Итоги 2015 года от Domus Kinnisvara

Сообщение от: Viktoria Roosi @ 19.02.2016 04:34; категории: Oстальное
Прокомментируй статью здесь

2015 год прошел спокойно и предсказуемо. В целом, по сравнению с предыдущим годом цены немного снизились, хотя количество сделок осталось на том же уровне.

Если взять среднегодовую цену за квадратный метр по всему городу, то в 2014 году этот показатель был 487 евро за м2, а в 2015 году – 484 евро за м2. Количество сделок было в 2014 году 693 , а в 2015 – 655.

Больше всего в 2015 году спросом пользовались небольшие квартиры, площадью от 30 до 41 м2, таких квартир было куплено 209 штук, на втором месте квартиры от 41 до 55 м2, их было продано 207 квартир. Следующими по популярности были квартиры площадью от 55 до 70 м2, то есть большие современные трехкомнатные квартиры. Обычно такие квартиры ищут молодые семьи

Интересно отметить такой факт, что к концу года на крупнейших порталах недвижимости предложение выросло. Например, в конце 2014 года в Нарве предлагалось 556 квартир, а в декабре 2015 на продажу было выставлено 707 квартир. О чем это говорит? Пустующие арендованные квартиры и высокие коммунальные платежи. Возможно это хорошее время, чтобы рассмотреть вариант покупки.

Обычно, подводя итоги ситуации на рынке недвижимости, принято сравнивать показатели года с 2007-2008 годами, когда спрос и покупательская способность населения в купе с лояльностью банков по выдаче кредитов били все мыслимые рекорды. Сегодня мы можем регулярно видеть сообщения из столицы Эстонии о том, что уровень цен уже приблизился и превысил показатели 2007-2008 годов. Увы, в Нарве эти показатели отличаются. Уровень цен на квартиры в 2015 году составил всего лишь 61% от цен 2007 года (когда цена квадратного метра в Нарве составляла 798 евро), а вот количество сделок даже превысило показатели 2007 года на 55.

С другой стороны, рынок достиг дна в 2009 году, когда в Нарве было совершено 467 сделок и средняя цена составляла 318 евро за м2. Хотя в 2010 цена упала еще ниже до 290 евро за м2, но в тот год количество сделок подскочило до 616. Дальнейшие годы принесли более менее стабильный рост цен, а количество сделок держалось примерно на одном уровне.

Итак, Нарва еще далека от показателей времен бума, а из Таллинна мы регулярно получаем отчеты, что уровень цен на рынке уже приближается к рекордным показателям 2007 года. Так в Таллинне в 2015 году средняя цена квадратного метра жилой недвижимости была 1548 евро, в 2007 году этот показатель составил 1620 евро. Этому есть объяснение. Таллинн растет, строится, а недвижимость в нем столь активно продается по нескольким причинам: во-первых, прирост численности населения. Увы, количество людей, проживающих в Нарв, уменьшается. Если сравнивать с тем же 2007 годом, то численность населения в Нарве уменьшилась с 64 705 до 58 712 человек в 2014 году, а в Таллинне за этот же период выросла с 396 785 до 412 423 человек. Понятно, что новые жители нуждается в жилье. А во-вторых, изначально уровень цены вторичного жилья, то есть «ненового», был на уровне, близком к ценам за м2 в новостройках. В результате компаниям-застройщикам стало выгодно строить новые дома, потому что они были уверены в том, что так и так все квартиры будут проданы. Таким образом, и средняя цена поползла вверх и уверенно приближается к показателям периода бума недвижимости.

 

На рынке коммерческой недвижимости год был также спокойный. В течение года заключались единичные сделки по продаже коммерческой недвижимости в городе. Количество сделок со зданиями коммерческого назначения практически не изменилось: в 2015 году их было продано 26, а в 2014 – 25 зданий. А вот суммарная стоимость оформленных сделок выросла более, чем в 10 раз. Так общая стоимость всех проданных зданий коммерческого назначения в 2015 году составила чуть более 32,7 млн евро. При этом две наиболее крупные сделки, стоимостью более 10 млн евро каждая были оформлены в декабре.

Оживление произошло в секторе производства и логистики. По словам руководителя Нарвского Парка Производства и Логистики Вадима Орлова 2015 год был гораздо активнее и успешнее, чем предыдущий. Целевое Учреждение «Развитие Промышленных зон Ида-Вирумаа» (SA IVTA) сумели привлечь 4 инвесторов в производственный парк в Нарве. За год был продан один достаточно крупный участок, площадью около 40000 м2, на котором будет построен завод по производству крупных металлоконструкций, а также три небольших участка площадью менее 10000 м2, где планируется строительство двух складов, а также цех по производству средних и мелких металлоконструкций.

На последок я хочу напомнить, что начало года приносит фирмам и предпринимателям достаточно много работы связанной с отчетностью и пересмотром балансовой стоимости имеющегося недвижимого имущества. Эту работу лучше всего поручить экспертам, рынок меняется, меняются цены, меняются тренды на рынке. Мы постоянно следим за событиями и готовы предложить компетенцию лучших экспертов и специалистов. Желаю всем клиентам успехов в Новом году!

Vadim

ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ, ЕСЛИ ВЫ ЗАКАЗЫВАЕТЕ ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ

Сообщение от: Viktoria Roosi @ 19.02.2016 04:29; категории: Varia
Прокомментируй статью здесь

Сегодня в Нарве работают около 10 различных бюро недвижимости. Среди них есть и крупные, республиканского масштаба и небольшие, работающие только по Нарве. В нашей работе одной из важнейших услуг является оценка недвижимости. В Нарве такую услугу могут предоставлять лишь несколько самых крупных республиканских агентств, имеющих аккредитацию у банков. Важно отметить, что большинство маклеров не могут сами делать оценочные акты, а в некоторых случаях и не имеют права этого делать. Например, если маклер сам является одновременно еще и оценщиком для объекта, который сам же и продает. В такой ситуации имеет место конфликт интересов. В этом случае продающий недвижимость маклер обязан воспользоваться услугами третьего лица – оценщика и не должен делать ее сам.

