Kuidas mõjutab ehitise ebaseaduslikkus vara väärtust?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 14.12.2016 09:03; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

pexels-photoEhitamine on üks pikaajalisi keskkonnamuutusi tekitav tegevus, mis sageli mõjutab pöördumatult looduskeskkonda ning tehtud vigu on raske või isegi võimatu parandada. Seetõttu on tugeva kontrolli kehtestamine ehituses osalejate üle põhjendatud. Ehitusõiguse olulisim eesmärk on sätestada nõuded eri liiki ehitistele, nende ehitamisele ja kasutamisele ning neid ehitatavatele isikutele. Kahjuks leidub linnaruumis palju ehitisi, mis on ehitatud õigusvastaselt ehk ebaseaduslikult. Riigikontroll leiab, et kohalikel omavalitsustel (edaspidi KOV) tuleks muuta senist valdavalt leebet ning passiivset suhtumist ebaseaduslikku ehitamisse. Seetõttu tuleks teha kindlaks, kui palju neid ehitisi on ning kas need on elanikele ning kaaskodanikele ohutud. Vajaduse korral tuleks nõuda ebaseaduslike hoonete lammutamist või need pärast nõuetega vastavusse viimist seadustada.

Uue ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise  seaduse (edaspidi EhS) kohaselt tuleb 2020. aasta 1. juuniks kõik ehitisregistri andmed korrastada. Registrisse tuleb kanda kõik seni kandmata hooned ning tuvastama hakatakse neid ajakohaste ortofotode abil, mille alusel kantakse ehitisregistrisse ehitiste ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Seadustamise juures on oluline, kas ehitis on ehitatud enne 01.01.2003 või enne uue EhS-i jõustumist 01.07.2015. Samuti see, kas ehitis on pooleliolev või valmis ning kas ehitamiseks või kasutamiseks on olemas õiguslik alus, kuid vastavate dokumentide olemasolu kohta on registrikanne tegemata jäetud.

Ehitusloa taotlemine võtab kauem aega

Uue EhS-iga muutusid ka riigilõivud ning menetluse aeg: kui varasemalt kestis ehitusloa taotluse menetlemine 20 päeva, siis nüüdsest pikenes see 10 päeva võrra, 30 päevani. Üldjuhul selle ajaga luba kätte ei saa – näiteks Tartus vaatab ühte projekti läbi kümmekond inimest. Algselt esitatud projekt on üldjuhul alati puudulik ning kõigepealt saabki taotleja projekti kohta märkused ning seejärel sõltub edasine kodanikust endast. Nendel omanikel, kellel on kiire, saavad parandused tehtud mõne päevaga, kuid mõnega võib kontakt kaduda mitmeks kuuks. Juhul kui esimesel korral ei olnud projekt väga-väga puudulik, siis teisel korral läheb KOV-il projekti läbivaatamine kiiremini, sest siis ei vaata projekti uuesti läbi kõik ametnikud, vaid need, kes tegid märkuseid.

Ligi viiekordne riigilõivu tõus

Riigilõivu tasumine ehitusloa eest muutus kulukamaks just elamute puhul. Varasema 32 euro asemel tuleb 1. juulist 2015 tasuda riigilõivu 150 eurot. Mitteelamute puhul oli varem riigilõiv 128 eurot + 0,32 eurot/m2, nüüd on riigilõiv 250 eurot. Elamute puhul tõsteti riigilõive jõudsalt ning mitteelamute puhul langetati. Maaelanikud maksavad selgelt rohkem kui varem ja suured arendajad maksavad oluliselt vähem kui varem. Näiteks kaubanduskeskuse ehitusloa riigilõiv on sarnane taluküüni (suurem kui 60 m2) riigilõivuga.

Üllatavalt palju teadmatust

Omanike hulgas on palju inimesi, kes ei ole kursis, et ehitustegevusega kaasneb ka ehituslubade taotlemine või uue mõistena ehitus- ja kasutusteatiste esitamine. Väga oluline aspekt on ka ajafaktor, kuna ehitama tahetakse hakata kohe, kui idee tekib. Aga kui minna KOV-i luba taotlema või teatist esitama, lükkub ehitustegevus edasi. Tartu linnas tegutsevate varahindajate arvates on vähese teadlikkuse põhjus väheses teavitustöös. Samuti on ebaseadusliku ehitamise põhjus mugavus, sest projektide tegemine ja kooskõlastuste võtmine on aeganõudev ja kulukas. Mõeldakse, et pigem teen vajalikud tööd ära ja kui vaja, siis hakkan seadustama. Klassikaline on ka ise-ehitamine ning selle tulemus võib olla elamiseks ohtlik – kõigel on vara (kinnisvara, ehitise) säilimise ja inimelu kohalt oluline tähendus.

Õigel ajal loa taotlemine on alati odavam kui hiljem omavolilise ehitise seadustamine. Protseduurid on üldjuhul samad – nii seaduslikult ehitades kui ka hiljem ehitist tagantjärele seadustades tuleb tasuda riigilõiv ning koostada ehitusprojekt. Lisaks võib ebaseadusliku ehitamisega kaasneda ehitise auditi vajadus, mis võib kaasa tuua konstruktsioonide avamise. Hiljem hooneid ümber ehitades võib kaasneda ka rahaline trahv. Karistada saab ehitusloakohustuslike ehitiste puhul. Objektide puhul, millel on kohustuslik ehitusteatis, karistust ei ole.

Tagantjärele seadustamine võib kalliks maksma minna 

Rahakulu ebaseaduslike ehitiste seadustamiseks sõltub väga paljuski konkreetsest hoonest. Omavolilise ehitise teeb kulukamaks ehitusprojekti või vastavalt vajadusele muudatusprojekti koostamine. Kõige suurem kulu omavolilise ehitamise puhul ei pruugi olla ka ehitusprojekt, vaid see, kui omavoliline ehitis tuleb mingil põhjusel ümber ehitada. Sellekohase näite võib tuua Tartus Vanemuise tänaval asuvast hoonest. Majutushoone külaliskortereid kasutatavate inimeste jaoks peatati selles hoones elamine senikauaks, kuni linn väljastab ehitusloa, tehakse nõutavad ümberehitused ning on antud ka kasutusluba. Näiteks oli vaja ehitada nõuetekohaseks trepp ning rajada juurdepääsud evakuatsioonitrepile, samuti tuli rajada tuletõkkeseinu ja -uksi ning ühes välisseinas tuli asendada 18 akent tuletõkkeakendega. Selle juhtumi puhul rakendati sunniraha ja trahvi kokku ca 15 000 eurot. Lisaks tuli hoones pindasid üürivate isikutega üürisuhe peatada ja nii kujunes saamata jäänud tulu suuruseks ca 20 000 eurot. Ümberehitustööde maksumus oli ca 60 000–70 000 eurot. Kokkuvõttes oli selle ehitise ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele ca 100 000 eurot.

Ehitusprojektist mööda ehitamise kohta võib näite tuua Tartust Oa tänavalt. Sisekontrolli käigus tuvastati, et arvestades ehitusprojektis esinenud vigu ja mõnede osakonnasiseste kooskõlastuste puudumist, ei oleks tohtinud ehituslubade väljastamise küsimus linnavalitsuse istungile jõuda. Linnavalitsuse liikmetele edastati aga info, mille kohaselt vastasid ehitusprojektid nõuetele ning vajalikud kooskõlastused olid olemas. Ehitusluba tunnistati kehtetuks ning linnavalitsus tegi ettekirjutuse hoone osaliseks lammutamiseks. Selle ehitise ebaseaduslikkus läks maksma ca 140 000 eurot, mis sisaldas ühe korruse lammutamist, ümberehitustöid, saamata jäänud tulu ning rahalist trahvi.

Ebaseaduslikkus teravamalt luubi all

Oma bakalaureusetöö kirjutamise käigus sain selgust, et üha enam on hakatud ehitiste ebaseaduslikkusele tähelepanu pöörama. Seaduste karmistumine toob tulevikus omanikele kaasa rohkem sanktsioone ning samuti ei finantseeri krediidiasutused ebaseaduslike ehitiste soetamist. Suuremad pangad pööravad rohkemal või vähemal määral objekti seaduslikkusele tähelepanu ning seda eelkõige eesmärgiga teavitada objekti soetajat võimaliku ebaseadusliku ehitise omandamise riskist. Kinnisvara ostjale on kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused enne ostu-müügilepingu sõlmimist kõrvaldada.

Ostu-müügitehingute puhul võib vara turuväärtuse määramiseks vaja minna ka eksperthinnangut. Selle valmimise aeg sõltub objekti ebaseaduslikkusest. Mõne objekti puhul ei võetagi üldse eksperthinnangu tegemist töösse ning teisel juhul oodatakse, kuni dokumentatsioon on korda aetud. Sõltuvalt ebaseaduslikkuse iseloomust on võimalik hinnang koostada eeldusel, et dokumentatsioon on korras. Sellisel juhul kirjutavad pangad lepingusse tähtaja, millal peavad tööd tehtud olema. Näitena võib tuua olukorra, kus vana eterniitkatuse asemele on paigaldatud plekk-katus. Sellisel juhul ei kulu dokumentide kordaajamisele nii palju aega, kui juhtudel, mil ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning on vaja näiteks täiendav veetrass välja ehitada. Viimasel juhul võib veetrass tulla mitme kilomeetri kauguselt ning investeeringud olla vägagi suured.

