Domus Kinnisvara ajaveeb

Maa-ameti esialgsetel andmetel teostati Harjumaal 2011. aastal ca 7000 tehingut korteriomanditega, mille keskmine ruutmeetri hind oli 970 €. 2010. aastal jäi keskmiseks ruutmeetri hinnaks Harjumaa korteritel 847 €. Kõige vähem tehti tehinguid alla 30 m2 suuruste korteritega, kus omanikku vahetas 757 korterit. Enim müüdi 41-54,99 suuruseid kortereid, kus kokku vahetas omanikku 1905 korterit. Kuigi trend on juba pikemat aega, eriti uusehitiste puhul, et eluruumi keskmine suurus kasvab, siis Harjumaal jäi 2011. aastal müüdud korterite keskmiseks pindala suuruseks 56 m2, mis on aasta varasema perioodiga kasvanud 2 m2 võrra. Lääne-Euroopa riikide tulemuseni, kus eluruumi keskmine suurus on ca 90-100 m2, on Eestis veel pikk tee käia. Tuleb ka möönda, et huvi 3-4 toaliste korterite vastu on siiski märkimisväärne ja näiteks 70-249,99 m2 suuruseid kortereid müüdi Harjumaal möödunud aastal 1430.

Näited detsembri lõpus toimunud tehingutest:

Asukoht: Tallinn, Kadriorg
Tubade arv: 2
Üldpind: 39,2 m2
Korruselisus: 3/2
Seisukord: hea
Märkus: ahjuküte
Hind kokku: 59 900 €
Hind €/m2: 1528
Maakler: Kristel Grossthal

Asukoht: Tallinn, Pirita
Tubade arv: 2
Üldpind: 56,6 m2
Korruselisus: 3/3
Seisukord: väga hea
Hind kokku: 79 000 €
Hind €/m2: 1396
Maakler: Elina Tolli

Asukoht: Tallinn, Lasnamäe
Tubade arv: 1
Üldpind: 32,7 m2
Korruselisus: 9/7
Seisukord: remonti vajav
Hind kokku: 24 000 €
Hind €/m2: 734
Maakler: Martti Juse

Selle aasta 11 kuuga on Harjumaal teostatud 1631 tehingut hoonestamata maadega. Tavapäraselt on enim tehtud tehinguid maatulundusmaadega (811) ja elamumaadega (542) ning edetabeli lõppu jäävad ärimaade tehingud, mida on sel aastal olnud vaid 22.

Kui võrrelda tehingute arvu möödunud aasta sama perioodiga, siis näitab statistika 9 %-list tehingute arvu kasvu sel aastal. Möödunud aasta samal perioodil vahetas omanikku 1498 hoonestamata maatükki. Samas on huvitav, et sel aastal on vähenud tehingute arv elamumaade osas, mida eelmisel aastal teostati 621, kuid märgatavalt on kasvanud maatulundusmaadega tehtud tehingute arv, mida eelmisel aastal tehti vaid 552. Protsentuaalselt teeb see maatulundusmaade tehingute arvu kasvuks lausa 47 %. Analoogselt elamumaadega on vähenenud ärimaade tehingud, mida eelmine aasta tehti 38.

Tähelepanuväärne on, et aastaga pole hoonestamata maade hinnad Harjumaal muutunud ja püsivad täpselt samal tasemel. Nii oli Maa-ameti andmetel möödunud aastal elamumaa keskmine hind 30,99 €/m2 ja ärimaade hind 90,86 €/m2. Käesoleval aastal on elamumaa keskmine m2 hind olnud 31,06 €/m2 ja ärimaa keskmine m2 hind 90,64 €/m2.