Если вдруг возникла необходимость и вы заказываете оценочный акт у бюро недвижимости, то в первую очередь вам необходимо четко сформулировать цель оценки. Например, целью оценки может быть юридический или судебный спор по разделу недвижимого имущества, или использование недвижимости в качестве залога для кредита либо вам просто стало интересно, какова реальная цена вашей недвижимости на рынке на сегодняшний день.

В зависимости от того, для чего вам нужне оценочный акт, будет применяться и разный подход к выполнению работы и разная стоимость работы. В частности, хочется обратить особое внимание, что для решения юридических вопросов, в том числе судебного делопроизводство (чаще всего связанного с разделом имущества), требуется более тщательный сбор информации об оцениваемом объекте. Судебное делопроизводство требует также, чтобы в подготовке и проверке оценочного акта участвовали эксперты высшей квалификации. Когда эксперт такого уровня заверяет оценочный акт своей подписью, он тем самым подтверждает, что он готов доказать в суде каждое утверждение, указанное в экспертном акте. Как следствие, оценочные акты с участием экспертов такого уровня имеют и более высокую стоимость.

Если целью оценки является использование недвижимости в качестве залога, то в составлении такой экспертизы, как правило, участвуют квалифицированные оценщики, прошедшие специальное обучение и успешно сдавшие экзамены эстонского центра квалификации. Это наиболее распространенная услуга, которую ежедневно заказывают наши клиенты.

И, наконец, в случае, если заказчика интересует просто текущая рыночная стоимость его недвижимости, то он может заказать письменную консультацию, которая содержит анализ рыночной ситуации, сравнение оцениваемого имущества с реально имевшими место нотариальными сделками с аналогичными объектами, и мнение эксперта о текущей рыночной цене. Обычно объем работы по такой экспертизе существенно меньше и, соответственно, стоит она дешевле.

 

В своей работе оценщик не зависимо от его уровня и квалификации обязан руководствоваться Стандартом, утвержденным Союзом Оценщиков Эстонии. Это достаточно объемный документ, регламентирующий работу любого оценщика, и отражает требования многих законов Эстонской Республики. Приведу лишь несколько важнейших пунктов из Стандарта:

  • Оценщик обязан посетить оцениваемый объект лично, сделать осмотр и использовать фотографии, сделанные на момент осмотра.
  • Проверить соответствие реальных данных или имеющихся изменений на оцениваемом объекте с теми данными, которые внесены в государственные регистры.
  • Если есть какие-то изменения, то оценщик обязан объяснить и дать анализ этим изменениям, на сколько они влияют на оцениваемый объект.
  • Проверить наличие обязательств и договоров аренды.Очень важно, чтобы оценщик добросовестно выполнял основные требования Стандарта. Дело в том, что если вы берете кредит и прилагаете оценку недвижимости для залога, а на самом деле оценщик не посещал вашу квартиру или использовал старые фотографии, то в результате больше всего можете пострадать именно ВЫ, как заемщик. Банк будет трактовать оценочный акт, как представленную ложную информацию. Недобросовестный оценщик в худшем случае потеряет право на работу, а в отношении заемщика банк может применить штрафные санкции, пересмотреть условия договора и даже потребовать частичного или полного возврата выданного кредита. Поэтому всегда требуйте, чтобы оценщик лично осмотрел вашу квартиру при составлении оценочного акта. А если вы сомневаетесь в правильности действий, то всегда можете обратиться к нам и получить бесплатную консультацию о том, чего ожидать от оценщика.
  • В компании Domus Kinnisvara на сегодняшний день работает наиболее многочисленная и профессиональная команда оценщиков во всей Эстонии. Мы работаем со всеми банками и делаем экспертизы по объектам любой сложности в секторе жилой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков и сельскохозяйственных угодий.

Vadim

Какое будущее ждет  спальные районы?

Кажется, не для кого не секрет, что наш жилищный фонд устаревает и его обновление не происходит в необходимом объеме. Молодые семьи среднего и выше среднего достатка стараются переехать в новое жилье, ставя под вопрос будущее «старых панелек». Так какое же будущее ждет «спальники» и есть ли оно вообще у типовых панельных домов?

lasna3Теоретически, на данный вопрос должна отвечать общая планировка Таллинна и его близлежащих уездов, а также программа энергетического развития. Общая планировка, как известно, объемна и не склонна к компромиссам. Однажды утвердив, никто ее переделывать не станет. Поэтому, данные документы не отображают ни предпочтений потребителя, которые подвержены изменениям во времени, ни возможностей использования земли. Постройку нового Ласнамяэ Вы в общей планировке Таллинна не найдете. Скорее речь идет об уплотнении уже существующих районов, в то время как в прилегающих уездах планируется застройка небольших домов.

Существующая на рынке ситуация такова, что более обеспеченные жители съезжают, преимущественно, в дорогое и престижное жилье. В то же время, менее обеспеченные остаются в старых домах, которые с возрастом становятся все менее и менее привлекательными для проживания. Данная ситуация может спровоцировать появление так называемого «гетто» и связанных с этим проблем. Новые квартиры востребованы сейчас на рынке недвижимости, несмотря на их сумаcшедшую стоимость. Они продаются как «горячие пирожки».

