Hindamine või hinnang?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 21.08.2017 11:23; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

control-427510_960_720Kuulen oma töös tihti inimestelt, kes hakkavad oma kodu müüma küsimust: kas ma pean tellima hindamisakti? Või äkki hoopis hinnangu? Mis vahe neil on? Siinkohal soovin selgitada, millal on vaja hindamisakti ja millal hinnangut, millal ja kellelt neid tellida ning kes seda tegema peaks. Antud artiklis käsitleme eraklienti ja eluruume. Uute projektide ning ärikinnisvara puhul on teema laialdasem.

Mis on hindamisakt?
Hindamisakti nõuab reeglina ostu finantseeriv pank. Olles puhtalt finantseeringuga tegelev asutus ei hoia end pank igapäevaselt kinnisvara hindadega erinevates regioonides ja linnaosades kursis. Selleks, et pank teaks kui palju on finantseeritav vara väärt, tuleb esitada panka hindamisakt. Selle koostab panga lepinguline partner, keda ta usaldab kui oma koostööpartnerit. Mainitud hindamisaktil on välja toodud lisaks vara väärtusele ka palju muid olulisi nüansse, mida on vaja teada krediidi andjal, et olla valmis maksma välja üsna suuri summasi. Hindamisakti saab koostada vaid vastavaid õigusi omav spetsialist ehk kinnisvara hindaja. Kui ei ole oma tuttavat või kedagi, kes oskaks soovitada meeldivat inimest, saab kontakti hindajaga kui pöörduda suuremate kinnisvarabüroode poole. Erinevatel regioonidel on oma hindamisüksused ja parim lahendus hindaja otsinguil oleks vaadata valitud büroo kodulehelt sobiv inimene, kes võiks soovitud piirkonna hindamisega tegeleda. Soovitusi saab ka kindlasti pangast või maaklerilt. Hinnad ja tarneajad on piirkonniti erinevad.

Kes tasub hindamisakti kulu? 
Välja kujunenud tava kohaselt on hindamisakti tellijaks ostuhuviline. Seda nõuab temalt pank ja seega peaks see olema lisaks pangas tasutavatele laenulepinguga seotud kuludele ka osa finantseerimise taotlemisega seotud kuludest.

Mis on hinnang?
Hinnangu all mõeldakse tavaliselt vastust küsimusele palju on mingi vara turuväärtus. Seda on vaja, et müügi alustamisel teada vara optimaalset väärtust ja müügiperioodi. Hinnangut saab tellida hindajatelt, kuid adekvaatse vastuse annab ka kogemusega maakler. Selle andmiseks peab vastav spetsialist, kas siis hindaja või maakler, vaatama üle kinnisvara objekti ning tegema analüüsi, mille põhjal oskab ta öelda palju võiks olla turuhind ning kui pikk võiks olla müügiperiood. Hinnangu jaoks on vaja teada spetsiifiliselt turusituatsiooni, olla kursis samas piirkonnas tehtud tehingutega ning lisaks peab olema ka nö “tunnetust”.

