Tarbijate kindlustunne hoiab kinnisvaraturgu üleval

Tarbijate kindlustunde indikaator on näitaja, mida Eesti Konjunktuuriinstituut arvutab igakuiselt ning mis oma sisult on pere ja riigi majandusolukorra, töötuse ja säästude prognoosi saldode aritmeetiline keskmine. Hulk viimaste kuude ja aastate pressiteateid lõpeb tõdemusega, et tarbijate kindlustunne on endiselt kõrge. Näiteks maikuus avaldatud kindlustunde indikaator (–3) on oluliselt parem pikaajalise keskmisest (–9). On põhjust rahuoluks.

Kinnisvaraturuga on tarbijate kindlustunne seotud kõige otsesemalt. Tarbija teeb oma otsuseid kodu, kinnisvara, eluasemelaenude või investeeringute osas siis, kui tal on selge arusaam ja kindlustunne tuleviku suhtes. Kui puudub kindlus oma töökoha püsimise või riigi majandusliku ja poliitilise stabiilsuse osas, siis on tarbija ettevaatlik ja ei ole aldis kinnisvaraga tehinguid tegema ja näiteks eluasemelaenu jääki suurendama. Pea külm ja jalad maas suhtumist õpetas meile viimane majanduskriis piisavalt ja õppetunnid sellest püsivad veel piisavalt hästi meeles. Seepärast polegi midagi imestada, kui vaadata tarbijate kindlustunde viimase kümnekonna aasta aegridu, et kõige kehvem kindlustunne on olnud ajal, mil majanduse ja kinnisvaraturu taevas liikusid eriti tumedad pilved. Nimelt, kindlustunde indikaator oli tugevalt miinuses 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta esimesel poolel, kus indikaatori kõrgpunktiks jäi -37. Pärast seda perioodi on kõikumist küll olnud, kuid näitaja on valdavalt olnud stabiilne ning tarbija tundnud ennast hästi. Kuna võiks tavakodanik ennast hästi tunda? Siis, kui tal on kogutud piisavalt sääste, mis võimaldavad rahulikuma südamega tulevikku vaadata. Eesti Panga andmed toetavadki eelmist väidet ja kinnitavad seda, miks kindlustundega on lood pigem hästi. Aastaid oleme olnud olukorras, kus keskpank on saanud raporteerida seda, et majapidamiste säästud kasvavad kiiremini kui laenukohustused. Nii eraisikute kui juriidiliste isikute raha hulk pangakontodel on aegade kõrgeimal tasemel ning kahtlemata tekitab see fakt turvatunnet ja toob suurema rahu hinge. Kui siia juurde lisada infokild, et 2017 I kvartal jõudis tööjõus osalemise määr varasemate aastatega võrreldes rekordtasemele, siis on kindlustunde puzzles ka see koht tugevalt tsementeeritud.

Tarbijate kindlustunnet võib kokkuvõtlikult nimetada kinnisvaraturu vundamendiks. On inimestel rahu majas, mõni euro rohkem säästetud ja usk tulevikku helge, siis pole põhjust ka kinnisvara arendustegevuses pidurit vajutada. Nii ongi kinnisvaraturu tänane üldjoontes hea seis otsekui peegeldus tarbijate kindlustundest. Kui ka turu vundamendis on mõni mõra, siis üldistatult võib tõdeda, et turg on stabiilne, inimesed vahetavad elamispindu vastavalt tegelikele vajadustele ja võimalustele ning magada võivad rahulikult kõik kinnisvaraturu osalised.

Eluasemelaenude intressimäär purustab uusi rekordeid

Eluasemelaenude intressimäär jätkab Eestis kindlat langemist. Alles see oli, kui aprilli andmetele tuginedes teatas Eesti Pank, et keskmine intressimäär on langenud viimase kümnendi madalamale tasemele. Kuid siis oli intressimäär veel üle 3 protsendi. Mai statistika näitab aga, et murdunud on ka 3 protsendipunkti määr ning kaalutud keskmine aastaintress on juba 2,96 %. Uus rekord on jälle sündinud, nagu juhtus laias maailmas käesoleval nädalal kuue kuu Euriboriga, mis langes rekordmadalale tasemele ehk 0,805protsendini.

