Tarbijate kindlustunne hoiab kinnisvaraturgu üleval

Tarbijate kindlustunde indikaator on näitaja, mida Eesti Konjunktuuriinstituut arvutab igakuiselt ning mis oma sisult on pere ja riigi majandusolukorra, töötuse ja säästude prognoosi saldode aritmeetiline keskmine. Hulk viimaste kuude ja aastate pressiteateid lõpeb tõdemusega, et tarbijate kindlustunne on endiselt kõrge. Näiteks maikuus avaldatud kindlustunde indikaator (–3) on oluliselt parem pikaajalise keskmisest (–9). On põhjust rahuoluks.

Kinnisvaraturuga on tarbijate kindlustunne seotud kõige otsesemalt. Tarbija teeb oma otsuseid kodu, kinnisvara, eluasemelaenude või investeeringute osas siis, kui tal on selge arusaam ja kindlustunne tuleviku suhtes. Kui puudub kindlus oma töökoha püsimise või riigi majandusliku ja poliitilise stabiilsuse osas, siis on tarbija ettevaatlik ja ei ole aldis kinnisvaraga tehinguid tegema ja näiteks eluasemelaenu jääki suurendama. Pea külm ja jalad maas suhtumist õpetas meile viimane majanduskriis piisavalt ja õppetunnid sellest püsivad veel piisavalt hästi meeles. Seepärast polegi midagi imestada, kui vaadata tarbijate kindlustunde viimase kümnekonna aasta aegridu, et kõige kehvem kindlustunne on olnud ajal, mil majanduse ja kinnisvaraturu taevas liikusid eriti tumedad pilved. Nimelt, kindlustunde indikaator oli tugevalt miinuses 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta esimesel poolel, kus indikaatori kõrgpunktiks jäi -37. Pärast seda perioodi on kõikumist küll olnud, kuid näitaja on valdavalt olnud stabiilne ning tarbija tundnud ennast hästi. Kuna võiks tavakodanik ennast hästi tunda? Siis, kui tal on kogutud piisavalt sääste, mis võimaldavad rahulikuma südamega tulevikku vaadata. Eesti Panga andmed toetavadki eelmist väidet ja kinnitavad seda, miks kindlustundega on lood pigem hästi. Aastaid oleme olnud olukorras, kus keskpank on saanud raporteerida seda, et majapidamiste säästud kasvavad kiiremini kui laenukohustused. Nii eraisikute kui juriidiliste isikute raha hulk pangakontodel on aegade kõrgeimal tasemel ning kahtlemata tekitab see fakt turvatunnet ja toob suurema rahu hinge. Kui siia juurde lisada infokild, et 2017 I kvartal jõudis tööjõus osalemise määr varasemate aastatega võrreldes rekordtasemele, siis on kindlustunde puzzles ka see koht tugevalt tsementeeritud.

Tarbijate kindlustunnet võib kokkuvõtlikult nimetada kinnisvaraturu vundamendiks. On inimestel rahu majas, mõni euro rohkem säästetud ja usk tulevikku helge, siis pole põhjust ka kinnisvara arendustegevuses pidurit vajutada. Nii ongi kinnisvaraturu tänane üldjoontes hea seis otsekui peegeldus tarbijate kindlustundest. Kui ka turu vundamendis on mõni mõra, siis üldistatult võib tõdeda, et turg on stabiilne, inimesed vahetavad elamispindu vastavalt tegelikele vajadustele ja võimalustele ning magada võivad rahulikult kõik kinnisvaraturu osalised.

Kinnisvaraturgu mõjutab uus maksupakett vähe

Üle aastate on uue valitseva kolmikliidu maksupoliitika läbinud muudatuse, mida ei saa enam kosmeetiliseks pidada ning mis on sundinud kinnisvarasektorit varasemast terasemalt uurima uute maksude ja majanduspoliitika sisu. Ärevuseks pole siiski põhjust, uue maksupaketi mõju saab kinnisvaraturule olema eeldatavalt marginaalne.

Kuigi uue valitsusliidu maksupoliitika kokkulepped pole veel seadusesse raiutud, võime eeldada, et kolmikliit püsib ja muudatused maksupoliitikas on tõsiasi. Mis siis muutub? Kinnisvaraturgu puudutab enim plaan piirata eluasemelaenude intresside tulust mahaarvamist, vähendades piirmäära 300 euroni, ja kaotada võimalus esitada abikaasadel ühine tuludeklaratsioon. Kinnisvaramaksust oleme seekord pääsenud, aga mida aasta edasi, seda tõenäolisemaks antud maksu rakendumine tundub kujunevat. Oht, et ühel hetkel kinnisvarasektorit aastakümneid saatnud halb unenägu tõeliseks saab, on aastatega pigem kasvanud. Aga seniks, kuniks kinnisvaramaksust räägitakse rohkem tagatubades ja käsitletakse seda kui intellektuaalselt huvitavat ideed, võivad kinnisvara omavad isikud kergendatult ohata.

