Domus Kinnisvara ajaveeb

Kui kinnisvaraturg hakkas mõned aastad tagasi mutta vajuma, siis oli kogu meedia täis artikleid, interneti kommentaaridest rääkimata, kus räägiti sellest, et kinnisvaraturu õige tasakaal on siis, kui keskmine palk võrdub keskmise ruutmeetri hinnaga. Buumi tipphetkel oli keskmine ruutmeetri hind teatavasti keskmisest palgast sama kaugel, nagu on kuu maakerast.

Äsja avaldas Statistikaamet andmed, mille kohaselt oli keskmine brutokuupalk 2010. aasta III kvartalis 11 874 krooni. Võrreldes 2009.a. III kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk 0,9 %. Veidi varem avaldas Statistikaamet ka III kvartali kinnisvaraturu kokkuvõtte, mille kohaselt oli võõrandatud korteriomandi ruutmeetri keskmine hind 9300 krooni, olles veel aasta tagasi 14 900 krooni. Kui nüüd lähtuda eeldusest, et „õige“ turutase on siis, kui keskmine palk ja keskmine ruutmeetri hind on võrdsed, siis peaks praegu olema suurepärane aeg kinnisvara osta. Ometigi ei näita tehingute arv mingit pöörast tõusu. Miks siis nii? Vastus peitub selles, et must-valge majandusanalüüs ei toimi kinnisvaraturu nõudluse ja pakkumise analüüsimiseks kõige paremini. Ei olnud see nii 2007. aastal ega ole ka 2010. aastal. Sellest on nüüdseks aru saanud ka need Eesti analüütikud, kes 3 aastat tagasi rääkisid vaid keskmiste numbrite tähtsusest, kuid kes nüüd räägivad, et olulised näitajad on hoopis töötuse määr, tarbija kindlustunne, inflatsioon, rahvusvaheliste rahaturgude olukord, kodumaiste pankade laenuaktiivsus, muutused USA kinnisvaraturul jne. Siinkohal on juba oluliselt raskem hakata vastu vaidlema, sest maailm on mitmekesisem, kui me seda teinekord tunnistada tahame ja integreeritum, kui kunagi varem. Mikro- ja makroriskide hulk, mis mõjutab kinnisvaraturgu, koosneb paljudest komponentidest ning on väga mõistlik analüüsi teostades eemaldada silmaklapid ja vaadata maailma võimalikult laialt.

City24.lv kajastas äsja väga huvitavat teemat Läti kinnisvaraturult. Nimelt saavutas Läti kinnisvaraturg septembris 2009 oma kriisiaegse absoluutse madalseisu, kui vaadelda kinnisvara hindasid. Riia tüüpkorterite minimaalseks hinnatasemeks jäi 455 EUR/m2 (ca 7120 kr/m2). Aasta hiljem st juuliks-augustiks 2010 on hind tõusnud 580 EUR/m2 (ca 9075 krm2). Seega on hinnad tõusnud aastaga ca 27%. Juulis 2010 oli turu aktiivsus tavapärasest oluliselt suurem ning septembris registreeriti vaata et kõigi aegade kõige kehvem tulemus. Millest selline kõikumine?

Kindlasti on see osaliselt seotud 01.07.2010 jõustunud muutustega Läti seadusandluses. Nimelt on antud investoritele luba saada ajutine elamisluba Lätis (seega Schengeni ruumis) ning õigus osaleda Läti seimi 10-ndatel valimistel (toimusid 02.10.2010). 5-aastane elamisluba antakse nendele, kes investeerivad minimaalselt 100 000 LVL (ca 2,2 mlj kr) Riiga, selle ümbrusesse (Daugavpils, Jelgava, Jekabpils, Jurmala, Liepaja, Rezekne, Valmiera või Ventspils) või vähemalt 50 000 LVL (ca 1,1 mlj kr) teistesse Läti piirkondadesse. Muudatus ei laiene nendele tehingutele, mis tehti enne 01.07.2010.a. Investeering ei pea olema seotud kindlasti kinnisvaraga. Selle võib teha ka näiteks Läti ettevõtlusesse summas 25 000 LVL (ca 600 000 kr), kuid täiendavaks tingimuseks on vähemalt 20 000 LVL (ca 440 000 kr) ulatuses maksude maksmist aastas. Ajutist elamisluba võib taodelda ka 200 000 LVL (ca 4,4 mlj kr) suurust pangadeposiiti omades mõnes Läti krediidiasutuses.

