2009. aastal koostasid Tallinna Tehnikaülikooli teadlased uuringu „Eesti eluasemefondi suurpaneel-korterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga“. Selles on öeldud, et ehitise elukaare teooria kohaselt on elamu keskmiseks tööeaks ligikaudu 50- 70 aastat. Kuna suurem osa Eesti elamufondist on tänaseks oma eluea saavutanud või siis sellele lähenemas, oligi uuringu eesmärgiks välja selgitada, millises seisukorras Eesti vananenud eluasemefond.

Peamised probleemid, mis uuringus välja toodi, on järgmised:

• välisseinapaneelide kõige suurem probleem on nendesse sisse projekteeritud külmasillad; paneelidevahelised vuugid on täidetud jäiga tsementseguga kui ka polüuretaanvahuga, mis päikse käes kiirelt laguneb;
• rõduplaatidel esines tõsiseid kahjustusi, mis olid põhjustatud peamiselt rõdude veetõkke puudumisest või katkisest veetõkkest (rõduplaat on pidevalt märg) ning armatuuri või rõdu piirdeposti korrusioonist;
• katuste peamised probleemid on katusekatte ebatihedus, ebapiisav soojapidavus ja tuulutus, külmasillad, veeloigud katustel, ebapiisavad kalded, lagunenud ja remonti vajavad korstnad;
• akende osas toodi olulise puudusena välja asjaolu, et akende vahetamisega ei ole kaasnenud ventilatsioonisüsteemi renoveerimist;
• ebapiisav ventilatsioon ja halb õhuvahetus põhjustab siseõhu süsihappegaasi suurt taset.

50- 70 aastase elamu konstruktsioone ja tehnosüsteeme võib lugeda nii füüsiliselt kui moraalselt vananenuks, mistõttu vajab hoone lisaks järjepidevatele hooldustöödele suuremahulisemaid rekonstrueerimistöid. Kui hooldustööd ehk hoone korrashoid on selline tegevuste kompleks, millega tagatakse ehitise konstruktsioonide ja ehitises paiknevate tehnosüsteemide (töö-) korrasolek, siis põhjalike renoveerimistööde tulemusena saab elamu põhitarindite ja tehnosüsteemide eluiga pikendada 25- 40 aastat.

Seega suurpaneelelamutes, mis on korrektselt ja projektijärgselt renoveeritud, ei tohiks hoone ehitusaasta muret tekitada, sest vanadustõrje abil on selle eluiga pikendatud. Igatahes tasub korteri ostjal põhjalikult uurida korterelamus tehtud ja kavandatavaid töid. Seda on mõistlik teha ka nendes majades, mis on ehitusbuumi ajal renoveeritud, sest ehitus- ja projekteerimispraaki on ka seal. Seetõttu võiks uuringust kasulikud olla mõned tähelepanekud ja soovitused:

• Enne renoveerimistöid on vaja kindlasti läbi viia hoone ehitustehniline ülevaatus/ekspertiis ja energiaaudit. Alles seejärel võib hakata tegelema projekteerimise ja ehitustöödega;
• Seina ja katuslage seestpoolt soojustada ei või. Seespoolne lisasoojustus suurendab külmasildade mõju. Lisaks seespoolselt lisasoojustatavale korterile kahjustatakse ka naaberkorteri sisekliimat;
• Akende vahetusega peab alati kaasnema ventilatsioonisüsteemi renoveerimine.

Allikas: Tallinna Tehnikaülikooli uuring „Eesti eluasemefondi suurpaneel-korterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga“, 2009.

Seega uut pakkumist on praegu vähe peale tulemas ning aastases perspektiivis ei ole erilist muutust loota. Ostuhuviliste jaoks tähendab see tõehetke, et valikuvõimalusi tekib juurde napilt ning tuleb rahulduda sellega, mis pakkumises on ning iga vähegi atraktiivse pakkumise osas langetada otsus mõistliku aja jooksul.

