Domus Kinnisvara ajaveeb

Tihti küsitakse laenutaotleja käest esimese asjana, et kas hoone on ehitisregistrisse kantud ja kas tegemist ei ole ebaseadusliku ehitisega? Ostjal tuleb vaadata ehitisregistrist ja ehitusprojektist järgi, kas hoone on registris ja andmed vastavad olemasolevale hoonele. Kui ei vasta, siis võib pank keelduda finantseerimast ja ostja ostmast.
Näiteks ehitisregistris on andmed 1-kordse, 25 m2 suuruse lamekatusega aiamaja kohta, aga müüakse 2- kordset 100 m2 suurust maja. Kui selle kohta on kinnitatud ehitusprojekt ja ehitusluba olemas, siis on kõik korras.

On aga juhtunud, et ehitisregistris hoone kohta info puudub või on puudulik. Täpsustamiseks tuleb pöörduda kohaliku omavalitsuse vastava spetsialisti poole, kes kontrolliks ja teeks ehitisregistris parandused.

Omal ajal anti ehitusluba ka aianduskooperatiivile tervikuna ning kooperatiivi üldplaanil oli tempel kirjaga “ehitus-montaazitööd lubatud ” mõnikord ainult “ Lubatud või Kinnitatud….” ning kuupäev. Samamoodi kinnitati ka hoone projekt. Üldplaani saab küsida vallast või ühistu juhtkonnalt.

Veel tuleks vaadata ehitusprojekti kinnitamise aega. Kui projekt on kinnitatud enne 1. novembrit 1991. aastat, siis Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 järgi käsitletakse ehitusloana enne 1991. aasta 1. novembrit koostatud ja kehtinud korras kinnitatud elamu, suvila või aiamaja tüüpprojekti või ehitusprojekti, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada.

2006. aasta septembris võeti Riigikogu poolt vastu ehitusseaduse muudatus, mis tõi kinnisvarasektorisse uue mõiste – energiamärgis. Nimetatud muudatus toodi sisse Euroopa Liidu energiatõhususe direktiivi nõuetest lähtuvalt, mis sätestab, et hoone või korteri võõrandamisel peab müüja esitama notari juures ka energiamärgise (energiasertifikaadi).

Nimetatud nõue on juurutatud kliendi huvide kaitsmiseks, et korteri soetamisel oleks teada, milline on soetatava pinna energiavajadus ja kui palju hakkab inimene energia eest kommunaalarvete järgi maksma. Ühtlasi annab see objektiivse pildi maja seisukorrast, sest maja füüsiline seisukord on otseses seoses selle energiatarbega ja annab seega ostjal võimaluse konkreetset objekti võrrelda teiste müügis olevate pindadega.

Kui ühistus on liikmeid, kes soovivad oma kinnisvara tulevikus võõrandada, siis esimesi samme hoone energiatõhususe tõstmiseks tuleb astuda juba täna. Õigesti planeeritud sammud aitavad säilitada ja tõsta kinnisvara väärtust. Kui renoveerimata hoone hakkab taotlema energiamärgist, siis võib eeldada, et tulemus saab olema suhteliselt kehv.

Korteri võõrandamisel antakse üle hoone energiamärgise koopia. Samuti peab üürileandja üürniku või üürilepingu sõlmimisest huvitatud isiku nõudmisel võimaldama tal tutvuda energiamärgisel näidatud andmetega.

Korteriühistute huvi energiamärgise taotlemise vastu on selges kasvavas trendis. Seda seetõttu, et ligi 70% eestimaalastest elab kortermajades ning iga müügi- või üüritehing eeldab täna energiamärgise olemasolu. Energiaklass on kiirpilk hoone ülalpidamiskuludele.

Kõrgemad energiaklassid A, B ja C moodustavad täna vaid ligi 8% kõigist korterelamutele väljastatud energiamärgistest. Paljud neist on uued hooned. Energiamärgis on kohustuslik kõigile uutele või täielikult renoveeritavatele hoonetele ja korteritele, mida soovitakse müüa või üürile anda. Lisaks on energiamärgis kohustuslik suurematele avalikele hoonetele. Hoonetele omistatud energiamärgistega saab tutvuda Ehitisregistri internetikeskkonnas aadressil http://www.ehr.ee/.