Miks on vaja õiget hinnangut?
Siinkohal võib tekkida küsimus, et milleks seda hinnangut üldse vaja on, sest kinnisvaraportaalidest saab hinna järgi teada orientiiri ja kui sellega ei lähe saab paari tuhande kaupa hinda alla lasta kuni läheb müügiks. Paljud nn seisvad objektid ongi seda teed läinud. Näen pidevalt, kuidas müügis olevad objektid seisavad kuust kuusse ja aastast aastasse. Haruharva muutub neil vaid hind. Muid müükitoetavaid tegevusi nendega ei tehta. Sel puhul on tegemist objektidega, mis on kohe alguses valesti hinnastatud või tehtud viga müügistrateegias, mis peletab ostuhuvilised eemale. Nii nagu teistel turgudel, on ka kinnisvara turul olemas objekti hapuks minemine ehk huvilised, kes on mõnda aega turgu jälginud, tunnevad ära objekti, mis on pikalt seisnud ja heidavad selle kõrvale. Eelpool mainitud olukorra vältimiseks on mõistlik enne müügi alustamist läbi mõelda müügistrateegia ja saada hinnang oma kinnisvarale, hindamisakti tellib ostja juba siis kui tal seda vaja on. Hinnang telli maaklerilt, kes hakkab tegelema korteri müügiga. Sellisel juhul vastutab ta edasise müügiprotsessi ajal oma antud hinnangu eest ning reeglina on see üks osa maakleri tööst ja tellijale tasuta. Niisiis on hinnang vajalik müüjale ja müüja tellida ning hindamine ehk hindamisakt vajalik ostjale ning juba ostja tellida. Kahtlemata on ka erandeid ja erijuhtumeid, kuid eks seda ole igas asjas.

janis

JANIS RIMITSANS

kutseline maakler

Domuse hindajad kutseeksamil edukad

Postitaja: Raul Reino @ 07.11.2014 11:46; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

2014.a. sügisel toimunud hindajate kutseksamil osales 6 Domus Kinnisvara hindajat, kes kõik selle edukalt ka sooritasid!

Seega kuulub nüüdsest meie ridadesse 13 kutselist kinnisvara hindajat!

 

Domuse soovid

Kas sinu kinnisvara on heades kätes ?

Oma kodu müümine või ostmine on paljudele emotsionaalne sündumus ja seotud mitmete kõhkluste ning kartustega. Et kõik sujuks plaanipäraselt ja ilma üleliigsete kulutusteta soovitan kasutada kutselise hindaja ja/või maakleri teenust. Kutsetunnistus näitab, et inimene soovib selles valdkonnas olla parim ja osutada kvaliteetset teenust-ta hoolib oma klientidest. Kutsetunnistuse olemaolu saab kontrollida kutseregistrist. Kutsetunnistusega kaasneb nõue ennast aastate jooksul korduvalt täiendada ja seega võid olla täiesti kindel hindaja/maakleri poolt jagatud info usaldusväärsuses. Eestis on kutselisi maaklereid 167  ja hindajaid 81.

Kui ostad vara otse omanikult on mõistlik erapooletu hindajaga konsulteerida, kas välja valitu on oma hinda väärt või mitte. Hindajatel on olemas mahukas tehingute andmebaas, kust näeb reaalseid tehinguhindu-enamasti on need pakkumishindadest 10-20% madalamad.

Müügi korral proovi leida endale parim büroo. Parima tunned ära unikaalsete lähenemiste poolest ja pankade usaldusest. Igaüks oskab kinnisvara portaalidesse kuulutust panna, kuid vähesed suudavad seda teha selliselt, et netiavarustes omale uut kodu otsiv inimene lihtsalt peab huvi pärast just sinu kuulutusel klikkima. Ära unusta, et parim ei ole alati kulukam. Teenustasu on alati kokkuleppeline. Panga usaldus on oluline eksperthinnangu koostamisel ja kutsetunnistuse olemasolu on kohustuslik (tunnistuseta hindaja tööd ei aktsepteerita)

Ostad/müüd oma kodu vaid korra või paar elus ja tee see endale võimalikult meeldivaks.

billboard-ads-part2-17

 

 

Kinnisvara hindaja aitab riske maandada

Postitaja: Kristjan Gross @ 24.10.2013 04:10; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tavapärane hindamisteenus tellitakse eesmärgiga esitada laenuandjale hinnang vara turuväärtuse kohta. Eksperthinnangu tulemuseks on numbriliselt väljendatud turuväärtus, mis peegeldab kinnisvaraturu olukorrast tulenevat summat, mida keskmine turu osaline on valmis objekti eest maksma. Hindamise käigus peab hindaja välja selgitama kõik asjaolud, mis võivad objekti turuväärtust mõjutada. Seejuures ei ole need tegurid olulised ainult hindajale, vaid ka eksperthinnangu kasutajale, sest hindaja töö tulemusel saab hinnangu tellija, näiteks kinnisvara ostja, parema ülevaate sellest, et mida ta tegelikult ostab.

