KINNISVARA HINNATÕUS – KAUA VEEL ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.05.2017 11:15; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Turuanalüüs, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane

Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus „mull“?

Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.

KINNISVARATURUL KORREKTUURI AEG

Postitaja: Ingvar Allekand @ 03.06.2014 03:17; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

KINNISVARATURUL KORREKTUURI AEG, 03.06.2014, graafikMärtsikuu oli Tallinna elukondlikul kinnisvaraturul 2014 aasta aktiivseim ning aprillis/mais on tehinguarvud langenud. Viimaste kuude langus puudutab nii keskmist hinda kui ka tehinguaktiivsust. Turu rahunemine selleks korraks on ilmselt selge kõigile turuosalistele. Seejuures on mul hea meel, et turuosalised on käitumas mõistlikult ning reaktsioon kasvanud hindadele on tulnud nii kiiresti. Tänast korterite turgu iseloomustab eelkõige:
– ostjate poolt ostuotsuse põhjalikum kaalumine, mõningal juhul ka edasilükkamine
– müügipakkumiste sh uusarenduste hulga suurenemine

Minu hinnangul on selle peamiseks põhjuseks viimase aasta jooksul kõrgele kruvinud hinnatasemed, mis on ületanud lihtsalt ostjate mõistliku finantseerimisvõime. See omakorda on olnud tingitud pakkumiste vähesest hulgast. Sealhulgas puudulikust uusarenduste pakkumisest. Defitsiidi tunne on tekitanud emotsioone ning emotsioonid kruvinud hindu. Nüüd on uusarenduste hulk suurenenud, mis on vabastanud turule ka jäelturu pakkumisi. Seetõttu on Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind kaotanud kahe kuuga ca 89.- eurot (6,1%).

Väike vale, suur vale, statistika?

Ilmselt vaevab kõiki kinnisvarast huvitatuid küsimus, et mis saab edasi? Olen veendunud, et ka tänaseks veidi langenud hinnatasemes on veel veidi emotsiooni ja soovunelmaid sees. Suurenenud pakkumiste tingimuses on müük muutunud keerulisemaks ning mõne kuu jooksul on müüjad sunnitud astuma samme pakkumishinna langetamiseks. Usun, et statistiliselt on meil veel hinnalangetamise ruumi ruutmeetri kohta ca 150 euro ehk ca 10% jagu. See korrektuur leiab tõenäoliselt aset suvekuudel ning sügiseks oleme tagasi oma tavapärases rütmis.

Statistiliselt saame muidugi näha veel mitmeid võnkeid. Nimelt on nii mõnigi edukalt müünud uusarendus tänaseks veel üldisest tehingute andmestikust läbi kandmata. Näiteks Merko Kentmanni maja müügid, mis peaks peagi notariaalse vormistamiseni jõudma, tõstavad keskmise hinnataseme uutesse kõrgustesse. Seega tuleb statistilistesse muutustesse suhtuda skepsisega ning jälgida rohkem klientide reaalset ostukäitumist.

Paanikaks ei ole põhjust

Nii nagu emotsioonid kruttisid hinda ülespoole, nii suudavad emotsioonid ka hinda alla viia. Seetõttu soovitan kõigil turuosalistel oma samme rahulikult seada. Eelkõige tuleks lähtuda oma pere vajadustest ja võimalustest. Kodu ostmiseks on alati hea aeg ning ka müügitehingute korraldamisel saab hetkeolukorrast parima võtta. Nagu aastate taha jäänud kinnisvarakriis näitas, leiavad head objektid omale ostja kiiresti ka raskematel aegadel ning liigne lootus hinnakauplemisvõimalustele võib tähendada sellest objektist ilmajäämist. Samas ebaadekvaatne hinnang oma vara seisukorrale või väärtusele jätab selle „letile seisma“ isegi buumi aegadel.

Praegune rahunemine on minu hinnangul kerge korrektuur ning mingeid drastilisi järeldusi sellest teha ei saa. Oma kinnisvaraküsimuste otsustamiseks soovitan kõigil pöörduda pädeva nõuande saamiseks kutseliste kinnisvaraspetsialistide – kutsetunnistusega maaklerite ja hindajate – poole.

