Domus Kinnisvara ajaveeb

2009. aastal jõid eestlased keskmiselt 10,2 liitrit absoluutalkoholi inimese kohta, millega me muuseas edestame jõudsalt ka tublisid põhjanaabreid, keda me muidu justkui alkoholi tarbimise musternäidisteks peame. Seepärast pole mingi ime, et alkoholist tulenevad sõnaühendid leiavad kasutamist ka majandusanalüüsides. Küllap on nii mõnigi analüüs kirjutatud nii, et klaasike kirjutuslaua nurgal aitab hoogsast kirjutamisest tulenevat palavust vähendada.

2011. aasta kinnisvaraturu analüüsides on kõige sagedamini kasutatav sõna pohmell, mis mõnes analüüsis on omandanud ka europohmelli keelendi. Lisaks alkoholile on ka termin „euro“ mõjutanud Eesti kinnisvaraturgu märkimisväärselt ja rikastanud ühtlasti erialast terminoloogiat – meil on olemas euroremonditud korterid, euro kajastub kinnisvarafirmade nimedes, euro on pannud muutma seadusi, rahaühiku tulek on mõjutanud äärmiselt palju ostjate-müüjate psühholoogilist mõtlemist ja nende ostukäitumist. Nüüd on meil siis ka olemas europohmell, tänu millele on jaanuaris olnud vähe tehinguid. Kui aga teha kiire tagasivaade 2010 ja 2009 aastasse, siis selgub, et „pohmell“ on valitsenud ka nendel aastatel ning jaanuar kipubki olema läbi aastate kõige madalama tehinguaktiivsusega kuu. Väite aluseks olen võtnud tehingud Tallinna korteriturul, kus tehinguid kõige enam ning mis oma mahtudelt ja aktiivsuselt on kogu Eesti kinnisvaraturu lakmuspaberiks. Lisaks jaanuarile on kogu I kvartal tavaliselt kõige madalama tehinguaktiivsusega kvartal ning üldiselt nimetatakse teistes majandussektorites sellist turukäitumist sesoonsuseks ehk hooajalisuseks ning inimeste kassiahastusega pole siin mingit pistmist. Ka kinnisvarabuumi järgselt jääb tehinguaktiivsuse madalaim punkt 2009. aasta I kvartalisse.

Domus Kinnisvara äsja avaldatud turuanalüüsis prognoositakse, et sesoonsest kõikumisest tulenevalt on 2011 I kvartali korteritehingute arv ca 5-10% suurem, kui 2010 I kvartal ning ca 15-20 % vähem, kui 2010 IV kvartal. Aktiivsuse tõusu on oodata märtsis ning talve kadumisega tekib turule igakevadine ärkamisaeg. II kvartalis tehingumahud taastuvad ning 2011 I poolaasta kokkuvõttes saame ilmselt konstateerida ca 6-7%-list tehingute arvu kasvu võrreldes aasta varasema perioodiga, kuid täpselt samavõrra väiksemat mahtu 2010 II poolaastaga võrreldes. 2011 II poolaasta saab olema tõenäoliselt kriisijärgse perioodi aktiivseim poolaasta.

Euro on saabunud, pinged on maha võetud, põhjust oodata müütilise euro järgi enam pole. See teadmine on toonud kinnisvaraturule juurde nii uusi müüjaid kui ka uusi ostuhuvilisi. Kui esimeste motivaatoriks on kerge lootus hinnatõusuks või lihtsalt sümboolse hetke kättejõudmine (hind eurodes!), siis ostuhuvilised loodavad nüüd teha oma valiku suurema pakkumise hulgast. Viimane aasta kinnisvaraturgu jälginud analüütikud on olnud teadlikud sellest, et arvestatav hulk objekte tuleb turule alles euro saabudes, kuna kavalad kinnisvara omanikud on oodanud oma hetke ning panustanud kerkivatele hindadele ja suuremale nõudlusele. Kusjuures sama käitumismudelit on järginud mitmed ostuhuvilised, kes on teadlikult jätnud tõsisema pakkumistega tutvumise selle aasta esimesse poolaastasse, kuna on lootnud suureneva valikuvõimaluse peale. Esimesed märgid näitavad tõepoolest seda, et kui aastavahetuse eel oli trend objektide vähenemise peale, siis nüüd on pakkumiskõver suundunud taas ülespoole. Näiteks Tallinnas oli City24 andmetel 01.01.2011 pakkumises 6305 korterit, siis nüüd, poolteist kuud hiljem, on pakkumises juba 6569 korterit. Seega valik läheb paremaks ja ostjatel tekib valikuvõimalusi üha juurde.

Kogu Eesti korterituru pakkumiste tipp jääb 2008. aasta keskpaika, mil pakkumises oli ca 18 500 korterit. Sellele järgnes stabiilne pakkumiste vähenemine, mis jõudis 2009/2010 aastavahetusel alla 11 000 korteri. Alates sellest hetkest on pakkumiste arv taas tõusuteel olnud, ületades tänaseks 13 000 ühiku. 2008.a. esimese poole meenutamine toob paljudele toonastele kinnisvara arendajatele külma higi otsaette, sest totaalne lattu tootmine oli juba sel hetkel kurb tõsiasi. Ca 80 000 ehitussektori töötajat andsid veel 2007/2008 kelludega sedavõrd hoogu, et pakkumiste arv purjetas üles sama lennukalt nagu Titanic Atlandi ookeanil. „Jäämägi“ tuli ka siin vastu: korterid võeti kukkuvate hindade tõttu müügist maha, osa müüke keelas pank ära, osa müüke ei olnud peagi võimalik teostada seetõttu, et hind oli langenud alla soetamismaksumuse, järjest enam hakata andma kortereid üürile ja ootama paremaid aegu. Need ajad ongi nüüd kätte jõudmas. Võrreldes tippajaga on pakkumine sedavõrd langenud, et see on hakanud nõudlusele mõjuma ning hinda tasapisi ülespoole kruvima ning paljude jaoks ongi hind roninud tasemeni, mis on muutnud võimalikuks müügitehingusse minemise. Kuna hind on tõusnud, siis eelistatakse täna pigem müüki kui väljaüürimist. Viimast fakti kinnitab ka järjest kahanev üüripakkumiste arv.

Kas jaanuaris oli europohmell või mitte? Kas euro mõjutas kuidagi korteriturgu? Kuidas üldse algas aasta korteriturul? Neile küsimustele saab vastuse Maa-ameti tehingustatistikat ja tegutsevate maaklerite kommentaare uurides.

Tallinna korteriomandite ostu-müügitehingute arv jäi jaanuaris üsna kesiseks. Esialgsetel andmetel tehti tehinguid poole võrra vähem – kui detsembris käidi notaris 579 korral, siis jaanuaris ainult 330 korral. Isegi 2010 aasta jaanuaris oli see tulemus 354. Seega tehingute maht oli jaanuaris üllatavalt väike. Samas on Domus Kinnisvara maaklerite kogemuse põhjal klientide huvi elamispinna vastu jätkuvalt olemas. Kutselise maakleri Martti Juse sõnul on ostuhuvilisi jätkuvalt, kuid tehinguni jõudmise takistuseks on puudulik pakkumine ning müüjate kõrged hinnaootused. Euro pole Martti sõnul ostjate jaoks mõju avaldanud – kuigi hinnad on eurodes, arvutatakse see kiirelt kroonideks.

Olemasoleva nõudluse tõestuseks on kasvanud hinnad. Detsembri kuuga võrreldes oli jaanuari tehingute hinnad ca 5% kõrgemad, ulatudes 958 €/m². See on oluliselt suurem kui 2010.aasta jaanuari keskmine hind 863 €/m².

Ka Tartus tehti korterite ostu-müügitehinguid vähem – esialgsetel andmetel 55. Nii madala tehinguaktiivsusega oli 2009. aasta algus, mil jaanuaris tehti 37, veebruaris 61 ja märtsis 59 tehingut. Ka oli käesoleva aasta esimese kuu maht oluliselt väiksem 2010.aasta omast (70 tehingut). Kuigi tehinguid tehti vähem, on nõudlus Tartu elamispindade vastu jätkuv. Sellele viitab näiteks maakler Diana Kurvits kogemus, mille järgi on ta mõnd korterit klientidele näidanud rohkem kui eelmisel aastal.

