Domus Kinnisvara ajaveeb

Kinnisvara hindamise pika staaži juures on mul tulnud paljudel kordadel kliendile selgitada hindamisel kasutatavate mõistete tähendusi. Tihtipeale peetakse kõnekeeles samatähenduslikeks mõisteid hind, väärtus ja maksumus. Kuigi erialainimesed teavad nende erinevusi, võivad paraku keelelised ebatäpsused tekitada arusaamatusi.

Mõistete selgitamisel on aluseks Eesti Standard EVS 875-1:2005.

Väärtus on majandusteaduslik mõiste, mis viitab suhtele, mis eksisteerib ostmiseks saadaolevate vara ning selle ostjate ja müüjate vahel. Väärtus ei ole fakt, vaid vara kasulikkusele mingil konkreetsel ajal kooskõlas konkreetse väärtuse definitsiooniga antav hinnang.

Nii nagu ilu on vaataja silmades, on väärtus ostja ja müüja silmades. Näiteks endine lapsepõlvekodu on müüja jaoks suure emotsionaalse väärtusega, mida paraku ostja ei näe. Seega nende hinnang on erinev, mistõttu ostja ei ole nõus tasuma hinda, mis vastab müüja hinnangule vara kohta. See-eest hindaja ülesanne on leida väärtus, mis vastab kinnisvaraturu hinnangule vara kohta.

Hind on termin, mida kasutatakse vara eest küsitud, pakutud või tasutud summa väljendamiseks. See on fakt, vaatamata sellele, kas see tehakse avalikuks või hoitakse salajas. Konkreetse ostja ja müüja rahaliste võimaluste, motiivide ning erihuvide tõttu võib vara eest tasutav hind olla või ka mitte olla seotud väärtusega, mida teised sellele varale omistavad.

Maksumus on vara eest tasutav hind või rahasumma, mis on vajalik vara tootmiseks või teenuse osutamiseks. Vara eest tasutud hind muutub ostja jaoks selle maksumuseks.

Kinnisvaraturu langusest on osa saanud ka kinnisvara hindamise teenus – hindamiste arv ja teenuse hinnad on langenud. On selge, et laenumahtude vähenemise tõttu pole ka hindajatel nii palju tööd kui varem, mistõttu võideldakse klientide saamise nimel. Kliendi jaoks ongi konkurentsi meeldiv külg soodsamad teenusehinnad.

Hindaja töös on muutus pigem vastupidine – tööd tuleb teha rohkem. Hindamine on üsna reguleeritud ning teadmisi ja kõrgeid eetilisi nõudeid eeldav valdkond. Kõikidel hindajatel on kohustus lähtuda hindamisstandardist, millest nüüdseks on välja antud 11 osa. Samuti tuleb lähtuda Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingus vastu võetud Heade Tavade Koodeksist. Need dokumendid määravad mõisted, meetodid ja põhimõtted. Viimane hindamisstandardi osa EVS 875-11:2009 on elukondliku kinnisvara hindamise peamise meetodi, võrdlusmeetodi kohta.

Võrdlusmeetod lähtub põhimõttest, et ostja ei ole nõus maksma vara eest rohkem, kui sarnase vara eest turul makstakse. Hindaja peab seda meetodit kasutades leidma hinnatava objektiga sarnase varaga toimunud turutasemel ostu-müügitehingu. Kuna turul tehakse vähe tehinguid, siis sobivate võrdlusobjektide leidmiseks teeb hindaja oluliselt rohkem tööd. Vähem sobivate tehingute tõttu võib kannatada eksperthinnangu kvaliteet ning hinnangu tulemus, mis ei ole kasulik ju ühelegi kliendile.

Hindaja jaoks on hinnangu andmisel väga oluline olla kursis kinnisvaraturul toimuvaga. Seejuures on üheks parimaks info allikaks turul tegutsevad maaklerid, kes klientidega suheldes omavad kõige paremat ülevaadet hindadest, mida potentsiaalne ostja on nõus maksma. Viimaste aastate muutuv turg oli hindajate jaoks keeruline, sest väga raske oli anda konkreetset numbrilist väljendust objekti turuväärtusele, kuna hinnad langesid üsna palju ning piirkonniti erinevalt. Seetõttu on kinnisvaraturuga paremini kursis suuremad firmad, sest neil on paratamatult rohkem infot.

