Domus Kinnisvara ajaveeb

Korterid

Tartus tehti 2011. aastal 1110 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on 34 tehingu võrra rohkem kui 2010. aastal (kasv 3%). 2009. aastaga võrreldes oli eelmisel aastal 278 tehingut rohkem. Seega on tartlaste huvi kriisijärgselt elamispinna soetamise vastu olnud mõningases kasvus.

Kvartalite võrdluses tehti 2011. aastal kõige vähem tehinguid esimeses kvartalis, mille tingis madal aktiivsus jaanuaris. Kolmas kvartal oli see-eest suurima tehingute mahuga, sest augustikuus müüdud korterite arv oli üle mitme aasta rekordiline 115. See oli ka periood, mil tehingute keskmine hind saavutas 2011. aasta kõrgema tulemuse 904 €/m². Kuna juuli ja septembri keskmised hinnad olid madalamad, siis kolmanda kvartali keskmine hind jäi väiksemaks kui teise kvartali hind.

Augustikuu aktiivsuse põhjuseks võib pidada suvise puhkuseperioodi järgselt formeerunud tehinguid. Suuremate ja kallimate korteritega tehtud tehingute hulk mõjutas ka keskmist hinda, sest hinnaklassis 1200- 1500 €/m² tehinguid oli tavapärasest rohkem.

Aasta viimastel kuudel langenud hind mõjutas ka neljanda kvartali tulemust, mille keskmine hind oli 812 €/m², mis on 4% madalam kui esimesel kvartalil. Tõenäoliselt mõjutas teist poolaastat Euroopa finantskriis ja prognoosid järgmisteks aastateks. Ebakindlus tuleviku suhtes vähendas kallimate elamispindade ostmist. Paljudel juhtudel raha paigutamise eesmärgil tehtud tehingud olid hinnavahemikus 40 000- 50 000 €.

Nimetatud hinnavahemik on jätkuvalt nõutud sektor. Maakleritelt saadud tagasiside põhjal võib öelda, et laenu abi kasutakse üllatavalt vähe. Tõenäoliselt on kallimate elamispindade ostmine vähenenud just seetõttu, et panka ei taheta ebakindlas majandusolukorras kaasata ning pigem püütakse omavahenditega hakkama saada.

Nõudlus korterite vastu on püsinud üsna stabiilne, millele viitab teise poolaasta tehingute mahu ühtlane tase. Maaklerite sõnul oleks korterite müüke isegi rohkem, kui oleks sobivaid elamispindasid pakkuda. Kliendid on ootel kesklinna lähipiirkonna kivimaja heas seisukorras  korteritele. Linnaosadest vastavad nendele Kesklinna, Karlova, Supilinna, Vaksali ja Ülejõe linnaosa ning Annelinna kesklinna poolne osa.

Korterite pakkumiste arv oli 2011. aastal Kinnisvaraweb kv.ee andmetel üsna stabiilselt 2000 – 2200. Neist suurima mahu andis Annelinna linnaosa, kus müügis on korraga umbes 600 korterit. See-eest on tegemist piirkonnaga, kus keskmine küsitud hind on linna madalaim, so ca 800 €/m². Võrreldes piirkonna keskmise tehinguhinnaga, on pakkumishinnad ca 20% kallimad. Nii nagu linnaosale omapärane, on seal suurim elanike arv ja väga ühtlane tüüpkorterite elamufond. Tõenäoliselt seetõttu ei olegi linnaosa hinnad oluliselt muutunud, sest konkurents on suur – müügihinnad on vahemikus 650 – 700 €/m², pakkumishinnad on kogu aasta jooksul ca 800 €/m².

Annelinna korteriturul valitseb suuremate korterite ülepakkumine, sest kõrgete kommunaalkulude tõttu soovitakse minna soodsamale pinnale, samas kui nõudlus on madal. Näiteks seni on pakkumises 4-toalisi kortereid 2-toalise korteri hinnaga.