Väheste tehingute kõrval keskmine hind esialgsetel andmetel siiski kasvas, ulatudes jaanuaris 870€-ni ühe ruutmeetri eest. See tulemus on ca 12% kõrgem detsembri kuu keskmisest hinnast.

Pärnu korteriomandite ostu-müügitehingute arv oli samuti oodatult väike. Kui möödunud aasta lõpus oli tehinguid umbes 44 tk kuus, siis käesoleva aasta jaanuari maht oli 31. Samas on see tulemuse oluliselt parem 2010.aasta jaanuari kuuga võrreldes, mil tehti ainult 18 tehingut. Seega ostuaktiivsus oli üsnagi hea.

Keskmine hind oli eelmisel kuul üllatavalt suur. Tehingute hulgas andsid tooni kesklinna ja Mai piirkonna 2- ja 3-toaliste korterite tehingud, millede hinnad olid keskmisest kõrgemad. Kuna detsembris oli tehingute hulgas odavama hinnaklassiga korterid Uus-Sauga ja Ülejõe piirkonnas, mille tulemuseks oli keskmine hind ca 600 €/m², siis jaanuari kuu keskmine hind 790 €/m² annab hinnakasvuks lausa ca 30%. Domus Kinnisvara Pärnu esinduse maakleri Vilja Paju sõnul oli jaanuarikuu ostuklient teadlikum ja nõudlikum, sest objektid olid valdavalt kallimates piirkondades.

Kokkuvõttes võib öelda, et Domus Kinnisvara hinnangul jaanuaris euro-pohmelli ei olnud. Kuu oli tüüpiliselt vähese aktiivsusega, kuid kasvanud hinnad viitavad ostjate valmisolekule kortereid soetada. Oleks ainult pakkuda.

Mis toimub? Nii tahaks küsida, kui vaadata novembri kuu Tallinna korteriomandite ostu-müügitehingute arvu. Maa-ameti esialgsetel andmetel tehti möödunud kuul 30% rohkem tehinguid kui oktoobris. Kui oktoobris oli alla 500 tehingu, siis novembris ületati 600 tehingu arv. Tegemist on käesoleva aasta parima tulemusega. Viimane kord kui korteriomandite tehinguid notaris vormistati üle 600, oli 2008. aasta juulis 613 korda.  Linnaosade lõikes oli tehinguid enim Lasnamäel, Põhja-Tallinnas ja Mustamäel.

Maaklerite sõnul on korterituru aktiivsuse põhjuseks osaliselt müüjatepoolne valmisolek hindasid tehingu teostumise nimel langetada. Teisalt on teatud hulk huvilisi, kes tahavad enne euro tulekut elamispinna ära osta, kartuses, et hiljem maksavad korterid juba rohkem.

Keskmine hind tehingute arvu kasvu juures hoopis langes ca 5%, olles novembris 14 700 kr/m² (939,5 €/m²). Seega suurenenud tehingute arvu põhjuseks pole kasvanud nõudlus, sest siis peaks ju ka hinnad tõusma.

Tartu linna korteriturg on justkui talveunes, sest tehingute arvus ja keskmises hinnas olulisi muutusi ei ole. Pigem on toimunud mõlemas näitajas väike langus. Oktoobriga võrreldes oli novembris mõned ostu-müügitehingud vähem ning keskmine hind 5% madalam. Siiski võib öelda, et ülikoolilinna korterite hinnad on väga stabiilsed, kõikudes kevadest alates vahemikus 11 700 – 12 700 kr/m² (747,77 – 811,68 €/m²).

Ka Pärnus on korteriturg stabiilne, sest tehinguteni jõutakse enam-vähem sama palju kui varasematel kuudel. Siiski keskmine hind on juba neljandat kuud järjest langenud, olles novembris 9700 kr/m² (619,94 €/m²). Langus sai alguse augustis, kui kortereid müüdi hinnaga 11 700 kr/m² (747,77 €/m²). Seega on hinnad ca 20% madalamad.