Ühisdeklaratsioonide kaotamine või tõsiasi, et eluasemelaenuintresse enam tagasi ei saa, on juba tekitanud hulga pahameelt ja kindlasti tunnevad paljud end petetuna. Neid inimesi ja perekondi on palju, kes on harjunud juba pikki aastaid saama kevadeti Maksuameti käest tagasi raha, mis valdavalt pärineb eluasemelaenu intressidest. Paljude perede eelarvesse tekib juurde auk, mis neid kindlasti ei rõõmusta ja mis võtab uuelt valitsusliidult ära nii mõnegi toetushääle. Iga-aastane rahasüst Maksuameti kaudu on olnud kui riiklik jõulukingitus kevadkuul. Ja kellelegi ei meeldi, kui jõuluvana enam kui käi.

Samas ei suuda ma meenutada ühtegi inimest, kes oleks ostnud laenuga kinnisvara vaid sellepärast, et saada aasta hiljem osa eluasemelaenuintressidest tagasi. See on tore boonus, mis aga uut kodu ostes ja laenu võttes vähestel meeles on. Uut kodu ostetakse ikka reaalsest vajadusest tulenevalt, vastavalt rahalistele võimalustele ning usule riigi, majanduse ja iseenda leibkonna finantsvõimekuse tulevikku. Seega tulevasi kinnisvara ostjaid mõjutab uus maksupakett vähe. Nemad vaatavad rohkem ikka seda, mida teeb keskmine kinnisvara ja laenuraha hind, millised on uute arendusprojektide pakkumised, kas pankades laenuraha üldse on ja kui varmad ollakse seda jagama, milliseks jääb uute ja järeturu korterite hinnavahe ja siis ikka asukoht, asukoht, asukoht. Ehk nö keskmine inimene vaatab ikka seda, mida üks tavaline inimene uut kodu ostma hakates võikski vaadata ning võrrelda pakutavat kaupa iseenda sissetulekutega. Valitsusliidu otsused on küll olulised, kuid samavõrra tähtsad on otsused, mida teevad Trump, Putin ja Merkel ning Põhjamaades asuvate pankade nõukogud. Maksupaketi mõju oleks märkimisväärne juhul, kui hüpoteetiline kinnisvaramaks oleks suurusjärgus, mis paneks inimesi tõsiselt kaaluma seda, kas üldse on mõistlik kinnisvara osta või oleks kavalam ja majanduslikult otstarbekam jääda hoopis üürikorterisse. Kuniks aga kinnisvaramaksust pikemalt rääkida ei tundu olevat põhjust, siis ootame ära uute maksude kehtestamise ning veendume lõplikult, milliseks nende mõju ostjate käitumisele tegelikult kujunes.

Kinnisvara hindaja aitab riske maandada

Postitaja: Kristjan Gross @ 24.10.2013 04:10; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tavapärane hindamisteenus tellitakse eesmärgiga esitada laenuandjale hinnang vara turuväärtuse kohta. Eksperthinnangu tulemuseks on numbriliselt väljendatud turuväärtus, mis peegeldab kinnisvaraturu olukorrast tulenevat summat, mida keskmine turu osaline on valmis objekti eest maksma. Hindamise käigus peab hindaja välja selgitama kõik asjaolud, mis võivad objekti turuväärtust mõjutada. Seejuures ei ole need tegurid olulised ainult hindajale, vaid ka eksperthinnangu kasutajale, sest hindaja töö tulemusel saab hinnangu tellija, näiteks kinnisvara ostja, parema ülevaate sellest, et mida ta tegelikult ostab.

Elamispinna ülevaatusega saavad kõik inimesed hakkama – käiakse kohapeal, katsutakse, uuritakse, võetakse kaasa ehitusspetsialist, võib-olla kaubeldakse hinnas – ja kui meeldib, tehakse ostuotsus ära. Kui objektiga on kõik korras, läheb tehing ladusalt ning edaspidiseid probleeme pole. Paraku paljudel juhtudel asjad nii lihtsalt ei lähe.

Kinnisvara hindamisel oleme päris palju kokku puutunud selliste varadega, kus probleemid võivad uuele omanikule kaasa tuua paberimajandust, ajakulu või rahalist isegi kahju. Peamiselt on probleemid tingitud ebakorrektsest dokumentatsioonist. Näiteks oleme kokku puutunud 1-toalise korteri hindamisega, kus erinevates registrites ja plaanidel oli pindala kohta esitatud viis erinevat numbrit. Vahe kõige väiksema ja kõige suurema pindala vahel oli 3,6 m². Kui ostetakse korter, mis on tegelikult 3,6 m² väiksem kui registrites kirjas, saab uus omanik ju kahju. Oletame, et korteri ostuhind ühe ruutmeetri kohta on 1500 €, siis pindala erinevuse tõttu on kahju 5400 €.

