Domus Kinnisvara ajaveeb

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Eile õhtul toimunud meeleolukal presentatsioonil Aegna saarel avalikustasime oma uue turuanalüüsi, mis sedapuhku kannab pealkirja “Kinnisvaraturu analüüs 2010 II poolaasta”. Oleme valminud dokumendi üle uhked ja usume, et seal sisaldub palju huvipakkuvat tavalistele kinnisvara ostjatele ja müüjatele, kinnisvara arendajatele ja finantsasutustele, ajakirjanikele ja kinnisvarafirmadele ning kõigile teistele, kellel pakub huvi see, mis kinnisvaraturul tegelikult toimunud on ja mis toimuma võib hakata.

Head lugemist ja kaasa mõtlemist.

Turuanalüüsiga saab tutvuda SIIN

Pessimistlike prognooside poolest tuntuks saanud ja Eesti Ekspressi poolt lausa mustaks preestriks tituleeritud Hardo Pajula sai 90-ndate lõpus legendiks. Mees jagas intervjuusid vasakule ja paremele, vahetas glamuurseid töökohti ning oli paljude poolt imetletud. Pärast seda sai „mustade“ prognooside tegemine popiks ning Pajula sarnast kuulsust on püüdnud paljud – mõni õnnestunult, enamik aga mitte. Sellel nädalal on 2 vahvat ajakirjanikku, üks esmaspäevases Äripäevas ja teine teisipäevases Postimehes, võtnud endale musta preestri rolli ja visanud avalikkuse ette hulga uljaid lauseid. Äripäev kirjutab, et „Kuigi nii mõnigi kinnisvaramüüja on ennustanud kinnisvaraturu ning hindade kiiret kasvu, pole praegu rõõmustamiseks suurt põhjust“ ja Postimees teab, et „Kuigi Tallinna korterihinnad on viimastel kuudel veidi tõusnud, ei ole kinnisvaraturul paranemist oodata ning hindadelgi paistab olevat vaid kukkumisruumi“ ja lisab juurde „kuigi suvi on toonud kuurortlinnadesse teatud elevust, on valitsevaks trendiks kõikjal hinnalangus“.

Sensatsioone ja mõjusaid pealkirju otsiv ajakirjandus on rääkinud. Faktide ja põhjenduste väljatoomisega on aga tänases meediaruumis teadagi kitsas käes. Vahelduseks oleks aga ehk siiski kosutav numbreid vaadata. Domus Kinnisvara äsja valminud turuanalüüs toob välja, et:
- Tallinna korteriturul on 2010 I pa tehinguaktiivsuse kasv ca 30 %.
- Tallinna korterite keskmine hind on 2010 I pa statistiliselt kasvanud ca 10,3%. Kuna ametlik statistika sisaldab mitmeid tehinguid, mis ilmselgelt ei ole tehtud vabaturu tingimustel, siis on Domus Kinnisvara hinnangul tegelik hinnatõus 4,3%.
- Tartu korterituru jaanuarikuu keskmine hind oli ca 10 500 kr/m², siis juunis oli see ca 11 800 kr/m², mis teeb kasvuks 12%.
- Pärnu korteriturul tehti I poolaasta kahel kuul tehingutearvu rekord. Kui näiteks 2009. aastal oli keskmine tehingute hulk 27 tk kuus, siis 2010 a. I poolaastal oli tehinguid keskmiselt 39 tk kuus.
- Aasta algusega võrreldes oli Pärnu korteriomandite ostu-müügi tehingute statistiline keskmine hind 24% kõrgem.

Lisame siia juurde, et Eesti majanduse olukord on paranemas – kasvanud on eksport, vähenenud on töötus, tarbijate kindlustunne on paranenud jms.

Me ei ütle, et nüüd algab hinnaralli ja viimane aeg on osta. Tarbijate jaoks on ”tark ei torma” põhimõte omal kohal nii täna kui ka tulevikus. Oma turuanalüüsis toome välja, et tunneme kiire hinnatõusu pärast muret, kuid usume, et tegemist on ajutise nähtusega, mille järgneb stabiliseerumise faas. Küll aga ei jaga me ugrimugrilikku enesehaletsuslikku seisundit, mille kohaselt on meie majandusega kõik halvasti ning üha halvemaks läheb. Jah, muidugi ei saa välistada eelkõige väliskeskkonnast tingituna majanduse liikumist W kujulise trajektoori kohaselt, kuid Domus Kinnisvara hinnangul on kinnisvaraturg tervikuna liikumas taas kasvu suunas, kuid see saab olema tagasihoidlik ja eelkõige seotud Eesti üldise majanduskasvuga.