Elamispinna ülevaatusega saavad kõik inimesed hakkama – käiakse kohapeal, katsutakse, uuritakse, võetakse kaasa ehitusspetsialist, võib-olla kaubeldakse hinnas – ja kui meeldib, tehakse ostuotsus ära. Kui objektiga on kõik korras, läheb tehing ladusalt ning edaspidiseid probleeme pole. Paraku paljudel juhtudel asjad nii lihtsalt ei lähe.

Kinnisvara hindamisel oleme päris palju kokku puutunud selliste varadega, kus probleemid võivad uuele omanikule kaasa tuua paberimajandust, ajakulu või rahalist isegi kahju. Peamiselt on probleemid tingitud ebakorrektsest dokumentatsioonist. Näiteks oleme kokku puutunud 1-toalise korteri hindamisega, kus erinevates registrites ja plaanidel oli pindala kohta esitatud viis erinevat numbrit. Vahe kõige väiksema ja kõige suurema pindala vahel oli 3,6 m². Kui ostetakse korter, mis on tegelikult 3,6 m² väiksem kui registrites kirjas, saab uus omanik ju kahju. Oletame, et korteri ostuhind ühe ruutmeetri kohta on 1500 €, siis pindala erinevuse tõttu on kahju 5400 €.

Toodud näite puhul kontrollis hindaja korteri pindala andmeid ehitisregistrist, kinnistusregistrist, arendaja plaanilt, lisaks saadi veel täiesti erinev info omanikult ning ka kohapealsel mõõtmisel. Seega oli hindajal oluline välja selgitada tegelik pindala.

Teise näitena võib tuua olukorra, kus hinnatava objekti lubatud kasutus ei ole eluruum. Näiteks on kuulutuseportaalides pakkumises objekte, mida tutvustatakse kui korterit, kuid eluruumiks ei saa neid mitte kunagi registreerida, sest pind ei vasta eluruumile esitatud nõuetele. Keldrikorrusele võib ehitada suurepärase sisekujundusega toad, köögi ja pesemiskoha, kuid kui ruumid on madalad ning ainult ühe aknaga, ei saa seda pidada elamispinnaks. Siin võib tekkida probleem ostjal, kes soovib kasutada pangalaenu. Krediidiasutused võivad, kuid ei pruugi anda sellise pinna ostuks eluasemelaenu. Pankade sõnul sõltub nende seisukoht väga objekti seisukorrast, asukohast, mis seal pinnal siis ikkagi on ja ruutmeetri hinnast. Kasuks tuleb lisatagatise seadmine või piisavalt suur omafinantseering rahaliselt (vähemalt 30%). Näiteks üks krediidiasutus vastas konkreetselt, et kindlasti ei finantseeri nad mitteeluruumina registreeritud objekti Kredexi käendusega. Ka võib laenuintress olla kõrgem.

Hindaja ülesanne on hindamise käigus objekt eksperthinnangus lahti kirjutada, kusjuures objekti kirjelduse kõrval on äärmiselt oluline käsitleda vara juriidilist poolt. Eespool toodud olukorra puhul on selleks kohustus välja tuua erinevus vara õiguslikult lubatud kasutuse ja tegeliku kasutuse vahel. Kui see on korrektselt, koos hindajapoolse kommentaariga tehtud, saab nii potentsiaalne ostja kui laenuandja tegeliku ülevaate varast.