Laenu saamine välistatakse juhul, kui puuduvad ehitus- ja kasutusload, samuti ilma lubadeta tehtud suurte renoveerimis- ja ehitustööde puhul. Samuti välistatakse laenu saamisel objektid, mille ehitusluba ei vasta tegelikule ehitisele ning objektid, millele kasutusloa saamine on ehitise hetkeseisu arvestades ebatõenäoline. Näiteks on hoone rekonstrueeritud ebaseaduslikult või puuduvad olulised kommunikatsioonid. Paljud kohalikud omavalitsused on öelnud, et pangad on praegu ühed suurimad turu korrastajad. Tänu pankadele, kes ehitise dokumentatsiooni korrektsust nõuavad, saavad paljud objektid seadustatud.

Palju erinevaid rikkumisi

Tartus tegutsevate kutseliste varahindajate sõnul on ehitiste puhul erinevaid seadusele mittevastamisi väga palju. Enamlevinud on näiteks:

  • Rekonstrueerimine (katusealuse väljaehitamine, piirdekonstruktsiooni soojustamine, kandekonstruktsiooni lammutamine, rõdude kinniehitamine, kahe korteri kokkuehitamine, planeeringu muutmine).
  • Ehitus- ja kasutusloa puudumine.
  • Projektist mööda ehitamine (üle kinnistu piiri ehitamine või piirile liiga lähedale 
ehitamine).
  • Dokumentatsiooni puudumine.
  • Ehituskeeluvööndisse ehitamine.
  • Tehnosüsteemide muutmine (sauna ehitus korterisse, köögi asemele vannitoa 
ehitus).
  • Pinnaandmete mittevastavus tegelikkusega.
  • Registrist kõrvalhoonete andmete puudumine.

Artikkel põhineb autori Eesti Maaülikoolis kaitstud bakalaureusetööl “Ehitiste ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele”.

sabine

SABINE LIIAS

Tartu kontori hindaja assistent, nooremmaakler

Vihmaperiood on hea aeg maa ostmiseks

Lõppema hakkav suvi on endaga kaasa toonud tõelise vihmaperioodi, kus sagedane vihmasabin on varjutanud kindlalt päikesepaiste. Kuid juba vanarahvas teadis, et pole halba ilma heata. See, mis puhkajale on trotsi tekitav, on kinnisvara ostjale aga häid võimalusi pakkuv. Just nüüd on kätte jõudnud õige aeg maatükkide ostmiseks.

Nädalaid kestev vihmasadu toob paremini kui miski muu välja selle, milline on maatüki tegelik kvaliteet. Ostja saab ilma välist spetsialisti kaasamata juba ise kerge vaatluse tagajärjel aru, kas krunt on vesine või mitte, kas kogu maapind on ühtlaselt niiske või on mõned maatüki nurgad lootusetult vee all, millised on krundi kalded ja kuhu koguneb näiteks kogu uuselamurajooni vihmavesi. Piisavate rahaliste võimaluste juures saab ostja muidugi loodusele vastu astuda, sest nagu me teame, siis oli juba Brežnevi ajal olemas plaan Siberi jõed teistpidi voolama panna. Aga krundi täitmine on siiski kulukas tegevus ja odavam on looduse poolt tehtuga rahule jääda. Investeeringud hoone ehitusse ja haljastustöödesse tuleb kinnistul nagunii ette võtta. Lisaks annab vihmaperiood hea ülevaate kätte ka sellest, milline on krundi juurdepääsuteede seisund. Korralikes uuselamurajoonides, kus teed asfalteeritud, pole küsimus sedavõrd päevakajaline, kuivõrd maakohtades ja poolikutes arenduspiirkondades. Poristel teedel sõitmine ei ole kindlasti kõikide jaoks probleem, kuid oluline on, et ostja oleks informeeritud kõigest, kui ta olulist ostuotsust tegema hakkab. Ja ega ka uuselamurajoonide puhul ei või 100 % ostja kindel olla piirkonna settekaevude olemasolus ja kvaliteedes enne, kui ta on oma silmaga vihmasaju tipphetke ära näinud. Mäletame alles mõned aastad tagasi, kuidas Rae valla teatud tänavatel sai sügiseste suurveede aegadel vaid paadiga koju.

Kinnisvara ostmine on emotsionaalne protsess, kuid sügisel krundi soetamine kaldub pigem ratsionaalse tegevuse hulka. Kevadel või südasuvel on kerge ennast ära petta päikesest, helerohelistest puudest-põõsastest, kuivast maapinnast, õide minevatest lilledest. Kui aga sulle krunt meeldib ka siis, kui kõik me ümber on hall, raagus ja vesine, siis võib päris kindel olla, et see maatükk meeldib sulle veel enam kevadises päikesepaistes. Täiendava boonusena saab talv otsa uut majaprojekti rahulikult mõelda ja viimistleda ning vajaminevat dokumentatsiooni korda ajada, et siis uuel aastal saaks juba hoogsalt ehitustegevusega alustada.

Ja lõpetuseks on 2016. aasta sügis ka turuseisu mõttes hea aeg elamumaa soetamiseks. Korterituru vägagi elav sagimine ei ole täielikult kruntide turule kohale jõudnud ja hinnataset võib veel pidada mõistlikuks. Harju maakonnas oli 2016. aasta I poolaastal keskmine hoonestamata elamumaa hind 40 €/m2. Aga see ei pruugi nii jääda. Domus Kinnisvara analüütikud on esile toonud, et ostjad tunnevad eelnevate aastate jõulise korterite hindade kasvu foonil üha enam huvi hoonestamata elamumaade vastu. Näiteks üksikelamute ehitamiseks väljastatud ehituslubade arv kasvas 2016. I poolaastal Harju maakonnas 19%. Samuti on kasvanud väljastatud kasutuslubade arv – kokku väljastati 2016. I poolaastal 342 üksikelamu kasutusluba, mis oli 2015. I poolaastast 51% rohkem. Eestlastele on ikka meeldinud oma majas elada, mistõttu lähiaastateks võib prognoosida nõudluse kasvu elamumaade sektoris.

KUUT, KUUR JA KÜÜN ehk veelkord uuest ehitusseadustikust

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 28.09.2015 04:14; kategooriad: Seadusandlus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

1.juulist 2015 a. hakkas kehtima uus ehitusseadustik, mis on eelmisega võrreldes süsteemsem ning eeldatavasti annab vastuseid mitmetele praktikas vaidlusi tekitanud küsimustele. Uude ehitusseadustiku on koondatud kõik hoonete ja rajatistega seonduvad eriseadused: hooned ja nende kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse ja kanalisatsiooniseadmed, puur-ja salvkaevud, jne

MILLISEL JUHUL TOOB UUS SEADUS OMANIKULE  500€ SUURUSE RIIGILÕIVU?

1.juulist Ehitusseadustik _Piretjõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse kohaselt tuleb ehitisregistri andmed korrastada 2020.a 1. jaanuariks. Korrastamise käigus kantakse registrisse kõik sinna seni kandmata hooned, mida hakatakse tuvastama ortofotode alusel. Ortofotode abil avastatud, kuid ehitisiregistrisse kandmata hooneid, on kohustatud kontrollima kohalik omavalitsus.

Kui hooned on ehitatud õiguspäraselt ja omanikul on olemas sellekohased dokumendid, kuid registris siiski andmed puuduvad, siis kantakse ehitised asjakohaste dokumentide alusel registrisse. Õiguslikku alust omavad, kuid ehitisregistris puuduvate hoonete andmed, kannab kohaliku omavalituse registripidaja ehitisregistrisse tasuta!

Vastupidises  olukorras, kui dokumente (ehitusluba, riikliku vastuvõtukomisjoni akt, jt. dokumente) pole säilinud või pole neid kunagi olnudki, tuleb hakata omanikul tagantjärele pabereid koostama ja ehitusauditeid tellima. Ehitusloata olemasoleva hoone/rajatise nõuetele vastavuse tõendamiseks peab omanik tellima ehitise auditi. Audit on tõendusdokument, mis on analoogne ehitusprojektiga.

Pärast 22. juunit 1995.a ja enne 1. juulit 2015.a ehitatud ning ehitisregistrisse kandmata kasutatavale ehitisele võib kohalik omavalitsus anda ehitusprojekti või auditi alusel ehitusloa ja kasutusloa. Erandjuhul kantakse teatisega registrisse ehitised, mille kohta on enne 1. jaanuar 2003.a väljastatud ehitamise õiguslikku alust sisaldav dokument.

Olemasolevaid ehitisi, mis on ehitatud enne 22. juunit 1995.a, võib kasutada vastavalt selle kasutusotstarbele. Omanikul on kohustus siiski kontrollida ehitise olemasolu ehitisregistris (www.ehr.ee) ja registrikande puudumisel kanda ehitis ehitisregistrisse.