Euribori alanemise käivitanud Euroopa Keskpanga otsus kärpida 0,25 protsendi võrra intressi võib mõjuda kinnisvaraturule nagu värske sõõm vett Pärnu rannas päevitajale. Madalal tasemel olev Euribor on hea uudis kõigile neile, kes juba laenukoormat aastaid kandnud, kui ka neile, kes alles plaanivad eluasemelaenu võtta. Nii soodsat intressi, nagu praegu Eestis on, ei näinud kinnisvaraturg ka buumi ajal, mil pangad üksteist sooduspakkumistega üle trumpasid. „Laenuaeg on jälle käes“ kuulutas juba talvel prohvetlik BIGBANKI reklaam ja tagantjärgi tundub, et seekord oli selles reklaamis rohkem tõde, kui ehk valvsatele Tarbijakaitseameti töötajatele esialgu paistis.

Kuna Euribor pole olnud iial nii madal kui praegu, siis on ka pangas raha hoiustamine muutunud sisuliselt mõttetuks tegevuseks, sest hoiuseintressid langevad samuti ning tulu see hoiustajale peaaegu ei anna. Riskikartlikele inimestele võib see sobida, aga rohkem tulu teenida soovivad inimesed hakkavad üha rohkem vaatama mujale, kus saab oma säästudelt suuremat tootlust. Kinnisvaraturg on üks neid kohti raha paigutamiseks, sest ainuüksi korteri ostmine väljaüürimise eesmärgil tagab hetke üürihindu arvetades investeerijale kordades suurema tootluse, kui pangad suudavad hoiustajale pakkuda. Arvestamata ei saa jätta ka potentsiaali vara väärtuse kasvuks, mida lähiaastad kinnisvaraturule eeldatavasti pakuvad.

Madal laenuintress tõstab kinnisvaraturu käivet

Postitaja: Raul Reino @ 20.06.2012 12:16; kategooriad: Majandus, Pangandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Juba viimane aasta on analüütikud pigem hoiatanud tarbijaid selle eest, et laenuintressid on tõusuteel ja kodumajapidamised peaksid hoolikalt järgi mõtlema oma laenuplaanid. Murekorts laubal on neid prognoose jälginud ka kinnisvarasektor, kus laenuraha hind on turu aktiivsusele pea sama tähtis nagu noorpoliitikule parteibossi toetus. Tõsi, sedavõrd suurt rolli nagu kinnisvarabuumi aegadel, laenuraha siiski tänasel kinnisvaraturul ei mängi, sest kopsakas säästude hulk kommertspankades võimaldab teha hinnanguliselt 50 % tehingutest täielikult omavahendite arvelt.

Vastupidiselt hoiatustele ja prognoosidele oli aga turuosalistele suureks üllatuseks, kui Eesti Pank teatas hiljaaegu, et selle aasta kevadel saavutasid eluasemelaenu intressid viimase kümnendi madalama taseme. Ja tõepoolest, kõikvõimas statistika näitab, et kui viimased 2 aastat on eluasemelaenu intress kõikunud valdavalt 3,3 ja 3,5 protsendipunkti vahel, siis aprillis langes see lausa tasemele 3,05 %. Tuletame siinkohal meelde, et kriisi sattunud rahaturg pakkus alles 2008. aastal 6,2 % suurust laenuintressi, viies sellega minema pea kogu Eesti kinnisvaraturu käibe. Seega, kuigi kommertspangad räägivad marginaalide mõõdukast tõusust, on euribor langenud käesoleval aastal hoogsalt ning suurendanud kokkuvõttes kodumajapidamiste laenuvõimet märkimisväärselt, sest sissetulekud on Eestis suurenenud ja laenuintressid vähenenud. Aprilli madalad intressimäärad ei jätnud mõjutamata kinnisvaraturgu ja kinnitasid juba varem täheldatud seost, et mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid. Tulemused avaldasid oma mõju juba järgmisel kuul ning maikuu kinnisvaraturg oligi viimase aasta kõige aktiivsem ja näiteks Tallinna korterituru aktiivsus oli tasemel, mille sarnast nähti viimati 4 aastat tagasi.