Eksperthinnangu lahutamatu osa on kinnisvaraturu analüüs. Selle eesmärk on anda lugejale ülevaade turul toimunust/toimuvast, nõudlusest-pakkumisest, tehingute mahust, hindadest jms. See kõik on annab nö taustinformatsiooni hindaja poolt leitud turuväärtusele. Põhjaliku ning ülevaatliku analüüsi koostamine on üsna ajamahukas töö.

Nagu eespool öeldud, siis tänaseks on välja antud juba 11 hindamisstandardi osa, mis hindajatel on kohustuslikud. Seega on üldised kvaliteedinõuded hindajate jaoks pidevalt kasvanud. Teenuse hind on liikunud teisiti. Tänases majanduslikus olukorras peavad kõik rohkem tööd tegema. Ka hindajad, kuid unustamata kvaliteeti.

Heidame hetkeks kõrvale tehingutel põhineva kinnisvara hariliku väärtuse vähenemise ning mõtleme selle peale, kuidas mõjutab MASU kinnisvara väärtust veidi laiemalt. Turuväärtuse osas on MASU mõju selge – hinnalangus 2007.a. II kvartalist sisuliselt 2 korda (täpsemalt vaata nt Domuse viimast turuanalüüsi siit). Keerulisem on aga teiste kinnisvara puhul tunnetatud väärtustega.
Üldiselt hõlmab kinnisvara väärtus mitmeid komponente, sealhulgas turuväärtus, kasutusväärtus ja sümboliline väärtus.

Kasutusväärtus on sisuliselt kinnisvara (ja siinkohal räägime elukondlikust kinnisvarast) vastavus selle kasutaja vajadustele igapäevase tarbimise käigus. Seega on küsimus selles, kuidas MASU on mõjutanud inimeste vajadusi eluruumi tarbimise osas. Loomulikult on siin ainest mõneks põhjalikumaks uurimustööks, kuid üldreegel kipub olema lihtne. Esiteks sunnivad majanduslikult rasked ajad inimesi kokkuhoiule (eelarveline küsimus) – efektiivsem pinnakasutus, suurem tähelepanu kommunaalkuludel jne. Teiseks kipuvad inimesed siis rohkem väärtustama traditsioone ning harjumuspärast ning oma vajadusi hinnatakse tagasihoidlikumalt (emotsionaalne küsimus). Külluse ajad seevastu võimaldavad rohkem kulutada (suurem ning keerulisem arhitektuur) ning ollakse valmis rohkem eksperimenteerima.

Sellest tulenevalt võib oletada, et MASU tulemusena väärtustavad eestlased järgnevatel aastatel rohkem lihtsaid ning põhivajadusi katvaid eluruume. Selliseid, mis ei paista silma liialdustega (üleliigse põrandapinna, klaasist seinte, keeruliste arhitektuuri- või disainilahendustega jms). See aga viib meid järgmise tunnetatava (märgilise) väärtuse juurde. Kui suured klaaspinnad (meenutame, et need olid isegi kunagi maksustamise objektiks) ja keeruline disain on tänu sellega kaasnevatele suurematele kuludele üldjuhul olnud sümbolilise tähendusega selle omaniku kohta, siis kas hinnagud kasutusväärtusele (st hinnangud kinnisvara tarbijate vajadustele ja eelistustele) muudavad ka kinnisvara märgilist tähendust ? Usun küll. Kuigi omanikule jääb alati võimalus oma kinnisvara abil teistele deklaratsioone esitada, siis olen veendunud, et meie ühiskond muutub MASU kogemuse tõttu täiskasvanumaks. Kuna kasutusväärtus muutub tagasihoidlikumaks, siis kandub see üle ka märgilisele väärtusele – liialdused ei ole enam nii atraktiivsed ning seega pole need ka nii positiivse sõnumiga. Seejuures on lõpetuseks paras meenutada nn Lollidemaa kontseptsiooni. Usun, et järgmise 5 aasta jooksul Lollidemaaks kvalifitseeruvaid arendusi ei tehta. Seejärel hakkab meie mälu ilmselt taas tasapisi tuhmuma.