Täiesti ebaseaduslike hoonete puhul, mis on suuremad kui 20 m2, tuleb registrisse kandmisel tasuda riigilõivu 500€. Riigilõiv rakendub selliste ehitiste puhul, mis on püstitatud ilma igasuguse loata ning millel pole mingit õiguslikku alust.

KAS PAANIKAKS ON PÕHJUST?

Nõukogudeaegsetes inventariseerimisbüroodes ja seejärel hooneregistrites olemasolevaid andmeid, pole korrektselt üle kantud praegusse ehitisregistrisse. Paljud omanikud ei teagi, et neile kuuluvad hooned pole registris. Suurematest väljaminekutest pääsevad ilmselt vanemate hoonete omanikud. Rohkem peavad muretsema need omanikud, kes peale 2003. aastat ehitasid ehitise, kuid mille ehitamiseks oli vajalik ehitusluba ja pärast kasutusluba. Nende dokumentide puudumisel on tegu ebaseadusliku ehitisega ja sellega kaasneb riigilõiv 500€. Juhul, kui tuleb tellida audit, on see hoone omaniku tasuda. Kõige halvemal juhul tuleb ebaseaduslik hoone ümber ehitada või lammutada, seega 500€ võib olla vaid väike osa kulutustest.

MISSUGUSEST ARHIIVIST VÕIKS LEIDA MATERJALE KINNISTUTE JA HOONETE KOHTA?

Vastavalt Rahvusarhiivi andmetele lõpetati hooneregistri tegevus 2003. a 31. detsembril, mil hooneregistri andmebaasis asuvad andmed ja funktsioonid kanti üle riiklikule ehitisregistrile. Maakondlike hooneregistrite materjalid anti üle ajalooarhiivile (Tartu, Viljandi ja Pärnu maakond) ning riigiarhiivi regionaalsetele osakondadele (Haapsalu, Valga, Rakvere ja Saare maakond).

Alates 9. jaanuarist 2009 kehtiva muutusega Rahvusarhiivi põhimääruses on endiste Hiiu, Pärnu ja Viljandi maa-arhiivide ülesanded jaotatud Lääne Maa-arhiivi, Tartu Maa-arhiivi ja Ajalooarhiivi vahel. Hiiu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine toimub Lääne Maa-arhiivi kaudu. Viljandi maakonna asutuste nõustamist ja arhivaalide hindamistegevust jätkab Ajalooarhiivi asutuste osakond. Pärnu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine kuulub Tartu Maa-arhiivi ülesannete hulka.

NB! Hooneregistri toimikud on juurdepääsupiiranguga, kuna sisaldavad dokumente, millele laieneb notari ametitoimingu saladus. Hoonete plaanid ja projektid on juurdepääsupiiranguta. (www.ra.ee)

Ehitise omanik võiks ehitisregistrisse kandmata hoonete dokumentatsiooni olemasolu kontrollida arhiivist, juhul kui  arhiivis andmeid ei leidu, peab omanik ehitised mõõtma, tegema hoonete kohta põhiplaanid, võimalusel fotod vaadete kohta ning esitama need koos ehituseteatisega ja omandiõigust tõendava dokumendiga (asjaõigusleping, pärimistunnistus jne) kohalikule omavalitsusele registrisse kandmiseks.

Olemasolevate hoonete ehitisregistrisse kandmise lõpptähtajaks on määratud 2020. a.

KAS KOERAKUUT ON ELAMU TEENINDAMISEKS VAJALIK HOONE?

Ehitusseadustiku lisades 1 ja 2 on välja toodud, millisel juhul on vaja milliseid teatisi või lubasid taotleda. Kas tegemist on siis mitteelamuga, rajatisega või elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoonega. Elamute all mõeldakse hooneid, mis on mõeldud elamiseks, näiteks ühe ja mitme korteriga elamud, ühiselamud, hoolekandeasutused. Elamute teenindamiseks vajalike hoonete alla kuuluvad näiteks puukuur, saun, garaaž jt. elamu abihooned.

Mitteelamute alla kuuluvad kõik ülejäänud hooned, mis ei ole elamud, näiteks äri- ja tööstushooned, avalikkusele suunatud hooned, põllumajandushooned, laudad jne.

Ehitisealuse pinnaga kuni 20 m2 ja kuni 5 m kõrge elamu teenindamiseks vajaliku hoone, näiteks sauna või välikäimla, ehitamiseks pole vajalik üldjuhul kellelegi midagi esitada. Siiski peab ka seesugune väikeehitis vastama planeeringutele. Kui alale on kehtestatud detailplaneering, peab lähtuma detailplaneeringu nõuetest, kui üldplaneering, siis üldplaneeringu nõuetest. Piirangud ja keelud ehitamisele säilivad veekogude ja muinsuskaitse piiranguvööndites, looduskaitse ja –hoiu aladel.

Kuigi selliste väikeste hoonete ehitamisel puudub kohustus teavitada omavalitsust, ei tähenda see, et järelevalvet ei toimuks. Järelevalve käigus kontrollib omavalitsus planeeringutele vastavust. Kui ehitis pole planeeringule vastav, ei vasta tuleohutusnõuetele, võib omavalitsus teha ettekirjutuse selle vastavusse viimiseks. Seaduse alusel on teatise esitamise kohustus siiski sama suure mitteelamu puhul.

Uued mõisted – ehitus- ja kasutusteatised

Vastavalt uuele ehitusseadustikule on ehitamiseks vaja esitada kas ehitusteatis (endises seaduses kirjalik nõusolek) või taotleda ehitusluba. Ehitusteatis (ja ehitusprojekt) tuleb esitada nt 20-60 m2 ehitusaluse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone püstitamisel, aga ka üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga elamu ümberehitamisel või laiendamisel kuni 33%.

Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist. Ehitusteatis kehtib 2 aastat. Juhul, kui ehitise ehitamise aluseks oli ehitusteatis, on selle kasutamise eel reeglina vaja esitada kasutusteatis. Kasutusteatis esitatakse vähemalt 10 päeva enne kasutamise algust.

Ehitus- ja kasutusload

Ehitusloa taotlemise kohustus on vajalik vaid suuremate ja olulisemate hoonete ja rajatiste puhul (nt üle 60 m2 või üle 5 m kõrge hoone püstitamiseks ja laiendamiseks üle 33%). Ehitusluba ei ole vaja kui olemasolevale seaduslikule hoonele 1/3 algsest mahust juurde ehitatakse või asendatakse riknenud olemasolevat materjali samaväärse materjaliga. Ehitusloa väljastamise aluseks ehitusprojekt. Ehitusloa andmise menetluse tähtajaks on uue seadustiku kohaselt 30 päeva. Ehitusloa andmisest keeldumise alused on uues seadustikus varasemast laiemad. Avarama kaalutlusruumi annab seadus teistele isikutele (eelkõige naabritele) püsiva negatiivse, ülemäärase mõju avaldamine. Ehitusloa kohustusega juhtudel tuleb 3 päeva enne ehitamisega alustamist esitada ehitamise alustamise teatis, kus esitatakse andmed omanikujärelevalve tegija ja ehitaja kohta. Ehitamist tuleb alati dokumenteerida. Ehitustööde vastuvõtmisel peab olema vormistatud kaetud tööde aktid. Tõendatud peab olema elektrijuhtmestiku paigaldus (elektripaigaldis), kütteseadmete paigaldus, pottsepatööd (küttekolded), veevarustuse ja kanalisatsiooni tööd.

Ehitusluba kehtib 5 aastat, kui ehitamisega on juba alustatud, kehtib see 7 aastat.

Kasutusluba on reeglina vajalik ehitusloa kohustusega ehitiste kasutama asumiseks. Kasutusloa menetlustähtajaks on samuti 30 päeva. Kasutusloa andmisest keeldumise alused on oluliselt kitsamad kui ehitusloa andmisest keeldumisel, need on eelkõige seotud varasemate dokumentide (planeeringute, projekteerimistingimuste, ehitusprojekti, ehitusloa) puuduste ja kehtivusega ning ehitise ohtlikkusega.

Ehitusseadustiku jõustumisel muutusid ka riigilõivud: projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest on riigilõiv 25€, elamute ja seda teenindavate abihoonete/rajatiste ehituslubade riigilõiv on 150€, samade ehitiste kasutusload 30€, mitteelamutel vastavalt 250€ ja 60€. Ehitusteatis ja kasutusteatis on riigilõivuvabad.

MILLEKS SEDA KÕIKE VAJA ON?

Tõepoolest võivad paljud omanikud küsida, et milleks, kui senini kõik toimis.

Esiteks on see oluline tulekahju korral, et Päästeamet saaks vaadata palju hooneid kinnistul on või selle läheduses.