Soositumad piirkonnad Lääne-Harjumaal asuvad Suurupist Vääna-Jõesuuni ning Laulasmaa ja Kloogarand. Mere lähedusse ostetakse puhkamise sooviga eelistatult korras suvilaid. Suurus 45-65 m2, mitme toaga ja tingimata sauna või duššiga ning hooldatud krundiga. Selliste suvilate müügihinnad jäid 2011. aastal 40 000 – 60 000 € vahemikku. Kui suvila oli viletsas seisukorras, elekter küll olemas, aga puudus pesemisvõimalus või vett ei olnud majas sees, siis nende suvilate müügihinnad võivad alata ka 25 000 €. Sisuliselt ostetakse siis kommunikatsioonidega krunti, millele saaks tulevikus ehitada maja või suvila. Hetkel on City24 andmetel Keila vallas müügil 62 suvilat hinnaga 20 000-100 000 €.
Alates 60 000 € saab osta aastaringselt kasutatava, soojustatud ja kõigi kommunikatsioonidega varustatud suvila. Sellised suvilad on tavaliselt paremas seisukorras, uuendatud interjööriga ning suuremate ruumidega. Hetkel kalleim suvila pakkumine selles piirkonnas on Kloogarannas asuv suvila hinnaga 332 340 €.
Hea rongiühendus ja lähedus Tallinnale on toonud palju uusi elanikke Kernu valda Laitse kanti. Hinnad on madalad, keskmiselt 10 000-40 000 €. Ostuhuvi põhjuseks on kasvavad korterite ülalpidamiskuld. Müüakse oma korter, makstakse võlad ja ülejäänud raha eest ostetud suvila soojustatakse nii, et seal oleks võimalik aastaringselt elada. Praeguse seisuga on Kernu vallas müügil 62 suvilat.
Harjumaa piirkonnas peetakse optimaalseks hinnatasemeks kuni 38 000 € maksvaid suvilaid, mis on kõige nõutumad. Domus Kinnisvara maaklerid on teinud tehinguid ka suvekodudega, mille hinnatase on üle 63 000 €, kuid neid võib pidada pigem erandiks.
Viimastel aastatel on saanud üha populaarsemaks suvekodude ehk vanade talude ostmine. Kuna vana ja eheda väärtustamine on päevakorral, siis otsitakse tihedalt üksteise kõrval asuvate suvilate asemel oma privaatset pesapaika. Olgugi et vana talu või rehielamu vajab tavaliselt tugevat remonti, on ta tihti restaureerimishuvilistele tõeliseks maiuspalaks. Lisaväärtuse annab suur krunt, oma mets ja aiamaa. Kuid ka siin on omad piirangud. Eelistatud on majad mis asuvad tõmbekeskustest 50 km raadiuses ning see kehtib kõigi Eesti suurimate linnade kohta kohta.
Näidetena viimase poole aasta jooksul Domus Kinnisvara maaklerite poolt müüdud suvekodudest on Märjamaa lähedal Rassiotsa külas 2,5 ha suuruse kinnistuga amortiseerunud talu hinnaga 9 000 €, sama suure kinnistuga rehielamu Nissi vallas Siimika külas hinnaga 12 500 € ning Padise vallas Alliklepa külas asuv suvekoduks mõeldud maja hinnaga 35 000 €.
Eesti kaugemates piirkondades asuvad suvekodud pole nii nõutud. Ostjad loevad rahakotis raha ja jälgivad kasvavaid kütusehindu. Samal põhjusel pole meie saared nii atraktiivsed kui nad olla võiksid. Suureks miinuseks on ka suvel ülekoormatud praamiliiklus.
Turuosa, mis on täitmata, ja mille järgi kindlasti nõudlust oleks, on suvilate ja suvekodude üürimine. Hetkel on City24 pakkumistes vaid paar-kolm väljaüüritavat suvilat kuuüüriga 100 kuni 270 € kuus. Arusaadavalt soovivad ka omanikud ise suvel oma suvekodu kasutada, kuid kellel pole aega või võimalust aastas üle paari korra suvilas käia, võiks üürileandmist tõsiselt kaaluda. Paljudel noortel peredel pole maavanaemasid ega resursse suvila ostmiseks, võimalus paariks kuuks suvila üürida oleks neile aga tõeline kingitus.

Aprillis oli kõige rohkem tehinguid Kesklinna linnaosas – 130 tehingut. See on ka piirkond, kus tehingute keskmine hind on kõrgem 1646 €/m². Hinnatasemelt järgnes Kristiine linnaosa 1040 €/m² ja Põhja-Tallinna linnaosa 1006 €/m².