Tänases kinnisvaraturu madalseisus püüavad kõik firmad kulusid vähendada ning tulusid suurendada. Kinnisvara hindamine on paljude firmade teenus, mida pakutakse vahendusteenuse kõrval ning mille hind on konkurentsi tingimustes langenud.

Kui vahendusteenuse pakkumise eelduseks ei ole kutsetunnistuse olemasolu (siiski see on soovitatav), siis hindamisteenust saab pakkuda ainult pädev, kutsetunnistust omav hindaja. Näiteks juriidilistes küsimustes eelistatakse juristidele advokaate. Selle staatuse saamiseks on vaja omada vastavat haridust, piisavalt praktikat ning hiljem läbida põhjalik eksam. Samuti ka kinnisvara hindajatel, kusjuures vajalike teadmiste valdkondi on palju: õigus, ehitus, majandus, metsandus, geoloogia jms.

Hindamisteenuse eesmärgiks on anda kliendile teada tema vara turuväärtus. Hindamist vajatakse peamiselt pangalaenu tagatise väärtuse määramiseks. Lisaks teostatakse hindamisi varaliste vaidluste raames, enampakkimiste alghinna määramiseks, finantsaruandluse tarbeks jne. Kõik hindamise eesmärgid on seotud tehingutega (ost-müük, pantimine jne), kus liiguvad suured summad ning mille tõttu on hindaja vastustus väga suur. Seetõttu on oluline püüda vältida hindamisi, mis võivad tekitada hoopis probleeme.

Millised on ebakvaliteetse hindamisteenuse tulemused?

• Turu tasemele mittevastava hinna puhul võib ostu-müügi tehing ära jääda;
• Laenutagatise hindamisel jäetakse olulised nüansis kajastamata, mistõttu pank ei tea tagatise tegelikku olukorda;
• Enampakkumise alghinna vale määramine võib põhjustada rahalist kaotust nii ostjale kui müüjale;
• Kohtulikel vaidlustel võib väära hinnangu tulemusel üks poolt saada oluliselt kahjustatud.

Millised on ebakvaliteetse hindamise peamised omadused?

• Objekti ebapiisav ülevaatus ja kirjeldus – mõni väga oluline väärtust mõjutav asjaolu jääb arvestamata;
• Turuanalüüsi puudumine – hinnangu lugeja peab hinnangust välja lugema kinnisvaraturu taustsüsteemi, milles antud turuväärtus on leitud;
• Ebaõiged võrdlustehingud. Kuigi kinnisvaratehinguid tehakse vähe, mil hindajatel ei ole piisavalt võrdlusandmeid, siis tähtis on olemasolevate andmete põhjalik tundmine, et meetod oleks õigesti rakendatud;
• Ebapiisav põhjendamine – hinnangut lugedes peab aru saama hindaja loogikast, et miks ta nii teeb. See annab hiljem võimaluse tema arutluskäiku kontrollida.

Korraliku eksperthinnangu eesmärk ei ole ainult turuväärtuse leidmine. Hinnangust võib klient teada saada vara likviidsuse, et hinnata müügipotentsiaali. Selle teeb väärtuslikumaks prognoosid, mis antakse hinnatud vara kohta. Samuti antakse hinnangus ülevaade võimalikest õiguslikest probleemidest. Näiteks ehitus- ja kasutusloa puudumine võib mõjutada vara turuväärtust. Vastavalt kliendi soovile võib hindaja esitada arvamuse, et mida peaks klient tegema, et tema vara väärtus oleks suurim.

Kõige eelneva taustal on vaja rõhutada ka teenuse hinda, mis konkurentsi tingimustes on alanenud. Olen nõus, et üleüldise hindade languse taustal on põhjendatud ka hindamisteenuste hindade langus. Kuid tuleb meeles pidada, et madalaim hindamisteenuse hind ei pruugi anda piisavalt kvaliteetset tulemust. Samuti ei saa madalama hinna korral nõuda, et eksperthinnang vastaks kõikidele klienti huvitavatele küsimustele.