Pakkumishindadest enim on kasvanud Kesklinna ja Karlova linnaosa korterite hinnad. Müüki on tulnud just suuremad ja kallimad elamispinnad. Küllap on omanikud tunnetanud kinnisvaraturu nõudluse kasvu ning pakkumiste vähesust. Samas on neis linnaosades vähenenud odavamate, väiksemate ja halvas seisukorras korterite müügikuulutuste arv, kuid mida võib pidada siiski likviidsemaks varaks võrreldes kallimate korteritega.

Pakkumises annavad mõningal määral veel tooni arendusprojekti korterid. Domus Kinnisvara hinnangul on Tartus ja lähiümbruses müügil ca 250 uuselamu korterit. Osa neist on 3-5 aastat tagasi valminud elamutes. 2011. aastal valminud elamuprojektid on olnud asukohalt, projektilt ja hinnatasemelt turule niivõrd vastuvõetavad, et enamus kortereid on müüdud.

2011 aastal alustati 12 uue korterelamu ehitusega, kus kokku on ca 160 korterit. Neid arendusi iseloomustab läbimõeldud projektid, kusjuures on püütud leida konkurentsieeliseid. Näiteks Fortuuna 32 ja Vanemuise 45 elamute märksõnaks on energiasäästlikkus, Veeriku 6 puhul elamistingimustele mugavust pakkuvad panipaigad, saunad jms. Kuivõrd need asjaolud müügiedu tagavad, näitab tulevik, kuid kliendi jaoks on oluline ka korteri hind. Pakkumises on uued korterid hinnavahemikus 1200 – 1600 €/m². Eelmise aasta edukamate arendusprojektide Oa ja Meloni tn tehinguhinnad olid siiski madalamad, jäädes vahemikku 1100 – 1200 €/m².

Üüriturg

Üüriturg oli eelmisel aastal äärmiselt aktiive, sest nõudlus oli väga suur. Aktiivseim aeg oli august ja september, mil kortereid otsisid tudengid nii Eestist kui välismaalt. Aasta viimastel kuudel jätkus elamispindade otsimine, kuid mingil määral aktiivsus ja sihtgrupp muutus. Tudengite osakaal vähenes, ning asemele tulid pered, tööinimesed, pensionärid jt. Nüüd valitakse ja mõeldakse põhjalikumalt, enne kui pakkumiste hulgast valik tehakse.

Pakkumiste hulk oli suurim augustikuus: Kinnisvaraweb kv.ee andmetel oli augustis ca 1300 üüripakkumist, mis järgmistel kuudel langes 700ni. Kuigi üürikorterite vastu on nõudlus jätkuvalt olemas, pole vähenenud vabade pindade tõttu üürihinnad muutunud. Mõningal määral on surve hindade langusse, kuid seda peamiselt halvemas seisukorras ja mugavusteta korteritel ning linnaäärsetel korteritel.

Elamud

Tartu linnas ja lähipiirkonnas on eelistatud nii remonti vajavad elamud kui ka uuselamud. Vanemate elamute hinnatase on peamiselt vahemikus 55 000 – 100 000 eurot, sõltudes asukohast, elamu suurusest ja remondivajadusest. Uute majade turul on likviidsemad kinnistud hinnatasemel kuni 160 000 €. Väga üksikud tehingud on ka hinnatasemel 200 000 eurot ja rohkem – tegemist on peamiselt eksklusiivsete uuselamutega.

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Tähtvere, Tammelinn, Ihaste ja Veeriku linnaosa, kus elamute hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Variku ja Raadi linnaosa. Kõrgelt on hinnatud ka linnaga piirnevad elamurajoonid Vahi külas (Raadimõisa elamurajoon) ning Veibri küla uuselamurajoon.

Tartu linna ja lähiümbruses on uusi kortereid müüdud igas kuus 10-20, mis moodustab 15-25% Tartu linnas müüdud korteritest. See on oluliselt suurem Tallinnas müüdud arendusprojektide suhtarvust, mis on ca 10%.

Kõige edukamad projektid Tartus on Ida tänava ja Luunja valla Puupilli tee elamud. Mõlemas on tänavu müüdud 13-14 korterit. Puupilli tee elamute müügiedu taga on väga hea hind. Puupilli tee elamud, paiknedes Annelinna taga, on just selle linnaosa sihtgrupile heaks alternatiiviks. Käesoleva aasta Annelinna korteritehingute keskmine hind on 668 €/m², mis on veidi kõrgem Puupilli teel müüdud korterite keskmisest hinnast. Selle projekti edu illustreerib ka see, et müüdud korterite arv moodustab 20% Annelinna korterite tehingutest.

Oluline on ka rõhutada, et Puupilli elamute (Vikerkaare majad) korterite ruumiplaneering on hea ning korterid keskmisest suuremad. Müüdud korterite keskmine pindala on 80 m².

Ka Ida tänava kortermajad on suunatud osalt Annelinna elanikkonnale, pakkudes Puupilli tee elamutest siiski paremat ümbrust ja infrastruktuuri. Seetõttu on ka sealsed hinnad kõrgemad – keskmine tehingu hind oli 993 €/m².

Teised Tartu korterelamute arendusprojektid on käesoleval aastal olnud üsna tagasihoidliku müügiga. Ära võib märkida Tigutorn (3 korterit), Siili tn (2 korterit), Pärna allee Vahi külas (3 korterit).

Lisaks korteritele on tartlastele uue elamispinnana pakkumisel ka ridaelamukortereid. Siinjuures on jätkunud Kulli tänava projekti edu. Eelmisel aastal alustati teise ridaelamu ehitust, mis nüüdseks on päädinud 7 boksi müügiga (keskmine hind 1227 €/m²). Teine eduka müügiga ridaelamu on Ihaste linnaosas aadressil Pallase pst 42, kus kaheksast boksist on projekti kodulehekülje järgi müüdud 5 (keskmine hind 1065 €/m²).

Eelnevat vaadates jääb silma, et kõikidest arendusprojekti objektide müügist (ca 60 korterit) enamuse, lausa 70%, moodustab kolme-nelja elamu korterid. Miks just need projektid on olnud edukad? Üks ühine nimetaja neil on ehitusaeg – tegemist on uute ehitustega (Puupilli teel jätkus konserveeritud elamu ehitus). Teised pakkumises olevad arendusprojektid on ehitatud juba 3-4 aastat tagasi. Seega võivad ostjate valikust välja jääda buumi ajal ehitatud majad – tollel ajal oli teine kvaliteet, ruumilahendus ja materjalid.

Teine sarnane joon on eluruumide pindala. Eespool välja toodud Puupilli tee korterite tavapärasest suuremale keskmisele pindalale sekundeerib müüdud ridaelamute 85 -100 m² suurused boksid. Oleme ühes oma varasemas analüüsis leidnud, et uute projektide puhul eelistataksegi suuremat elamispinda. Seda seisukohta toetab ka käesoleva aasta tehingud.

Mis saab siis, kui seni edukad 3-4 projekti on end ammendanud? Hinnanguliselt on Tartus ja lähiümbruses pakkumises ikka veel 150-200 arendusprojekti korterit. Domus Kinnisvarale teadaolevalt on mitmed arendajad valmis ehitama. Seega pakkumine suureneb veelgi, tihendades konkurentsi, mille tulemusel jäävad vanemad arendused suure tõenäosusega müügiga raskustesse.

Domus Kinnisvara ja SEB koostöökuu raames pakume klientidele erinevaid soodustusi ja mugavamaid võimalusi kinnisvara soetamiseks.

Koostöö ühe osana korraldame oma klientidele uute arendusprojektidega ning ka üksikute korterite ja majadega mugavama tutvumise võimaldamiseks kliendipäevi. Allolevale lingile vajutades saate tutvuda meie kliendipäevade ajagraafikuga.