Uusi kortereid müüdi esialgsel hinnangul 37, mis on vähem kui märtsis, sest sel perioodil tehti 49 tehingut. Edukamad projektid aprillis olid Kesklinna linnaosas Tartu mnt 50a (7 tehingut), Lasnamäe linnaosas Meeliku 23 (5 tehingut) ja Põhja-Tallinna linnaosas Paldiski mnt 14 (5 tehingut).

Tartus oli aprillis korterite tehinguid 90, mis on madalam tulemus kui märtsis, mil tehinguid tehti 109 korral. Seega on aktiivsus elamispindade turul stabiilne ning märtsikuu maht jäi üksikuks erandiks, sest märkimisväärseid muutusi nõudluses-pakkumises ei ole toimunud. Aastases võrdluses on hinnatase praktiliselt muutumatu, sest 2011. aasta aprilli keskmine hind oli 856 €/m², siis käesoleval aasta aprillis oli see 851 €/m². Ka tehingute arv on samas suurusjärgus möödunud aasta aprilliga.

Uusi elamispindasid müüdi aprillis väga vähe. Poolelioleva ehitusega Filosoofi 17 elamus on müüdud üks korter, teised üksikud uuemad korterid on majades, mis on valminud mõnda aega tagasi, näiteks Tigutornis.

Pärnus oli tehinguid 48, mis on samalaadne viimase kolme kuuga. Samas on tehingute keskmine hind alates veebruarist olnud languses, saavutades aprilliks tulemuse 658 €/m². See on 10% madalam kui 2011. aasta aprillis.

Vastupidiselt Pärnu korteriturule on Narvas hinnad viimaste kuude jooksul olnud tavapärasest kõrgemad. Aprillikuu 44 tehingu keskmine hind oli 382 €/m², mis on kõrgeim tulemus kahe aasta jooksul. Veebruaris ja märtsis oli korterite tehinguid küll veidi rohkem, kuid keskmine hinnatase ca 370 €/m². See on ca 18% kõrgem kui aasta tagasi.

Esiteks on tõesti lahe selline koostööprojekt, mille raames erinevad pakkujad (uus korter Domus Kinnisvaralt, põrandamaterjalid Linconalt, köögimööbel Arensilt, vannitoasisustus Baltecolt, sisekujundus Aet Pielilt jne jne jne) integreeritakse ühte väljapanekusse ning antakse seeläbi klientidele reaalne pilt uue kodu võimalustest. Ja seda 1:1 mõõtkavas. Nii ei olegi eriliseks probleemiks asjaolu, et Rähni 12 uued korterid alles mitmete kuude pärast reaalset kuju võtma hakkavad.

Teiseks teeb mulle jätkuvalt head meelt see, kuidas Domuse meeskond suuremate projektide elluviimiseks seljad kokku paneb. Väga suur osa meie Tallinna kontorist oli messil kaasa löömas ning oma väike (ent oluline) roll langes isegi Tartu kontori kolleegidele. Nädalavahetuse pikad tööpäevad saab nüüd kevadpühade puhkeajaga tasa teha  Pärast pisikest puhkust aga ootavad messilt kogutud kliendikontaktid meie parimaid teenuseid.

Kolmandaks üllatas mind mõnevõrra rahvarohkus, mis meie „korterist“ läbi käis. Suur messikülastajate hulk koos stabiilselt suure kinnisvaratehingute hulgaga on heaks kinnituseks, et Konjunktuurininstituudi hinnangud tarbijate kindlustunde indikaatorile ei pruugi siiski päris täpselt peegeldada Eesti inimeste tegelikku ostukäitumist. Kinnisvaraturg on aktiivne, uue kodu loomine või olemasoleva ümberkujundamine on käegakatsutav reaalsus mitte unelm. Kellel selles osas veel kahtlusi on, peaks ära ootama peatselt algava Domus Kinnisvara ja Swedbanki koostööprojekti. Selle kohta aga info juba edaspidi.