Kirde-Eesti kinnisvaraturul on 2010 I pa olnud küllaltki heitlik. Kuna tehingumahud on nii väikesed, siis ei ole mõtet ei tehinguaktiivsuse ega hinnakõikumiste osas jälgida protsentuaalseid muutuseid, kuna need ei iseloomusta turgu.

Turuaktiivsuse suhtes ei ole võimalik välja tuua selgeid tendentse. Turg jääb ilmselt hüplevaks praeguse taseme juures nii 2010 II pa kui ka 2011 kevadperioodil. Käesoleva aasta kevadkuudel on aktiivsus olnud veidi suurem ning sama võib prognoosida ka sügiskuude kohta, millele järgneb taas vaibumine talvel.

Ka hinnatasemete osas on korteriturg olnud väga hüplev, pigem on hinnad käesoleva aasta esimesel poolel veidikene langenud. Loomulikult on selle taga ühel poolt siiski suhteliselt väikesed tehingumahud (tehinguid tehakse väga erineva kvaliteediga varadega), teisalt aga hinnalanguse lõppemine ning uue selge tendentsi puudumine. Domus Kinnisvara prognoosib, et ka hinnatasemete osas jääb turg kõikuvaks praeguse taseme ümber ning mingit selget uut tendentsi vähemalt järgneva aasta jooksul ei teki.

Pakkumise poolelt on siiski olemas selged tendentsid – korteripakkumiste hulk kasvab tasapisi ning pakkumishind ootuspäraselt langeb. Eelkõige näitab see kinnisvaraomanike raskuste jätkumist ning positiivse meelestatuse puudumist. Seejuures on keskmiste tehinguhindade ja keskmiste pakkumishindade vahe korteriturul jätkuvalt üle 30% ning tehinguni jõudmine eeldab väga hea hinna-kvaliteedi suhte pakkumist. Seda arvestades ei ole põhjust Kirde-Eesti kinnisvaraturule eelolevaks poolaastaks (eeldatavasti eelolevaks aastaks) tõusutrendi prognoosida.

Täpsemalt aga loe meie 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Sellel aastal on ehitajad Eesti linnu vallutanud nagu rändrohutirtsude parved. Üksteise järel on „langenud“ Pärnu, Haapsalu ja Valga. Puutumata ei ole jäänud ka kinnisvaraturg ja üürituru nõudlus on tõstetud buumiaja tipphetkedega võrreldavale tasemele. Mis siis toimub?

Ehitusfirmasid on eelkõige riigisektor rõõmustanud sellel aastal mitmete suuremahuliste hangetega. Sildade, promenaadide, koolimajade jms magusad projektid on toonud ka väiksematesse linnadesse kohale kogu Eesti ehitusturu koorekihi, sest mahult suuri objekte on turul napilt. See on tähendanud seda, et teatud perioodiks on vastavasse linna sisse voolanud märkimisväärne hulk mujalt pärit ehitajaid, kes vajavad kohapealset elamist. Pidev autotransport on liiga kulukas ja ei võimalda tööd efektiivselt teostada. Seega on ehitusfirmad pööranud pilgud üürikorterite poole ja teinud selle turu täiesti tühjaks. Kui samaaegselt on ühte linna sattunud mitu ehitusobjekti, siis on lisaks nõudlust kergitanud terav konkurents ehitusfirmade vahel. Tulemuseks on see, et teatud ajaperioodil on sel aastal olnud võimalik leida üürikorterit Pärnus, Haapsalus või Valgas sama tõenäoline kui leida Sahara kõrbes vett. Kinnisvarafirmade telefonid on olnud punased, kuid kahjuks pakkuda pole olnud midagi. Harukordne situatsioon, millega maaklerid pole enam harjunud ja turu pakkumise pool ei suutnud reageerida. Eriti eelistatud on olnud 3-toalised möbleeritud korterid, mida on broneeritud ka telefoni teel, kohapeal käimata. Vähem atraktiivsed on olnud möbleerimata ja eksklusiivsed korterid. Olukorda on ära kasutanud nutikad korteriomanikud, kes ülisuurt nõudlust arvestades on kergitanud hinda kümnete protsentide võrra.

