Kas kasutusloa olemasolu mõjutab kinnisvara hinda?

Postitaja: Kristjan Gross @ 18.08.2010 03:19; kategooriad: Hindamine, Määratlemata, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui ma käisin oma esimesel kinnisvara hindamise koolitusel ca 12 aastat tagasi, siis ehitusvaldkonna loengus ütles lektor, et korrektse dokumentatsiooniga objektide turuväärtus on 10% kõrgem võrreldes varaga, millel paberitega pole kõik korras. Tol korral pani see mind imestama, tegelikult ka praegu pole ma sellega täiesti nõus. Samas teatud tõde selles väites siiski peitub.

Võtame ühe näite. Pakkumises on kaks sarnast elamut, mis on valminud 5 aastat tagasi. Ühe hoone kohta on olemas ehitusluba, ehitusprojektid, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid ning kasutusluba. Teisel elamul kõik need puuduvad. On selge, et asjatundlik ostja eelistab esimest elamut, sest maja dokumentidest saab ta otsustamiseks vajalikke andmeid. Võtame näiteks kaetud tööde aktid. Kaetud tööde aktid koostatakse nende konstruktsioonide või ehitise osade kohta, mis kaetakse järgmistel ehituse etappidel muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning millega seoses kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks. Siia alla kuuluvad näiteks hüdroisolatsioon, soojusisolatsioon, liitekohad ja raudbetooni armatuur. Ostja ei saa kaetud tööde aktist teada konstruktsiooni seisukorda, kuid saab teada, kas see on õigesti ehitatud. Spetsialist võib kõikidest ehitamise tehnilistest dokumentidest midagi kasulikku välja lugeda.

Korrektse dokumentatsioonipaketi viimane ja kõige tähtsam paber on kasutusluba, mis on võimaliku ostja jaoks samuti oluline infoallikas, sest see kinnitab, et objekti võib kasutada. Ehitusseaduses öeldakse üheselt, et hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba, mis on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega kasutusluba kinnitab, et hoone on ohutu ja seda võib kasutada.

Üheks suuremaks riskiallikaks on tuleohutus. Uuematel ehitistel teostatakse enne kasutusloa väljastamist objekti kohapealne ülevaatus. Seejuures jälgitakse materjalide, konstruktsioonide, kütteallikate jms vastavust tuleohutusele. Me kõik oleme kuulnud tulekahjudest, mille on põhjustanud valesti paigaldatud kamin või muu küttekolle. Sellised riskiallikad tuleb enne kasutusloa väljastamist likvideerida. Järelikult, kui elamule on väljastatud kasutusluba, siis võib suure tõenäosusega öelda, et see on ohutum kui see elamu, millel kasutusluba pole. Oluline on siin rõhutada, et kasutusloa olemasolu ei garanteeri ehituskvaliteeti.

Tulles tagasi loo teema juurde, siis kinnisvara hinna määrab nõudlus ja pakkumine. Kui turul on nõudlus kontrollitud ja ohutute elamute vastu, siis selliste hinnad on ka kõrgemad, mistõttu võib väita, et kasutusloa olemasolu mõjutab kinnisvara hinda. Siiski nii üheselt ei saa seda võtta. Ajakirjandusest on varem läbi käinud, et ca 70% elamutest on kasutuslubadeta, millest teatud osa on jõudnud ka turule. Seega suurem osa ostu-müügiobjektidest on korrektse dokumentatsioonita, mida kõik ostjad on aktsepteerinud. Eelnevast tulenevalt olen seisukohal, et kasutusluba pole turuosalistele hinnaläbirääkimiste juures argument, sest enamus ostetud elamuid on kasutusloata.

Kasutusloa olemasolu hakatakse järjest enam tehingute tegemisel kontrollima. Selle puudumine võib olla argument müügihinna alandamisel, kuid ei pruugi, sest turul on ostjaid keda kasutusluba huvitab ja keda ei huvita.

Miks kinnisvarasse raha ei paigutata?

Postitaja: Kristjan Gross @ 27.04.2010 04:03; kategooriad: Määratlemata, Majandus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kolleeg Ingvar tõmbas mõni aeg tagasi meie blogis paraalleele rollerisõidu ja kinnisvaraäriga. Tema sõnum oli see, et ka väiksest, kuluefektiivsest ja madala riskiga kinnisvarainvesteeringust saab endale korraliku pensionikindlustussüsteemi. Olen temaga selles ühel nõul. Kuid milline on tegelik olukord kinnisvarasse raha paigutamisel?