Juba jaanuaris olid esimesed helistajad ja veebruaris tehti esimesed broneeringud. Üldiselt on kujunenud tava, et broneering jõustub pärast 50 % ettemaksu laekumist. Siis on kliendil kindlustunne, et ta soovitud suvekorteri ka saab. Tuleb tõdeda, et suvekorteri üürimisel loeb täna ainult asukoht. Võrreldes eelmiste aastate trendidega, siis suvekorterite soovijad eelistavad ainult rannarajooni ja kesklinna piirkondi. Ülejõele ja kesklinnast eemale jäävatesse piirkondadesse suvekülalised minna ei soovi, isegi Mai piirkond, mis jääb küll mereäärsesse elukeskkonda, ei ole suvehooajal suvituskohana enam populaarne piirkond.

Vaadates Pärnu suvekorterite pakkumisi, siis kortereid pakutakse nii nädala kui kuu kaupa. Nädala hinnad jäävad suurusjärku 200 € – 400 € ja kuu hinnad 800 € – 1300 €. Reeglina hinnad sisaldavad nii kommunaalmakseid kui ka maakleritasu. Hind sõltub, millisel suvekuul soovitakse üürida. Juulikuu on alati kõige kallim. Samuti sõltub hind sellest, kas tegemist on uues majas asuva korteri või vanemas majas asuva renoveeritud korteriga. Kuna kliendid on väga hinnatundlikud, siis kõrgema hinna puhul nõutakse ka kvaliteeti. Möödas on ajad, kus magati madratsitel ja voodipesu tuli omal kaasa võtta.

Peamiselt otsivad suvekortereid Tallinna ja Tartu puhkajad, kuid on ka peresid Venemaalt. Põhjanaabrite osakaal on väike, pigem eelistavad nemad Pärnu spaade võimalusi. Suvepuhkuseks soovitakse väga üürida ka maju, kuid kahjuks neid pakkumisi palju pole.

Aastaks 2012 on maailmas üle seitsme miljardi inimese ja ÜRO ennustab, et 2030. aastaks ületab maailma rahvastik kaheksa miljardi inimese piiri. Kogu see rahvamass tuleb ju kuidagi ära toita, hakkab lootusrikkalt mõtlema põline põllumees.
Kas mitte siin ei peitu Eesti avarate ja tühjade põllumaade suur võimalus? Globaliseerumine, demograafilised protsessid ja toiduainete ennustatav kriis võivad Eesti põllumaadele avaldada oodatust suuremat mõju ning aastate pärast ei saa välistada uut buumi ka selles, äsja varjusurmas olnud sektoris.

Suurem tehinguaktiivsus
Eesti kinnisvaraturule polegi masumeteoriidi põhjustatud kraatrist väljaronimine olnud nii pikk ja vaevaline, kui vahepeal tundus. Ainuüksi Harjumaal tehti 2011. aastal võrreldes 2009. aastaga kaks korda enam tehinguid (vastavalt 868 ja 406 tehingut).
Rohkem kui kolm korda on tehtud tehinguid ka metsamaadega, kus 2009. aasta 87 tehingut on asendunud 2011. aastal 264 tehinguga. 2006. aasta rekordnumbriteni, mil Harjumaal tehti maatulundusmaadega 1237 tehingut, on siiski veel omajagu liikuda.
Märkimist väärib, et kui majanduslangus viis kinnisvarahinnad üldiselt langusesse suurusjärgus 50-60%, siis põllumaad oli ainus sektor, kus hinnad sellist kukkumist ei näinud, vaid püsisid stabiilsed ning isegi liikusid ülespoole.
Statistika kinnitab, et aktiivsus hoonestamata maade turul on tõusnud ja seda saavad kinnitada ka maaklerid, kes antud segmendis tegutsevad. Maid ostetakse investeerimise eesmärgil, olemasoleva põllumajandusäri laiendamiseks või uue alustamiseks, aga ka erinevate toetuste saamiseks.
Huvi on aasta-aastalt suurenenud nii metsa- kui põllumaade vastu, vaid metsamaade osas on praegu nõudlus mõnevõrra raugenud, kuna puiduhinnad on kõrgele tõusnud. Üks oluline muudatus, mis varasemate aastatega võrreldes on toimunud, näitab maade rendituru kasvu.
Kui mõned aastad tagasi oli tavaline see, et tagastatud maa omanik andis maa põllumehest naabrimehele või ühistule rendile vaid maamaksu tasumise ja maa korrashoidmise eest, siis nüüd kipub selline mentaliteet minevikku jääma.
Paljude maaomanike asemele on asunud noored pärijad või on välja ilmunud targad nõuandjad, mistõttu maa kasutamise eest küsitakse rahalist rendisummat. Summad ei ole küll kolossaalsed, kuid samm maadeturu korrastumise ja majandusliku loogika suurenemise osas on astutud.

