Domus Kinnisvara ajaveeb

Kui ma käisin oma esimesel kinnisvara hindamise koolitusel ca 12 aastat tagasi, siis ehitusvaldkonna loengus ütles lektor, et korrektse dokumentatsiooniga objektide turuväärtus on 10% kõrgem võrreldes varaga, millel paberitega pole kõik korras. Tol korral pani see mind imestama, tegelikult ka praegu pole ma sellega täiesti nõus. Samas teatud tõde selles väites siiski peitub.

Võtame ühe näite. Pakkumises on kaks sarnast elamut, mis on valminud 5 aastat tagasi. Ühe hoone kohta on olemas ehitusluba, ehitusprojektid, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid ning kasutusluba. Teisel elamul kõik need puuduvad. On selge, et asjatundlik ostja eelistab esimest elamut, sest maja dokumentidest saab ta otsustamiseks vajalikke andmeid. Võtame näiteks kaetud tööde aktid. Kaetud tööde aktid koostatakse nende konstruktsioonide või ehitise osade kohta, mis kaetakse järgmistel ehituse etappidel muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning millega seoses kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks. Siia alla kuuluvad näiteks hüdroisolatsioon, soojusisolatsioon, liitekohad ja raudbetooni armatuur. Ostja ei saa kaetud tööde aktist teada konstruktsiooni seisukorda, kuid saab teada, kas see on õigesti ehitatud. Spetsialist võib kõikidest ehitamise tehnilistest dokumentidest midagi kasulikku välja lugeda.

Korrektse dokumentatsioonipaketi viimane ja kõige tähtsam paber on kasutusluba, mis on võimaliku ostja jaoks samuti oluline infoallikas, sest see kinnitab, et objekti võib kasutada. Ehitusseaduses öeldakse üheselt, et hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba, mis on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega kasutusluba kinnitab, et hoone on ohutu ja seda võib kasutada.

Üheks suuremaks riskiallikaks on tuleohutus. Uuematel ehitistel teostatakse enne kasutusloa väljastamist objekti kohapealne ülevaatus. Seejuures jälgitakse materjalide, konstruktsioonide, kütteallikate jms vastavust tuleohutusele. Me kõik oleme kuulnud tulekahjudest, mille on põhjustanud valesti paigaldatud kamin või muu küttekolle. Sellised riskiallikad tuleb enne kasutusloa väljastamist likvideerida. Järelikult, kui elamule on väljastatud kasutusluba, siis võib suure tõenäosusega öelda, et see on ohutum kui see elamu, millel kasutusluba pole. Oluline on siin rõhutada, et kasutusloa olemasolu ei garanteeri ehituskvaliteeti.

Tulles tagasi loo teema juurde, siis kinnisvara hinna määrab nõudlus ja pakkumine. Kui turul on nõudlus kontrollitud ja ohutute elamute vastu, siis selliste hinnad on ka kõrgemad, mistõttu võib väita, et kasutusloa olemasolu mõjutab kinnisvara hinda. Siiski nii üheselt ei saa seda võtta. Ajakirjandusest on varem läbi käinud, et ca 70% elamutest on kasutuslubadeta, millest teatud osa on jõudnud ka turule. Seega suurem osa ostu-müügiobjektidest on korrektse dokumentatsioonita, mida kõik ostjad on aktsepteerinud. Eelnevast tulenevalt olen seisukohal, et kasutusluba pole turuosalistele hinnaläbirääkimiste juures argument, sest enamus ostetud elamuid on kasutusloata.

Kasutusloa olemasolu hakatakse järjest enam tehingute tegemisel kontrollima. Selle puudumine võib olla argument müügihinna alandamisel, kuid ei pruugi, sest turul on ostjaid keda kasutusluba huvitab ja keda ei huvita.

Harjumaal tehti 2010 I pa hoonestatud elamumaaga kokku 547 ostu-müügitehingut, mida on ca 13,5% enam, kui 2009 II pa ning 43,2% enam, kui aasta varem. Hoolimata tehingute arvu suurenemisest on eelkõige linnalähedaste arenduspiirkondade eramute hinnad suure pakkumise tõttu surve all.

