Üürimajad tulevad ka ilma riikliku sekkumiseta

Meile võivad Urve Palo ja sotsiaaldemokraadid meeldida või mitte meeldida, aga üürimajade populariseerimise eest võib ministrile küll keskmise suurusega ausamba püstitada. Üürimajadest räägiti ja äriplaane koostati muidugi ka enne, kui proua Palo ministriks sai ja sotsid riigipiruka juurde pääsesid. Samas aga sellist tähelepanu ja kirgi ei oleks eales tekkinud, kui sotsid poleks riiklike üürimajade projektiga välja tulnud. Ootamatu idee riigi sekkumisest kinnisvaraturule sünnitas mitmeid emotsionaalseid sõnavõtte ja puudutas paljude hingekeeli, aga pani ka erasektori finantsjuhid senisest kiiremini tööle ja üürimajade tasuvusarvutusi tegema. Skeptik ilmselt ütleks vastu, et Palo sõnavõtud ja seisukohad ning kinnisvaraturu arengukõver lihtsalt sattusid kokku ja Palo teeneid üürimajade käivitajana ei maksa ülehinnata. Igatahes täna oleme olukorras, kus pikki aastaid räägitud üürimajade tulek on fakt. LHV on sellest ajakirjanduse kaudu teada andnud, kuid veel rohkem projekte on ettevalmistuse faasis ettevõtjate poolt, kes pressiteateid varajases staadiumis esitama ei pea. Aga küll neid peagi hakkab tulema, sest üürimaju juba ehitatakse ning veel rohkem projekteeritakse.

Erasektor pole ainus, kelle seas sotside tegevus on tähelepanu tekitanud ja paraku negatiivses võtmes. Ardo Hansson rääkis hiljuti, et praegu on valitsussektori investeeringute kasv kontsentreeritud ehitussektorisse, samuti on ehitussektoril kõige suuremad ootused tööhõivele. Eesti Panga president lisas, et ehitussektor on ülekuumenemise lävel ja riik peaks seda teiste sektorite ning eraettevõtjate säästmiseks jahutama oma tellimuste tagasitõmbamisega. Mida arvab aga Palo ja valitsus selle kohta? Eraldab kohalikele omavalitsustele uute üürimajade ehitamiseks või vanade renoveerimiseks 60 miljonit eurot. Ikka kellu ja betooniga majandust elavdama, tulevikku panustama ja riiklikku arengut tagama.

Urve Palo on öelnud, et kui riik midagi ei tee, siis asjad ei liigu. Julge väide. Aga kas mitte üürimajade temaatika puhul ei võiks jäädagi nii, et riigi ja sotside panus „tegemisse“ lõpeb sellega, et nad algatasid aktiivse diskussiooni ja andsid investeeringute tegemise edasi erasektori kätesse? Liberaalina arvan, et riigil pole vaja tegeleda kinnisvara arendustegevustega ja sekkuda majandusse seal, kus seda vaja pole. Küllap on Palo nii mõnelegi meelde tuletanud tõsiasja, et nõudlus üürikorterite järele on Eestis olemas ning ainuüksi selle eest tuleb ministrile tänusõnad öelda. Aga siit edasi saab erasektor juba ise hakkama, raha vedeleb nii era kui juriidiliste isikute, aga ka pensionifondide kontodel, mis kõik ootavad pikaajaliste investeeringutele järele. Üürimajade vahel saavad huvilised juba õige peagi suuremaid valikuid teha.

Oh Happy Day – kinnisvaraturg on tasakaalus ja tipuaastad käes

Alates 2011. aastast on Eesti korteritehingute keskmine hind kasvanud aastas keskmiselt 10%. Teada-tuntud on tõsiasi, et selle hinnaralli aluseks on tehingute arvu kasv peamiselt Tallinnas ja Tartus uute, kõrgema hinnaga korteritega. Vähem tähelepanuta ei ole jäänud ka asjaolu, et uusi kortereid ei ostetaks niipalju, kui seda poleks toetanud ühelt poolt järjest suurenev pakkumine, aga teiselt poolt viimaste aastate kiire palgakasv ja rekordilised säästud pankades. Eesti Panga andmetel on alates 2011. aastast palgad tõusnud keskmiselt 6–7% aastas. Seega on palk kasvanud küll vähem kui kinnisvara keskmine hind, kuid sellele vaatamata võib öelda, et kinnisvaraturg on tasakaalus, kuna palga ja kinnisvara hinna suhe on samaväärne. Keskmine brutokuupalk oli 2016. aastal 1146 eurot ja korteriomandite keskmine mediaanhind 1160 eur/m2. Siit tuleb välja ka põhjus, miks me ei saa tänast olukorda kuidagi kinnisvarabuumiks nimetada. Kinnisvarahinnad on küll omajagu kasvanud, aga ka inimeste sissetulekud ja säästud, mistõttu kinnisvara on täna taskukohane paljudele. Buumi kõrghetkel maksis ruutmeeter 1,7 brutokuupalka ja juba toona teati ning räägiti palju sellest, et rusikareegli järgi peab palga ja ruutmeetri hinna suhe olema üks ühele. Aega läks küll omajagu, kuid nüüd on turu tasakaalupunkt käes ja nii mõnegi prognoosi kohaselt võib püsima jääda isegi aastateks. Palgakasv aeglustustub ja kinnisvara jätkuva hinnakasvu peale julgeksid panuseid teha vaid kõige optimistlikud inimesed. Ehitustegevus Tallinnas, Tartus ja Pärnus on küll suhteliselt aktiivne ning mõjutab keskmist hinda ka edaspidi märkimisväärselt, kuid vähemalt Tallinnas on trend liikumas sinnapoole, et kesklinna arenduste asemel käib uute kortermajade püstitamine pigem äärelinna, kus ka madalam hinnatase ning seega surve keskmise hinna jätkuvaks tõusuks pikemas perspektiivis on sellevõrra tagasihoidlikum. Lühiajaliselt võib hüppeid ülespoole veel toimuda, kui ühte kuusse jääb hulga mõne kesklinna või Kadrioru piirkonna korterite notariaalseid vormistusi, kuid pikemaajaliseks hinnatõusuks argumente napib.

Kinnisvaraturg ei saa olla asi omaette, vaid sõltub kogu riigi ja majanduse tervisest. Jätame siinkohal kõrvale globaalsed mõjutegurid, mis on ja jäävad olema niikuinii. Nagu mainitud, siis palga hoogne kasv lähiaastatel pidurdub. Kinnisvara hinnakasvu on toetanud hoogne sisseränne Tartu ja eriti Tallinnasse, mis peaks samuti mõne aasta möödudes tuure maha võtma, kuna sisseränne on korrelatsioonis noorte inimeste osakaaluga rahvastikus. Noorte arv aga hakkab vähenema, kuna laulva revolutsiooni järgsele sündivuse tipule järgnes pikaajaline langus. Elanikkond väheneb ja vananeb ning järelikult on ka ostjaid kinnisvaraturul vähem. Seetõttu võib nõudlus keskpikas perspektiivis elamispindade järele suuremates linnades väheneda ja hinnakasv aeglustuda. Arendajad nööri poodidest tühjaks ostma siiski ei pea, kuna demograafilised protsessid võtavad oma aja ja ka kõige negatiivsema prognoosi kohaselt jääb meid 30 aasta pärast alles üle 1,1 miljoni elaniku. Samuti ei maksa ära unustada, et Eesti elamufond on suhteliselt vana ja vajab kaasajastamist. Ja lõppude lõpuks peetakse laialt levinud arvamuse kohaselt kinnisvarasse raha paigutamist kindlaks investeeringuks, mis aitab ka tulevikus kinnisvaraturgu üleval hoida.

Miks on mõistlik teiste investeerimisvõimaluste kõrval valida just kinnisvarasse investeerimine?

Postitaja: Einar Vellend @ 11.07.2017 12:59; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Kommenteeri artiklit siit

- Miks on mõistlik teiste investeerimisvõimaluste kõrval valida just kinnisvarasse investeerimine?

Kui võrrelda erinevaid investeerimisvõimalusi, siis kinnisvarasse investeeringud on kõige suuremate garantiidega. Samas teenitud tulu ei pruugi olla kõige suurem ja ka alustamine ei ole kõige lihtsam. Investeerida saab ka aktsiatesse, osakutesse, võlakirjadesse, riskikapitalina alustavasse ettevõttesse, nafta hinna kasvu või langusesse jne, aga seal on võimalus kaotada kogu raha, kui ettevõte pankrotti läheb. Kinnisvaras jääb aga mingi osa ikka alles ja aja jooksul on kinnisvara hind ikka tõusnud kõrgemale ka  peale  suurt langust. On pakkuda ka kinnisvarasse investeerivaid fonde või ühisrahastusprojekte, aga seal sõltub investeeringu säilivus ikkagi teiste inimeste otsustest ja investoril endal kinnisvara üle suurt kontrolli ei ole, mis iseenesest ei pruugi olla üldsegi halb. Seda seetõttu, et fondiga tegelevatel inimestel on enamikul juhtudel eelnevalt pikaajaline kinnisvarakogemus. Sellel võib omakorda olla ka pahupool ehk lahtiseletatuna võib fondi juhile tekkida surve järjest suuremat kasumit toota ja tänu sellele ollakse valmis võtma järjest suuremaid riske. Näiteks on võimalik kasumit suurendada lisaraha juurde laenates. Kui kõik läheb hästi, siis on ka kasum priske. Olenevalt fondist, kas tegeletakse ainult üüriraha haldamisega või panustatakse ka arendusprojektidesse, on langusperioodil võimalik ikkagi pankrotti minna, kui hoone või hoonete üürnikud kaovad ja üüritulu väheneb ning ei suudeta enam pangalaene tasuda või arendusprojektile ei leita üürnikke või ostjaid piisavalt ruttu või sobiva hinna eest ja jällegi jäädakse pangale võlgu. Misjärel nõuab pank kinnisvara sundmüüki juba tunduvalt madalama hinna eest. See omakorda annab võimaluse uutel ostjatel turule siseneda soodsama hinnaga. Tihtipeale ostis ka pank ise allahinnatud kinnisvara ja teenis hiljem sellelt korraliku kasumi. Sellise stsenaariumi täitumist aitab vähendada fondi eeskirjade väljatöötamine, millest kehtestatakse reeglid näiteks laenuraha osakaalu maksimaalsuurusele, et hätta sattudes oleks võimalik rasked ajad siiski üle elada.

– Mis on kinnisvarasse investeerimise miinused, miks inimesed ei taha pigem investeerida?

Näiteks kui on alguses vähe raha, siis kinnisvarasse investeerimine on raske. Näiteks aktsiaid võib hakata ostma juba 50 euroga. Kinnisvaras peab aga arvestama 30 korda suurema rahaga. Näiteks on minimaalne investeering Tallinna kõige väiksema korteri ostmiseks ca 1500 eurot. Kellel on rohkem võimalusi, näiteks on võimalik tagatiseks anda enda elamispind, siis saab alustada ka paarisaja euroga, mis kuluvad hindamisaktideks ja tehingu vormistamiseks. Miinuseks on ka kinnisvara väikene likviidsus, kui on soov investeeringust lahkuda ja raha välja võtta. Kinnisvara müümine võib võtta aega kuni mitu aastat võrreldes aktsiatega, mida on võimalik müüa päevaga või futuurid minutitega.

– Kuidas alustada, mis peab investeerimiseks tegema?

Kõige lihtsam on alustada korteritega. Odav korter maksab ca 15  000 eurot, mida on võimalik välja üürida ca 150 euroga, saades tootluseks natuke üle 10% aastas. Ehk tasuvusaeg oleks ca 10 aastat, peale mida on korteri ostuhind tasa teenitud. Kui on ostmiseks võetud laenu, tulevad lisakuluks ka intressimaksed. Lisaks võib tulu loota ka kapitalikasvult ehk lihtsalt kinnisvara hinnatõusult. Neid kombineerides on kasuminumber ka suurem. Kapitalikasvu võib samas nullida ka majanduslangus, samas mingi hinna eest on korterit või ka äripinda võimalik ikka välja üürida.

– Millisesse kinnisvarasse on kõige mõistlikum investeerida, kuidas seda teada saada? Kas pigem soovitate juba renoveeritud või alles renoveerimist vajavat kinnisvara?

Kuni 100 000 euro väärtusega investeeringute puhul tulevad kõne alla pigem korterid. 200 000 euro kanti võib rääkida ka juba ärikinnisvarasse investeerimisest büroopinna baasil. Ja ca 1 miljoniga saaks investeerida juba näiteks ka tootmis- või laohoonesse. Kui rääkida korteritest, siis oma jõududega renoveerides on kasum kindlasti suurem. Kui oskusi ei ole, siis enam suurt võitu renoveerimata korteri puhul ei saa, jääks ainult üüritulu. Mida suurem on kinnisvara väärtus, seda väiksemaks hakkab jääma ka tootlus. Näiteks väiksema laohoone puhul, mille ostuhind võib olla 700 000 euro juures võib saada tootlikkust kuni 9 %, siis 20 miljonilise büroohoone puhul räägitakse pigem alla 7%.

– Mis aja peale tavaliselt hakkab kasum tulema ning millised on (peale korteri ostu) kulutused, mis aja jooksul korteri peale kuluma hakkavad?

Kui osta korter välja üürimiseks, siis võib hakata kasumit saama juba kohe. Kui korter vajab ka sisustamist, siis läheb see tasuvusajast maha.Kaasnevad kulud olenevad paljuski üürnikust, kui hästi ta on korterit hooldanud. Võib ka juhtuda, et tuleb iga aasta seinu värvida ja pahteldada, kuna korterit on kasutatud halvasti. Keskmiselt oleks vaja värskendusremonti teha iga 5 aasta tagant. Sama kehtib ka äripindade puhul.

Einar Vellend

Investeeringud ja Rahavood

 

*Artiklit refereeritud 30.mai Postimehes

Eluasemelaenude käive tugevas kasvus

Eesti Pank andis käesoleval nädalal teada, et eluasemelaenude portfelli aastakasv kiirenes mais 6,1%ni. Uusi eluasemelaene võeti lepingute arvu järgi 12% rohkem kui aasta eest, samal ajal kui keskmine laenusumma suurenes aastatagusega võrreldes 4%. Uute eluasemelaenude keskmine intressimäär ei ole viimastel kuudel muutunud. Alates veebruarist on uute eluasemelaenude keskmine intressimäär püsinud 2,3% juures.

Kasvunumbrid on suured ja sunnivad küsima, kas on saavutatud turu tipp? Viimasele kümnekonnale aastale tagasi vaadates selgub, et kaugeltki mitte. Kui vaadata kodumajapidamistele antud eluasemelaenude käivet, siis 2006. aastal oli selleks numbriks 2339,2 miljonit eurot ja 2016. aastal 1038,2 miljonit. Teoorias on veel pikk tee käia, iseküsimus on, kas 2006. aasta numbriteni jõudmine üldse vajalik on ja kas pangad ise lasevad Eesti Panga normatiivide taustal sellel üleüldse juhtuda. Igatahes on 2011. aastaga võrreldes väljaantud eluasemelaenude käive kahekordistunud, iga-aastaseks keskmiseks kasvuprotsendiks on ca 15 %. Number on korralik ja kuigi pangad on nii teoorias kui igapäevases praktikas konservatiivsed, siis kasvu veab üles aktiivsus kinnisvaraturul ja madal intressimäär. Euribor on miinuses ja mitmete prognooside kohaselt jääb sinna ka järgmiseks aastaks. Mõistus ei taha uskudagi, et näiteks 2007. aastal kõikus euribor 4-5 protsendi vahel. Aga marginaal oli ka teine.

Eluasemelaenude kasvunumber ja mustvalge statistika on mõnevõrra vastuolus selle infoga, mida kinnisvaramaaklerid klientide käest sageli tagasisidena saavad. Siin domineerivad pigem negatiivsed laenuotsused ja pankade jäikus, mis kõik kokku sunnivad sageli tegema kokkuvõtet, nagu pangast laenu ei saaks. Tegelikult aga muidugi saab, sest Eesti Panga andmetes pole põhjust kahelda. Statistikast teame ka seda, et reeglina räägitakse oma ebameeldivast kogemusest 9-10 inimesele, kuid meeldivatest kogemustest räägitakse harva. Kui pankade laenuhaldurid külastavad kinnisvarafirmasid, siis nende esmane ja peamine sõnum on alati, et vaatamata kõikidele kuulujuttudele tegelikult pankadest laenu saab. Eesti Panga koondandmed seda ka kinnitavad ja seega on kinnisvaraturu stabiilseks arenguks üks osa kütusest seni veel kindlalt olemas.

Kuhu küll kõik getod jäid?

Asula tnGetosid, definitsiooni järgses täiuslikkuses, pole Eestis olnud ega ole lähitulevikus ka näha. Paljude riikide näitel aitab getostumisele tugevalt kaasa immigratsioon, kuid Eesti aasta läbi kestev kehv suusailm on siinkohal olnud seni suureks abiks probleemi vältimisel. Ometigi on paljudes linnades, eesotsas Tallinnaga, olnud piirkondi, mille maine on suhtekorralduslikult lootusetu, kus on domineerinud majanduslikult kehvemal järjel olevad inimesed koos keskmisest kõrgema kuritegevusega.

Aastaid tagasi poetasime üle huulte sõna asotsiaalid ning manasime silmade ette Kopli liinid, Astangu, Akadeemia tee ühiselamud, aga ka Kalamaja ning mitmed teised piirkonnad ja tänavad, mis tänaseks on läbinud totaalse muutumise. Kalamajast, kui tõelisest Tuhkatriinu-loost, on meedias palju juttu olnud ja tõsi on, et Põhja-Tallinna linnaosa keskmine ruutmeetri hind on viimastel aastatel olnud Tallinna üks kõrgemaid, jäädes alla vaid kesklinnale. Endisest inetust pardipojast on saanud tõeliselt elitaarne piirkond, mille uusarendustesse saavad kodu lubada endale vaid õige kopsaka sissetuleku või säästudega inimesed. Akadeemia tee ühikatubade asemel on nüüd moodsa sõnaga minikorterid, mida väikeinvestorid rabavad üksteise võidu, Astangule kerkiv Aurora Park valiti möödunud aastal City24 rahvahääletusel parimaks uusarenduseks, Kopli liinide lammutamisega on algust tehtud eesmärgiga rajada sinna vaat et üks prestiižikamaid elamupiirkondi Tallinnas. Asula tänav, mis oli aastaid veidi küsitava väärtusega piirkond koos ümbritsevate garaažidega, on tänaseks läbinud korralikud hoonete renoveerimisprojektid ning pärast sõidu- ja kõnniteede kapitaalremonti näeb välja kui tõeliselt idülliline elukeskkond keskklinna piiril. Suurepärane näide, kus erasektor ja munitsipaalvõim on teinud teineteisest sõltumatult ära omad investeeringud, kuid lõpptulemus moodustab terviku, millest võidavad kõik. Näiteid võiks tuua veel mitmeid, kuid järeldus on selgelt ühemõtteline – Tallinn on üks väheseid pealinnu kogu maailmas, kus puuduvad getod. Vaesamad inimesed pole mõistagi kadunud, kuid Tallinna omapära on see, et korteri erastanud ja ots-otsaga kokku tulev pensionär elab kõrvuti uhke pintsaklipslasega, kes ostis korteri juba renoveeritud kujul ja pangalaenu kaasabil. Üks sõidab bussiga, teine BMW-ga, kuid maja keskmine elatustase on kõrgem ja piirkonnal tuleviku osas veidi parem perspektiiv olemas.

Siinkohal võib tekkida küsimus, et kui kõik barakid on buldooserite poolt ümber lükatud ning igasugu elukunstnikud ja bomžid majadest välja visatud, siis kas kõik ongi hästi ja getostumise oht jäädavalt ellimineeritud? Tõsi, järjest kasvav elatustase, suuremad säästud ja väiksem töötus aitavad kaasa sellele, et vaesemaid ja mahajäetud piirkondi Tallinnasse juurde ei teki. Linnas, kuhu sisseränne ülejäänud Eesti noorte näol on piisavalt suur, on riskitegureid selgelt vähem. Küll aga ei maksa ära unustada, et üldiselt elanikkond vananeb ja löögi alla satuvad linnaosad ja piirkonnad, kus elanike keskmine vanus on kõrgem. Näiteks Mustamäel on juba praegu märkimisväärne osa elanikkonnast vanem kui 70 eluaastat. See tähendab, et ei teki piisavalt raha hoonete renoveerimiseks või isegi elementaarseks heakorrastamiseks, korteriühistute juhatused on pigem passiivsed jne. Seega nii Mustamäe kui teised „mäed“ on teatav riskikoht, kuid esialgu ülemäära muretseda pole põhjust. Palju on meie endi kätes, palju saavad teha nii linnavõim kui riik, tark linnaplaneerimine ja igasugu rekonstrueerimise toetused on ainult abiks ning võimaldavad kogu linnaruumis ühtlast arengut.

KELLE OMA ON MILJÖÖVÄÄRTUS ?

Mõni aeg tagasi jälgisin huviga Tallinna miljööväärtuse säilitamise üle peetud diskussiooni Terje Villemsi („Müüa miljööväärtusliku vaatega korterid“) ja Endrik Mändi („Kuuldused miljööväärtuse surmast on liialdatud“) vahel. Terje Villemsi kompromissitu turmtuli Tallinna ametnike ning kinnisvaraarendajate suhtes on meediale atraktiivne ning nii mõneki punktis on sellega lihtne nõustuda, kuid paljuski siiski demagoogia, sest ühest küljest olulist infot esitades ja veidi utreerides jätab teisalt sama oluline esitamata. Endrik Mändi vastulause avardab teemat oluliselt, kuid siiski mitte piisavalt.

Tõesti väga kahju, kuid esimese emotsioonina tõi see vaidlus mulle meelde Liiva kõrtsihoone loo. Tõenäoliselt Sa ei tea Liiva kõrtsihoonet, sest seda ei olegi enam olemas. Aga veel 2000.a. oli see Nõmmel Viljandi mnt ülesõidu juures paiknenud hoone ainukene Tallinna linna piirides säilinud ajalooline kõrtsihoone. Tollane avalik-õigusliku juriidilise staatusega omanik püüdis avalikule asutusele omase mõõdutundega leida kinnistule reaalset rakendust, kuid muinsuskaitsjate ühene seisukoht oli, et hoone tuleb taastada ning suhteliselt suurele kinnistule veelgi suurema muinsuskaitseobjekti kaitsevööndi tõttu midagi muud ehitada ei lubata. Nii ei jäänudki asutusel kinnistu parema rakendamisvõimaluse puudumisel muud üle kui kinnistu maha müüa. Nädal pärast müügilepingu sõlmimist põles hoone maani maha ning mõne aasta jooksul koristati ka söestunud palgid. Konkreetse juhtumi olulisus seisneb tegelikult vaid selles, et selliseid kurbi lugusid on 15-20 aasta tagusest ajast palju.

Muinsuskaitsealuste objektide põlemine on õnneks jäänudki eelkõige 90-nendatesse. Ent sisuliselt samal protsessil on ka kaasaegsem versioon – kui rekonstrueerida ei õnnestu, siis laguneb lõplikult. Enamus kinnisvaraarendajaid külastasid noorpõlves usinalt matemaatikatundi, omandasid hiljem mõne erialaga seotud kõrghariduse, hoomavad ettevõtluse majanduslikku-finantsilist loogikat ning teevad oma tööd hästi. Mis on „hästi“, on muidugi alati vaieldav. Ent miljööväärtuste kaitse diskussioonis kompromissitu kinnisvaarendajate materdamine viib meid selleni, et võiksime sama malakaga lajatada kõigile, kes oma tööd hästi teevad – linnaplaneerijatele, muinsuskaitsjatele, ajakirjanikele, õpetajatele, ämmaemandatele … Süvenemise asemel on alati lihtsam kellelegi sirgelt „pasunasse anda“, olgu see siis kinnisvaraarendaja, linnaplaneerija, muinsuskaitsja või kogukonnaaktivist. Kompromissitu suhtumise tõttu põlesid Liiva kõrtsihoone ja kümned teised majad 90-nendatel maha ja neid ei saa enam kunagi tagasi.

Ma ise usun, et 90-nendate traagilised õppetunnid on meid tegelikult juhatanud tänasesse päeva, kus muinsus- ja miljööväärtuse kaitse ei ole enam nii kompromissitu, sest see lihtsalt ei toimi. Reaalsus on, et tänane miljööväärtuste kaitse sarnaneb kompromissitute nõuete esitamise asemel pigem era- ja avaliku sektori koostööle – kummalgi pole piisavalt ressursse, et muinsus- või miljöökaitsega iseseisvalt tegeleda. Jõudude ühendamine eeldab kompromisside tegemist kõigilt partneritelt. Nõustun 100% Endrik Mänd`iga – linnaplaneerimine ongi kompromisside kunst. Linnapilti ilmestavad kokkukukkumise äärel väärtuslikud majad näitavad, et selles kunstivaldkonnas on meil kõigil veel mõndagi õppida. Või ei suuda me endale selliseid kompromisse lubada.

Üksjagu väärtuslikke maju on Eestis korda tehtud tuginedes ühe inimese või perekonna missioonitundele ning suurele pingutusele. Terje Villems ise on hea eeskuju. Ent veelgi enam on hooneid korrastatud tänu inimeste grupile, kes soovivad elada korralikult rekonstrueeritud miljööväärtuslikus majas ja on olnud valmis sellesse reaalselt rahaliselt panustama. Seejuures pole vahet, kas rekonstrueerimise eestvedajaks on korteriühistu või arendaja, kes on tegelikult vaid vaheetapiks sellise ühistu tekkimisele. Igal juhul tähendab väärtusliku hoone ja sellega koos ka ümbritseva keskkonna väärtuslikuna hoidmine investeeringut. Targutus, et kes maksab tellib ka muusika, ei ole siin üldsegi kohane. Kuid kõik ressursid on piiratud ning piiride ületamine lõpeb pankrotiga ühtviisi nii eraisiku, korteriühistu, kinnisvaraarendaja, kogukonna- või muinsuskaitseühenduse, aga ka kohaliku omavalitsuse jaoks. Ainult sõnadega muinsuskaitset ei tee ning miljööväärtust ei säilita. Ja rahakott ei ole mitte kinnisvaraarendajate ega kohaliku omavalitsuse käes, vaid tegelikult teeb tarbija otsused oma eelistustega ning kujundabki selliselt linnaruumi.

Mulle meeldib Eestis lähenemine omandile – see loob sulle üksjagu õiguseid, kuid toob kaasa ka kohustusi. Sõnastame parem ümber – omand tekitab sulle paraja portsu kohustusi, millega kaasnevad ka mõned õigused. Ja jõuamegi põhiküsimuseni – kelle oma on miljööväärtus? Kõik, kes nõuavad osa miljööväärtusest, peavad olema valmis sellesse panustama mitte lihtsalt lobisemisega, vaid olema valmis loobuma selleks oma isiklikest ressurssidest. Ja kuna see ei ole suures mahus kellelgi võimalik, siis tuleb aksepteerida nende valikuid, kes mingisse konkreetsesse projekti panustavad. Väga lihtne on kritiseerida, et see või teine maja „pole piisavalt miljööväärtuslikult ehitatud“, kuid ei saa unustada, et sellesama kinnisvara või miljöö tarbija on valmis maksma vaid mingi kindla piirini. Selle piiri ületamine ongi näiteks tekitanud olukorra, kus Vanalinn ei ole enam kohalik elupiirkond ja tekitab sellega meile kõigile üksjagu probleeme. Näiteid piiri ületamise negatiivsest mõjust leiaks teisigi. Küll aga on ka häid näiteid headest kompromissidest.

Tarbijate kindlustunne hoiab kinnisvaraturgu üleval

Tarbijate kindlustunde indikaator on näitaja, mida Eesti Konjunktuuriinstituut arvutab igakuiselt ning mis oma sisult on pere ja riigi majandusolukorra, töötuse ja säästude prognoosi saldode aritmeetiline keskmine. Hulk viimaste kuude ja aastate pressiteateid lõpeb tõdemusega, et tarbijate kindlustunne on endiselt kõrge. Näiteks maikuus avaldatud kindlustunde indikaator (–3) on oluliselt parem pikaajalise keskmisest (–9). On põhjust rahuoluks.

Kinnisvaraturuga on tarbijate kindlustunne seotud kõige otsesemalt. Tarbija teeb oma otsuseid kodu, kinnisvara, eluasemelaenude või investeeringute osas siis, kui tal on selge arusaam ja kindlustunne tuleviku suhtes. Kui puudub kindlus oma töökoha püsimise või riigi majandusliku ja poliitilise stabiilsuse osas, siis on tarbija ettevaatlik ja ei ole aldis kinnisvaraga tehinguid tegema ja näiteks eluasemelaenu jääki suurendama. Pea külm ja jalad maas suhtumist õpetas meile viimane majanduskriis piisavalt ja õppetunnid sellest püsivad veel piisavalt hästi meeles. Seepärast polegi midagi imestada, kui vaadata tarbijate kindlustunde viimase kümnekonna aasta aegridu, et kõige kehvem kindlustunne on olnud ajal, mil majanduse ja kinnisvaraturu taevas liikusid eriti tumedad pilved. Nimelt, kindlustunde indikaator oli tugevalt miinuses 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta esimesel poolel, kus indikaatori kõrgpunktiks jäi -37. Pärast seda perioodi on kõikumist küll olnud, kuid näitaja on valdavalt olnud stabiilne ning tarbija tundnud ennast hästi. Kuna võiks tavakodanik ennast hästi tunda? Siis, kui tal on kogutud piisavalt sääste, mis võimaldavad rahulikuma südamega tulevikku vaadata. Eesti Panga andmed toetavadki eelmist väidet ja kinnitavad seda, miks kindlustundega on lood pigem hästi. Aastaid oleme olnud olukorras, kus keskpank on saanud raporteerida seda, et majapidamiste säästud kasvavad kiiremini kui laenukohustused. Nii eraisikute kui juriidiliste isikute raha hulk pangakontodel on aegade kõrgeimal tasemel ning kahtlemata tekitab see fakt turvatunnet ja toob suurema rahu hinge. Kui siia juurde lisada infokild, et 2017 I kvartal jõudis tööjõus osalemise määr varasemate aastatega võrreldes rekordtasemele, siis on kindlustunde puzzles ka see koht tugevalt tsementeeritud.

Tarbijate kindlustunnet võib kokkuvõtlikult nimetada kinnisvaraturu vundamendiks. On inimestel rahu majas, mõni euro rohkem säästetud ja usk tulevikku helge, siis pole põhjust ka kinnisvara arendustegevuses pidurit vajutada. Nii ongi kinnisvaraturu tänane üldjoontes hea seis otsekui peegeldus tarbijate kindlustundest. Kui ka turu vundamendis on mõni mõra, siis üldistatult võib tõdeda, et turg on stabiilne, inimesed vahetavad elamispindu vastavalt tegelikele vajadustele ja võimalustele ning magada võivad rahulikult kõik kinnisvaraturu osalised.

KINNISVARA HINNATÕUS – KAUA VEEL ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.05.2017 11:15; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Turuanalüüs, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane

Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus „mull“?

Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.

ÜÜRIELAMUFOND KUI STABIILSUSE LOOJA

12.04.2017 toimunud EKFLi kevadkonverentsil arutlesime koos Mika Suksdorffi, Mart Saa ja Tõnu Toomparkiga elukondliku kinnisvaraturu tuleviku üle. Kuigi põhiteemaks oli oodatav hinnadünaamika, läks jutt pidevalt ka üüritemaatikale. Ja on ka põhjust, sest üüriturg seisab tõsiste muutuste lävel – paralleelselt on hoo sisse saanud kolm teineteisest sõltumatut protsessi, mille efekt tõenäoliselt kumuleerub.

Kui varem olid üürilendjaks inimesed, kellel korter mingil põhjusel üle jäi (pärandus, kokkukolimine jms), siis täna on jõudsalt pead tõstnud üüriinvestorite kogukond. Slogan „Kui Sul ei ole oma üürikorterit, siis pole Sind olemas!“ võiks tabavalt kirjeldada veidi hüsteerilist mentaliteeti väikeinvestorite hulgas. Paralleelselt väikeinvestoritega on oma programmi käivitanud riik, kes lansseerib käesoleval aastal toetusmeetme kohalikele omavalitsustele munitsipaalelamufondi arendamiseks. Algselt regionaalpoliitiliselt olulise küsimusena tööjõu liikuvuse tagamisest alguse saanud ideed on tänaseks laiendatud ka turumajanduse põhimõttel toimivatele piirkondadele. Ja kolmandaks on tõsiselt pingutamas kinnisvaraettevõtted, kes otsivad samut üürielamute vallas (eelnevatest ehk veelgi maststaapsemaid) investeerimisvõimalusi. Esiteks otsivad laienemisvõimalusi nii mõnedki fondidest, kelle tähelapanu on seni olnud peamiselt ärikinnisvara rahavoo portfellil. Teiseks aga ka arendusettevõtted, kelle tegevuses hakkab lagi vastu tulema ning kes otsivad väga projektipõhisele ärile stabiliseerivat komponenti.

Selsamal konverentsil tõi Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam välja vajaduse muuta kinnisvaratoode finantstooteks. Just siit tulenebki vajadus mastaapse üürielamufondi järele, mis piisava mahu olemasolul hakkab stabiliseeerima muidu väga emotsionaalset kinnisvaraturgu. Täna toimib elukondliku kinnisvaraturu hinnastamine sisuliselt võrdlustehingute meetodil, mis olemuslikult kajastab seda, kui suur valu on parajasti ostjatel osta või müüjatel müüa. Üürielamufondi väärtuse loob aga rahavoog, mis lepingute pikkust arvestades on väga inertne ega tõmble üles-alla. Portfelliteooria lisab täiendavalt stabiilsust. Loomulikult ei taga ka tulumeetod absoluutset stabiilsust, sest majandusolukorra üldise paranemisega (st riskide vähenemisega) kaasneb investeeringu tootluse langus, mis omakorda kergitab vara hinda. Majandusolukorra halvenemisega kaasneb vastupidine. Kindlasti on ka rahavoo investoreid, kes panustavad sellisele tõusule, kuid valdavalt otsivad investeerimisfondid pikaajalist stabiilsust ning on selle nimel valmis ohverama mõne protsendi tootlust.

Mida rohkem on üürielamufondi, seda rohkem tehakse üüripindadega ka tehinguid. See ei juhtu kohe, kuid pikas perspektiivis peaks hästi toimiv/stabiilne üüriturg hakkama mõjuma emotsioonide tasakaalustajana ülejäänud kinnisvaraturule. Seega on kõik alguses kirjeldatud kolm protsessi olemuslikult positiivsed. Oma kinnisvaraturgu edendav roll on nii väikeinvestoritel, munitsipaal üürimajadel kui ka mastaapseid üüriportfelle haldavatel investeerimisfondidel. Loodan seejuures, et väikeinvestorid suudavad oma rahapaigutamisel emotsioonid kontrolli all hoida ning mitte haibiga kaasa minna. Riik tegeleks eelkõige aga piirkondadega, kus abi tõesti vaja on (heade elamistingimuste tagamine neile, kes tahavad töötada väljaspool Tallinnat/Tartut/Pärnut) ega hakka turumjanduse reegleid peapeale pöörama seal, kus kõik niigi toimib. Portfelliinvestorid aga leiavad loodetavasti võimalused ületada üürisuhetega seotud juriidilised probleemid, et väiksem risk võimaldaks investeerida väiksema tootluse ootusega ning pakkuda seeläbi tarbijatele parima hinna-kvaliteedi suhtega teenust.

Buumi teket pidurdab buumi ootus

Möödunud aasta lõppes kinnisvaraturu tõmbekeskustes rekordite tähe all. Aasta lõpus vormistatud uute korterite müügitehingud viisid Tallinna korteritehingute arvu ja keskmise hinna masujärgse aja kõrgeimale tasemele. Kui juba tundus, et keskmine hind ei saa enam kõrgemale tõusta, siis tõusis see siiski. Vaatamata sellele, et konkurents on tihe ja müügiperioodid pikenenud, on uusarendused vedanud keskmisele hinnale kuid 2-3 % juurde. See ilus tõusugraafik on sundinud küsima mitmeid spetsialiste ja hobianalüütikuid, et kuna käib turul „pauk“ ära.

Uuest kriisist ja buumist on tänaseks sedavõrd palju juttu olnud, et see on tekitanud turul hoopis vastupidise efekti. Paljud targa raha omanikud, väikeinvestorid, spekulandid, aga ka muidu ettevaatlikud inimesed on võtnud äraootava positsiooni ja ootavad turu kukkumist, et siis uuest turu põhjast hakata varasid soetama. Praegust hinnataset peetakse liiga kalliks, investeeringuid juurde ei tehta ja oodatakse kannatlikult. Kogu kinnisvaraturu jaoks tähendab see, et osa investeeritavat ja spekulatiivset raha seisab jõude, mis võtab maha teatava osa kogunõudlusest. On aga nõudlus väiksem, on turu areng ja kasv tagasihoidlikumad. Kas neil hiromantidel on õigus, näitab vaid aeg. Uut kriisi pole igatahes veel kellegi poolt välja hõigatud, kas ja kuna see tekib, seda teavad parimal juhul vaid selgeltnägijate tuleproovis karastunud staarid. Erinevad märgid turul näitavad hetkel pigem seda, et investeeringuraha osaline kadumine mõjub turule rahustavalt ja tervikuna seetõttu hästi. Pikaajalist perspektiivi arvestades turg sellest ainult võidab. Kinnisvaraturg ei kihuta gaselli kombel üles, vaid areneb ontliku majanduspoliitiku unistuste kohaselt järk-järgult ja ilma suuremate hüpeteta. Nn startup’iliku filosoofia kasutamine ja kummardamine võib kinnisvaraturule mõjuda hukatuslikult.

Tavaostjate käitumise osas suuremat muutust aga täheldada pole olnud. Inimesed, kes soovivad osta endale kodu, uut ja avaramat elamispinda, ei lase ennast häirida buumi-, hirmu- ja kuulujuttudest. Küll aga mõjutavad turgu kurejutud, sest kui perre sünnib laps(i) lisaks, siis soovitakse juurde ruutmeetreid sõltumata sellest, kas hinnad võivad või ei või kohe muutuma hakata. Koduostjate hulgas on küsimus number üks pigem selles, kas pank annab kinnisvara ostmiseks laenu või mitte. Mida rohkem on tehinguid kuskil piirkonnas, mida suurem on seal uusarenduste osakaal, seda olulisem on pankade roll turu tegeliku mõjutajana. Vähese tehinguaktiivsusega maakondades on pankade roll marginaalne, kuid eelkõige Harju maakonnas on pangad tõsised turutegijad. Kõigele vaatamata hetkel eluasemelaenu ikka saab, mida näitab ka käesoleva aasta esimeste kuude statistika, et erinevatel kuudel võivad küll olla teatavad kõikumised, kuid kokkuvõttes midagi kardinaalset turul juhtunud pole ja koduostjad teevad tehinguid rahuliku südamega edasi.