Kui varasematel aastatel on ehitajaid peetud üldiselt veidi „kaheldava väärtusega“ üürilevõtjateks, keda mitmed korteriomanikud on lausa välistanud, siis nüüd tundub, et raha ei haise ja võimalus tulu teenida ületab võimaliku korteri lõhkumise hirmu. Väikelinnade leigevõitu üüriturg ei võimalda nii väga üürnikke valida ja vastu võetakse see, mida pakutakse. Samuti on tõusnud üldine kultuursus ja ehitusfirmade juhid nõuavad ehitajatelt korralikku käitumist, sest riskida korterist ilmajäämisega keegi ei taha.

Korterite väljaüürimise äriga tegelevatel kodanikel tasub seega silmad-kõrvad lahti hoida ja jälgida, kas nende kodulinnas äkki mingi suure ehitusobjekti osas töödega ei alustata, mis üürituru pahupidi pöörab. Kui selline asi tulemas on, siis tasub kiire väljaüürimisega ehk oodata ning uuelt nõudluse tasemelt küsida juba sellele vastavat hinda. Liiga ahneks minna aga ei maksa, sest kuluarvestus on ka ehitusfirmades tähtsal kohal ning utoopilisest hinnast unistav korteriomanik võib kõigest ilma jääda.

Eesti Konjunktuuriinstituut jälgib ja analüüsib regulaarselt Eesti kinnisvaraturul toimuvaid konjunktuurimuutusi. Tegemist on uuringuga, mille aluseks on kinnisvaraettevõtete poolt antud hinnangud oma ettevõtte kohta. Äsja ilmunud juuni kokkuvõte näitas, et kinnisvaraga seotud ettevõtete kindlustunne püsib kümnendat kuud järjest plusspoolel. Kindlustunde indikaator tõusis märtsi +26-lt juunis +37-ni. Võrreldes 2009. aasta juuniga (kindlustunde indikaator –20) on turuolukord oluliselt parem. 46% ettevõtteid teatas juunis teenuste müügi suurenemisest viimasel 3-l kuul (saldo +42). Iga neljas ettevõte võttis tööle uusi töötajaid. Järgnevatel kuudel nõudluse kasv kinnisvaraturul jätkub (nõudluse saldo juunis +24).

Kui vaadata teist olulist baromeetrit, milleks on tarbijate kindlustunde indikaator, siis näeme, et ka tarbijate kindlustunne juunis tõusis ja võrreldes maiga oli tõus 2 punkti. Kindlustunde indikaator on liikunud positiivses suunas alates 2009.a märtsist ja nüüd jõudnud viimase 2 aasta kõrgeimale tasemele ning ka ajaloolise keskmisest kõrgemale.

Seega võime tõdeda, et nii kinnisvara ettevõtete hulgas on kasvanud usk kinnisvaraturu tuleviku osas kui ka inimeste ootused Eesti majandusolukorra muutumisele on järjest paranenud. Meie usk on meie elu nurgakivi. On vana tõde, et me näeme maailma enda ümber sellisena, nagu me usume seda olevat. Teisisõnu, kui enamus ettevõtjaid ja tarbijaid usuvad, et elu meie ümber läheb paremaks, siis see nii ka läheb. Kinnisvaraturg, olulise osana majandusest, liigub samamoodi täpselt selles suunas, nagu enamus inimesi usub seda liikuvat. Jääme lootma, et Konjunktuuriinstituudi baromeetrid jätkavad tõusu ning ka tegelikkust kajastavad numbrid hakkavad veelgi enam vastama rahva ootustele. Kiri heebrealastele ütleb: Usk on loodetava tõelisus, nähtamatute asjade tõendus.

Kinnisvarasektoris tegutsejate jaoks pole pikk detailplaneeringute menetlusprotsess Tallinnas mingi uudis. Nii on see olnud aegade hämarusest ja püsinud sama vankumatult nagu Vana Toomas Raekoja torni tipus. Kui mujal Eestis on detailplaneeringu läbiviimise protsess võtnud reeglina aega kuni 1 aasta, siis Tallinnas alles algab ajaarvestus ühest aastast. Pikki aastaid oli see kahetsusväärne tõsiasi, mida planeeringute koostajad talusid lihtsalt hambad ristis. Sügav kinnisvarakriis viimastel aastatel tähendas aga, et detailplaneeringute venimine muutis märgatavalt mõne tegelase finantsseisundit ja tõstis õhku pankrotikirve. Eriti traagiline oli see kinnisvara arendajate jaoks, kes ostsid turu tipus kinnistu, hakkasid selle sihtotstarvet muutma ja Tallinn arvas heaks seda aastaid menetleda ning planeeringu kehtestada turu madalseisus. Muidugi võime me alati olla üleolevad ja öelda, et „ise olid loll, et tipus ostsid ja lootsid sinisilmselt saada kiirelt uut sihtotstarvet“, kuid detailplaneeringu kestvust 3-5 aastat ei saa kindlasti mitte normaalseks lugeda. Eriti riigis, mis müüb ennast eeskujuliku e-riigi kuvandiga.