Majade müügipakkumiste arv kasvas 2010 I pa ca 24% st sisuliselt 2008.a. tasemele, mil müügiraskustest tulenevalt pakkumiste hulk drastiliselt kasvas. 2010 juuli alguses oli Harjumaal pakkumisel ligi 2500 eramut, mis on praeguse müügimahu juures varu kuni 2,4 aastaks. Paradoksina on jätkuvalt konkreetse ostusooviga kliendil raske sobivat pakkumist leida ning müüjate ja ostjate arusaamad hinna-kvaliteedi suhtest on jätkuvalt küllaltki erinevad. Kuna päris palju eramuid müüakse ka täite- ja pankrotimenetluses, siis jäävad eramute hinnad ilmselt järgnevaks pooleks või ka aastaks praegusele tasemele. Eramuhindade mõningane kasv on tõenäoliselt võimalik järgmisel aastal eeldusel, et korterihinnad jätkavad tõusutrendi vähemalt senises tempos.

Domus Kinnisvara maaklerite hinnangul on reaalne ostuhuvi olemas mõistliku suurusega (maja ca 120-150 m2, krunt ca 1000-2000 m2) ja heas korras eramutele Tallinna lähiümbruses hinnatasemel 1,6-2,2 mlj krooni ning Tallinna linnas sees (nt Kakumäe, Pirita, Kristiine jms) hinnatasemel ca 2,2-3 mlj krooni. Valdav enamus tehinguid tehakse hinnaklassis 0,5-1,5 mlj krooni, millisel juhul on tehingu objektiks tavaliselt kas pooleliolev või renoveerimist vajav elamu (sh suvilad jms).

Elamukruntide osas on tehinguaktiivsus jätkuvalt madal ning tehingute arv on veelgi langenud. 2010 I pa tehti Harjumaal kokku 296 hoonestamata elamumaa tehingut ehk siis 4,8% vähem, kui 2009 II pa ning 7,5% vähem kui aasta varem. Peamine põhjus on piisav pakkumine eramute turul ning pankade poolne vähene huvi hoonestamata maa ostu finantseerida.

Enim tehinguid tehaksegi Tallinna linnas. Tallinna lähivaldades tehakse vaid üksikuid tehinguid kuus, mõnevõrra enam paistavad välja Rae ja Viimsi vallad (nagu ikka!). Mõnevõrra moonutab ametlikku statistikat asjaolu, et paljud hoonestatud elamumaad ostetakse eesmärgiga olemasolev hoone lammutada ning uus ehitada. Arvestades seda, et järjest kahanenud tehingumahtude taustal on hoonestamata kruntide pakkumine City24.ee SPOT andmetel kasvanud ca 22%, siis on praegu kruntide nn laojääk ca 4,2 aastat. Domus Kinnisvara hinnangul kestab jätkuvalt ülisoodne aeg omale maa ostmiseks. Hinnaga kuni pool miljonit krooni või hinnavahemikus 200 – 300.- kr/m2 kohta on juba piisav valik otsustamaks oma uue kodu rajamist.

Kokkuvõtteks:
Ülepakkumine Harjumaa eramute osas püsib ning seetõttu ka jätkuv surve hindadele. Eramute puhul jääb tehinguaktiivsus 2010 II pa kokkuvõttes püsima samale tasemele esimese poolaastaga. III kv on tehingute maht mõnevõrra väiksem kasvades taas IV kvartalis.
Elamukruntide osas püsib tehinguaktiivsus jätkuvalt ülimadal ning seetõttu ka tugev surve hindadele. Muudatust ei ole ette näha enne, kui korteriturul on tunda selget tõusu ning pangad muudavad oma laenupoliitikat maaostude finantseerimise osas.

Täpsemalt loe Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Kirde-Eesti kinnisvaraturul on 2010 I pa olnud küllaltki heitlik. Kuna tehingumahud on nii väikesed, siis ei ole mõtet ei tehinguaktiivsuse ega hinnakõikumiste osas jälgida protsentuaalseid muutuseid, kuna need ei iseloomusta turgu.

Turuaktiivsuse suhtes ei ole võimalik välja tuua selgeid tendentse. Turg jääb ilmselt hüplevaks praeguse taseme juures nii 2010 II pa kui ka 2011 kevadperioodil. Käesoleva aasta kevadkuudel on aktiivsus olnud veidi suurem ning sama võib prognoosida ka sügiskuude kohta, millele järgneb taas vaibumine talvel.