Teiseks kui soovitakse hooneid müüa, siis peavad pangad laenu väljastamisel oluliseks ehitiste seaduslikkust. Laenu puhul peab ostja üldjuhul tellima kinnisvarbüroolt eksperthinnangu, kuid kui ehitisi ei ole ehitisregistris või andmed on valed, siis ei saa ka eksperthinnangut väljastada või saab hinnang olema puudulik ja ei vasta tegelikkusele. See omakorda saab takituseks laenuvõtjale. Ehitisregistris olevate andmete korrektsus ei puuduta vaid eramaja omanikke, vaid ka korrusmaju. Näiteks kui elamu on rekonstrueeritud ja on väljastatud küll ehitusluba, kuid mingil põhjusel ei ole jõutud kasutusloani, siis mõnede pankade jaoks on see puudus ostjatele pangalaenu saamisel takistuseks. Pangad soovivad teada, miks konkreetsel põhjusel pole väljastatud näiteks kasutusluba. Mõningatel juhtudel seatakse laenulepingusse punkt, mis kohustab uut omanikku tegema teatud tähtajaks kasutusloa. Korrusmaja puhul on see kohustus ostjale panduna aga tunduvalt keerulisem ja probleemsem.

Uue seadusega saab senisest olulisema tähenduse ehitisregister – kui seni oli ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus, siis alates 1. aprill 2016.a on taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel ehitisregistris õiguslik tähendus (sarnaselt kinnistusraamatuga).

Kuni 1. aprillini 2016. aastal esitatakse ehitus- ja kasutusteatis, projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutusloa taotlus ning seonduvad dokumendid  kohalikule omavalitsusele.  Alates 1. aprillist 2016.a hakkab eelnimetatud dokumentide esitamine ja menetlemine käima elektrooniliselt ehitisregistri kaudu.

Autor

piret

PIRET RONDO
Pärnu büroo maakler/hindaja
 

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS? 3. osa

Uus Ehitusseadustik toob kaasa terve rea menetluslikke muutusi võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Muudatuste peamiseks eesmärgiks on menetluse lihtsustamine ja kiirendamine. Seetõttu on kõik võimalikud tegevused muudetud elektrooniliseks ning viidud Ehitisregistri infosüsteemi. Reaalselt jõustub elektrooniline menetluskord siiski alles 01.04.2016.a. Loodan, et uus kord saab olema lihtsam ning avatum. Lootusest hoolimata olen veendunud, et järjekorrad KOV planeerimisametnike juurest siiski kuhugi ei kao. On ju planeerimis- ja projekteerimisprotsess kompromisside jada ning seda tuleb teha inimestel omavahel rääkides.

Esmapilgul tundub, et suureks abiks menetluse lihtsustamisel on konkreetsete tähtaegade seadmine. Näiteks:
– Projekteerimistingimuste väljastamiseks on KOV-l aega 30 päeva, avatud menetluse korral (nt üle 5 aasta vanuse DP täpsustamiseks) 60 päeva;
– Ehitusloa väljastamiseks 30 päeva
– Loamenetlustega seotud kooskõlastuste ja arvamuste andmiseks ei saa taotluste menetlev KOV määrata pikemat kui 10 päevast tähtaega.;
– Ehitusteatis tuleb esitada 10 päeva enne ehitamisega alustamist, mille jooksul on KOV-l võimalik reageerida ning põhjendatud vajaduse korral sekkuda ning sel juhul rakendatakse ehitusloa menetlsue tähtaegasid

Reaalsus on siiski see, et Ehitusseadustikus sätestatud nõudeid on suhteliselt kerge väänata Haldusmenetluse seadustikule tuginedes ning kehtestada oma reegleid, pikendada, tõlgendada jne.

Siiski on tähelepanuväärne, et kõik vajalikuks peetavad arvamused/kooskõlastused tuleb kohalikul omavalitsusel küsida ühekorraga, mitte üksteise järel. Loomulikult on võimalik, et nutikamad linnavalitsused nõuavad teatud kooskõlastusprotsesside läbimist juba enne “ametliku” menetluse alustamist, kuid see oleks seaduse mõtte ja ilmselt ka sätte rikkumine.

Kui ühelt poolt on pandud tähtajalise menetlemise nõue kohalikule omavalitsusele, siis teisalt on pandud tähtajalise realiseerimise nõue ka kinnistu omanikule. Näiteks üldine projekteerimistingimuste kehtivus hakkab olema 5 aastat, kuid KOV-l on võimalus tähtaega vastava dokumendi väljastamisel ka muuta. Ehitusloa kehtivus üldine kehtivus hakkab olema 5 aastat ning ehitusteatisel 2 aastat. Viimased tähtajad on vajalikud selleks et välistada senine ebaselge olukord, kus kaheks aastaks väljastatud ehitusluba muutub kehtivaks siis, kui esitati teatis selle alusel ehitustöödega alustamise kohta.

Minult on küsitud ka ehitusloa ja ehitusteatise erinevust. Esmapilgul paistab, et peamiseks erinevuseks on nende aluseks oleva ehitusmahu suurus ja olulisus – ehitusteatise alusel on võimalik teha väiksemaid ja lihtsamaid ehitustöid kui ehitusloa alusel. Ent peamine on siiski nende kahe erinev õiguslik staatus. Nimelt kätkeb ehitusluba endas keeldu ehitustöid teha, mille eiramise korral on tegemist ebaseadusliku ehitisega. Samas ehitusteatise mitteesitamine ei muuda ehitustöid ebaseaduslikuks, vaid selle tulemusena võib (aga ei pruugi) lihtsalt kavandatud ehitus olla vastuolus kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud nõuetega. Selles viimases peitub ka tegelikult võti kinnisvaraomanike ja KOV vaheliste suhete tulevasel arendamisel. Kui KOV muudab ehitisteatiste alusel ehitamise sama bürokraatlikuks, kui see on olnud tänaseni, siis hakatakse tõenäoliselt seda protsessi lihtsalt eirama. Samas kui kinnisvaraomanikud hakkavad ehitusteatisega kaasnevasse liialt kergekäeliselt suhtuma, siis on KOV-l põhjust bürokraatiat suurendada. Loodan, et mõlemal poolel jätkub mõistmist ning koostöö hakkab laabuma.

Väga positiivsena uuest Ehitusseadustikust tuleb välja tuua, et dubleerivat paberimajandust jääb vähemaks. Näiteks omavahel seotud ehitistega kaasnevaid ehitustöid katab üks ehitusluba ning kui kavandatavad tegevused hõlmaks nii ehitusluba kui ehitusteatisi, siis piisab ehitusloast. Praegune olukord, kus ühe projekti puhul tuleb eraldi taotleda hoonele ehitusluba, kinnistusisesele veetrassile eraldi nõusolek, kinnistusisesele kanalisatsioonitrassile eraldi nõusolek jne jne jne on absurdne nii asjaajamise kui kaasnevate kulude poolest. Õnneks lõpeb see ära.

Uues Ehitusseadustikus sätestatud menetluslikke norme vaadates olen ma arvamusel, et hoolimata seaduse loojate parimatest kavatsustest ei muutu väga palju. Bürokraatial on kombeks suureneda ning Eesti astub sel teel jõudsal sammul. Uue seadusega kaasneva ajutise leevenduse suudavad ära nullida eelarvekärped ning üha tugevneva kogukonnaliikumise veendumus, et kaasarääkimise õigus on tegelikult otsustamisõigus. Sisulise muutuse tekitamiseks on meil lisaks seadusemuudatusele vaja ka mõtteviisi muutust ning loobuda „Kel jõud, sel õigus“ mentaliteedist.

Jätkub.

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS. 2 osa

Uue ehitusseadustiku üheks põhjapanevamaks muudatuseks on püüd lihtsustada ehitus- ja kasutusõiguse andmisega seonduvaid küsimusi. Tänane süsteem on väga kohmataks, tähendab pikalevenivaid ning seega nii erasektorile kui ka ametiasutustele suuri kulusid. Uue seadustiku mõtte ellurakendumine sõltub paljuski sellest, kuivõrd on eelnimetatud tihti vastanduvad osapooled valmis „pilli mitte lõhki ajama“.

Uue hoone ehitusõigus tuleneb kas detailplaneeringust (DP) või projekteerimistingimustest (PT). DP koostamistamise vajaduse saab selgeks kõrgema taseme planeeringutest (üldjuhul kohaliku omavalitsuse üldplaneeringust) ning selle koostamist reguleerib Planeerimisseadus. PT-d on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise projekteerimiseks, kui puudub DP koostamise kohustus. PT-d antakse uue hoone püstitamiseks või olemasoleva laiendamiseks üle 33%. Seega erinevalt senikehtinud regulatsioonist paljude väiksemate tööde jaoks enam PT-si vaja ei ole.

Ehitussadustikule on lisatud tabel (Lisa 1), milles kajastatud maatriksist selgub, kas ehitamiseks on vajalik luba, teatise esitamine vms. Tabel on lihtne ja esmapilgul lollikindel, mistõttu on veelgi lihtsamate rusikareeglite väljatoomine keeruline. Tuleb lihtsalt tähele panna, et kui enne ehitustöid kehtiks hoonele ühed nõuded, pärast ehitust (nt laiendamise korral) teised nõuded, siis tuleb järgida ehitustööde järgsele kohandatavat normi. Üldjoontes jaguneb ehitustegevus ehitusluba nõudvateks ja mittenõudvateks tegevusteks. Kui ehitusluba nõutud pole, siis on tihti vajalik kavandatavatest ehitustöödest teavitamine ehk ehitusteatise esitamine. Mõnel juhul tuleb lisada ka kavandatavate tööde projekt, et kohalikul omavalitsusel oleks võimalik hinnata töödega kaasnevat ning vajadusel sekkuda.

