Domus Kinnisvara ajaveeb

Koos algava ehitushooajaga muutub Tallinna linnapilt senisest veelgi kaunimaks. Nimelt allkirjastas Linnu tee 3 korteriühistu täna koostöös Domus Kinnisvaraga arenduslepingud, mille tulemusena saab see kortermaja uue väljanägemise. Domus Kinnisvara poolt leitud investor uuendab maja nii seest kui väljast. Projekti finantseeritakse elamule ühe lisakorruse ehitamisega, mille tulemusena tulevad suvel müüki ka neli suurepärase vaatega uut korterit. „Lõpuks ometi saame maja korda“ on Linnu tee 3 korteriühistu juhatuse liikmed Tõnis Pajupuu ja Rando Rannus rahul nii sõlmitud lepingu kui ka Domus Kinnisvara tööga. Domus Kinnisvara arendusdirektori Ingvar Allekandi sõnul oli Linnu tee 3 korteriühistul kodutöö väga hästi ära tehtud ning nad teadsid täpselt, mida tahtsid. „Seetõttu olid läbirääkimised keerulised, sest tuli leida lahendused ehituseelarve katmiseks. Siiski õnnestus meil leida investor, kes väärtustab kvaliteetset lõpptulemust ning on seetõttu valmis leppima mõnevõrra väiksema kasumimarginaaliga“ lisas Ingvar Allekand.

Linnu tee 3 maja välisilme jääb valdavalt sarnaseks tänasele. Fasaad renoveeritakse ning ümberehitusest hoolimata katuse proportsioonid säilitatakse. Elamule juurdeehitatavale korrusele tulevad huvitava planeeringuga korterid kahel tasapinnal. Korterite müügikorraldusega hakkab tegelema Domus Kinnisvara 2011 suvel.

Sageli pööduvad kliendid kinnisvaramaaklerite poole küsimusega, kas kinnisvara on kasulikum kinkida või pärandada. Eriti sageli tõstatub antud teema vanemaealiste inimeste puhul, kes kõrgemas vanuses soovivad neile kuuluvat kinnisvara loovutada lähedastele inimestele ja siis tekib küsimus, milline õiguslik vorm selleks valida. Enamus inimesi kaalub tavaliselt kinkelepingu ja testamendi vahel, kuigi tegelikult võib kinnisvara võõrandada ka klassikalise müügilepingu abil või siis jääda lootma juba pärimiseaduses kirjeldatud pärimiskorra sätete juurde. Ühest vastust või soovitust nendele küsimustele on raske anda, aga püüan siiski selgitada tagajärgi, mida ühe või teise dokumendi tegemine endaga kaasa toob.

Vastuse kaardistamist peame esmalt alustama sellest, milliseid riske ühe või teise tehingu sõlmimine endaga kaasa toob. Suures plaanis jagunevad riskid antud ülesandepüstituses kaheks: a) maksuriskid, mis tekivad nii olemasolevale kui tulevasele omanikule ning b) püsiva eluaseme säilimise riskid kinnisvara võõrandaja jaoks, sest ta ei ole enam omaniku staatuses. Viimane punkt ei oleks ehk niivõrd aktuaalne, kui just majanduslanguse periood ei oleks esile toonud õpetlikke näiteid selle kohta, kus näiteks laste võetud laenude tagatiseks oli neile kuuluv kinnisvara, kus aga esivanem elas veel sees. Laenu aga ei jõutud teenindada ja pank nõudis eluaseme müüki… Samuti on olemas teoreetiline variant, et uuel omanikul, ükskõik kui lähedane sugulane see ka poleks, tekib mingil põhjusel vajadus saadud kinnisvara edasi müüa ajal, mil endine omanik on veel elus ja kasutab seda oma elukohana. Selle riski minimiseerimiseks on mõistlik võõrandamislepingute (müügileping, kinkeleping) puhul rakendada isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist. Sel juhul on tegemist asjaõigusseaduses sätestatud õigusega, mille kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse ning millele tuginedes saab korteri edaspidist kasutamist nõuda ka järgnevatelt omanikelt. Testamendi tegemise korral jääb eakas inimene kinnisvara omanikuks kuni surmani ja võimalus puudub, et ta oma kodust välja tõstetakse. Notariaalselt tõestatud testamendi tegemine on ka üks odavamaid võimalusi loovutada kinnisvara soovitud isikule, sest notaritasu on võõrandamislepingutega võrreldes väiksem.