Toodud näite puhul kontrollis hindaja korteri pindala andmeid ehitisregistrist, kinnistusregistrist, arendaja plaanilt, lisaks saadi veel täiesti erinev info omanikult ning ka kohapealsel mõõtmisel. Seega oli hindajal oluline välja selgitada tegelik pindala.

Teise näitena võib tuua olukorra, kus hinnatava objekti lubatud kasutus ei ole eluruum. Näiteks on kuulutuseportaalides pakkumises objekte, mida tutvustatakse kui korterit, kuid eluruumiks ei saa neid mitte kunagi registreerida, sest pind ei vasta eluruumile esitatud nõuetele. Keldrikorrusele võib ehitada suurepärase sisekujundusega toad, köögi ja pesemiskoha, kuid kui ruumid on madalad ning ainult ühe aknaga, ei saa seda pidada elamispinnaks. Siin võib tekkida probleem ostjal, kes soovib kasutada pangalaenu. Krediidiasutused võivad, kuid ei pruugi anda sellise pinna ostuks eluasemelaenu. Pankade sõnul sõltub nende seisukoht väga objekti seisukorrast, asukohast, mis seal pinnal siis ikkagi on ja ruutmeetri hinnast. Kasuks tuleb lisatagatise seadmine või piisavalt suur omafinantseering rahaliselt (vähemalt 30%). Näiteks üks krediidiasutus vastas konkreetselt, et kindlasti ei finantseeri nad mitteeluruumina registreeritud objekti Kredexi käendusega. Ka võib laenuintress olla kõrgem.

Hindaja ülesanne on hindamise käigus objekt eksperthinnangus lahti kirjutada, kusjuures objekti kirjelduse kõrval on äärmiselt oluline käsitleda vara juriidilist poolt. Eespool toodud olukorra puhul on selleks kohustus välja tuua erinevus vara õiguslikult lubatud kasutuse ja tegeliku kasutuse vahel. Kui see on korrektselt, koos hindajapoolse kommentaariga tehtud, saab nii potentsiaalne ostja kui laenuandja tegeliku ülevaate varast.

Juriidilise poolega haakub ehituse seaduslikkus ja see, et vara oleks ehitisregistris korrektselt kajastatud. Vastasel korral võib taas tekkida probleem pangas, kus on järjest tähtsamad ehitus- ning kasutuslubade olemasolu. Hindaja ülesanne on aru saada, et kas olemasolev ehitus või tehtud juurde- ja ümberehitused on seaduslikud. Kui dokumentatsiooniga on probleeme, võib pank nõuda paberite kordaajamist, mis omakorda on ajamahukas (näiteks kooskõlastamised kohalikus omavalitsuses, projekteerimine jms) ja tihtipeale ka raha (näiteks projekteerimine, mõõdistamine jms). Pädev hindaja kontrollib dokumentatsiooni juba objekti ülevaatusel. Ebakõlade ilmnedes suhtleb vajadusel hiljem kohaliku omavalitsuse spetsialistiga, et hinnata andmete korrastamise võimalikkust.

Kõik eelnev on osa hindaja ülesannetest, kuid üks tähtsamaid. Tihti on objektiks lihtne korter, kuid asjaolude avaldumisel selgub juriidiliste probleemide maht, mille läbinärimine aitab hinnangu tellijal säästa aega ja raha.

Soodsa hinnaga eluasemelaenu võtjad peaks arvestama euribori tõusuga

Postitaja: Raul Reino @ 29.08.2013 09:26; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

E24 majanduslehes hoiatab Domus Kinnisvara analüütik Kristjan Gross, et ehkki praegu on euribor madal, siis 10-20 aastaks laenu võttes peab arvestama selle tõusuga.

«Küll kunagi ikka euribor tõuseb, kuid see suurendab laenuvõtjate igakuist tagasimakse summat – sellega peaksid arvestama ka need laenuvõtjad, kes täna-homme kasutavad ära soodsaid intresse,» märkis Gross.

Ta selgias, et euribori tase on väga sõltuv Euroopa majandusest – seni, kuni olukord ei parane, ei ole põhjust Euroopa Keskpangal intressimäärasid tõsta ega tõuse ka euribor. «Majandusolukorra paranemist sellisele tasemele, mil peaks hakkama intresse tõstma, niipea ju ei prognoosita. Seega lähiaastatel suure tõenäosusega Eesti eluasemelaenu võtja euribori tõusu kartma ei pea,» märkis ta.

Gross märkis, et kui pankade marginaalid jäävad praegusele tasemele, siis on raha hind laenu võtja jaoks soodne, mida on paljud ära kasutanud. «Usun, et viimase 1-2 aasta kinnisvaraturu tõusu üheks põhjuseks on kindlasti madalad intressid.»