Tehingud maadega, mida Domuse maaklerid on viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Viimsi vald, Laiaküla
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 1521 m2
Lisainfo: detailplaneering olemas, paarismaja ehitusõigus
Hind: 38 000 €

Asukoht: Harku vald, Liikva küla
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 2341 m2
Hind: 14 046 €

Asukoht: Jõelähtme vald, Kaberneeme
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 1676 m2
Hind: 83 800 €

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind on 2011 aasta novembris 1000-1100 €. Tallinna lähiümbruses ehk 40 km kaugusel linnast on aga võimalik osta korralik keskküttega korter hinnaga vaid 100 €/m2.
Vasalemma vallas Rummu ja Ämari asulates on Domus Kinnisvara vahendusel tehtud sellel aastal kümmekond müügitehingut.
Ühetoalise korteri hind on jäänud vahemikku 2 600 kuni 3 100 €. Kahetoaline korter renoveeritud majas on maksnud vaid 3890 €. Müüdavad korterid on olnud heas seisukorras, mõni neist vähest sanitaarremonti vajav. Majades on loodud KÜ, toimib keskküttesüsteem. Osa elamutest on renoveeritud mõni aastat tagasi. Kohapeal on kauplused, lasteaed ja kool. Toimib bussiühendus nii Tallinna kui Keilaga. Hea teedevõrk lubab linna piirile sõita paarikümne minutiga.

Odavaid kortereid leiab peale Vasalemma valla ka näiteks Nissi vallas Turbas. Kapitaalset remonti vajav ühetoaline korter müüdi septembris hinnaga 3000 €.

Ka praegu on Domus Kinnisvaral müügis 15 Nissi vallas asuvat korterit. Neist odavamad asuvad Turbast mõne kilomeetri kaugusel Lehetus. Remonti vajav neljatoaline korter maksab vaid 3 600 €.

Pärast kinnisvarakriisi hakkas Harjumaal muu kinnisvara tehingute kõrval kasvama ka  hoonestatud elamumaa tehingute hulk. Viimase kolme aasta madalaim tase jäi 2009 aasta esimesse poolde, mil tehti vaid 382 tehingut. Hiljem on poolaasta jooksul tehtud stabiilselt üle 500 tehingu. Tänavu on siiski elamute tehinguid varasemaga võrreldes vähem nagu teisteski kinnisvara sektorites. Kogu Harjumaa tehingute arv vähenes möödunud poolaastaga võrreldes 15%  ning Tallinnas 12%. Tehingute hulga vähenemine valdades on olnud erinev. Suurima languse on läbi teinud Rae ja Kiili vallad. Sealne varasem suur tehingute arv tuli rohketest arendusprojektidest, mis piirkonnas buumi aegadel tehti (Rätsepa kodu, Peetri küla, Karla küla, Järveküla, jt). Ajapikku on hulk nendest eramutest leidnud omale püsielanikud. Siiski tähendavad toonased rohked eramuarendused ka suuremat tehingupotentsiaali ning nn „põlluarendustes“ on samuti veel piisavalt müümata krunte.

Valdadest populaarsemad Viimsi ja Harku

Harjumaa omavalitsustest asub kõige aktiivsem kinnisvaraturg mõistagi Tallinna linnas. Ka valdade „edetabelit“ kroonivad vahetult Tallinnaga piirnevad vallad – Viimsi, Harku, Rae, Saku ja Saue. Tallinnast kaugemale jäävates valdades  kinnisvaraturg kohati seisab, nii näiteks tehti Aegviidu vallas 6 kuuga vaid 1 tehing hoonestatud elamumaaga. Enim on klientide poolt eelistatud Viimsi vald, kus esimesel poolaastal müüdi 57 hoonestatud elamumaad, keskmise hinnaga 161 000 eurot. Klientide jaoks on soovitud just Haabneeme alevikus ja selle lähedal paiknevad eramud. Põhjuseks olemasolev infrastruktuur – koolid, lasteaiad, kauplused, ühistransport. Piirkonnas on tehtud ka üksikud tipphinnaga tehingud. Need  on kaasaegsed merevaatega kinnistud hinnavahemikus 540 000 – 1 165 000 eurot. Turul on hea kauba märksõnadeks väljakujunenud elukeskkond (ühistransport, koolid) ja hea ehituskvaliteet (hooned, mis on ehitatud enda jaoks, mitte müügiks). Klient on siiski jätkuvalt hinnatundlik ning enim tehinguid tehakse odavamate varadega. Harku vallas jaotuvad tehingud ära paljude külade vahel, kusjuures enim tehakse tehinguid traditsiooniliste suvilapiirkondadena tuntud Vääna-Jõesuus ja Türisalus, aga ka Murastes, Vitis, Suurupis. Valla keskmine tehinguhind on ca 100 000 eurot. Ühelt poolt viivad  hinna alla suurusjärku 20 000 – 40 000 eurot jäävad tehingud suvilatega, aga teiselt poolt tõstavad üksikud tehingud, üle 500 000 euro maksvate villadega. Padise vallas, kus tänu Maa-ameti enampakkumistele tehti I poolaastal märkimisväärselt palju tehinguid hoonestamata maadega, oli hoonestatud elamumaade osas oluliselt väiksem tehinguaktiivsus ja statistikasse jääb kirja vaid 3 tehingut. Kernu vallas on möödunud poolaastal silma hakanud aiamajade müügi aktiviseerimine. 2011. I poolaastal tehti 22 hoonestatud maa tehingut, millest enamus suvilad – aiamajad, hinnavahemik 12 000 – 50 000 eurot. Suvilate osakaalu Harjumaa hoonestatud elamumaade tehingutes võib üldse pidada tähelepanuväärseks, nii näiteks tehti Keila valla 21 hoonestatud elamumaa tehingust 11 Laulasmaal, need valdavalt suvilatega.