Kui nüüd vaadelda maksuriske, siis kõige olulisem on meeles pidada, et pärandimaksu Eestis ei ole ja seega pärandi vastuvõtmist ei maksustata. Küll aga tuleb arvestada seda, et kui pärija asub hiljem vara müüma, siis kuulub saadav kasu tulumaksuga maksustamisele. Kuna kasu all mõistetakse saadud tulu ja soetusmaksumuse vahet, siis läheb tulumaksu alla praktiliselt kogu saadav müügisumma, sest pärimise puhul on soetusmaksumus null eurot. Tulumaksust pääseb pärija vaid juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana. Põhimõtteliselt sama printsiip kehtib ka kinkelepingu puhul, mille juures kingi saaja peab hilisemal võõrandamisel tasuma müügi tulemusel saadavalt kasult seaduses sätestatud ulatuses tulumaksu. Ka siin on soetusmaksumuseks null eurot ja tulumaksuvabastus tekib siis, kui kingi saaja kasutas eluruumi oma alalise elukohana. Seega maksude mõttes erilist vahet pole, kas kinkida või pärida, sest mõlemal juhul ei pea kingi andja või pärandaja ise tulumaksu maksma ja kingi või pärandi saaja peab hilisema müügi korral tasuma tulumaksu kogu müügisumma pealt. Ainsaks võimaluseks, kuidas senine omanik saab vähendada tulevase omaniku tulumaksukohustuse summat, on see kui omanik kasutab võõrandamiseks müügilepingut, kuhu märgitakse müügisumma, mis hilisemal müügil muutub uue omaniku jaoks kõrgeks soetusmaksumuseks. Seda võidakse aga käsitleda Maksuameti poolt fiktiivse tehinguna, millel võivad tekkida osapoolte jaoks kurvad tagajärjed, ning seepärast antud viisi tulumaksukohustuse vähendamiseks soovitada ei saa.

Otsuseid langetades peavad huvitatud isikud arvestama ka sellega, et pärimise protseduur võtab omajagu aega ja seepärast on oluliselt lihtsam, kui pärandaja ei tee testamenti ega minda ka seadusjärgse pärimise teed, vaid kasutatakse notariaalset kinkelepingut vara kinkimisel. Siin võib tekkida küsimus, et kui tulumaksuseaduse mõttes on soetamismaksumuseks null eurot, siis kuidas arvutatakse notaritasu? Kinkelepingu sõlmimisel sõltub notari tasu kingitava vara väärtusest. Notarid ei aktsepteeri seda, kui osapooled ütlevad vara väärtuseks näiteks 100 eurot. Reeglina on tasu arvestuse aluseks vara turuhind ehk selle kohalik keskmine müügihind.

Energiaaudit on sisuliselt hoone soojustehniline bilanss, mis näitab ära soojakaod. Hoone soojuskaod arvutatakse eraldi seintele, lagedele, põrandatele, ustele, akendele. Energiaauditi koostab energiaaudiitor. Kortermaja energiakadude täpne kaardistamine võimaldab maja edasisel haldamisel seada sihte, millises järjekorras ja milliseid renoveerimistöid teha ning palju selleks raha kulub.