Domus Kinnisvara ja Swedbanki suvekampaania

Postitaja: Rando Vanaveski @ 10.06.2013 04:41; kategooriad: Domus, Hindamine, Maaklertegevus, Pangandus, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Alanud on Domus Kinnisvara ja Swedbanki suvekampaania, mille raames pakume kõigile koduostjaile parimaid kortereid ja maju suviselt soodsate hindadega, paindlikke lahendusi ostu rahastamiseks ja 500 € väärtuses kaupa Euronicsist.

Soodsad kinnisvarapakkumised üle Eesti asuvad kampaania veebilehel www.domuskinnisvara.ee/superpakkumised. Lehele on koondatud vaid need objektid, millele kehtib kampaania soodushind. Superpakkumiste leht täieneb pidevalt ning kuni suve lõpuni lisatakse sinna uusi häid pakkumisi.

Kampaania teeb eriliseks ka 500-eurone Euronicsi kinkekaart, mille saavad kõik, kes ostavad kinnisvara kampaania pakkumiste seast ning kasutavad ostu rahastamisel Swedbanki abi. Lisaks pakub Domus Kinnisvara kõikidele Swedbanki klientidele hindamisteenuseid 10% tavahinnast soodsamalt.

Pakkumine kehtib kuni 31.08.2013.

Tutvuge kinnisvarapakkumistega >>

Lugege rahastamisvõimaluste kohta lähemalt >>

Huvi maal asuvate odavate korterite vastu kosub

Postitaja: Domus @ 05.06.2013 07:06; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maa-ameti kokku löödud kinnisvaratehingute numbrid näitavad, et Pärnumaal on esimeses kvartalis müüdud sadakond korterit mullusest enam, peaasjalikult puudutab tõus maakohti.

Pärnus on selle aasta jooksul notarite vahendusel müüdud 214 korterit, mida on peaaegu 40 mullusest enam. Kõige kallim korter maksis linnas 218 000 eurot. Müüdud korterite ruutmeetri minimaalne hind oli 97 ja kõrgeim 2942, kuid keskmine ligikaudu 700 eurot, mis on mullusega enam-vähem sama suurusjärk.
Nagu varasematelgi aastatel müüdi maakonnas enim kortereid Pärnu lähiümbruse alevites Paikusel ja Saugas ning Sindi linnas, peale selle maakonna madalaimate hindadega Tootsis.
Üllatas Koonga, kus nelja kuu jooksul läks kaubaks kümme korterit, samal ajal kui mullu müüdi seal terve aasta jooksul neli korterit. Kuid ei saa uskuda, et valla elanikkond nüüd jõudsalt kasvas, sest neist seitse Lõpe ja Oidrema külas asuvat korterit müüdi ühel päeval peaaegu ühesuguse hinna eest.
“Koonga ja mõni Tõstamaa valla tehing on ettevõtetevahelised tehingud,” rääkis Domus Kinnisvara maakler Vilja Holzberg. “Need varad kuulusid firmale ja toimus omanike vahetus, tehinguhinnad olid ligikaudsed ega vasta turuväärtusele. Samasuguseid tehinguid toimub aasta läbi teisteski valdades. Need ei ole turutehingud.”