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Nii ütleb 2002. aastal vastu võetud ehitusseadus. Tuleb tõdeda, et seaduse paragrahv 32, mis defineerib kasutusloa mõiste, on senini olnud küllalt teoreetilise tähtsusega, mille praktikasse juurdumine on võtnud aega. Küllap oleks see ajaperiood veninud veelgi pikemaks, kui kinnisvaraturu kukkumist Maracoti sügavikku poleks toimunud. Seaduse jõustumise järgne viisaastak möödus Eesti kinnisvaraturule esialgu rahuliku traavimise ja hiljem juba hoogsa galopi käigus, kus ei müüjaid ega ostjaid huvitanud kasutusloa olemasolu. Olukord on märkimisväärselt muutunud viimase kahe aasta jooksul, kus avalikkuse ette tulnud on tulnud kümned juhtumid kasutusloa puudumisest tingitud probleemidest ja pankrotistunud kortermajade arendajate puudulikust dokumentatsioonist. Täna nõuavad väga paljud kinnisvara ostuhuvilised kasutusloa olemasolu ja kui see puudub, siis on see argument tehingu ärajäämiseks. Kui ikka ostjal on võimalik valida kahe enam-vähem võrdse pakkumise vahel, siis ta valib selle objekti, millel kasutusluba on olemas. Ostjad on endale teadvustanud, et hoonele kasutusloa taotlemine on omaniku kohustus. Kui notaris käidud ja asjaõigusleping sõlmitud, siis on kasutusloa hankimine juba uue omaniku probleem, kui selle kohta pole müügilepingus märgitud eraldi kokkulepet. Muidugi võib ostja alati ette võtta lepingust taganemise tee, aga sellele keerukale ja kulukale protsessile ei taha enamus inimesi minna. Ja enamjaolt pole see ka mõistlik, kui hoone ise tegelikult täiesti korras on.

Kuigi vettpidavat statistkat kasutuslubade olemasolu kohta pole kuskilt võtta, siis palju on olnud juttu sellest, et kasutuslubade puudumine on eelkõige uute kortermajade probleem. See ei ole vale väide, kuigi on väidetud ka seda, et hoopis eramajadest puudub ligikaudu 70 protsendil kasutusluba. Aga uuemate kortermajade puhul tasub kindlasti olla tähelepanelik. Kuna mitmed kortermajad on ehitatud osade kaupa, siis on meie praktikas esinenud ka juhtumeid, kus ühe tervikliku kortermaja kahel trepikojal on olemas kasutusluba, aga ühel trepikojal mitte. See tähendab, et ostjad peavad olema tähelepanelikud ja kontrollima järgi, et ikka konkreetsel korteril on kasutusluba olemas. Kõige lihtsam viis seda teada saada on küsida professionaalse kinnisvaramaakleri käest või siis vaadata ise järgi ehitisregistrist. Selleks tuleb minna aadressile www.ehr.ee. Juhin aga tähelepanu sellele, et kui kasutusluba on väljastatud enne 2003. aastat, siis ei pruugi vastav märge elektroonilises andmebaasis olla. Täpsustav telefonikõne kohaliku omavalitsuse ehitusjärelvalvega tegelevale spetsialistile ei tee kindlasti halba. Ostjatel ei maksa ka eeldada, et kasutusluba võib puududa ainult uutel kortermajadel. See tasub üle küsida ka vanemate majade puhul. Alles hiljaaegu vahendasid Domuse maaklerid ühte korterit Tallinnas, Kristiine linnaosas, mis asus Stalini-aegses majas ja kus kasutusluba puudus. Kuna ostja poolt oli kasutusloa nõue kindel, siis aetigi vajaminevad paberid kiiresti korda. Olgu siinkohal lisatud, et enne 22.07.1995.a. ehitatud hoonele kasutusloa taotlemine toimub lihtsustatud korras ja kohalik omavalitsus ei pea kontrollima ehitise kooskõla ettenähtud nõuetega. Ehitise kasutusloa vorminõuded on kinnitatud majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt ja leitavad siit.

Kasutusloal on oma selge mõte ja tähtsus kindlasti olemas. Juba ehitusseadus ütleb, et kasutusluba väljastatakse vaid sellisele ehitisele, mis vastab ettenähtud nõuetele ja mida võib kasutada. Teisisõnu on kasutusluba kinnituseks nii olemasolevale omanikule kui ka ostjale, et ehitis vastab nõuetele ja seda saab ohutult kasutada. Viimane argument on ajal, mil majadel kukuvad rõdud alla, katused varisevad sisse ja inimesed vigastavad end treppidel olulise tähtsusega ainuüksi võimalike kahjunõuete ja kindlustusjuhtumite peale mõeldes.

Kokkuvõtteks soovitan säilitada kinnisvaraturu osapooltel kainet mõistust, sest ka kasutusloa teemaga võib liigselt üle mõelda ja tähtsustada rohkem, kui asi seda väärt on. Tuletan meelde, et Eestis on olemas tuhandeid maju, mis on ehitatud aastakümneid tagasi ja kus inimesed elavad õnnelikult sees, vaatamata sellele, et kasutusluba puudub. Kasutusloa puudumine ei takista kinnisvaraga tehingute tegemist. Küll aga on oluline, et tehingu osapooled teaksid, kas kasutusluba on olemas või siis mitte.