Kui kauaks intressid madalaks jäävad, ei tea ilmselt vastust ka Hardo Hansson, Mario Draghi ega Paul Krugman. Väliskeskkond on jätkuvalt pingeline ja laenuvõtjad peavad arvestama, et euribor võib ühel hetkel hakata tõusma ning Eestis väga levinud ujuval intressil põhinevat kuumakset tõstma. Seniks aga saavad need, kes pankade nõuetele kvalifitseeruvad, nautida aastakümne parimat laenuintressi.

Intressimäärad ennustavad rahulikku talve kinnisvaraturul

Postitaja: Raul Reino @ 29.11.2011 10:04; kategooriad: Majandus, Majanduspoliitika, Pangandus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pole mingi saladus, et kinnisvara ostu-müügitehingute maht on üldiselt seotud majanduskeskkonna käekäiguga. Kui vaadata viimast kahte aastakümmet, siis on kinnisvara ostu-müügitehingute arv ja SKP muutused olnud selges korrelatsioonis. Nii Eesti riigi SKP kui ka ostu-müügitehingute arv on möödunud aastakümnel pidevalt suurenenud, vaid 2007-2009 toimunud majanduslikud anomaaliad on muidu ilusad tõusugraafikud ära rikkunud.

Erinevalt SKP muutusest liiguvad eluasemelaenude intressimäär ja kinnisvara ostu-müügitehingute arv vastupidiselt. Mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid ning vastupidi. Suure kinnisvarabuumi alged ulatuvad seetõttu juba 2005. aastasse, mil Eestis valitsesid läbi aegade madalamad intressimäärad. Eesti Panga statistika järgi oli toona keskmine, euroga seotud, eluasemelaenu intress napilt üle 3 %. Kui asjad olid läinud majanduses hapuks, siis tõmbasid pangad tugevalt käsipidurit ja tõstsid keskmise elamuasemelaenu intressi juba üle 6 % 2008. aastaks. Pärast seda on intressimäär jälle vähenenud ja see on taas teinud võimalikuks ostu-müügitehingute kasvu alates 2009. aasta teisest poolest. Viimased 2 aastat on intressimäär püsinud stabiilsel tasemel, 3,3-3,5 protsendipunkti vahel ning stabiilne on olnud ka kinnisvaraturg. Muuseas, veel 10 aastat tagasi oli eurol baseeruva eluasemelaenu intressiks 7,8 %.

Mis saab edasi? Viimaste kuude statistika näitab veidi ootamatult, et valdava osa Eesti eluasemelaenudega seotud euribor on langenud ja rahaturud pigem prognoosivad jätkuvalt selle langemist. Laenurahaga kinnisvara ostjatel on rõõmustada siiski vara, sest majanduskeskkond on ebakindel ja see tähendab, et intressimarginaalid on omakorda tõusuteel. Raha hind on pankade jaoks kallimaks läinud ja seetõttu pole lähitulevikus marginaalide vähenemist ette näha. Seega, lähtudes intressimäärast kui ühest vägagi olulisest kinnisvaraturu mõjutajast ja prognoosida, et intressimäärad pigem mõnevõrra tõusevad, siis olulist kasvu kinnisvarasektoris oodata ei ole.