Toetused kui ärimudel
Kinnisvaraturg tervikuna on poliitilistest otsustest, seadusemuudatustest ja makromajanduslikest valikutest vägagi mõjutatud. Põllumaade osas kehtib see veel eriti ning mõjutegurid on suisa globaalsed, sest Euroopa Komisjoni otsustest ja põllumajandustoetuste suurusest sõltub Eesti põllumaade hinnatase ja nõudluse suurus.
Mida lahkemalt jagab Euroopa Liit põllumajandustoetusi, seda tõenäolisemalt jõuavad need toetussummad ka kinnisvaraturule. Eesti põllumehed on alakapitaliseeritud ja toetuste suurenemine mõjub nende investeerimisvõimekusele sama efektiivselt kui botox Kroonika kaanestaaride huultele.
Viimased arengud Brüsseli suunalt näitavad, et põllumajandustootja otsetoetused on lähiaastatel küll suurenemas, kuid ilmselt mitte piisavalt, sest põllumehed pole rahul, kinnisvaraturule toetuste tagasihoidlik suurenemine märkimisväärselt mõju aga ei avalda.
Juba praegu on üks oluline ostjate huvirühm selline, kes ostab põllumaid kokku vaid sellepärast, et kätte saada PRIA toetused. Kui võrrelda tasuvust näiteks pankade hoiuseintressidega, siis valdkonna endale selgeks teinud finantsvõluritele on tootlus jumekas. On firmasid, kes ostavad maad kokku ning pikki aastaid ei näe äriplaan ette muud, kui vaid heina niitmist ja toetuste sissekasseerimist. Hinnataseme hilisem võimalik kasv on neile vaid boonuseks.

Pakkumisi vähe
Taasiseseisvumisest alates on Eesti põllumajandus ja põllumaad olnud väga mitteseksikas äri. Umbes 15-20 aastat tagasi oli sellega tegelenud isikutel vaat et luuseri märk küljes.
Nüüdseks on olukord kardinaalselt muutunud ja piltlikult öeldes sõidavad poristel Eestimaa teedel ringi soliidsed E-klassi Mercedesed, kus istuvad härrasmehed juhivad fonde, mis liigutavad kümneid miljoneid eurosid.
Põllumajandusest ja toiduainete tootmisest on korraga saanud glamuurne äri. Suured investorid ja fondid ajavad taga suuri mahtusid ning äri põllumaadega algab nende puhul viiesajast hektarist, aga veel parem, kui maade suuruseks on tuhat ja enam hektarit. Sel juhul ollakse valmis maksma keskmisest turuhinnast ka kuni kolmandiku võrra suuremat hinda – sellega eristutakse muust majandusest ja tavaloogikast, mille kohaselt tagab suurem maht väiksema hinna.
Fondide häda peitub aga tõsiasjas, et pakkumisi sellisele mahule on väga vähe ja valik pea olematu. Näiteks märtsi lõpu seisuga on üle saja hektari suuruseid pakkumisi kinnisvaraportaalis City24 vaid kolm. Eraomanike käes selliseid maatükke üldjuhul ei ole ning kui pakkumine tekib, müüakse kinnistute portfell tavaliselt ühelt äriühingult teisele. Sel juhul ei pea need kinnistud asuma kõrvuti ja ostja ostab paketina eri suuruses kinnistuid erinevates kohtades.

Ettevaatlikud investorid
Praegused investorid on oma otsustustes ratsionaalsed ja majanduslikult kaalutlevad. Kui enne Eesti astumist Euroopa Liitu oli levinud arvamus, et kohe-kohe maade hinnad plahvatuslikult suurenevad, siis nüüd sellist märgilist sündmust Eestis ees seismas pole. Lisaks on viimase viisaastaku sündmused maailma majanduses muutnud suurema osa investeerijaid, vähemalt ajutiselt, ettevaatlikumaks ning silmaklapid vedelevad pööningul korraliku tolmukorra all.
Seega loota, et maadeturg on mingi paisu taga kinni, oleks ehk liialt optimistlik. Küll aga on mõned laias maailmas toimuvad protsessid kas või elanikkonna suurenemise ja toiduvajaduse kasvu osas sellised, mis võivad mõjutada meie piirkonnas asuvate maade turgu kasvu suunas.

* Artikkel ilmus 11.04.2012 ajalehes Postimees

Kui soovite osta korterit otse omanikult, siis tasub olla ettevaatlik. Esimene märk ongi juba see, et tõenäoliselt soovitakse maakleritasu pealt kokku hoida. Enamus müüjaid-ostjaid on siiski ausad, aga mõned püüavad siiski mängida inimeste ahnusele, kokkuhoiusoovile ja proovivad pakkuda näiliselt odavamat kaupa. Ja selle õnge on väga kerge langeda. Ka liigub ostjaid, kes soovitavad müüjatel tehing otse vormistada. Öeldakse küll, et tehing vormistatakse notari juures, aga peab arvestama seda, et notar paneb kirja need punktid, mida osapooled tehingu tegemisel ütlevad. Samas on ka nüansse, mida „pahatahtlik“ ostja-müüja ei pruugi mainida.

Sellist tegevust ei saa endale kindlasti lubada suured kinnisvarafirmad, kes on turul olnud vähemalt 10 aastat ja kuuluvad ka erinevatesse kinnisvaraga tegelevatesse ühingutesse nagu Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Kui keskmine inimene teeb elu jooksul võib olla paar kinnisvaratehingut, siis kogenud maakler on teinud sadu tehinguid ja puutunud kokku veelgi suurema hulga erinevate hoonete ja situatsioonidega.

Märtsi viimase nädala seisuga on laotud esimese korruse kandevseinad ja paigaldatud laepaneelid; valatud on soklikorruse põrand ja seal käib vaheseinte ladumine. Villaare projektijuhi Reiko Kallioni sõnul on tööd graafikus ja ilmade soojenedes tõuseb ka töötempo, mis annab alust planeerida esimeste korterite valmimise juba septembri keskpaika.

Domuse Tartu kontori maakleritel õnnestus kohapeal väiksel ekskursioonil käia ja projektiga vahetult tutvust teha. „Tunnetame antud projekti vastu üsna tõsist huvi, kuna elamu asukoht on hea – elukeskkond on meeldiv ning läheduses on ostukeskus, avalikud teenused, töökohad näiteks haigla ja ülikooli Maarjamõisa kompleksi näol, kui tuua mõned näited. Lisaks on uusarenduste valik Tartus hetkel suhteliselt kitsas,“ sõnas projekti müüki korraldav maakler Bert Prükk. „Eelnevalt aja kokku leppides saame ostuhuvilistega koha peal käia ja hoonega nii seest kui väljast tutvust teha – nii kujuneb märksa selgem pilt kui pelgalt plaane ja pilte vaadates,“ lisas büroo juhataja Marge Tõnnis.

Valmivas korterelamus kasutatakse mitmeid kaasaegseid lahendusi. Hoonesse tuuakse optiline kaabel, mis loob võimaluse tänapäevaste side- ja multimeediateenuste kasutamiseks; igasse korterisse tuleb valveseadmete paigaldamise valmidus. Pingutusi tehakse energiasäästu saavutamiseks. „Hoone arvutuslik energiakasutuse klass on C,“ sõnas Reiko Kallion ja lisas: „kokkuhoidu aitavad saavutada põrandaküte, soojustagastiga ventilatsioonisüsteem ja energiasäästu nõuetele vastavad välispiirded.“

Müügis on nii kahe-, kolme- kui ka neljatoalised korterid. Igal korteril on rõdu ja panipaik, 7 korteriga kaasneb privaatne saunaboks soklikorrusel. Lisatasu eest on saadaval 2 küttega garaažiboksi. „Hetkel jätame 2 saunaboksi valmis ehitamata, et jätta inimestele rohkem valikuvõimalust – võib-olla eelistab keegi saunaboksi asemel endale töö- või hobiruumi,“ täpsustas Reiko Kallion.

Veeriku 6 korterelamu ja broneerimistingimuste kohta saab lisainfot Marge Tõnnise ja Bert Prükki käest ning projekti kodulehelt.