Juriidilise poolega haakub ehituse seaduslikkus ja see, et vara oleks ehitisregistris korrektselt kajastatud. Vastasel korral võib taas tekkida probleem pangas, kus on järjest tähtsamad ehitus- ning kasutuslubade olemasolu. Hindaja ülesanne on aru saada, et kas olemasolev ehitus või tehtud juurde- ja ümberehitused on seaduslikud. Kui dokumentatsiooniga on probleeme, võib pank nõuda paberite kordaajamist, mis omakorda on ajamahukas (näiteks kooskõlastamised kohalikus omavalitsuses, projekteerimine jms) ja tihtipeale ka raha (näiteks projekteerimine, mõõdistamine jms). Pädev hindaja kontrollib dokumentatsiooni juba objekti ülevaatusel. Ebakõlade ilmnedes suhtleb vajadusel hiljem kohaliku omavalitsuse spetsialistiga, et hinnata andmete korrastamise võimalikkust.

Kõik eelnev on osa hindaja ülesannetest, kuid üks tähtsamaid. Tihti on objektiks lihtne korter, kuid asjaolude avaldumisel selgub juriidiliste probleemide maht, mille läbinärimine aitab hinnangu tellijal säästa aega ja raha.

Domus Kinnisvara ja Swedbanki suvekampaania

Postitaja: Rando Vanaveski @ 10.06.2013 04:41; kategooriad: Domus, Hindamine, Maaklertegevus, Pangandus, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Alanud on Domus Kinnisvara ja Swedbanki suvekampaania, mille raames pakume kõigile koduostjaile parimaid kortereid ja maju suviselt soodsate hindadega, paindlikke lahendusi ostu rahastamiseks ja 500 € väärtuses kaupa Euronicsist.

Soodsad kinnisvarapakkumised üle Eesti asuvad kampaania veebilehel www.domuskinnisvara.ee/superpakkumised. Lehele on koondatud vaid need objektid, millele kehtib kampaania soodushind. Superpakkumiste leht täieneb pidevalt ning kuni suve lõpuni lisatakse sinna uusi häid pakkumisi.

Kampaania teeb eriliseks ka 500-eurone Euronicsi kinkekaart, mille saavad kõik, kes ostavad kinnisvara kampaania pakkumiste seast ning kasutavad ostu rahastamisel Swedbanki abi. Lisaks pakub Domus Kinnisvara kõikidele Swedbanki klientidele hindamisteenuseid 10% tavahinnast soodsamalt.

Pakkumine kehtib kuni 31.08.2013.

Tutvuge kinnisvarapakkumistega >>

Lugege rahastamisvõimaluste kohta lähemalt >>

TEENUSTE EKSPORT – UUS TASE KINNISVARATURUL

Alati, kui vaatan riigi ja erinevate fondide poolt pakutavaid ettevõtlustoetuseid, tekib mul pahameel, sest kõikjal on punase rätikuna keeld kinnisvaraga seotud tegevuste finantseerimisele. Mitte, et Tallinna, Tartu või Pärnu kinnisvaraturg ilma nendeta hakkama ei saaks, vaid see peegeldab rahajagajate mõnevõrra piiratud vaatevälja ning uskmatust selle valdkonna arengu- ja ekspordipotentsiaali. Loomulikult tekitab see minus trotsi ning tahte tõestada, et kinnisvaravaldkond on samuti väga mitmetahuline, ka ekspordiks on teadmistepõhise ärina on selles võimalusi piisavalt.