Seega on lätlased võtnud kõvasti ette riiki investorite meelitamise. Eelkõige ilmselt idapiiri tagant, kuid kindlasti ei saa alahinnata ka hiinlaste, pakistanlaste jt lähteriikide tähtsust. Lubades selle eest lisaks 5 aasta jooksul Schengeni ruumis vabalt ringiliikumisele (millega kaasneb ka õigus töötamisele, õppimisele, sotsiaalkindlustusele jne) ka võimalust osaleda Läti Vabariigi tuleviku kujundamisel. Eesmärgiks on kahtlemata Läti majanduse jaluleupitamine ning konkurentsivõime parandamine teiste Ida-Euroopa riikidega (sh ka Eestiga) võrreldes. Siinkohal toon paralleeli ka meie vastavale regulatsioonile. Välismaalane peab Eestis tähtajalise elamisloa taotlemiseks olema investeerinud siin mõnda äriühingusse vähemalt 1 mlj kr või 250 000 kr füüsilisest isikust ettevõtjana.

Eeldati, et sellel on Läti kinnisvaraturule märksa suurem mõju, kui euro kasutuselevõtmisel meie kinnisvaraturule. Oodati loomulikult hinnatõusu. Just seetõtu oli juuli üliaktiivne, sest inimesed, kes kavatsesid tehingu tegemist lähitulevikus, kiirustasid sellega enne seadusemuudatuste jõustumist. Spekulatiivne huvi on olemas, kuid ei domineeri. Kõige selle tulemusena tehti Riias juulikuus 495 (juunis 309, augustis 372) korteritehingut. Juuli-august lähevad arvesse, kui 2010 aasta aktiivseimad kuud. Siinkohal tahaksin taas tõmmata paralleeli korterituruga Tallinnas – juuni 461, juuli 462, august 437, september 522 tehingut. Tuletan meelde, et Tallinnas on ca 412 000 elanikku, Riias ca 709 000. Seega on Läti kinnisvaraturg siiski pehmelt öeldes madalseisus meie omega võrreldes.

Reaalsus on seni osutunud siiski oodatust väga erinevaks. Välisinvestorid pole seni Läti kinnisvaraturule tormi jooksma hakanud. Ostjad on üldjuhul ikkagi Läti residendid ning väike huvi venemaalaste poolt on olnud seotud eelkõige suvituskinnisvaraga (selles mõttes tundub olukord olevat sarnane Eesti kinnisvaraturule, kus vähesed välismaised suvituskinnisvara ostjad on üldjuhul soomlased). Suvised välismaisele ostuhuvile panustajad on pidanud vähemalt lühikeses perspektiivis tõsiselt pettuma – septembris oli Riias kogu kriisi rekordmadal käive st VAID 187 korteritehingut (NB! Tallinna madalaim oli jaanuar 2009 – 255 tehingut). Sisuliselt tehti Riias juulis-augustis tehingud ette ära. Ka hinnatõus on sellise aktiivsuse juures loomulikult peatunud. Pakkumiste hulk on aga jäänud endiseks.

Miks seadusemuudatuste mõjul ei torma välismaalased Läti turule? Esmalt ilmselt seetõttu, et hoolimata leebematest tingimustest elamisloa saamiseks, ei ole Läti sellel turul ikkagi konkurentsivõimeline. Suure tõenäosusega huvitab välismaalasi alaline EL elamisluba, mitte tähtajaline. Seda võimalust aga pakuvad teatud tingimustel mitmed teised riigid (nt Itaalia (soetades Kinnisvara 300 000 EUR eest) ja Bulgaaria (lihtsalt 150 000 EUR eest)). Alalise elamisloa saamiseks aga on Lätis lisatingimused (keeleeksam, Lätis viibitud aeg jms). Teiseks oluline on see, et EL alalise alamisloa äri ei toimi kinnisvaraspetsialistide najal vaid ekstra sellele keskendunud agentide võrgustikul. Seega sisenes Läti turule, mida ilmselt seimi liikmed seadusemuudatusi arutades eriti ei tundnud. Kolmandaks puuduseks on loomulikult see, et Lätil puudub nö investeerimismagnet. Lihtsalt Euroopas on mõnusamaid/soojemaid/jms kohti, kuhu oma raha viia ning selle eest ka EL alaline elamisluba saada.

