Domus Kinnisvara ajaveeb

Kinnisvara eluiga on üldjuhul pikem, kui inimese oma. Kuigi kinnisvara pikaajalisuse tähtsus tasapisi väheneb, tuleb seotud otsuste tegemisel üldjuhul ikkagi vaadata pikemat perspektiivi kui vaid mõni aasta. Need tõusud-langused, mida oleme möödunud 10 aasta jooksul näinud, on tegelikult siiski suhteliselt lühikese perioodi muutused. Alljärgnevalt püüan aga välja tuua mõned tänased trendid, millel on pikem mõju kui vaid järgmised 10 aastat.

1. Jätkusuutlikkuse tähtsustumine
Kuigi säästlikkusest, pasiivmajadest, energiamärgistest, alternatiivenergiast jms on juba paar aastat tõsisemalt räägitud, hakkavad mõjud alles avalduma. Jätkusuutlikkus alles hakkab reaalselt kinnisvaraarendusse jõudma, kuigi sisuliselt toimub alles katsetamine ja testimine. Tänagi on teemaks veel peamiselt energiasääst, kuigi kinnisvaraga seoses tuleks mõelda jätkusuutlikkusele laiemalt. Esimesed positiivsed (energiasäästlikud kortermaja arendusprojektid, loodusmaterjalide kasutamine jms) ja negatiivsed (vana elamufondi renoveerimisel küttekulude kokkuhoid sisekliima arvel, valearvestused investeeringute tegemisel jms) tulemused on juba olemas. Jätkusuutlikkuse massilise teadvustumiseni aga läheb veel aastaid aega. Olen veendunud, et paljud tänased innovaatilised lahendused on 10 aasta pärast nn must be. 7 miljardi piiri ületanud inimkonna jätkuv kasv piirab ressursse ja toetab jätkusuutlikkuse idee tähtsustumist.

2. Differentseerumine
Koos stabiliseerumisega süveneb kinnisvaraturul differentseerumine. Piirkondi, ehituskvaliteeti, uut/vana jne väärtustatakse ning hinnatakse seetõttu erinevalt. Ühelt poolt lähtub diferentseerumine kinnisvara kasutusväärtusest, kuid samavõrd ka meie subjektiivsetest hinnangutest. Linnakeskused on juba nihkunud endisest Raekoja platsist vasakule või paremale Tallinnas, Tartus, Pärnus, sest endise linnakeskuse kasutusväärtus jäi madalaks. Nii mängitakse tõenäoliselt ümber ka kinnisvaraturg teistes linnaosades ning ka nende siseselt. Ülerahvastuv Pirita kaotab tõenäoliselt mõnevõrra oma väärtust ning üha uuenev Põhja-Tallinn võidab. Ka linnaosade siseselt tõuseb ja vajub erinevate kvartalite väärtus sõltuvalt sellest, mida seal tehakse.

3. Üürituru muutumine
Omanike ja üürnike suhe kinnisvaraturul on muutumas üürnike arvu kasvu ja omanike arvu kahanemise suunas. Kinnisvara omamine, kui kõigi eestimaalaste elustiil, on tasapisi taandumas. Seetõttu on üüriturg tähtsustumas ja sellega seoses ka mingis mõttes stabiliseerumas. Üüri määrad liiguvad selles suunas, et pakkuda omanikele tootlust, mis motiveerib võtma pikemaid investeerimispositsioone. See aga tähendab ka liikumist pikemaajaliste ning sisukamate üürisuhete poole, mis on omased Lääne-Euroopale. Muutusele aitab kaasa nii maailma majanduseses toimuvad sündmused (majanduslikud põhjused) ning ka kinnisvaraturu osaliste põlvkonnavahetus (mõtteviisi muutus). Üürituru muutumine leiab ilmselt millalgi väljenduse ka meie seadusandluses, kus võetakse uuesti teemaks pikaajalised üürisuhted. Seda siis juba turu vajadustest tulenevalt, mitte enam omandireformi sunnil.

4. Peresuhete muutumine
Kunagisest Eesti suurperest on tänaseks jäänud järele märkimisväärselt väiksem majandusüksus. Lapsed olid veel 100 aastat tagasi vanematele sisuliselt investeeringuks ja pensionisambaks, mida tänapäeval asendavad kõikvõimalikud vähem ja rohkem virtuaalsed lahendused. Sellega seoses kaotab tasapisi tähtsust ka klassikaline abielu ning selle asemele astuvad muud ühiselu võimalused. Sealhulgas ka peresuhted omasooliste paaride seas. Nii on ka kinnisvara jätkuvalt kohandumas väiksemate majandusüksuste jaoks, mis viib omakorda suurema asustustiheduseni. Usun, et madala asutustiheduse ja normaalse infrastruktuuriga piirkonnad väärtustuvad tulevikus enam, kui need, kus asustutihedust tasapisi suurendatakse. Seda nii maa kui ka ehitiste hinna osas.

5. Elanikkonna vahetumine
Tallinna „mägede“ linnaosad, Tartu Annelinn (ja teised analoogid peaaegu igas Eesti linnas) on kõige otsesemalt rahvaste rändamise tulemus. Sarnased protsessid, olgugi, et oluliselt väiksemas mahus, jätkuvad ning muudavad meie kinnisvaraturgu ka edaspidi. Näiteks Kopli Liinide arenduse õnnestumise korral tõuseb Põhja-Tallinna väärtus oluliselt laiemalt. See omakorda lükkab terve linnaosa kinnisvaraturule veelgi pööret juurde ja sunnib muuhulgas ka elanikkonda vahetuma. Kuna piirkonna kasutusväärtus tõuseb, siis tõuseb ka sealse kinnisvara hind ning senise elanikkonna asemele tulevad tasapisi jõukamad. Elanikkonna vahetumiseks mingis piirkonnas on ka teisi põhjuseid. Näiteks Pirital on mõni tänav läinud juba puhtalt venekeelse (suhteliselt jõukama) elanikkonna kätte. Eestlaste ja venelaste kultuuriline taust on üldjoontes siiski sarnane, kui seada meie kõrvale hiinlased või tumedanahalised moslemid. 15 aasta pärast võime leida, et mõni tänav näiteks Laagris (või mõni maja Lasnamäel) on läinud meie harjumuspärasest kultuurist vägagi eristuvate inimeste kätte. Tavaline protsess Lääne-Euroopas muideks.

Tänases majanduskeskonnas on keeruline prognoosida isegi seda, mis juhtub kahe kuu pärast. Sellest hoolimata on pikalt ette mõtlemine kinnisvaratehingute kavandamisel otstarbekas ning edukamad on need, kes seda teevad. Seda nii oma isiklikuks kasutamiseks tehtavates otsustes kui investeerimisküsimustes. Mul on hea meel, et 2011 on kinnisvaraturul olnud palju kaalutlevam aasta kui varasemad. Loodan, et 2012 on veelgi läbimõeldum.

Pole mingi saladus, et kinnisvara ostu-müügitehingute maht on üldiselt seotud majanduskeskkonna käekäiguga. Kui vaadata viimast kahte aastakümmet, siis on kinnisvara ostu-müügitehingute arv ja SKP muutused olnud selges korrelatsioonis. Nii Eesti riigi SKP kui ka ostu-müügitehingute arv on möödunud aastakümnel pidevalt suurenenud, vaid 2007-2009 toimunud majanduslikud anomaaliad on muidu ilusad tõusugraafikud ära rikkunud.

Erinevalt SKP muutusest liiguvad eluasemelaenude intressimäär ja kinnisvara ostu-müügitehingute arv vastupidiselt. Mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid ning vastupidi. Suure kinnisvarabuumi alged ulatuvad seetõttu juba 2005. aastasse, mil Eestis valitsesid läbi aegade madalamad intressimäärad. Eesti Panga statistika järgi oli toona keskmine, euroga seotud, eluasemelaenu intress napilt üle 3 %. Kui asjad olid läinud majanduses hapuks, siis tõmbasid pangad tugevalt käsipidurit ja tõstsid keskmise elamuasemelaenu intressi juba üle 6 % 2008. aastaks. Pärast seda on intressimäär jälle vähenenud ja see on taas teinud võimalikuks ostu-müügitehingute kasvu alates 2009. aasta teisest poolest. Viimased 2 aastat on intressimäär püsinud stabiilsel tasemel, 3,3-3,5 protsendipunkti vahel ning stabiilne on olnud ka kinnisvaraturg. Muuseas, veel 10 aastat tagasi oli eurol baseeruva eluasemelaenu intressiks 7,8 %.

Mis saab edasi? Viimaste kuude statistika näitab veidi ootamatult, et valdava osa Eesti eluasemelaenudega seotud euribor on langenud ja rahaturud pigem prognoosivad jätkuvalt selle langemist. Laenurahaga kinnisvara ostjatel on rõõmustada siiski vara, sest majanduskeskkond on ebakindel ja see tähendab, et intressimarginaalid on omakorda tõusuteel. Raha hind on pankade jaoks kallimaks läinud ja seetõttu pole lähitulevikus marginaalide vähenemist ette näha. Seega, lähtudes intressimäärast kui ühest vägagi olulisest kinnisvaraturu mõjutajast ja prognoosida, et intressimäärad pigem mõnevõrra tõusevad, siis olulist kasvu kinnisvarasektoris oodata ei ole.

Tänase kinnisvaraturu näitajate ja majandusprognooside põhjal näha lähituleviku kinnisvarataevas päikest säramas on naiivsus ruudus, ütlevad skeptikud. Optimistid seevastu näevad aga lootuskiiri paistmas ja ei lase ennast mustade pilvede liikumisest välja viia. Kuna viimastel aegadel on prognoosid kreenis hallide ja veel tumedamate stsenaariumite kasuks, siis olgu siinkohal ära toodud mõned võimalused, mis optimistide seisukohalt kinnisvaraturule uut värskust peaksid juurde andma:

1. Laulva revolutsiooni lapsed tulevad kinnisvaraturule
Kui viimasel 20 aastal sündis Eestis keskmiselt 15 000 last aastas, siis aastatel 1987-1989 sündis ühel aastal keskmiselt ca 25 000 last. Need „laulva revolutsiooni viljad“ on nüüd lõpetamas ülikoole ja astumas esimesi samme iseseisvas elus ja vajavad elamispinda, kuhu omaette pesa hakata punuma. Toetudes enda sissetulekule, Kredexi ja vanemate toetusele, lisaks sageli esivanemate poolt antavatele lisatagatisele, on noortest peredest saamas arvestatav jõud nõudluse tekitajana.

2. Euroopa võlakriis toob juurde investeeringuid
Euroala tsoonis pikalt vindunud võlakriisi lõppu pole näha. Probleemi tõsidust tunnistavad kõik, paraku häid lahendusi laual hetkel pole. Suutmatus olukorda muuta, millele lisandub mure nii inflatsiooni kui üldse Euroopa tuleviku pärast, sunnib inimesi tõsiselt mõtlema oma säästude säilitamise peale ning üks reaalsemaid võimalusi selleks on investeerida kinnisvarasse. Sularaha ja aktsiate asemel peetakse kinnisvara üldiselt kindlaks ja konservatiivseks rahapaigutamise kohaks.

3. Üüriturg jätkab oma positsioonide kindlustamist
Nii kinnisvarafirmad kui laiem avalikkus on seni käsitlenud kinnisvaraturgu ostu-müügi turuna, millest üüriturg moodustab marginaalse osa. Viimane aasta on näidanud, et üürituru käive on kasvanud kordades ja senisest vaeslapsest on saanud arvestatav osa kinnisvaraturust. Oleme sellega liikumas lähemale ülejäänud maailmale, kus ostmise asemel kaalutakse sama tõsiselt üürimise võimalust, kus turule tuleb üha rohkem spetsiaalseid üürimaju ning elamispinna üürimist peetakse sama normaalseks kui ostmist. Seega ostu-müügitehingute käive võibki väheneda, kuid selle asemel kasvab turul üürikäive ning kõik on õnnelikud.

4. Hoiuste maht pankades kasvab jätkuvalt
Augusti lõpu seisuga on Eesti Panga statistika järgi pankades 4,2 miljardi euro ulatuses kodumajapidamiste hoiuseid, mida on üle 300 miljoni euro rohkem kui aasta alguses. Võrreldes 2010. aastaga on Eesti residentide hoiuste maht suurenenud 13 protsenti. Kuigi see raha ei jaotu kõigi elanike vahel võrdselt, siis vähemalt osal Eesti elanikest on vaba raha seismas piisavalt. Kui ka seda raha ei planeerita kulutada isikliku elamispinna soetamiseks, siis investeerimisvõimalusi otsib osa sellest rahast kindlasti.

5. Välisinvestorid otsivad investeerimiseks sobivaid kohti
Eesti kinnisvarahinnad on paljude lähedal asuvate arenenud riikidega võrreldes oluliselt odavamad ja see kutsub üha enam globaliseeruvatel turgudel vaatama ka Eesti suunas. Hinnad on madalad, riik stabiilne ja demokraatlik ning investorite silmis piisava kasvupotentsiaaliga. Kristiine Keskuse müük ilmselt jääbki selle aasta säravamaks pärliks välisinvesteeringute osas, kuid suuremaid ja väiksemaid tehinguid on tulemas veelgi. Aktiivsed on venelased ja Skandinaavia investorid, kasvada võib Kesk-Euroopa raha osakaal.

Taasiseseisvuse 20-ndat juubelit tähistades on põhjust heita pilk Eesti kinnisvaraturu minevikku ja vaadata, kuhu me tänaseks välja oleme jõudnud.

Mõned olulised muudatused on järgmised:

* Riiklikust elamufondist oleme jõudnud läbi omandireformi ja massilise korterite erastamise omanike riiki, kus kinnisvara omab pea 90 % leibkondadest. Kogu Euroopa mõistes ülikõrge näitaja on aluseks toimivale ostu-müügiturule, mille seadusandlik raamistik on paigas, kuid pole võimaldanud kaugele areneda üüriturul, kus eetilised tõekspidamised madalad, lepinguline baas habras, maksedistsipliin kõikuv, kinnisvara kvaliteet ei vasta tihtilugu hinnale ja valik napp.

* Seadusandluses oleme jõudnud tühjalt kohalt ühe keskmisest kõrgemalt arenenud riigi tasemele. 90-ndate alguses toiminud džungliseaduste asemel on meil tänaseks toimivad Võlaõigusseadus, Asjaõigusseadus, Ehitusseadus jms. Viimase aastakümne kinnisvaraturu tõusud ja mõõnad on sundinud Riigikogu vastu võtma ka täiesti uuendusmeelset Võlakaitse seadust, millega oleme astunud veel ühe sammu lähemale pika ajalooga tsiviliseeritud õigusriikidele.

* Elamufondi kvaliteet on kasvanud kordades. 20 aastaga on ehitatud sadu uusi kortermaju ja elamurajoone, milles mõned on nii arhitektuuriliselt kui ehitamise kvaliteedilt ja sisustuselt absoluutne maailma tippklass. Igal ostuhuvilisel on täna võimalik valida,kas ta soovib elada „eestiaegses“ puumajas, 60-ndatel ehitatud „hrushtshovkas“ või siis viimase 5 aasta jooksul ehitud klaashoones. Valik on lai, piiranguks vaid rahakoti ja laenuvõime suurus. 20 aasta jooksul on muidugi ehitatud ka hulgaliselt (ühepere) maju, mis ei pruugi järgmised 20 aastat püsti seista, kuid valdavas enamuses oleme saanud ühetaoliste magalate asemele hulgaliselt erilaadseid hooneid, millega oleme rikastanud linnapilti ning muutnud elukeskkonda elamiskõlblikumaks ja kaasaegsemaks.

* Kui 90-ndate alguses oli kinnisvaraturg põhiliselt väheste maaklerfirmade vahendusäri, siis tänaseks on sellest kasvanud tööstus, kus on toimunud spetsialiseerumine. On suured ehitus- ja arendusfirmad, kes on keskendunud kortermajade ja elamurajoonide väljaehitamisele, on väiksemad arendusfirmad, kes ehitavad väiksemaid kortermaju ja renoveerivad vanu maju, on suured kinnisvarafirmad, kus lisaks maaklerteenusele ja hindamisteenusele koostatakse turuanalüüse, pakutakse konsultatsioone ehk täisteenust ning on ka hulk firmasid, kes tegelevad ainult kinnisvara vahendamisega.

* Maaklerite ja hindajate professionaalsus on tõusnud. Kui taasiseseisvumise algusaastatel vaatasid hindajad rohkem lakke ja usaldasid oma kõhutunnet, siis täna on põhiliseks töövahendiks andmebaasid ja Exceli tabelid ning turuväärtuse määramine on kõrgema matemaatika tasemel ja subjektiivsuse osa kahanenud minimaalseks. Arusaam, mida kujutab endast maaklerteenus, on kahe aastakümnega läbinud tohutu arengu. Veidi ebakindlatest ja oma rolli otsivatest maakleritest, kes hommikuti lugesid Kuldset Börsi ja unistasid kinnisvaraportaalidest, on vähemalt suuremates firmades saanud professionaalid, kelle jaoks pole enam võõrad terminid nagu klientide segmenteerimine, sihtturundus ja „külmad kõned“ ning kes kasutavad klientidele lahenduste leidmiseks sotsiaalvõrgustikke, tippfotograafide abi või lausa rahvusvahelisi koostööprojekte.

* Pankade osatähtsus kinnisvaraturu mõjutajana on kasvanud märkimisväärselt. Kui 20-15 aastat tagasi kasutati tehingute teostamisel valdavalt sularaha, siis nüüdseks on sularaha kasutamine jäänud harvaks juhuseks ja reeglina liigub raha ülekannete kaudu. Samuti sõltub kinnisvaraturu käive väga palju sellest, kui lahti on keeratud pangalaenude kraanid ja kui paindlik on pankade krediidipoliitika. Kui aktiivne saab olema näiteks lähima 5 aasta kinnisvaraturg, siis ka seda vastust peame otsima vaadates eelkõige Rootsi Kuningriigi poole.

* Kommertskinnisvara turg, mis 90-ndate alguses tähendas 80-ndatel värvitud seinadega hallide kontoripindade vahendust ning on aastaid käinud 3 sammu tagapool elamispindade turust, on tänaseks välja kujunenud aktiivseks kinnisvaraturu osaks, kus tegutsevad nii kohalikud kui ka välismaised investeerimisfondid, teraselt jälgitakse tootluse numbreid ja müüdavate objektide mahud ulatuvad sadade miljonite eurodeni. Pika tasuvusajaga büroohoonete või tehnoparkide ostmisest ja omamisest on saanud normaalne osa kinnisvaraturu toimisest ja seetõttu võib Eestit võrrelda vabalt arenenud riikidega.

7 juuni 2011 on tore päev. Päike paistab, sooja on 30 kraadi ja Domus Kinnisvara Tallinna kontor on toimetavaid kinnisvaraspetsialiste täis. Päevale aga annavad aksendi kaks asja. Nimelt avaldab Eesti Päevaleht esiküljel Rein Sikku artikli „Venelased tunglevad siia firmajuhtideks“ ning Tööandjate Keskliit korraldas Nordic Hotell Forumis ärifoorumi „Väljakutsed majandussuhete arendamisel Venemaaga“. Sisuliselt üks teema, kuid täiesti erinevad lähenemised. Hr Sikk keskendub oma artiklis Eesti ametkondade murele venemaalaste sisserände suurenemisele läbi juhatuse liikme staatuse, mis on tihtipeale lihtsam, kui muud Schengeni viisa saamise võimalused. TKL ärifoorum keskendus aga sellele, kuidas Eesti suudaks paremini ära kasutada Venemaa majandussuhetes peituvat potentsiaali.

Domus Kinnisvara on juba mõnda aega pingutanud selle nimel, et seada sisse kontaktid Venemaa kolleegidega. Kuigi pealtnäha on põhieesmärgiks on ikka rahakate Vene klientide meelitamine Eesti kinnisvaraturule, siis ei maksa ära unustada ka vastupidist – Eesti ettevõtjate kinnisvarainvesteeringute lihtsustamine Venemaa turul. Tänaseks on koostöö formaalne osa lahendatud – mitmed koostöölepingud Peterburi kinnisvarafirmadega, kellest nii mõnigi on üle-Venemaaline. Sisulise poole käivitamine on igapäevane töö, millega tegeleb meil eraldi Venemaa projektijuht Jelena Trofimova. Seega on meil eriline huvi ja ehk ka moraalne õigustus kommenteerida nii hr Sikku artiklit kui TKL ärifoorumit.

On ilmselge, et Eesti oma ressursid on üliväga piiratud – 1,34 mlj inimest (0,019% maailma rahvastikust), 45 tuhat ruutkilomeetrit maad (0,03% maismaa pindalast), X tonni põlevkivi jne. Milline on see lisandväärtus, mida me oma ressurssidele juurde anname? Küllap midagi on, kuid tõenäoliselt pole meil põhjust ennast näiteks Šveitsi, mis on ju sisuliselt sama piiratud, kõrval eriti uhkelt tunda. Jutt sellest, et Eesti võiks olla sillaks Euroopa ja Venemaa vahel on kulunud ning viimasel ajal asendumas jutuga sillast Euroopa ja Hiina vahel. Siiski on see käegakatsutav võimalus, mida ei tohiks kergekäeliselt üle parda visata. See aga eeldab Vene ärimeeste parimat mõistmist ja oskust neile Euroopa ärivõimalusi maha müüa. Loomulikult ka vastupidi. Miks ei võiks eestlased, kes on näiteks tuntud kui head sõjamehed Afganistanis, kõvad ITimehed Skypes, kahjuks tihti ka juveelivargad Soomes, olla maailmas tuntud kui Venemaa suunalise ärilaienduse konsultandid? Kõik eeldused selleks on ju olemas.

Kaks esimest küsimust, mis venemaalased meile esitavad on: „Kuidas on Eestis lood Euroopa Liidu elamisloaga?“ ning „Kuidas Teil venelastesse suhtutakse?“. Need peegeldavad selget soovi liikuda lääne poole ning selget hirmu Eestis „leviva“ veneviha ees. Mida rohkem liigub meil siin ringi venemaalasi, seda rohkem jätavad nad maha raha ning seda enam viivad kaasa sõnumit, et Eestit ei ole vaja karta ega ka vihata. Ja seejärel toovad nad meile taas erinevate teenustasudena oma raha. Täpselt nii nagu ülejäänud maailm veab oma raha Šveitsi. Loomulikult on mulle arusaadavad riigikaitselised jms julgeolekuküsimused, kuid nii nagu Šveits rahuldab nõudlust pangasaladuse järele, nii võiks Eesti rahuldada nõudlust Euroopa ja Venemaa ärikultuuri erinevuste silumise järele. Ilmestavaks näiteks on meile viimastel aastatel venemaalaste poolt esitatud soovid aidata neil osta kinnisvara Bulgaarias ja Hispaanias. Põhjuseks lihtsalt see, et sealsete kinnisvaraspetsialistide „korrektsusindeks“ on madal, eestlastel aga õnneks veel suhteliselt kõrge.

Avalõigu juurde tagasi tulles – Eesti ettevõtete liikumine Venemaa suunas hõlmab jätkuvalt suuri riske ning tõenäoliselt hõlmab mõnd riski ka venemaalastele mõne siinse ettevõtte juhatuse liikmena elamisloa andmine. Tallinnast Tartusse autoga sõita on ka riskantne! Välisturud, sh Venemaa, on meie mõistes ikkagi nii suured, et omavahelisest konkureerimisest üldjuhul enam rääkida ei saa ning ilma üksteise toetamiseta läbi ei löö. Seetõttu tunnustan ärifoorumil kõlanud mõtet, et Venemaa suunal tegutsevad ettevõtted võiks kontsentreeruda just StPeterburgi suunale. Oma tagasihoidlikust isiklikust kogemusest väidan, et ca 80% StPeterburgi elanikest omab mingit (peamiselt NL ajast pärinevat) positiivset kogemust seoses Eestiga. Nende jaoks oleme me tihtipeale endiselt „omad“ kõige sõbralikumas mõttes. Kasutame seda siis ära.

Kui Eesti ametkonnad muretsevad rohkem selle pärast, et tuhat venemaalast taotlevad meil elamisluba läbi juhatuse liikme staatuse, selle asemel, et aidata Eesti ettevõtetel läheneda Venemaa äriringkondadele, siis on fookus paigast ära. Päris nii see õnneks siiski ei ole ning kindlasti on tänusõnu ära teeninud nii EAS, MKM kui mitmed teised ametkonnad. Siiski – kui meil ei ole võimalik saavutada häid poliitilisi sidemeid, siis loogem võimalikult palju häid isiklikke sidemeid ning parandagem seeläbi majandussuhteid.

Praegu, mil üüripakkumiste hulk on turul drastiliselt vähenenud, on põhjust vaadata veidi kaugemale tulevikku ning püüda hinnata, millised arengud ees on ootamas. Kuigi üüripakkumiste hulka on viimasel kahel aastal mõjutanud eelkõige kinnisvara likviidsus, siis suures plaanis on üürituru olulisteks mõjuriteks a) üldised rahvastikuprotsessid, b) rahaturg (laenupakkumine ja alternatiivsed investeerimisvõimalused) ning c) avaliku sektori elamupoliitika.

Tänaseid rahvastikuprotsesse vaadates võime konstanteerida, et suurenemas on nende hulk, kes kinnisvara puuduva omafinantseeringu või piisava laenuvõime tõttu osta ei suuda. Omandireformi ning meie ajaloolistest iseärasustest tuleneva fetišeeritud suhtimise tõttu omandisse on Eestis elukondlik kinnisvara väga laia hulga inimeste kätte jaotunud. 2004 pöördeid koguma hakanud kinnisvarabuum tähtsustas omandit veelgi prestiizi küsimusena. Äsja läbitud kinnisvarakriis teeb sellesse nüüd esimesi korrektuure ning kinnisvaraomanikest eraisikute hulk hakkab tasapisi majanduslikel põhjustel vähenema. Teiseks üüriturgu mõjutavaks rahvastikuprotsessiks on eluruumide kasutamise muutumine ebaefektiivsemaks. Pinnakasutus ühe inimese kohta suureneb, kuna leibkonnad muutuvad väiksemaks ning privaatsust hinnatakse üha rohkem. Statistiliselt väljendub see vaid koma taga olevates numbrites, kuid kogu Eesti elamufondi arvestades on see suur hulk elamispinda. Nii juhtubki, et kuna omanikuks saamine/olemine ei ole kõigile jõukohane, siis suureneb tasapisi vajadus üüripindade järele.

Rahaturu poolseid mõjud on rahvastikuprotsessidega võrreldes märksa lühiajalisemad. Eelkõige on oluline küsimuseks kumb on väiksem elamispinna kulu – kas üürimakse või intressimakse? Kuigi üüri suuruse ja intressimäära vahel on olemas seos, ei ole see väga otsene ja tugev. Kasvava intressimäära korral kinnisvara ostuvõimalused kahanevad ning seega nõudlus üüripindade järele kasvab. Samuti mõjutavad intressimäära pikemaajalised muutused üüriturgu ja üüri suurust läbi pakkumise, kuna investorid peavad vastama küsimusele, kas investeerida omakapital väljaüüritavasse kinnisvarasse või panna see hoopis pangadeposiiti või aktsiaturule.

Mõni aeg tagasi võrdlesin Tallinna korterite tehinguhindu ning City24 portaalis olevaid üürikorterite pakkumisi. Korrigeerisin üüripakkuisi keskmise kauplemisvõimalusega (-10%) ning sain tulemuseks, et sõltuvalt linnaosast on üürikorterite poolt omanikule pakutav tootlus (ROI – tulu vs vara väärtus) 5,4 – 7,6%. Seejärel kohaldasin tavapäraseid eluasemelaenu tingimusi (omafinantseering, intressimäär jms) ning sain omakapitali (ROE) tootluseks ca 12%. Kui nüüd sellele lisada vara väärtuse potentsiaalne kasv (läbi järgmise majandustsükli võiks see Eestis kujuneda 4-7%), siis on üürikorteri kui investeeringu poolt selle omanikule pakutav tootlus väga hea.

Avaliku sektori elamupoliitika puhul peaks Eestis vaatama maksusoodustustuste ja munitsipaalkorterite arendamine küsimusi. Pikka aega on meie maksupoliitika soodustanud elukondliku kinnisvara omandit. Käesoleva aasta algusest on see mõnevõrra muutunud, kuna paljud eluruumide ostu-müügitehingud ei saa enam tulumaksuvabastust. Suhteliselt pikaajalise iseloomuga investeeringute puhul, mis on tehtud üürikorteri soetamisse, on läbimõeldud planeerimise puhul võimalik siiski tulumaksu soodustust saada. Seetõttu usun, et uus kord pigem toetab investeeringuid üürikorteritesse jättes samas mõjutamata eraisikute otsused omale isikliku eluruumi soetamiseks.

Munitsipaaleluruumide (ja ka riigile kuuluvate eluruumide) osatähtsus Eestis on väga väike võrreldes näiteks Soomega. Kõige enam tõuseb esile Tallinna linna poolt alla paari tuhande sotsiaalkorteri haldamine, mis eirab suures osas kinnisvara majanduslikke reegleid (nt üürihind on kaks korda madalam, kui turuhind). Sama kehtib enamasti ka riigi omandis olevate nn endiste tööandja eluruumide ja mõnel juhul õppeasutuste poolt hallatavate ühisealamuruumide kohta. Eesti avaliku sektori poolset analoogilist tegevust iseloomustab see, et valdavalt on need sotsiaalprojektid ning avalik sektor ei ole asunud kinnisvaraturgu omapoolsete investeeringutega mõjutama. Kui aga arvestada, et päris suur hulk avalikule sektorile kuuluvate eluruumide kasutajatest oleks füüsiliselt ja majanduslikult võimelised üürima eluruumi vabalt turult, siis on justkui tegemist vaba turu mõningase piiramisega. See on poliitiliste valikute küsimus ning isiklikult loodan, et niikaua, kui vaba turg suudab efektiivselt kinnisvarateenuseid pakkuda, ei hakka avalik sektor selles osas konkureerima ja keskendub inimestele, kes ise vabal turul hakkama ei saa. Tõmmates paralleele mujalt maailmast olen arvamusel, et avaliku sektori eluruumide hulk Eestis aeglaselt suureneb.

Kõike eelnevat arvestades olen arvamusel, et üürikorterite kasutamine ja pidamine hakkab muutuma populaarsemaks. Eelkõige seetõttu, et nii sotsiaalsed, majanduslikud kui poliitilised protsessid kujundavad tasapisi ümber omandi- ja üürisuhete vahelist proportsiooni. Igaks juhuks rõhutan, et vajaduse kasv üüripindade järele ei tähenda automaatselt vajadust täiendava elamispinna järele. See puudutab lihtsalt osakaalude jaotumist omandi- ning üürisuhete vahel. Elamispindade kasutajate hulk ning sellest tulenev vajadus elamispinna järele ei sõltu sellest, kas ruumi kasutatakse omandi- või üürilepingu alusel.

Kindlasti kasvab järgneva 5-7 aasta jooksul nende ettevõtete hulk, kelle põhitegevuseks ongi üüriteenuse pakkumine kas eraisikutele, ettevõtetele või ka avalikule sektorile. Samuti kujuneb Eesti eraisikutel sarnaselt Skandinaavia maadele välja traditsioon kujundada omale väljaüüritava kinnisvara portfell, mida käsitletakse arvestatava pensionisambana. Seni on ju pensionisamba rolli täitnud omandireformi käigus saadud vara, mis hakkab oma tähtsust järjest kaotama. Sellega seoses tugevneb pikas perspektiivis ka seos üüri suuruse ja üüritava varaga kaasnevate kulude vahel. See aga tähendab pigem üürihinna tõusmist. Seda soosivad ka viimase aja arengud. Näiteks langes Tallinnas üüripakkumiste arv üha kiirenevas tempos 2010 aasta kokkuvõttes koguni 44%. Tegemist on kinnisvaraturu kriisi järelmõjuga – 2007 aastal suurenes üüripakkumiste hulk drastilistelt just nende objektide võrra, millele ei suudetus ostjat leida. Nüüd, kus elukondlik kinnisvaraturg on Tallinnas peaaegu poolteist aastat stabiilset arengut demonstreerinud ning õige hinnastamise korral on võimalik igale objektile ka mõistliku ajaperioodiga ostja leida, ei ole enam vajadust neid üüriturul pakkuda. Selline areng on toomas üüriturule hinnatõusu.

Global Construction Perspectives ja Oxford Economics koostasid maailma ehitusturu analüüsi järgnevaks 10 aastaks. Nende prognoosi kohaselt kasvab ehitusturg aastaks 2020 70% võrra, mis ületab maailma majanduse üldise kasvu. Suurimaks tegijaks saab Hiina, mis moodustab tänasel päeval ca 14% maailma ehitusmahust, kuid hakkab 10 aasta pärast andma ca 21%. Ehk siis oluliselt rohkem, kui USA (ca 15%) ja India (7%). Meie lähinaabritel pole tulevikus suurte rivisse asja – Venemaa annab vaid 2% ehitusmahust ning Euroopa suured – Saksamaa ja Prantsusmaa – kumbki vaid 3%.

Kus siis Eesti asub selles listis? Ilmselt pole kellelgi sellest aimugi. Kui aga mõni Eesti ehitusettevõtja tahab tõeliselt tuult tiibadesse saada, siis tuleks hakata kodulehekülge Hiina keelde tõlkima.

2009. aastal jõid eestlased keskmiselt 10,2 liitrit absoluutalkoholi inimese kohta, millega me muuseas edestame jõudsalt ka tublisid põhjanaabreid, keda me muidu justkui alkoholi tarbimise musternäidisteks peame. Seepärast pole mingi ime, et alkoholist tulenevad sõnaühendid leiavad kasutamist ka majandusanalüüsides. Küllap on nii mõnigi analüüs kirjutatud nii, et klaasike kirjutuslaua nurgal aitab hoogsast kirjutamisest tulenevat palavust vähendada.

2011. aasta kinnisvaraturu analüüsides on kõige sagedamini kasutatav sõna pohmell, mis mõnes analüüsis on omandanud ka europohmelli keelendi. Lisaks alkoholile on ka termin „euro“ mõjutanud Eesti kinnisvaraturgu märkimisväärselt ja rikastanud ühtlasti erialast terminoloogiat – meil on olemas euroremonditud korterid, euro kajastub kinnisvarafirmade nimedes, euro on pannud muutma seadusi, rahaühiku tulek on mõjutanud äärmiselt palju ostjate-müüjate psühholoogilist mõtlemist ja nende ostukäitumist. Nüüd on meil siis ka olemas europohmell, tänu millele on jaanuaris olnud vähe tehinguid. Kui aga teha kiire tagasivaade 2010 ja 2009 aastasse, siis selgub, et „pohmell“ on valitsenud ka nendel aastatel ning jaanuar kipubki olema läbi aastate kõige madalama tehinguaktiivsusega kuu. Väite aluseks olen võtnud tehingud Tallinna korteriturul, kus tehinguid kõige enam ning mis oma mahtudelt ja aktiivsuselt on kogu Eesti kinnisvaraturu lakmuspaberiks. Lisaks jaanuarile on kogu I kvartal tavaliselt kõige madalama tehinguaktiivsusega kvartal ning üldiselt nimetatakse teistes majandussektorites sellist turukäitumist sesoonsuseks ehk hooajalisuseks ning inimeste kassiahastusega pole siin mingit pistmist. Ka kinnisvarabuumi järgselt jääb tehinguaktiivsuse madalaim punkt 2009. aasta I kvartalisse.

Domus Kinnisvara äsja avaldatud turuanalüüsis prognoositakse, et sesoonsest kõikumisest tulenevalt on 2011 I kvartali korteritehingute arv ca 5-10% suurem, kui 2010 I kvartal ning ca 15-20 % vähem, kui 2010 IV kvartal. Aktiivsuse tõusu on oodata märtsis ning talve kadumisega tekib turule igakevadine ärkamisaeg. II kvartalis tehingumahud taastuvad ning 2011 I poolaasta kokkuvõttes saame ilmselt konstateerida ca 6-7%-list tehingute arvu kasvu võrreldes aasta varasema perioodiga, kuid täpselt samavõrra väiksemat mahtu 2010 II poolaastaga võrreldes. 2011 II poolaasta saab olema tõenäoliselt kriisijärgse perioodi aktiivseim poolaasta.

Eesti Konjunktuuriinstituut on avaldanud viimastel päevadel erinevate uuringute tulemused, mis mõnevõrra üllatuslikult kinnitavad seda, et nii tarbijate kui ka ettevõtjate kindlustunne ja usk tulevikku on jaanuaris märgatavalt kasvanud. Kuigi vara on veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, siis tundub, et euro on toonud meile tagasi aastaid kõikunud enesekindluse ja usu.

EKI tarbijabaromeetri andmetel oli tarbijate kindlustunde indikaator* jaanuaris +1. Oluline on märkida, et indikaator on positiivne esimest korda peale 2007. a augustit, mil Eestis hakkas ilmnema kinnisvaraturu kriis. Võrreldes 2010. a detsembriga paranes kindlustunne 7 punkti võrra. Neljast tarbija kindlustunde indikaatori komponendist paranesid jaanuaris kõik komponendid – nii oma pere majandusolukorra ja säästuvõime kui ka Eesti majandusolukorra ja tööturu arengu prognoosid.

Kinnisvara turuseisund jaanuaris paranes. Kindlustunde indikaator tõusis detsembri +5-lt jaanuaris +18-ni, seda põhiliselt positiivsete ootuste tõttu – iga viienda kinnisvara ettevõtte hinnangul nõudlus järgneva 3 kuu jooksul suureneb (nõudluse saldo jaanuaris –3, detsembris –32). Teenuste müük suurenes viimasel 3-l kuul üle kolmandikul ettevõtetel (müügi saldo +26). 2/3 firmade hinnangul on olukord kinnisvara turul poole aasta pärast soodsam (konjunktuuri saldo +62). Töötajate arvu suurendamist plaanib iga neljas kinnisvara ettevõte.

Kui kinnisvaraturg hakkas mõned aastad tagasi mutta vajuma, siis oli kogu meedia täis artikleid, interneti kommentaaridest rääkimata, kus räägiti sellest, et kinnisvaraturu õige tasakaal on siis, kui keskmine palk võrdub keskmise ruutmeetri hinnaga. Buumi tipphetkel oli keskmine ruutmeetri hind teatavasti keskmisest palgast sama kaugel, nagu on kuu maakerast.

Äsja avaldas Statistikaamet andmed, mille kohaselt oli keskmine brutokuupalk 2010. aasta III kvartalis 11 874 krooni. Võrreldes 2009.a. III kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk 0,9 %. Veidi varem avaldas Statistikaamet ka III kvartali kinnisvaraturu kokkuvõtte, mille kohaselt oli võõrandatud korteriomandi ruutmeetri keskmine hind 9300 krooni, olles veel aasta tagasi 14 900 krooni. Kui nüüd lähtuda eeldusest, et „õige“ turutase on siis, kui keskmine palk ja keskmine ruutmeetri hind on võrdsed, siis peaks praegu olema suurepärane aeg kinnisvara osta. Ometigi ei näita tehingute arv mingit pöörast tõusu. Miks siis nii? Vastus peitub selles, et must-valge majandusanalüüs ei toimi kinnisvaraturu nõudluse ja pakkumise analüüsimiseks kõige paremini. Ei olnud see nii 2007. aastal ega ole ka 2010. aastal. Sellest on nüüdseks aru saanud ka need Eesti analüütikud, kes 3 aastat tagasi rääkisid vaid keskmiste numbrite tähtsusest, kuid kes nüüd räägivad, et olulised näitajad on hoopis töötuse määr, tarbija kindlustunne, inflatsioon, rahvusvaheliste rahaturgude olukord, kodumaiste pankade laenuaktiivsus, muutused USA kinnisvaraturul jne. Siinkohal on juba oluliselt raskem hakata vastu vaidlema, sest maailm on mitmekesisem, kui me seda teinekord tunnistada tahame ja integreeritum, kui kunagi varem. Mikro- ja makroriskide hulk, mis mõjutab kinnisvaraturgu, koosneb paljudest komponentidest ning on väga mõistlik analüüsi teostades eemaldada silmaklapid ja vaadata maailma võimalikult laialt.