Ka hinnatasemete osas on korteriturg olnud väga hüplev, pigem on hinnad käesoleva aasta esimesel poolel veidikene langenud. Loomulikult on selle taga ühel poolt siiski suhteliselt väikesed tehingumahud (tehinguid tehakse väga erineva kvaliteediga varadega), teisalt aga hinnalanguse lõppemine ning uue selge tendentsi puudumine. Domus Kinnisvara prognoosib, et ka hinnatasemete osas jääb turg kõikuvaks praeguse taseme ümber ning mingit selget uut tendentsi vähemalt järgneva aasta jooksul ei teki.

Pakkumise poolelt on siiski olemas selged tendentsid – korteripakkumiste hulk kasvab tasapisi ning pakkumishind ootuspäraselt langeb. Eelkõige näitab see kinnisvaraomanike raskuste jätkumist ning positiivse meelestatuse puudumist. Seejuures on keskmiste tehinguhindade ja keskmiste pakkumishindade vahe korteriturul jätkuvalt üle 30% ning tehinguni jõudmine eeldab väga hea hinna-kvaliteedi suhte pakkumist. Seda arvestades ei ole põhjust Kirde-Eesti kinnisvaraturule eelolevaks poolaastaks (eeldatavasti eelolevaks aastaks) tõusutrendi prognoosida.

Täpsemalt aga loe meie 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Mõnele kinnisvaraturu osalisele saabub suvi ootamatult nagu talv Tallinna linnavalitsusele. Ja mitte ainult suvi, vaid ka ka kõik teised hooajad. “Suvel tehinguid ei tehta, sest kõik ju puhkavad” või “talvel pole õiget äri, sest on ju jõulud ja aastavahetus” jne. Millal siis on tegelikult kinnisvaraturul parimad päevad ? Eks ikka just praegu. Täna ja homme. Iga päev kuulen oma kolleegidelt, kuidas nii mitmedki teiste firmade maaklerid vastavad kõnedele, et “räägime, hiljem, ma olen praegu rannas” jms. Töötegijaid on kinnisvaraturul praegu vähe, samas kui kliendid on usinasti kasutamas oma puhkuse aega elukohaga seotud küsimuste lahendamiseks. Sõpradel laenukonsultantidel on pankades käed-jalad tööd täis, nagu meilgi. Ilm on soe, objektid on ilusad, klientide meelsus positiivne, majandus taastumas ja euro tulekul. Tehingumahud on heal tasemel ja seda mitte ainult sesoonselt maakodude osas vaid sisuliselt igal rindel.

Headele kinnisvaraspetsialistidele on kinnisvaraturul parimad päevad 365 päeva aastas. Eriti aga just täna ja homme.

Selle nädala pärliks oleme valinud kolleeg Liia poolt pakutava korteri Tallinna kesklinnas, Süda tänaval. Renoveeritud majas asuva stiilse korteri kohta ütleb Liia, et “kodu selles majas annab võimaluse tunnetada aastatetagust miljööd ja samas nautida tänase kesklinna mugavusi”.

Asukoht: Tallinn, Peeter Süda 8
Tubade arv: 4
Üldpind: 141 m²
Korrus: 2/2
Hind: 2 900 000 kr
Korter läbi kahe korruse!

Pikemalt saab objektiga tutvuda www.domuskinnisvara.ee/1510573

Domus Kinnisvara Tartu kontori sportlikumad tüübid osalised 1.juunil korraldatud kontorirottide võidujooksul – võitis sõprus, kontsad jäid terveks ja auhinnakringlist said osa ka vähemsportlikumad kolleegid.

Kaasomandi osa ostmisega seoses on liikvel palju kuulduseid ja hirmujutte. Tegelikkuses ei ole kaasomand siiski nii hirmutav. Oluline on lihtsalt arvestada selle eripäradega ning oma tegevus vastavalt korraldada. Kuid see kehtib ju igasuguse kinnisvara ostmise puhul!