Ehitusspetsialistide hinnangul on elamu energiakadude kaardistamine eriti oluline, kuna ülevaate olemasolu korral on võimalik elamu edasisel haldamisel seada prioriteete, millises järjekorras ja milliseid renoveerimistöid teha. Inimesed hakkavad üha rohkem tähelepanu pöörama oma elukeskkonnale – kulutuste suurusele, elamise heaolule ja mugavusele, korteri seisukorrale, ümbruskonna turvalisusele jne. Üha enam saavad need tegurid määravaks ka korterite kui kinnisvara hinna kujunemises. Korteriostuga kaasneb majanduslik arvestus – kui palju maksab selles elamine, kuidas on korraldatud elamu haldamine, kui suureks kujunevad remondikulud.

Renoveerimise finantseerimiseks on korterühistutel kuni 2012. aasta lõpuni või vahendite jätkumiseni võimalik KredExist taotleda kuni 35%-list rekonstrueerimistoetust, millega saab katta renoveerimislaenu omafinantseeringut. Lisaks saab KredExist taotleda kuni 50% ulatuses energiaauditi ja ehitusprojekti toetust.

Energiaaudit on põhjalik, ca 40-50 leheküljeline insenertehniline analüüs, mille pinnal on lihtne välja anda ühelehelist energiamärgist.

Domus Kinnisvara toimekas tiim osaleb 1-2 aprillil Peterburis rahvusvahelise kinnisvara messil. Eesmärgiks on hankida võimalikult palju kontakte, mis aitaksid Eestis asuvat kinnisvara müüa Vene investoritele. Kuigi ettevõtmise nn „projektijuhiks“ on meie Narva esindusest Aivo Peterson ja Irina Rysyukova, on meil kohapeal ka Reet Vellend ja Ingvar Allekand Tallinna kontorist. Eriline rõõm on meil selle üle, et oma abikäe kohalike sidemete loomiseks andsid meile ka Peterburi spetsialistid Olja ja Elena.

Esimene päev kujunes väga töiseks. Samal ajal, kui Aivo ja Ingvar pidasid järjest kohtumisi Peterburi kinnisvarafirmade esindajatega messi restoranis, toimetasid Irina ja Reet messisaalis, et ettevalmistamata kontakte luua. Sisuliselt saime kolm koostöölepingu ettepanekut, mitmed taskutäied visiitkaarte ja lehekülgede viisi märkmeid märkmikusse. Aeg messi avamisest kl 12 ajal kuni sulgemiseni kl 19 kulges ülikiiresti. Homme tõotab tulla samasugune päev. Kontaktide analüüs ning sisuline töö aga alles algab uuel nädalal.

Domuse maaklerid on paljude aastate jooksul vahendanud kümneid ja sadu kinnisvaraobjekte, millele on ühe osana tööst vaja valmis sõnastada müügikuulutus. Tekstide kirjutamine pole alati kerge protsess, kuid vaimselt võimekamad maaklerid on siiski suutnud luua tekste, mis oma tasemelt on sõnakunsti kõrgemal astmel. Ja kui mitte alati ei ole nende sisukus just Eesti Kultuurkapitali aastapreemia vääriline, siis Oskar Lutsu huumoripreemia laureaatide hulka võib mõni neist kuuluda küll. Aga otsustage alljärgnevate näidete põhjal ise:

• Ei pea tingimata armastama krossisõitu või Saku õlut, et armuda sellesse linna (Saku aleviku kohta).
• Ootamatute külaliste puhul saab toidukraami osta oma majasisesest toidupoest kasvõi susside väel poodi minnes.
• Kõrged männid kohisemas, oma mustika peenrad, piirneb metsaga, jalutuskäigu kaugusel privaatne liivarand.
• Park on tänaseni üks Tallinlaste lemmik jalutuspaiku. Miks ei peaks ka sina tahtma siin elada? Kirjuta ennast ajalukku!
• Vooremaa on rohkem, kui ükski teine paik Eestis seotud meie rahvuseepose kangelase Kalevipoja lugudega.
• Korteri teeb tähtsaks tema kultuuriline ajalugu, kuna selles on asutatud kirjandusrühmitus Siuru.
• Olete unistanud hubasest mõnusast suve/elumajast vaikses rahulikus looduskaunis kohas mere ääres mändide vahel, kus saaks päikselist suve nautida, karastada ennast karges merevees, pidada lugematuid grillõhtuid sõprade ja saunaga või proua/härraga kamina ees veini juua ning seejäärel pehmesse voodisse magusasse unne vajuda? Mina olen – kuid see võib olla vaid minu kujutlusvõime vili, sest kohal on pakkuda märkimisväärselt rohkem.
• Võta abivajav vanaema või vanaisa enda lähedusse elama!
• Müüme armsa privaatse majakese (suure krundiga) lõõgastava linnulaulu ja mõnusate mändide vahel ning seda mitte kaugemal kui 600 m merest, et saaksite tõmmata joone peale ühele soovile oma elus.
• Kerge ümberehituse korral saab majast väga suure, avara ning hubase maa- või elumaja, kus lihtsalt lõdvaks lasta, koguda mõtteid, inspirisatsiooni ning jõudu. Arukülas on sündinud vägagi inspireeriv maalikunstnik Andrei Jegorov.
• Loodus ja keskus käsikäes.
• Veel pole kindlaks tehtud, kas korteris on mürakindlad seinad või on teised majaelanikud lihtsalt niivõrd rahulikud, et keda ei kuule ega näe – vahel võib jääda tunne nagu elaks majas üksi, olgugi, et kõikides korterites on elanikud.

2006. aasta septembris võeti Riigikogu poolt vastu ehitusseaduse muudatus, mis tõi kinnisvarasektorisse uue mõiste – energiamärgis. Nimetatud muudatus toodi sisse Euroopa Liidu energiatõhususe direktiivi nõuetest lähtuvalt, mis sätestab, et hoone või korteri võõrandamisel peab müüja esitama notari juures ka energiamärgise (energiasertifikaadi).

Nimetatud nõue on juurutatud kliendi huvide kaitsmiseks, et korteri soetamisel oleks teada, milline on soetatava pinna energiavajadus ja kui palju hakkab inimene energia eest kommunaalarvete järgi maksma. Ühtlasi annab see objektiivse pildi maja seisukorrast, sest maja füüsiline seisukord on otseses seoses selle energiatarbega ja annab seega ostjal võimaluse konkreetset objekti võrrelda teiste müügis olevate pindadega.

Kui ühistus on liikmeid, kes soovivad oma kinnisvara tulevikus võõrandada, siis esimesi samme hoone energiatõhususe tõstmiseks tuleb astuda juba täna. Õigesti planeeritud sammud aitavad säilitada ja tõsta kinnisvara väärtust. Kui renoveerimata hoone hakkab taotlema energiamärgist, siis võib eeldada, et tulemus saab olema suhteliselt kehv.

Korteri võõrandamisel antakse üle hoone energiamärgise koopia. Samuti peab üürileandja üürniku või üürilepingu sõlmimisest huvitatud isiku nõudmisel võimaldama tal tutvuda energiamärgisel näidatud andmetega.

Korteriühistute huvi energiamärgise taotlemise vastu on selges kasvavas trendis. Seda seetõttu, et ligi 70% eestimaalastest elab kortermajades ning iga müügi- või üüritehing eeldab täna energiamärgise olemasolu. Energiaklass on kiirpilk hoone ülalpidamiskuludele.

Kõrgemad energiaklassid A, B ja C moodustavad täna vaid ligi 8% kõigist korterelamutele väljastatud energiamärgistest. Paljud neist on uued hooned. Energiamärgis on kohustuslik kõigile uutele või täielikult renoveeritavatele hoonetele ja korteritele, mida soovitakse müüa või üürile anda. Lisaks on energiamärgis kohustuslik suurematele avalikele hoonetele. Hoonetele omistatud energiamärgistega saab tutvuda Ehitisregistri internetikeskkonnas aadressil http://www.ehr.ee/.