Согласно данным департамента статистики с начала 2015 года 71% сделок был с квартирами старше 10 лет и 29% сделок с квартирами моложе 10 лет (в первом квартале 2009 было 27%). На данный момент на портале kv.ee в Таллинне примерно 5800 предложений по продаже квартир и из них примерно 45% в домах возрастом до 10 лет и 55% в домах старее 10 лет. Не стоит забывать и про стоимость этого удовольствия: средняя статистическая стоимость квадратного метра равна 1546 евро. Однако, средняя стоимость квадратного метра в новой квартире (до 10 лет, вместе с парковочным местом и кладовкой) составляет 2094 евро/м2, а в доме старше 10 лет 1329 евро/м2. Разница гигантская и не многие могут себе позволить новое жилье и, как следствие, обращаются к «старому».

Старое не всегда значит плохое. Старое жилье удобно своей развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Однако, планировки устарели, нехватка парковочных мест приводит к хаосу во дворах и недовольству пешеходов. Беря во внимание человеческие ресурсы, то есть количество потенциальных покупателей, надо отметить, что мотором современного рынка недвижимости являются молодые, рожденные в конце 80-х/начале 90-х годов. Они еще 1-2 раза сменят свое жилье, прежде чем окончательно определятся. Однако после 90-х рождаемость в Эстонии упала катастрофически, почти вдвое, и становится очевидным, что через 10 лет спрос на жилые lasnaIIплощади уже не будет прежним. У нас просто не будет того количества потенциальных покупателей, которые есть сейчас.

В виду отсутствия альтернативного плана оптимальным стала бы реновация, на которое государство уже обратило свой взгляд. Но для предотвращения появления геттоизации следует вместо строительства нового Ласнамяэ или Мустамяэ найти решения, при которых жилье будет отвечать нуждам проживающих и через 20, и даже 30 лет. Для этого стоит изменить мышление – нужны креативные идеи, которые смогут вдохнуть новую жизнь в эти районы.

Реконструкция и обновление жилищного фонда – одна из самых важных задач в области жилищной политики любой страны. Например в Германии при реновировании панельного жилья была разработана общегосударственная концепция комплексного обновления жилых зданий, включающая способы и методики реновирования крупнопанельных строений с учетом энергосбрежения и нужд жильцов. В результате этого проекта жилищный фонд был полностью обновлен, перестроен под новые нужды, а экономия энергоресурсов в жилых зданиях достигает 30-50% в зависимости от материала ограждающих конструкций.

У нас тоже существуют аналогичные проекты, например, «Дворы в порядок», но они менее глобальны. В Мустамяэ, Кристийне и даже Ласнамяэ есть несколько удачных проектов по уплотнению застройки, где новый дом гармонично соседствует со старыми домами. Одновременно, много проектов по утеплению фасадов, капитальных ремонтов крыш, обновления дворовых территорий и парковок. Это все нужно и дальше продолжать, но можно пойти и дальше.

Мне лично импонирует идея пересткойки старых домов. Например, можно пристроить терассы или балконы к домам, где их сейчас нет или добавить в квартиры сауны, сделать двухуровневые квартиры и т.д.
Можно организовать архитектурный конкурс и его целью поставить решение проблем, с которыми не под силу справиться квартирному товариществу и жильцам в одиночку – организация парковки, планировки квартир, организация зеленых/парковых зон и всем вместе формировать новый городской пейзаж.

 

Автор:

Катрина Воронкова

Оценщик жилых и бизнес площадей

IMG_0067

НОВЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ЗАКОН – успех или фиаско? Часть 3

Новый Строительный закон вносит целый ряд изменений в производстве по сравнению с действующей регуляцией. Главной целью изменений является облегчение и ускорение производства. Поэтому все возможные действия переведены в электронный вид и занесены в инфосистему Ehitisregistеr (Строительный регистр). Порядок электронного делопроизводства вступает в силу только с 01.04.2016.a. Надеюсь, что новый порядок сможет стать более простым и открытым. Однако, я убежден, что очереди к чиновникам по планированию всё же никуда не денутся. Процесс планирования и проектирования остается компромиссным, и его надо проводить путём открытого диалога.

На первый взгляд кажется, что большой помощью в упрощении делопроизводства является назначение конкретных сроков.
Например:
– Для выдачи условий проектирования Местному самоуправлению (KOV) дан срок 30 дней, в случае открытого делопроизводства (например, для уточнения DP, которой уже более 5 лет) 60 дней;
– Для выдачи разрешения на строительство 30 дней;
– Для согласований и высказывания мнений, связанных с делопроизводством по разрешениям, не может рассматривающее ходатайства Местное самоуправление (KOV) назначать более длительный срок, чем 10 дней;
– Извещение на строительство надо предоставлять за 10 дней до начала строительства, в течение которых Местное самоуправление (KOV) может реагировать и в случаях обоснованной необходимости вмешиваться. И, в данном случае, применяются сроки делопроизводства как для разрешения на строительство.
Реальность всё же такова, что отображенные в Строительном законе требования можно относительно легко переиначитьь, опираясь на закон по административному делопроизводству, и ввести свои правила (продлить, истолковать и т.д.).

И всё же примечательно, что все необходимые согласования надо запрашивать у местного самоуправления разом, а не по очереди . Естественно есть возможность, что более смекалистые городские управы потребуют проведения определенных процессов согласования ещё до начала «официального» делопроизводства, но это было бы нарушением смысла и положений закона.
Если с одной стороны возложено требование делопроизводства по срокам на местное самоуправление, то с другой стороны возложено требование по его реализации по срокам также на собственника недвижимости. Например, если общее действие условий проектирования будет 5 лет, то у Местного самоуправления есть возможность изменить срок при выдаче соответствующего документа. Общее действие разрешения на строительство будет 5 лет, а у извещения на строительство 2 года. Последние сроки необходимы для того, чтобы исключить такое неясное обстоятельство, когда выданное на два года разрешение на строительство станет действующим тогда, когда представят извещение о начале на его основе строительных работ.