15.09.2011 kell 17.00-19.00 korraldab Domus Kinnisvara SUURE ERAMAJADE KLIENDIPÄEVA HARJUMAAL. Objektidega on võimalik tutvuda SIIN või küsida lisainfot telefonil 646 4035

Harjumaa valdadest on hoonestatud elamumaa osas kõige aktiivsem turg Viimsi vallas, kus I poolaastal müüdi kokku 57 maja ehk siis keskmiselt ca 10 maja kuus. Kusjuures alates 2009 aasta I poolaastast on turg Viimsis olnud suhteliselt stabiilne ja igal poolaastal müüakse 50-60 maja. Kuna nõudlus Viimsi vastu on kõrge, siis pole ka midagi imestada, et Harjumaa I poolaasta hoonestatud elamumaade müügihindade TOP 10-s on 7 maja just nimelt Viimsi vallast. TOP 10-s on veel 2 maja Jõelähtme vallast ja 1 maja Saue vallast. Tähelepanuväärne on, et Harjumaal on I poolaasta vaid 2 hoonestatud elamumaad müüdud hinnaga 1 000 000 € ja rohkem. Ka kroonides „maagilisena“ tunduva 10 miljoni piiri ületasid just nimelt mainitud 2 maja Viimsist.

TOP 10 näeb välja järgmine:

1. Viimsi vald, Pringi küla – müügihind 1 166 388 €
2. Viimsi vald, Miiduranna küla – müügihind 1 000 000 €
3. Viimsi vald, Leppneeme küla – müügihind 610 000 €
4. Viimsi vald, Rohuneeme küla – müügihind 543 722 €
5. Jõelähtme vald, Manniva küla – müügihind 415 000 €
6. Jõelähtme vald, Iru küla – müügihind 351 514 €
7. Saue vald, Laagri alevik – müügihind 340 000 €
8. Viimsi vald, Rohuneeme küla – müügihind 300 000 €
9. Viimsi vald, Rohuneeme küla – müügihind 295 000 €
10. Viimsi vald, Püünsi küla – müügihind 294 000 €

2011 I poolaastal tehti Harju maakonna kinnisvaraturul ca 6000 ostu-müügitehingut. Sellest 4000 olid tehingud korteriomanditega ning 2000 hoonestatud ja hoonestamata maadega tehtud tehingud. Kusjuures hoonestamata maadega tehti ca 200 võrra rohkem tehinguid, kui hoonestatud maadega, vastavalt siis 1105 ja 893. Kui korteriomanditega on ostu-müügitehingute arv kahanenud aasta varem sama perioodiga võrreldes 9 %, siis kinnisasjadega tehtud ostu-müügitehingute arv on 2010. aasta sama perioodiga võrreldes kasvanud 16 %.