Kuigi näiteks alla 20 m2 suuruse hoone ehitamiseks ei tule isegi mingit teadet kohalikule omavalitsusele (KOV) esitada ning ka üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone laiendamine alla 33% ei nõua ehitusluba (piisab ehitusteatise ja projekti esitamisest), tuleb arvestada DP-s sätestatud hoonete arvu ja ehitusaluste pindadega. Näiteks on enamuses uusarenduste planeeringutes sätestatud ehitusmahuks 1 põhihoone + 1 abihoone. See aga tähendab, et kui elamu ja kuur on juba valmis, siis kasvuhoonet enam ehitada ei tohiks. Probleemi aitab lahendada Ehitusseadustiku uudne regulatsioon, mille kohaselt saab projekteerimistingimustega täpsustada/korrigeerida üle 5 aasta vanuseid detailplaneeringuid.

Siin on peitub minu arvates ka uue Ehitusseadustiku oluliseim probleemkoht. Nimelt jääb suur osa tänasest miljööväärtuslike piirkondade ehitustegevusest – hoone rekonstrueerimine või laiendamine kuni 33% – ehitusloakohustuse ja seega ka projekteerimistingimuste alt välja. Ehitusteatise esitamine küll võimaldab KOV-il reageerida, kuid seda piiratud ulatuses. Üldpleneering, osaplaneeringud ning teemaplaneeringud, millest tulenevalt KOV saab ehitusteatisega kavandatavale lisanõudeid kehtestada, on märksa ebatäpsemad, kui seni väljastatud projekteerimistingimused.

Ehitusseadustiku Lisana 1 esitatud tabel eraldab elukondlikud hooned ning mitteelukondlikud hooned. Seejuures on oluline, et elukondlikke hooneid teenindavate mitteeluhoonete (nt garaaz, kuur, saun jms) puhul rakendatakse ehitusloa/ehitusteatise vajaduse määratlemiseks neidsamu nõudeid, mis elukondlike hoonete puhul. Veidi ebaselge on olukord talumajapidamistega, kus sajandivanusesse hoonetekompleksi kuulub koos elumajaga ka küün, ait, laut jms. Eks praktikas selgub, kas need on eluhoonet teenindavad hooned või loetakse juba tootmishooneteks.

Peab eraldi välja tooma, et olemasoleva ehitise osa asendamist samaväärsega ei loeta ehitustööks. Kas tegemist on samaväärse või erinevaga, sõltub lõpptulemusest – kas ehitise füüsikalised omadused muutuvad või mitte. Vana aukliku katusepleki asendamine uuega ei ole enam ehitustöö. Varasemalt problemaatiline keskkütteradiaatorite ümberpaigutamine ruumis ei ole enam ehitustöö, sest füüsikalised omadused sellest ei muutu. Samuti näiteks vanade puitakende asendamine uutega. Ent vaieldav saab olema näiteks puitakende asendamine plastakendega, sest füüsikalised omadused muutuvad, kuid tegelikult mitte rohkem, kui puitakende puhul – mõlemal juhul paraneb tõenäoliselt hoone energiasäästlikkus ning võib oluliselt halveneda ventilatsioon. KOV-del on mitmetes piirkondades kombeks oponeerida PVC akende kasutamisele miljööväärtuslikel kaalutlustel, millised nõuded peaks tulevikus aga olema selgelt kirjas üldplaneeringutes.

Seni kehtinud regulatsioonist erinev on ka lammutatava hoone asemele uue ehitamisega seotud küsimused. Varem oleks olnud nõutav nii lammutusloa olemasolu kui ka uue hoone ehitusluba. Uue Ehitusseadustiku kohaselt on olemasoleva hoone lammutamise järel uue samasuguse ehitamise korral tegemist hoone taastamisega, mis on üks rekonstrueerimise alaliike. Sellega seotud lubade vajadust tuleb seega vaadata lisas 1 olevast tabelist. Taastamise puhul on määravaks kriteeriumiks uue hoone olemuslik sarnasus endisele. Uus hoone loetakse endisele olemuslikult sarnaseks, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega kui olemasoleva hoone lammutamist hõlmavasse rekonstrueerimisprojekti on kätketud ka hoone laiendamine, siis on maht muutunud ning enam ei käsitleta seda hoone taastamisena vaid uue püstitamisena, mis nõuab märksa rohkem lubasid ja asjaajamist.

Jätkub.

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS. 1 osa.

Vaid loetud päevad veel ning juba 1 juulil 2015.a. jõustuvad uus Ehitusseadustik ja Planeerimisseadus. Vanarahvas ütleks lihtsalt, et kaua tehtud kaunikene, kuid kriitikutel on ainest olla märksa sõnakam. Nagu iga seadus, on ka need kompromisside tegemise tulemus. Näha on, et nii mõnigi algne plaan on seadusloome keerukas protsessis moondunud või suisa kaotsi läinud. Nii võin kohe loo alguses ära öelda, et minu arvates on uus Ehitusseadustik nii õnn kui õnnetus. Minu järgneva mitmeosalise artikliseeria eesmärgiks ei ole siiski kritiseerida, vaid tutvustada ning muutustele tähelepanu juhtida.

Uus Ehitusseadustik toob kaasa mitmed nii põhimõttelised kui tehnilised muutused senisesse ehitusvaldkonda. Sõltuvalt detailsuse astmest võib muudatuste nimekiri olla pikk või lühike, kuid mina tooksin välja järgmist:
– Menetluslikud muudatused
– Ehitise ja ehitamise mõiste muutmine
– Ehitusvaldkonna põhimõtete sätestamine
– Valdkonnas majandustegevuse arendamise reeglite muutmine
– Ehitus- ja kasutuslubadega seonduva põhimõtteline muutmine
– Ehitusgarantiiga seonduva põhimõtteline muutmine
– Eriehitustega seotud normid

Esmalt on vaja ära märkida, et Ehitusseadustik ei eksisteeri õigusruumis üksi. Näiteks väga olulised normid tulevad Haldusmenetluse seadustikust, mille tulemusena nii mõnigi kohalik omavalitsus saab oma saamatuse tähtaegadest kinni pidada peita bürokraatiareeglite rägastikku. Samuti tuleb meeles pidada, et Ehitusseadustikust tulenev ei väära kuidagi omandiõiguseid, mida reguleerib Asjaõigusseadus ning osapoolte vahelisi suhteid, mida reguleerivad Võlaõigusseadus ja lepingud. Olen veendunud, et uus seadus toob ka Riigikohtu poolt uued ning mõnel juhul varasemast kardinaalselt erinevad tõlgendused.

Tõlgendamisel hakatakse tõenäoliselt lähtuma Ehitusseadustikus sätestatud põhimõtetest:
– Hea tava järgimise põhimõte
– Ohutuse põhimõte
– Keskkonnasäästlikkuse põhimõte
– Asjatundlikkuse põhimõte
Seadust lugedes ning seejuures põhimõtteid silmas pidades hakkab silma, et kultuuriväärtuste kaitse võimalused on pigem nõrgenenud. Kuna keskkonnasäästlikkus on eelkõige keskendunud loodusvaradele ning ohutus inimese tervisele, siis asendatakse nii mõnigi kulukas rekonstrueerimisprojekt uue ehitamisega. Õnn või õnnetus? Pigem õnn, sest senine lootus, et sunniviisiliselt saab panna omanikke ebamajanduslikult käituma ei ole end õigustanud. Jättes omanikele vabamad käed, tekivad ka loomingulisemad lähenemised probleemide lahendamisele millest tõenäoliselt linnaruum võidab.

Ehitusseadustiku kohaselt on ehitiseks iga inimkäte tulemusena loodud ning maapinnaga ühendatud või sellele toetuv asi, mis oma otstarve, kasutusviisi ja eesmärgi poolest on teistest asjadest eristatav. Eelkõige peaks see lahendama vaidlused selle üle, kas näiteks järve ääres ehituskeeluvööndis pukkide peale või „suuskadele“ tõstetud haagissuvila on hoone või liikuvsõiduk. Läbi „susserdamise“ toimivale ebaseaduslikule ehitustegevusele saab uue seaduse najal tõenäoliselt paremini piiri tõmmata.

Ka ehitamise mõiste on muutunud avaramaks. Lisaks varasemale loetelule – ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, lammutamine – on lisandunud ka „muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused“. Seega jällegi on vaja hakata vaadata tegevuse sisulist tulemit. Veidi vabama mõttearendusega võib jõuda kaugele. Näiteks, et koos § 16 sätestatud nõudega tagada ehitise kasutusea vältel selle korrashoid, on hoone mitteheaperemehelik laguneda laskmine tegelikult selle lammutamine, mis võib nõuda ehitusluba või ehitusteatist. Kuigi esmalt tekitab „füüsikaliste omaduste muutmise“ mõiste ilmselt tõlgendamisel probleeme, siis mõne aasta jooksul on kõik paika loksunud ning normaalselt toimima hakanud.

Eelnimetatud „füüsikaliste omaduste muutmine“ tähendab, et ehitamiseks (eelkõige rekonstrueerimiseks) kvalifitseeruvad enamus kortermajades tehtavatest tegevustest. Näiteks puitakende vahetamine plastakende vastu, rõdu kinni ehitamine või soojuspumba paigaldamine vms. Ehitada aga tuleb projekti kohaselt. Uue seaduse kohaselt võib põhimõtteliselt igaüks omale projekti koostada ning projekt tuleb teha mahus, mis võimaldab selle järgi ehitada. Kui näiteks tavaline majaomanik otsustab teha majale kuni 33% suuruse juurdeehituse, siis võib ta selle ise projekteerida ning ka valmis ehitada. Seejuures tulevad muidugi mängu ka hea tava, ohutuse ja asjatundlikkuse põhimõtted.

Juhul, kui asjatundlikkusest projekteerimisel väheks jääb, siis näeb uus seadus ette ekspertiiside ja auditite veidi laialdasemat kasutamist. Näiteks võib ehitaja või omanikujärelevalve tegija nõuda projekti ekspertiisi tegemist, kui tekib kahtlus projekteerija pädevuses. Samuti näeb Ehitusseadustik ette laialdasemat uuringute kasutamist. Põhjendatud juhul tuleb teha ehitamisega kaasnevate mõjude (müra, saaste, valgus, liiklusvoog jms) analüüsimiseks uuring. Vajalike uuringute puudumine võib olla aluseks vaidlustustele ja tähendada seega ajalist kadu. Nõude uuringute tegemiseks võib KOV esitada nii projekteerimistingimustes kui ka hilisemas ehitusloa menetluses.

Varem meedias diskuteeritud küsimus, kas tapeedi vahetamiseks on projekti vaja või mitte, on irrelevantne. Esiteks ei käsitleta ümberehitusena ehitise olemasolevate üksikute osade vahetamist samaväärse vastu. Teiseks ei mõjuta tapeedi vahetus sisuliselt ehitise füüsikalisi omadusi. Kolmandaks võimaldab tapeedivahetust ehitustööna teostada tootja poolt antud paigaldusjuhend, mis on seega sisuliselt käsitletav projektina nõutavas mahus. Samas tuleb silmas pidada, et näiteks mittekandvate ja –jäigastavate vaheseinte eemaldamine, on rekonstrueerimine suurendab tõenäoliselt ruumi pindala ning vajab nii projekti kui ka ehitisteatist.

Eelnevaga seoses ei tohi ära unustada, et kortermajades on ehitiste konstruktsioonilised osad (sh korterisisesed) kõigi korteriomanike kaasomandis ning seega on kaasomanike vastavasisulise kokkuleppe puudumisel vajalik ehitustööde teostamiseks kõigi teiste korteriomanike nõusolek. Korteriühistu esimehe nõusolekust siin ei piisa. Seetõttu soovitan tulevikus ebamõistlikult koormava asjaajamise vältimiseks sõlmida kaasomanike vahelised kasutuskorra kokkulepped isegi vanemates kortermajades, kus seda seni vajalikuks pole peetud.

Jätkub.

Puudulikust dokumentatsioonist saab kinnisvaramüüjate suurim peavalu

Postitaja: Kaupo Mõttus @ 15.12.2014 02:37; kategooriad: Seadusandlus
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Üha teravamalt on päevakorda tõusnud eluruumide ümberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni küsimus. Tõenäoliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaramüüjate suurim peavalu, sest ostjad muutuvad üha nõudlikumaks, kirjutab Domus Kinnisvara maakler Kaupo Mõttus.

Korrektne dokumentatsioon pole ainult tehingute korraldamiseks oluline, vaid peaks vara otstarbeka majandamise võimaldamiseks ning ehitus-tehniliste vigade vältimiseks kaasnema kõigi rekonstrueerimis- ja renoveerimistöödega.

Loodusseadused kehtivad sõltumata kinnisvaraomaniku parimast tahtest ning kui vähesest kogemusest või suisa ignorantsusest tulenevalt tehakse fundamentaalseid vigu, võib see saada saatuslikuks kogu ehitusele.

Ehituse korrektne dokumenteerimine enne ehitust, selle ajal ning pärast ehituse lõppemist on tähtsaim vahend lolluste ärahoidmiseks.

Mis mida tähendab?

Ehitamine on ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüsteemi terviklik asendamine ning ka ehitise lammutamine. Nende toimingute jaoks on vaja kohaliku omavalitsuse ehitusluba või kirjalikku nõusolekut.

Rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Renoveerimise mõistet ehitusseadus ei käsitle, kuid sisuliselt on tegemist hoone osade korrastamisega, millega ei kaasne kontruktsioonide või tehnosüsteemide muutmist ega tehniliste parameetrite ja kasutusotstarbe teisenemist. Paljudel juhtudel on renoveerimiseks siiski vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või selle osa, rekonstrueerida või lammutada ehitist või selle osa. Ilma ehitusloata, kuid siiski kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku alusel võib muuta ehitise tehnosüsteeme või asendada kogu tehnosüsteem samaväärsega, detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ehitada kaevetöid nõudvat aeda, asendada detailplaneeringu kohustusega miljööväärtuslikel hoonestusaladel üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone, väikeehitise või kahe ja mitme korteriga elamus ühe korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, asendada kahe ja mitme korteriga elamus korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, kui vahetamisel jääb avatäidete asukoht konstruktsioonis samaks ning ei halvene ehitise tuleohutusomadused, kuid muutub ehitise välisilme.

Millal millist luba siis ikkagi vaja on?

Kui korteri siseplaneeringu muutmiseks kavatsetakse teha näiteks ava kandvasse seina, on tegemist ehitusluba nõudva rekonstrueerimisega. Ehitusluba nõudev rekonstrueerimine on ka välisseinte soojustamine, rõdu kinniehitamine ja selle ühendamine elutoaga, pööningukorruse väljaehitamine.

Ehitusluba nõuab ka küttesüsteemi muutmine (keskküttelt üleminek oma katlamajale, radiaatrite asendamine põrandaküttega, ülajaotusega küttesüsteemi asendamine alajaotusega vms), uute välistrasside ehitamine (nt senise kogumiskaevuga hoone liitmisel ühiskanalisatsiooniga jms).

Välistrassidega seoses tuletan meelde, et lisaks ehitusloale on paljudel juhtudel vaja võtta eraldi ka kaeveluba. Küttesüsteemi terviklikuks asendamiseks (nt torustikud, radiaatorid, regulaatorid jms), samuti elektrisüsteemi puhul (uus kaabeldus ja uued kilbid vanade asemele ilma süsteemi põhiolemust muutmata), akende vahetamiseks eelkõige kortermajades on samuti vajalik projekt, mille alusel kohalik omavalitsus saab anda kirjaliku nõusoleku.

Kui aga kavandatav muudatus seisneb vaid mittekandva vaheseina eemaldamises WC ja vannitoa vahelt, elutoas uue siseviimistluse tegemises koos lülitite/pistikute vahetamisega, siis ehitusluba ega kirjalikku nõusolekut vaja pole.

Tihti kipub probleem olema selles, et korteriomanikud ei ole teadlikud elamu konstruktsioonilistest iseärasustest ning on nii mõnigi kord asunud agaralt oma plaane teostama nõnda, et see lõpuks ka naabrid ohtu seab.

See ei puuduta üksnes kandvaid või mittekandvaid seinu, vaid ka näiteks ventilatsioonisüsteeme jms, mille väära lahendamise tõttu kannatavad hiljem kõik hallitusest tulenevate allergiate käes. Seetõttu on mõistlik alati eelnevalt konsulteerida inseneri, korteriühistu juhtide või pädeva kinnisvaraspetsialistiga.

Kasutusloast ei ole pääsu

Ehitustööde lõppemisel on omaniku kohustus taotleda kasutusluba ehk siis kohaliku omavalitsuse kinnitust, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Ka kasutusloa taotlemisel tuleb esitada vormikohane ning nõutud andmeid sisaldav taotlus. Muuhulgas peavad taotluse allkirjastama ehitise nn vastuvõtmiskomisjoni liikmed, kes veenduvad ehitise nõuetekohases valmimises oma pädevuse piires (sh tuleohutus, keskkonnakaitse, arhitektuursed küsimused jms).

Kasutusloa taotluse juurde on vaja üldjuhul lisada ehitustööde dokumentatsioon (ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised, kasutatud materjalide sertifikaadid), tehnosüsteemide mõõtmisprotokollid (elektripaigaldis, ventilatsioon, veekvaliteet jms), projekt koos muudatustega jms.