Tallinn/Harju piirkonnas pöörleb ca 60 % Eesti kinnisvaraturu rahast ja seega võivad küünikud rahulikult ümiseda laulu“ It’s All About The Money“, kui jutt läheb planeerimisprotsessi venimise peale. Siinkohal ei vihja ma sellele, kas kellegi raamatu vahele on midagi pandud või mitte. Naised saunas on muuseas rääkinud, et kinkekaarte on raamatute vahele pandud viimasel kümnendil tubli Tammsaare viie osa jagu, aga enamjaolt pole sellest detailplaneeringu kiirendamisel abi olnud. Küsimus on eelkõige olnud selles, et maa hind on pealinnas olnud kordades kõrgem kui mujal Eesti piirkondades ja olnud seega suur huvigruppide võitlustanner. Panused, mida on andnud maa väärtustamine, on olnud kõrged. Kus on suuri kasusaajaid, seal on ka hulgi neid, kes rikastumisele virila pilguga vaatavad. Naabrid, puude kaitsjad, valguse kaitsjad, vaikuse ja rahu kummardajad, omakasu peal väljas olevad osapooled on vaid mõned huvigrupid, kes on aastate jooksul oma hambaid näidanud, arendajaid masendanud ja ametnikke ettevaatlikuks muutnud. Just hirm mõne skandaali ees on olnud suur põhjus, miks ametnikud on planeeringuid venitanud kohati isegi piinlikuks tegeval kombel. Karta võib, et isand Parbuse juhtum sunnib linnaametnikke veelgi enam ettevaatlikkusele ja pikendab juba niigi pikka planeerimisprotsessi.

Rohkem enesekindlust, rohkem soovi muuta linn kaasaegseks elukeskkonnaks, sõbrad Vabaduse väljaku äärest! Kohati tundub, et linnapildile on parem, kui püsti seisavad räämas ja inimtühjad puitmajad, et ametnikud saaksid aastaid parkimiskohti kokku lugeda, mida uus detailplaneering ette näeb. Meie elamufond on teatavasti väga vana ja on äärmiselt kurb, et selle parandamine venib seetõttu, et kohalik omavalitsus ei väärtusta arengut ega loo vajaminevaid eeldusi. Võib lõpmatuseni vaielda ja analüüsida, mitu tundi peab aknast päike sisse paistma ning jäädagi toppama detailidesse, kuid linnapilt kannatab ja maaomanike raha põleb. Eestis on võtta mitmeid näiteid, kus seadusi on muudetud eesmärgiga neid lihtsustada ja erinevaid protseduure täiendatud aja muutumisest tulenevalt. On aeg kriitilise pilguga üle vaadata ka planeerimisseadus ning Tallinna linnal korrastada tegevusprotsesse ja täiendada regulatsioone, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses.

Statistiliselt on Eestis üle 650 000 eluruumi (üle 40 mlj ruutmeetri). Seega peaaegu üks eluruumi iga kahe elaniku kohta ning ca 30 m2 pinda iga meie kaasmaalase kohta. Keskmine eluruum on 61,33 m2. Arvuliselt on meil kõige rohkem 2- (36% eluruumidest) ja 3-toalisi (30%). Statistiliselt tore, kuid tegelikult me nii lahedalt ei ela. Kõik need 650 tuhat eluruumi ei ole elamiskõlblikud oma tehnilise seisukorra, asukoha vms põhjuste tõttu. Mõnel perel on mitu eluruumi jne. Eks see kajastab üldjoontes meie keskmise perekonna (ca 3,6 inimest) ja keskmise majandusliku võimekuse (keskmise kuupalga ja m2 hinna suhe lähenes veel mõni aastat tagasi 2-le, nüüd alla 1) sümbioosi. Igatahes – liiga laialt meil ruumi käes ei ole.

Aga kui palju tuleb oma rahakotti kergendada, kui tahad rohkem privaatsust? Selle väljaselgitamiseks on mitu võimalust. Vaatame esmalt näiteks Tallinna korterite keskmist m2 hinda võrreldes erineva suurusega kortereid omavahel:

Allikas: Maa-Amet, periood 1.11.2009 – 30.04.2010

Eelnevast on näha, et mida suurem korter, seda kõrgem m2 hind. Kuigi seda mõjutab ka kõige tavalisem nõudluse/pakkumise vahekord, siis lõpuks taandub küsimus ikkagi sellele, et suurema korteri ehk privaatsema ruumi ihalejad peavad maksma selle eest kõrgemat hinda. Ja mitte vähe.
Kuigi eelnevast tulenevalt võiks oletada, et mida suurem eluruum, seda kõrgem m2 hind, see nii siiski pole.

Läheme veelgi privaatsemaks ja võrdleme omavahel kortereid ja maju. Kuna majatehinguid on korteritega võrreldes oluliselt vähem, siis lihtsalt võrreldavat tehingustatistikat ei ole. Aga me võime vaadata pakkumisi. Kinnisvaraportaali City24.ee SPOT`i andmetel oli 1 mail 2010 keskmine korteri pakkumishind 17832.- kr/m2 ning majadel 15607.- kr/m2 ehk siis ca 12,5% väiksem. Seega on majade puhul privaatsuse keskmine lõpphind muutunud nii kõrgeks, et hakkab m2 hinda alla suruma. Reaalset raha peab suurema privaatsuse ihaleja ikkagi kõvasti rohkem välja andma.

Kolmas võimalus on vaadata maa hinda. Esmapilgul võib ju vaadata, et mida suurem on krundi ehitusõigus (pilvelõhkuja vs eramaja), seda kallim on selle maa ruutmeetri hind. Kuid see ei ütle meile midagi selle kohta, kui palju hakkab maksma selle maa tulevane kasutaja oma olemasoleva või olematu privaatsuse eest. Seega on hoopis oluline maa hind võrreldes krundi ehitusõiguse mahuga (m2). Ja siin on täiesti selge, et mida suurem on ehitusmaht (ehk mida väiksem privaatsus), seda madalam on hind. Näiteks Tallinna kesklinna piirkonna suurte kortermaja kruntide ostu-müügitehingud on viimasel ajal tehtud suurusjärgus 1500-2000 kr/ehitusõiguse m2 kohta. Samas kui väikeste kortermajade tehingud jäävad suurusjärku 2500-3000 kr/ehitusõiguse m2. Ehk siis 20-30% rohkem. Samad näitajad saaks välja tuua pakkumise poolelt. Võtame nüüd hea asukohaga Tallinna kesklinna krundi kõrvale suvalise linnalähedase arenduskvartali eramukrundi, kus maa maksab keskmiselt ca 3000-4000 kr/ehitusõiguse m2 kohta (kui leidub privaatne kesklinne krunt näiteks Kadriorus, siis oleks see number kordades suurem).

Eelneva mõttearenduse lõpetuseks pean tunnistama, et ega indiviidi või perekonna tasemelt ei olegi selles midagi niiväga õpetlikku. Privaatsus on eestlasele olnud alati väärtus ning nagu kinnisvara hinnad näitavad, on see selgelt rahaliselt mõõdetav väärtus. Küll aga võiks siit teha mõne sotsioloogilise järelduse. On ilmselge, et Eesti liigub Lääne-Euroopa jälgedes ning kuna meil on maad veel siiski piisavalt, siis privaatsuse tase üha suureneb. See aga tuleb meie ühiskonnal kinni maksta. Praegune MASU teeb kindlasti omad korrektuurid meie statistiliselt keskmistesse unistustesse, kuid viie aasta pärast oleme taas valmis privaatsusele üldkokkuvõttes suuri summasid kulutama.

Viimased aastad on meile kõigile selgeks teinud majandussurutise mõiste, mille üheks peamiseks vedajaks oli kinnisvarakrahh. Tuletagem meelde, et kinnisvarakrahh on olukord, kus hinnad langevad 25-30 % ja rohkem ning sellest on Eesti kinnisvaraturg viimastel aastatel kõrge kaarega üle lennanud, jõudes lausa 50 % hinnalanguseni. Täna on enamus analüütikuid seda meelt, et turu põhi on läbitud ja ees on ootamas erinevatel hinnangutel kas põhjas tammumine või sammhaaval ülesronimine. Arenenud majanduste kinnisvaraturud on aga selgelt näidanud, et kinnisvaraturule on omased aeglased dünaamika muutused ning pärast hindade põhja vajumist on mõnda aega raske ostjaid psühholoogiliselt ostma saada. Pole vähematki põhjust arvata, et nii ei juhtu ka Eestis. Kinnisvaraturu põhi saab olema sama, nagu sõit Tallinn-Tartu maanteel – lauge, pikk ja tüütu.