Esmapilgul tähtsana tunduv küsimus – milliseks kujunevad kinnisvarahinnad lähitulevikus – ei olegi tegelikult väga oluline. Teadlased on ammu tõestanud, et majandus (sh ka kinnisvaraturg) on lühikeses perspektiivis hüplik ning pikas perspektiivis tsükliline. Seega on kõigil võimalik oma otsuseid teha arvestades pika perspektiivi trende (täna oleme ju languse läbinud ning laveerime läbi stabiilsuse tasakesi ülespoole) ning lühikese perioodi kõikumisi tasandada oma otsuste ajalise nihutamisega. Siiski on huvitav mõttemäng arutleda teemal, milliseks võiks kinnisvarahinnad kujuneda poole aasta pärast.

Esmalt tuleks määratleda hinda mõjutavad tegurid:
- Euro saabumine – „spetsialiste“ kuulates võiks oodata hoogset ümardamist ülespoole
- Aasta alguse madalseis – traditsiooniline vähene tehingute arv tekitab hinnasurvet allapoole
- Laenukapitali küllaltki hea kättesaadavus – soodustab tehinguid ning toetab hinna püsimist
- Euribori kasv ja talvel suurenevad halduskulud – kahandavad inimeste maksevõimet ning võiks seega suruda hinda allapoole

Kui suur on aga nende tegurite reaalne mõju?

Vaatame esmalt tänaste kinnisvarahindade ümardamise võimalusi. Meil on harjumus avaldada kroonis hinnad kümne tuhande krooni täpsusega (vaid ca 25% hindadest on antud tuhande krooni täpsusega). Euro viib ühe nulli minema ning seega võiks jääda ümardamisharjumus tuhande euro piirile. Kui võtta kakskümmend esimest korterit Tallinnas, mida City24 portaal välja pakub (jättes kõrvale eripakkumised ja juba eurosse ümardatud hinnad), ning nende hinnad ülespoole ümardada tuhande euroni, saan keskmiseks hinnatõusuks 0,7 %. Ehk siis Tallinna statistiliselt keskmise korteri puhul saame hinnatõusuks 5371.- kr. Kui aga kujuneb harjumuseks ümardada eurohinnad sajani (ja seda ainult ülespoole), siis kujuneb hinnatõusuks 0,1% ehk 796.- krooni statistiliselt keskmise Tallinna korteri kohta. Kui aga arvestada, et mõned hinnad on lihtsam ümardada allapoole ning teatud juhtudel võib olla omaniku müügihuvist tulenevalt mõistlik hinda hoopis langetada, siis pole euro kasutuselevõtmisest tulenevat hinnatõusu väga põhjust karta. Kui kinnisvara hinnad järgneva kuue kuu jooksul tõusevad, siis mitte euro rakendamise vaid eelkõige nõudluse-pakkumise mõjul.

Kui vaadata meie kinnisvaraturu ajalugu, siis leiame viimase 6 aasta (st 3 tõusu ja 3 languse aasta) jooksul on tehingute arv langenud aasta I kvartalis möödunud aasta IV kvartaliga võrreldes 83,3 %. Väga lihtsakoeliselt lähenedes võime eeldada, et kui 2010 IV kv tehakse Tallinnas kuni 1600 korteritehingut, siis 2011 I kv tehakse ca 1300 tehingut. Varasemaid aastavahetusi vaadeldes tundub, et kui kinnisvarabuumi (3 aastat tõusu ja seejärel 3 aastat langust) mõjud elimineerida, siis on I kvartali ja möödunud aasta IV kvartali keskmine hinnatase püsinud stabiilsena, mis tähendab, et tehingumahtude langus ei ole otseselt hinnalangust põhjustanud. Seetõttu võiks oodata ka järgnevat poolaastat vaadates, et märtsis on Tallinna korterite hinnatase küllaltki sarnane praegusele hinnatasemele.