Kliendipäevade ajakava

Et prognoosida käesoleva aasta Tartu korteriturgu, vaatleme esmalt möödunud aastasse.

2010 aastal tehti Tartus 1076 korteritehingut, mis on 23% rohkem kui 2009. aastal, mil tehti 832 tehingut. Korteriomandite keskmine hind kasvas samuti. 2010.a jaanuari kuu keskmise hinnaga võrreldes oli aasta lõpus hind ca 15% kõrgem. Nii suur hinnakasv oli tingitud jaanuari kuu madalast hinnast. Kui võtta aluseks 2009.aasta detsembri kuu keskmine hind, siis oli aastane hinnakasv 4,5%. Seega igal juhul Tartus hinnad kasvasid.

2010 II pa korteriturg oli stabiilne, kuid väikses languses. Peamised turgu iseloomustavad näitajad tehingute arv ja keskmine hind olid üldjoontes väikeste kõikumistega. Kõige rohkem tehti tehinguid septembris (109 tk), kõige vähem detsembris (74 tk). Keskmine hinnamuutus oli ainult 0,5% kuus, kuid detsembri kuu keskmine hind oli ca 4% madalam juuli kuu keskmisest ruutmeetrihinnast. Seega aasta lõpuks muutus turg passiivsemaks.

2010 II poolaastal andis korteriturul tooni nõudluse kasv Kesklinna ja Karlova 2-3-toaliste korterite vastu. Tegemist oli tüüpiliste eelistatud objektidega. Samas oli selgelt näha, et tüüpkorterite (Annelinna paneelelamud) nõudlus oli aasta läbi ühesugune.

Annelinna keskmine hind oli praktiliselt kogu aasta muutumatu, vähenedes kvartali keskmiste hindade võrdluses ainult 1,5%. Teistes linnaosades hinnad kasvasid. Statistiliselt oli suurim kasv Supilinnas (lausa 43%). Teistes linnaosades jäi hinnakasv vahemikku 11-19%. Annelinna stabiilse hinna põhjustas suur pakkumiste hulk ning väiksem nõudlus. Seega arvestades Annelinna piirkonna suurenenud pakkumiste arvu ning stabiilset hinda, on nõudlus tüüpkorterite vastu vähenenud, mida ei saanud öelda varasemate aastate kohta.

2010. aastal korterite pakkumiste arv üldjoontes Tartus kasvas. Kui 2010 I pa oli tegemist stabiilse kasvuga, siis hilissügisel hakkas pakutavate objektide arv vähenema. See oli ka periood, mil keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahe oli kõige väiksem, oktoobris vaid 17%, mistõttu 2010 aasta II pa erines märgatavalt I pa-st (mil tehingu- ja pakkumishindade vahe oli keskmiselt 26%).

Pakkumine suurenes peamiselt Annelinna korterite tõttu. City24.ee Spot keskkonna andmetel lisandus sealseid kortereid müüki kõige rohkem teisel poolaastal. Tõenäoliselt suurenes müüdavate objektide arv just euro-ootusest tingituna. Kuna nõudlust tüüpkorterite vastu polnud, siis aasta lõpuks võeti paljud kuulutused maha.

Arendusprojektid
Uusi kortereid müüdi Tartu linnas suhteliselt vähe, kokku 47 tk. See teeb umbes 8 tehingut kuus. Peamised projektid, kus kortereid müüdi, olid Ida tn, Tigutorn, Siili tn ja Kulli tn. Mõni üksik korter müüdi 3-4 aastat vanast arendusprojektist. Edukamalt müüdi neid, millede hind oli mõistlik või projekt väga hea. Näiteks kevadel müüki tulnud Ida tn korterite müük läks hästi, sest projekt oli mõistlikult hinnastatud ning sihtgrupp paigas. Samuti ka Kulli tn ridaelamud. Hea hind oli põhjuseks Luunja valla territooriumil paiknevate Puupilli korterelamute müügiedule, sest uus korter saadi sisuliselt Annelinna korteri hinnaga. Tigutorn ja Siili tn korterelamud on pigem huvitava ja ainulaadse projektiga, kus sihtgrupp on teine.

