteni jõuti I kvartalis ainult kolme Põhja 8a korteriga. 

Maardus on toimunud I kvartalis 3 uue korteri ostu-müügitehingut, hind 9 200 – 9 800  kr/m². Pakkumiste arv on suurenenud 27-lt 37-le ja tõusnud on ka m² hind 9 100 – 10 600-le kr/m². Suur osa pakkumistest asuvad Langu 2a korterelamus.   

Sauel on müügis 8 järelturu korterit, mille m² hind on vahemikus – 16 400 – 23 000 kr/m². Laagri alevikus on müügil 4 uut korterelamut – Vae tn. 15 ja 17 ning Iltre tn. 6 ja 8, kokku 16 vaba korterit, mille hind on 16 900 – 17 700 kr/m². I kvartalis on nendes majades müüdud 3 korterit, keskmise hinnaga 13 800 kr/m². Laagri alevikus on kvartali algusega võrreldes suurenenud uute pakutavate korterite hulk 26-lt 36-le, kuid m² hind on jäänud suhteliselt stabiilseks 15 700- 15 900.

Tabasalus on müügis 7 järelturu korterit, keskmine hind 21 000 kr/m², Harku vallas kokku on müügis 27 objekti, keskmine hind 18 500 kr/m². Kuude lõikes ei ole hind väga kõikunud, küll aga pakutavate objektide hulk on vähenenud 34-lt 27-le. Viimase kolme kuu jooksul on Harku vallas tehtud 9 korteriomandi ostu-müügitehingut, millest odavaim neist Muraste teel hinnaga 7 980 kr/m² ja kalleim Tabasalu alevikus Sarapuu põik 16 159 kr/m². 

Viimsi valla pakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena – 124 objekti jaanuaris ja 127 märtsis, keskmine pakkumishind jaanuaris 19 322 kr/m² ja märtsis 19 863 kr/m². Valdavas enamuses on tegemist järelturu objektidega, kuid leidub ka üksikuid veel müümata arendusobjektide kortereid. Viimsi vallas on toimunud 2010.a. I kvartalis keskmiselt 7 tehingut kuus hinnaga 14 800 kr/m².

Lähtudes I kvartalis toimunud tehingustatistikast, on aktiivsemad müügipiirkonnad Rae ja Viimsi vald. Selle põhjuseks on tõenäoliselt pakutavate objektide suurem hulk. Keilas saab täheldada küll 5%-list hinnakasvu, aga see on põhjustatud vähese pakkumise tõttu. Laagri pakkumiste arvu suurenemine I kvartalis on tingitud 4 uue korterelamu turuletulekuga. Ostjad on hakanud täheldama, et turul pakutav ei ole nende jaoks enam piisav ja nõudlus uute arendusobjektide järele on tekkimas. Üsna suur osa pakutavatest korteritest on järelturu objektid, aga nende kvaliteedi ja kvantiteedi suhe on täna veel paigast ära.

Pärnus rekordarv korteritehinguid

Postitaja: Kristjan Gross @ 03.05.2010 10:31; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Esialgsetel andmetel tehti aprilli kuus Tallinnas vähem korteriomandi ostu-müügi tehinguid, kui märtsis. Maa-ameti tehingustatistika järgi tehti aprillis 451 tehingut, mis on 2009. aasta II poolaasta keskmine tase. Seega tehingute arvu järgi suurt midagi Tallinna korteriturul muutunud ei ole.

Korteritehingute keskmine hind siiski kasvas – esialgsetel andmete oli kasv 6%. Aasta algusest alates on Tallinna korteriomandite keskmise hinna tõus olnud 6,3%.

Ka Tartus tehti aprillis vähem korterite ostu-müügi tehinguid kui märtsis. Samuti langes keskmine hind, esialgsetel andmetel 3,4%. Aasta algusest alates on siiski hinnatõus olnud märkimisväärne – lausa 12%.

Kõige suurema üllatuse on tehingute arvult pakkunud Pärnu, sest Maa-ameti andmetel tehti seal 51 korteriomandi ostu-müügi tehingut. Sama palju tehti viimane kord tehinguid 2008. aasta mai kuus (52 tk). Pärnu korteritehingute keskmine hind oli märtsi kuuga võrreldes languses 3,6%.

Umbes paari nädala pärast vaatame täpsemalt, mis laadi korteritega tehinguid aprillis tehti. Selleks ajaks on Maa-ametisse laekunud kõikide notarite tehinguandmed, mis võib veidi muuta ka käesoleva ülevaate pilti. Eriti huvitab meid uute korterite tehingute hulk ja nende hinnad.