Ei ole mingi saladus, et pangad on taas julgemini vaatamas eluasemelaenude väljastamisele. Esimesed reklaamikampaaniadki selles vallas juba ära tehtud. Rahapuudust meie pankadel pole ning seega taandub küsimus laenuvõimelise ning vastava vajadusega kliendi olemasolule. Kahjuks ei ole praegu adekvaatset infot saadaval, kuid tasub tähele panna järgmist:
- Kinnisvaraturu nn põhja tegemisest on peagi möödunud ca 1,5 aastat. See on aeg, mil paljud ootel olnud kliendid teadvustasid endale, et nüüd on „põhi“, asusid aktiivselt vara otsima, valmistasid ette ning viisid lõpuni tehingu. Ootel olnud klientide hulk aga oli piiratud, mitte lõpmatu;
- Erinevad uuringud väidavad erinevat, kuid eeldades, et 3-6% eluruumidest on aastas käibes, siis annab see Tallinnas/Harjumaal turu normaalseks toimimiseks vajaliku minimaalseks tehingute mahuks 8000 – 16 000 eluruumi tehingut aastas. 2010.a. lõpetame ilmselt ca 8200 eluruumi tehinguga Harjumaal.
Eelnevat arvestades olen arvamusel, et sõltumata pankade võimalustest eluasemelaenu väljastada, ei ole meil piisavalt kliente, et kinnisvaraturule järske pöördeid tuua. Seetõttu ei mõjuta praegune eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine turu aktiivsust ega märkimisväärselt ka mitte hinnataset.

Vaatame ka peatselt kasvavate kulude potentsiaalset mõju kinnisvaraturule. Esmalt tooksin välja, et euribori tõus näiteks praeguselt 1,2-1,3%-lt näiteks 1,6%-le 2011 märtsis (NB! See ei ole prognoos vaid näide) toob kaasa eelnimetatud Tallinna statistiliselt keskmise korteri eluasemelaenu igakuise makse tõusu ca 145.- krooni. Ehk siis ca 1% selle laenumaksja igakuisest sissetulekust. Tundub, et kulude kasvu probleem on lahendatud kui jätta ühel õhtul kõrtsis söömata või jätta autoga ca 100 km pikkune mõtetu sõi tegemata. Mis kütte- jms kulusid puudutab, siis on selge, et tarbijad ei tee ostuotsust mitte talviste küttekulude olemasolu vaid nende suuruse järgi. Valides lihtsalt väiksema kuluga objekte. See, et kinnisvara omamisega kaasnevad kulud sesoonselt muutuvad on kõigile ostjatele teada. Samuti see, et kommunaalkulusid tuleb tasuda ka ostmisele alternatiivse üürilepingu korral. Targemad siluvad sesoonseid kõikumisi jaotades prognoositavad kulud kokku aasta peale ühtlaselt.

Kõike eelnevat kokku võttes võiks prognoosida, et:
- Euro kasutuselevõtmine ei tekita kinnisvaraturul märkimisväärset hinnatõusu. Tagasihoidlik hinnatõus on vältimatu, kuid sellel on teised põhjused.
- Laenukapitali paranenud kättesaadavus ei kasvata nõudlust hüppeliselt vaid aitab turu normaalselt toimida.
- Ka talvine suurem energiakulu ega euribori tõus (ning nende mõju eluasemelaenu kuumaksele) ei avalda märkimisväärset mõju tehinguaktiivsusele ega hindadele.

Et aga olla veelgi konkreetsem, viskaksin Tallinna linnaosade lõikes õhku keskmised tehinguhinnad märtsis 2011.a. järgmiselt:
Haabersti 910 – 920 eur/m2
Kesklinn 1480 – 1490 eur/m2
Kristiine 1070 – 1080 eur/m2
Lasnamäe 770 – 780 eur/m2
Mustamäe 860 – 870 eur/m2
Nõmme 950 – 960 eur/m2
Pirita 1060 – 1070 eur/m2
Põhja-Tallinn 820 – 830 eur/m2

Jätkuvalt on turu aktiivsuse ning kujuneva hinnataseme suurimaks mõjutajaks inimeste tarbimisharjumustest tulenevate ostuotsuste najal kujunev pakkumise-nõudluse suhe. Märksõnaks on kvaliteet. Peamisteks tendentsideks on kujunemas:
- Elukoha kvaliteedi parandamine st suundumus on uute või rekonstrueeritud korterite/majade soetamisele.
- Lisaks korteriturule hakkab taas tähelepanu saama eramajade turg, kuna hinnad on langenud klientidele vastuvõetavale tasemele.
- Kasvavate energiahindade taustal ei jää tarbijatel muud üle, kui vaadata energiasäästlikumate lahenduste ja objektide poole.