Tänaseks on Eestis juba kõik veendunud, et hakkajad IT-mehed suudavad üha uuesti välja mõelda mõne laheda programmi ning seda piiri taga turustada. Olgu seda siis Ajujahi, Arengufondi või mõne äriingli abiga. Eesti üritusturundajad suudavad teenindada nii Soome kui Hiina kliente üle maailma firmaüritusi või konverentse korraldades. Eksportivate teenusvaldkondade loetelu võiks jätkata. Aga miks ei võiks Domus Kinnisvara kinnisvarahindajad hinnata mõnd büroohoonet näiteks Berliinis või meie arendusmeeskond konsulteerida mõne tehnopargi arendusprojekti näiteks Bukarestis? Võib küll! Selleks ei ole tõepoolest mingit takistust. On ju Euroopa Liit loonud ühtsed hanke- ja infovahetuskeskkonnad, paljud teenused on metoodiliselt sarnased ja standardiseeritud üle Euroopa jne. Lisaks sellele on Eestis päris palju väga heal tasemel kinnisvaraspetsialiste, kes suudavad rääkida ühte „kinnisvarakeelt“ nii venelaste, soomlaste, sakslaste kui inglastega.

Kinnisvaraäri on inimeste vaheliste suhete äri. Olen viimased kaks aastat koos oma kolleegidega tegelenud aktiivselt suhete arendamisega Venemaal. Oleme õppinud suhtlema Venemaa kinnisvarafirmadega, loonud suhted erinevate müügikanalitega ning harjunud vene klientide teenindamisega. Lisaks sellele on Domus Kinnisvara loonud head sidemed Soomes nii elukondliku kui ärikinnisvara valdkonnas. Oleme loonud kontaktid kõigi suuremate maaklerfirmadega ning teinud esmased kokkulepped aktiivsemate kinnisvara investeerimisfondidega. Selle pikaajalise töö tulemusena allkirjastasime sel nädalal esimese maaklerlepingu Soomes asuva kinnisvara müügikorralduseks. Selle uusarendusprojekti peamiseks ostjate sihtgrupiks on venemaalased. Kaasame sellesse protsessi nii oma Venemaa kui ka Soome partnerid.

Kuid eelnev on vaid üks lihtne näide. Kinnisvarateenuste eksport võib olla märksa keerulisem ning suurema mastaabiga. Võtame kasvõi frantsiiside müük – seni on neid pigem sisse ostetud, kuigi võiks müüa hoopis väljapoole. Usun, et tugevamate Eesti kinnisvarafirmade jaoks on oma teenuste eksport sisuliselt vältimatu, teatud juhtudel võetakse ehk ette ka koostööprojekte. Avaliku sektori suhtumine sellesse määrab aga ära, kas need eksporditulud saavad olema Eestis registreeritud ettevõtete tulud ning kuhu „maandub“ nendega seotud maksutulu. Võrreldes mitmete naaberriikidega on Eestis jätkuvalt hea ärikeskkond, kuid muutused võivad toimuda kiiresti. Ja ei saa jätta tähelepanuta, et mitmed startup ettevõtted on ikkagi kolinud Eestist minema – ka sellel on põhjus.

Ebaseaduslik ehitis! Kuidas see mõjutab teie kinnisvaratehinguid?

Eestis kehtiv seadusandlus on ümbritseva keskkonna harmoniseeritud kujundamiseks ning elanike ohutuse tagamiseks kehtestanud hulga reegleid, mida tuleb ehitustegevuses jälgida. Alustades sellest, et kavandatav ehitis vastama piirkonna arenguplaanidele (nt detailplaneeringule), olema projekteeritud ümbrusele ja kasutajatele ohutult, ehitusprotsess on korrektselt dokumenteeritud ning lõpuks on valminud ehitis tunnistatud projektile vastavaks (väljastatud kasutusluba). Mida aega edasi, seda enam pööravad kõik kinnisvaraturu osalised ehitise dokumentatsioonile tähelepanu, sest enamasti ei soovita tegeleda hiljem puudustest tulenevate probleemidega.

Kui viimastel aastatel on tuntavalt vähemaks jäänud juhtumid, kus eluhooneid on ehitatud planeeringureegleid täielikult eirates, siis järjest teravamalt on päevakorda tõusnud ehitiste deokumenteerimise ja kasutusloaga seotud küsimused. Seda eelkõige „buumiaegse“ ehitustegevuse järellainetusena. Seetõttu tasub meelde tuletada mõned lihtsad põhitõed:
1. Tihehoonestusaladel tuleb ehitustegevuses järgida planeeringute nõudeid. Lisaks planeeringutele tasub kindlasti tutvuda ka kohaliku omavalitsuse (linnaosa) ehitusmäärusega, mis samuti võib seada asjassepuutuvaid piiranguid. Selle lihtsa tõe eiramise kohta ka üks konkreetne kaasus viimasest ajast:
Algselt kahe elamispinnaga elamu ehitati kinnisvarabuumi ajal ümber viie korteriga elamuks, kus elamispinnad jagati mõttelisteks osadeks. Kuna hoone asus väikeelamumaal, siis elamispindade arvu suurendamine eeldas detailplaneeringut. Ümberehitus teostati ilma ehitusloata, kasutusluba puudus. Seega on tegemist ebaseadusliku ehitusega. Tagantjärgi seadustamine eeldab detailplaneeringut, mida omakorda on tekitatud olukorra lahendamiseks peaaegu, et võimatu koostada. Nimelt sätestab linnaosa ehitusmäärus, et ühe elamispinna kohta peab olema vähemalt 600 m² kinnistu pinda, mis aga konkreetsel juhul viie elamispinna kohta ei ole täidetud. Seega on selle ehitise seadustamine äärmiselt raskendatud. Analoogilisi näiteid on teisigi. Tallinnas on üks eramu, millest on ehitatud kümne korteriga kortermaja. Kuna igal korteril on juba eraldi omanik, siis sisuliselt puudub võimalus maja ümberehitamiseks planeeringu nõuetele vastavaks, kuid kasutusluba sellele ka ei väljastata. Nii ongi korteriomanikud sisuliselt „maa ja taeva vahel“ ning turu keskmise hinnaga neid korterid neil ilmselt ka keegi ära ei osta.

2. Ehitustegevus peab üldjuhul toimuma kinnitatud projekti alusel. Kui seda nõuet rikutakse, siis on kohalikul omavalitsusel võimalik kinnistu omanikule trahvi teha ning nõuda dokumentatsiooni korrastamist.
Majaosa omanik laiendas endale kuuluvat osa kuldsete kätega eesti mehele omaselt mõeldud-tehtud põhimõttel. 10 aastat tagasi oli laienduseks väljastatud ka projekteerimistingimused, mis olid aga kehtivuse kaotanud. Samuti eeldas selline laiendus ehitusluba, mille taotlemiseks puudus kinnitatud projekt. Kuna kinnistu omanikul tekkis müügisoov, siis oli mõistlik ehitise dokumentatsioon korda teha.
Ta lasi koostada projekti, mis kooskõlastati ja kinnitati ning mille alusel väljastati ehitusluba. Järgmise sammuna oleks omanikul mõistlik taotleda ka kasutusluba.
Tallinnas ongi päris tihti kombeks, et ebaseadusliku ehitise korral määratakse esmalt trahv linnakassa täitmiseks ning selle tasumise järel antakse kinnistu omanikule võimalus hoone dokumentatsioon korda teha.

3. On teatud nõuded, millest ei saa mööda vaadata. Eelkõige tuleohutusnõuded (materjalide kasutus, tuletõkketsoonid, kujad jms), kuid Tallinnas tihtipeale ka parkimisnõuded. Nende nõuete rikkumist ei andestata ning nõutakse vigade parandamist mitta ainult paberil vaid ka hoone enda juures. Tihti puudutab see hoone kasutusviisi muutmisest tulenevaid olukordi, nagu näiteks alljärgnev.
Nn nõukogude ajal ehitati hoone kartulihoidlaks. 2005. aastal hoone renoveeriti ning seda hakati kasutama tootmishoonena. Renoveerimistööd tehti ilma projekti ja ehitusloata, seega puudus ka kasutusluba. Hoone tegelik kasutus oli algsest funktsioonist erinev, mille tulemusel muutusid ka päästeameti nõuded. Pangast laenu võtmine eeldas kasutusluba, mida aga ilma päästeameti nõuetele vastavusse viimiseks vajalike ümberehituseta ei väljastatud. Seega pidi omanik lisaks dokumentatsiooni korrastamisele tegema ka ümberehituseks täiendavaid kulutusi. Ilmselt oleks neid osaliselt saanud ära hoida, kui kogu ümberehitusprotsessi oleks juba alustatud projekteerimisega.