Hinnanguliselt on Tartus pakkumises ca 200 arendusprojekti korterit. Kuigi müügis on arvestatav kogus uut elamispinda, siis klientide jaoks on valik kesine. Sellele viitab üksikute projektide müügiedu ja 3-4 aastat tagasi ehitatud korterelamute müügi kiratsemine.

Prognoos 2011 esimeseks poolaastaks
• Tartu korteriturul suuri muutusi ei tule, 2011 I poolaasta algus on pigem tagasihoidlik, aktiivsus suureneb kevad-suvel. Kuigi aasta alguses võib ilmneda mõningane hinnalangus, siis 2011 tervikuna prognoosime väiksest hinnakasvu ca 5-10% (kuude lõikes on kõikumised suuremad);
• Nõudlus jääb kesklinna ja selle lähipiirkonna korterite järele, mis on peamiselt hinnakasvu taga;
• Korterite pakkumine jääb enam-vähem samale tasemele, sest müügimotiivid  üldjoontes ei muutu – müüb see, kes peab;
• Üüriturul jäävad hinnad praegusega samale tasemele, aktiivsus (koos sellega ka vähesel määral üürihinnad) muutub ülikoolilinnale omaselt;
• Arendusprojekti korterite müügiedu tagab jätkuvalt õige hind. Mõne üksiku uue projekti peale tormi ei joosta ning vähetõenäoline on korterite müük „paberil“, millesarnaseid näiteid Tallinnas juba esineb.

Käesoleva aasta esimesel poolaastal kasvas Tartus korteriomandi ostu-müügi tehingute arv peaaegu iga kuu. Kui jaanuaris tehti 70 tehingut, siis juunis 100. Tehinguobjektideks olid peamiselt järelturukorterid Annelinnas, Kesklinnas, Karlovas ja Ülejõel. Seejuures juuni kuu suure tehingute arvu taga on peamiselt Annelinn, kus tehti ca 30% kõikidest Tartu korterite ostu-müügitehingutest.

Uusi kortereid müüdi esimesel poolaastal veidi vähem kui 2009. aastal. Kui varasemalt müüdi keskmiselt 8-9 uut korterit kuus, siis käesoleval aastal umbes 6. Arendusprojekti korterite hinnad jäid vahemikku 15 000 – 18 000 kr/m², üksikud tehingud ulatusid 24 000 kr/m².

Huvitav erinevus on järelturu ja arendusprojekti korterite pindalades. Kui esimesel poolaastal eelistati järelturul 2-3-toalisi kortereid (pindala 40 – 50 m²), siis tehingud uutes kortermajades on tehtud pigem 4-toaliste korteritega. Toimunud tehingute korterite pindalad on jäänud vahemikku 70 – 80 m². Seega uue elamispinna ostja eelistas suuremat eluruumi.

Seejuures ei ole tehinguobjektideks olnud arendusprojektid, kus müümata on jäänud viimased korterid, mistõttu võiks eeldada, et need saaks soetada soodsamalt.

Seega, miks on ostetud just suuremaid uusi kortereid? Kindlasti üheks põhjuseks on perede vajadus suurema elamispinna järele. Teisest põhjusest kirjutas mõni aeg tagasi kolleeg Ingvar, kelle sõnul tahetakse privaatsust ning selle eest ollakse nõus ka rohkem maksma. Kolmandaks põhjuseks võib olla korterite parem planeering. Näiteks üsna paljudele klientidele ei meeldi avatud köögiga ruumilahendus.

I poolaasta tehingute järgi võiks öelda, et Tartus ostetakse uusi kortereid parema kvaliteedi ja suurema privaatsuse tõttu. Kas selle järelduse kaudu saame arendajate jaoks määratleda sihtgrupi? Võimalik, kuid see eeldab põhjalikumat analüüsi, mida Domus Kinnisvara pakub monitooringu teenuse all.