Hinnatundlikud kliendid
Ometi on enamikus Pärnumaa valdades müüdud kortereid siiski pisut enam kui aasta tagasi. “Maakonnas püsib korteriturg väikeses kasvutrendis, mille tingib soodsam hind, võrreldes Pärnu ja selle lähedal asuvate suuremate asulatega,” selgitas Holzberg.
Pärnust kaugemale ostavad eluasemeid peaasjalikult hinnatundlikumad kliendid. “Ostjad tulevad näiteks Ida-Virumaalt ja Jõgevamaalt või on kohalikud, kes on jäänud rahaliselt kehva seisu ja on sunnitud odavamat korterit otsima,” selgitas DTZ Kinnisvaraeksperdi kutseline maakler Arne Pent.
Mujalt Eestist tulnud ei otsi Pärnumaal odavaid kortereid küll massiliselt, kuid selge märk on olemas. “Kui inimene tuleb paigast, kus kinnisvarahinnad ja palgad on madalad, siis ta lihtsalt on sunnitud odavama valikuga leppima,” selgitas Pent. “Pärnust kaugemale kolivad ka need, kes on linnas hätta jäänud ja saavad olemasoleva kinnisvara müüdud ning ostavad ülejääva raha eest odava korteri.”
Samas saavad maakonna ääreala küladesse korteriostu lubada siiski valdavalt kas mittetöötavad või vanemad inimesed, sest noor lastega pere sõltub paljuski töökoha, lasteasutuse ja korraliku transpordiühenduse olemasolust.
Kui vaadata Pärnust üle kümne kilomeetri kaugemale, on juba pikemat aega odavad korterid müügil Tootsis, kus turbatööstuse kadumise järel olid paljud tööealised sunnitud uue elatusallika otsingul mujale suunduma ja nii tuligi hulk kortereid soodsa hinnaga pakkumisele.
Eilegi oli kinnisvaraportaali City24 andmeil Tootsis pakkuda üle kümne korteri, mille eest müüjad loodavad saada 550 kuni 28 000 eurot.
Tootsist palju enam ei õnnestu Pendi jutu järgi müüjal saada ka Tihemetsa, Varbla, Vändra ja muude kaugemate asulate korterite eest. Paremat hinda saavad müüjad Sindis ja Audrus, sest seal on hea bussiühendus, kauplused ning kool ja lasteaiad.
Holzberg rääkis, et näiteks Audru alevikku soovivad soetada elamist pigem vanemad inimesed, sest seal on soodne hinnatase ja hea ühendus Pärnuga, samuti palju ahiküttega kortereid. Paikuse alevikku ja valda tahavad elukohta pigem nooremad pereinimesed, sest eelistavad keskkütte ja mugavustega kortereid.
Pent tõdes, et selliseid ostuhuvilisi, kes töötavad Pärnus, aga sooviksid võimalikult odavat korterit maakonda, on vähe ja siis vaadatakse pigem Sauga, Paikuse, Sindi ja Audru poole. “Vastavalt kaugusele ja ühissõidukiliiklusele väheneb hind ja nõudlus,” selgitas maakler.
Pärnusse tööl käimise tsoon on kahanenud paarikümnele kilomeetrile ja kaugemale jäävate piirkondade vastu on ostuhuvi tagasihoidlikum. “Maapiirkonnas on otsitud eelkõige looduskaunites ja privaatsetes asukohtades elamud, eelise annavad veekogu lähedus, metsamaa olemasolu ja hea juurdepääsutee,” lisas Holzberg.
Kallist maja raske müüa
Elumaju on tänavu Pärnumaal müüdud 92, mida on paarkümmend mullusest enam. Pärnus on ostetud 21 maja, Sindis 13, Audrus 10, Saugas 9, Paikuse ja Tahkuranna vallas 6, Saarde ja Tori vallas 3 ning mujal vähem.
Kalleim maja Pärnus maksis 240 000 eurot, aga keskmine hind jäi siin 70 000 euro juurde. Kõige enam õnnestus maju müüa Ülejõe linnaosas, kus müügitehingud jäid 20 000 ja 145 000 euro vahele.
Paikuse vallas on müüdud majade keskmine hind ligi 90 000 eurot, Saugas 50 000, Audrus, Sindis ja Tahkurannas kõigub see 30 000 euro ümber.
Holzberg rääkis, et huvi maal asuvate eramute ja talukohtade vastu on viimastel aastatel kasvanud, kuid sobivaid müügipakkumisi, kus kvaliteedi ja hinna suhe on paigas, leiab siiski harva. Seepärast valitsevad pakkumis- ja müügihindade vahel suured käärid ning müügiperiood kestab üldjuhul 6–12 kuud.
Samuti on märgata huvi kasvu suuremate kinnistutega talukohtade vastu, kus toimub põllumajanduslik tootmine. “Inimestel on tekkinud järjest rohkem soov oma elu rajada maale – looduslähedane ja maaelu on taas päevakorral,” märkis Holzberg.
Pärnumaal on maamajade ja talukohtade pakkumine suur, mistõttu on hinnad ja kvaliteet väga erinevad. Rahuldavas korras maamaja võib leida 20 000 – 30 000 euroga, halvas seisukorras ja lagunenud hoonetega kinnistute järele on nõudlus väike, olenemata isegi alla 10 000eurosest hinnast.
Enim tehakse tehinguid maamajadega hinnaklassis 25 000 – 45 000 eurot. Uue või heas korras maakodu hinnaklass jääb üldjuhul 40 000 – 65 000 euro piiridesse. “Keskustest kaugemal äärealal on nõudlus ja seetõttu ka hinnatase madalam,” lisas Holzberg.
Kui buumiajal osteti Eestis kinnisvara valdavalt eluasemelaenuga, siis nüüd tehakse pool tehingutest laenuta. Pärnus on Holzbergi andmeil 60–70 protsenti kuni 70 000 eurot maksvatest elamispindadest ostetud omafinantseeringuga.
Kui kümmekond aastat tagasi otsisid ja ostsid välismaalased agaralt Pärnu kinnisvara, siis buumi lõpul kerkisid hinnad siin neilegi absurdselt kõrgeks ja vahepealsetel aastatel kahanes ostuhuvi oluliselt ning pigem sooviti müüa, kuid nüüd on juba aastapäevad ostuhuvi taastumas.
“Enamik soomlastest, kes siia 10–15 aastat tagasi püsivalt elamiseks kinnisvara ostsid, on eakamad inimesed ja aja jooksul on neil tervis sedavõrd kehvaks läinud, et nad soovivad Soome tagasi minna,” rääkis Pent. “Need, kes elamise suvituskorteriks ostsid, on aru saamas, et kasutavad seda siiski vähe ja mõistlik on see maha müüa ning hotellis või üüripinnal peatuda.”
Kui soomlased tunnevad huvi pigem heas korras kinnisvara vastu, siis kohalikud otsivad soodsama hinnaga kortereid-maju, kus ise remonti teha.
Nii ongi raske müüa Pärnu lähiümbrusesse buumi ajal kerkinud uusi ja kalleid maju. “Kalleid maju on turul kindlasti rohkem, kui on nõudlus,” märkis Pent. “Enam on tahetud 60 000 – 80 000 eurot maksvaid linnas asuvaid maju, kus kannatab sees elada ja siis ise neid kõpitseda.”
Kõige rohkem otsitakse Pärnus aga kahe-kolmetoalisi heas seisukorras kortereid Mai piirkonnas, kesklinna ja ranna rajoonis. Samuti on nõutud elamud ja majaosad ranna rajoonis ja kesklinna piirkonnas.
Suve eel on päevakorras suvekodude ja suvilate teema. “Kolme-nelja aasta taguse ajaga võrreldes on hakatud taas ostma pisemaid suvilaid ja aiamaju, mida kasutatakse “potipõllunduseks”,” iseloomustas Pent. “Huvi on ka kallimate ja kapitaalsemate suvilate vastu ning nende puhul on eelistatud looduskaunid asukohad ja privaatsus.”
Aiandushuviliste pärnakate seas on nõutumad Tammiste ning Kirsi ja Raba tänava kandis asuvad endised suvilad. Kaugemalt tulijate hulgas on eelistatud mere lähedus.
Kui aga rääkida suvekodudeks otsitavatest korteritest, siis siin võib soovijad Holzbergi jutu järgi jagada kaheks: ühed otsivad kuni 35 000 eurot maksvaid heas korras kahe-kolmetoalisi ahiküttega ranna rajooni korterid, teised soovivad tänapäevase viimistluse ja mugavustega kesklinna kortereid, näiteks Aida 5 ja 7 ning Jalaka 10 majadesse.
Olgu veel märgitud, et haritavat maad on tänavu Pärnumaal müüdud 31 korral, peaasjalikult Halinga, Tõstamaa ja Koonga vallas, ning metsamaad müüdi 55 korral, kõige enam Vändra kandis.