В чем различия разрешения на строительство и извещения о строительстве? На первый взгляд кажется, что основное различие в величине объёма и сути строительства, которые являются их основанием. На основе извещения на строительство можно выполнять более мелкие и простые строительные работы, чем на основе разрешения на строительство. Однако, главным является всё же различный правовой статус обоих.
Собственно, разрешение на строительство включает в себя запрет на выполнение строительных работ, в случае игнорирования которого имеет место незаконное строительство. При этом, не предоставление извещения на строительство не превращает строительные работы в незаконные, и результатом этого может (но необязательно) , что запланированное строительство является в противоречии с утвержденными местным самоуправлением требованиями. Здесь – то и кроется ключ к успеху для будущего развития отношений между собственником недвижимости и Местным самоуправлением. Если местное самоуправление сделает строительство на основании извещения о строительстве таким же бюрократическим, как это было до сегодняшнего дня, то этот процесс станут просто игнорировать. При этом, если собственники недвижимости начнут относиться ко всему связанному с извещением о строительстве слишком поверхностно, то у местного самоуправления будет основание увеличить бюрократию. Надеюсь, что у обеих сторон хватит понимания, и сотрудничество будет налажено.

Позитивным в новом строительном законе является то, что будет меньше дублирующего бумажного производства. Например, сопутствующие связанным между собой строениям строительные работы покрывает одно разрешение на строительство, и если запланированная деятельность охватывает как разрешение на строительство, так и извещение о строительстве, то достаточно разрешения на строительство. На данный момент, в рамках одного проекта надо ходатайствовать отдельно на разрешение на строительство, на трассу водоснабжения внутри недвижимости надо отдельное согласие, на канализацию внутри недвижимости надо отдельное согласие и т.д. и т.п. Это абсурдно как в смысле делопроизводства, так и в смысле сопутствующих затрат. К счастью, этому положен конец.

Просматривая производственные нормы, отражённые в новом Строительном законе, я пришёл к заключению, что, невзирая на лучшие намерения создателей закона, не очень многое изменится. Бюрократия имеет привычку расширяться, и Эстония шагает по этой дороге быстрыми шагами. Сопутствующее новому закону временное облегчение могут обнулить урезание бюджета и весьма твёрдое убеждение членов общества в том, что диалог в действительности является правом на принятие решения. Для пробуждения существенных изменений нам необходимо в дополнение к законодательному производству изменить и способ мышления и отказаться от менталитета «У кого сила, тот и прав».

Автор:

Кирилл Новак

Маклер

Kirill_Novak

 

 

 

 

 

 

Новый Закон о строительстве – успех или фиаско? Часть 2

Оформление разрешений на строительство и использование зданий является в наше время занятием трудным и энергозатратным, а потому новый строительный закон призван помочь, и в чем – то даже облегчить этот не легкий труд. Сегодня мы рассмотрим несколько его основополагающих изменений.

Строительство нового здания теперь регламентируется двумя способами – детальной планировкой (DP) или условиями проектирования (PT). Необходимость DP можно выяснить из планировки более высокого уровня (как правило, это общая планировка местного самоуправления) и ее составление регулируется Законом о планировании (Planeerimisseadus). При отсутствии необходимости составления детальной планировки, условия проектирования (PT) должны применяться при проектировании зданий а) общественного использования или б) с обязательным разрешением на строительство. Условия проектирования выдают для расширения уже имеющегося здания в объеме не более 33% от имеющегося здания или для постройки нового здания. Таким образом, в отличие от ранее действующего регулирования теперь для мелких работ РТ больше не потребуются.

У нового строительного закона имеется приложение (Lisa 1). Это таблица, простая и на первый взгляд не сложная отображает необходимость оформления тех или иных документов для начала строительства. Например, при расширении здания нужно учитывать тот факт, что после строительства размеры здания увеличатся и к нему будут применяться уже другие нормы. Поэтому, обращаясь к вышеупомянутой таблице надо смотреть нормы для здания после его постройки. В общих чертах, теперь строительная деятельность подразделяется на деятельность, требующую разрешения на строительство и деятельность, для которой разрешения не надо. Если разрешение на строительство не требуется, то необходимо предоставить уведомление о предстоящих строительных работах. В некоторых случаях к нему должен быть приложен проект запланированных работ, чтобы местное самоуправление могло оценить трудоемкость предстоящих работ и вмешаться в случае необходимости.

Однако, несмотря на тот факт, что при строительстве здания площадью до 20м2 нет необходимости предоставлять местному самоуправлению даже извещения, так же как и в случае расширения здания до 33% площадью застройки до 60м2 (разрешение на строительство не обязательно, достаточно лишь уведомления и предоставления проекта), все равно надо учитывать условия, исходящие из детальной планировки (количество зданий и их площадь застройки). Например, в большинстве новых планировок строительный объем ограничен 1 основным зданием + 1 вспомогательной постройкой. Это означает, что если на Вашем участке уже имеется дом и построенный сарай, то Вы не можете построить еще и теплицу. Проблему поможет решить новый строительный закон, согласно которому детальные планировки (DP) старше 5 лет можно уточнять/пересматривать и дополнять.

