Puust ja punaseks: Millised on eluruumile esitatavad nõuded?

Postitaja: Rando Vanaveski @ 21.03.2017 01:20; kategooriad: Domus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

eramu (Small)Tuhandeid aastaid tagasi kolis inimene lageda taeva alt koopasse. Kuigi valikuvõimalused ei olnud suured, võime kindlad olla, et ta kasutas sellist koobast, mis oli tugev, kindel ja ohutu. Seda endale elamiseks kohandades ei osanud ta ilmselt ettegi kujutada, et kauges tulevikus ei olegi elupaiga ainsateks kriteeriumiteks kaitse vihma ja tuule eest, vaid see peab vastama hoopis peenematele tingimustele.

Tänapäeval on teaduse ja tehnika areng võimaldanud meil endale luua väga mugava elukeskkonna, kus eluruumile on kehtestatud kindlad kriteeriumid.

Mis on nõuete eesmärk?

Eluruumile esitatavate nõuete kehtestamise eesmärk on inimesele ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamine. Eluruum peab olema selline, kus inimesel on võimalik ööpäevaringselt viibida. Nõuded esitatakse praktiliselt kõigile eluruumi elementidele, kusjuures suvilas ja aiamajas asuvale eluruumile neid nõudeid ei kohaldata.

Kehtestatud on nõuded eluruumi mõõtmetele ja pinnale. Üldjuhul peab eluruumi iga elu-, töö- ja magamistoa pind olema vähemalt 8 m², laius (vastasseinte vaheline kaugus) vähemalt 2,4 m ja kõrgus vähemalt 2,5 m. Ühe korteriga elamu puhul peab kõrgus olema vähemalt 2,3 m. Katusekorruse kaldseintega toas peab vähim kõrgus olema tagatud vähemalt poole toapinna ulatuses, seejuures võetakse pinna arvestamisel arvesse vaid ruumiosad, kus ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit. Viimane on vajalik teadmine, kui tahetakse korterit laiendada pööningule.

Kui palju uksi, kui palju aknaid?

Nõuded esitatakse ka eluruumi ustele ja akendele. Eluruumil peab olema teistest eluruumidest eraldi sissepääs ukse kaudu ja eluruumi igal eraldi ruumis asuval elu-, töö- ja magamistoal ning köögil peab olema vähemalt üks uks. Juhul kui mõne teise õigusakti nõuetest ei tulene teisiti, on uste valgusava vähimateks mõõtmeteks välisukse puhul 900 mm laiuses, sise- ja rõduukse puhul 700 mm laiuses ning vannitoa ja tualettruumi ukse puhul 600 mm laiuses. Ukseava kõrgus peab olema vähemalt 1950 mm.

Lisaks peab eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning köögil olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumi tuulutamiseks ning tagab ruumis piisava loomuliku valguse. Selleks, et tagada ruumis piisav loomulik valgus, peab akna suurus olema minimaalselt 1/8 põrandapinnast. Lihtsamalt seletatuna tähendab see seda, et 8 m² suuruse ruumi aken peab olema vähemalt 1 m².

Kui soe ja kui niiske õhk?

Eraldi nõuded esitatakse ka eluruumi sisekliimale. Eluruumis peab olema loomulik või mehaaniline ventilatsioon, mis tagab inimese elutegevuseks vajaliku õhuhulga ja selle ringluse. Vajalike õhuhulkade arvestamine on arhitekti/inseneri töö ja see sõltub piirkonnast, kus eluruum asub. Õhu liikumise kiirus eluruumis, eluruumi maht ühe inimese kohta ning keemiliste ja bioloogiliste ühendite sisalduse piirkontsentratsioon siseõhus peab vastama kehtestatud nõuetele.

Siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase tunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Rusikareegel ütleb, et eluruumis peaks olema sooja 21 °C, v.a esikus ja garderoobis, kus temperatuur võib olla 19 °C. Pisut leebemad nõuded esitatakse kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavale eluruumile, kus ei tohi siseõhu temperatuur inimese pikemaajalisel ruumis viibimisel olla madalam kui 18 °C.

Eluruumis peab siseõhu suhteline niiskus olema vahemikus, mis ei kahjusta inimese tervist, väldib veeauru kondenseerumist ja ei tekita niiskuskahjustusi. Eluruumi siseõhu optimaalne suhteline niiskus on 40–60 protsenti.

Väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis ei tohi päeval ületada 40 detsibelli ja öösel 30 detsibelli.

Kas tualett peab olema?

Lisaks peab meil olema võimalus viisakalt ja mugavalt oma hügieeni eest hoolitseda ning selleks on esitatud eraldi nõuded tualetile ja veevarustusele. Eluruumis peab olema tualett. Selle puudumisel peab olema tagatud tualeti kasutamise võimalus samas hoones või hoone teenindamiseks määratud maa-alal. Samuti peab eluruumis olema tagatud vähemalt külma vee saamise võimalus. Kui seda pole, peab olema tagatud külma vee saamise võimalus samas hoones või hoone teenindamiseks määratud maa-alal.

Kaupo (Medium)

KAUPO MÕTTUS

Kutseline Kinnisvaramaakler/Projektijuht

Puust ja punaseks: Korteri remondiga seotud dokumentatsioon.

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 09.02.2017 03:10; kategooriad: Domus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

tool-384740_960_720Korteri või elamu remondiga puutuvad kinnisvaraomanikud oma teadliku elu jooksul suuremal või väiksemal määral varem või hiljem kindlasti kokku. Üldjuhul on tegemist loomingulise tegevusega, mille käigus parandatakse enda elukeskkonna kvaliteeti.

Sõltumata remondi vajaduse põhjustest (sanitaartingimuste parandamine, moraalselt vananenud viimistluse uuendamine, kevadine entusiasmi puhang jne.) saab remonti liigitada laias laastus kahte kategooriasse: Renoveerimine ja Rekonstrueerimine.
RENOVEERIMISE all peame enamasti silmas tapeedi vahetamist, seina värvimist või uue põrandakatte paigaldust. Selliste tööde tegemiseks ei ole üldjuhul mingit luba vaja. Eraldi luba ei ole vaja ka avatäidete (aknad, uksed) vahetamiseks va mõningad erandid.
REKONSTRUEERIMINE on tegevus, mille käigus tehtavate tööde teostamiseks on vajalik esitada ehitus/kasutusteatis või andmete esitamise teatis.

Toon mõne näite elust enesest erinevate nõuete kohta:

Näide 1: Avatud köök ja avaram vannituba

Viiekorruselises monteeritavast raudbetoonpaneelidest 1969. aastal ehitatud hoones soovis ühetoalise korteri omanik ühendada köögi elutoaga ning köögi koridori arvelt laiendada vannituba. Kuna seda tüüpi hoonetel loetakse kandvateks osadeks kõik vaheseinad ning köögi avamiseks oli vaja vaheseina ava lõigata, siis oli ennem tööde teostamist vajalik esitada ehitusteatis koos asjakohase  projektiga. Selle juures tuleb silmas pidada, et projekt peab vastama ehitusprojektile esitatud nõuetele ning peab olema koostatud asjatundlikult. Lühidalt peab ehitusprojekt olema koostatud litsentseeritud arhitekti/inseneri poolt. Lisaks sellele peab meeles pidama, et ehitustööde juures tuleb kinni pidada Asjatundlikkuse printsiibist. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused. Lühidalt kokku võttes peab töid teostama oma ala professionaal.
Lisaks äsja mainitud printsiibile, tuleb oma tegevus dokumenteerida. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik. Ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.
Pärast tööde lõpetamist on vajalik esitada kasutusteatis koos eelpool mainitud dokumentatsiooniga, seejärel küsib Kohaliku Omavalitsuse vastav spetsialist lisa dokumente või kannab teatise registrisse ning asi ongi lõpetatud korrektselt.

Näide 2: Eletrikerisega saun

Selle näite puhul on tegemist samalaadse ehitisega, mille kolmetoalisesse korterisse oli ehitatud elektrikerisega saun. Kuna selle tegevuse juures ei muudetud ühtegi hoone kandvat/jäigastavat konstruktsiooni, siis piisas Kohalikule Omavalitsusele Andmete Esitamise Teatisest, millele oli lisatud asjakohane eskiis ja selgitused. Selle teatise alusel täiendati registris korteri andmeid ning asi sai lahendatud korrektselt.

 Näide 3: Planeeringu muudatus

Samalaadse hoone kahetoalise korteri omanik soovis mittekandvate seinte lisamisega muuta planeeringut ning köögi asukohta. Kuna kandvaid/jäigastavaid konstruktsioone ja hoone tehnosüsteeme ei muudetud, oli vajalik esitada asjakohane eskiis. Eskiis võib olla visandatud käsitsi või koostatud mõne arvutiprogrammi abil ning tavaliselt koosneb see korteri plaanist kuhu on kõik muudatused peale kantud ning on lisatud asjakohased selgitused. Korteri andmed registris korrigeeriti.

Kokkuvõte: enne ehitustöödega alustamist oleks mõistlik konsulteerida Kohaliku omavalitsuse spetsialistiga või isikuga, kes sellega igapäevaselt tegeleb selleks et täpsustada, millised dokumendid on vastava töö teostamiseks vajalikud. Domus Kinnisvaras tegelen selliste küsimustega igapäevaselt mina.

kaupo

KAUPO MÕTTUS

Kutseline Kinnisvaramaakler/Konsultant/Projektijuht

 

Avalik vastus notar Oksana Bauer-Karle`le: REMONDIFOND ON OTSESELT KORTERI KASUTAMISEGA SEOTUD KULU!

08.02.2017 avaldati www.postimees.ee-s lugeja küsimus üürniku kohustuste kohta seoses korteriühistu poolt kommunaalarvel nõutava remondifondiga ning notar Oksana Bauer-Karle vastus sellele. Minu arvates vajab see küsimus põhjalikumat käsitlust ning olen seisukohal, et notari poolt esitatud käsitlus ei ole õige, viib üürilepingu osapooled potentsiaalselt eksiteele ning moonutab seeläbi kinnisvaraturul toimuvat.

VÕS on konkreetne selles osas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Samuti selles, et võrreldes seaduses sätestatuga üürniku kahjuks tehtud üürilepingu kokkulepped on tühised. Ent notari poolt esitatud tõlgendus remondifondi ja üüritud asja kasutamise omavahelise seose osas on ekslik nii oma majanduliku sisu kui õigusliku regulatsiooni poolest.

Remondifond on olemuslikult kinnistu üldkasutatavate osade säilimise tagamiseks kogutav ressurss, mida kasutatakse siis, kui kinnistu – hoone jt kinnistu osade – kulumise määr seda parajasti tingib. See on üks väheseid viise, kuidas tagada elukeskkonna stabiilsus ja tarbijale nii vajalik rahaliste vahendite planeerimise võimalus. Olemuslikult defineerib seda kõige paremini raamatupidamislik termin „amortisatsioon“. Lihtsustatult – kõik, mida kasutatakse, ka kulub.

Iga korter koosneb vältimatult suuresti hoone ühiskasutatavatest osadest – seinad, kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteem, trepikoda, välisuks, jalgtee tänavalt välisukseni, katus jne jne jne. Kõiki neid kasutab ükskõik milline hoones elav inimene ning sellega kaasnev kulu ei sõltu kulutaja asjaõiguslikust staatusest – on ta siis korteri omanik või üürnik. Ei ole mõeldav, et üürnik saaks korterit kasutada ilma trepikoda läbimata, ruume kütmata jne. Hoone püsimine remondivajaduseta on võimalik tagada vaid konserveerimise teel, kuid ükski üürnik ei saaks elada konserveeritud hoones. Lihtsustatult – paugutades iga päev kaks korda välisust tingib üürnik vajaduse välisuks mingi aja pärast välja vahetada.

VÕS on pannud eluruumi üürilepingu tingimustele vastavuse tagamise kohustuse omanikule, nii nagu on üldjuhul omaniku asi tagada korteri varustamine vee, kanalisatsiooni, elektri jms-ga. Kui üürnik ei tasu nimetatud kommunaalteenuste eest, ei ole omanikul kohustust neid ka tagada. Üürnikul on kohustus säilitada üüritud eluruumi seisukord ning kompenseerida omanikule selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju. Seejuures ei tohi jätta märkamata, et üürilepingu lõpetamise sätete juures kehtestab VÕS, et üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui seda laiendada üürilepingu lõpetamiselt kogu üürilepingu kehtivusperioodile, keerame kogu selle instrumendi majandusliku sisu peapeale.

Kas remondifondi kulu peaks sisalduma üüris? Miks mitte, kui üürileandja ja üürnik nii kokku lepivad. Aga olemuselt on üüritasu korteri kasutaja poolne hüvitis vara omanikule tehtud investeringu eest. Kui üürnik investeeringut ei tasusta, siis tehakse investeering mingisse muusse varasse ning üürimise võimalus kaoks. Loomulikult on võimalik üüritasu sisse juriidiliste jõumeetoditega suruda lisaks teise inimese rikkusest saadavate hüvede nautimise eest panna ka muud tasud – sh remondifondi, maamaksu, kommunaaltasud … miks mitte ka maja ees parkiva üürniku autoliisingu vms kulud, mille majanduslik sisu erineb korteri üürist ja mille üle on võimalik eraldi arvestust pidada. Sel juhul peab üüritasu suurus lihtsalt selle võrra tõusma. Lõpuks peab selle kõik kinni maksma ikkagi tarbija, kes naudib pakutavaid hüvesid.

Siinkohal on oluline välja tuua maksukorralduslik nüanss. Nimelt on üüritulu eraisikust korteriomanikule tulumaksuga maksustatav. Kui remondifond ei ole käsitletav üürniku poolt asja kasutamisega kaasneva kuluna, vaid osana korteriomaniku üüritulust, siis maksustab riik eraisikust üürileandjaid remondifondi maksete eest sisuliselt ilmaasjata.

Üüritasu on olemuslikult alternatiivkulu, sest üürnikul on alati võimalik üürikulu vältiv investeering ise teha. Kui üürnik otsustab juhuslikult järgmisel aastal omale ise korteri osta ja selleks eluasemelaenu võtta, tuleb üüri asemel tasudes pangalt investeeringuks saadud ressursi eest intressi. Siis ei tule kellelgi pähe hakata pangale põhjendama, et remondifondi kulu peaks tegelikult sisalduma pangale tehtavates intressimaksetes. Vastasel juhul kaoks eluasemelaen turult kiiremini kui kõik senised kiirusrekordid optika valdkonnas.

Eraldi tuleks küsida, et kui suur remondifondi makse on põhjendatult seotud vara kasutamisega? Siinkohal tuleb taas pöörduda amortisatsiooni kontseptsiooni juurde. Üldjuhul projekteeritakse eluhoonete elueaks 50 aastat. Isegi kui hoone kestab tegelikult kauem, on remondivajadus tekkinud märksa varem. Lihtne matemaatika annab seega amortisatsiooni määraks 2% aastas ning arvutuse aluseks tuleb võtta ehitushind. Näiteks tänasel päeval algavad korterelamute ehitushinnad ca 700.- eurost (lisandub käibemaks) hoone ülpinna m2 kohta, mis tavapäraseid proportsioone arvestades veidi üldistades teeb koos käibemaksuga ca 1200.- eurot iga korteri ruutmeetri kohta. Amortisatsioon 2% aastas tähendaks, et remondifondi makse peaks heaperemeheliku majandamise korral olema igakuiselt ca 2.- eur/m2 kohta. Ma ei tea ühtegi korteriühistut, kus oleks nii kõrge remondifondi makse. Seega ei saa ka öelda, et tavapärased 0,3 – 0,7 eur/m2 suurused maksed oleks kuidagi üürnikku kahjustavad.

Kokkuvõttes on mul hea meel, kui selles küsimuses toimuv diskussioon viiks selguse tekkimiseni. Veel parem, kui tekiks mõni Riigikohtu lahend või suisa õigusliku regulatsiooni täiendus. Remondifondi kõrval puudutab eeltoodud argumentatsioon ning dilemma ka üüritava korteriga seotud maamaksu. Seadus on täitmiseks, kuid antud küsimuses ebaselge. Probleemile tuleb läheneda maksuametilikult lähtudes tehingu majanduslikust sisust. Seda enam, et spetsialistide ringkonnas on ammugi juba omaks võetud teadmine, et 25 aastat tagasi omandireformi tingimustes loodud üüriregulatsioon on ajale jalgu jäänud ja vajab tõsist uuenduskuuri.

Füüsilise isiku üüritulu maksustamine alates 2016. aastast

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 07.02.2017 01:38; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: ,
Kommenteeri artiklit siit

rock-1771915_960_720Üürikorterite vahendamise populaarsuse kasvamisel on oluliselt paranenud ka üüritulu deklareerimine ja sellelt tulumaksu tasumine. Kasvavas tempos lisandub ka seadusekuulekaid üürileandjaid kellel on seadus nüüdsest allahindlusi teinud ja võimaldab saada maksukohustustelt soodustust.

Tuludeklaratsioonide esitamise eel tuletakski meelde, et Alates 1.jaanuarist 2016 jõustunud Tulumaksuseaduse muudatusega saab üüritulult maha arvata üürimisega seotud kulud. Kõik füüsilised isikud kes tegelevad elupinna välja üürimisega  saavad esmakordelt mahaarvamist teha 2016. a tuludeklaratsiooni alusel, mis esitatakse 2017. aasta 31. märtsiks. Üüritulust võib elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks ta konkreetseid kuludokumente esitama ei pea. Eluruumi üüritulu 20% mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks.

Äriühingu puhul, kes võtab korteri üürile selleks, et seal bürood pidama hakata, siis ei muuda asjaolu, et see korter on iseenesest ka elamiseks kasutatav, üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks. Juriidilise isikuga sõlmitud üürilepingu korral, peab juriidiline isik tulumaksu kinni pidama üüri brutosummast, v.a üüri kõrvalkulud ja koormised. Üürileandjale tagastatakse tuludeklaratsiooni alusel 20% üüritulult enammakstud tulumaks.
Mahaarvamist ei kohaldata füüsilisest isikust ettevõtjatele, kuna nende puhul maksustatakse ettevõtlustulu kogumina, mitte üksikuid tululiike. Mahaarvamine kohaldub kõikidele maksumaksjatele, sõltumata kulutuste suurusest ning dokumentaalsete tõendite olemasolust. Mahaarvamisel puudub summaline ülempiir.

Üüritulu hulka ei loeta kõrvalkulusid ega koormisi, kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud. Üüritulu hulka ei loeta selliseid üürniku tasutud koormisi, mis on seotud kortermaja või elamu heakorraga. Samuti ei saa kõrvalkuluks ega koormiseks lugeda üüritava eluruumi soetamiseks võetud laenumakseid või maamaksu ning juhul kui üürnik neid üürileandja eest tasub, siis loetakse need üürileandja tuluks.

Juhul, kui üürnik on teinud üüritavale eluruumile parendusi, mille läbi eluruumi väärtus on tõusnud ning kui üürileandja üürilepingu lõpus seda kulu üürnikule ei hüvita, siis on üürileandja tuluks väljaüüritud eluruumi väärtuse kasv võrreldes lepingu alguses olnud eluruumi väärtusega. Kui üürnik teeb aga taastusremondi, mille läbi korteri või elamu väärtus ei ole tõusnud võrreldes lepingu alguses olnud väärtusega, siis sellest üürileandjale maksustatavat tulu ei teki.

Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all. Maksuameti kodulehel on välja toodud, et näiteks ajutiseks majutamiseks AirBnB kaudu inimeste eluruumi kasutuse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa. Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada ning renditulu tululiigi all tuleb deklareerida tulu, mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine.

liis

LIIS ÕISPUU

Domus Kinnisvara Pärnu maakler

Alustab artiklitesari, mis lahendab koduomanike igapäevaseid probleeme

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 18.01.2017 01:31; kategooriad: Domus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

office-table-home-roomKoduomanikud seisavad silmitsi väga paljude küsimustega, mis puudutavad kinnisvara hooldamist, renoveerimist, rekonstrueerimist, majandamist jne. Kuna meie Domus Kinnisvaras puutume selliste teemadega igapäevaselt kokku ning püüame esilekerkivaid probleeme lahendada, oleme otsustanud juhtumi põhiselt oma kogemusi ka Teiega jagama hakata.

Millest rääkima hakkame?

  • Millistele dokumentidele pöörata tähelepanu korteri remondil?
  • Millal on vaja korteri remondiks naabrite nõusolekut?
  • Millised on nõuded eluruumi ventilatsioonile?
  • Millised on nõuded eluruumi tuleohutusele?
  • Mida tegelikult tähendab kinnisvara energiaklass ja millest see sõltub?
  • Millised on elementaarsed eramu hooldustegevused kevadel?
  • Millised on elementaarsed eramu hooldustegevused sügisel?
  • Millised on kinnistu omaniku kohustused heakorraeeskirja kohaselt?

Mõned eelnimetatud teemad on niivõrd laiad, et nendest tuleb kirjutada mitu lugu, sest eesmärk on käsitleda aktuaalseid küsimusi piisava põhjalikkusega.

Miks me seda teeme?

Koduomanike probleeme lahkavate artiklitesarja eesmärk on:

  • vastata korduma kippuvatele küsimustele või selgitada keerulisena tunduvaid teemasid
  • püüame ennetada olukordi, mille tagajärjel võiks väheneda vara likviidsus või seatakse ohtu enda ja teiste ohutus.
  • teadmatus võib tekitada olukorra, kus kindlustusjuhtumi korral kindlustuse andja ei ole kohustatud kahju hüvitama, kuna mõni dokument on jäänud taotlemata või nõue täitmata.

Edaspidi püüame juhtumi põhiselt hakata lahkama erinevaid juhtumeid ning selle juures ootame ka aktiivset osavõttu lugejate küsimuste/probleemide näol. Need palume saata kaupo.mottus@domuskinnisvara.ee

kaupo

KAUPO MÕTTUS

Kutseline maakler/ projektijuht

Kuidas mõjutab ehitise ebaseaduslikkus vara väärtust?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 14.12.2016 09:03; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

pexels-photoEhitamine on üks pikaajalisi keskkonnamuutusi tekitav tegevus, mis sageli mõjutab pöördumatult looduskeskkonda ning tehtud vigu on raske või isegi võimatu parandada. Seetõttu on tugeva kontrolli kehtestamine ehituses osalejate üle põhjendatud. Ehitusõiguse olulisim eesmärk on sätestada nõuded eri liiki ehitistele, nende ehitamisele ja kasutamisele ning neid ehitatavatele isikutele. Kahjuks leidub linnaruumis palju ehitisi, mis on ehitatud õigusvastaselt ehk ebaseaduslikult. Riigikontroll leiab, et kohalikel omavalitsustel (edaspidi KOV) tuleks muuta senist valdavalt leebet ning passiivset suhtumist ebaseaduslikku ehitamisse. Seetõttu tuleks teha kindlaks, kui palju neid ehitisi on ning kas need on elanikele ning kaaskodanikele ohutud. Vajaduse korral tuleks nõuda ebaseaduslike hoonete lammutamist või need pärast nõuetega vastavusse viimist seadustada.

Uue ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise  seaduse (edaspidi EhS) kohaselt tuleb 2020. aasta 1. juuniks kõik ehitisregistri andmed korrastada. Registrisse tuleb kanda kõik seni kandmata hooned ning tuvastama hakatakse neid ajakohaste ortofotode abil, mille alusel kantakse ehitisregistrisse ehitiste ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Seadustamise juures on oluline, kas ehitis on ehitatud enne 01.01.2003 või enne uue EhS-i jõustumist 01.07.2015. Samuti see, kas ehitis on pooleliolev või valmis ning kas ehitamiseks või kasutamiseks on olemas õiguslik alus, kuid vastavate dokumentide olemasolu kohta on registrikanne tegemata jäetud.

Ehitusloa taotlemine võtab kauem aega

Uue EhS-iga muutusid ka riigilõivud ning menetluse aeg: kui varasemalt kestis ehitusloa taotluse menetlemine 20 päeva, siis nüüdsest pikenes see 10 päeva võrra, 30 päevani. Üldjuhul selle ajaga luba kätte ei saa – näiteks Tartus vaatab ühte projekti läbi kümmekond inimest. Algselt esitatud projekt on üldjuhul alati puudulik ning kõigepealt saabki taotleja projekti kohta märkused ning seejärel sõltub edasine kodanikust endast. Nendel omanikel, kellel on kiire, saavad parandused tehtud mõne päevaga, kuid mõnega võib kontakt kaduda mitmeks kuuks. Juhul kui esimesel korral ei olnud projekt väga-väga puudulik, siis teisel korral läheb KOV-il projekti läbivaatamine kiiremini, sest siis ei vaata projekti uuesti läbi kõik ametnikud, vaid need, kes tegid märkuseid.

Ligi viiekordne riigilõivu tõus

Riigilõivu tasumine ehitusloa eest muutus kulukamaks just elamute puhul. Varasema 32 euro asemel tuleb 1. juulist 2015 tasuda riigilõivu 150 eurot. Mitteelamute puhul oli varem riigilõiv 128 eurot + 0,32 eurot/m2, nüüd on riigilõiv 250 eurot. Elamute puhul tõsteti riigilõive jõudsalt ning mitteelamute puhul langetati. Maaelanikud maksavad selgelt rohkem kui varem ja suured arendajad maksavad oluliselt vähem kui varem. Näiteks kaubanduskeskuse ehitusloa riigilõiv on sarnane taluküüni (suurem kui 60 m2) riigilõivuga.

Üllatavalt palju teadmatust

Omanike hulgas on palju inimesi, kes ei ole kursis, et ehitustegevusega kaasneb ka ehituslubade taotlemine või uue mõistena ehitus- ja kasutusteatiste esitamine. Väga oluline aspekt on ka ajafaktor, kuna ehitama tahetakse hakata kohe, kui idee tekib. Aga kui minna KOV-i luba taotlema või teatist esitama, lükkub ehitustegevus edasi. Tartu linnas tegutsevate varahindajate arvates on vähese teadlikkuse põhjus väheses teavitustöös. Samuti on ebaseadusliku ehitamise põhjus mugavus, sest projektide tegemine ja kooskõlastuste võtmine on aeganõudev ja kulukas. Mõeldakse, et pigem teen vajalikud tööd ära ja kui vaja, siis hakkan seadustama. Klassikaline on ka ise-ehitamine ning selle tulemus võib olla elamiseks ohtlik – kõigel on vara (kinnisvara, ehitise) säilimise ja inimelu kohalt oluline tähendus.

Õigel ajal loa taotlemine on alati odavam kui hiljem omavolilise ehitise seadustamine. Protseduurid on üldjuhul samad – nii seaduslikult ehitades kui ka hiljem ehitist tagantjärele seadustades tuleb tasuda riigilõiv ning koostada ehitusprojekt. Lisaks võib ebaseadusliku ehitamisega kaasneda ehitise auditi vajadus, mis võib kaasa tuua konstruktsioonide avamise. Hiljem hooneid ümber ehitades võib kaasneda ka rahaline trahv. Karistada saab ehitusloakohustuslike ehitiste puhul. Objektide puhul, millel on kohustuslik ehitusteatis, karistust ei ole.

Tagantjärele seadustamine võib kalliks maksma minna 

Rahakulu ebaseaduslike ehitiste seadustamiseks sõltub väga paljuski konkreetsest hoonest. Omavolilise ehitise teeb kulukamaks ehitusprojekti või vastavalt vajadusele muudatusprojekti koostamine. Kõige suurem kulu omavolilise ehitamise puhul ei pruugi olla ka ehitusprojekt, vaid see, kui omavoliline ehitis tuleb mingil põhjusel ümber ehitada. Sellekohase näite võib tuua Tartus Vanemuise tänaval asuvast hoonest. Majutushoone külaliskortereid kasutatavate inimeste jaoks peatati selles hoones elamine senikauaks, kuni linn väljastab ehitusloa, tehakse nõutavad ümberehitused ning on antud ka kasutusluba. Näiteks oli vaja ehitada nõuetekohaseks trepp ning rajada juurdepääsud evakuatsioonitrepile, samuti tuli rajada tuletõkkeseinu ja -uksi ning ühes välisseinas tuli asendada 18 akent tuletõkkeakendega. Selle juhtumi puhul rakendati sunniraha ja trahvi kokku ca 15 000 eurot. Lisaks tuli hoones pindasid üürivate isikutega üürisuhe peatada ja nii kujunes saamata jäänud tulu suuruseks ca 20 000 eurot. Ümberehitustööde maksumus oli ca 60 000–70 000 eurot. Kokkuvõttes oli selle ehitise ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele ca 100 000 eurot.

Ehitusprojektist mööda ehitamise kohta võib näite tuua Tartust Oa tänavalt. Sisekontrolli käigus tuvastati, et arvestades ehitusprojektis esinenud vigu ja mõnede osakonnasiseste kooskõlastuste puudumist, ei oleks tohtinud ehituslubade väljastamise küsimus linnavalitsuse istungile jõuda. Linnavalitsuse liikmetele edastati aga info, mille kohaselt vastasid ehitusprojektid nõuetele ning vajalikud kooskõlastused olid olemas. Ehitusluba tunnistati kehtetuks ning linnavalitsus tegi ettekirjutuse hoone osaliseks lammutamiseks. Selle ehitise ebaseaduslikkus läks maksma ca 140 000 eurot, mis sisaldas ühe korruse lammutamist, ümberehitustöid, saamata jäänud tulu ning rahalist trahvi.

Ebaseaduslikkus teravamalt luubi all

Oma bakalaureusetöö kirjutamise käigus sain selgust, et üha enam on hakatud ehitiste ebaseaduslikkusele tähelepanu pöörama. Seaduste karmistumine toob tulevikus omanikele kaasa rohkem sanktsioone ning samuti ei finantseeri krediidiasutused ebaseaduslike ehitiste soetamist. Suuremad pangad pööravad rohkemal või vähemal määral objekti seaduslikkusele tähelepanu ning seda eelkõige eesmärgiga teavitada objekti soetajat võimaliku ebaseadusliku ehitise omandamise riskist. Kinnisvara ostjale on kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused enne ostu-müügilepingu sõlmimist kõrvaldada.

Ostu-müügitehingute puhul võib vara turuväärtuse määramiseks vaja minna ka eksperthinnangut. Selle valmimise aeg sõltub objekti ebaseaduslikkusest. Mõne objekti puhul ei võetagi üldse eksperthinnangu tegemist töösse ning teisel juhul oodatakse, kuni dokumentatsioon on korda aetud. Sõltuvalt ebaseaduslikkuse iseloomust on võimalik hinnang koostada eeldusel, et dokumentatsioon on korras. Sellisel juhul kirjutavad pangad lepingusse tähtaja, millal peavad tööd tehtud olema. Näitena võib tuua olukorra, kus vana eterniitkatuse asemele on paigaldatud plekk-katus. Sellisel juhul ei kulu dokumentide kordaajamisele nii palju aega, kui juhtudel, mil ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning on vaja näiteks täiendav veetrass välja ehitada. Viimasel juhul võib veetrass tulla mitme kilomeetri kauguselt ning investeeringud olla vägagi suured.

Laenu saamine välistatakse juhul, kui puuduvad ehitus- ja kasutusload, samuti ilma lubadeta tehtud suurte renoveerimis- ja ehitustööde puhul. Samuti välistatakse laenu saamisel objektid, mille ehitusluba ei vasta tegelikule ehitisele ning objektid, millele kasutusloa saamine on ehitise hetkeseisu arvestades ebatõenäoline. Näiteks on hoone rekonstrueeritud ebaseaduslikult või puuduvad olulised kommunikatsioonid. Paljud kohalikud omavalitsused on öelnud, et pangad on praegu ühed suurimad turu korrastajad. Tänu pankadele, kes ehitise dokumentatsiooni korrektsust nõuavad, saavad paljud objektid seadustatud.

Palju erinevaid rikkumisi

Tartus tegutsevate kutseliste varahindajate sõnul on ehitiste puhul erinevaid seadusele mittevastamisi väga palju. Enamlevinud on näiteks:

  • Rekonstrueerimine (katusealuse väljaehitamine, piirdekonstruktsiooni soojustamine, kandekonstruktsiooni lammutamine, rõdude kinniehitamine, kahe korteri kokkuehitamine, planeeringu muutmine).
  • Ehitus- ja kasutusloa puudumine.
  • Projektist mööda ehitamine (üle kinnistu piiri ehitamine või piirile liiga lähedale 
ehitamine).
  • Dokumentatsiooni puudumine.
  • Ehituskeeluvööndisse ehitamine.
  • Tehnosüsteemide muutmine (sauna ehitus korterisse, köögi asemele vannitoa 
ehitus).
  • Pinnaandmete mittevastavus tegelikkusega.
  • Registrist kõrvalhoonete andmete puudumine.

Artikkel põhineb autori Eesti Maaülikoolis kaitstud bakalaureusetööl “Ehitiste ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele”.

sabine

SABINE LIIAS

Tartu kontori hindaja assistent, nooremmaakler

Kinnisvaraturgu mõjutab uus maksupakett vähe

Üle aastate on uue valitseva kolmikliidu maksupoliitika läbinud muudatuse, mida ei saa enam kosmeetiliseks pidada ning mis on sundinud kinnisvarasektorit varasemast terasemalt uurima uute maksude ja majanduspoliitika sisu. Ärevuseks pole siiski põhjust, uue maksupaketi mõju saab kinnisvaraturule olema eeldatavalt marginaalne.

Kuigi uue valitsusliidu maksupoliitika kokkulepped pole veel seadusesse raiutud, võime eeldada, et kolmikliit püsib ja muudatused maksupoliitikas on tõsiasi. Mis siis muutub? Kinnisvaraturgu puudutab enim plaan piirata eluasemelaenude intresside tulust mahaarvamist, vähendades piirmäära 300 euroni, ja kaotada võimalus esitada abikaasadel ühine tuludeklaratsioon. Kinnisvaramaksust oleme seekord pääsenud, aga mida aasta edasi, seda tõenäolisemaks antud maksu rakendumine tundub kujunevat. Oht, et ühel hetkel kinnisvarasektorit aastakümneid saatnud halb unenägu tõeliseks saab, on aastatega pigem kasvanud. Aga seniks, kuniks kinnisvaramaksust räägitakse rohkem tagatubades ja käsitletakse seda kui intellektuaalselt huvitavat ideed, võivad kinnisvara omavad isikud kergendatult ohata.

Ühisdeklaratsioonide kaotamine või tõsiasi, et eluasemelaenuintresse enam tagasi ei saa, on juba tekitanud hulga pahameelt ja kindlasti tunnevad paljud end petetuna. Neid inimesi ja perekondi on palju, kes on harjunud juba pikki aastaid saama kevadeti Maksuameti käest tagasi raha, mis valdavalt pärineb eluasemelaenu intressidest. Paljude perede eelarvesse tekib juurde auk, mis neid kindlasti ei rõõmusta ja mis võtab uuelt valitsusliidult ära nii mõnegi toetushääle. Iga-aastane rahasüst Maksuameti kaudu on olnud kui riiklik jõulukingitus kevadkuul. Ja kellelegi ei meeldi, kui jõuluvana enam kui käi.

Samas ei suuda ma meenutada ühtegi inimest, kes oleks ostnud laenuga kinnisvara vaid sellepärast, et saada aasta hiljem osa eluasemelaenuintressidest tagasi. See on tore boonus, mis aga uut kodu ostes ja laenu võttes vähestel meeles on. Uut kodu ostetakse ikka reaalsest vajadusest tulenevalt, vastavalt rahalistele võimalustele ning usule riigi, majanduse ja iseenda leibkonna finantsvõimekuse tulevikku. Seega tulevasi kinnisvara ostjaid mõjutab uus maksupakett vähe. Nemad vaatavad rohkem ikka seda, mida teeb keskmine kinnisvara ja laenuraha hind, millised on uute arendusprojektide pakkumised, kas pankades laenuraha üldse on ja kui varmad ollakse seda jagama, milliseks jääb uute ja järeturu korterite hinnavahe ja siis ikka asukoht, asukoht, asukoht. Ehk nö keskmine inimene vaatab ikka seda, mida üks tavaline inimene uut kodu ostma hakates võikski vaadata ning võrrelda pakutavat kaupa iseenda sissetulekutega. Valitsusliidu otsused on küll olulised, kuid samavõrra tähtsad on otsused, mida teevad Trump, Putin ja Merkel ning Põhjamaades asuvate pankade nõukogud. Maksupaketi mõju oleks märkimisväärne juhul, kui hüpoteetiline kinnisvaramaks oleks suurusjärgus, mis paneks inimesi tõsiselt kaaluma seda, kas üldse on mõistlik kinnisvara osta või oleks kavalam ja majanduslikult otstarbekam jääda hoopis üürikorterisse. Kuniks aga kinnisvaramaksust pikemalt rääkida ei tundu olevat põhjust, siis ootame ära uute maksude kehtestamise ning veendume lõplikult, milliseks nende mõju ostjate käitumisele tegelikult kujunes.

Mida peaks teadma Võlaõigusseadusest eluruumi üürimisel?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 08.11.2016 12:32; kategooriad: Seadusandlus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Antud artikliga proovime anda ülevaate tähtsaimatest Võlaõigusseaduste punktidest, millega peaksid nii üürnik kui ka üürileandja üürilepingu sõlmimisel arvestama.

Kõige suuremaks üllatuseks võib üürniku jaoks olla see, et üürilepingule ei ole seadusega sätestatud vormi – üürileping võib olla sõlmitud nii suuliselt kui ka kirjalikult. Meie soovitame üürilepingu sõlmida kirjalikus vormis, et vältida hiljem tekkida võivaid lahkarvamusi ning arusaamatusi. Üürileping on võimalik sõlmida nii tähajaline, kui tähtajatu, olenevalt sellest, kuidas üürileandjale ja üürnikule kõige paremini sobib. Olenevalt lepingu sõlmimise tüübist, tuleb arvestada lepinguga kaasaskäivate nüanssidega:

  • Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja saabumisega, kuid lepingu saab lõpetada ka mõjuval põhjusel 3 kuulise etteteatamisega. Tähtajatu üürileping lõppeb, kui osapool avaldab selleks soovi ning teavitab teist poolt vähemalt 3 kuud ette.
  • Tähtajalise üürilepingu korral on võimalik üüri tõsta üks kord aastas ainult juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ning üüri tõstmise ulatus on lepingus täpselt määratud. Tähtajatu üürilepingu korral on võimalik üürileandjal üüri tõsta iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Üüri tõstmise ettepanek peab olema esitatud 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama kirjalikult taasesitatavas vormis.
  • Kui tähtajalise üürilepingu tähtaeg on möödas, kuid üürnik jätkab asja kasutamist ja üürileandja ei väljenda kahe nädala jooksul teistsugust tahet, muutub üürileping tähtajatuks.
  • Vähemalt kaheks aastaks sõlmitud üürileping muutub pärast tähtaja saabumist tähtajatuks, kui lepingupool ei ole kaks kuud enne tähtaja saabumist avaldanud soovi lepingut pikendada.
  • Üürileping ei lõpe ühe lepingupoole surmaga, kui üürilepingus ei ole kokku leppinud teisiti.
  • Üürileandja ja üürnik võivad eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Võlaõigusseadusest tulenevalt ei pea üürnik lisaks üürile tasuma muid asjaga seotud makseid, kui pooled ei ole lepingus teisiti kokku leppinud. Seega kui üürileandja soovib, et üürnik tasub ka korteri kõrvalkulude (kommunaalkulud) eest, tuleb see punkt selgelt üürilepingusse kirja panna, vastasel juhul ei ole see üürniku kohustus. Kõrvalkulude hulka ei arvestata makseid remondifondi või eluasemelaenu igakuised tagasimakseid. Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Näiteks kui üürileandja paneb üürnikule kohustuse maksta remondifondi, siis on see seadusest kõrvalekalduv kokkulepe ja see on tühine.

Seadusest tulenevalt on eluruumi üürnikul õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud teisiti, nt. üürilepingusse on lisatud punkt, et üürnik võib eelnimetatud isikuid majutada seal ainult üürileandja nõusolekul.

Eluruumi üürilepingu sõlmimise korral võib üürileandja üürnikult küsida tagatisraha kolme kuu üüri ulatuses, mille hoiustamine peab toimuma vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Üürnikul ei ole õigus nõuda üürilepingu lõppemisel tagatisraha kohest tagastamist – üürileandjale peab jääma võimalus ja aeg kontrollida, kas üüritud ruumides ei ilmne varjatud puudusi. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul peale üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist.

Üürileandjale või üürnikule, kes ei soovi üürilepingu sõlmimisel kasutada asjateadliku inimese kaasabi,  soovitame enne lepingu sõlmimist läbi lugeda Võlaõigusseaduse 15.peatüki, mis on kättesaadav Riigi Teataja kodulehelt ja kus on olemas täpsemalt üürilepingu sõlmimisega seotud õigused ja kohustused.

Kadri Lest                                kersti-luik

KADRI LEST                                      KERSTI LUIK
Kutseline maakler                              Maakler
 
 

Kasutusluba – mis, kellele ja milleks?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 11.07.2016 11:53; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Oma kodu ost on iga inimese elus tõenäoliselt üks suurimaid ning olulisemaid tehinguid. Kujuta ette – oled välja valinud oma unistuste kodu ning oma mõtetes toimub juba selle sisustamine ja planeerimine. Tore, eks? Sa arvad, et kõik läheb sujuvalt ning kenasti kuni selgub üks tõsiasi, mis varjutab hinnanguliselt 60 protsenti olemasolevatest eramajadest – majal puudub kasutusluba. architect-254579_960_720
Esmapilgul võib tunduda kasutusluba ebavajaliku formaalsusena ning seda kinnitab Sulle ka maja samaaegne omanik – tema elab ju seal ise sees ning kõik on hästi. Küll aga on tegemist Sinu jaoks probleemiga näiteks olukorras, kus soovid endale soetada maja pangapoolse finantseeringuga. Tänasel päeval on pangad üldiselt seisukohal, et nemad kasutusloata kinnisvara ostu ei finantseeri. Kui nad seda aga teevad, siis vaid juhul, kui kasutusloa puudumine on mõjuvalt põhjendatud või lisatakse laenulepingusse klausel, et näiteks ühe aasta jooksul peab kinnisvara saama endale kasutusloa. Paraku on aga kasutusloa puudumine enamasti asjaajamise taga, mida ei saa lugeda selle puudumise mõjuvaks põhjuseks. Sellisel juhul võib paljudel juhtudel leida end olukorrast, kus omavahendeid napib, pank laenu ei anna ning unistuste kodu jääb soetamata.

Miks on pangad oma tingimustes niivõrd karmid?

Peamiselt seisneb põhjus selles, et kinnisvaraturg on väheselt reguleeritud ning teisiti ei saa turul asjad korda. Seega on pank võtnud endale eesmärgiks kinnisvaraturgu korrastada teostades seda läbi nõuete karmistamise. Arvestades, et enamustel majadel puuduvad kasutusload just suhtumise „elan sees, kõik on hästi“ tõttu, siis on paljudele taotlemise protsess üsna lihtne. See võtab küll oma aja ning kulu, kuid tulevik muutub neile palju lihtsamaks. Isegi juhul, kui oled maja ehitanud või ostnud näiteks omavahenditega enda tarbeks ning plaanid seal aastakümneid või isegi elu lõpuni sees elada, võib ette tulla ootamatusi ning see tuleb maha müüa. Kasutusloa olemasolu on sellisel juhul äärmiselt oluline ning selle puudumine võib eemale peletada väga suure hulga klientidest.

Suurim risk on kindlustusjuhtumid

Kui kinnisvaral puudub kasutusluba, on üheks suurimaks riskiks kindlustusjuhtumid. Kui objektiga juhtub õnnetus ning sellel puudub kasutusluba, võib kindlustusettevõte suure tõenäosusega keelduda kulude kompenseerimisest. Seda põhjusel, et kasutusloata ehitis on seadustamata ning pole täpselt teada, kas õnnetus juhtus lähtuvalt ehitise nõuetele mittevastavusest või millestki muust. Eriti ohtlikud on siinkohal tulest tingitud õnnetused, kuna kasutusloa taotlemise üheks vajalikuks osaks on elektriauditi teostamine, mis kontrollib elektrisüsteemi vastavust nõuetele ning kui õnnetus juhtub sellest lähtuvalt, mis on ühtlasi tihti üheks tulekahju põhjustest, võib olla üsna kindel, et kahju tuleb enda taskust kinni maksta.

Puutumata ei ole ka korteriomanikud

Kui valdavalt räägitakse kasutusloa probleemidest majade puhul, siis ei ole tegelikkuses puutumata ka korteriomanikud. Ka kortermajadel võib tihti olla kasutusloaga probleeme, näiteks kui peale ehitusluba ning ehituse lõppu pole mingil põhjusel tegeletud hoone kasutusele võtmisega. Kui kortermaja aga renoveeritakse ning ehitustööd on pooleli, kasvõi juhul, kui ehitustöösid teostatakse väga aeglases tempos, on tegemist mõjuva põhjusega kasutusloa puudusele ning see ei tekita probleeme. Küll aga kui asi on taaskord puhtalt asjaajamise taga või on ehitus teostatud nõuetele mittevastavalt, võib pank keelduda ostu finantseerimast. Kasutusluba ei väljastata korterelamus üldiselt vaid ühele korterile, vaid kogu majale ühiselt. Seega, kui korterelamul puudub kasutusluba, tasub selle tagamaid uurida ühistult või haldusfirmalt. Ühtlasi tasub tähele panna, et kaasomandis kinnisvara puhul on protsess palju
keerulisem, kuna taotlemiseks on vaja kõigi omanike nõusolekut ning allkirja, mille saamine võib osutuda üsna keeruliseks.

Kontrolli oma kinnisvara kasutusloa olemasolu

Probleemide ennetamiseks on otstarbekas kontrollida oma kinnisvara kasutusloa olemasolu ning alustada vajadusel taotlemisega juba täna. Seda saab teha kõige lihtsamalt Ehitisregistrist minnes veebilehele https://www.ehr.ee, sisestades seal kinnisvara aadressi ning vaadates avanevalt leheküljelt ehitise üldandmetest viimati esitatud ehitusalast dokumenti. Kui viimaseks dokumendiks on kasutusluba või kasutusteatis, on sellel kinnisvaral dokumentatsiooni poole pealt tõenäoliselt kõik korras. Kui seal on aga ehitusluba või ehitisteatis, puudub kinnisvaral kasutusõigus ning tasub uurida selle tagamaid. See võib olla mõjuvalt põhjendatud, kui objektil käibki parasjagu ehitustöö, kuid probleemi võib aimata juhul, kui sellest märke ei ole. Ühtlasi ei tasu täieliku tõena võtta, kui ehitise seisundiks on märgitud „kasutusel“, kuna tegemist võib olla aegunud informatsiooniga. Juhul, kui avastad kasutusloa osas puuduse, tasub pöörduda vastava piirkonna omavalitsuse ehitusspetsialisti poole, kes suunab Sind vajalike toiminguteni, et see luba kinnisvarale saada.

Mariel_Aim
Mariel Aim
Pärnu kontori maakler

Kui koju ei pääse

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 18.04.2016 11:35; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
1 kommentaar

koduteeSõna “kodutee” tekitab turvalisust, hubasust ja kindlust. Koju pääseb kas tänavalt, erateelt või avalikult kasutatavalt teelt.

Kui kodutee viib eratee kaudu, võib naabritevaheline hea läbisaamine kiiresti lõppeda, kui naaber peaks vahetuma. Erateed pidi koju pääsemiseks annab seadus võimaluse seada kasutusõigus, servituut või on tee omanik andnud tee kohalikule omavalitsusele avalikku kasutusse.

Isiklik kasutusõigus ja servituut seatakse notari juures. Nende vahe on selles, et isiklik kasutusõigus on seotud konkreetse isikuga, kelle kasuks on juurdepääs võimaldatud, ja kinnistu müügil isiklik kasutusõigus kustub. Servituut jääb aga kinnistu müügil kehtima.

Seaduslikult vormistatud juurdepääs tagab meelerahu ja turvatunde. Eksperthinnangutes, mille alusel pangad laenu väljastavad ja hindavad tagatisvara väärtust, on kirje juurdepääsutee kohta ja hea juurdepääs kinnistule on väga oluline.

Juurdepääsud

Asjaõigusseaduse (AÕS) 156. paragrahvi 1. lõige sätestab isiku õiguse nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik ligipääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Kohtupraktika näitab, et AÕS § 156 lg 1 ei näe juurdepääsu nõue eeldusena ette olukorda, kus kinnisasjale puudub igasugune juurdepääs, vaid piisab sellest, kui kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs. Puudumisega on kindlasti tegemist siis, kui kinnisasi ei piirne üheski kohas avalikult kasutatava teega.

Kui kinnisasjani on võimalik siiski pääseda avalikult kasutatavalt teelt, on kohtud asunud seisukohale, et ainuüksi selle asjaolu puhul tuleb juurdepääsu nõude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab juurdepääsu taotleja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks. Ja selgitada, kas naabri kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla juurdepääsu taotlevale omanikule tunduvalt odavam ja naabrit kui kinnisasja omanikku vähem koormav.

Juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks. Juurdepääsu määramist ei välistata, kui omanik on naabri juurdepääsu soovist kuuldes rajanud takistusi, näiteks paigaldanud väravad, istutanud puid, põõsaid või tassinud kive. Sellist tegevust saab kohus hinnata pahauskse käitumisena.

Kohus arvestab nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omaniku huve. Huvide arvestamisel on kohtud kaalunud puudutatud isiku privaatsuse riivet, varasemaid tee kasutamise tavasid, juurdepääsutee investeeringu suurust.

Kellele tee kuulub?

Kui kortermaja elanikud on otsustanud keelata naabritel juurdepääsutee kasutamise, mida siis teha?

Linnaski tekib olukordi, kus tänavalt maja ette viiv sissesõidutee on erastatud ühe kortermaja osaks. Tegemist võib olla asfaltteega, mida ajalooliselt on alati kasutatud juurdepääsuteena ümberkaudsetele kinnistutele. Selge, et seadus kohustab kinnistu omanikku võimaldama oma kinnistu kasutamist teistele juurdepääsuks.

Selle näite puhul teeb olukorra keeruliseks asjaolu, et juurdepääsu servituudi nõude peab esitama ja selleks nõusoleku andma iga korteriomanik eraldi.

Kohtulahendites on üldiselt elamuga kinnistult juurdepääs avalikult kasutatavale teele määratud vähemalt sõiduautoga.

AÕS § 156 lg 1 alusel on ka avalikult kasutatava tänava ääres asuva kinnisasja hoovi pääsemiseks üle võõra kinnisasja sõidukiga juurdepääsu määramine iseenesest võimalik, kuid seda eeldusel, et sõidukiga juurdepääs on kinnisasja kasutamise otstarvet silmas pidades eluliselt vajalik.

Asjakohane ei ole lähtuda üksnes kinnisasja kasutamise mugavuse kaalutlustest, mille tarvis juurdepääsuõigust üle võõra kinnisasja taotletakse, sest sageli ei saa kesklinna vahetus läheduses tiheasustusega alal eeldada, et elanikel peab igal juhul olema võimalus hoida oma sõidukeid elamu hoovis.

Enne kinnistu ostmist tuleks kontrollida, kellele kuulub tee, mille kaudu krundini jõuab. Tee kuulumist saab igaüks kontrollida maa-ameti kaardiserverist ja kinnistusraamatust. Samuti võib omavalitsusest küsida, kellele tee kuulub.

(Artikkel ilmus Pärnu Postimehes 15.04.2016)

piret

Piret Rondo
maakler-hindaja