Erinevalt SKP muutusest liiguvad eluasemelaenude intressimäär ja kinnisvara ostu-müügitehingute arv vastupidiselt. Mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid ning vastupidi. Suure kinnisvarabuumi alged ulatuvad seetõttu juba 2005. aastasse, mil Eestis valitsesid läbi aegade madalamad intressimäärad. Eesti Panga statistika järgi oli toona keskmine, euroga seotud, eluasemelaenu intress napilt üle 3 %. Kui asjad olid läinud majanduses hapuks, siis tõmbasid pangad tugevalt käsipidurit ja tõstsid keskmise elamuasemelaenu intressi juba üle 6 % 2008. aastaks. Pärast seda on intressimäär jälle vähenenud ja see on taas teinud võimalikuks ostu-müügitehingute kasvu alates 2009. aasta teisest poolest. Viimased 2 aastat on intressimäär püsinud stabiilsel tasemel, 3,3-3,5 protsendipunkti vahel ning stabiilne on olnud ka kinnisvaraturg. Muuseas, veel 10 aastat tagasi oli eurol baseeruva eluasemelaenu intressiks 7,8 %.

Mis saab edasi? Viimaste kuude statistika näitab veidi ootamatult, et valdava osa Eesti eluasemelaenudega seotud euribor on langenud ja rahaturud pigem prognoosivad jätkuvalt selle langemist. Laenurahaga kinnisvara ostjatel on rõõmustada siiski vara, sest majanduskeskkond on ebakindel ja see tähendab, et intressimarginaalid on omakorda tõusuteel. Raha hind on pankade jaoks kallimaks läinud ja seetõttu pole lähitulevikus marginaalide vähenemist ette näha. Seega, lähtudes intressimäärast kui ühest vägagi olulisest kinnisvaraturu mõjutajast ja prognoosida, et intressimäärad pigem mõnevõrra tõusevad, siis olulist kasvu kinnisvarasektoris oodata ei ole.

Kuidas on olukord Eestis? Kinnisvarabuumi ja laenuralli kuldaegadel juhtus siingi, et tihedas konkurentsiolukorras anti laenu inimestele, kes matemaatiliste valemite järgi poleks tohtinud laenu saada. Üks silm pigistati kinni, panga sisene müügi eesmärk sai täidetud ja turuosa säilitatud. Mäletan mõned aastad tagasi vähemalt ühte klienti, kes lähenedes 80-ndale eluaastale sai pangast pikaajalise eluasemelaenu ka siin, Eestis. Majanduse hoogsa kasvu tingimustes kipuvad enamus äriettevõtteid toimima ühtemoodi kõikides maailmajagudes ja emotsioonid võidavad ratsionaalsuse. Seda isegi pankade puhul, mida muidu peetakse kaine mõistuse kehastuseks.

Mis nende avaldatud artiklite puhul mõnevõrra imestama paneb, on see, et küllalt ühte väravasse tahetakse neid palle lüüa ehk siis pankade väravasse. Ühelt poolt võib tõesti möönda, et pangad on saanud senini tegutseda suhteliselt väljaspool kriitikat ja näiteks sotsiaalse vastutuse poolt ei tajuta niivõrd selgelt. Pankadel on aastatega kogutud hulgaliselt tarkust, rohkem vahendeid ja informatsiooni ning see kõik seab nad paremasse olukorda võrreldes tavalise laenuvõtjaga. Tavakodanik sageli ei hooma seda, et tema sissetulekute ja säästude juures ei ole võimalik seda „unistuste kodu“ endale lubada. Aga laenuametniku kasutuses olevad teadmised, kogemused ja riskianalüüsid peaksid välistama selle, et laenu saab pilvedes hõljuv kodanik. Ometi pole alati printsipiaalsust üles näidatud.