Euro saabumiseni on jäänud vaid 65 päeva. Tarbijatel on ülim aeg hakata ennast vaimselt ette valmistama ja mõtlemist kujundama lähtuvalt uutest hindadest. Domus Kinnisvara loodab, et tarbijad võtavad euro saabumise vastu rahulikult ja ei tee rahaühiku vahetusest suurt numbrit. Maa-ameti septembrikuu tehingustatistikale tuginedes toome ära mõned arvandmed, et kinnisvara ostuhuvilistel tekiks juba praegu ülevaade sellest, milliseks võivad kujuneda kinnisvara hinnad alates 01.01.2011.

Tallinna keskmine korteri ruutmeetri hind on 923 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (46 m2) maksab Tallinnas 45 513 eurot.
Keskmine maja maksab Tallinnas 191 593 eurot.

Tartu keskmine korteri ruutmeetri hind on 810 eurot.
Keskmine 3-toaline korter (63 m2) maksab Tartus 51 622 eurot.

Pärnu keskmine korteri ruutmeetri hind on 705 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (48 m2) maksab Pärnus 32 156 eurot.

Narva keskmine korteri ruutmeetri hind on 302 eurot.
Keskmine 1-toaline korter (35 m2) maksab Narvas 9246 eurot.

Tuletame ka meelde, et 2010 suvi andmetel oli keskmine brutokuupalk Eestis 888 eurot.

Aasta viimane kvartal möödub suure tõenäosusega euro-ootuse mõju all, jätkub ka uute arenduste turuletoomine. Loe pikemalt Domus Kinnisvara prognoosi käesoleva aasta III ja IV kvartali kohta ehitusuudised.ee veebilehelt

Euro tulekul on Eesti kinnisvaraturule nii otsesed kui kaudsed mõjud. Ise pean olulisemaks kaudseid mõjusid, kuna need kestavad kauem ja on tugevamad. Loomulikult ei saa euro kasutuselevõtuga kaasnevad mõjud olema väga selged ja ühesed – pigem on kõik protsessid omavahel seotud üksteist nii võimendades kui ka takistades.

Rohkem usaldust Eesti majanduse vastu

Rohkem usaldust Eesti majanduse vastu tähendab rohkem investeeringuid ja odavamat laenukapitali. Seejuures ei ole olulised mitte ainult välismaised investeeringud Eestisse vaid ka Eesti ettevõtjate otsused mitte paigutada oma raha „igaks juhuks“ kuhugi mujale riiki, sest Eestis luuakse taas turvaline investeerimiskeskkond ning tõuseb taas vahepeal kaduma kippunud arengupotentsiaal. Ühest küljest on oluline euro ise kui teatav kvaliteedimärk, kuid ehk on olulisemgi sellega kaasnev konkurentsivõime kasv siinses regioonis, mis tõstab meid esile Läti ja Leeduga võrreldes nii lääne- kui idapoolsetele investorite jaoks. Ühel hiljutisel kohtumisel Läti kolleegiga oli ta väga murelik selle pärast, et Eesti läheb eurole üle enne teisi Balti riike ja jätab sellega Läti veel sügavamasse auku. Kuidas see aga puudutab kinnisvaraturgu ? Igasugune majanduslik areng eeldab ka infrastruktuuri arendamist – teed, kommunaalvõrgud, tootmispargid, bürookompleksid jne. Osa sellest on juba mõni aeg tagasi valmis tehtud ja ootab lihtsalt, et üldise majandusliku arenguga tekiks juurde infrastruktuuri tarbijaid (näiteks teatud liiki tehnoparke on veel piisavalt kasutuseta). Euro kasutuselevõtuga kaasnev positiivne mõju Eesti majandusele leevandab kindlasti kinnisvaravaldkonna tegijate tänaseid muresid. On ka neid valdkondi, kus seni tehtu on juba välja müüdud ning tuleb hakata uute arenduste peale mõtlema. Näiteks Tallinnas on uute kortermajade pakkumine juba suhteliselt nigelaks jäänud. Lisaks omaenda kõhnale rahakotile saame euro kasutuselevõtmise korral infrastruktuuri arendamiseks kasutada ka välisinvestorite poolt pakutavaid võimalusi.