Internetis surfates märkasin ühte hoitusmärki, mis hakkas mulle kohe meeldima, kuna nägin selle taga pigem teravat huumorit kui pahatahtlikkust. Kinnisvaramaaklerite verbaalses peksmises pole iseenesest midagi uut. Kui lugeda kinnisvaraportaalide foorume või tavalisi kommentaare, siis maaklerite suunas ülistuskõnesid kohtab harva, iroonilised väljaütlemised ja terav kriitika on aga sagedased külalised. Vanarahvas teadis öelda, et kus suitsu, seal tuld. Jah, kinnisvaramaaklerina tööle hakkamiseks pole riik seadnud mingeid nõuded ja nii on maakleritena tegutsenud endised kurjategijad ja politseinikud, taksojuhid ja baarmenid, õpetajad ja näitlejad. On selge, et kogu selle sini- ja valgekraede kompotti on hulgaliselt sattunud ebakompetentseid, valelikke ja ilma südametunnistuseta elumerel seilajaid. Hea uudis on aga see, et viimased aastad on seda seltskonda oluliselt vähendanud ja allesjäänute keskmine tase on kordades kõrgem, kui 3-4 aastat tagasi. Oluline on ka märkida, et Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja eestvedamisel on väljastatud juba ligi 300 maaklerile kutsetunnistus, mille kompetentsusnõuded on kehtestatud kutsestandardiga. Seega on aastad juurde toonud maakleritele nii teoreetilisi teadmisi kui ka kogemusi.

Miks siis ikkagi kinnisvaramaaklerit vaja on? Tuleb ju tõesti tõdeda, et taasiseseisvumise algusperioodiga võrreldes, kus infot, teadmisi, kogemusi oli vähe, on tänaseks olud märkimisväärselt muutunud. Täna on turuosalistel võimalik kasutada elektroonilist ehitisregistrit, kinnistusregistrit, Maa-ameti erinevaid rakendusi, rikkalikku informatsiooni jagavad kinnisvaraportaalid, suuremate kinnisvarafirmade turuanalüüsid jms. Tõesti, arvutit ja ajusid omava inimese jaoks tuleb maakleril enese teenuse õigustamiseks põhjendusi leida. Kas neid, kui kogu oluline info on vabalt kättesaadav, olemas enam ongi? Igapäevases maaklertegevuses oleme siiski täheldanud, et on teatud hulk vigu, mida eraisikutest kinnisvara müüjad stabiilselt teevad. Olgu siinkohal ära toodud TOP 5:
1) Kinnisvara müügihind pannakse naabri, sõbra või kinnisvaraportaalis oleva konkureeriva pakkumise järgi. Viimase puhul reeglina 10 % isegi kõrgem, sest konkureeriv pakkumine on ju teatavasti alati kehvem. Pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahelised käärid on aga viimastel aastatel paisunud suureks.
2) Kinnisvara objekt pannakse üles ühte portaali ja jäädakse ostjat ootama. Tänases turuolakorras võib aga nii ostjat jäädagi ootama. Suuremas firmas töötav professionaalne maakler riputab müügikuulutuse üles vähemalt 5 kinnisvaraportaali, kasutab trükimeediat, firmasisest kontaktivõrgustikku ja andmebaasi ning isiklikku järjepidevat müügitegevust.
3) Objekti pildid ja tutvustav tekst on kehva kvaliteediga ning ei kutsu ostma. Head maaklerid on läbinud nii fotokoolituse kui õppinud kirjutama müügitekste ning oma jooksvas müügitöös omandatud kogemustega teavad, kuidas ostjaid kõige enam objektist huvituma panna. Kuna tegemist on maaklerite põhitegevusega, siis head maaklerid vahetavad pilte (talvel ikka talvepildid ja suvel suvepildid) ja tekste vajamineva regulaarsusega.
4) Ebaregulaarne ja mitte metoodiline tegelemine müügiga. On täiesti tavaline, et eraisik paneb kuulutuse ühte kinnisvaraportaali kaheks nädalaks üles, siis unustab selle ja sisestab selle uuesti jälle ühe kuu pärast. Nii ostjat leida on sama, kui üritada suveks saledaks saada 1 kord kuus trennis käies.
5) Kinnisvara omanik pole väljaõppinud müügiinimene. Ostjatel on võimalik objekte valida ning antud objekti eeliste ja tugevuste väljatoomisel, aga ka ostja vajadustest arusaamisel jäävad omanikud sageli hätta. Professionaalsed maaklerid valmistavad kliendikohtumise ette, selgitavad välja klientide vajadused, pakuvad lahendusi, on välja õpetatud tulema toime klientide vastuväidetega ja suudavad klienti enda juures kinni hoida. Heaks müüjaks on küll võimalik ka sündida, aga läbitud kinnisvara müügikoolitused ja kogemused on siiski kinnisvaramaakleri tugevuseks. Tänases turuolukorras tuleb väga sageli pakkuda ostjatele lahendusi ning tutvustada võimalusi finantseerimiseks, vahetamiseks, vana objekti realiseerimiseks jne.