Domus Kinnisvara ajaveeb

Nõmme on Tallinnas jätkuvalt kõrgelt hinnatud elamupiirkond. Seda hoolimata suhteliselt vanast elamufondist ning puudulikust infrastruktuurist. Nõmme võlu on traditsiooniliselt madal hoonestustihedus, lõõgastavalt värske õhk ja mõnusalt rahulik rohelus. Ühtlasi on see ka põhjuseks, miks Nõmme väljakujunenud elukeskkonda maksimaalselt säilitada püütakse. Siiski ei ole Nõmme stagneerumas ning nii praeguses kui tulevases linnakujunduse raamistikus on Nõmmel veel piisavalt arendusvõimalusi. Kusjuures enamus neist ei paista koheselt silma nii nagu linnalähedatel aladel või näiteks Lasnamäel. Toon alljärgnevalt välja neli võimalust Nõmmel arendustegevuseks ning ilmestan need ka praktiliste näidetega.

Esimene võimalus, millega tegelevad üldjuhul tugevamad arendajad on suuremate piirkondade ümberkujundamine. Selle parimaks näiteks on Sanatooriumi tn piirkond, mis tänu rohelisele ümbrusele on ideaalne elukeskkond. Esimene nn tervisemaja (Põllu tn 63a/Sanatooriumi 2a) korteridki juba uued elanikud leidnud. Eriti intrigeeriv on näiteks ka Pääsküla prügila piirkond, mis aja jooksul tõenäoliselt rekreatsioonipiirkonnaks kujuneb ning seeläbi ümbritseva vara väärtust kenakesti kergitab. Aega selleni kulub muidugi veel 10-20 aastat. Võimalusi ja lahendusi on tervete piirkondade ümberkujundamiseks on Nõmmel mitmeid.

Teine võimalus on senise madalhoonestuse tihendamine. Näiteks Nõmme keskuse ümbruse asutustihedus on muutumaks suuremaks, kuna mitmete lagunevate ühe leibkonna kasutuseks ehitatud hoonete asemele ehitatakse tõenäoliselt väikesed mõnekorterilised elamud, millega ühtlasi ka senine 1,5-2 korruseline kõrgus muutub nt 3-4 korruseliseks. Seejuures on muidugi äärmiselt oluline säilitada mõistlikud parameetrid nii kõrguse, täisehitusmäära kui ehitustiheduse osas, eelkõige arvestades ümbritsevat hoonestust. Näiteks Nõmme keskuse vahetus läheduses oleva Idakaare 2a kinnistul on praegu täielikult amortiseerunud elamu. Arvestades aga seda, et ümbritsevate kruntide keskmine täisehitusprotsent on 25% ja koormusindeks 0,65, siis võiks sellel 1509 m2 suurusel krundil olla (ümbritsevate hoonetega sisuliselt sama kõrgusjoont hoides) kolmekorruseline 12 korteriga elamu (olgugi, et uus menetletav üldplaneering lubaks isegi neli korrust ja 18 korterit). Selliste projektide järele on väiksemad arendajad eriti maiad ning ehitusõiguse ruutmeetri hind võib kerkida kuni 300 euroni.

Kolmas levinud võimalus Nõmmel kinnisvara arendamiseks on olemasolevate kruntide jagamine. Kinnistud, mis möödunud sajandi algupoolel Jälgimäe mõisast eraldati ning kas elamu- või aianduskruntidena maha müüdi, on tänapäeva mõistes väga suured. Näiteks on Nõmme valdavas osas nn II ehituspiirkond, mille vähim lubatud krundi suurus on 1200 m2. Seega on hea planeerimislahenduse korral võimalik näiteks 4000 m2 suurune kinnistu jagada detailplaneeringuga kolmeks. Näiteks Valdeku ja Lootuse tn nurgal asuv Valdeku 92 kinnistu, mis on 3439 m2, saab tõenäoliselt jagada vähemalt kaheks. Seejuures jääb ühele kinnistu osale arhitektuuriliselt igati huvipakkuv ning seetõttu ka väärtuslikuks tunnistatud elamu (milles on tegelikult 2 korterit) ning teisele osale saab ehitada uue maastiku reljeefsust arvestades ülipõneva elamu (või isegi taas paariselamu). Seejuures jääb hoonestustihedus ikkagi madalamaks, kui ümbritsevatel kruntidel. Väga levinud on selline praktika näiteks perekonnasiseselt st vanemate krundist eraldatakse osa(d) järeltulevale põlvedele eramu(te) ehitamiseks. Samuti pakuvad sellised projektid huvi väiksematele arendajatele, kuid veelgi enam sõpruskondadele, kes ostavad kinnistu mitme peale eesmärgiga teha detailplaneering ning seejärel jagada saades igaüks lõpuks oma osa ainuomandisse.