Kinnisasjade turg on Harju maakonnas eelkõige Tallinna linna turg, kus tehakse ära neljandik (484 tk) kogu maakonnas tehtud tehingutest. Üle 100 tehingu on 6 kuu peale kirjas vaid 5 vallal, seda edetabelit juhib Viimsi, millele järgnevad Rae, Harku, Padise ja Saue vald. Viimsi aktiivsus pole üllatus, kuigi tehtud 181 tehingu hulgas on mitu plokktehingut, mis pole vabaturutehingud – ainuüksi 1 lepingu koosseisus on omanikku vahetanud korraga 43 kinnistut. Esiviisikus, kust välja on jäänud muidu populaarsed Jõelähtme ja Saku vald, võib üllatuseks pidada 116 tehinguga Padise valla populaarsust. Kui üldiselt saadab kõrgem tehinguaktiivsus Tallinna linnaga vahetult piirnevaid valdu, siis Padise jääb sellest esimesest ringist väljapoole. Naftavälju, kullamaardlaid või uusi liivarandu Padisel siiski avastatud pole, vaid Maa-amet on ise teinud head müügitööd ja aasta esimeses pooles korraldatud enampakkumiste teel müünud hulgaliselt maatükke. Harjumaa valdadest oli kõige tagasihoidlikum kinnisvaraturg Aegviidu vallas, kus poole aastaga teostati vaid 2 ostu-müügi tehingut.

Harjumaa väikeasulatest, alevitest ja alevikest, oli aktiivsem Haabneeme alevik, kus samuti mitmed tehingud ei olnud vabaturutehingud. Ikka juhtub, et kõige kallima maaga kaasnevad pankrotid ja enampakkumised ning omandiõigus vahetub mitte ainult turunõudluse tagajärjel. Haabneemele järgnevad Luige alevik 20 tehinguga, Tabasalu alevik 14 tehinguga, Laagri alevik 14 tehinguga ja Jüri alevik 11 tehinguga.

Olen koos teiste Domuse maakleritega viimastel nädalatel müünud Harjumaa väikeasulates odavaid korterid keskmise müügitempoga 2 korterit nädalas. Eriliselt atraktiivseks on osutunud Nissi vald, kus huvilised haaravad 2-4 toalisi kortereid sama tempokalt, nagu jaekaubanduses ostetakse kokku tatart ja suhkrut.  Sellised asukohad nagu Riisipere, Turba ja Lehetu müüvad sama hästi nagu Tallinna kesklinna korterid. Ainuke, kuid see-eest oluline, vahe tuleb sisse hindade osas, mis Nissi valla territooriumil on jõukohane paljudele. 2-4 toalised korterid on hinnaklassis 3000-5000 eurot (50 000 – 80 000 kr) ja nende seisukord on valdavalt tugevat remonti vajav. Keskküttega korterid asuvad enamasti viisakates mitmekorruselistes kortermajades, endistes kolhoosikeskustes, kus korteri remonti tehti viimati mõnedel juhtudel Karl Vaino aegadel.

Mõnevõrra üllatav on kliendisegment, kes sellises hinnaklassis ja piirkonnas tegutseb. Suures plaanis jaotuvad ostjad kaheks, kellest valdava osa moodustavad Soomes ehitajatena töötavate meeste perekonnad ja teise osa tavalised paljulapselised pered. Kui viimane kliendigrupp on väga hinnatundlik ja vajab ostu finantseerimiseks pankade ja Kredexi abi, siis Soome ehitajad ostavad korterid oma säästude eest kohe välja. Umbes 4000-5000 eurot, mis on vajalik 3-toalise korteri soetamiseks, ei ole nüüd ühe tubli Soome ehitaja jaoks summa, mida ei õnnestuks kõrvale panna ja hiljem Eesti kinnisvarasse paigutada. Kusjuures nö investeerimiseks ostetakse vähe, põhiliselt ikka enda leibkonna elamispinna vajaduse katmise eesmärgil.

