Domus Kinnisvara ajaveeb

Taasiseseisvuse 20-ndat juubelit tähistades on põhjust heita pilk Eesti kinnisvaraturu minevikku ja vaadata, kuhu me tänaseks välja oleme jõudnud.

Mõned olulised muudatused on järgmised:

* Riiklikust elamufondist oleme jõudnud läbi omandireformi ja massilise korterite erastamise omanike riiki, kus kinnisvara omab pea 90 % leibkondadest. Kogu Euroopa mõistes ülikõrge näitaja on aluseks toimivale ostu-müügiturule, mille seadusandlik raamistik on paigas, kuid pole võimaldanud kaugele areneda üüriturul, kus eetilised tõekspidamised madalad, lepinguline baas habras, maksedistsipliin kõikuv, kinnisvara kvaliteet ei vasta tihtilugu hinnale ja valik napp.

* Seadusandluses oleme jõudnud tühjalt kohalt ühe keskmisest kõrgemalt arenenud riigi tasemele. 90-ndate alguses toiminud džungliseaduste asemel on meil tänaseks toimivad Võlaõigusseadus, Asjaõigusseadus, Ehitusseadus jms. Viimase aastakümne kinnisvaraturu tõusud ja mõõnad on sundinud Riigikogu vastu võtma ka täiesti uuendusmeelset Võlakaitse seadust, millega oleme astunud veel ühe sammu lähemale pika ajalooga tsiviliseeritud õigusriikidele.

* Elamufondi kvaliteet on kasvanud kordades. 20 aastaga on ehitatud sadu uusi kortermaju ja elamurajoone, milles mõned on nii arhitektuuriliselt kui ehitamise kvaliteedilt ja sisustuselt absoluutne maailma tippklass. Igal ostuhuvilisel on täna võimalik valida,kas ta soovib elada „eestiaegses“ puumajas, 60-ndatel ehitatud „hrushtshovkas“ või siis viimase 5 aasta jooksul ehitud klaashoones. Valik on lai, piiranguks vaid rahakoti ja laenuvõime suurus. 20 aasta jooksul on muidugi ehitatud ka hulgaliselt (ühepere) maju, mis ei pruugi järgmised 20 aastat püsti seista, kuid valdavas enamuses oleme saanud ühetaoliste magalate asemele hulgaliselt erilaadseid hooneid, millega oleme rikastanud linnapilti ning muutnud elukeskkonda elamiskõlblikumaks ja kaasaegsemaks.

* Kui 90-ndate alguses oli kinnisvaraturg põhiliselt väheste maaklerfirmade vahendusäri, siis tänaseks on sellest kasvanud tööstus, kus on toimunud spetsialiseerumine. On suured ehitus- ja arendusfirmad, kes on keskendunud kortermajade ja elamurajoonide väljaehitamisele, on väiksemad arendusfirmad, kes ehitavad väiksemaid kortermaju ja renoveerivad vanu maju, on suured kinnisvarafirmad, kus lisaks maaklerteenusele ja hindamisteenusele koostatakse turuanalüüse, pakutakse konsultatsioone ehk täisteenust ning on ka hulk firmasid, kes tegelevad ainult kinnisvara vahendamisega.

* Maaklerite ja hindajate professionaalsus on tõusnud. Kui taasiseseisvumise algusaastatel vaatasid hindajad rohkem lakke ja usaldasid oma kõhutunnet, siis täna on põhiliseks töövahendiks andmebaasid ja Exceli tabelid ning turuväärtuse määramine on kõrgema matemaatika tasemel ja subjektiivsuse osa kahanenud minimaalseks. Arusaam, mida kujutab endast maaklerteenus, on kahe aastakümnega läbinud tohutu arengu. Veidi ebakindlatest ja oma rolli otsivatest maakleritest, kes hommikuti lugesid Kuldset Börsi ja unistasid kinnisvaraportaalidest, on vähemalt suuremates firmades saanud professionaalid, kelle jaoks pole enam võõrad terminid nagu klientide segmenteerimine, sihtturundus ja „külmad kõned“ ning kes kasutavad klientidele lahenduste leidmiseks sotsiaalvõrgustikke, tippfotograafide abi või lausa rahvusvahelisi koostööprojekte.

* Pankade osatähtsus kinnisvaraturu mõjutajana on kasvanud märkimisväärselt. Kui 20-15 aastat tagasi kasutati tehingute teostamisel valdavalt sularaha, siis nüüdseks on sularaha kasutamine jäänud harvaks juhuseks ja reeglina liigub raha ülekannete kaudu. Samuti sõltub kinnisvaraturu käive väga palju sellest, kui lahti on keeratud pangalaenude kraanid ja kui paindlik on pankade krediidipoliitika. Kui aktiivne saab olema näiteks lähima 5 aasta kinnisvaraturg, siis ka seda vastust peame otsima vaadates eelkõige Rootsi Kuningriigi poole.

* Kommertskinnisvara turg, mis 90-ndate alguses tähendas 80-ndatel värvitud seinadega hallide kontoripindade vahendust ning on aastaid käinud 3 sammu tagapool elamispindade turust, on tänaseks välja kujunenud aktiivseks kinnisvaraturu osaks, kus tegutsevad nii kohalikud kui ka välismaised investeerimisfondid, teraselt jälgitakse tootluse numbreid ja müüdavate objektide mahud ulatuvad sadade miljonite eurodeni. Pika tasuvusajaga büroohoonete või tehnoparkide ostmisest ja omamisest on saanud normaalne osa kinnisvaraturu toimisest ja seetõttu võib Eestit võrrelda vabalt arenenud riikidega.