Samas aga on „võidurelvastumine“ alanud ja seda üllatavalt aktiivselt. Kinnisvarafirmade postkastid kubisevad päringutest, kus tuntud ja vähemtuntud arendajad soovivad osta korterelamu ehitamiseks vajaminevat krunti. Mitmed ehitustööd on alanud ja veel rohkemate korrusmajade, kus krunt ja ehitusluba olemas, projekte vaadatakse ümber ja kohandatakse turuolukorraga. Lisaks staažikatele arendajatele on turule tulemas oma kinnisvaraprojektidega Eesti suurpangad. Kopad on maasse löödud ja sügis-talv toob turule kümneid uusi kortermaju. Ühelt poolt on see loogiline, kuna uute korterite pakkumisturg on vägagi kokku kuivamas. Teiselt poolt paneb imestama, et uute hoonete ehitamise ümber tiirleb juba sedavõrd suur huviliste hulk. Iseküsimus on muidugi, kui paljud nendest lõpuks ehitama hakkavad ja kuivõrd finantsiliselt tugevad nad on. Aga kiibitsejaid on palju ja nende hulgas teatav hulk neid firmasid, kes jäid 2004-2007 rongist maha ja tahavad nüüd ise vedurijuhtideks olla. Saab siis imet näha.

Lõputuna kinnisvaraturg vahepeal lausa mütoloogilised mõõtmed omandanud „põhja“ püsima ei jää. Selleks on mitmed kaalukad põhjused:
1) Nii ostjate kui arendajate mälu pikkus ületab küll haugi vastava näitaja, aga ei ole siiski märkimisväärselt pikk. Juba 2010 ollakse valmis sõlmima eellepinguid enne, kui vundament on valmis ehitatud ja järgmistel aastatel see trend jätkub.
2) Eesti elamufondi olukord on viimasel kümnendil küll oluliselt paranenud, kuid jääb siiski kõvasti alla Lääne-Euroopa omale. Eesti tuntud magalate kokkukukkumist pole küll karta, aga eriti nooremate inimeste huvi soetada korter uues ja kaasaegses majas on turgu tõstev tegur. Turgu hakkavadki vedama just uued korterid, vene ajal ehitatud korterite pakkumiste hulk on praegu jätkuvalt ületamas nõudlust.
3) Pangad on vaikselt leevendamas elamuasemelaenu väljastamise tingimusi ja aja kulgedes muutub laenu saamine võimalikuks veel suurematele elanikkkonna gruppidele. Ühelt poolt julgen prognoosida marginaalide alanemist (samas Euribori kasvu) ja laenuraha pakkumise kasvu, aga teisalt võimaldab laenumahtude kasvu samuti pankurite mälu pikkus ja konkurentsi olukord. Vaevalt, et kõik pangad jätkuvalt vaatavad rahulikult pealt, kuidas üks Põhjamaade finantskontsern järjest oma turuosa suurendab.
4) Kogu Eesti majandus on välja ronimas sügavast august ning taastuma hakkab (laenuvõimeliste) elanike palkade ja jõukuse kasv.
5) Pakkumine on turul kahanenud ja tänasel turul on paljud ostuhuvilised tõsises hädas sobiva pakkumise leidmisega. Domuse maaklerid on kuulnud kümnete klientide suust juttu, et olukord kinnisvaraturul on sama nagu jaekaubanduses – poed on justkui riideid täis, aga kui midagi konkreetset tahad osta, siis pead omama tõsist närvikava, järjekindlust ja orienteerumisoskust, et sobiv kaup leida.
6) Euro ja jätkuv integreerumine Euroopa majandusruumiga tõstab Eesti usaldusväärsust ja suurendab välismaalaste huvi Eesti vastu.

Eesti feng shui gurud Siret ja Janno Seeder ütlevad viimases Directoris, et majandustsüklite pikkus on keskmiselt 12 aastat. Kui meenutada, et taasiseseisvunud Eesti majanduse varasem suurim kukkumine jääb aastasse 1997, siis võib feng shui tarku isegi uskuda. Arvestades, et Eesti kinnisvaraturg kukkus kõige rängemalt 2008. aastal, siis järgmine krahh ootab meid ees aastal 2020. Kõik kordub. Vahepeal aga naudime tõusu magusaid vilju.