Vastavalt 2008. aasta 18. juuni Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika Kutsenõukogu otsusega nr 28 kinnitati kolme kinnisvara hindaja kutsestandardi kutsed: hindaja assistent, kinnisvara hindaja ja vara hindaja kutse. Igal kutsetasemel on oma pädevus, millega hindajal on õigus hinnata kutsetasemele vastavaid objekte. Sõltumata kutse tasemest näitab kutsetunnistus, et hindaja vastab teadmiste ja kogemustega esitatud nõuetele.

Domus Kinnisvaral on uute kutseliste hindajate üle suur rõõm.

Kas pole suurepärane, et kliendid on meie hindamisega sedavõrd rahul, et täpselt kuus aastat hiljem võtavad minuga ühendust ning paluvad sellesama kinnistuga Domuselt järgmisi kinnisvarateenuseid. Ainult rõõm on neid pakkuda

Nii audiitoritele kui kinnisvara hindajatele on aluseks Raamatupidamise Toimkonna juhendid (peamiselt RTJ 5 ja 6), hindajate jaoks ka EVS standard Hindamine finantsaruandluse tarbeks. Need annavad mõistete selgitused, põhimõtted ning käitumisjuhised.

Üks printsiipe, mis RTJ 6 välja tuleb, on sõltumatuse printsiip. Lühidalt öeldes peaks lähtuma põhimõttest, et vara väärtusele saab kõige parema hinnangu anda ettevõtte väline ekspert, kelleks kinnisvara puhul on kinnisvara hindamisega tegelevad kutselised hindajad. RTJ 6 punkt 25 ütleb otse, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Eelkõige mõeldakse siin spetsialisti all kutsetunnistusega hindajat. Samas ei ole keerulises ning väheste tehingutega ärikinnisvara sektoris juhtkonnal ega audiitoril võimalik mõistlikult vara väärtust ise hinnata.
Hindajate kasutamine täidab ka RTJ 6 punkt 21 nõuet, mille järgi peab õiglase väärtuse määramine tuginema reaalsel bilansipäeval eksisteerinud kinnisvaraturul. Turuolukorrast on siiski parim ülevaade sellega igapäevaselt tegelevatel inimestel.

Turuolukorra tundmine tagab parema ülevaate näiteks üüritasemetest. Võib olla olukord, kui tütarettevõttele välja üüritud pinna üürihind on turutasemest oluliselt kõrgem. Juhul kui sellised üürilepingud on lõpetatavad, ja turutingimustel samas objektis asuvate pindade üürimine toimuks oluliselt madalamate hindadega, ei anna selliste omanikupõhiste ja kergesti lõpetatavate rahavoogude põhjal leitud väärtus objekti turuväärtusega võrreldavat väärtust. Seega tuleks lähtuda turu üürihindadest. Hinnangu üürihindade turutasemele vastavuse kohta tuleks anda igas eksperthinnangus.

Toodud näite vastupidine olukord on turutasemest madalamate üürihindadega koormatud pinnad. Kui selliste lepingute lõpetamine on võimatu või väga raske, on nende lepingute mõju kinnisvara väärtusele kindlasti negatiivne. Lõpetatavate madala üüritasemega lepingute kohta antakse samuti eksperthinnangus eksperdipoolne seisukoht, mille järgi saab omanik astuda samme kas üürimäärade tõstmiseks või uute üürnike otsimiseks.

Audiitoritel on ettevõtte kontrollimise üheks aluseks tegevuse jätkuvuse põhimõte. Kinnisvara seisukohast võib muutuv turg tegevusele kaasa aidata või selle hoopis lõpetada. Kinnisvara eksperthinnangud ja konsultatsioonid aitavad juhtkonnal paremini otsuseid teha.

Mõistete selgitamisel on aluseks Eesti Standard EVS 875-1:2005.

Väärtus on majandusteaduslik mõiste, mis viitab suhtele, mis eksisteerib ostmiseks saadaolevate vara ning selle ostjate ja müüjate vahel. Väärtus ei ole fakt, vaid vara kasulikkusele mingil konkreetsel ajal kooskõlas konkreetse väärtuse definitsiooniga antav hinnang.

Nii nagu ilu on vaataja silmades, on väärtus ostja ja müüja silmades. Näiteks endine lapsepõlvekodu on müüja jaoks suure emotsionaalse väärtusega, mida paraku ostja ei näe. Seega nende hinnang on erinev, mistõttu ostja ei ole nõus tasuma hinda, mis vastab müüja hinnangule vara kohta. See-eest hindaja ülesanne on leida väärtus, mis vastab kinnisvaraturu hinnangule vara kohta.