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.

Viimased aastad on meile kõigile selgeks teinud majandussurutise mõiste, mille üheks peamiseks vedajaks oli kinnisvarakrahh. Tuletagem meelde, et kinnisvarakrahh on olukord, kus hinnad langevad 25-30 % ja rohkem ning sellest on Eesti kinnisvaraturg viimastel aastatel kõrge kaarega üle lennanud, jõudes lausa 50 % hinnalanguseni. Täna on enamus analüütikuid seda meelt, et turu põhi on läbitud ja ees on ootamas erinevatel hinnangutel kas põhjas tammumine või sammhaaval ülesronimine. Arenenud majanduste kinnisvaraturud on aga selgelt näidanud, et kinnisvaraturule on omased aeglased dünaamika muutused ning pärast hindade põhja vajumist on mõnda aega raske ostjaid psühholoogiliselt ostma saada. Pole vähematki põhjust arvata, et nii ei juhtu ka Eestis. Kinnisvaraturu põhi saab olema sama, nagu sõit Tallinn-Tartu maanteel – lauge, pikk ja tüütu.

Samas aga on „võidurelvastumine“ alanud ja seda üllatavalt aktiivselt. Kinnisvarafirmade postkastid kubisevad päringutest, kus tuntud ja vähemtuntud arendajad soovivad osta korterelamu ehitamiseks vajaminevat krunti. Mitmed ehitustööd on alanud ja veel rohkemate korrusmajade, kus krunt ja ehitusluba olemas, projekte vaadatakse ümber ja kohandatakse turuolukorraga. Lisaks staažikatele arendajatele on turule tulemas oma kinnisvaraprojektidega Eesti suurpangad. Kopad on maasse löödud ja sügis-talv toob turule kümneid uusi kortermaju. Ühelt poolt on see loogiline, kuna uute korterite pakkumisturg on vägagi kokku kuivamas. Teiselt poolt paneb imestama, et uute hoonete ehitamise ümber tiirleb juba sedavõrd suur huviliste hulk. Iseküsimus on muidugi, kui paljud nendest lõpuks ehitama hakkavad ja kuivõrd finantsiliselt tugevad nad on. Aga kiibitsejaid on palju ja nende hulgas teatav hulk neid firmasid, kes jäid 2004-2007 rongist maha ja tahavad nüüd ise vedurijuhtideks olla. Saab siis imet näha.

Lõputuna kinnisvaraturg vahepeal lausa mütoloogilised mõõtmed omandanud „põhja“ püsima ei jää. Selleks on mitmed kaalukad põhjused:
1) Nii ostjate kui arendajate mälu pikkus ületab küll haugi vastava näitaja, aga ei ole siiski märkimisväärselt pikk. Juba 2010 ollakse valmis sõlmima eellepinguid enne, kui vundament on valmis ehitatud ja järgmistel aastatel see trend jätkub.
2) Eesti elamufondi olukord on viimasel kümnendil küll oluliselt paranenud, kuid jääb siiski kõvasti alla Lääne-Euroopa omale. Eesti tuntud magalate kokkukukkumist pole küll karta, aga eriti nooremate inimeste huvi soetada korter uues ja kaasaegses majas on turgu tõstev tegur. Turgu hakkavadki vedama just uued korterid, vene ajal ehitatud korterite pakkumiste hulk on praegu jätkuvalt ületamas nõudlust.
3) Pangad on vaikselt leevendamas elamuasemelaenu väljastamise tingimusi ja aja kulgedes muutub laenu saamine võimalikuks veel suurematele elanikkkonna gruppidele. Ühelt poolt julgen prognoosida marginaalide alanemist (samas Euribori kasvu) ja laenuraha pakkumise kasvu, aga teisalt võimaldab laenumahtude kasvu samuti pankurite mälu pikkus ja konkurentsi olukord. Vaevalt, et kõik pangad jätkuvalt vaatavad rahulikult pealt, kuidas üks Põhjamaade finantskontsern järjest oma turuosa suurendab.
4) Kogu Eesti majandus on välja ronimas sügavast august ning taastuma hakkab (laenuvõimeliste) elanike palkade ja jõukuse kasv.
5) Pakkumine on turul kahanenud ja tänasel turul on paljud ostuhuvilised tõsises hädas sobiva pakkumise leidmisega. Domuse maaklerid on kuulnud kümnete klientide suust juttu, et olukord kinnisvaraturul on sama nagu jaekaubanduses – poed on justkui riideid täis, aga kui midagi konkreetset tahad osta, siis pead omama tõsist närvikava, järjekindlust ja orienteerumisoskust, et sobiv kaup leida.
6) Euro ja jätkuv integreerumine Euroopa majandusruumiga tõstab Eesti usaldusväärsust ja suurendab välismaalaste huvi Eesti vastu.

Eesti feng shui gurud Siret ja Janno Seeder ütlevad viimases Directoris, et majandustsüklite pikkus on keskmiselt 12 aastat. Kui meenutada, et taasiseseisvunud Eesti majanduse varasem suurim kukkumine jääb aastasse 1997, siis võib feng shui tarku isegi uskuda. Arvestades, et Eesti kinnisvaraturg kukkus kõige rängemalt 2008. aastal, siis järgmine krahh ootab meid ees aastal 2020. Kõik kordub. Vahepeal aga naudime tõusu magusaid vilju.