Kõigi eeltoodud näidete ühine nimetaja on fakt, et puudulik dokumentatsioon või ebakorrektne ehitustöö, mille tulemusena võib ehitust pidada ebaseaduslikuks. See aga piirab selle vara osalemist kinnisvaraturul. Pangad soovivad, et nende laenude tagatise oleks likviidsed st probleemidest vabad. Seetõttu nõutakse laenude väljastamisel korrektset dokumentatsiooni ning ehituse vastavust sellele. Vastasel juhul tehakse negatiivsed laenuotsused ning ostu-müügitehingud jäävad tegemata. Võib isegi öelda, et finantsasutused on suutnud saavutada seda, mida munitsipaalpolitseinike trahvid ei ole suutnud.

Ja veel viimane soovitus. Kuigi puuduva ehitusdokumentatsiooni korrastamine võib tunduda bürokraatlik ja keerukas protsess (enamasti nii ongi), siis tasub see ette võtta ka nendel, kel oma kinnisvaraga hetkel mingeid müügiplaane vms pole. Tendents on selline, et reeglid muutuvad iga aastaga karmimaks ning asjaajamine keerukamaks. See, mis täna oleks võimalik ehk veidi lihtsamalt/odavamalt korda ajada, ei pruugi seda enam olla homme.

Esimesena Eestis

Postitaja: Kristjan Gross @ 09.12.2011 02:07; kategooriad: Hindamine
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara hindamisosakonnal on hea meel teatada, et meie Tartu osakonna hindaja Reet Värnik sooritas edukalt hindaja assistendi kutsetaseme eksami. Tegemist on esimese sellise kutsetaseme hindajaga, sest varasemalt ei ole assistendi kutsetaset taotletud. Samuti läbis edukalt nii kirjaliku kui suulise eksami Tallinna osakonna hindaja Mari Lume, kellele väljastatakse kinnisvara hindaja kutse.

Vastavalt 2008. aasta 18. juuni Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika Kutsenõukogu otsusega nr 28 kinnitati kolme kinnisvara hindaja kutsestandardi kutsed: hindaja assistent, kinnisvara hindaja ja vara hindaja kutse. Igal kutsetasemel on oma pädevus, millega hindajal on õigus hinnata kutsetasemele vastavaid objekte. Sõltumata kutse tasemest näitab kutsetunnistus, et hindaja vastab teadmiste ja kogemustega esitatud nõuetele.

Domus Kinnisvaral on uute kutseliste hindajate üle suur rõõm.

Kliendid tunnustavad head teenust

Postitaja: Lea Kull @ 28.07.2011 09:27; kategooriad: Domus, Hindamine
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Imesid ikka juhtub. Nimelt helistas mulle täna klient, kes alustas oma juttu sõnadega: „Mäletate – ma tellisin 2005 aastal teilt Saue vallas asuva kinnistu hindamise?“. Kuus aastat on mööda läinud. Eneselegi üllatuseks ma mäletasin seda klienti, kinnistut ning ka hindamist. Leidsin oma arvutist isegi selle hindamisakti üles ning siis selgus alles tõeline ime. See hindamisakt oli koostatud 3 augustil 2005 ning kandis numbrit 0001-05. Ehk siis tegemist oli Domus Kinnisvara esimese hindamisaktiga.