Здесь-то и кроется, на наш взгляд, слабое место нового закона. А именно, большинство работ, которые осуществляются в районах культурного наследия, являются не строительством, а расширением здания до 33%, а потому теперь отсутствует обязательное наличие разрешения на строительство или условий проектирования. Предоставленное уведомление о предстоящих строительных работах позволяет местному самоуправлению отреагировать, но в ограниченной степени. Планировки, на которые теперь будут опираться в своей работе местные самоуправления (общая планировка, районная планировка, тематическая планировка), гораздо менее точны, чем выдаваемые ранее условия проектирования.

Таблица (Lisa 1) разделяет здания на жилые и нежилые. И в данном случае важно то, что для не жилых зданий, которые нужны для обслуживания жилых зданий (гараж, сарай, баня и т.д.) применяются строительные нормативы для жилых зданий. Ситуация немного не понятна для хуторских хозяйств, где в составе имеется множество вековых построек, таких как сарай, амбар, зернохранилища и т.д. Наверное, время покажет, куда эти здания относятся – к зданиям обслуживающим жилые здания или это будут производственные площади.

Стоит отдельно отметить тот факт, что замена части существующего здания на идентичное, не является строительством. Конечный результат определит, является ли постройка идентичной или нет, то есть изменились ли ее физические свойства. Например, замена старой дырявой кровли на новую не является строительной работой. Ранее проблемное перемещение отопительных радиаторов теперь тоже не является строительной работой, поскольку не меняет физических свойств помещения. А также замена старых деревянных окон на новые. Однако, спорным является замена деревянных окон на пластиковые, поскольку они изменяют климат в помещении. В реальности, это равносильные изменения, так как в обоих случаях замена приведет к улучшению энергосбережения дома, но существенно ухудшит вентиляцию.

В новом законе так же теперь есть изменения по части замены ветхого жилья новостройкой. Ранее, для подобной деятельности необходимо было разрешение на снос здания, а также разрешение на строительство. Согласно новому строительному закону замена старого здания идентичным новым является восстановлением здания, а соответственно относиться к реконструкции. Для того, чтобы узнать какое разрешение необходимо, стоит обратиться к таблице (приложение 1). Основным фактором при восстановлении здания является его внешняя схожесть с оригинальным зданием. Это значит, что назначение здания, архитектурное решение и его объем не изменились. Таким образом, когда снос существующего здания согласно проекту еще содержит и расширение здания, при котором объем должен измениться, то это более не считается восстановлением здания, а возведением нового здания.

Последнее требует куда больше разрешений и делопроизводства.

 

Автор:

Катрина Воронкова

Оценщик жилых и бизнес площадей

IMG_0067

 

НОВЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ЗАКОН – успех или фиаско? Часть 1

С 1 июля 2015. вступил в силу новый Строительный закони и Закон о Планированиеи. Старшее поколение сказало бы просто, что раньше было красивее, но критики могут быть более красноречивыми. Однако, любой закон является результатом компромисса и как следствие, многое от первоначального плана деформируется в ходе запутанного законодательного процесса. Так что в самом начале я могу сказать, что по моему мнению, новый строительный закон, можно считать как успешным так и провальным. Целью моих нескольких следующих серий статей не является раскритиковать, а лишь познакомить и обратить внимание на изменения.

Новый строительный закон влечет за собой много как принципиальных, так и технических изменений в существующую сферу строительной деятельности. В зависимости от степени детализации, перечень изменений может быть длинным или коротким, но я отметил бы следующее:
– процессуальные изменения
– изменение концепции (понятий) строительства и строения
– отражение принципов строительной отрасли
– изменение правил экономического развития в отрасли
– принципиальное изменение, связанное с разрешением на строительство и разрешением на использование (эксплуатацию)
– принципиальное изменение, связанное со строительной гарантией
– нормы, связанные со спецстроительством

Во-первых, надо отметить, Строительный закон не существует в правовом пространстве в одиночку. Например, весьма важные нормы вытекают из Закона административного делопроизводства, в результате чего некоторые местные самоуправления могут свою неспособность прятать в дебрях бюрократических правил. Также надо иметь в виду, что вытекающее из Строительного закона не опровергает никоим образом права на собственность, которые регулирует Закон о вещном праве, и отношения между сторонами которые регулирует Закон о долговом праве. Я убеждён, что новый закон принесет также и от Государственного суда новые, и в некоторых случаях, кардинально отличающиеся трактовки.

При трактовке, очевидно, будут исходить из принципов, отражённых в Строительном законе:
– Принцип соблюдения добрых традиций
– Принцип безопасности
– Принцип охраны окружающей среды
– Принцип компетентности

Читая закон и при этом, имея в виду принципы, бросается в глаза, что возможности защиты культурных ценностей ослаблены. Поскольку охрана окружающей среды прежде всего ориентируется на природных ресурсах, а безопасность на здоровье людей, то проекты дорогостоящей реконструкции будут заменены новым строительством. Успех или провал? Скорее успех, так как надежда, что принудительно можно заставить собственника действовать неэкономно, не оправдала себя. Развязав собственнику руки, появляются более творческие подходы к решению проблем, от чего, вероятно, выиграет городское пространство.

Согласно Строительному закону, строением является постройка, созданная руками человека и соединённая с поверхностью земли , или на нее опирающаяся вещь (предмет), которая по своему назначению, способу эксплуатации и по целям отличается от других вещей. Прежде всего, это должно разрешить споры относительно того, например, является ли установленная на козлах или на «полозьях» на берегу озера в зоне запрета на строительство, дача-прицеп зданием, или средством передвижения. Происходящую через «мухлевание» незаконную строительную деятельность можно теперь ограничить, опираясь на новый закон.