Sisemine paranemine ja efektiivsuse kasv

Maastrichti kriteeriumite täitmine ei ole tegelikult ainult valitsuse asi vaid sunnib kaudselt meid kõiki rohkem pingutama. Selle protsessi tumedam pool on praegu kasvav tööpuudus ja palkade vähenemine, kuid pikaajaliselt parandab see nii erafirmade kui riigiasutuste efektiivsust. Ühest küljest on need kriteeriumid küll pelgalt viis sõnalist ja numbrilist eesmärki. Teisalt aga tähendab nende saavutamine Eestis ikkagi seda, et me oleme suutnud ennast muuta sama hästi toimivaks, kui ülejäänud eurotsooni liikmed. Ja loomulikult tähendab see ka muutuseid kinnisvaraturu jaoks – buumiaegne mõtlematu tormamine asendub korraliku (sh avaliku ruumi) planeerimisega ja efektiivse tegevusega. Kindlasti tõuseb kuluefektiivsus ning kinnisvara arendustegevuse taastumisel hakatakse rohkem pöörama tähelepanu kinnisvara elutsükli küsimustele. See aga tähendab kvaliteetsemaid materjale ning ehitustööd ja lõpuks ka hubasemat kodu. Kinnisvarateenuste puhul paraneb kindlasti klienditeeninduse kvaliteet, sest valdkonda jäävad tegutsema vaid head spetsialistid.

Hinnatõus ja spekulatsiivsed tehingud

Seni on euro kasutuselevõtt mujal riikides toonud kaasa hinnatõusu nii tarbekaupade kui kinnisvara valdkonnas. Loomulikult tuleb arvestada, et viimastel euro kasutuselevõtmise juhtudel oli maailma majandus (sh ka eurot kasutusele võtnud riigi majandus) kasvufaasis ning hinnatõus kergem tekkima. Põhimõtteliselt on ka tänane Eesti kinnisvaraturg samas seisus, kuna nö kinnisvarakriisi selgroog on tegelikult juba murtud. Loomulikult ei tähenda see, et edaspidi on ainult liugulaskmine ülesmäge. Praegusel vähese tehinguaktiivsusega turul on mõningane üles-alla hüplemine loomulik, kuid mida lähemale tuleb suvi, seda rohkem tuleb jõnkse ülespoole. Seega ei maksa segi ajada hinnatõusu, mille toob kaasa euro tulek (nt ümardamisest tulenevad probleemid) ja hinnatõusu, mille toob kaasa majanduskriisist väljumine. Kindlasti on siin aga positiivne vastastikune mõju ja ka koosmõju. Seetõttu on oodata järjest kasvavat spekulatiivsete tehingute hulka. Domus Kinnisvaral on nö portfellis suhteliselt suur hulk kliente, kes on oodanud eelkõige elukondliku kinnisvara hinnalanguse pidurdumist. Täna on see grupp muutunud veelgi aktiivsemaks ning positiivsed euro-uudised ainult toetavad nende strateegiat. Lisaks sellele on viimase poolaasta jooksul üha aktiivsemalt tegutsemas ettevõtted, kes otsivad võimalusi ärikinnisvarasse investeerimiseks.

Tehnilised nüansid toovad kaasa kulusid

Mitte just kõigis endise idabloki riikides ei käibi kinnisvaratehingute puhul rahvusvaluuta nii nagu Eestis. Paljudel juhtudel arvestatakse hindu siiski kas USA dollarites (nt Venemaal) või eurodes (nt Lätis). Seega toob euro kasutuselevõtt Eestis kaasa muutused arvestuse korraldamisel, millega on vaja harjuda nii eraisikutel kui ettevõtetel. Eraisikut puudutab see eelkõige seeläbi, et suure tõenäosusega toob näiteks ümardamine kaasa lihtsalt väikese hinnatõusu. Hinnad muutuvad vahepeal üsna harjumatuteks, mis toob kindlasti kaasa teatavat segadust pakkumiste võrdlemisel ja hindamisel. Kinnisvara valdkonnas tegutsevate ettevõtete jaoks (nt pangad, kinnisvaraportaalid jms) tähendab euro kasutuselevõtt aga olulisi muudatusi info- jms süsteemides, mis aga maksab päris palju raha. Loomulikult tuleb see lõpuks lõpptarbijal kinni maksta.