Ei ole midagi uut siin päikese all. Mäletatavasti on Eestis kombeks, et enne kohalikke valimisi suureneb ühes või teises piirkonnas elanike arv drastiliselt. Ühte korterisse kirjutatakse sisse 10-20-30-40-jne valijat, kes siis kõik seal mõnda aega oma igapäevast elu „elavad“. Nüüd juhtusin lugema analoogilisest protsessist Moskvas. Tehnilise poole pealt küll mõnevõrra erinev, kuid siiski kahtlemata huvitav protsess ka kinnisvaraturu mõttes.

Nimelt meelitab Moskva linna poolt pensionäridele pakuv toetuste süsteem sinna elanikuna registreeruma ka naaberpiirkondade pensionäre. Põhjus igati arusaadav – kui keskmine pension Venemaa erinevates piirkondades on ca 5200 – 8900 rubla, siis Moskva linnavõimud on andnud välja lubaduse maksta mitte vähem, kui 11 000 rubla. Lubadus on suures osas ka praktiliselt teoks saanud. Mitmekümneprotsendine pensioni kasv justkui maast leitud?

Päris nii lihtne see siiski pole. Kui Eestis piisab elanikuks registreerimiseks vaid üürilepingust, siis Moskvas on vaja olla pensionilisa saamiseks kinnisvara omanik. Just seetõttu on kinnisvaraandmebaasides üle 800 erineva pakkumise Moskvas justnimelt pensionäridele suunatud (üldise pakkumise mahu juures on see siiski piisk meres). Eelkõige on tegemist kinnisvara osa ostmisega ehk siis analoogiline meil kasutuses olevale kaasomandi mõistele. Pakkumiste põhjal on minimaalseks investeeringuks ca 85 000 rubla.

Nii ongi tekkinud olukord, kus mõnel väikesel korteril on üle 100 omaniku (kaasomanike vaheliste suhete haldamine võib olla muidugi paras naljanumber). Selline „kummist korterite“ tekkimine ei ole jäänud märkamatuks ka seadusandjale ning riigiduumale on juba möödunud aastal antud menetlusse õigusakti eelnõu, mis peaks seadma miinimumnõuded kaasomandi suurusele. Eelnõu kohaselt sõltub omandi suurus korteri üldpinnast, kuid üldjuhul on see arvestusega 10 m2 ühe kaasomaniku kohta.

Millised võiks olla sellest õppetund Eestile? Eelkõige kindlasti see, et igasugune üldiste soodustuste pakkumine selle asemel, et aidata ainult konkreetselt neid, kes abi vajavad (nt maamaksu kaotamine kogu kohaliku omavalitsuse territooriumil versus maamaksusoodustuse andmine raskustesse sattunud inimestele), tekitab moonutusi. Tõenäoliselt on nendel moonutustel lisaks lühiajalistele ka pikaajalised mõjud. Kujutagem ette, kui pensionisoodustuse tõttu hakkaksid pensionärid ühte kohalikku omavalitsusse kokku koonduma? Tõenäoliselt kurnaks see piirkonna eelarvet ning kahjustaks pikemas perspektiivis inveteerimisvõimaluste kahanemise tõttu selle piirkonna konkurentsivõimet. Meenutagem kasvõi majandusgeograafia klassikat – maakondade vahelist „võistlust“ USA-s autogigantidele maksusoodustuste pakkumisel tehaste meelitamiseks oma maakonda. Tänaseks on tehased suletud, maastikud rikutud ning avanenud uued võimalused filmile Stalker järje väntamiseks.

Igavikuline küsimus sellest, kas kinnisvara tasub osta kinnisvaramaaklerite kaudu või eraisikute käest, on saanud juurde ühe näite, mis kahandab seekord paraku eraisikutest müüjate usaldusväärsust. Et kõik eraisikud pole pole süütud, nagu Neitsi Maarja, näitab järgmine müügikuulutus, mis jäi meile silma Kuldse Börsi veebikeskkonnas.

Siin müüb lugupeetud kinnisvaraomanik maja Harjumaal, Kiisal, hinnaga 40 000 eurot. Ja nagu muuseas on lisainfo hulka poetatud lause – lisandub krundi maksumus. Seega, mõista-mõista, kui palju maksab tegelikult maja Kiisal? Kui see ei ole eksitav reklaam, siis mis see on?

Kuulutusega saab tutvuda SIIN

Global Construction Perspectives ja Oxford Economics koostasid maailma ehitusturu analüüsi järgnevaks 10 aastaks. Nende prognoosi kohaselt kasvab ehitusturg aastaks 2020 70% võrra, mis ületab maailma majanduse üldise kasvu. Suurimaks tegijaks saab Hiina, mis moodustab tänasel päeval ca 14% maailma ehitusmahust, kuid hakkab 10 aasta pärast andma ca 21%. Ehk siis oluliselt rohkem, kui USA (ca 15%) ja India (7%). Meie lähinaabritel pole tulevikus suurte rivisse asja – Venemaa annab vaid 2% ehitusmahust ning Euroopa suured – Saksamaa ja Prantsusmaa – kumbki vaid 3%.

Kus siis Eesti asub selles listis? Ilmselt pole kellelgi sellest aimugi. Kui aga mõni Eesti ehitusettevõtja tahab tõeliselt tuult tiibadesse saada, siis tuleks hakata kodulehekülge Hiina keelde tõlkima.

Domus Kinnisvara on kinnisvarakriisi aastatel kasvanud nagu sõnajalg enne jaanipäeva. Sellest kogemusest oleme palju õppinud ning tunneme end uue kasvutsükli alguses seetõttu üsna julgelt. Õnneks on meie kogemus üks paljudest. Ja ma loodan, et see on piisavalt julgustav ka teistele. Kuidas aga võtta meie kogemus lühidalt kokku? Ikka nii nagu seda on korduvalt tehtud enne meid – tee teistmoodi, kui valdav enamus.

Jaanuaris-veebruaris oli mul mitmeid kohtumisi erinevate kaubanduskeskuste omanikega. Just seetõttu on mul tekkinud veendumus, et kui ma oleksin jaekaubandusettevõtja, siis pingutaksin täna, mil enamik kaupmehi endiselt MASU haavu lakub, laienemise nimel. Selleks, et saavutada mastaabiefekti – paremaid sisseostutingimusi, suuremat tuntust oma kaubamärgile, efektiivsemat juhtimist jne. Ja kasvatada nii lõpuks oma kasumipotentsiaali.

Miks siis praegu? Kuigi Tallinnas on olulisemates kaubanduskeskustes üürilesoovijate järjekorrad tasapisi pikenemas, on näiteks Tartus, Pärnus ja Narvas võimalik häid kaubanduspindu saada mõistlikel tingimustel. Üürihinnad on kõigi aegade madalaimal tasemel ning hakkavad tasapisi tõusma – enam soodsamaks ilmselt olukord ei muutu. Kaubanduskeskused on oma kontseptsioonid üle vaadanud ning muutunud rohkem kliendi vajadustele vastavaks. Ja mis peamine – tarbijate kindlustunne ja jaekaubandusmahud kasvavad.

Kuigi võiks arvata, et ma vaatan asju enamasti kinnisvaraturu valguses, siis nii see siiski pole. Kui me analüüsime Domuse äripindade osakonna spetsialistidega erinevaid objekte nendele kasutajate leidmiseks, siis analüüsime tegelikult erinevaid valdkondi ja nende segmente. Muuhulgas otsime katmata alasid ning tugevama potentsiaaliga ettevõtjaid neid alasid katma. Seeläbi olen kohanud väga häid kasvuvõimalusi ka sellistes piirkondades/valdkondades, kus seda esialgu ei paistagi. Soovin kõigile uue majandustsükli alguses tarku otsuseid ja julget pealehakkamist kasvuvõimaluste realiseerimiseks. Mõnikord võib varjatud kasvupotentsiaali leidmiseks ka täiesti ootamatu kõrvaltvaataja nõuandest abi olla.