1. Veendu, et oleks olemas kasutuskorra kokkulepe.
Kaasomandi puhul kuulub üks asi mitmele omanikule, kusjuures puhtalt omandiõiguse seisukohast lähtudes ei ole kindlaks määratud, milline osa millisele omanikule kuulub. Seetõttu on vajalik sõlmida kasutuskorra kokkulepe. Kindlasti tuleks kasutuskord sõlmida notariaalselt kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, siis pole ka veel kõik kadunud, sest kasutuskorra seadmist on võimalik nõuda ka kohtus. Kuna aga kasutuskord on kõigi kaasomanike huvides, siis on kokkuleppe saavutamine reaalne ning kindlasti parim lahendus. Kaasomandi ostuhuvilisel ei tohiks erilisi probleeme tekkida, kui lasta enne tehingu vormistamist (või sellega samal ajal) kasutuskorra kokkulepe ära sõlmida. Ilma kasutuskorrata kaasomandi ostmist pangad üldjuhul ei finantseeri.

2. Kasutuskord peaks olema põhjalik.
Kokku tuleks leppida kõigi kinnistu ja ehitiste osade kasutamises, sealhulgas korterid, koridorid, keldrid, pööningud, garaazid, kuurid, õuealad jms. Kuigi kõigi osade suhtes sõlmitakse kokkulepe, et tähenda see, et kõik osad jääks kellegi ainukasutusse – nt koridor on üldjuhul siiski ühiskasutuses. Pööning on tavaliselt üldkasutuses, kuid see ei pruugi nii jääda. Näiteks, kui otsustatakse välja ehitada pööningukorruse eluruumid, siis tuleb määrata seal kellegi ainukasutusse jäävad osad. Ainukasutusse jäävate osade määramisel peaks jälgima mõtteliste osade suuruseid. Näiteks, on meil tulnud kokku puutuda olukorraga, kus kinnistu oli kaasomandis võrdsetes osades, kuid katusekalde tõttu oli teise korruse netopind oluliselt väiksem kui esimesel korrusel. Teist korrust kasutav kaasomanik sai seega kasutada reaalselt väiksemat osa elamust, kui 50%. Selle kompenseerimiseks aga oli tal kasutuskorra järgi õigus kasutada suuremat osa garaazist ning õuealast.

3. Kaasomandi saab jagada reaalosadeks.
Kõigil kaasomandi osa omanikel on õigus nõuda kaasomandi jagamist reaalosadeks. Kas see on mõtekas või mitte, sõltub konkreetsest olukorrast ning on seotud eelkõige maja ühise haldamise küsimustega. Kaasomandi jagamiseks on vaja mõõdistus- või ehitusprojekti, milles on näidatud reaalosadena eluruumide piirid (korterid). Seejärel saavad kõik kaasomanikud ühiselt minna notaribüroosse ja sõlmida vastavasisulise kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus moodustataksegi eraldi korteriomandid. Kui kaasomanikud ühist keelt ei leia, jagamine on aga siiski otstarbekas, võib iga kaasomanik pöörduda kohtu poole kaasomandi lõpetamise hagiga. Sellisel juhul on võimalikud mitmed lahendused, sh kaasomandi jagamine reaalosadeks, kogu asja omandi ülekandmine ühele kaasomanikule, millisel juhul teistele hüvitatakse nendele kuulunud osa väärtus jms. Seega ei ole probleemses olukorras kaasomandi säilimine vältimatu ning selle lõpetamisega on võimalik lõpetada ka kaasomanike vahelisi probleeme. Suhtlusprobleemide vältimiseks aga on vaja lihtsalt valida naabreid.

4. Kaasomanikel on teiste osade suhtes ostueesõigus.
Sisuliselt on igal kaasomanikul õigus osta müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) viidusdkaasomandi osa samadel tingimustel, mis lepingus sätestatud. Seejuures ei ole abi sellest, kui lepingu tingimusi fiktiivselt ebamõistlikuks muuta. Sellise nipiga üldjuhul kaasomanikke tehingust eemal ei hoia, sest huvitatud kaasomanik võib neid tingimusi vaidlustada. Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Seega ei ole ostueesõigus midagi, mida kaasomanik saaks pahatahtlikult ära kasutada. Kui aga kaasomandi osa müüja või ostja ei veendu selles, et teised kaasomanikud on kõik müügiinfo kätte saanud, võib siiski juhtuda, et mõni kaasomanik olles vahepeal oma majanduslikku olukorda parandanud tuleb näiteks aasta pärast tehingut enda nimele nõutama. Seetõttu minu soovitus – kui notaribürool ei ole õnnestunud sõlmitud lepingut kõigile kaasomanikele väljastusteatega postitada, siis on mõistlik lasta kohtutäituril teade kohale viia.
Tähele tasub panna ka seda, et enne ostu-eesõiguse kasutamise perioodi lõppu ei ole otstarbekas hakata kaasomandi osa remontima ega muid olulisi kulutusi tegema. Soovitan müüjaga juba broneerimislepingus kokku leppida, et ostueesõiguse kasutamise korral hüvitab müüja ostjale tehingu tegemiseks tehtud otsesed kulutused (laenulepingu sõlmimise tasu, hindamisakt, notaritasu jms). See motiveerib müüjat rohkem tegelema kaasomanikega ning nende reaalseid soove välja selgitama.