KINNISVARAHINNAD MÄRTSIS 2011

Esmapilgul tähtsana tunduv küsimus – milliseks kujunevad kinnisvarahinnad lähitulevikus – ei olegi tegelikult väga oluline. Teadlased on ammu tõestanud, et majandus (sh ka kinnisvaraturg) on lühikeses perspektiivis hüplik ning pikas perspektiivis tsükliline. Seega on kõigil võimalik oma otsuseid teha arvestades pika perspektiivi trende (täna oleme ju languse läbinud ning laveerime läbi stabiilsuse tasakesi ülespoole) ning lühikese perioodi kõikumisi tasandada oma otsuste ajalise nihutamisega. Siiski on huvitav mõttemäng arutleda teemal, milliseks võiks kinnisvarahinnad kujuneda poole aasta pärast.

Esmalt tuleks määratleda hinda mõjutavad tegurid:
– Euro saabumine – „spetsialiste“ kuulates võiks oodata hoogset ümardamist ülespoole
– Aasta alguse madalseis – traditsiooniline vähene tehingute arv tekitab hinnasurvet allapoole
– Laenukapitali küllaltki hea kättesaadavus – soodustab tehinguid ning toetab hinna püsimist
– Euribori kasv ja talvel suurenevad halduskulud – kahandavad inimeste maksevõimet ning võiks seega suruda hinda allapoole

Kui suur on aga nende tegurite reaalne mõju?

Vaatame esmalt tänaste kinnisvarahindade ümardamise võimalusi. Meil on harjumus avaldada kroonis hinnad kümne tuhande krooni täpsusega (vaid ca 25% hindadest on antud tuhande krooni täpsusega). Euro viib ühe nulli minema ning seega võiks jääda ümardamisharjumus tuhande euro piirile. Kui võtta kakskümmend esimest korterit Tallinnas, mida City24 portaal välja pakub (jättes kõrvale eripakkumised ja juba eurosse ümardatud hinnad), ning nende hinnad ülespoole ümardada tuhande euroni, saan keskmiseks hinnatõusuks 0,7 %. Ehk siis Tallinna statistiliselt keskmise korteri puhul saame hinnatõusuks 5371.- kr. Kui aga kujuneb harjumuseks ümardada eurohinnad sajani (ja seda ainult ülespoole), siis kujuneb hinnatõusuks 0,1% ehk 796.- krooni statistiliselt keskmise Tallinna korteri kohta. Kui aga arvestada, et mõned hinnad on lihtsam ümardada allapoole ning teatud juhtudel võib olla omaniku müügihuvist tulenevalt mõistlik hinda hoopis langetada, siis pole euro kasutuselevõtmisest tulenevat hinnatõusu väga põhjust karta. Kui kinnisvara hinnad järgneva kuue kuu jooksul tõusevad, siis mitte euro rakendamise vaid eelkõige nõudluse-pakkumise mõjul.

Kui vaadata meie kinnisvaraturu ajalugu, siis leiame viimase 6 aasta (st 3 tõusu ja 3 languse aasta) jooksul on tehingute arv langenud aasta I kvartalis möödunud aasta IV kvartaliga võrreldes 83,3 %. Väga lihtsakoeliselt lähenedes võime eeldada, et kui 2010 IV kv tehakse Tallinnas kuni 1600 korteritehingut, siis 2011 I kv tehakse ca 1300 tehingut. Varasemaid aastavahetusi vaadeldes tundub, et kui kinnisvarabuumi (3 aastat tõusu ja seejärel 3 aastat langust) mõjud elimineerida, siis on I kvartali ja möödunud aasta IV kvartali keskmine hinnatase püsinud stabiilsena, mis tähendab, et tehingumahtude langus ei ole otseselt hinnalangust põhjustanud. Seetõttu võiks oodata ka järgnevat poolaastat vaadates, et märtsis on Tallinna korterite hinnatase küllaltki sarnane praegusele hinnatasemele.

Ei ole mingi saladus, et pangad on taas julgemini vaatamas eluasemelaenude väljastamisele. Esimesed reklaamikampaaniadki selles vallas juba ära tehtud. Rahapuudust meie pankadel pole ning seega taandub küsimus laenuvõimelise ning vastava vajadusega kliendi olemasolule. Kahjuks ei ole praegu adekvaatset infot saadaval, kuid tasub tähele panna järgmist:
– Kinnisvaraturu nn põhja tegemisest on peagi möödunud ca 1,5 aastat. See on aeg, mil paljud ootel olnud kliendid teadvustasid endale, et nüüd on „põhi“, asusid aktiivselt vara otsima, valmistasid ette ning viisid lõpuni tehingu. Ootel olnud klientide hulk aga oli piiratud, mitte lõpmatu;
– Erinevad uuringud väidavad erinevat, kuid eeldades, et 3-6% eluruumidest on aastas käibes, siis annab see Tallinnas/Harjumaal turu normaalseks toimimiseks vajaliku minimaalseks tehingute mahuks 8000 – 16 000 eluruumi tehingut aastas. 2010.a. lõpetame ilmselt ca 8200 eluruumi tehinguga Harjumaal.
Eelnevat arvestades olen arvamusel, et sõltumata pankade võimalustest eluasemelaenu väljastada, ei ole meil piisavalt kliente, et kinnisvaraturule järske pöördeid tuua. Seetõttu ei mõjuta praegune eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine turu aktiivsust ega märkimisväärselt ka mitte hinnataset.

Vaatame ka peatselt kasvavate kulude potentsiaalset mõju kinnisvaraturule. Esmalt tooksin välja, et euribori tõus näiteks praeguselt 1,2-1,3%-lt näiteks 1,6%-le 2011 märtsis (NB! See ei ole prognoos vaid näide) toob kaasa eelnimetatud Tallinna statistiliselt keskmise korteri eluasemelaenu igakuise makse tõusu ca 145.- krooni. Ehk siis ca 1% selle laenumaksja igakuisest sissetulekust. Tundub, et kulude kasvu probleem on lahendatud kui jätta ühel õhtul kõrtsis söömata või jätta autoga ca 100 km pikkune mõtetu sõi tegemata. Mis kütte- jms kulusid puudutab, siis on selge, et tarbijad ei tee ostuotsust mitte talviste küttekulude olemasolu vaid nende suuruse järgi. Valides lihtsalt väiksema kuluga objekte. See, et kinnisvara omamisega kaasnevad kulud sesoonselt muutuvad on kõigile ostjatele teada. Samuti see, et kommunaalkulusid tuleb tasuda ka ostmisele alternatiivse üürilepingu korral. Targemad siluvad sesoonseid kõikumisi jaotades prognoositavad kulud kokku aasta peale ühtlaselt.

Kõike eelnevat kokku võttes võiks prognoosida, et:
– Euro kasutuselevõtmine ei tekita kinnisvaraturul märkimisväärset hinnatõusu. Tagasihoidlik hinnatõus on vältimatu, kuid sellel on teised põhjused.
– Laenukapitali paranenud kättesaadavus ei kasvata nõudlust hüppeliselt vaid aitab turu normaalselt toimida.
– Ka talvine suurem energiakulu ega euribori tõus (ning nende mõju eluasemelaenu kuumaksele) ei avalda märkimisväärset mõju tehinguaktiivsusele ega hindadele.

Et aga olla veelgi konkreetsem, viskaksin Tallinna linnaosade lõikes õhku keskmised tehinguhinnad märtsis 2011.a. järgmiselt:
Haabersti 910 – 920 eur/m2
Kesklinn 1480 – 1490 eur/m2
Kristiine 1070 – 1080 eur/m2
Lasnamäe 770 – 780 eur/m2
Mustamäe 860 – 870 eur/m2
Nõmme 950 – 960 eur/m2
Pirita 1060 – 1070 eur/m2
Põhja-Tallinn 820 – 830 eur/m2

Jätkuvalt on turu aktiivsuse ning kujuneva hinnataseme suurimaks mõjutajaks inimeste tarbimisharjumustest tulenevate ostuotsuste najal kujunev pakkumise-nõudluse suhe. Märksõnaks on kvaliteet. Peamisteks tendentsideks on kujunemas:
– Elukoha kvaliteedi parandamine st suundumus on uute või rekonstrueeritud korterite/majade soetamisele.
– Lisaks korteriturule hakkab taas tähelepanu saama eramajade turg, kuna hinnad on langenud klientidele vastuvõetavale tasemele.
– Kasvavate energiahindade taustal ei jää tarbijatel muud üle, kui vaadata energiasäästlikumate lahenduste ja objektide poole.