Hind on termin, mida kasutatakse vara eest küsitud, pakutud või tasutud summa väljendamiseks. See on fakt, vaatamata sellele, kas see tehakse avalikuks või hoitakse salajas. Konkreetse ostja ja müüja rahaliste võimaluste, motiivide ning erihuvide tõttu võib vara eest tasutav hind olla või ka mitte olla seotud väärtusega, mida teised sellele varale omistavad.

Maksumus on vara eest tasutav hind või rahasumma, mis on vajalik vara tootmiseks või teenuse osutamiseks. Vara eest tasutud hind muutub ostja jaoks selle maksumuseks.

Hindaja töös on muutus pigem vastupidine – tööd tuleb teha rohkem. Hindamine on üsna reguleeritud ning teadmisi ja kõrgeid eetilisi nõudeid eeldav valdkond. Kõikidel hindajatel on kohustus lähtuda hindamisstandardist, millest nüüdseks on välja antud 11 osa. Samuti tuleb lähtuda Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingus vastu võetud Heade Tavade Koodeksist. Need dokumendid määravad mõisted, meetodid ja põhimõtted. Viimane hindamisstandardi osa EVS 875-11:2009 on elukondliku kinnisvara hindamise peamise meetodi, võrdlusmeetodi kohta.

Võrdlusmeetod lähtub põhimõttest, et ostja ei ole nõus maksma vara eest rohkem, kui sarnase vara eest turul makstakse. Hindaja peab seda meetodit kasutades leidma hinnatava objektiga sarnase varaga toimunud turutasemel ostu-müügitehingu. Kuna turul tehakse vähe tehinguid, siis sobivate võrdlusobjektide leidmiseks teeb hindaja oluliselt rohkem tööd. Vähem sobivate tehingute tõttu võib kannatada eksperthinnangu kvaliteet ning hinnangu tulemus, mis ei ole kasulik ju ühelegi kliendile.

Hindaja jaoks on hinnangu andmisel väga oluline olla kursis kinnisvaraturul toimuvaga. Seejuures on üheks parimaks info allikaks turul tegutsevad maaklerid, kes klientidega suheldes omavad kõige paremat ülevaadet hindadest, mida potentsiaalne ostja on nõus maksma. Viimaste aastate muutuv turg oli hindajate jaoks keeruline, sest väga raske oli anda konkreetset numbrilist väljendust objekti turuväärtusele, kuna hinnad langesid üsna palju ning piirkonniti erinevalt. Seetõttu on kinnisvaraturuga paremini kursis suuremad firmad, sest neil on paratamatult rohkem infot.

Eksperthinnangu lahutamatu osa on kinnisvaraturu analüüs. Selle eesmärk on anda lugejale ülevaade turul toimunust/toimuvast, nõudlusest-pakkumisest, tehingute mahust, hindadest jms. See kõik on annab nö taustinformatsiooni hindaja poolt leitud turuväärtusele. Põhjaliku ning ülevaatliku analüüsi koostamine on üsna ajamahukas töö.

Nagu eespool öeldud, siis tänaseks on välja antud juba 11 hindamisstandardi osa, mis hindajatel on kohustuslikud. Seega on üldised kvaliteedinõuded hindajate jaoks pidevalt kasvanud. Teenuse hind on liikunud teisiti. Tänases majanduslikus olukorras peavad kõik rohkem tööd tegema. Ka hindajad, kuid unustamata kvaliteeti.

Kasutusväärtus on sisuliselt kinnisvara (ja siinkohal räägime elukondlikust kinnisvarast) vastavus selle kasutaja vajadustele igapäevase tarbimise käigus. Seega on küsimus selles, kuidas MASU on mõjutanud inimeste vajadusi eluruumi tarbimise osas. Loomulikult on siin ainest mõneks põhjalikumaks uurimustööks, kuid üldreegel kipub olema lihtne. Esiteks sunnivad majanduslikult rasked ajad inimesi kokkuhoiule (eelarveline küsimus) – efektiivsem pinnakasutus, suurem tähelepanu kommunaalkuludel jne. Teiseks kipuvad inimesed siis rohkem väärtustama traditsioone ning harjumuspärast ning oma vajadusi hinnatakse tagasihoidlikumalt (emotsionaalne küsimus). Külluse ajad seevastu võimaldavad rohkem kulutada (suurem ning keerulisem arhitektuur) ning ollakse valmis rohkem eksperimenteerima.