5 lootuskiirt kinnisvarataevas

Tänase kinnisvaraturu näitajate ja majandusprognooside põhjal näha lähituleviku kinnisvarataevas päikest säramas on naiivsus ruudus, ütlevad skeptikud. Optimistid seevastu näevad aga lootuskiiri paistmas ja ei lase ennast mustade pilvede liikumisest välja viia. Kuna viimastel aegadel on prognoosid kreenis hallide ja veel tumedamate stsenaariumite kasuks, siis olgu siinkohal ära toodud mõned võimalused, mis optimistide seisukohalt kinnisvaraturule uut värskust peaksid juurde andma:

1. Laulva revolutsiooni lapsed tulevad kinnisvaraturule
Kui viimasel 20 aastal sündis Eestis keskmiselt 15 000 last aastas, siis aastatel 1987-1989 sündis ühel aastal keskmiselt ca 25 000 last. Need „laulva revolutsiooni viljad“ on nüüd lõpetamas ülikoole ja astumas esimesi samme iseseisvas elus ja vajavad elamispinda, kuhu omaette pesa hakata punuma. Toetudes enda sissetulekule, Kredexi ja vanemate toetusele, lisaks sageli esivanemate poolt antavatele lisatagatisele, on noortest peredest saamas arvestatav jõud nõudluse tekitajana.

2. Euroopa võlakriis toob juurde investeeringuid
Euroala tsoonis pikalt vindunud võlakriisi lõppu pole näha. Probleemi tõsidust tunnistavad kõik, paraku häid lahendusi laual hetkel pole. Suutmatus olukorda muuta, millele lisandub mure nii inflatsiooni kui üldse Euroopa tuleviku pärast, sunnib inimesi tõsiselt mõtlema oma säästude säilitamise peale ning üks reaalsemaid võimalusi selleks on investeerida kinnisvarasse. Sularaha ja aktsiate asemel peetakse kinnisvara üldiselt kindlaks ja konservatiivseks rahapaigutamise kohaks.

3. Üüriturg jätkab oma positsioonide kindlustamist
Nii kinnisvarafirmad kui laiem avalikkus on seni käsitlenud kinnisvaraturgu ostu-müügi turuna, millest üüriturg moodustab marginaalse osa. Viimane aasta on näidanud, et üürituru käive on kasvanud kordades ja senisest vaeslapsest on saanud arvestatav osa kinnisvaraturust. Oleme sellega liikumas lähemale ülejäänud maailmale, kus ostmise asemel kaalutakse sama tõsiselt üürimise võimalust, kus turule tuleb üha rohkem spetsiaalseid üürimaju ning elamispinna üürimist peetakse sama normaalseks kui ostmist. Seega ostu-müügitehingute käive võibki väheneda, kuid selle asemel kasvab turul üürikäive ning kõik on õnnelikud.

4. Hoiuste maht pankades kasvab jätkuvalt
Augusti lõpu seisuga on Eesti Panga statistika järgi pankades 4,2 miljardi euro ulatuses kodumajapidamiste hoiuseid, mida on üle 300 miljoni euro rohkem kui aasta alguses. Võrreldes 2010. aastaga on Eesti residentide hoiuste maht suurenenud 13 protsenti. Kuigi see raha ei jaotu kõigi elanike vahel võrdselt, siis vähemalt osal Eesti elanikest on vaba raha seismas piisavalt. Kui ka seda raha ei planeerita kulutada isikliku elamispinna soetamiseks, siis investeerimisvõimalusi otsib osa sellest rahast kindlasti.

5. Välisinvestorid otsivad investeerimiseks sobivaid kohti

Eesti kinnisvarahinnad on paljude lähedal asuvate arenenud riikidega võrreldes oluliselt odavamad ja see kutsub üha enam globaliseeruvatel turgudel vaatama ka Eesti suunas. Hinnad on madalad, riik stabiilne ja demokraatlik ning investorite silmis piisava kasvupotentsiaaliga. Kristiine Keskuse müük ilmselt jääbki selle aasta säravamaks pärliks välisinvesteeringute osas, kuid suuremaid ja väiksemaid tehinguid on tulemas veelgi. Aktiivsed on venelased ja Skandinaavia investorid, kasvada võib Kesk-Euroopa raha osakaal.