Kas pole suurepärane, et kliendid on meie hindamisega sedavõrd rahul, et täpselt kuus aastat hiljem võtavad minuga ühendust ning paluvad sellesama kinnistuga Domuselt järgmisi kinnisvarateenuseid. Ainult rõõm on neid pakkuda :)

Õiglase väärtuse määramiseks kasuta kutselist hindajat

Postitaja: Kristjan Gross @ 08.11.2010 10:22; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Milline on ettevõttele kuuluva kinnisvara väärtus? Kas ettevõte tegutseb efektiivselt oma pinnal? Või kas saadav üürihind on turutasemel? Ega firmale kuuluv kinnisvara ometi nööriga kiviks kaelas pole? Need on küsimused, mida võiks iga ettevõtte omanik enda käest küsida. Ettevõtte olukorrast annab pildi majandusaasta aruanne, milles kinnisvara omavatel firmadel on arvestatav roll varade väärtusel. Seejuures on nii ettevõtte juhtkonnale kui audiitorile abiks vara väärtus, mis on leitud sõltumatult ning professionaalselt.

Nii audiitoritele kui kinnisvara hindajatele on aluseks Raamatupidamise Toimkonna juhendid (peamiselt RTJ 5 ja 6), hindajate jaoks ka EVS standard Hindamine finantsaruandluse tarbeks. Need annavad mõistete selgitused, põhimõtted ning käitumisjuhised.

Üks printsiipe, mis RTJ 6 välja tuleb, on sõltumatuse printsiip. Lühidalt öeldes peaks lähtuma põhimõttest, et vara väärtusele saab kõige parema hinnangu anda ettevõtte väline ekspert, kelleks kinnisvara puhul on kinnisvara hindamisega tegelevad kutselised hindajad. RTJ 6 punkt 25 ütleb otse, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Eelkõige mõeldakse siin spetsialisti all kutsetunnistusega hindajat. Samas ei ole keerulises ning väheste tehingutega ärikinnisvara sektoris juhtkonnal ega audiitoril võimalik mõistlikult vara väärtust ise hinnata.
Hindajate kasutamine täidab ka RTJ 6 punkt 21 nõuet, mille järgi peab õiglase väärtuse määramine tuginema reaalsel bilansipäeval eksisteerinud kinnisvaraturul. Turuolukorrast on siiski parim ülevaade sellega igapäevaselt tegelevatel inimestel.

Turuolukorra tundmine tagab parema ülevaate näiteks üüritasemetest. Võib olla olukord, kui tütarettevõttele välja üüritud pinna üürihind on turutasemest oluliselt kõrgem. Juhul kui sellised üürilepingud on lõpetatavad, ja turutingimustel samas objektis asuvate pindade üürimine toimuks oluliselt madalamate hindadega, ei anna selliste omanikupõhiste ja kergesti lõpetatavate rahavoogude põhjal leitud väärtus objekti turuväärtusega võrreldavat väärtust. Seega tuleks lähtuda turu üürihindadest. Hinnangu üürihindade turutasemele vastavuse kohta tuleks anda igas eksperthinnangus.

Toodud näite vastupidine olukord on turutasemest madalamate üürihindadega koormatud pinnad. Kui selliste lepingute lõpetamine on võimatu või väga raske, on nende lepingute mõju kinnisvara väärtusele kindlasti negatiivne. Lõpetatavate madala üüritasemega lepingute kohta antakse samuti eksperthinnangus eksperdipoolne seisukoht, mille järgi saab omanik astuda samme kas üürimäärade tõstmiseks või uute üürnike otsimiseks.

Audiitoritel on ettevõtte kontrollimise üheks aluseks tegevuse jätkuvuse põhimõte. Kinnisvara seisukohast võib muutuv turg tegevusele kaasa aidata või selle hoopis lõpetada. Kinnisvara eksperthinnangud ja konsultatsioonid aitavad juhtkonnal paremini otsuseid teha.