Eesti Päevalehes oli artikkel (loe siit), mille järgi oli märtsis eraisikute ja ettevõtete hoiuste maht ligi 112 miljardit krooni, kasvades kuu jooksul 1 miljardit krooni. Ka mainiti, et kinnisvaralaenude käive oli märtsis väiksem kui eelmise aasta keskmine. Kuna ka kinnisvaratehingute arv ei ole oluliselt kasvanud, siis järelikult elanikud ei paiguta raha kinnisvarasse ning ka laenusid võetakse kinnisvara ostuks vähem.

Seega tänaseni ei ole kinnisvaraturul tunda mõju, mida võiks eeldada olukorrast, mil elanikkonna säästud pankades on väga suured, kinnisvarahinnad on madalal ning suure tõenäosusega tuleb euro. Ehk teisisõnu justkui oleks raha, mida kinnisvarasse paigutada, et pärast euro tulekut väärtuse kasvult kasu lõigata (paljude klientide seisukoht). Kuid kinnisvaratehingute arv ei ole oluliselt kasvanud. Miks nii?

Üks põhjus võib olla see, et tänased tehingud tehakse reaalsete vajaduste rahuldamiseks: kes kolib suuremale, kes väiksemale pinnale, mõni tahab lihtsalt oma päranduseks saadud korterist lahti saada jne.

Teine põhjus võib seisneda kinnisvarasektori maines, mis kriisi tõttu on oluliselt kahjustatud. Kinnisvarahindade languse tõttu on buumi ajal tehtud investeeringute tänane väärtus väiksem, mis põrmustab seisukoha, et kinnisvarasse raha paigutamine on riskivaba. Oma mõju on kindlasti laenuraskustesse sattunud inimeste lugude avalikustamisel. Seega viimaste aastate negatiivsete kogemuste, ebamäärase turuolukorra ning tegelike tehinguhindadega mitte kursis olemise tõttu, on kinnisvarasse investeerimise julgust vähendanud.

Kolmandaks põhjuseks võib olla sobivate pakkumiste vähesus. Kindlasti on kinnisvaraomanikke, kes sooviks enda vara müüa. Kuid oluliselt kõrgema hinna eest kui vara tänane väärtus, sest ostuks kulutatud raha tahaks tagasi saada. Kahjuks on tänased kinnisvarahinnad samal tasemel 2003 ja 2004. aasta hindadega. Aastatel 2005- 2007 tehti ostu-müügi tehinguid kokku ca 168 000, millest osad oli mitteeluruumid ja ärimaad. Kindlasti oli 3 aasta jooksul vara, mis käis mitu korda käest-kätte. Hinnanguliselt on kinnisvaraomanikke, kes ei saa hinnalanguse tõttu uut tehingut teha sellest parimal juhul kolmandik. Seega teoreetiliselt ei ole ilma kahjumit kandmata 56 000 kinnisvaraomanikul mõtet vara müüki panna. Nende ainuke lootus on kinnisvarahindade kasv.

Loomulikult tekib küsimus, milline käitumine oleks õige? Olukorras, kus suurem üldsus ei julge kinnisvarasse investeerida, on ehk õige meenutada mida arvas suurem üldsus kinnisvarasse investeerimisest 2006-2007. Need, kes siis vastuvoolu ujusid, on täna oma otsusega ilmselt väga rahul. Kuidas hindame tänaste vastuvoolu ujujate otsuseid kolme aasta pärast, näitab aeg.

Kitsad olud nõuavad kitsaid eluruume?

Postitaja: Kristjan Gross @ 01.09.2009 09:49; kategooriad: Määratlemata, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Kitsa kinnisvaraturu olukorra koomiliseks sümboliks on New Yorkis müügis olev maja, kuhu sisenemiseks tuleb esmalt kõht sisse tõmmata. New York Post kirjutab müügis olevast majast, mille laius on ainult 2,9 m.

New Yorkis Manhattanil müüdav maja

New Yorkis Manhattanil müüdav maja

Kuigi isegi oma autot ei ole võimalik maja ette parkida, on müügihind märkimisväärne – 2,75 mln dollarit.

Pilte saab vaadata SIIT.

Korteri ostmisel või üürimisel uuri ka ülalpidamiskulusid

Kinnisvarahindade langus on elamispindade hinnad viinud järjest atraktiivsemale tasemele, mil võimalike ostjate hulk on üsna suur. Ka viimaste kuude tehingustatistika näitab korterite ostu-müügi tehingute kasvu, mille üheks põhjuseks on soodsamad hinnad. Samas tuleb elamispinna ostmisel jälgida ka kulusid, mis kaasnevad iga kuu kommunaalkulude näol.

Domus Kinnisvara elamispindade maaklerite sõnul võiksid kliendid olla tulevase kodu ülalpidamiskulude osas teadlikumad. Seda enam, et sügisel ja talvel lisanduvad küttekulud, mis suurendavad arvet oluliselt.