Понятие строительства стало также более обширным. В дополнении к раннему перечню – возведение, расширение, реконструкция, снос строения – добавилось также «прочая связанная со строениями деятельность, в результате которой возникает строение или изменяются его физические свойства. При этом опять же, необходимо рассматривать конечный результат деятельности. С чуточку более развитым мышлением можно далеко зайти. Например, вместе с отражённым в § 16 требованием обеспечивать на протяжении срока эксплуатации строения его содержание и уход, то приведение здания к разрушению, в результате плохого содержания является в действительности его сносом, на которое необходимо разрешение на строительство или извещение о строительстве. Хотя понятие «изменение физических свойств» поначалу создает проблему трактовки, то по прошествии нескольких лет всё встанет на свои места и начнёт нормально функционировать.

К вышеупомянутому «изменению физических свойств» относиться строительство, под которое попадают большинство видов деятельности, проводимых в квартирных домах. Например, замена деревянных окон на пластиковые, соединение лоджии или установка теплового насоса и т.д. Строить же надо по проекту. Согласно новому закону, в принципе каждый может составить проект для себя, и проект надо выполнить в объёме, который позволит по нему строить. Если, например, обычный собственник дома решит сделать пристройку в объёме до 33 %, то он может её сам спроектировать и построить. При этом, в надо учитывать принципы добросовестности, безопасности и компетентности.

В случае, если при проектировании не хватает компетентности, то новый закон предусматривает более широкое использование экспертизы и аудита. Например, строитель или лицо, исполняющее надзор собственника, может потребовать экспертизу проекта, если возникают сомнения в компетентности проектировщика. Также Строительный законпредусматривает использование более расширенного исследования. В обоснованных случаях необходимо провести исследование для анализа сопутствующих строительству воздействий (шум, загрязнение, освещённость, поток движения и пр.). Отсутствие необходимых исследований может стать основой для споров и означать потерю времени. Требование о проведении исследования местное самоуправление может предъявить как в условиях проектирования, так и позднее при делопроизводстве по получению разрешения на строительство.

Ранее дискутируемый в прессе вопрос, необходим ли проект при замене обоев, является безсмысленным. Во-первых, не рассматривается как перестройка замена имеющихся одиночных частей на равнозначные. Во-вторых, замена обоев не влияет существенно на физические свойства строения. В третьих, замену обоев в качестве строительных работ обеспечивает выданная производителем инструкция по использованию, что рассматривается как проект, в требуемом объёме. При этом надо иметь в виду, что, например, удаление ненесущих или не жёстких промежуточных стен является реконструкцией, очевидно, увеличивает площадь помещения и требует проекта и извещения на строительство.

В связи с вышеизложенным нельзя забывать, что в квартирных домах конструктивные части строения (в т.ч. внутриквартирные) являются совместной собственностью всех собственников квартир, и при отсутствии соответствующего согласования с совладельцами, при проведении строительных работ необходимо согласие всех собственников квартир. Согласия председателя квартирного товарищества здесь не достаточно. Советую в будущем, во избежание немыслимо загруженного делопроизводства заключить между собственниками квартир соглашение по порядку использования даже в более старых квартирных домах, где до сих пор это не считалось необходимым.

Автор:

Кирилл Новак

Маклер

Kirill_Novak

 

 

 

 

 

Выбор земельного участка

Мечтой почти каждого современного горожанина является загородный дом, с красивым ухоженным участком земли, где дети могут спокойно резвиться и играть, а родители наслаждаться отдыхом, шашлыками  и сидя на террассе наблюдать за солнечным закатом.dom2

Звучит идеально, но с чего же начать путь к “дому мечты”? Для начала надо определиться с местом. Советую исходить из потребностей и возможностей именно Вашей семьи, а не только престижа или популярности района. Ведь то что подходит одному, для другого может быть совершенно неприемлемым.

При выборе подходящего участка земли следует обратить внимание на:

  • размер участка - в пределах города оптимальным считается участок в 600 – 800 м2. Данного размера вполне хватает для постройки среднего по величине дома и небольшой пристройки. За городом размер участка может быть и больше, примерно 1600 м- 2600 м2, тут и детям будет где разгуляться, и собаке побегать вдоволь.
  • рельеф - рельефные участки,  бывают интересными и оригинальными, но при возведении дома это будет значительно усложнять процесс строительства и удорожать его стоимость. Именно  поэтому, равнинные участки ценятся больше.
  • коммуникации - на мой взгляд, это самый важный пункт при выборе участка земли. И тут дело не столько в стоимости, сколько в комфорте. Купив землю без коммуникаций Вы  экономите, ведь она стоит в разы дешевле, чем участок с центральной водой, канализацией и электричеством, но не стоит  забывать и о комфорте. Гораздо проще и удобнее жить в доме с центральными коммуникациями. Вам не придется волноваться о переполненном септике, который надо частенько опустошать или о пустом бойлере, когда надо срочно помыть ребенка. При покупке участка земли с заявленными центральными коммуникациями,  уточнитее оплачены ли они или плата за присоединение ляжет на Ваши плечи. В некоторых волостях плата за присоединение может доходить до 20 000 евро.
  • назначение земли - для строительства дома юридически земля должна быть жилого назначения (elamumaa). Строительство дома на земле сельскохозяйственного назначения (maatulundusmaa) возможно, но при оформлении разрешения на строительство назначение земли следует сменить на “землю жилого назначения”.
  • инфраструктура- тишина и покой, это то, чего ожидают современные владельцы домов. Но, согласитесь, что жить в глуши, где нет ни дорог, ни школ, ни садиков и где до ближайшего магазина десятки километров – сомнительная радость. Поэтому, стоит обратить внимание на развитость инфраструктуры в районе. Наличие перечисленных выше пунктов в непосредственной близости от Вашего дома заметно облегчат жизнь в будущем  и привнесут в нее комфорт и спокойствие.
  • строительные ограничения - перед покупкой участка стоит ознакомиться в местном самоуправлении с общей планировкой района. Со строительными ограничениями можно ознакомиться на сайте земельного департамента (http://xgis.maaamet.ee).

В заключение хочу отметить, что при  покупке недвижимости стоит проконсультироваться с  квалифицированным специалистом –  маклером или оценщиком. Они владеют самой последней информацией  в сфере недвижимости и могут помочь Вам с выбором.

 

Автор:

Катрина Воронкова

Оценщик жилых и бизнес площадей

IMG_0067

Русские идут… или всё-таки не идут?

Сообщение от: Viktoria Roosi @ 07.05.2015 05:37; категории: Oстальное
Прокомментируй статью здесь

Вот уже годами «кормят» слухами и обнадёживают наших собственников недвижимости о каких-то мифических покупателях из соседнего государства России. И часто продавцы-собственники своей недвижимости с большой уверенностью убеждают маклеров, что они правы на все 100% и знают, что есть куча клиентов из России, которые готовы купить недвижимость в Эстонии по завышенной цене. Но откуда вдруг появилась такая железная уверенность у наших людей? Может кто-то из соседей сказал? Или бабушка из соседнего двора? Давайте всё же попытаемся, уважаемые читатели, разобраться, откуда взялись все эти мифы? Конечно же, для начала стоит отметить, что у обычного человека вряд ли есть доступ к статистике и реальным цифрам по продаже недвижимости. А не имея реальных цифр, очень трудно анализировать ситуацию на рынке недвижимости. Поэтому, обычные люди более склонны верить слухам, нежели достоверной информации. Тем более, бывает и так, что некоторые недобросовестные маклеры намеренно пускают слухи об активности россиян и пытаются спекулировать ситуацией на рынке недвижимости, чтобы получить лишний объект в свой портфель. Если собственнику можно простить его некомпетентность и незнание, то маклеру это чести не делает. Во-первых, они портят имидж добросовестных работников в сфере недвижимости, а во-вторых искажают ситуацию на рынке недвижимости. Вы получаете завышенное ожидание, теряете драгоценное время и ждёте того мифического покупателя из России… Знакомая картинка, не правда ли? Большинство таких объектов продаются месяцами или годами, а собственник теряет надежду на позитивный исход событий. Объекты с завышенной ценой, которые стоят на порталах более 3-4 месяцев, превращаются в «пассивные объекты» не только для потенциальных покупателей, но и для самих маклеров! Такой же негативный эффект возникнет, если продавец решит, что лучше продавать свой объект в нескольких фирмах недвижимости. Это самый плохой вариант продажи, потому что в такой ситуации реально выигрывают только покупатели, кому собственники сами дают возможность манипулировать через несколько фирм одновременно. Кто от этого выигрывает? Решайте сами. Фирмы недвижимости, в основном, используют одни и те же рекламные каналы. Просто многие фирмы из-за отсутствия свободных ресурсов, экономят на рекламе. Бюро недвижимости Domus Kinnisvara всегда использует обширную рекламную кампанию по всей Эстонии, в России, и даже в Финляндии.

Но вернёмся к теме наплыва российских клиентов. Domus Kinnisvara, одна из немногих фирм, которая уже в течении 6 лет активно занимается с покупателями из России. Можем смело сказать, что наша фирма два раза в год обязательно участвует на международных ярмарках зарубежной недвижимости в Санкт-Петербурге и мы владеем информацией из первых рук. Действительно, ещё несколько лет назад, когда не было санкций и конфликта на Украине, россияне были умеренно активные. Покупали недвижимость не массово, но зато регулярно. При этом, они всегда интересовались ценой за 1 м2 и приобретали в основном более дорогое жильё чем местные жители. Но в любом случае, даже в лучшие времена количество покупателей из России не превышало 6-8%. Сегодня реальная ситуация такова, что российских покупателей недвижимости в Эстонии практически нет. Такая ситуация продолжается уже в течении 10 месяцев. Это касается всех фирм недвижимости в нашем регионе. Нестабильная ситуация в России и неуверенность в завтрашнем дне дают о себе знать. Поэтому советуем ориентироваться больше на местных покупателей, с учетом их финансовых возможностей и экономического положения в Нарве. Также, прежде чем продавать свою недвижимость, советуем обратиться за бесплатной консультацией к маклерам в надежное агентство, где вы получите достоверную информацию о текущем состоянии рынка недвижимости и ценах.

Команда профессионалов из Domus Kinnisvara знает секреты успешных продаж и найдет индивидуальный подход к каждому клиенту!

 

 

Aivo

 

 

Использование открытых регистров при покупке недвижимости

kljuchiОдна моя подруга уже давно ищет свой дом мечты, и она бы купила его уже не раз, но, к сожалению, все время ей попадаются недобросовестные продавцы и проблемные объекты. Больше всего запомнился мне случай с подменой документации. Когда предложили на продажу один объект, а позже предоставили не все документы, да еще и на соседний дом. Чтобы не попасть впросак при покупке недвижимости желательно заказать оценочный акт, в котором оценщик за Вас выяснит основные нюансы и подводные камни, если они есть. Если же Вы захотите сами сделать первичную проверку интересующего Вас дома, то советую обратиться к открытым регистрам.

Для начала рекомендую заглянуть в строительный регистр ( www.ehr.ee). На данном сайте содержится информация по всем зарегистрированным зданиям Эстонии. Несмотря на то, что информация в Строительном регистре носит информативный характер, отсутствие объекта в данном регистре это повод для беспокойства. Стоит отметить, что здания построенные до 1995 года не обязаны быть в регистре. Введя адрес в строку поиска, выберите конкретное жилое здание (в случае с домом следует выбрать «väike eramu/üksikelamu»). На участке могут еще значиться другие постройки, например гараж, парник, вспомогательные постройки, но интерес представляет именно дом.

Ознакомьтесь с официальной площадью дома или квартиры (для ознакомления с данными по квартире выберите в меню слева «Ehitise osad»). Также проверьте на соответствие количество комнат, так Вы сможете обнаружить возможную незаконную перестройку квартиры. Проверьте наличие разрешений на строительство и использование (закладка – документы). Отсутствие разрешений может стать значительным препятствием при оформлении кредита в банке. Допустимо отсутствие разрешения на использование, если дом находится в стадии строительства либо был построен до 1995 года. Но, разрешение на строительство – это ”must have”.

На сайте Земельного департамента (http://geoportaal.maaamet.ee ) cодержится информация о земельных участках. Пройдите по ссылке http://xgis.maaamet.ee/ky/ и ведите адрес интересующего Вас объекта и выберите «Kaardiserver». В новом окне откроется карта вместе с данными по объекту – площадь, назначение земли, кадастровый номер. Очень важно, чтобы Вы убедились в размерах покупаемого участка земли, в его границах и назначении земли, и соответствии этих данных с заявленными в объявлении о продаже.

С данными Крепостной книги можно ознакомиться на сайте https://kinnistusraamat.rik.ee/. Информация на данном сайте платная, но иногда стоит немного заплатить, чтобы потом не попасть впросак. При продаже объекта с несколькими владельцами все собственники должны быть согласны и находиться в полном здравии.

Рекомендую ознакомиться с будущим развитием района, которое отображают планировки. Они дают представление о планируемом развитии района. Материалы общей и детальной планировки находятся на домашних страницах местных самоуправлений. Например, с данными по Таллинну можно ознакомиться  по адресу https://tpr.tallinn.ee/.

Удачной покупки!

 

Автор:

Катрина Воронкова

Оценщик жилых и бизнес площадей

IMG_0067

На что обращать внимание в экспертной оценке

 

Для большинства неспециалистов экспертная оценка представляет интерес лишь как очередное звено в цепи при покупке дома своей мечты. Покупатель заказывает оценку, потому что банк так сказал, не до конца понимая его значимость. Но экспертная оценка может представлять интерес не только из-за стоимости, которую оценщик фиксирует в конце документа.

На самом деле оценочный акт и его составление намного сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Он содержит в среднем 16-20 страниц плюс приложения и его основнoe назначение – показать реальную рыночную стоимость объекта. Отображаемая в акте справочная информация и процесс оценивания дают как продавцу, покупателю, так и банковскому работнику представление не только об оцениваемом объекте, но и о состоянии рынка в данном районе.

Каждая из сторон на основе этой информации может сделать необходимые ей выводы о возможностях и рисках.

Оценивая недвижимость, оценщик исходит из действующих на данный момент стандартов оценивания, которые регулируют работу оценщиков в целом, кодекса  добросовестной практики, а также  сохранности личных данных. Именно по этой причине все передаваемые в банк экспертные оценки перепроверяются аттестованными оценщиками. Без дополнительной перепроверки случайно закравшаяся ошибка может  нанести значительный экономический ущерб одной из сторон.

Поскольку объем оценочного акта велик, и для простого человека не всегда понятен, то при получении оценочного акта  следует обратить внимание на:

  1. Указанную площадь квартиры- часто  в объявлениях площадь квартиры увеличена за счет включения в общую площадь балкона, кладовки или террас, что не является жилой площадью квартиры.
  2. Состояние дома – какие ремонтные работы в доме сделаны и каково общее состояние здания. Зачастую в реновированных и утепленных домах дешевле коммунальные платежи, что в долгосрочной перспективе выгоднее.
  3. Анализ реализуемости – представляет собой анализ оцениваемого объекта, его ликвидности на рынке и востребованности, а также наличие альтернативных способов использования квартиры. Ликвидность ниже среднего говорит о том, что при возможной последующей продаже объекта процесс может затянуться из-за малого спроса.
  4. Оценка конкурентоспособности объекта в сегменте рынка – тут оценщик кратко приводит плюсы и минусы оцениваемого объекта.
  5. Документация – оценщик всегда проверяет наличие у оцениваемого объекта разрешений на строительсто и эксплуатацию. Если эксперт находит в документации существенные недостатки, то это обязательно отображается в акте и с этими недочетами считаются при определении стоимости недвижимости. Некорректная документация может существенно снизить рыночную стоимость объекта.
  6. Стоимость – наверное, самый важный пункт. Отображает рыночную стоимость оцениваемого объекта, и не является его ценой. Стоит задуматься об отказе от сделки, если в экспертной оценке рыночная стоимость сильно отличается от суммы сделки. Это говорит об переоцененности объекта.

Также стоит ознакомиться с фотографиями и выписками из различных регистров, приведенных в приложениях. Если в задачу маклера, чтобы вызвать интерес покупателя, входит сделать как можно более привлекательные фотографии объекта, то оценщик недвижимости делает фотографии безпристрастно. Эти фотографии отображают реальное положение дел. Иногда на фотографиях оценщика можно увидеть то, что скрыто на фотографиях в объявлении.

 

Автор:

Катрина Воронкова

Оценщик жилых и бизнес площадей

IMG_0067