Sellest tulenevalt võib oletada, et MASU tulemusena väärtustavad eestlased järgnevatel aastatel rohkem lihtsaid ning põhivajadusi katvaid eluruume. Selliseid, mis ei paista silma liialdustega (üleliigse põrandapinna, klaasist seinte, keeruliste arhitektuuri- või disainilahendustega jms). See aga viib meid järgmise tunnetatava (märgilise) väärtuse juurde. Kui suured klaaspinnad (meenutame, et need olid isegi kunagi maksustamise objektiks) ja keeruline disain on tänu sellega kaasnevatele suurematele kuludele üldjuhul olnud sümbolilise tähendusega selle omaniku kohta, siis kas hinnagud kasutusväärtusele (st hinnangud kinnisvara tarbijate vajadustele ja eelistustele) muudavad ka kinnisvara märgilist tähendust ? Usun küll. Kuigi omanikule jääb alati võimalus oma kinnisvara abil teistele deklaratsioone esitada, siis olen veendunud, et meie ühiskond muutub MASU kogemuse tõttu täiskasvanumaks. Kuna kasutusväärtus muutub tagasihoidlikumaks, siis kandub see üle ka märgilisele väärtusele – liialdused ei ole enam nii atraktiivsed ning seega pole need ka nii positiivse sõnumiga. Seejuures on lõpetuseks paras meenutada nn Lollidemaa kontseptsiooni. Usun, et järgmise 5 aasta jooksul Lollidemaaks kvalifitseeruvaid arendusi ei tehta. Seejärel hakkab meie mälu ilmselt taas tasapisi tuhmuma.

Kui vahendusteenuse pakkumise eelduseks ei ole kutsetunnistuse olemasolu (siiski see on soovitatav), siis hindamisteenust saab pakkuda ainult pädev, kutsetunnistust omav hindaja. Näiteks juriidilistes küsimustes eelistatakse juristidele advokaate. Selle staatuse saamiseks on vaja omada vastavat haridust, piisavalt praktikat ning hiljem läbida põhjalik eksam. Samuti ka kinnisvara hindajatel, kusjuures vajalike teadmiste valdkondi on palju: õigus, ehitus, majandus, metsandus, geoloogia jms.

Hindamisteenuse eesmärgiks on anda kliendile teada tema vara turuväärtus. Hindamist vajatakse peamiselt pangalaenu tagatise väärtuse määramiseks. Lisaks teostatakse hindamisi varaliste vaidluste raames, enampakkimiste alghinna määramiseks, finantsaruandluse tarbeks jne. Kõik hindamise eesmärgid on seotud tehingutega (ost-müük, pantimine jne), kus liiguvad suured summad ning mille tõttu on hindaja vastustus väga suur. Seetõttu on oluline püüda vältida hindamisi, mis võivad tekitada hoopis probleeme.

Millised on ebakvaliteetse hindamisteenuse tulemused?

• Turu tasemele mittevastava hinna puhul võib ostu-müügi tehing ära jääda;
• Laenutagatise hindamisel jäetakse olulised nüansis kajastamata, mistõttu pank ei tea tagatise tegelikku olukorda;
• Enampakkumise alghinna vale määramine võib põhjustada rahalist kaotust nii ostjale kui müüjale;
• Kohtulikel vaidlustel võib väära hinnangu tulemusel üks poolt saada oluliselt kahjustatud.

Millised on ebakvaliteetse hindamise peamised omadused?

• Objekti ebapiisav ülevaatus ja kirjeldus – mõni väga oluline väärtust mõjutav asjaolu jääb arvestamata;
• Turuanalüüsi puudumine – hinnangu lugeja peab hinnangust välja lugema kinnisvaraturu taustsüsteemi, milles antud turuväärtus on leitud;
• Ebaõiged võrdlustehingud. Kuigi kinnisvaratehinguid tehakse vähe, mil hindajatel ei ole piisavalt võrdlusandmeid, siis tähtis on olemasolevate andmete põhjalik tundmine, et meetod oleks õigesti rakendatud;
• Ebapiisav põhjendamine – hinnangut lugedes peab aru saama hindaja loogikast, et miks ta nii teeb. See annab hiljem võimaluse tema arutluskäiku kontrollida.

Korraliku eksperthinnangu eesmärk ei ole ainult turuväärtuse leidmine. Hinnangust võib klient teada saada vara likviidsuse, et hinnata müügipotentsiaali. Selle teeb väärtuslikumaks prognoosid, mis antakse hinnatud vara kohta. Samuti antakse hinnangus ülevaade võimalikest õiguslikest probleemidest. Näiteks ehitus- ja kasutusloa puudumine võib mõjutada vara turuväärtust. Vastavalt kliendi soovile võib hindaja esitada arvamuse, et mida peaks klient tegema, et tema vara väärtus oleks suurim.

Kõige eelneva taustal on vaja rõhutada ka teenuse hinda, mis konkurentsi tingimustes on alanenud. Olen nõus, et üleüldise hindade languse taustal on põhjendatud ka hindamisteenuste hindade langus. Kuid tuleb meeles pidada, et madalaim hindamisteenuse hind ei pruugi anda piisavalt kvaliteetset tulemust. Samuti ei saa madalama hinna korral nõuda, et eksperthinnang vastaks kõikidele klienti huvitavatele küsimustele.