Välismaiste investeeringute riiki meelitamine on kahtlemata kompleksne tegevus. Läti seadusemuudatuste mõju avaldub ilmselt pikema aja jooksul ning koos teiste tegevustega. Oluline on lihtsalt silmas pidada, et Eesti kinnisvaraturg on pisike tilk suures meres ning meie konkurendid pingutavad selle nimel, et vaba raha enda juurde meelitada.

Kamodža teatas augustis kavatsusest ehitada Kagu-Aasia kõrgeim – 555 m kõrgune – pilvelõhkuja. Sisuliselt on tegemist jätkuga käesoleva sajandi nn linnalahingule, kus erinevad riigid üritavad kinnisvaraalaseid tippsaavutusi oma arengu (loe: atraktiivsuse) huvides rakendada.

Malaisia Petronas Towers – 452 m kõrgune – oli maailma kõrgeim hoone kuni 2004.a. Tänaseks on araablased rekordi enda nimele kirjutanud Burj Khalifa`ga Dubais, mis on 828 m kõrge. Seega pole kambodžalastel šanssi maailma rekondist püstitada ning tuleb oma regiooni esinumbri kohta taotleda. Õnneks või kahjuks ei ole kõrgus ainukene, mis loeb. Väljanägemine, uued tehnilised lahendused nii konstruktsioonis kui halduses jms on samuti argumendid, millega tähelepanu püütakse. Näiteks MahaNakhon – 310 m kõrgune pilvelõhkuja Bankokis, mille arendus kuulutati välja 2009 – näeb välja kahtlemata „huvitav“. Arhitektid mängivad hoone fassaadiga nagu pixelitega fotol. Vahemärkusena – ka Eesti arhitektid on väga atraktiivseid lahendusi kujundanud, kuid paljud neist pole kas arhitektuurikonkurssi võitnud või veel teoks saanud.

Vastukaaluks kambodžalastele on ka Vietnamis tõsiselt ette võetud – sealne nafta- ja gaasihiid PietroVietnam on teatanud kavatsusest ehitada 1,2 mld dollari eest 528 m kõrgune hoone Hanoisse aastaks 2014. Probleem on aga selles, et nii ehitustehniliselt kui majanduslikult on seniste tippsaavutuste (250 – 310 m) asemel üle 500 m kõrguse hoone ehitamine hoopis teine asi. Majandustel, mis tuginevad paljuski välisabile, võib olla raske nii suuri projekte oma turule absorbeerida. Teisalt võib selline suurusehullustus olla ka aluseks arenguhüppele. Igal juhul pole selline arenguhüpe jõukohane üksnes kohalikele spetsialistidele.

8 ha suurune Diamond Island, millele kambodžalased kavatsevad lisaks alguses nimetatud kõrghoonele rajada terve kvartali pilvelõhkujaid ning nende ümbruses ka madalamat hoonestust, on olnud Ho Chi Minh`is Mekongi jõe meelevallas pika aega. Nüüd on vaja välja mõelda ja ellu rakendada lahendused, kuidas tagada, et see saar ka järgmise sajandi seal püsiks ning ehitatav kõrgoonestus Pisa torni või Karksi linnuse kiriku kombel upakile ei vajuks.

Ei Kamboža ega Vietnami projektid pole kumbki põhimõtteliselt ebareaalsed. Nende projektide jaoks riiki sisse toodav ehitusalane ning ilmselt ka kinnisvaraarenduse alane kompetents täidavad kindlasti lisaks madalapalgaliste ehitustööliste rahakotile ka kohalike tehnika- ja majandusülikoolide auditooriume. Midagi, mille poole ka meie siin peaksime kindlasti püüdlema.

Lisaks kompetentsi- ning majandusküsimustele kujundavad sellised arengud oluliselt ümber ka linnapildi. Mul pole õrna aimugi, kuidas pilusilmad selliste arendusteni jõudnud on, kuid kidlasti peavad nad nendega tulevikus elama. Siit on aga paras tõmmata paralleel meie oma õuele. Tallinnas on koostatud kõrghoonete teemaplaneering, kuid diskussioon selle ümber on olnud tagasihoidlik. Samuti on saanud kehtestamisküpseks Sitsi mäe detailplaneering, mille kohaselt ehitatakse Põhja-Tallinnasse Tallinna kõrgeim – 210 m kõrgune ja 60 korruseline – hoone. Vähest diskussiooni ei saa panna süüks Tallinna linnavalitsusele ega ka mitte kinnisvaraarendajatele. Igaüks peab ikka oma huvide eest väljas olema – linnavalitsus selle eest, et planeerimismenetlus viidaks läbi korrektselt ning arendaja selle eest, et raha teeks raha. Kohalik kogukond aga peaks aktiivselt kaasa rääkima, sest vähemalt paar inimpõlve peab selle tulemusega elama.

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.

Pessimistlike prognooside poolest tuntuks saanud ja Eesti Ekspressi poolt lausa mustaks preestriks tituleeritud Hardo Pajula sai 90-ndate lõpus legendiks. Mees jagas intervjuusid vasakule ja paremele, vahetas glamuurseid töökohti ning oli paljude poolt imetletud. Pärast seda sai „mustade“ prognooside tegemine popiks ning Pajula sarnast kuulsust on püüdnud paljud – mõni õnnestunult, enamik aga mitte. Sellel nädalal on 2 vahvat ajakirjanikku, üks esmaspäevases Äripäevas ja teine teisipäevases Postimehes, võtnud endale musta preestri rolli ja visanud avalikkuse ette hulga uljaid lauseid. Äripäev kirjutab, et „Kuigi nii mõnigi kinnisvaramüüja on ennustanud kinnisvaraturu ning hindade kiiret kasvu, pole praegu rõõmustamiseks suurt põhjust“ ja Postimees teab, et „Kuigi Tallinna korterihinnad on viimastel kuudel veidi tõusnud, ei ole kinnisvaraturul paranemist oodata ning hindadelgi paistab olevat vaid kukkumisruumi“ ja lisab juurde „kuigi suvi on toonud kuurortlinnadesse teatud elevust, on valitsevaks trendiks kõikjal hinnalangus“.

Sensatsioone ja mõjusaid pealkirju otsiv ajakirjandus on rääkinud. Faktide ja põhjenduste väljatoomisega on aga tänases meediaruumis teadagi kitsas käes. Vahelduseks oleks aga ehk siiski kosutav numbreid vaadata. Domus Kinnisvara äsja valminud turuanalüüs toob välja, et:
- Tallinna korteriturul on 2010 I pa tehinguaktiivsuse kasv ca 30 %.
- Tallinna korterite keskmine hind on 2010 I pa statistiliselt kasvanud ca 10,3%. Kuna ametlik statistika sisaldab mitmeid tehinguid, mis ilmselgelt ei ole tehtud vabaturu tingimustel, siis on Domus Kinnisvara hinnangul tegelik hinnatõus 4,3%.
- Tartu korterituru jaanuarikuu keskmine hind oli ca 10 500 kr/m², siis juunis oli see ca 11 800 kr/m², mis teeb kasvuks 12%.
- Pärnu korteriturul tehti I poolaasta kahel kuul tehingutearvu rekord. Kui näiteks 2009. aastal oli keskmine tehingute hulk 27 tk kuus, siis 2010 a. I poolaastal oli tehinguid keskmiselt 39 tk kuus.
- Aasta algusega võrreldes oli Pärnu korteriomandite ostu-müügi tehingute statistiline keskmine hind 24% kõrgem.

Lisame siia juurde, et Eesti majanduse olukord on paranemas – kasvanud on eksport, vähenenud on töötus, tarbijate kindlustunne on paranenud jms.

Me ei ütle, et nüüd algab hinnaralli ja viimane aeg on osta. Tarbijate jaoks on ”tark ei torma” põhimõte omal kohal nii täna kui ka tulevikus. Oma turuanalüüsis toome välja, et tunneme kiire hinnatõusu pärast muret, kuid usume, et tegemist on ajutise nähtusega, mille järgneb stabiliseerumise faas. Küll aga ei jaga me ugrimugrilikku enesehaletsuslikku seisundit, mille kohaselt on meie majandusega kõik halvasti ning üha halvemaks läheb. Jah, muidugi ei saa välistada eelkõige väliskeskkonnast tingituna majanduse liikumist W kujulise trajektoori kohaselt, kuid Domus Kinnisvara hinnangul on kinnisvaraturg tervikuna liikumas taas kasvu suunas, kuid see saab olema tagasihoidlik ja eelkõige seotud Eesti üldise majanduskasvuga.

Eesti Konjunktuuriinstituut jälgib ja analüüsib regulaarselt Eesti kinnisvaraturul toimuvaid konjunktuurimuutusi. Tegemist on uuringuga, mille aluseks on kinnisvaraettevõtete poolt antud hinnangud oma ettevõtte kohta. Äsja ilmunud juuni kokkuvõte näitas, et kinnisvaraga seotud ettevõtete kindlustunne püsib kümnendat kuud järjest plusspoolel. Kindlustunde indikaator tõusis märtsi +26-lt juunis +37-ni. Võrreldes 2009. aasta juuniga (kindlustunde indikaator –20) on turuolukord oluliselt parem. 46% ettevõtteid teatas juunis teenuste müügi suurenemisest viimasel 3-l kuul (saldo +42). Iga neljas ettevõte võttis tööle uusi töötajaid. Järgnevatel kuudel nõudluse kasv kinnisvaraturul jätkub (nõudluse saldo juunis +24).

Kui vaadata teist olulist baromeetrit, milleks on tarbijate kindlustunde indikaator, siis näeme, et ka tarbijate kindlustunne juunis tõusis ja võrreldes maiga oli tõus 2 punkti. Kindlustunde indikaator on liikunud positiivses suunas alates 2009.a märtsist ja nüüd jõudnud viimase 2 aasta kõrgeimale tasemele ning ka ajaloolise keskmisest kõrgemale.

Seega võime tõdeda, et nii kinnisvara ettevõtete hulgas on kasvanud usk kinnisvaraturu tuleviku osas kui ka inimeste ootused Eesti majandusolukorra muutumisele on järjest paranenud. Meie usk on meie elu nurgakivi. On vana tõde, et me näeme maailma enda ümber sellisena, nagu me usume seda olevat. Teisisõnu, kui enamus ettevõtjaid ja tarbijaid usuvad, et elu meie ümber läheb paremaks, siis see nii ka läheb. Kinnisvaraturg, olulise osana majandusest, liigub samamoodi täpselt selles suunas, nagu enamus inimesi usub seda liikuvat. Jääme lootma, et Konjunktuuriinstituudi baromeetrid jätkavad tõusu ning ka tegelikkust kajastavad numbrid hakkavad veelgi enam vastama rahva ootustele. Kiri heebrealastele ütleb: Usk on loodetava tõelisus, nähtamatute asjade tõendus.

Kinnisvarasektoris tegutsejate jaoks pole pikk detailplaneeringute menetlusprotsess Tallinnas mingi uudis. Nii on see olnud aegade hämarusest ja püsinud sama vankumatult nagu Vana Toomas Raekoja torni tipus. Kui mujal Eestis on detailplaneeringu läbiviimise protsess võtnud reeglina aega kuni 1 aasta, siis Tallinnas alles algab ajaarvestus ühest aastast. Pikki aastaid oli see kahetsusväärne tõsiasi, mida planeeringute koostajad talusid lihtsalt hambad ristis. Sügav kinnisvarakriis viimastel aastatel tähendas aga, et detailplaneeringute venimine muutis märgatavalt mõne tegelase finantsseisundit ja tõstis õhku pankrotikirve. Eriti traagiline oli see kinnisvara arendajate jaoks, kes ostsid turu tipus kinnistu, hakkasid selle sihtotstarvet muutma ja Tallinn arvas heaks seda aastaid menetleda ning planeeringu kehtestada turu madalseisus. Muidugi võime me alati olla üleolevad ja öelda, et „ise olid loll, et tipus ostsid ja lootsid sinisilmselt saada kiirelt uut sihtotstarvet“, kuid detailplaneeringu kestvust 3-5 aastat ei saa kindlasti mitte normaalseks lugeda. Eriti riigis, mis müüb ennast eeskujuliku e-riigi kuvandiga.

Tallinn/Harju piirkonnas pöörleb ca 60 % Eesti kinnisvaraturu rahast ja seega võivad küünikud rahulikult ümiseda laulu“ It’s All About The Money“, kui jutt läheb planeerimisprotsessi venimise peale. Siinkohal ei vihja ma sellele, kas kellegi raamatu vahele on midagi pandud või mitte. Naised saunas on muuseas rääkinud, et kinkekaarte on raamatute vahele pandud viimasel kümnendil tubli Tammsaare viie osa jagu, aga enamjaolt pole sellest detailplaneeringu kiirendamisel abi olnud. Küsimus on eelkõige olnud selles, et maa hind on pealinnas olnud kordades kõrgem kui mujal Eesti piirkondades ja olnud seega suur huvigruppide võitlustanner. Panused, mida on andnud maa väärtustamine, on olnud kõrged. Kus on suuri kasusaajaid, seal on ka hulgi neid, kes rikastumisele virila pilguga vaatavad. Naabrid, puude kaitsjad, valguse kaitsjad, vaikuse ja rahu kummardajad, omakasu peal väljas olevad osapooled on vaid mõned huvigrupid, kes on aastate jooksul oma hambaid näidanud, arendajaid masendanud ja ametnikke ettevaatlikuks muutnud. Just hirm mõne skandaali ees on olnud suur põhjus, miks ametnikud on planeeringuid venitanud kohati isegi piinlikuks tegeval kombel. Karta võib, et isand Parbuse juhtum sunnib linnaametnikke veelgi enam ettevaatlikkusele ja pikendab juba niigi pikka planeerimisprotsessi.

Rohkem enesekindlust, rohkem soovi muuta linn kaasaegseks elukeskkonnaks, sõbrad Vabaduse väljaku äärest! Kohati tundub, et linnapildile on parem, kui püsti seisavad räämas ja inimtühjad puitmajad, et ametnikud saaksid aastaid parkimiskohti kokku lugeda, mida uus detailplaneering ette näeb. Meie elamufond on teatavasti väga vana ja on äärmiselt kurb, et selle parandamine venib seetõttu, et kohalik omavalitsus ei väärtusta arengut ega loo vajaminevaid eeldusi. Võib lõpmatuseni vaielda ja analüüsida, mitu tundi peab aknast päike sisse paistma ning jäädagi toppama detailidesse, kuid linnapilt kannatab ja maaomanike raha põleb. Eestis on võtta mitmeid näiteid, kus seadusi on muudetud eesmärgiga neid lihtsustada ja erinevaid protseduure täiendatud aja muutumisest tulenevalt. On aeg kriitilise pilguga üle vaadata ka planeerimisseadus ning Tallinna linnal korrastada tegevusprotsesse ja täiendada regulatsioone, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses.

Kinnisvaraturu analüüsides tuuakse sageli esile majandusnäitajaid, mis mõjutavad suuremal või vähemal määral kinnisvaraturgu. Ajale kohaselt viidatakse palju näiteks töötute arvule, mis kindlasti on õige tähelepanek. Samas on mõned näitajad saanud vähem tähelepanu ja üheks selliseks on sündivus Eestis.

Sündide arv Eestis on näidanud sellel sajandil järjest kasvavaid numbreid. Kui veel 2000.a. sündis Eestis 13 067 last, siis 2008.a. juba 16 028. Stabiilne tõus on olnud ka aastatel 2007-2008, kui Eesti majandus juba tugevalt kreenis oli. Pole mingi saladus, et majanduslik kitsikus ja töötus sunnib inimesi rohkem kodus olema ja kus seda sooja ikka saab, kui mitte teki all. Lisaks on kasvanud nende perekondade hulk, kes ühelt poolt koondamishirmus ja teiselt poolt emapalga hüvesid ära kasutada tahtes on teinud pragmaatilise otsuse ja leidnud, et parim valik raskete aegade üleelamiseks on lapsega kodus olla.

Milline on siis sündivuse seos kinnisvaraturuga? Otseselt jääb tema mõju küll kaugemale pankade laenuandmise aktiivsusest või intresside suurusest, aga oma tähtsus on sellel olemas. Just nimelt need, kriisiaastatel sündinud, lapsed saavad suuremaks ja hakkavad lähiaastatel tasakesi kinnisvaraturule hoogu juurde andma. Paljud perekonnad, kes elavad 2-toalises korteris, vajavad 3-toalist korterit, 3-toalise korteri omanik hakkab tõsiselt mõtlema maja ostmise peale jne. Selgest vajadusest ja perekondade mugavusest tingitud elamispinna muudatused toimuvad muidugi ka praegusel ajajärgul, kuid järjest paranev tarbijate kindlustunne ainult suurendab seda arvu. Alles hiljaaegu puutusin kokku perega, kes oli turu tipus ostnud 2-toalise korteri 1,4 miljoni krooniga ja täna on valmis vastu võtma „kaotuse“ ja müüma selle ostuhinnast 600 000 kr odavamalt, sest pere on vahepeal kasvanud ja lihtsalt ei mahuta 2 tuppa enam ära. See pere kalkuleerib kainelt, et ka suuremate korterite hind on langenud ja lõppkokkuvõttes saavad nad sama suure laenujäägiga endale suurema elamispinna.

Seega on suurenev iive vesi kinnisvaraturu veskile ja aitab tasandada seda olukorda, kus paljud kinnisvara omanikud ootavad hindade tõusu, sest nad ei saa turule tulla pakkumist suurendama enne, kui nende endi vara väärtus ületab laenujäägi suuruse. Täna on nende inimeste hulk veel suur, kes ootavad ja jälgivad tähelepanelikult kinnisvaraturul toimuvat. Aga ka nende inimeste tunnelis on hakanud paistma valgus. Ja see ei ole rong

Sundmüükide teemal sõna võtta on umbes sama populaarne, kui rääkida kinnisvaraturu põhja prognoosimisest. Küll rikub sundmüükide tehingustatistika ära kogu vabaturu tehingustatistika, küll jäävad inimesed kodutuks, küll analüüsitakse sundmüükide suhtarvu pankade tagatisvarade hulgast jne. Aja märk, mis muud.

Jälgides viimase aasta jooksul ajakirjanduses artikleid, siis õhkub nendest valdavalt ootust, et kohe-kohe midagi juhtub ja massiline sundmüükide laine läheb lahti. Tegelikkuses aga midagi sellist juhtunud pole ega juhtu ka. Muidugi, kohtutäituritele ja pankrotihalduritele on tööd tulnud kõvasti juurde, ka pankade järelvalve ja äririskide osakondade töötajatel on käed-jalad tegevust täis, aga see hulk ei ole katastroofiline, vaid pigem marginaalne pankade kogu laenuportfellide mahtu silmas pidades.
Sundmüükide arvu plahvatusliku kasvu vastu räägivad 3 lihtsat tegurit:
1. Eestlastele on oma kodu niivõrd oluline, et ta jätab enne söömata, aga laenumaksed tasub ära. Tammsaaret kummardavatele rahvuskaaslastele on oma kodu omamine olnud tähtis juba ajalooliselt, et selle eest tasumine on perekondade selge prioriteet ka täna. Ega ilmaasjata pole olnud pangad niivõrd aktiivsed eluasemelaenu müümisel. Lisaks on eestlased piisavalt kõrge eneseuhkusega, et naabrite või sugulaste ees ei soovita oma majanduslikku nõrkust välja näidata. Kuni viimase hetkeni üritatakse vapralt ise hakkama saada.
2. Pangad on probleemsete kodulaenude osas paindlikud ja korduvalt rõhutanud, et tagatise müükipanek on äärmuslik abinõu, millele püütakse juba varem mõlemaid osapooli rahuldav alternatiiv leida. Kliendile pakutakse maksepuhkust või tähtajapikendust, et inimesed oma kodu müüki panema ei peaks.
3. Korteriühistud on paindlikud. Kõik saavad aru, et olukord on keeruline ja sestap püüavad kommunaalkulude eest võlgu olevad korteriomanikud sõlmida kompromisse ühistutega ja enamjaolt see ka õnnestub. Kõik on nõus, et korteriühistutel on praegu rasked ajad ja eelolev talv pingestab veelgi olukorda. Samas aga pole korteriühistutel aega ja huvi astuda radikaalseid samme, vaid pigem eelistatakse praktikas läbi rääkida ja osapooli rahuldavaid lahendusi leida. Korteriühistute Liidul on peamurdmist ja ühistute konsulteerimist ilmselt küllaga ja nende lugude arv kindlasti suureneb, kus korteriühistu on läinud ise pankrotti või on võlglastest korteriomanikke antud kohtusse ja saavutatud ka positiivne kohtulahend.

Seega võib kokkuvõtvalt nentida, et kuna majanduses on ebakindlust veel omajagu, siis sundmüükide arv pigem suureneb, aga massiliseks muutumist pole samuti põhjust prognoosida.

Umbes kuu aega tagasi kinnisvaramaksu poolt- ja vastuargumente analüüsides sai mainitud seda, et oluliselt realistlikum tundub mõte lõpetada eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamine, kui uue maksu kehtestamine. Ei läinud palju aega mööda, kui rahandusminister Jürgen Ligi teatas, et eluasemelaenu intressid on üks esimesi maksusoodusi, mille kallale tuleval aastal ilmselt minnakse. Loomulikult on asi läinud kohe poliitiliseks ja juba on ka hr Savisaar esinenud avaldusega, et eluasemelaenude intresside tulumaksu hüvitamise lõpetamisest võidaksid väga vähesed.

Tegemist on hüvega, mille ajalugu ja tekkepõhjuseid enam keegi ei mäleta. Justkui kogu aeg on seda maksusoodustust saadud ja sellega on harjutud. Nüüd on kerge tekkima tunne, et röövlitest koosnev Ansipi valitsus läheb jälle tavakodaniku rahakoti kallale. Eks ta ole, raha jääb tõesti natuke vähemaks. Samas aga tuleb nentida, et selle soodustuse pakkumisel kodanikele on riigi tasandilt vaadates keeruline objektiivseid põhjendusi leida. See on täiendav boonus eluaseme ostnud maksumaksjale, aga millist eesmärki täidab see riigi maksupoliitilise instrumendina? Hüva, me võime ette kujutada, et seadusandja soovis omal ajal sellega elavdada kinnisvaraturgu ja aidata kaasa kodanikuühiskonna tekkele, kus eluaseme omamine on väärtustatud. Täna aga on Eesti väga omandi, mitte üüri, keskne ühiskond ja see eesmärk on justkui täidetud.

Seega võib Rahandusministeeriumist ühelt poolt täiesti aru saada, teisalt aga tekitab see plaan mõningaid küsitavusi. Kui mõelda maksusoodustust kui vahendit, millega jahutatakse või soojendatakse majandust, siis näeme, et Rahandusministeerium on oma ettepanekuga lootusetult hiljaks jäänud ja esitab selle lihtsalt valel ajal. On arusaamatu, miks ei tuldud ettepanekuga välja siis, kui kinnisvaraturg toimis täispööretel ja Eesti Pank viibutas hoiatavalt näppu. See oleks võinud olla riigi tagasihoidlik panus selleks, et avakosmose suunas liikuv Eesti kinnisvaraturg oleks maandunud pehmemalt. Ehk oleks sellest õigel ajal abi olnud. Nüüd aga, mil kodanikud ägavad 1,5 miljoniga ostetud 2-toalise korteri laenukoorma all, näitab riik justkui trääsa. Öelda ühel hetkel, et „ostke kinnisvara, meil on soetamist toetav maksusüsteem“ ja teisel hetkel, kui enamus inimesi ongi kinnisvara soetanud ja laenud võtnud, et „me loobume maksusoodustusest, mis oli meie kinnisvarabuumi üks põhilisi psühholoogilisi mootoreid“, on ikka küüniline küll. Elukogenud inimesi see fakt, et riigi maksusüsteem ja majanduspoliitika ei suuda läbi aastate stabiilsed püsida, muidugi ei üllata. Aga pettumust tekitab selline suhtumine kindlasti. Lisaks oleks väga tore, kui Rahandusministeerium paneks oma ettepaneku lõpuks ometi ka numbrite keelde. Ei ole ma märganud veel, mida antud ettepaneku realiseerimine riigi tuludele tähendaks kroonide hulgas. Kui suurest eelarve lisarahast me tegelikult räägime?

Muuseas, kas keegi teab kedagi, kes teab kedagi, kes on ostnud eluaseme selleks, et laenu intresse tulust maha arvata? Ilmselt neid inimesti eriti ei ole ja seepärast on hr Ligi juhitav Rahandusministeerium küllap õigel teel. Neil kodanikel aga, kes on harjunud kinke saama 2 korda aastas – jõuluvanalt ja Maksuametilt pärast kevadist maksudeklaratsioonide esitamise järgset aega – tasub vaikselt hakata ümber mõtlema ja tegema uut pere-eelarvet, kus tulude pool on veidikene tagasihoidlikum.