Teiselt poolt aga on laenulepingule allakirjutamine iga inimese vaba otsus. Pole kuulda olnud, et laenunõustajad oleks relvaga ähvardades sundinud inimesi laenu võtma.Samuti kaasneb eluasemelaenuga alati notarisse minek, kes kontrollib, et tehingut teostab ikka teovõimeline isik. Paneb mõtlema, et mis küll sünnib selle inimese peas, kes väga kõrges vanuses otsustab laenu võtta ja eluaseme soetada. Milleks talle see? Olemas on pansionaadid, üürikorterid, hooldekodud, munitsipaalkorterid jms. Soovitan alati inimestel enne laenu võtmist konsulteerida oma pere, sõprade ja tuttavatega ning koos nendega jõuda selgusele, kas laenu võtmine on otstarbekas või mitte. Kui 80-aastasel pole lapsi või ka sugulasi, siis on alati olemas mõni mõistlik naaber, kellega saab asjade üle arutleda. Analüüs peab esmalt vaatama tulevikku ja esikohal olema põhimõtteline küsimus – mis siis kui… Võlakaitseseadus võib tulla või siis ka mitte, aga laenu andjate ja laenu võtjate terve mõistus peab jääma esikohale.

Tegemist on hüvega, mille ajalugu ja tekkepõhjuseid enam keegi ei mäleta. Justkui kogu aeg on seda maksusoodustust saadud ja sellega on harjutud. Nüüd on kerge tekkima tunne, et röövlitest koosnev Ansipi valitsus läheb jälle tavakodaniku rahakoti kallale. Eks ta ole, raha jääb tõesti natuke vähemaks. Samas aga tuleb nentida, et selle soodustuse pakkumisel kodanikele on riigi tasandilt vaadates keeruline objektiivseid põhjendusi leida. See on täiendav boonus eluaseme ostnud maksumaksjale, aga millist eesmärki täidab see riigi maksupoliitilise instrumendina? Hüva, me võime ette kujutada, et seadusandja soovis omal ajal sellega elavdada kinnisvaraturgu ja aidata kaasa kodanikuühiskonna tekkele, kus eluaseme omamine on väärtustatud. Täna aga on Eesti väga omandi, mitte üüri, keskne ühiskond ja see eesmärk on justkui täidetud.

Seega võib Rahandusministeeriumist ühelt poolt täiesti aru saada, teisalt aga tekitab see plaan mõningaid küsitavusi. Kui mõelda maksusoodustust kui vahendit, millega jahutatakse või soojendatakse majandust, siis näeme, et Rahandusministeerium on oma ettepanekuga lootusetult hiljaks jäänud ja esitab selle lihtsalt valel ajal. On arusaamatu, miks ei tuldud ettepanekuga välja siis, kui kinnisvaraturg toimis täispööretel ja Eesti Pank viibutas hoiatavalt näppu. See oleks võinud olla riigi tagasihoidlik panus selleks, et avakosmose suunas liikuv Eesti kinnisvaraturg oleks maandunud pehmemalt. Ehk oleks sellest õigel ajal abi olnud. Nüüd aga, mil kodanikud ägavad 1,5 miljoniga ostetud 2-toalise korteri laenukoorma all, näitab riik justkui trääsa. Öelda ühel hetkel, et „ostke kinnisvara, meil on soetamist toetav maksusüsteem“ ja teisel hetkel, kui enamus inimesi ongi kinnisvara soetanud ja laenud võtnud, et „me loobume maksusoodustusest, mis oli meie kinnisvarabuumi üks põhilisi psühholoogilisi mootoreid“, on ikka küüniline küll. Elukogenud inimesi see fakt, et riigi maksusüsteem ja majanduspoliitika ei suuda läbi aastate stabiilsed püsida, muidugi ei üllata. Aga pettumust tekitab selline suhtumine kindlasti. Lisaks oleks väga tore, kui Rahandusministeerium paneks oma ettepaneku lõpuks ometi ka numbrite keelde. Ei ole ma märganud veel, mida antud ettepaneku realiseerimine riigi tuludele tähendaks kroonide hulgas. Kui suurest eelarve lisarahast me tegelikult räägime?

Muuseas, kas keegi teab kedagi, kes teab kedagi, kes on ostnud eluaseme selleks, et laenu intresse tulust maha arvata? Ilmselt neid inimesti eriti ei ole ja seepärast on hr Ligi juhitav Rahandusministeerium küllap õigel teel. Neil kodanikel aga, kes on harjunud kinke saama 2 korda aastas – jõuluvanalt ja Maksuametilt pärast kevadist maksudeklaratsioonide esitamise järgset aega – tasub vaikselt hakata ümber mõtlema ja tegema uut pere-eelarvet, kus tulude pool on veidikene tagasihoidlikum.