Neljanda võimalusena arendustegevuseks tooksin välja lihtsalt varjule jäänud ja kasutuseta seisvad kinnistud. Nii mõndagi neist võiks lausa varjatud aardeks pidada, sest tänavapildist neid ei leia. Sellised piirkonnad on näiteks spordiradade ümbruses metsased alad, kus suuremate massiivide vahele on pikitud väikemaid krunte. Üldjuhul ei lubata seal suuremamahulist ehitustegevust. Kuid just see ongi selliste kohtade võlu – tõeliselt privaatne eramu, ent ometi linnakeskkonnas. Kui su kinnistu piirneb kolmest küljest näiteks Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga, nagu Kadaka pst 157 kinnistu puhul, siis ei ole kindlasti vaja karta, et sulle kolivad kõrvale lärmakad naabrid või sind ümbritsev lopsakas rohelus maha raiutakse. Sellised kinnistute ostusoove edastavad meie büroole eelkõige just eraisikud, kellel on soov oma elamistingimusi parandada.

Koos algava ehitushooajaga muutub Tallinna linnapilt senisest veelgi kaunimaks. Nimelt allkirjastas Linnu tee 3 korteriühistu täna koostöös Domus Kinnisvaraga arenduslepingud, mille tulemusena saab see kortermaja uue väljanägemise. Domus Kinnisvara poolt leitud investor uuendab maja nii seest kui väljast. Projekti finantseeritakse elamule ühe lisakorruse ehitamisega, mille tulemusena tulevad suvel müüki ka neli suurepärase vaatega uut korterit. „Lõpuks ometi saame maja korda“ on Linnu tee 3 korteriühistu juhatuse liikmed Tõnis Pajupuu ja Rando Rannus rahul nii sõlmitud lepingu kui ka Domus Kinnisvara tööga. Domus Kinnisvara arendusdirektori Ingvar Allekandi sõnul oli Linnu tee 3 korteriühistul kodutöö väga hästi ära tehtud ning nad teadsid täpselt, mida tahtsid. „Seetõttu olid läbirääkimised keerulised, sest tuli leida lahendused ehituseelarve katmiseks. Siiski õnnestus meil leida investor, kes väärtustab kvaliteetset lõpptulemust ning on seetõttu valmis leppima mõnevõrra väiksema kasumimarginaaliga“ lisas Ingvar Allekand.

Linnu tee 3 maja välisilme jääb valdavalt sarnaseks tänasele. Fasaad renoveeritakse ning ümberehitusest hoolimata katuse proportsioonid säilitatakse. Elamule juurdeehitatavale korrusele tulevad huvitava planeeringuga korterid kahel tasapinnal. Korterite müügikorraldusega hakkab tegelema Domus Kinnisvara 2011 suvel.

Eile oli tore päev. Tegin Domus Kinnisvara poolt Pärnu Linnavalitsuse rahvale ülevaate kinnisvaraturul toimuvast. Minu jaoks muutis selle ürituse huvitavaks just diskussioon, mis tekkis pärast ettekannet. Kas ja millised võimalused on ühel MASUst räsitud aga muidu tragil kohalikul omavalitsusel tänasel kinnisvaraturul ?

Vastastikku mõtteid vahetades selgus, et võimalusi ikka on ning küllap on neid võimalik ka tasa ja targu realiseerida. Seejuures ei olegi alati määrav kui suur (või väike) hetkel rahakott on. Ilmselt ei puuduta see ainult Pärnut vaid ka mitmeid teisi kohalikke omavalitsusi. Raha ei ole maailmast (ega ka Eestist mitte) otsa lõppenud, pigem on ikka küsimus heades ideedes. Minu järeldus eilse diskussiooni tulemusena on küll selline, et era- ja avaliku sektori ühise tegutsemisega on võimalik ka MASU ajal arendusplaane teha ja ellu viia. Pärnu potentsiaal on selles osas jätkuvalt kõrge hoolimata sellest, et kinnisvaraturu numbrilised näitajad ehk esimese asjana just naeratust näole ei too.