Toome ära ka mõned näited reaalsetest tehingutest:

Asukoht: Nissi vald, Lehetu
Tubade arv: 4
Üldpind: 80 m2
Korruselisus: 3/3
Hoone ehitusaasta: 1984
Seisukord: vajab remonti
Hind: 3515 eurot (55 000 kr)

Asukoht: Nissi vald, Riisipere
Tubade arv: 3
Üldpind: 56 m2
Korruselisus: 3/3
Hoone ehitusaasta: 1968
Seisukord: vajab remonti
Hind: 4793 eurot (75 000 kr)

Asukoht: Nissi vald, Riisipere
Tubade arv: 2
Üldpind: 42 m2
Korruselisus: 3/3
Hoone ehitusaasta: 1973
Seisukord: vajab san.remonti
Hind: 5113 eurot (80 000 kr)

Peale mõne aastast vaikelu hakati juba jaanuaris suvilaid vaatamas käima. Kõige aktiivsem aeg oli märtsist maini, natuke vaiksem oli suvel ja ostuhuvi jätkus veel septembrisse-oktoobrisse. Hinnatud on merelähedased piirkonnad Suurupist  Kloogarannani. Peamiselt osteti puhkamise sooviga ja eelistati korras suvilat või siis vähest kõpitsemist vajavat, 45-65 m2 suurust, mitme toaga ja tingimata sauna või duššiga ning hooldatud krundiga suvilat. Nende müügihinnad jäid 400 000 – 650 000 krooni vahemikku. Kehvemas seisukorras ja pesemisvõimaluseta suvilate müügihinnad jäid 200 000 – 350 000 krooni vahemikku. Sisuliselt on need  kommunikatsioonidega krundid, millele saaks tulevikus ehitada maja või suvila. Oli ka erandeid, näiteks Domus Kinnisvara vahendusel müüdi septembris kahe nädalaga  Kloogarannas lagunenud suvilaga, kõrgete mändidega krunt 415 000 krooniga. Aastaringselt kasutatavate, soojustatud ja kõigi kommunikatsioonidega varustatud  suvilate müügihinnad ulatusid ühe miljoni kroonini. Need olid tavaliselt paremas seisukorras, hiljuti uuendatud interjööriga ning suuremate ruumidega. Madalad hinnad, keskmiselt 260 000 – 370 000 krooni, hea rongiühendus, mis võimaldab Tallinnas tööl käia, on suurendanud ostuhuvi Kernu valla Laitse suvilate vastu. Müüakse oma vana korter, makstakse võlad ja ülejäänud raha eest ostetakse suvila, mille jõuab enne talve soojustada.

Kuuldused suvilaturu varjusurmast seoses talve saabumisega on tugevasti liialdatud. Domuse maaklerid on täheldanud, et nõudlus suvilate vastu on püsinud suvega enam-vähem võrreldaval tasemel, jäädes siiski alla varakevadisele traditsioonilisele aktiivsusele. Kuna ei ole tulnud ka lund, siis on objektidega tutvumine olnud mugav ja huvilised on seda ka ära kasutanud. Põhiline nõudluse hinnaklass Harjumaal jaguneb kaheks, millest üks osa on suurusjärgus 400 – 500 000 kr ja teine osa 900 000 – 1 000 000 kr. Odavamas hinnaklassis ostetakse suvilat kas krundi pärast või siis lihtsalt klassikalise suvekodu sihtotstarbega. Tegemist on reeglina tugevat remonti vajavate hoonetega, mis on soojustamata ning mille interjööri iseloomustab 70-ndate ja 80-ndate viimistlusmaterjalide kasutamine. Kallimas hinnaklassis on hooned, mis on soojustatud ja sobivad seetõttu ka aastaringseks elamiseks. Tänasel ajahetkel ostetaksegi neid eelkõige seepärast, et sinna pigem alaline kodu kui suvituskoht luua. Interjöör nendes majades on juba oluliselt kaasaegsem ja vaheldusrikkam, kus ei domineeri puidust laudis keskse siseviimistluselemendina. Ja nagu iga teisegi kinnisvara puhul on suvilate hinna osas peamine argument asukoht, mille juures väärtustatakse üha enam privaatset kinnistut, mitte aga suure “kooperatiivi” keskel elamist.

Toome ära valiku suvilatehingutest, mida meie maaklerid on hilissügisel vahendanud:

Asukoht: Viimsi vald, Harjumaa
Krunt: 930 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: vajab kap.remonti
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Keila vald, Harjumaa
Krunt: 1040 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 2
Hoone materjal: puit ja kivi
Seisukord: rahuldav
Hind: 400 000 kr

Asukoht: Laulasmaa, Harjumaa
Krunt: 849 m2
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivi
Seisukord: hea
Hind: 1 000 000 kr