Olen pidanud paljudele objektidele kasutusluba hankima olukorras, kus varasem dokumentatsioon on puudulik või ebakorrektne. Väidan, et märksa odavam ning lihtsam on korrektse dokumentatsiooniga tegeleda õigeaegselt kui tagantjärele. Probleeme on võimalik enam-vähem alati lahendada, kuid aja-, raha- ja energiakulu võib muutuda ebameeldivalt suureks.

Kooskõlastamine keeruline

Üks keerulisemaid etappe rekonstrueerimisega kaasneva dokumentatsiooni korrastamisel on nõutavate kooskõlastuste hankimine projektile. Tihti on erinevate ametkondade nõuded teineteisele risti vastupidised – näiteks transpordispetsialist nõuab rohkem teid ja parklaid, keskkonnaametnik aga enam puid ja haljastust.

Seetõttu on projekti kooskõlastamine mõistlik jätta projekti koostaja ülesandeks. Tellijal on siiski mõistlik võtta enda kanda kaasomanikega läbirääkimine. Kuna kõik kandvad konstruktsioonid ja tehnosüsteemid korterelamutes kuuluvad korteriomanikele ühiselt, siis nõutakse üldjuhul 51 protsendi korteriomanike nõusolekut. Kui kavandatav rekonstrueerimine toob kaasa reaalosade pinna muutuse, siis on mõistlik projekt kooskõlastada kõigi kaasomanikega.

Kuna kasutusloa väljastamisel korrigeeritakse rekonstrueeritud ehitise andmed ka ehitisregistris (nt korteri pinna suurenemine või vähenemine), siis võib see kaasa tuua vajaduse ümber jagada ehitise ühisomandis olevate osade proportsioonid.

Seega – kui korterit on suurendatud rõdu, sokli- või katusealuse pinna arvelt, siis suureneb sellega koos ka korteriomaniku mõtteline omandiosa hoone üldkasutatavate pindade suhtes, mis toob kaasa vajaduse korrektsete andmete registreerimiseks kinnistusregistris.

Olen nii mõnigi kord pidanud lahendama klientidele üllatusena tulnud dilemmat – kui ehitusloa saamiseks võeti enamiku korteriomanike nõusolek, siis mõtteliste osade ümberjaotamiseks pidin notari juurde korraldama kõik kaas-omanikud.

10 sammu korrektse dokumentatsioonini

1. Tee selgeks, kas kavandatud ehitustööd nõuavad ehitusluba või kirjalikku nõusolekut. Pea neist nõuetest kinni.

2. Koosta korrektne ettevalmistav dokumentatatsioon – olemasoleva ülesmõõdistus, kavandatava eskiisid jms.

3. Räägi läbi kaasomanikega, võta kooskõlastused ning vajadusel vormista eelkokkulepped notariaalselt.

4. Vali ehitustöö kavandamiseks mitte odavaim, vaid piisavate projekteerimis- ja asjajamiskogemustega projekteerija.

5. Projekt telli piisava põhjalikkusega – mida ulatuslikum rekonstrueerimine, seda rohkem detaile tuleb läbi mõelda ning seda põhjalikumat projekti on vaja.

6. Nõua ehitajalt lisaks kvaliteetsele ehitusele ka kogu dokumentatsiooni korrektset ja regulaarset esitamist koheselt vastava etapi valmimisel.

7. Kaasa mitte odavaim, vaid pädev ja kogenud omanikujärelevalve teostaja ning delegeeri dokumentatsiooni kogumise kohustus järelevalvele.

8. Ehituslepingute sõlmimisel lepi selgelt kokku, kes hangib kasutusloa – kas ehitaja, omanikujärelevalve teostaja, tellija või keegi kolmas.

9. Ära unusta rekonstrueerimisega kaasnenud muutusi kinnistusregistris registreerimast, milleks on vajalik kõigi kaasomanike poolne notariaalse avalduse esitamine.

10. Omanikule on kasulik säilitada andmeid ka nende tööde kohta, mis otseselt ehitus- ja kasutusluba ei nõua (siseviimistlusmaterjalid, värvikoodid, ehitusaegsed fotod jne).

Artikkel ilmus Postimehe kinnisvara erilehes.

Puuduv kasutusluba võib takistada majamüüki

Koduost on tähtis ettevõtmine, kus tähelepanu all on paljud detailid: sobiv asukoht, meeldivad naabrid, juurdepääs ja kommunikatsioonide olemasolu. Aga järjest rohkem tuleb tähelepanu pöörata ehitustehnilistele ja dokumentatsiooni küsimustele.

Kui ehitusdokumentatsioon on puudulik, tuleb see uuel või endisel omanikul korrastada, mis on kulu ja peaks üldjuhul mõjutama kinnistu hinda. Mõnikord võib dokumentatsiooni puudumine kaasa tuua trahvid ja halvimal juhul juurde- või pealeehituse lammutamise tulevikus, kui selleks on kaalukad põhjused.

Kui on sobiv asukoht ja olemas elamu projekt, on ehitamise alustamiseks vajalik ehitusluba, mille annab kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule. Ehitusluba peab olema muudekski ehitustöödeks kui ainult hoone algne püstitamine. Seega peaks iga hoonestatud kinnistu ostja alati huvi tundma projektdokumentatsiooni vastu, millega saab tutvuda kohaliku omavalitsuse arhiivis.

Kui olemasolev hoone erineb projektil olevast, võib ostja olla kindel, et selle seadustamine jääb tema õlule ja lisab nii aja-, raha- kui närvikulu.

Kuigi ehitis võib olla ehitatud enne 1995. aasta suve, tuleb selle hilisema laiendamise jaoks samuti ehitusluba taotleda.

Levinud on aiamajade rekonstrueerimine või elamute laiendamine, näiteks pööningu väljaehitamine ilma ehitusloata. Siiski on ehitus- ja hiljem kasutusloa taotlemine väga oluline.

Pärast ehitusloa saamist on levinud arvamus, et dokumentide vormistamisega on kõik lõppenud, vaja on ainult ehitada ja majas elada. Kuid pärast ehitusloa saamist ja ehituse käigus vajalike dokumentide vormistamist tuleks kindlasti vormistada veel hoone kasutusluba.

Seaduse järgi ei ole inimesel õigust ehitist kasutada, kui sellel puudub kasutusluba. Ehitusseaduse kohaselt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ette nähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Kasutusluba on dokument, mille olemasolu muutub aktuaalseks, kui omanik soovib oma kinnisvara müüa.

Paljude ehitiste puhul kasutusloa taotlemine venib; näiteks on mõni ruum või korrus välja ehitamata või mõni tuba viimistlemata. Pooleli olevas majas elamine ei olegi väga haruldane. Sageli on kasutusloa puudumine tingitud teadmatusest või laiskusest.

Kasutusloata maja omanikku võib ähvardada kohaliku omavalitsuse trahv, nii et luba tuleks hankida igal juhul. Kasutusloa võib ehitise püstitamisel väljastada ehitise osale, kui seda on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada.

Mõistlik on abi ja nõu küsida kinnisvaramaaklerilt, kes aitab vajalike protseduuride tegemisel ja korrektse dokumentatsiooni ettevalmistamisel ja vormistamisel.

Viimase aastaga on kasutusloa tähtsus oluliselt tõusnud. Näiteks kodulaene väljastades jälgib pank tähelepanelikult nii ehitus- kui ka kasutuslubade olemasolu.

Kui majal või korteril kasutusluba pole, tuleb võtta ühendust kohaliku omavalitsusega.

Kõik ehitiste andmed ja load kantakse elektroonilisse ehitisregistrisse ja need on internetis avalikult vaadeldavad aadressil www.ehr.ee. Kui sealsed andmed on korrektsed, ei ole muretsemiseks põhjust. Kui ehitisregistri andmed on puudulikud või dokumendid ei ole registrist leitavad, tuleb küsida ehitise omanikult ehitus- ja kasutusloa olemasolu paberil. Need dokumendid kehtivad ka registrisse kandmata, kuid need tuleb kindlasti sinna kanda.

* Artikkel ilmus esmakordselt 21.03.2013 ajalehes Pärnu Postimees.

Tallinna ja Tartu uute korterite turukommentaar

TALLINN

Tallinna korteriturg on juba pikemat aega näidanud stabiilset kasvu, mis väljendub tehingute arvu ja keskmise hinna kasvus. Maa-ameti tehingute statistika alusel on käesoleva aasta viie kuuga tehtud pealinnas ca 2700 korteriomandi ostu-müügi tehingut, eelmisel aastal samal ajal oli ca 2000 tehingut. Seega on tänavu 35% rohkem tehinguid.

Sedavõrd suure aktiivsuse taga on mitu põhjust, kuid peamine turu mõjutaja – nõudlus- on igapäevaselt maakleritel tunda, sest ostusoovidega kliente on arvestataval hulgal. Domus Kinnisvara maaklerite kogemusel on eelistatud heas või isegi väga heas seisukorras elamispinnad, kuhu oleks võimalik lillegi liigutamata sisse kolida. Sedalaadi kortereid on järelturul pakkumises ebapiisavalt. Seetõttu on ostjatele alternatiiviks uued elamispinnad, mis pakuvad paremat ehituslikku ja elukeskkonna kvaliteeti.