5. Kaasomanikel on nii õigused kui kohustused.
Nagu igasuguse ühistegevuse puhul on osapooltel olemas nii õigused kui kohustused. Kaasomandi puhul on kõigil kaasomanikel kohustus osaleda ühise asja heaperemehelikul haldamisel. Sellele kohustusele vastab õigus sellist osalemist teistelt kaasomanikelt nõuda. Eelkõige puudutab see ühise varaga seotud kulutuste kandmist. Seejuures aga peavad kulutused püsima mõistlikuna ning liiga suurte kulutuste kandmist ei ole võimalik ühele või mitmele kaasomanikule peale suruda. Sisuliselt kehtib sama süsteem ju ka korteriühistute puhul, mille liikmeteks on reaalosade omanikud.

6. Kõik korteriomanikud on kaasomanikud.
Tõepoolest. Ei maksa unustada, et isegi kui kortermaja on jagatud reaalosadeks ning seatud on korteriomandid (ka näiteks ridaelamubokside või paarismajade puhul), siis on hoone ehituslikest iseärasustest tulenevalt alati olemas kaasomandis olevad osad – kõik see, mis jääb korterist väljapoole. Seinad, koridorid, katus jne jne jne. Seega ei ole kaasomand midagi haruldast või erakorralist. Kaasomandi ühise haldamisega ning seejuures teiste kaasomanikega igapäevaste kokkulepete sõlmimisega peab enamus meist ühel või teisel viisil tegelema.
Eelneva võiks lühidalt kokku võtta nii, et kaasomandis oleva kinnisvara ostmine ei ole raketiteadus ega surmalõks. Pöördu pädeva maakleri poole, kes aitab sul kõik probleemsed kohad läbi mõelda ning igale olukorrale ette juba lahenduse leida. Kindlasti aga pea silmas, et probleemide vältimiseks on vaja:
- notariaalset kasutuskorda – mida põhjalikum, seda parem;
- veenduda, et kõik kaasomanikud saavad teate tehingu sõlmimise kohta kätte ning ostueesõiguse algusperiood on fikseeritud;
- vältida ostetud osa parendamiseks kulutuste tegemist, kuni kõigi kaasomanike ostueesõiguse periood on lõppenud;
- ja loomulikult inimlikult häid suhteid naabritega.
Jutt kiuslikest kaasomanikes ei ole eriti asjakohane, sest pahatahtlike naabrite otsa võid komistada suvalises kortermajas või muidu tiheda asustusega ruumis. Seepärast vaata alati naabrid üle sõltumata ostetava vara omandivormist.

Juba väikese traditsioonina võttis Domus Kinnisvara ka sellel kevadel kavva Lõuna-Eesti kinnisvaramaaklerite seas uut infot edastava ürituse korraldamise, mis sai teoks 25. mail Tartus.
Ühena teemadest tutvustati olulisemaid muudatusi 01. juulil k.a. jõustuvas perekonnaseaduses. Et miks just abielu sõlmida või lahutada notari juures või kuidas muutuvad abikaasade varalised suhted, tõi ilmekalt kuulajate ette notar Paavo Uibopuu.
Käsitlemist leidis maaklerite jaoks eriti uus ja huvitav teema – Notarite Koja juurde loodud vahekohus. Vahekohtu olemust, erisusi tavakohtust ning menetlusprotsessi tutvustas vahekohtu liige, notarikandidaat Triin Tein. Kõne all olid ka notari uued ametitoimingud ja ametiteenused.
Meeleoluka päeva lõpetas Pindi Kinnisvara Viljandi kontori juhataja, kutseline maakler ja kutseline hindaja Mirje Kallaste, kes viis kuulajaskonna kurssi erisustega põllu- ja metsamaade hindamisel. Teema, millega maakleritel tuleb tihti kokku puutuda, kuid napib teadmisi, kust vajalikku infot leida ja kuidas seda töös rakendada.
Elava vastukaja taustal võin öelda, et Ülikooli raamatukogu konverentsisaalis toimunud üritus läks ka seekord kenasti korda. Kutse kolleegidelt järgmise ürituse korraldamiseks on meile juba edastatud.

Ilmselt on ka Sinule tuttav olukord, kus tühja kõhuga toidupoodi minnes hakkad liiga ohtralt ostlema. Või tammud hoopis suurest näljatundest närviliselt keset poodi ja ei suuda üldse otsustada, mida osta. Igatahes – ostunimekiri on see, mis sellises olukorras päästab.

Kuivõrd on omale uue kodu ostmine erinev tavalisest šoppamisest? Raha kulub rohkem? Kulub tõesti ning just seetõttu ei ole mõistlik minna “näljasena” kinnisvaraturule uitama. Paljud tavakliendid, olles pikalt unistanud, lasevad oma emotsioonid uut kodu otsides väga üles kütta ning ei tea peagi enam, mida nad tegelikult tahavad või vajavad. Seega on mõistlik ka kinnisvara ostma asudes koostada omale “ostunimekiri”. Loomulikult ei saa ega tohigi see olla nö kivisse raiutud, sest tavakliendi jaoks on kinnisvaraturul ringi vaatamine ikkagi järjepidev õppimise protsess. Kuid oma põhikriteeriumid kirja pannes õpid kiiremini ning väiksema koolirahaga, sest siis ei saa teised turuosalised (või ka su oma pereliikmed/tuttavad jt) Sulle nii palju survet avaldada.

Mida siis “ostunimekirja” kirjutada:

1) Asukoht. See on kõige tähtsam kriteerium kinnisvara puhul. Elukoht-töökoht-kool-lasteaed-vanemad-jne-jne. Kõik need seosed on omavahel nii olulised, et lihtsam on valida kodukoht, mis arvestab Sinu senist elukorraldust, mitte hakata kogu oma elu uue kodu pärast ümber korraldama. Nii võib unistuste kodu muutuda hoopis õudusunenäoks. Asukoht on ka siis oluline, kui elukohavahetus võetaksegi ette just sel eesmärgil, et oma elukorralduses kardinaalne kannapööre teha.

2) Suurus. Kes väidavad, et suurus ei loe, eksivad kindlasti. Kui suur peab olema Sinu maja või korter, et kogu pere (ja koer, ja jalgrattad, jne jne) mugavalt ära mahuks? Võiks ju olla üsna suur. Aga kui suurt eluaset jõuad sa igapäevaselt hooldada ning sellega seotud kulud kanda? Kui suurt muruplatsi viitsid tegelikult iga nädal niita või kui suuri küttearveid suudad veebruarikuus maksta? Seega on suuruse puhul vaja juba alguses mingid piirid paika panna soovide ja võimaluste vahel kompromisse tehes, sest muidu suudab andekas müügiagent Sind liiga suure pinnaga ahvatleda.

3) Seisukord. Mis seisukorras kinnisvara Sa tegelikult endale lubada saad, sõltub sellest, kui võimekas remondimees või remondiorganisaator Sa oled. Korteri remondi tegemine on tegelikult peaaegu kõigile jõukohane ning see võib tuua päris korraliku rahalise võidu. Samas jällegi on see suur aja- ja närvikulutaja. Nii võib esialgselt lihtsana tundunud remont jääda aja või ettevõtlikkuse puudusel pikaks ajaks venima, mis näiteks peresuhetele üldiselt väga hästi ei mõju. See, et paljud noorpaarid, kes on ühiselt maja ehitama hakanud, pärast maja valmimist lahku lähevad, on ju lausa linnalegendiks saanud. Isetegemine on küll mõnikord odavam ja ka lõbusam, kuid “võtmed kätte” valmiduses kodu soetamine võimaldab Sul sellest meeletust väljaminekust ka kohe rõõmu hakata tundma.

4) Eelarve. Enne nimetasin juba, et pead piiritlema oma võimalused uue kodu ülalpidamiskulude osas ning arvestama seda kodu suuruse valikul. Samavõrd aga soovitan seada ka selged piirid ostuhinnale. Kinnisvaraturul ringi vaadates võib kergesti tekkida mulje, et unistuste kodu on siiski veel veidi kallim (ja natukene veel), kui algselt planeeritud ning juba lasedki end haarata entusiasmist teha rohkem kulutusi. Lõpuks võib juhtuda, et otsid 2-toalise korteri asemel ridaelamuboksi ning opereeridki oma laenuvõimaluste maksimumpiiridel. Seda aga ei maksa lasta juhtuda. Eelarve seadmisel on kohe alguses lisaks maaklerile, kellelt saad infot kinnisvara reaalsete tehinguhindade kohta, mõistlik pöörduda ka panga laenuhalduri poole, kes räägib Sulle lahti laenuvõimalused.

5) Ajakava. Viimaks pane omale paika ka ajakava – millal Sa tahad oma uude koju sisse kolida? Seejuures soovitan pigem olla konservatiivne. Nii väldid kiirustades tehtud otsuseid. Samas liiga pika ajaperioodi seadmine (või üldse ajalise eesmärgi mitteseadmine) võib viia selleni, et lased järjest sobivaid pakkumisi minema, sest “aega ju veel on”. Esialgse eesmärgina soovitan mõistlikuks ostuperioodiks planeerida ca 3 kuud. Selle aja jooksul jõuad kogu pakkumiste hulga mitu korda läbi vaadata, kõik huvipakkuvad variandid välja sõeluda, ohtralt objekte külastada ning ka mõned läbirääkimiste protsessid läbi käia. Kui Sa selle ajaga pole sobivat pakkumist leidnud, siis saad tähtaega alati pikendada. Seejuures soovitan taas rääkida mõne pädeva maakleriga, kes oskab Sulle öelda, kui reaalne on näiteks järgmise 3 kuu jooksul uute ahvatlevate pakkumiste lisandumine turule.

Muidugi võid “ostunimekirja” panna veel terve hulga Sinu jaoks olulisi kriteeriumeid. Näiteks korrus (korterelamu puhul) või korruselisus (eramu puhul), kasutatud ehitusmaterjalid (looduslähedane eluviis vms), arhitektuur, ostetava vara mõju Sinu mainele jne jne jne. Kui miski on Sinu jaoks väga oluline, siis pane aga rahulikult kirja. Vähemolulised asjad jäta kõrvale, sest ostuprotsessis õpid nende kohta alati midagi uut.

Kinnisvara “ostunimekirja” tegemine võib tunduda lihtne, kuid kindlasti ei saa seda võrrelda toidupoodi minekuks koostatava paberitükiga. Kinnisvaraturu poolt pakutavad lahendused ning Sinu enda elukorraldusest tulenevad vajadused on niivõrd keerukad ja detailiderohked, et julgen rahulikult soovitada kinnisvaraspetsialisti abi kasutada. Pädevad maaklerid tegelevad iga nädal kümnete inimeste analoogiliste probleemidega ning suudavad Sinu olukorda üsna kiiresti mõista. Ka neid külgi, mida Sa ise ei pruugi märgatagi või mille kohta Sul lihtsalt infot pole (nt ostueelarve koostamine). Seetõttu liigitaksin selle blogipostituse läbi huumoriprisma rubriiki “Peakokk soovitab” ning soovitan Sul “näljasena” kinnisvaraturule uitama mineku asemel hoopis küsida elukutselise koka soovitus, mida ja kuidas õhtuks süüa teha. Hea kokk teeb Sulle selle veel valmis ka.

Statistiliselt on Eestis üle 650 000 eluruumi (üle 40 mlj ruutmeetri). Seega peaaegu üks eluruumi iga kahe elaniku kohta ning ca 30 m2 pinda iga meie kaasmaalase kohta. Keskmine eluruum on 61,33 m2. Arvuliselt on meil kõige rohkem 2- (36% eluruumidest) ja 3-toalisi (30%). Statistiliselt tore, kuid tegelikult me nii lahedalt ei ela. Kõik need 650 tuhat eluruumi ei ole elamiskõlblikud oma tehnilise seisukorra, asukoha vms põhjuste tõttu. Mõnel perel on mitu eluruumi jne. Eks see kajastab üldjoontes meie keskmise perekonna (ca 3,6 inimest) ja keskmise majandusliku võimekuse (keskmise kuupalga ja m2 hinna suhe lähenes veel mõni aastat tagasi 2-le, nüüd alla 1) sümbioosi. Igatahes – liiga laialt meil ruumi käes ei ole.

Aga kui palju tuleb oma rahakotti kergendada, kui tahad rohkem privaatsust? Selle väljaselgitamiseks on mitu võimalust. Vaatame esmalt näiteks Tallinna korterite keskmist m2 hinda võrreldes erineva suurusega kortereid omavahel:

Allikas: Maa-Amet, periood 1.11.2009 – 30.04.2010

Eelnevast on näha, et mida suurem korter, seda kõrgem m2 hind. Kuigi seda mõjutab ka kõige tavalisem nõudluse/pakkumise vahekord, siis lõpuks taandub küsimus ikkagi sellele, et suurema korteri ehk privaatsema ruumi ihalejad peavad maksma selle eest kõrgemat hinda. Ja mitte vähe.
Kuigi eelnevast tulenevalt võiks oletada, et mida suurem eluruum, seda kõrgem m2 hind, see nii siiski pole.

Läheme veelgi privaatsemaks ja võrdleme omavahel kortereid ja maju. Kuna majatehinguid on korteritega võrreldes oluliselt vähem, siis lihtsalt võrreldavat tehingustatistikat ei ole. Aga me võime vaadata pakkumisi. Kinnisvaraportaali City24.ee SPOT`i andmetel oli 1 mail 2010 keskmine korteri pakkumishind 17832.- kr/m2 ning majadel 15607.- kr/m2 ehk siis ca 12,5% väiksem. Seega on majade puhul privaatsuse keskmine lõpphind muutunud nii kõrgeks, et hakkab m2 hinda alla suruma. Reaalset raha peab suurema privaatsuse ihaleja ikkagi kõvasti rohkem välja andma.

Kolmas võimalus on vaadata maa hinda. Esmapilgul võib ju vaadata, et mida suurem on krundi ehitusõigus (pilvelõhkuja vs eramaja), seda kallim on selle maa ruutmeetri hind. Kuid see ei ütle meile midagi selle kohta, kui palju hakkab maksma selle maa tulevane kasutaja oma olemasoleva või olematu privaatsuse eest. Seega on hoopis oluline maa hind võrreldes krundi ehitusõiguse mahuga (m2). Ja siin on täiesti selge, et mida suurem on ehitusmaht (ehk mida väiksem privaatsus), seda madalam on hind. Näiteks Tallinna kesklinna piirkonna suurte kortermaja kruntide ostu-müügitehingud on viimasel ajal tehtud suurusjärgus 1500-2000 kr/ehitusõiguse m2 kohta. Samas kui väikeste kortermajade tehingud jäävad suurusjärku 2500-3000 kr/ehitusõiguse m2. Ehk siis 20-30% rohkem. Samad näitajad saaks välja tuua pakkumise poolelt. Võtame nüüd hea asukohaga Tallinna kesklinna krundi kõrvale suvalise linnalähedase arenduskvartali eramukrundi, kus maa maksab keskmiselt ca 3000-4000 kr/ehitusõiguse m2 kohta (kui leidub privaatne kesklinne krunt näiteks Kadriorus, siis oleks see number kordades suurem).

Eelneva mõttearenduse lõpetuseks pean tunnistama, et ega indiviidi või perekonna tasemelt ei olegi selles midagi niiväga õpetlikku. Privaatsus on eestlasele olnud alati väärtus ning nagu kinnisvara hinnad näitavad, on see selgelt rahaliselt mõõdetav väärtus. Küll aga võiks siit teha mõne sotsioloogilise järelduse. On ilmselge, et Eesti liigub Lääne-Euroopa jälgedes ning kuna meil on maad veel siiski piisavalt, siis privaatsuse tase üha suureneb. See aga tuleb meie ühiskonnal kinni maksta. Praegune MASU teeb kindlasti omad korrektuurid meie statistiliselt keskmistesse unistustesse, kuid viie aasta pärast oleme taas valmis privaatsusele üldkokkuvõttes suuri summasid kulutama.