* Artikkel ilmus ajalehes Pärnu Postimees, toimetaja Riina Martinson

Eluasemelaenude intressimäär purustab uusi rekordeid

Eluasemelaenude intressimäär jätkab Eestis kindlat langemist. Alles see oli, kui aprilli andmetele tuginedes teatas Eesti Pank, et keskmine intressimäär on langenud viimase kümnendi madalamale tasemele. Kuid siis oli intressimäär veel üle 3 protsendi. Mai statistika näitab aga, et murdunud on ka 3 protsendipunkti määr ning kaalutud keskmine aastaintress on juba 2,96 %. Uus rekord on jälle sündinud, nagu juhtus laias maailmas käesoleval nädalal kuue kuu Euriboriga, mis langes rekordmadalale tasemele ehk 0,805protsendini.

Euribori alanemise käivitanud Euroopa Keskpanga otsus kärpida 0,25 protsendi võrra intressi võib mõjuda kinnisvaraturule nagu värske sõõm vett Pärnu rannas päevitajale. Madalal tasemel olev Euribor on hea uudis kõigile neile, kes juba laenukoormat aastaid kandnud, kui ka neile, kes alles plaanivad eluasemelaenu võtta. Nii soodsat intressi, nagu praegu Eestis on, ei näinud kinnisvaraturg ka buumi ajal, mil pangad üksteist sooduspakkumistega üle trumpasid. „Laenuaeg on jälle käes“ kuulutas juba talvel prohvetlik BIGBANKI reklaam ja tagantjärgi tundub, et seekord oli selles reklaamis rohkem tõde, kui ehk valvsatele Tarbijakaitseameti töötajatele esialgu paistis.

Kuna Euribor pole olnud iial nii madal kui praegu, siis on ka pangas raha hoiustamine muutunud sisuliselt mõttetuks tegevuseks, sest hoiuseintressid langevad samuti ning tulu see hoiustajale peaaegu ei anna. Riskikartlikele inimestele võib see sobida, aga rohkem tulu teenida soovivad inimesed hakkavad üha rohkem vaatama mujale, kus saab oma säästudelt suuremat tootlust. Kinnisvaraturg on üks neid kohti raha paigutamiseks, sest ainuüksi korteri ostmine väljaüürimise eesmärgil tagab hetke üürihindu arvetades investeerijale kordades suurema tootluse, kui pangad suudavad hoiustajale pakkuda. Arvestamata ei saa jätta ka potentsiaali vara väärtuse kasvuks, mida lähiaastad kinnisvaraturule eeldatavasti pakuvad.