2012. aastal on Domus Kinnisvara andmetel teostatud umbes 430 uue korteri ostu-müügi tehingut (keskmiselt 86 tehingut ühes kuus). See moodustab kõikidest korterite tehingutest ca 16%. 2011. aastal oli arendusprojekti korterite tehinguid 60-70 kuus. Seega on uute elamispindade vastu huvi tõusnud.

Üheks põhjuseks on kindlasti lisandunud projektid, sest eelmise aasta teises pooles oli kohati tunda, et uusi pakkumisi on vähe. Seda illustreerib ka ehitus- ja kasutuslubade väljastamise statistika: 2011. aasta esimesest kvartalist alates on vähenenud korruselamute ehituslubade arv (sh ka eluruumide arv), kuid kasutuslubade arv oli aasta lõpuks suurem kui aasta alguses, mis jätkus sisuliselt ka 2012. aasta esimeses kvartalis.

Ehituslubasid Kasutuslubasid
2011 I kvartal 9 4
II kvartal 14 5
III kvartal 8 9
IV kvartal 6 11
2012 I kvartal 6 10

Tabel 1. Tallinna linnas korruselamutele väljastatud ehitus- ja kasutuslubade arv. Allikas: Statistikaamet

Eelnevast tulenevalt võib öelda, et mõningal määral on pakkumise olukord tulevikus paranemas, sest ehituslubasid on alates 2011. aastast väljastatud 1700 korteritele. Teadaolevalt on lähiajal kavandamisel ja ehitamisel 900 – 1000 uut korterit.

Praegu on Tallinnas avalikus müügis ca 80 projekti, kus juunikuu seisuga oli müümata ca 900 korterit. Aasta alguses oli müümata umbes 1200 – 1300 korterit, seega valikuvõimalus ostjate jaoks on siiski vähenenud.

Müümata 2012 alguses Müüdud I poolaastal Müügis olnud korteritest müüdud korterite osakaal Linnaosa osakaal kõikidest Tallinn uute korterite tehingutest Keskmine hind, €/m²
Haabersti 74 53 72 12 1 247
Kesklinn 364 119 33 28 1 697
Kristiine 34 12 35 3 1 550
Lasnamäe 158 54 34 13 1 052
Mustamäe 60 42 70 10 1 313
Nõmme 41 21 51 5 1 474
Pirita 86 8 9 2 1 374
Põhja-Tallinna 153 119 78 28 1 414
KOKKU 970 428

Tabel 2. Tallinna uute korterite müük 2012. aastal. Allikas: Domus Kinnisvara

Kõige rohkem uusi elamispindasid on müüdud Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosas – mõlemas 119 tehingut. Põhja-Tallinnas on aasta alguses müügis olnud korteritest uue omaniku leidnud üle 70%, samas kui Kesklinna maht on vähenenud 33%. Linnaosadest on veel atraktiivsed Haabersti ja Mustamäe, kus on samuti müüdud üle 70% pakkumises olnud korteritest.

Nii mõnigi projekt on väga hästi müünud, samas kui mõni teine pole käesoleval aastal realiseerinud mitte ühtegi elamispinda. Tükiarvuliselt on edukamalt läinud nendel arendusprojektidel, kus hinnatase on madalam. Näiteks Lasnamäe linnaosas Läänemere teel ja Meeliku tänaval on korterite müügihind ca 1000 €/m² ning 2012. aastal realiseeritud elamispindasid kokku 38. Samalaadne hinnatase on Haabersti linnaosas Astangu tn 50a, kus keskmine hind on veidi alla 1000 €/m².

Parema elukeskkonna ja kaasaegsema projekti puhul on ka korterite hinnad kõrgemad. Kõige rohkem tehinguid ja likviidsema hinnaklassi moodustavad korterid vahemikus 1300 – 1600 €/m². Siia alla kuuluvad Haabersti linnaosas Vana-Rannamõisa tee 1f, Kesklinnas Juurdeveo 19, Mustamäel Sipelga 3 ja 4 ning enamus Põhja-Tallinna projektid (näiteks Paldiski mnt 14, Põhja pst 17b ja Telliskivi 46). Hinnanguliselt on selliste korterite osakaal veidi üle poole.

Kesklinna piirkonnas on juba asukohalt tulenevalt elamispindade hinnad kõrgemad, kuid ka siin on hindasid, mida ollakse meelsamini valmis maksma. Heaks näiteks on Tartu mnt 50a, kus hinnavahemik on 1500 – 2100 €/m² ning realiseeritud 24 korterit. Hinnatasemel üle 2500 €/m² on tehinguid väga vähe.

Uute korterite vastu on huvi ja nõudlus pärast kriisi paari aasta jooksul kasvanud, sest järelturul pakutu ei vasta klientide ootustele. Kel vähegi võimalus, see ostab korteri uude majja, sest kaasaegsed materjalid, läbimõeldud projekt ning väiksemad ülalpidamiskulud on eelised vana elamufondi ees.

TARTU

Tartu turul avalikult pakutavate arendusprojektide seast leiab 12 uusarendust ja lisaks 3-4 arendust, kus on rekonstrueerimise käigus antud vanale hoonele uus hingamine. Müümata kortereid on eelnimetatud projektides  ca 70-80 (umbes pool kogumahust). Müügil on ka järelturule jõudnud kortereid mõni aasta tagasi valminud arendustest, mis värskete projektide vähesuse tõttu pakuvad kaasaegse kodu ostjale tõsist alternatiivi.

Suurem osa praegu töös olevatest projektidest valmib käesoleva aasta suvel või sügisel ning seejärel ootab ees vaiksem periood, kuna uusi projekte tuleb peale üksikuid. Arendajad näevad turule sisenemisel ülemäärast riski, kuna projekti edukas müük võib takerduda liiga kõrge müügihinna taha. Tartu kinnisvaraturul ollakse võrreldes Tallinnaga hinnatundlikumad, kuid ehitushinnad on samal tasemel – need on kaks peamist tegurit, mis seavad väljamüügihinnale omad piirid.

Tartus ongi kõige edukamalt kaubaks läinud soodsa ruutmeetrihinnaga (kuni 1100 eurot) projektid, mis on tänaseks praktiliselt läbi müüdud. Korrektne oleks siinkohal märkida, et enamjaolt jäävad need Tartu linna halduspiirist väljapoole, paiknedes mõnes linnalähedases asulas (nt Vahi alevik Tartu vallas).

Linna piiresse jäävatest projektidest on enamikes juba enne hoone valmimist mõni korter broneeritud ning võib eeldada, et veel broneerimata korterid õnnestub peale valmimist maha müüa.  Paremini on läinud 1200 – 1400 €/m2 hinnaklassi jäävates arendustes, kus on vabad veel üksikud korterid – näiteks Jaama 26, Veeriku 6, Filosoofi 17 ja Kulli 6. Kesklinnale lähemal paiknevad elamud (Fortuuna 32, Raatuse 107, Vanemuise 45) ulatuvad juba kõrgemasse hinnaklassi ning eeldatavalt võtab nende müük mõnevõrra kauem aega, ehkki broneeringuid on tehtud sealgi.

Koostanud Kristjan Gross ja Bert Prükk

Mida teha, kui ehitisregistris ei ole andmeid ehitusloa kohta

Postitaja: Domus @ 22.08.2011 02:11; kategooriad: Seadusandlus, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tihti küsitakse laenutaotleja käest esimese asjana, et kas hoone on ehitisregistrisse kantud ja kas tegemist ei ole ebaseadusliku ehitisega? Ostjal tuleb vaadata ehitisregistrist ja ehitusprojektist järgi, kas hoone on registris ja andmed vastavad olemasolevale hoonele. Kui ei vasta, siis võib pank keelduda finantseerimast ja ostja ostmast.
Näiteks ehitisregistris on andmed 1-kordse, 25 m2 suuruse lamekatusega aiamaja kohta, aga müüakse 2- kordset 100 m2 suurust maja. Kui selle kohta on kinnitatud ehitusprojekt ja ehitusluba olemas, siis on kõik korras.

On aga juhtunud, et ehitisregistris hoone kohta info puudub või on puudulik. Täpsustamiseks tuleb pöörduda kohaliku omavalitsuse vastava spetsialisti poole, kes kontrolliks ja teeks ehitisregistris parandused.

Omal ajal anti ehitusluba ka aianduskooperatiivile tervikuna ning kooperatiivi üldplaanil oli tempel kirjaga “ehitus-montaazitööd lubatud ” mõnikord ainult “ Lubatud või Kinnitatud….” ning kuupäev. Samamoodi kinnitati ka hoone projekt. Üldplaani saab küsida vallast või ühistu juhtkonnalt.

Veel tuleks vaadata ehitusprojekti kinnitamise aega. Kui projekt on kinnitatud enne 1. novembrit 1991. aastat, siis Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 järgi käsitletakse ehitusloana enne 1991. aasta 1. novembrit koostatud ja kehtinud korras kinnitatud elamu, suvila või aiamaja tüüpprojekti või ehitusprojekti, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada.