Erinevalt SKP muutusest liiguvad eluasemelaenude intressimäär ja kinnisvara ostu-müügitehingute arv vastupidiselt. Mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid ning vastupidi. Suure kinnisvarabuumi alged ulatuvad seetõttu juba 2005. aastasse, mil Eestis valitsesid läbi aegade madalamad intressimäärad. Eesti Panga statistika järgi oli toona keskmine, euroga seotud, eluasemelaenu intress napilt üle 3 %. Kui asjad olid läinud majanduses hapuks, siis tõmbasid pangad tugevalt käsipidurit ja tõstsid keskmise elamuasemelaenu intressi juba üle 6 % 2008. aastaks. Pärast seda on intressimäär jälle vähenenud ja see on taas teinud võimalikuks ostu-müügitehingute kasvu alates 2009. aasta teisest poolest. Viimased 2 aastat on intressimäär püsinud stabiilsel tasemel, 3,3-3,5 protsendipunkti vahel ning stabiilne on olnud ka kinnisvaraturg. Muuseas, veel 10 aastat tagasi oli eurol baseeruva eluasemelaenu intressiks 7,8 %.

Mis saab edasi? Viimaste kuude statistika näitab veidi ootamatult, et valdava osa Eesti eluasemelaenudega seotud euribor on langenud ja rahaturud pigem prognoosivad jätkuvalt selle langemist. Laenurahaga kinnisvara ostjatel on rõõmustada siiski vara, sest majanduskeskkond on ebakindel ja see tähendab, et intressimarginaalid on omakorda tõusuteel. Raha hind on pankade jaoks kallimaks läinud ja seetõttu pole lähitulevikus marginaalide vähenemist ette näha. Seega, lähtudes intressimäärast kui ühest vägagi olulisest kinnisvaraturu mõjutajast ja prognoosida, et intressimäärad pigem mõnevõrra tõusevad, siis olulist kasvu kinnisvarasektoris oodata ei ole.

1. Laulva revolutsiooni lapsed tulevad kinnisvaraturule
Kui viimasel 20 aastal sündis Eestis keskmiselt 15 000 last aastas, siis aastatel 1987-1989 sündis ühel aastal keskmiselt ca 25 000 last. Need „laulva revolutsiooni viljad“ on nüüd lõpetamas ülikoole ja astumas esimesi samme iseseisvas elus ja vajavad elamispinda, kuhu omaette pesa hakata punuma. Toetudes enda sissetulekule, Kredexi ja vanemate toetusele, lisaks sageli esivanemate poolt antavatele lisatagatisele, on noortest peredest saamas arvestatav jõud nõudluse tekitajana.

2. Euroopa võlakriis toob juurde investeeringuid
Euroala tsoonis pikalt vindunud võlakriisi lõppu pole näha. Probleemi tõsidust tunnistavad kõik, paraku häid lahendusi laual hetkel pole. Suutmatus olukorda muuta, millele lisandub mure nii inflatsiooni kui üldse Euroopa tuleviku pärast, sunnib inimesi tõsiselt mõtlema oma säästude säilitamise peale ning üks reaalsemaid võimalusi selleks on investeerida kinnisvarasse. Sularaha ja aktsiate asemel peetakse kinnisvara üldiselt kindlaks ja konservatiivseks rahapaigutamise kohaks.

3. Üüriturg jätkab oma positsioonide kindlustamist
Nii kinnisvarafirmad kui laiem avalikkus on seni käsitlenud kinnisvaraturgu ostu-müügi turuna, millest üüriturg moodustab marginaalse osa. Viimane aasta on näidanud, et üürituru käive on kasvanud kordades ja senisest vaeslapsest on saanud arvestatav osa kinnisvaraturust. Oleme sellega liikumas lähemale ülejäänud maailmale, kus ostmise asemel kaalutakse sama tõsiselt üürimise võimalust, kus turule tuleb üha rohkem spetsiaalseid üürimaju ning elamispinna üürimist peetakse sama normaalseks kui ostmist. Seega ostu-müügitehingute käive võibki väheneda, kuid selle asemel kasvab turul üürikäive ning kõik on õnnelikud.

4. Hoiuste maht pankades kasvab jätkuvalt
Augusti lõpu seisuga on Eesti Panga statistika järgi pankades 4,2 miljardi euro ulatuses kodumajapidamiste hoiuseid, mida on üle 300 miljoni euro rohkem kui aasta alguses. Võrreldes 2010. aastaga on Eesti residentide hoiuste maht suurenenud 13 protsenti. Kuigi see raha ei jaotu kõigi elanike vahel võrdselt, siis vähemalt osal Eesti elanikest on vaba raha seismas piisavalt. Kui ka seda raha ei planeerita kulutada isikliku elamispinna soetamiseks, siis investeerimisvõimalusi otsib osa sellest rahast kindlasti.

5. Välisinvestorid otsivad investeerimiseks sobivaid kohti
Eesti kinnisvarahinnad on paljude lähedal asuvate arenenud riikidega võrreldes oluliselt odavamad ja see kutsub üha enam globaliseeruvatel turgudel vaatama ka Eesti suunas. Hinnad on madalad, riik stabiilne ja demokraatlik ning investorite silmis piisava kasvupotentsiaaliga. Kristiine Keskuse müük ilmselt jääbki selle aasta säravamaks pärliks välisinvesteeringute osas, kuid suuremaid ja väiksemaid tehinguid on tulemas veelgi. Aktiivsed on venelased ja Skandinaavia investorid, kasvada võib Kesk-Euroopa raha osakaal.

Kuigi Taanis elukondliku kinnisvara hinnad tõusid 2010 2,9% võrra, siis III ja IV kvartal olid hinnad languses. Ka käesolevaks aastaks prognoosivad nii Nordea kui Danske analüütikud Taanis kinnisvarahindade langust. Ja seda lihtsal põhjusel – tõusev Euribor suurendab igakuiseid eluasemekulusid, on oma eluaseme pidamine muutub kulukamaks ning paljud kinnisvaraomanikud soovivad oma kohustusi vähendada pannes vara müüki. Suurenev pakkumine surub aga hinnad alla. Kas ja kuidas aga võiks samasugune protsess toimuda Eestis?

Hoolimata Euroopa Keskpanga poolt intressi alandamisest augusti alguses, prognoositakse jätkuvalt Euribori kasvu, kusjuures intress on kerkinud kiiremini, kui varasemalt prognoositud. Praegu ületab Euribor Eesti Panga vastavat kevadprognoosi. Kindlasti mõjutab intressi kasv meie kinnisvaraomanike igapäevaseid kulutusi. Näiteks Tallinnas keskmise suuruse (ca 55 m2) ja hinnaga (ca 1017 eur/m2) korterit osta sooviva kliendi igakuine laenumakse suurendab pikaajalise eluasemelaenu (30 aastat) puhul Euribori 0,5 protsendipunktilise tõusu korral (vastav prognoos 2012 aastaks) ca 13 euro võrra. Tõus 1 protsendipunkti võrra (vastav prognoos 2013 aastaks) aga tooks kaasa laenumakse suurenemise algsega võrreldes ca 27 euro võrra. Ehk siis tõus poole protsendipunkti võrra tooks kaasa igakuiste eluasemelaenu maksete suurenemise ca 6% võrra. Kuigi prognoostiakse ka palgakasvu ca 5%, siis tõenäoliselt majapidamiste finanstkoormus suureneb ka muus osas tänu inflatsioonile. Seda arvestades peaks intressimäära tõusu korral kinnisvara hinnad langema, et kinnisvaraomanike (ja ostuhuviliste) kulutused jääks samale tasemele.

Kaldun siiski arvama, et kinnisvara ostuhuvilisi kliente intressimäära tõus eenimetatud määral veel oluliselt ei mõjuta. Nimelt kipuvad Eesti kliendid oma ostuotsuse tegemisel keskenduma panga poolse finantseeringu saamisele, mitte niivõrd selle tingimustele. Seeläbi Euribori vaikne kasv tehinguaktiivsust oluliselt ei mõjuta. Pigem toob pankade aktiivsem laenupakkumine koos tööhõive suurenemisega turule uusi ostuhuvilisi (nt noored spetsialistid) ning hinnatõus kahandab tasapisi nende klientide hulka, kes tagatisväärtust ületava laenujäägi tõttu varem oma kinnisvara müüa ei saanud. Seni on intressitõusu leevendanud mõnevõrra marginaalide alanemine. Nii võibki prognoosida, et Euribori tõus praeguse tempoga lähitulevikus veel kinnisvarahindasid mõjutama ei hakka. Pikas perspektiivis aga küll. Kui Eesti kinnisvaraturg muutub veelgi stabiilsemaks ja „täiskasvanumaks“, siis hakkavad kliendid kindlasti lisaks energiatarbimisele rohkem arvesse võtma ka intressimuutuste võimalikku mõju oma igapäevastele kulutustele. Tänaseks on igatahes muutunud igapäevaseks see, et klient võtab laenupakkumise lisaks oma kodupangale ka teistelt suurematelt kodulaenu pakkujatelt.

Eile Tartu linnamuuseumis toimunud turuülevaate presentatsioon tõi kohale Domuse head koostööpartnerid, kelle avatud meel ja positiivne suhtumine turu edenemisse tekitasid elava diskussiooni tänaste kinnisvaraarengute üle eelkõige Tartus ja tema lähivaldades, kui ka Lõuna-Eesti maakondades üldiselt.
Kui arendajad vaatavad laenuraha ootuses pankade poole, siis ehitajate poolest hea kvaliteediga toodet täna turg veel vastu võtta ei suuda. Tänane laenuklient ostab keskmisena odavamat korterit linnadesse, oma raha eest soetatakse väiksemaid maakohti ja maad.
Üürikinnisvara on omandamas üha suuremat osakaalu turul – täna on hea hinna ja kvaliteedi suhtega 1-2-toaliste korterite järele nõudlus mistahes linnaosas Tartus ning Elva linnas. Ärikinnisvaras annab tooni väiksemate büroopindade nõudlus, palju küsitakse teenindus- ja kaubanduspindade järele. Ka kompaktsed lao- ja tootmisruumid leiavad kiiresti üürniku. Taaskord on ettevõtjad valmis sobivat vara soetama.
Maaklerite tööindu pärsib täna veel vähene uute objektide turuletulek. Nõudlus on mõistliku hinnaklassiga eramute järele, elamukrundid on taas vaikselt huviorbiiti tekkinud, metsa- ja põllumaad võiksime müüa kordades rohkem. Korterite suur osakaal müügis jääb aga primaarseks. Üha rohkem eelistab ostuhuviline uusi tooteid, kuid  paraku ei soovi selle eest veel kõrgemat hinda tasuda.

Üritusel osalejad avaldasid veendumust, et esimeste päikeseliste kevadpäevade edenemisega on ka kinnisvaraturule saabumas üha paremad ajad. Et ei saabunud euro ega valimised takista eesti inimesi tegemast oma tavapäraseid ostu- ja müügiotsuseid. Ja seda nüüd juba paranenud kindlustundega tuleviku ees.

Majade müügipakkumiste arv kasvas 2010 I pa ca 24% st sisuliselt 2008.a. tasemele, mil müügiraskustest tulenevalt pakkumiste hulk drastiliselt kasvas. 2010 juuli alguses oli Harjumaal pakkumisel ligi 2500 eramut, mis on praeguse müügimahu juures varu kuni 2,4 aastaks. Paradoksina on jätkuvalt konkreetse ostusooviga kliendil raske sobivat pakkumist leida ning müüjate ja ostjate arusaamad hinna-kvaliteedi suhtest on jätkuvalt küllaltki erinevad. Kuna päris palju eramuid müüakse ka täite- ja pankrotimenetluses, siis jäävad eramute hinnad ilmselt järgnevaks pooleks või ka aastaks praegusele tasemele. Eramuhindade mõningane kasv on tõenäoliselt võimalik järgmisel aastal eeldusel, et korterihinnad jätkavad tõusutrendi vähemalt senises tempos.

Domus Kinnisvara maaklerite hinnangul on reaalne ostuhuvi olemas mõistliku suurusega (maja ca 120-150 m2, krunt ca 1000-2000 m2) ja heas korras eramutele Tallinna lähiümbruses hinnatasemel 1,6-2,2 mlj krooni ning Tallinna linnas sees (nt Kakumäe, Pirita, Kristiine jms) hinnatasemel ca 2,2-3 mlj krooni. Valdav enamus tehinguid tehakse hinnaklassis 0,5-1,5 mlj krooni, millisel juhul on tehingu objektiks tavaliselt kas pooleliolev või renoveerimist vajav elamu (sh suvilad jms).

Elamukruntide osas on tehinguaktiivsus jätkuvalt madal ning tehingute arv on veelgi langenud. 2010 I pa tehti Harjumaal kokku 296 hoonestamata elamumaa tehingut ehk siis 4,8% vähem, kui 2009 II pa ning 7,5% vähem kui aasta varem. Peamine põhjus on piisav pakkumine eramute turul ning pankade poolne vähene huvi hoonestamata maa ostu finantseerida.

Enim tehinguid tehaksegi Tallinna linnas. Tallinna lähivaldades tehakse vaid üksikuid tehinguid kuus, mõnevõrra enam paistavad välja Rae ja Viimsi vallad (nagu ikka!). Mõnevõrra moonutab ametlikku statistikat asjaolu, et paljud hoonestatud elamumaad ostetakse eesmärgiga olemasolev hoone lammutada ning uus ehitada. Arvestades seda, et järjest kahanenud tehingumahtude taustal on hoonestamata kruntide pakkumine City24.ee SPOT andmetel kasvanud ca 22%, siis on praegu kruntide nn laojääk ca 4,2 aastat. Domus Kinnisvara hinnangul kestab jätkuvalt ülisoodne aeg omale maa ostmiseks. Hinnaga kuni pool miljonit krooni või hinnavahemikus 200 – 300.- kr/m2 kohta on juba piisav valik otsustamaks oma uue kodu rajamist.

Kokkuvõtteks:
Ülepakkumine Harjumaa eramute osas püsib ning seetõttu ka jätkuv surve hindadele. Eramute puhul jääb tehinguaktiivsus 2010 II pa kokkuvõttes püsima samale tasemele esimese poolaastaga. III kv on tehingute maht mõnevõrra väiksem kasvades taas IV kvartalis.
Elamukruntide osas püsib tehinguaktiivsus jätkuvalt ülimadal ning seetõttu ka tugev surve hindadele. Muudatust ei ole ette näha enne, kui korteriturul on tunda selget tõusu ning pangad muudavad oma laenupoliitikat maaostude finantseerimise osas.

Täpsemalt loe Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Pikemalt loe Hardo Pajula mõtete kohta Pärnu Postimehest.

Kuidas on olukord Eestis? Kinnisvarabuumi ja laenuralli kuldaegadel juhtus siingi, et tihedas konkurentsiolukorras anti laenu inimestele, kes matemaatiliste valemite järgi poleks tohtinud laenu saada. Üks silm pigistati kinni, panga sisene müügi eesmärk sai täidetud ja turuosa säilitatud. Mäletan mõned aastad tagasi vähemalt ühte klienti, kes lähenedes 80-ndale eluaastale sai pangast pikaajalise eluasemelaenu ka siin, Eestis. Majanduse hoogsa kasvu tingimustes kipuvad enamus äriettevõtteid toimima ühtemoodi kõikides maailmajagudes ja emotsioonid võidavad ratsionaalsuse. Seda isegi pankade puhul, mida muidu peetakse kaine mõistuse kehastuseks.

Mis nende avaldatud artiklite puhul mõnevõrra imestama paneb, on see, et küllalt ühte väravasse tahetakse neid palle lüüa ehk siis pankade väravasse. Ühelt poolt võib tõesti möönda, et pangad on saanud senini tegutseda suhteliselt väljaspool kriitikat ja näiteks sotsiaalse vastutuse poolt ei tajuta niivõrd selgelt. Pankadel on aastatega kogutud hulgaliselt tarkust, rohkem vahendeid ja informatsiooni ning see kõik seab nad paremasse olukorda võrreldes tavalise laenuvõtjaga. Tavakodanik sageli ei hooma seda, et tema sissetulekute ja säästude juures ei ole võimalik seda „unistuste kodu“ endale lubada. Aga laenuametniku kasutuses olevad teadmised, kogemused ja riskianalüüsid peaksid välistama selle, et laenu saab pilvedes hõljuv kodanik. Ometi pole alati printsipiaalsust üles näidatud.

Teiselt poolt aga on laenulepingule allakirjutamine iga inimese vaba otsus. Pole kuulda olnud, et laenunõustajad oleks relvaga ähvardades sundinud inimesi laenu võtma.Samuti kaasneb eluasemelaenuga alati notarisse minek, kes kontrollib, et tehingut teostab ikka teovõimeline isik. Paneb mõtlema, et mis küll sünnib selle inimese peas, kes väga kõrges vanuses otsustab laenu võtta ja eluaseme soetada. Milleks talle see? Olemas on pansionaadid, üürikorterid, hooldekodud, munitsipaalkorterid jms. Soovitan alati inimestel enne laenu võtmist konsulteerida oma pere, sõprade ja tuttavatega ning koos nendega jõuda selgusele, kas laenu võtmine on otstarbekas või mitte. Kui 80-aastasel pole lapsi või ka sugulasi, siis on alati olemas mõni mõistlik naaber, kellega saab asjade üle arutleda. Analüüs peab esmalt vaatama tulevikku ja esikohal olema põhimõtteline küsimus – mis siis kui… Võlakaitseseadus võib tulla või siis ka mitte, aga laenu andjate ja laenu võtjate terve mõistus peab jääma esikohale.