Madal laenuintress tõstab kinnisvaraturu käivet

Postitaja: Raul Reino @ 20.06.2012 12:16; kategooriad: Majandus, Pangandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Juba viimane aasta on analüütikud pigem hoiatanud tarbijaid selle eest, et laenuintressid on tõusuteel ja kodumajapidamised peaksid hoolikalt järgi mõtlema oma laenuplaanid. Murekorts laubal on neid prognoose jälginud ka kinnisvarasektor, kus laenuraha hind on turu aktiivsusele pea sama tähtis nagu noorpoliitikule parteibossi toetus. Tõsi, sedavõrd suurt rolli nagu kinnisvarabuumi aegadel, laenuraha siiski tänasel kinnisvaraturul ei mängi, sest kopsakas säästude hulk kommertspankades võimaldab teha hinnanguliselt 50 % tehingutest täielikult omavahendite arvelt.

Vastupidiselt hoiatustele ja prognoosidele oli aga turuosalistele suureks üllatuseks, kui Eesti Pank teatas hiljaaegu, et selle aasta kevadel saavutasid eluasemelaenu intressid viimase kümnendi madalama taseme. Ja tõepoolest, kõikvõimas statistika näitab, et kui viimased 2 aastat on eluasemelaenu intress kõikunud valdavalt 3,3 ja 3,5 protsendipunkti vahel, siis aprillis langes see lausa tasemele 3,05 %. Tuletame siinkohal meelde, et kriisi sattunud rahaturg pakkus alles 2008. aastal 6,2 % suurust laenuintressi, viies sellega minema pea kogu Eesti kinnisvaraturu käibe. Seega, kuigi kommertspangad räägivad marginaalide mõõdukast tõusust, on euribor langenud käesoleval aastal hoogsalt ning suurendanud kokkuvõttes kodumajapidamiste laenuvõimet märkimisväärselt, sest sissetulekud on Eestis suurenenud ja laenuintressid vähenenud. Aprilli madalad intressimäärad ei jätnud mõjutamata kinnisvaraturgu ja kinnitasid juba varem täheldatud seost, et mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid. Tulemused avaldasid oma mõju juba järgmisel kuul ning maikuu kinnisvaraturg oligi viimase aasta kõige aktiivsem ja näiteks Tallinna korterituru aktiivsus oli tasemel, mille sarnast nähti viimati 4 aastat tagasi.

Kui kauaks intressid madalaks jäävad, ei tea ilmselt vastust ka Hardo Hansson, Mario Draghi ega Paul Krugman. Väliskeskkond on jätkuvalt pingeline ja laenuvõtjad peavad arvestama, et euribor võib ühel hetkel hakata tõusma ning Eestis väga levinud ujuval intressil põhinevat kuumakset tõstma. Seniks aga saavad need, kes pankade nõuetele kvalifitseeruvad, nautida aastakümne parimat laenuintressi.

Intressimäärad ennustavad rahulikku talve kinnisvaraturul

Postitaja: Raul Reino @ 29.11.2011 10:04; kategooriad: Majandus, Majanduspoliitika, Pangandus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pole mingi saladus, et kinnisvara ostu-müügitehingute maht on üldiselt seotud majanduskeskkonna käekäiguga. Kui vaadata viimast kahte aastakümmet, siis on kinnisvara ostu-müügitehingute arv ja SKP muutused olnud selges korrelatsioonis. Nii Eesti riigi SKP kui ka ostu-müügitehingute arv on möödunud aastakümnel pidevalt suurenenud, vaid 2007-2009 toimunud majanduslikud anomaaliad on muidu ilusad tõusugraafikud ära rikkunud.

Erinevalt SKP muutusest liiguvad eluasemelaenude intressimäär ja kinnisvara ostu-müügitehingute arv vastupidiselt. Mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid ning vastupidi. Suure kinnisvarabuumi alged ulatuvad seetõttu juba 2005. aastasse, mil Eestis valitsesid läbi aegade madalamad intressimäärad. Eesti Panga statistika järgi oli toona keskmine, euroga seotud, eluasemelaenu intress napilt üle 3 %. Kui asjad olid läinud majanduses hapuks, siis tõmbasid pangad tugevalt käsipidurit ja tõstsid keskmise elamuasemelaenu intressi juba üle 6 % 2008. aastaks. Pärast seda on intressimäär jälle vähenenud ja see on taas teinud võimalikuks ostu-müügitehingute kasvu alates 2009. aasta teisest poolest. Viimased 2 aastat on intressimäär püsinud stabiilsel tasemel, 3,3-3,5 protsendipunkti vahel ning stabiilne on olnud ka kinnisvaraturg. Muuseas, veel 10 aastat tagasi oli eurol baseeruva eluasemelaenu intressiks 7,8 %.

Mis saab edasi? Viimaste kuude statistika näitab veidi ootamatult, et valdava osa Eesti eluasemelaenudega seotud euribor on langenud ja rahaturud pigem prognoosivad jätkuvalt selle langemist. Laenurahaga kinnisvara ostjatel on rõõmustada siiski vara, sest majanduskeskkond on ebakindel ja see tähendab, et intressimarginaalid on omakorda tõusuteel. Raha hind on pankade jaoks kallimaks läinud ja seetõttu pole lähitulevikus marginaalide vähenemist ette näha. Seega, lähtudes intressimäärast kui ühest vägagi olulisest kinnisvaraturu mõjutajast ja prognoosida, et intressimäärad pigem mõnevõrra tõusevad, siis olulist kasvu kinnisvarasektoris oodata ei ole.

Laenulepingu osapoolte vastutus peab kasvama

Postitaja: Raul Reino @ 01.03.2010 11:24; kategooriad: Majandus, Pangandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Sellel aastal on ajakirjanduse veergudel võimalik täheldada artiklite kasvu, mis on võtnud luubi alla panga vastutuse eluasemelaenude väljastamisel. Näiteks Hannes Rumm meenutab oma blogis mõnda markantset juhtumit, kus laenu on saanud inimesed, kes „tavamõistuse“ järgi justkui ei oleks pidanud laenu saama. Rumm toob näite USA-st, kus 30-aastase eluasemelaenu sai lastetu 86-aastane vanaproua, kellel tekkisid makseraskused ja keda pank tahtis 90-aastases vanuses majast välja tõsta. Niigi traagiline lugu oleks peaegu lõppenud enesetapuga. Lugu näitab Rummi hinnangul eriti hästi pankade vastutustundetust, kuna keegi ei usu, et et pärijateta vanaproua elab 116 aastaseks ning suudab kogu selle aja oma laenu tasuda.

Kuidas on olukord Eestis? Kinnisvarabuumi ja laenuralli kuldaegadel juhtus siingi, et tihedas konkurentsiolukorras anti laenu inimestele, kes matemaatiliste valemite järgi poleks tohtinud laenu saada. Üks silm pigistati kinni, panga sisene müügi eesmärk sai täidetud ja turuosa säilitatud. Mäletan mõned aastad tagasi vähemalt ühte klienti, kes lähenedes 80-ndale eluaastale sai pangast pikaajalise eluasemelaenu ka siin, Eestis. Majanduse hoogsa kasvu tingimustes kipuvad enamus äriettevõtteid toimima ühtemoodi kõikides maailmajagudes ja emotsioonid võidavad ratsionaalsuse. Seda isegi pankade puhul, mida muidu peetakse kaine mõistuse kehastuseks.

Mis nende avaldatud artiklite puhul mõnevõrra imestama paneb, on see, et küllalt ühte väravasse tahetakse neid palle lüüa ehk siis pankade väravasse. Ühelt poolt võib tõesti möönda, et pangad on saanud senini tegutseda suhteliselt väljaspool kriitikat ja näiteks sotsiaalse vastutuse poolt ei tajuta niivõrd selgelt. Pankadel on aastatega kogutud hulgaliselt tarkust, rohkem vahendeid ja informatsiooni ning see kõik seab nad paremasse olukorda võrreldes tavalise laenuvõtjaga. Tavakodanik sageli ei hooma seda, et tema sissetulekute ja säästude juures ei ole võimalik seda „unistuste kodu“ endale lubada. Aga laenuametniku kasutuses olevad teadmised, kogemused ja riskianalüüsid peaksid välistama selle, et laenu saab pilvedes hõljuv kodanik. Ometi pole alati printsipiaalsust üles näidatud.

Teiselt poolt aga on laenulepingule allakirjutamine iga inimese vaba otsus. Pole kuulda olnud, et laenunõustajad oleks relvaga ähvardades sundinud inimesi laenu võtma.Samuti kaasneb eluasemelaenuga alati notarisse minek, kes kontrollib, et tehingut teostab ikka teovõimeline isik. Paneb mõtlema, et mis küll sünnib selle inimese peas, kes väga kõrges vanuses otsustab laenu võtta ja eluaseme soetada. Milleks talle see? Olemas on pansionaadid, üürikorterid, hooldekodud, munitsipaalkorterid jms. Soovitan alati inimestel enne laenu võtmist konsulteerida oma pere, sõprade ja tuttavatega ning koos nendega jõuda selgusele, kas laenu võtmine on otstarbekas või mitte. Kui 80-aastasel pole lapsi või ka sugulasi, siis on alati olemas mõni mõistlik naaber, kellega saab asjade üle arutleda. Analüüs peab esmalt vaatama tulevikku ja esikohal olema põhimõtteline küsimus – mis siis kui… Võlakaitseseadus võib tulla või siis ka mitte, aga laenu andjate ja laenu võtjate terve mõistus peab jääma esikohale.