Domus Kinnisvara ajaveeb

Nõmme on Tallinnas jätkuvalt kõrgelt hinnatud elamupiirkond. Seda hoolimata suhteliselt vanast elamufondist ning puudulikust infrastruktuurist. Nõmme võlu on traditsiooniliselt madal hoonestustihedus, lõõgastavalt värske õhk ja mõnusalt rahulik rohelus. Ühtlasi on see ka põhjuseks, miks Nõmme väljakujunenud elukeskkonda maksimaalselt säilitada püütakse. Siiski ei ole Nõmme stagneerumas ning nii praeguses kui tulevases linnakujunduse raamistikus on Nõmmel veel piisavalt arendusvõimalusi. Kusjuures enamus neist ei paista koheselt silma nii nagu linnalähedatel aladel või näiteks Lasnamäel. Toon alljärgnevalt välja neli võimalust Nõmmel arendustegevuseks ning ilmestan need ka praktiliste näidetega.

Esimene võimalus, millega tegelevad üldjuhul tugevamad arendajad on suuremate piirkondade ümberkujundamine. Selle parimaks näiteks on Sanatooriumi tn piirkond, mis tänu rohelisele ümbrusele on ideaalne elukeskkond. Esimene nn tervisemaja (Põllu tn 63a/Sanatooriumi 2a) korteridki juba uued elanikud leidnud. Eriti intrigeeriv on näiteks ka Pääsküla prügila piirkond, mis aja jooksul tõenäoliselt rekreatsioonipiirkonnaks kujuneb ning seeläbi ümbritseva vara väärtust kenakesti kergitab. Aega selleni kulub muidugi veel 10-20 aastat. Võimalusi ja lahendusi on tervete piirkondade ümberkujundamiseks on Nõmmel mitmeid.

Teine võimalus on senise madalhoonestuse tihendamine. Näiteks Nõmme keskuse ümbruse asutustihedus on muutumaks suuremaks, kuna mitmete lagunevate ühe leibkonna kasutuseks ehitatud hoonete asemele ehitatakse tõenäoliselt väikesed mõnekorterilised elamud, millega ühtlasi ka senine 1,5-2 korruseline kõrgus muutub nt 3-4 korruseliseks. Seejuures on muidugi äärmiselt oluline säilitada mõistlikud parameetrid nii kõrguse, täisehitusmäära kui ehitustiheduse osas, eelkõige arvestades ümbritsevat hoonestust. Näiteks Nõmme keskuse vahetus läheduses oleva Idakaare 2a kinnistul on praegu täielikult amortiseerunud elamu. Arvestades aga seda, et ümbritsevate kruntide keskmine täisehitusprotsent on 25% ja koormusindeks 0,65, siis võiks sellel 1509 m2 suurusel krundil olla (ümbritsevate hoonetega sisuliselt sama kõrgusjoont hoides) kolmekorruseline 12 korteriga elamu (olgugi, et uus menetletav üldplaneering lubaks isegi neli korrust ja 18 korterit). Selliste projektide järele on väiksemad arendajad eriti maiad ning ehitusõiguse ruutmeetri hind võib kerkida kuni 300 euroni.

Kolmas levinud võimalus Nõmmel kinnisvara arendamiseks on olemasolevate kruntide jagamine. Kinnistud, mis möödunud sajandi algupoolel Jälgimäe mõisast eraldati ning kas elamu- või aianduskruntidena maha müüdi, on tänapäeva mõistes väga suured. Näiteks on Nõmme valdavas osas nn II ehituspiirkond, mille vähim lubatud krundi suurus on 1200 m2. Seega on hea planeerimislahenduse korral võimalik näiteks 4000 m2 suurune kinnistu jagada detailplaneeringuga kolmeks. Näiteks Valdeku ja Lootuse tn nurgal asuv Valdeku 92 kinnistu, mis on 3439 m2, saab tõenäoliselt jagada vähemalt kaheks. Seejuures jääb ühele kinnistu osale arhitektuuriliselt igati huvipakkuv ning seetõttu ka väärtuslikuks tunnistatud elamu (milles on tegelikult 2 korterit) ning teisele osale saab ehitada uue maastiku reljeefsust arvestades ülipõneva elamu (või isegi taas paariselamu). Seejuures jääb hoonestustihedus ikkagi madalamaks, kui ümbritsevatel kruntidel. Väga levinud on selline praktika näiteks perekonnasiseselt st vanemate krundist eraldatakse osa(d) järeltulevale põlvedele eramu(te) ehitamiseks. Samuti pakuvad sellised projektid huvi väiksematele arendajatele, kuid veelgi enam sõpruskondadele, kes ostavad kinnistu mitme peale eesmärgiga teha detailplaneering ning seejärel jagada saades igaüks lõpuks oma osa ainuomandisse.

Neljanda võimalusena arendustegevuseks tooksin välja lihtsalt varjule jäänud ja kasutuseta seisvad kinnistud. Nii mõndagi neist võiks lausa varjatud aardeks pidada, sest tänavapildist neid ei leia. Sellised piirkonnad on näiteks spordiradade ümbruses metsased alad, kus suuremate massiivide vahele on pikitud väikemaid krunte. Üldjuhul ei lubata seal suuremamahulist ehitustegevust. Kuid just see ongi selliste kohtade võlu – tõeliselt privaatne eramu, ent ometi linnakeskkonnas. Kui su kinnistu piirneb kolmest küljest näiteks Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga, nagu Kadaka pst 157 kinnistu puhul, siis ei ole kindlasti vaja karta, et sulle kolivad kõrvale lärmakad naabrid või sind ümbritsev lopsakas rohelus maha raiutakse. Sellised kinnistute ostusoove edastavad meie büroole eelkõige just eraisikud, kellel on soov oma elamistingimusi parandada.

Kinnisvarasektoris tegutsejate jaoks pole pikk detailplaneeringute menetlusprotsess Tallinnas mingi uudis. Nii on see olnud aegade hämarusest ja püsinud sama vankumatult nagu Vana Toomas Raekoja torni tipus. Kui mujal Eestis on detailplaneeringu läbiviimise protsess võtnud reeglina aega kuni 1 aasta, siis Tallinnas alles algab ajaarvestus ühest aastast. Pikki aastaid oli see kahetsusväärne tõsiasi, mida planeeringute koostajad talusid lihtsalt hambad ristis. Sügav kinnisvarakriis viimastel aastatel tähendas aga, et detailplaneeringute venimine muutis märgatavalt mõne tegelase finantsseisundit ja tõstis õhku pankrotikirve. Eriti traagiline oli see kinnisvara arendajate jaoks, kes ostsid turu tipus kinnistu, hakkasid selle sihtotstarvet muutma ja Tallinn arvas heaks seda aastaid menetleda ning planeeringu kehtestada turu madalseisus. Muidugi võime me alati olla üleolevad ja öelda, et „ise olid loll, et tipus ostsid ja lootsid sinisilmselt saada kiirelt uut sihtotstarvet“, kuid detailplaneeringu kestvust 3-5 aastat ei saa kindlasti mitte normaalseks lugeda. Eriti riigis, mis müüb ennast eeskujuliku e-riigi kuvandiga.

Tallinn/Harju piirkonnas pöörleb ca 60 % Eesti kinnisvaraturu rahast ja seega võivad küünikud rahulikult ümiseda laulu“ It’s All About The Money“, kui jutt läheb planeerimisprotsessi venimise peale. Siinkohal ei vihja ma sellele, kas kellegi raamatu vahele on midagi pandud või mitte. Naised saunas on muuseas rääkinud, et kinkekaarte on raamatute vahele pandud viimasel kümnendil tubli Tammsaare viie osa jagu, aga enamjaolt pole sellest detailplaneeringu kiirendamisel abi olnud. Küsimus on eelkõige olnud selles, et maa hind on pealinnas olnud kordades kõrgem kui mujal Eesti piirkondades ja olnud seega suur huvigruppide võitlustanner. Panused, mida on andnud maa väärtustamine, on olnud kõrged. Kus on suuri kasusaajaid, seal on ka hulgi neid, kes rikastumisele virila pilguga vaatavad. Naabrid, puude kaitsjad, valguse kaitsjad, vaikuse ja rahu kummardajad, omakasu peal väljas olevad osapooled on vaid mõned huvigrupid, kes on aastate jooksul oma hambaid näidanud, arendajaid masendanud ja ametnikke ettevaatlikuks muutnud. Just hirm mõne skandaali ees on olnud suur põhjus, miks ametnikud on planeeringuid venitanud kohati isegi piinlikuks tegeval kombel. Karta võib, et isand Parbuse juhtum sunnib linnaametnikke veelgi enam ettevaatlikkusele ja pikendab juba niigi pikka planeerimisprotsessi.

Rohkem enesekindlust, rohkem soovi muuta linn kaasaegseks elukeskkonnaks, sõbrad Vabaduse väljaku äärest! Kohati tundub, et linnapildile on parem, kui püsti seisavad räämas ja inimtühjad puitmajad, et ametnikud saaksid aastaid parkimiskohti kokku lugeda, mida uus detailplaneering ette näeb. Meie elamufond on teatavasti väga vana ja on äärmiselt kurb, et selle parandamine venib seetõttu, et kohalik omavalitsus ei väärtusta arengut ega loo vajaminevaid eeldusi. Võib lõpmatuseni vaielda ja analüüsida, mitu tundi peab aknast päike sisse paistma ning jäädagi toppama detailidesse, kuid linnapilt kannatab ja maaomanike raha põleb. Eestis on võtta mitmeid näiteid, kus seadusi on muudetud eesmärgiga neid lihtsustada ja erinevaid protseduure täiendatud aja muutumisest tulenevalt. On aeg kriitilise pilguga üle vaadata ka planeerimisseadus ning Tallinna linnal korrastada tegevusprotsesse ja täiendada regulatsioone, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses.