Domus Kinnisvara ajaveeb

Tuntud kinnisvaraturu spetsialist kirjutab täna, et kinnisvaraturul pole nõudlus jalgu alla saanud ja ostjad lükkavad otsused edasi, kuniks olukord majanduses saab selgemaks. Selline väide tekitab küsimuse, et milline see „normaalne“ nõudluse tase peaks siis üldse olema. Vaadakem statistikat ja kõige adekvaatsemat pilti andvat Tallinna korteriturgu. Äsja lõppenud 2011. aasta IV kvartal tähendas Tallinna korteriturul 1708 tehingut. Kinnisvarabuumi tipus ehk siis 2006. aasta IV kvartalis tehti Tallinnas 3572 korteritehingut. See oli aeg, mil kortereid osteti neid nägemata ja keskmine ruutmeeter maksis 1542 € (võrdluseks: 2011 IV kvartal maksis 1 m2 1070 €). Tähelepanelik kinnisvara huviline on ilmselt märganud, et kõik targad, tähetargad, anonüümsed ja mitteanonüümsed kommentaatorid on nõus sellega, et see oli täiesti ebanormaalne aeg, mis ei peaks enam kunagi tagasi tulema. Järelikult 2 korda rohkem tehinguid võrreldes tänasega loota on ühelt poolt utoopia ja teiselt poolt ka mittesoovitatav kinnisvaraturu stsenaarium.

Kui veel kaugemale ajalukku vaadata, siis vähemalt tehingute arvult oleme kuskil 2003-2004 aastas tagasi. Siinkohal võiks retooriliselt hüüata, et “ja mis siis, sest 2006 aastas me olla ju ei taha!” Näiteks 2004 I kvartal tehti Tallinnas 2008 tehingut, kuid 2004 IV kvartal juba 2532, mille järel algas hoogne tehingute arvu tõus. Tehingute arvu vahemikku 2000-2500 võibki Tallinnas pidada heaks, et mitte öelda ideaalseks tulemuseks. Kui tehingute arv kvartalis läheb üle 2500, siis võib Kinnisvarakrahhi Visuaali tüüpi blogid uuesti ellu äratada ja kinnisvaraturu kokkulangemist prognoosima hakata. 2500 korteritehingut Tallinnas tähendab ca 800 tehingut kuus. Detsembris, tuletame meelde, tehti Tallinnas 611 tehingut. Seega vahe „ideaalse“ olukorra ja tegeliku tulemuse vahel on küll olemas, kuid kaugeltki mitte enam nii üüratu, kui see oli 2009. aastal. Suurte krokodillipisarate valamiseks pole vähimatki põhjust, sest turg toimib stabiilselt ja areneb omasoodu edasi, kinnisvarafirmasid tuleb pigem juurde, kui pankrotistub ja kraanatornid on linnapilti üha enam rikastamas. Kinnisvara ostjad julgevad tehinguid teha ja 611 tehingut kuus on arvestades ümbritsev fooni (Eesti keskmisest palgast kuni Euroopa võlakriisini) igati rahuldav tulemus.

Maa-amet andis täna teada, et nad korraldasid 2011. aastal 22 kirjalikku ja 11 elektroonilist enampakkumist, mille käigus võõrandati 14 793 hektarit maad, mille eest laekus riigieelarvesse 26,53 miljonit eurot. Kokku pandi müüki 1851 kinnistut, millest õnnestus võõrandada 1401 kinnisasja. Enim kinnistuid oli müügis Harju maakonnas – 535 kinnistut kogupindalaga 4787,7 hektarit. Neist pakkumised laekusid 58 protsendile ehk 310 kinnistule.

2011. aastal müüdi Harju maakonnas kokku 1764 hoonestamata maatükki, millest 868 olid tehingud maatulundusmaaga. Kui nüüd võtta aluseks Maa-ameti poolt müüdud 310 kinnistut, siis saame tema turuosaks Harjumaal 17,6 %. Arvestades ainult müüdud maatulundusmaade hulka, siis selles kitsas sektoris on Maa-ameti osakaal orienteeruvalt 33 %. Maa-amet on seega vägagi arvestatav tegija Eesti kinnisvaraturul ja tema mõju näiteks maa hindade kujundajana on märkimisväärne.

Kui suur on kinnisvara müügil kinnisvarafirmade osakaal, on raske öelda. Erinevatel hinnangutel jääb Eestis kinnisvaramaaklerite osakaal 10-60 % vahele kogu kinnisvara ostu-müügitehingutest. Kui nüüd lähtuda sellest ja mitte eeldada, et see ulatub 80 % juurde, nagu ta arenenud riikides kipub olema, siis saame tõdeda, et vähemalt maa müügi osas annab Maa-amet silmad ette enamusele Eesti kinnisvarafirmadest. Arvestades, et 2012. aastal on Maa-ametile ette nähtud müügikohustus 16 miljonit eurot, siis on ilmselt aja küsimus, mil amet saab endale aasta Kinnisvara Guru tiitli.

2011 aasta on läbi. Selle viimane kuu Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturul oli väga sarnane 2010.aasta detsembrikuule, sest elamispindade tehinguid tehti üllatavalt palju vaatamata jõulukuu märksõnadele: jõulurahu, kingitused ja päkapikud. Küllap kellegi kingikotis oli ka korter.

Vaatamata majandusolukorda negatiivselt ilmestavatele uudistele, tehti Tallinnas detsembrikuus 2011. aasta kõige rohkem tehinguid. Maa-ameti tehingustatistika põhjal oli notariaalseid ostu-müügitehinguid lausa 610. Veidi rohkem oli elamispindade ostusid 2010. aasta novembris (619), kuid tendentsina näitab üsna selgelt, et aasta viimased kuud on aktiivsed.

Mis on põhjus, et just aastavahetusele eelnevalt otsustatakse tehingusse minna? Ei ole ju pakkumiste arv ja objektide struktuur oluliselt muutunud. Pankade laenutingimused ei ole samuti leevenenud, pigem vastupidi – mitmendat kuud järjest on laenuintressid kasvanud. Maaklerite sõnul on üllatavalt palju isegi neid ostjaid, kes laenuraha ei kasuta. Seega ühest põhjust, et miks aasta viimased kuud on kõige aktiivsemad, on väga raske välja tuua.

Eesti majandus on stabiliseerunud, kuid järgmiste aastate väljavaade pole roosiline. 2011 aasta majanduskasv ca 8% on justkui illusioon, sest 2009 aastal eelnes ca 14% langus. Tööpuudus oli möödunud aastal umbes 12%, uueks aastaks prognoositakse selleks 10%. Palgakasvu kogevad ainult riigikogulased. Need mõned, kuid olulised ostuvõime mõjurid ei kasvata kinnisvaraturul nõudlust.

Eelnevat arvestades jääb minule paratamatult mulje, et eelmiste aastate viimaste kuude ostuotsused on tingitud inimeste veendumusest, et enam halvemaks minna ei saa, vaid pigem läheb paremaks. Ehk kinnisvaraturg on kriisi läbinud, hinnad on põhjas ära käinud ning nüüd, mil majanduslik olukord on pigem stabiilne, on mõistlik kasutada kinnisvaraturu olukorda investeerimiseks. Teine variant on see, et otsitakse võimalusi raha paigutamiseks euro väärtuse languse eest. 2010.aasta lõpus oli edaspidise kasvuootuse põhjuseks suure tõenäosusega euro, millest nähti garantiid, et halvemaks ei lähe. Tänavuse majandusfooni loovad maailmamajanduse olukord ja Euroopa finantskriis, mille mõjuna on euribor-i langenud ajaloo madalaimale tasemele, mis omakorda toob kaasa laenuraha odavnemise – laenuvõtjatele atraktiivne võimalus. Seega ka negatiivsete uudiste tõttu on kinnisvaraturul positiivsed arengud.

Positiivsed arengud on mõjutanud ainult tehingute arvu, mitte niivõrd hindasid, sest Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind oli kolmandat kuud järjest väikses languses. Seega valmisolek on tehinguid teha, mitte rohkem maksta.

Tartus tehti detsembrikuus 89 tehingut, mis on 16 võrra vähem kui novembris. Keskmine hind vastupidiselt Tallinna hindadele hoopis kasvas kolmandat kuud järjest, jõudes tasemeni 864 €/m².

Pärnu detsembrikuu tehingute maht jõudis 47 tehinguni, saavutades keskmiseks hinnaks 697 €/m². Mõlemad näitajad on novembrikuuga võrreldes kõrgemad, kuid 2011 aasta teiste kuudega võrreldes pigem keskmised.

Narva linna 38 korteriomandi tehingu keskmine hind oli detsembrikuus 343 €/m², mis on kogu aasta lõikes kõrgeim tulemus.

Kinnisvara eluiga on üldjuhul pikem, kui inimese oma. Kuigi kinnisvara pikaajalisuse tähtsus tasapisi väheneb, tuleb seotud otsuste tegemisel üldjuhul ikkagi vaadata pikemat perspektiivi kui vaid mõni aasta. Need tõusud-langused, mida oleme möödunud 10 aasta jooksul näinud, on tegelikult siiski suhteliselt lühikese perioodi muutused. Alljärgnevalt püüan aga välja tuua mõned tänased trendid, millel on pikem mõju kui vaid järgmised 10 aastat.

1. Jätkusuutlikkuse tähtsustumine
Kuigi säästlikkusest, pasiivmajadest, energiamärgistest, alternatiivenergiast jms on juba paar aastat tõsisemalt räägitud, hakkavad mõjud alles avalduma. Jätkusuutlikkus alles hakkab reaalselt kinnisvaraarendusse jõudma, kuigi sisuliselt toimub alles katsetamine ja testimine. Tänagi on teemaks veel peamiselt energiasääst, kuigi kinnisvaraga seoses tuleks mõelda jätkusuutlikkusele laiemalt. Esimesed positiivsed (energiasäästlikud kortermaja arendusprojektid, loodusmaterjalide kasutamine jms) ja negatiivsed (vana elamufondi renoveerimisel küttekulude kokkuhoid sisekliima arvel, valearvestused investeeringute tegemisel jms) tulemused on juba olemas. Jätkusuutlikkuse massilise teadvustumiseni aga läheb veel aastaid aega. Olen veendunud, et paljud tänased innovaatilised lahendused on 10 aasta pärast nn must be. 7 miljardi piiri ületanud inimkonna jätkuv kasv piirab ressursse ja toetab jätkusuutlikkuse idee tähtsustumist.

2. Differentseerumine
Koos stabiliseerumisega süveneb kinnisvaraturul differentseerumine. Piirkondi, ehituskvaliteeti, uut/vana jne väärtustatakse ning hinnatakse seetõttu erinevalt. Ühelt poolt lähtub diferentseerumine kinnisvara kasutusväärtusest, kuid samavõrd ka meie subjektiivsetest hinnangutest. Linnakeskused on juba nihkunud endisest Raekoja platsist vasakule või paremale Tallinnas, Tartus, Pärnus, sest endise linnakeskuse kasutusväärtus jäi madalaks. Nii mängitakse tõenäoliselt ümber ka kinnisvaraturg teistes linnaosades ning ka nende siseselt. Ülerahvastuv Pirita kaotab tõenäoliselt mõnevõrra oma väärtust ning üha uuenev Põhja-Tallinn võidab. Ka linnaosade siseselt tõuseb ja vajub erinevate kvartalite väärtus sõltuvalt sellest, mida seal tehakse.

3. Üürituru muutumine
Omanike ja üürnike suhe kinnisvaraturul on muutumas üürnike arvu kasvu ja omanike arvu kahanemise suunas. Kinnisvara omamine, kui kõigi eestimaalaste elustiil, on tasapisi taandumas. Seetõttu on üüriturg tähtsustumas ja sellega seoses ka mingis mõttes stabiliseerumas. Üüri määrad liiguvad selles suunas, et pakkuda omanikele tootlust, mis motiveerib võtma pikemaid investeerimispositsioone. See aga tähendab ka liikumist pikemaajaliste ning sisukamate üürisuhete poole, mis on omased Lääne-Euroopale. Muutusele aitab kaasa nii maailma majanduseses toimuvad sündmused (majanduslikud põhjused) ning ka kinnisvaraturu osaliste põlvkonnavahetus (mõtteviisi muutus). Üürituru muutumine leiab ilmselt millalgi väljenduse ka meie seadusandluses, kus võetakse uuesti teemaks pikaajalised üürisuhted. Seda siis juba turu vajadustest tulenevalt, mitte enam omandireformi sunnil.

4. Peresuhete muutumine
Kunagisest Eesti suurperest on tänaseks jäänud järele märkimisväärselt väiksem majandusüksus. Lapsed olid veel 100 aastat tagasi vanematele sisuliselt investeeringuks ja pensionisambaks, mida tänapäeval asendavad kõikvõimalikud vähem ja rohkem virtuaalsed lahendused. Sellega seoses kaotab tasapisi tähtsust ka klassikaline abielu ning selle asemele astuvad muud ühiselu võimalused. Sealhulgas ka peresuhted omasooliste paaride seas. Nii on ka kinnisvara jätkuvalt kohandumas väiksemate majandusüksuste jaoks, mis viib omakorda suurema asustustiheduseni. Usun, et madala asutustiheduse ja normaalse infrastruktuuriga piirkonnad väärtustuvad tulevikus enam, kui need, kus asustutihedust tasapisi suurendatakse. Seda nii maa kui ka ehitiste hinna osas.

5. Elanikkonna vahetumine
Tallinna „mägede“ linnaosad, Tartu Annelinn (ja teised analoogid peaaegu igas Eesti linnas) on kõige otsesemalt rahvaste rändamise tulemus. Sarnased protsessid, olgugi, et oluliselt väiksemas mahus, jätkuvad ning muudavad meie kinnisvaraturgu ka edaspidi. Näiteks Kopli Liinide arenduse õnnestumise korral tõuseb Põhja-Tallinna väärtus oluliselt laiemalt. See omakorda lükkab terve linnaosa kinnisvaraturule veelgi pööret juurde ja sunnib muuhulgas ka elanikkonda vahetuma. Kuna piirkonna kasutusväärtus tõuseb, siis tõuseb ka sealse kinnisvara hind ning senise elanikkonna asemele tulevad tasapisi jõukamad. Elanikkonna vahetumiseks mingis piirkonnas on ka teisi põhjuseid. Näiteks Pirital on mõni tänav läinud juba puhtalt venekeelse (suhteliselt jõukama) elanikkonna kätte. Eestlaste ja venelaste kultuuriline taust on üldjoontes siiski sarnane, kui seada meie kõrvale hiinlased või tumedanahalised moslemid. 15 aasta pärast võime leida, et mõni tänav näiteks Laagris (või mõni maja Lasnamäel) on läinud meie harjumuspärasest kultuurist vägagi eristuvate inimeste kätte. Tavaline protsess Lääne-Euroopas muideks.

Tänases majanduskeskonnas on keeruline prognoosida isegi seda, mis juhtub kahe kuu pärast. Sellest hoolimata on pikalt ette mõtlemine kinnisvaratehingute kavandamisel otstarbekas ning edukamad on need, kes seda teevad. Seda nii oma isiklikuks kasutamiseks tehtavates otsustes kui investeerimisküsimustes. Mul on hea meel, et 2011 on kinnisvaraturul olnud palju kaalutlevam aasta kui varasemad. Loodan, et 2012 on veelgi läbimõeldum.

Pole mingi saladus, et kinnisvara ostu-müügitehingute maht on üldiselt seotud majanduskeskkonna käekäiguga. Kui vaadata viimast kahte aastakümmet, siis on kinnisvara ostu-müügitehingute arv ja SKP muutused olnud selges korrelatsioonis. Nii Eesti riigi SKP kui ka ostu-müügitehingute arv on möödunud aastakümnel pidevalt suurenenud, vaid 2007-2009 toimunud majanduslikud anomaaliad on muidu ilusad tõusugraafikud ära rikkunud.

Erinevalt SKP muutusest liiguvad eluasemelaenude intressimäär ja kinnisvara ostu-müügitehingute arv vastupidiselt. Mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid ning vastupidi. Suure kinnisvarabuumi alged ulatuvad seetõttu juba 2005. aastasse, mil Eestis valitsesid läbi aegade madalamad intressimäärad. Eesti Panga statistika järgi oli toona keskmine, euroga seotud, eluasemelaenu intress napilt üle 3 %. Kui asjad olid läinud majanduses hapuks, siis tõmbasid pangad tugevalt käsipidurit ja tõstsid keskmise elamuasemelaenu intressi juba üle 6 % 2008. aastaks. Pärast seda on intressimäär jälle vähenenud ja see on taas teinud võimalikuks ostu-müügitehingute kasvu alates 2009. aasta teisest poolest. Viimased 2 aastat on intressimäär püsinud stabiilsel tasemel, 3,3-3,5 protsendipunkti vahel ning stabiilne on olnud ka kinnisvaraturg. Muuseas, veel 10 aastat tagasi oli eurol baseeruva eluasemelaenu intressiks 7,8 %.

Mis saab edasi? Viimaste kuude statistika näitab veidi ootamatult, et valdava osa Eesti eluasemelaenudega seotud euribor on langenud ja rahaturud pigem prognoosivad jätkuvalt selle langemist. Laenurahaga kinnisvara ostjatel on rõõmustada siiski vara, sest majanduskeskkond on ebakindel ja see tähendab, et intressimarginaalid on omakorda tõusuteel. Raha hind on pankade jaoks kallimaks läinud ja seetõttu pole lähitulevikus marginaalide vähenemist ette näha. Seega, lähtudes intressimäärast kui ühest vägagi olulisest kinnisvaraturu mõjutajast ja prognoosida, et intressimäärad pigem mõnevõrra tõusevad, siis olulist kasvu kinnisvarasektoris oodata ei ole.

2011 aasta on kinnisvaraturul olnud üldjoontes positiivne – ostu-müügi tehinguid on tehtud rohkem ning ka hinnad on tõusnud. Sellise sõnastusega jääb paratamatult mulje, et kogu sektor on mõõnast läbi ja rühkimas uutele kõrgustele. Kahjuks või õnneks nii ei ole. Kui Eesti eelarvepoliitikat ja majandust on eeskujuks tuues kiidetud, siis kohalik elanik on see, kes oma ostujõuga kinnisvaraturul osaleb. Tema jaoks on tähtis see, et reaalpalk pole enam ammu tõusnud ja hinnatõus sööb ära võimalikud säästud. Seega ei pruugi ta olla laenukõlbulik, mis on vajalik kinnisvaraturul osalemiseks. Samuti mängib olulist rolli Euroopa finantskriis, mille mõju me alles hakkame kinnisvaraturul märkama.

Tallinna korteriturg oli III kvartalis aktiivne – tehinguid oli võrreldes II kvartaliga veidi rohkem ning ka keskmine hind tõusis. Sarnase stsenaariumiga oli ka 2010 aasta, sest tehingute maht on enam-vähem sama, kuid keskmine hind on pidevas tõusujoones. Kolmanda kvartali keskmine hind oli umbes 4% kõrgem kui teises kvartalis, kusjuures II kvartali hinnad tegid 10%-lise hinnahüppe. Käesoleva aasta III kvartali Tallinna korteriomandite keskmine hind on ca 18% kõrgem kui 2010 aastal samal ajal.

Pakkumiste arv on Tallinnas kinnisvaraportaal City24 andmetel üsna stabiilne, jäädes vahemikku 10 000 – 11 000. Seega suuri kõikumisi ei ole. Tõenäoliselt müüjate hinnaootuse taustal on keskmine küsitud hind peaaegu iga kuu veidi tõusnud. Seejuures on huvitav, et septembris oli keskmise tehingu- ja pakkumishinna vahe ainult 14%. Tavaliselt on see näitaja 20-25%. Seega võiks öelda, et ostjad maksid enam-vähem seda hinda, mida müüjad küsisid ja kauplemist oli vähem.

Eelnev jätabki mulje, et Tallinna korteriturg ujub majandusega vastuvoolu. Pigem on põhjus kinnisvaraturu omapäras, et kõik toimub ja kajastub statistikas viitajaga. Kodu ostmine-müümine võtab vähemalt 1-2 kuud aega. Seega tänaste majandusuudiste mõju kinnisvaraturule avaldub IV kvartalis.

Teistes linnades on liikumised olnud vägagi erisuunalised. Näiteks Tartus on korteritehingute arv kasvanud nii II kvartaliga kui ka möödunud aasta III kvartaliga võrreldes. Kuigi Tartu korterite keskmised hinnad on natukene tõusnud võrreldes aasta varasema perioodiga, siis käesoleva aasta II kvartaliga võrrldes on keskmine hind pigem langenud. Pärnus on nii tehingute arv kui ka hinnad liikunud sel aastal täpselt samas rütmis ja mahus eelmise aastaga. Tehingute arv on seega püsinud II ja III kvartali lõikes stabiilsena ning hinnad on mõne protsendi võrra tõusnud. Narvas seevastu on korteritehingute arv olnud tugevas languses ning hinnad püsinud stabiilsena. Seda nii käesoleva aasta II ja III kvartali võrdluses kui ka võrreldes möödunud aasta sama perioodiga.

Mõeldes sellele, mis saab IV kvartalis, siis on suurimaks mõjuriks majanduskeskkond. Kui 2010. aasta neljas kvartal oli Tallinna korterturul väga aktiivne, siis praegune majanduslik taust on eelmise aastaga võrreldes erinev. Finantskriisi põhjustatud ebamäärasus ja teadmatus lähiaja muutuste suhtes on üks tegur, kuid reaalselt kinnisvaraturule mõju avaldav asjaolu on suure tõenäosusega kasvavad intressid.

Soomes on enamus kortereid linna või kinnisvarafirmade omandis ning linna omandis olevaid kortereid haldab linna oma kinnisvarabüroo, mille kaudu saab korterit ka üürida. Üürimise eelduseks on Soome isikukood. Selle järgi saab üürileandja uurida üürniku tausta, rahalist seisu ja riigis viibimise seaduslikkust.

Aga isikukood pole tähtis mitte ainult Soomes elamispinda üürides. Isikukoodi järgi kontrollivad ka meie riigis maaklerid üürilise tausta. On olemas mitu registrit, mis näitavad inimese maksekäitumist. Probleemsetel klientidel on üha raskem uut elukohta leida.

Kuna pankadest enam nii kergekäeliselt laenu ei võeta, muutub ka Eesti kinnisvaraturg üha enam üürituruks. Sobiva hinnaga head korterid leiavad väga kiiresti üürilise ja tänu sellele on üürihinnad tõusuteel. Tallinna üürikorterite keskmine ruutmeetri pakkumishind oli 7. oktoobri seisuga 7,3 eurot, selgus kinnisvaraportaali City24.ee statistikakeskkonnast Spot. Makstes vanalinnas 10,32 ja „mägedel“ 5,9 eurot ruutmeetrist.

Ka mujal Euroopas on üürihinnad tõusuteel. Saksamaal ennustatakse 3 aasta jooksul 20%  üürihinna tõusu. Saksamaa Üürnike Ühing DMB koostas registri, kus näidatakse üürikorteri ehitusaasta, seisukord, asukoht, sisustus jne. Selle alusel koostati  kohalik võrdlushind. Nõuab omanik siiski võrdlushinnast üle 20% kõrgemat hinda, võib teda liigkasuvõtmise eest halduskorras trahvida. Üürnik võib sel juhul ülearu makstud summa tagasi küsida ja üüri alandamist nõuda. See kõik on aga paraku teoreetiline, räägib Üürnike Ühingu ülem Christian Rudolph Schweriner Volkszeitungis. Lõpuks paneb hinna paika ikkagi vähene pakkumine ja üürnik ei saa paraku hädaolukorras eriti valida.

Ka Eestis otsiti City24.ee andmeil oktoobri alguse seisuga Tallinnas üürnikke ligi 934-le korterile. Üüripakkumiste arv on võrreldes aasta esimese poolega jõudsalt vähenenud. Üürnikku ootasid Eestis ka 480 maja. Maja üürihind on kõrgeim Harjumaal, makstes 5,3 eurot ruutmeeter ja madalaim Läänemaal  makstes 0,85 eurot ruutmeetri eest.

Tänase kinnisvaraturu näitajate ja majandusprognooside põhjal näha lähituleviku kinnisvarataevas päikest säramas on naiivsus ruudus, ütlevad skeptikud. Optimistid seevastu näevad aga lootuskiiri paistmas ja ei lase ennast mustade pilvede liikumisest välja viia. Kuna viimastel aegadel on prognoosid kreenis hallide ja veel tumedamate stsenaariumite kasuks, siis olgu siinkohal ära toodud mõned võimalused, mis optimistide seisukohalt kinnisvaraturule uut värskust peaksid juurde andma:

1. Laulva revolutsiooni lapsed tulevad kinnisvaraturule
Kui viimasel 20 aastal sündis Eestis keskmiselt 15 000 last aastas, siis aastatel 1987-1989 sündis ühel aastal keskmiselt ca 25 000 last. Need „laulva revolutsiooni viljad“ on nüüd lõpetamas ülikoole ja astumas esimesi samme iseseisvas elus ja vajavad elamispinda, kuhu omaette pesa hakata punuma. Toetudes enda sissetulekule, Kredexi ja vanemate toetusele, lisaks sageli esivanemate poolt antavatele lisatagatisele, on noortest peredest saamas arvestatav jõud nõudluse tekitajana.

2. Euroopa võlakriis toob juurde investeeringuid
Euroala tsoonis pikalt vindunud võlakriisi lõppu pole näha. Probleemi tõsidust tunnistavad kõik, paraku häid lahendusi laual hetkel pole. Suutmatus olukorda muuta, millele lisandub mure nii inflatsiooni kui üldse Euroopa tuleviku pärast, sunnib inimesi tõsiselt mõtlema oma säästude säilitamise peale ning üks reaalsemaid võimalusi selleks on investeerida kinnisvarasse. Sularaha ja aktsiate asemel peetakse kinnisvara üldiselt kindlaks ja konservatiivseks rahapaigutamise kohaks.

3. Üüriturg jätkab oma positsioonide kindlustamist
Nii kinnisvarafirmad kui laiem avalikkus on seni käsitlenud kinnisvaraturgu ostu-müügi turuna, millest üüriturg moodustab marginaalse osa. Viimane aasta on näidanud, et üürituru käive on kasvanud kordades ja senisest vaeslapsest on saanud arvestatav osa kinnisvaraturust. Oleme sellega liikumas lähemale ülejäänud maailmale, kus ostmise asemel kaalutakse sama tõsiselt üürimise võimalust, kus turule tuleb üha rohkem spetsiaalseid üürimaju ning elamispinna üürimist peetakse sama normaalseks kui ostmist. Seega ostu-müügitehingute käive võibki väheneda, kuid selle asemel kasvab turul üürikäive ning kõik on õnnelikud.

4. Hoiuste maht pankades kasvab jätkuvalt
Augusti lõpu seisuga on Eesti Panga statistika järgi pankades 4,2 miljardi euro ulatuses kodumajapidamiste hoiuseid, mida on üle 300 miljoni euro rohkem kui aasta alguses. Võrreldes 2010. aastaga on Eesti residentide hoiuste maht suurenenud 13 protsenti. Kuigi see raha ei jaotu kõigi elanike vahel võrdselt, siis vähemalt osal Eesti elanikest on vaba raha seismas piisavalt. Kui ka seda raha ei planeerita kulutada isikliku elamispinna soetamiseks, siis investeerimisvõimalusi otsib osa sellest rahast kindlasti.

5. Välisinvestorid otsivad investeerimiseks sobivaid kohti
Eesti kinnisvarahinnad on paljude lähedal asuvate arenenud riikidega võrreldes oluliselt odavamad ja see kutsub üha enam globaliseeruvatel turgudel vaatama ka Eesti suunas. Hinnad on madalad, riik stabiilne ja demokraatlik ning investorite silmis piisava kasvupotentsiaaliga. Kristiine Keskuse müük ilmselt jääbki selle aasta säravamaks pärliks välisinvesteeringute osas, kuid suuremaid ja väiksemaid tehinguid on tulemas veelgi. Aktiivsed on venelased ja Skandinaavia investorid, kasvada võib Kesk-Euroopa raha osakaal.

Neljas suuremas linnas, milles Domus Kinnisvara tegutseb, pakub korteriturg huvitavaid väljakutseid ning palju tööd. Nagu ikka on suurim maht Tallinnas, mis Maa-ameti tehingustatistika alusel oli septembris 509 tehingut. Tegemist oli aasta teise tulemusega, sest augustis tehti Tallinnas 541 korteriomandi tehingut.

Tehtud tehingute keskmine hind oli 1117 €/m², mis on 6% kõrgem kui augustis. Tegemist on mitmendat kuud järjest toimunud kasvuga, mis tegelikult paneb ka veidi imestama. Hinnakasvu võib sõnastada ju nii, et septembris maksti korteri eest kõrgemat hinda kui augustis. Samas on meedias nii Eesti kui Euroopa ja maailma majanduse kohta kajastatud teemad pigem negatiivsed. Ning ka Eesti majandususaldusindeks kahanes septembris juba kuuendat kuud järjest. Seega ei lähe kokku kinnisvaraturu jaoks negatiivne majanduslik taust ja Tallinna korterite hindade kasv.

Miks siis hinnad kasvavad? Üheks põhjuseks on ebapiisav pakkumine, sest paljudele müügis olnud korteritele tekkis mitu reaalset ostjat. Teiseks on tehingute hulgas arendusprojektide korterid, mis on järelturu korterite hindadest kõrgemad. Need omakorda on paratamatult mõjutatud ehitushindadest, mille surve on samuti ülespoole. Kolmandaks on ka pangad aktiivsemad laenusid väljastama. Sellele viitab ka pankade info, et väljastatud laenude hulk on pidevalt kasvanud.

Tartu korteriturul oli septembris samuti üsna aktiivne kuu, sest tehingute arv oli sarnaselt Tallinna omale käesoleva aasta teine tulemus. Kui augustikuu maht oli aastases lõikes rekordiliselt 115 tehingut, siis septembris käidi notaris 106 korral. Seejuures langes keskmine hind 12%, saavutades tulemuseks 794 €/m².

Pärnus valitses turul pigem stabiilsus, sest olulisi kõikumisi ei olnud. Kokku tehti 42 korteriomandi tehingut ning keskmine hind oli 701 €/m².

Narva korteriomandite tehingute maht oli aastases võrdluses üsna hea, sest tehinguid oli 45, mis on üle keskmise tulemus. Korterite keskmine hind tegi suure hüppe (18%) hinnale 315 €/m², kuid väheste tehingutega piirkondades on sellised kõikumised omased.

Kas sa teadsid, et praegu on Narvas ja selle ümbruses käimas kaks ülisuurt (Eesti Energia õlitehas ja uus elektrijaam) ja veel mitmed arvestatavad (TÜ Narva Kolledž, Narva Hooldekodu, Sun Residence Narva-Jõesuus, paar tööstusparki) ehitusprojektid, mille käive järgmise kahe aasta jooksul on kokku ca 1,25 mlj eurot. Näiteks Domus Kinnisvara Narva kontori aknast paistab 2 kraanat. See aga tähendab, et Narva on kevadest saadik sisse voolanud mõni tuhat ehitajat. Protsess algas nn valgekraedega kevadel ning nüüd on järg jõudnud töömeeste kätte. Kuigi nendel ehitustel saavad tööd ka Narva kohalikud elanikud, siis on paljud tööd väga spetsiifilised ja erioskusi nõudvad (eelkõige Eesti Energia ehitusprojektid). Nii ongi meie kontor muutunud rahvaste paabeliks – austerlased, bulgaarlased, soomlased jne jne jne on leidnud meid üles ikka ühe ja sama sooviga – andke üürikortereid.

Näiteks viimane suurem tellimus väliskliendilt on antud meile ca 35 üürikorteri leidmiseks. Seejuures on tingimused lihtsad – kõigi mugavustega keskmises korras korter, igale inimesele peab olema oma tuba ning ühe inimese kohta ei tohi üürikulu ületada 100.- eurot kuus, lisaks muidugi kommunaalmaksete kulu. Seega otsitakse põhiliselt 2-toalisi kortereid hinnaklassis 180 – 240 eurot kuus ning 3-toalisi kortereid hinnaklassis 250 – 350 eurot kuus. Hinnaerinevused ja kauplemine on üldjuhul seotud korteri seisukorra, möbleerituse ja pakutavate lisateenustega (internet jne).

Suur nõudlus üürikorterite järele on üürihinda tõstnud. Samas ei ole väljastpoolt Narvat (või ka Eestit) siia tulevad kliendid rumalad ning ülehinnatud objekte nad ei võta. Ülehinnatud objektidele tehakse mõistlik hinnapakkumine ning sel juhul on juba omaniku otsustada, kas leppida turuhinnaga või jääda ootama mõnd eriti hädas olevat klienti. Viimaste hulk ei ole siiski tähelepanuväärne, sest oma eripakkumistega on turul ka Narva hotellid. Näiteks välisettevõtete jaoks on arusaadavam ja seega ka lihtsam (kuigi natukene kallim) paigutada lühiajaline tööjõud hoopis mõnda kohalikku hotelli.

Olukorda veidi edasi analüüsides on selge, et Narva on muutunud Eestis parimat üüritootlust pakkuvaks piirkonnaks. Üürihinnad on Tallinnaga samal tasemel (ca 5.- eur/m2), kuid vara ostuhind 2,5 korda madalam. Eelnimetatud üürihinnaga korterite keskmine müügihind on ca 325 – 375 eur/m2, mistõttu on aastane üüritootlus ca 18 %. Kolm korda kõrgem, kui Tallinnas! Paar nädalat tagasi Peterburis sealsete ettevõtjatega õhtustades pani see isegi neid mõtlema. Kui keegi tahaks praegu teha lühiajalise investeeringu suuruses ca 10 000 – 20 000 eurot, siis soovitaksin seda teha just Narvas. Suurehitused vältavad ilmselt veel 2 aastat, millisel ajaperioodil on võimalik pool soetatud üürikorteri hinnast juba tagasi teenida ning seejärel korter võõrandada.

Kohalikele elanikele aga soovitame revideerida oma kinnisvara. Hea meelega oleme selles osas nõu ja jõuga abiks. Võib-olla on võimalik mõni tühjalt seisev korter väikete kuludega üürikõlblikuks muuta või hoopis korraldada ümber oma elamistingimused. Seda premeeriks igakuiselt mõnesaja eurone lisatulu.