Päeva huumor oli muidugi see, et minu kinnisvaraturu alast ülevaadet oli kuulama tulnud ka Pindi kohaliku büroo juht. Loodan, et nüüd teavad ka konkurendid, mis kinnisvaraturul toimub Kui mõni konkurent veel meie turuanalüüsi vastu huvi peaks tundma, siis see on jätkuvalt  avalikult kättesaadav meie kodulehel www.domuskinnisvara.ee.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatus esimees esines hiljuti avaldusega, et 5-8 aasta pärast oleme hindadega 2007. aastas tagasi. Tuntud arvamusliidri julge avaldus pani mõtlema ja nõuab analüüsimist.

Mõttearendus on tähelepanuväärne, sest kogu avalik meedia on valdavalt täidetud arvamusega, et hinnad nii kõrgele, kui nad seda olid 2007. aastal, enam kunagi tagasi ei lähe. See seisukoht on levinud nii anonüümsete internetikommentaatorite kui ka finantssektori juhtide väljaütlemistes. Ühelt poolt võib seda arvamust suurepäraselt mõista ja toetada. Kasvunumbrid, mida Eesti kinnisvaraturg 2005 kuni 2007 näitas ja kuhu keskmised ruutmeetri hinnad välja jõudsid, olid ju tõepoolest lausa fenomenaalsed. Ainuüksi Eesti keskmist palka arvestades tundub see tagantjärgi olevat lausa võimatu. Seega on tõepoolest skeptikutel alust väita, et hinnad ei tõuse enam kunagi buumitasemele tagasi.

Veendumus sellest on aga kuidagi üllatavalt kindlameelne ja selge, et ma otsustasin panna kerima mälupildi 2000-ndate aastate algusesse ja déjà vu oli kerge tekkima. Sel perioodil olid laiades rahvahulkades levinud vastupidised veendumused, millest üks tuntuim oli, et „Maa hind ei saa kunagi langeda“. Ka siis oli selleks oma alus olemas, sest me tulime ajaperioodist, kus maal hinda ei olnud ja seda peeti väärtusetuks. Kes siis ikka tahtis 90-ndatel põllumajandusega tegeleda! Ühel hetkel aga hakkas euro kaugelt kumama, me saime EL liikmeks ja tundsime end osana Euroopast, kartulipõldude asemele hakkasid esimesed nutikad maju ehitama ning tõesti, usk sellesse, et maa hind ei saa langeda, oli väga levinud.

Kollektiivse hüsteeria aastatel 2005-2007 ei märganud ma eriti kedagi, kes oleks julgenud esineda artikliga, et ka uute korterite võivad ka langeda. Seda inimest oleks naeruvääristatud täie raha eest, nii nagu praegu seda, kes julgeb öelda, et ühel hetkel on hinnad 2007. aastas tagasi. Peavoolus on ikka lihtsam ujuda. See on väga huvitav, kuidas 5 aastaga on jõutud totaalsest optimismist totaalsesse pessimismi. Kahtlemata võib öelda, et on jõutud hoopis reaalsusesse ja majanduse toimimisele vaadatakse ilma silmaklappideta. Ja ega seegi arvamus väga vale pole. Kui me ei usu, et Eesti majandus kasvab piisavalt või et inflatsiooni kasv ei ole samuti märkimisväärne ega piisavalt suure mõjuga, siis on ka kinnisvarahindadel raske omaette maailmas olla ja kasvu näidata.

Vana tõde on aga see, et haugi mälu pikkus on sekundites ja inimese oma on vaid veidi pikem. See kogemus, mille me kõik oleme viimastel aastatel saanud, püsib meeles veel aastaid. Üks pangajuht on öelnud, et lähiaastatel on kinnisvara arenduseks väga raske laenu saada, sest laenuametnikel on äsjased sündmused kenasti meeles. Ta ei välistanud aga seda, et 5 või 10 aasta pärast ei ole ametnike mälu enam nii värske ja vähegi osavama suuvärgiga sell võib Kõue valda elamurajooni rajamiseks taaskord päris lihtsalt laenu saada. Ja unustavad ka tavakliendid selle, et nende naaber ostis 2007. aastal 30 000 kr/m2 hinnaga korteri, mille laenumakseid ta tasus aastaid suurte raskustega. Usk tulevikku ja emotsioonid võivad 2016 olla sama kõvad tegijad kui nad olid 2006. aastal.