Korterite igakuise ülalpidamiskulu hulka kuuluvad näiteks remondifond, ühistu laenumakse, üldelekter, maamaks, halduskulud, prügivedu, küte, gaas, vesi ja vee soojendamine. Kui maamaksukulu suurus ei sõltu maja seisukorrast ega ühistu otsustest, siis teiste kulude kohta võiks põhjalikumalt uurida.

Nii korteri ostmisel kui üürimisel tasub küsida korteri varasemaid kommunaalkulude arveid, sest see on kõige lihtsam viis nende kulude võrdlemiseks. On olnud juhtumeid, kui üürilevõtja on uskunud omaniku ütlusi korteri madalate ülalpidamiskulude kohta. Kuid esimeste arvete saabumisel on selgunud tegelik olukord – üürisummale lisandub peaaegu sama suur kulude summa. Kui omaniku kaudu ei saa arvetega tutvuda, siis võib ühendust võtta korteriühistu või maja halduriga. Samuti tasub rääkida maakleritega, kuna nemad puutuvad igapäevaselt kokku väga erinevate elamute kommunaalkuludega, mistõttu neil on hea võrdlusbaas olemas. Alljärgnevalt võib tuua mõned iseloomustavad näited:

Põhja-Tallinna linnaosas paiknevad ühel tänaval paarisaja meetrise vahega kaks palkmaja. Esimese elamu on korteriühistu korrastanud arendaja abil, kellele müüdi maja pööningupind ning kes vastutasuks renoveeris kogu elamu. Tehtud tööd kajastuvad igal kuul kü poolt esitatud arvetel – kogutakse väikest remondifondi 3 kr/m². Teise maja elanikud võtsid pangalaenu kümneks aastaks, korrastasid kogu maja, kuid iga korter maksab pangalaenu 25 krooni ühelt ruutmeetrilt.

Uute kortermajade haldus- ja hoolduskulud võivad olla äärmiselt erinevad. Erinevad haldusfirmad kirjutavad haldus- ja hooldustasude eest arvele erinevaid numbreid. Samuti on arvetel välja toodud küttekulude maksumus erinev. Näiteks Kadriorus ühe kortermaja igakuisel arvel on soojakulud peidetud väljendi „maja tööd“ taha. Alati tasuks tutvuda elamu majanduskavaga ning sellega, milliseid töid haldusfirma või korteriühistu tegema peab. Pole harvad juhtumid, kus majaelanikud avastavad, et nende makstud rahade eest on aastaid ainult paberil tehtud selliseid töid kui muru väetamine, umbrohu tõrje, puude ja põõsaste hoolduslõikus jne. Loomulikult võib öelda, et haldusfirma tehtud tööde kontrollimine on majaelanike probleem. Kuid tavaline inimene elab heas usus, et kõik on korras ning talle ei tule pähegi kontrollida, kas muru on väetatud või mitte.

Tihtipeale tuuaksegi korteriomanike poolt oma maja eeliseks tegusa korteriühistu olemasolu. Ühelt poolt on see muidugi hea, kuna majas tehakse asju korda, kuid teisalt tuleb ju kogu raha korteriomanike käest. Seejuures tasubki kasvõi korteriühistust eelnevalt uurida ühistu remondifondi olemasolu kohta ning nende osamaksete suuruste kohta. Samuti seda, et kas lähiajal on plaanis mõne suurema ehitustöö ette võtmine või laenu võtmine. Kõik need mõjutavad igakuiseid kulusid, mis omanikul tuleb kanda.

Tähelepanu tasuks pöörata korterelamute võetud renoveerimislaenudele. Mitmed korteriühistud Lasnamäel, Mustamäel ja Õismäel on võtnud suured laenud, et korrastada maja tehnosüsteemid ja välisfassaadid ning katused. Laenusummad ulatuvad kolmesajast tuhandest kroonist kuni kahe miljoni kroonini.

Esmapilgul vähetähtis asjaolu, parkimine, võib hiljem uues korteris elades tekitada tõsist peavalu. Tallinnas on elamupiirkondi, kus mõne suurema elamu juurde enam autosid ei mahu ning kui parkimisala laiendamist ei saa teha, siis tulebki auto jätta kodust eemale.

Tähelepanelikult peaks kindlasti uurima auto parkimise kulusid. Näiteks mõnes Tallinna kesklinna kortermajas korraldatakse kord aastas enampakkumine, kes rohkem pakub, see saab parkimiskoha. Oksjoni põhjustab maja väike hoov, kus parkida tahaksid paljud. Teise korterelamu tagaaias saavad parkida ainult need korteriomanikud, kes on maksnud raha hoovi asfalteerimiseks ning parkimisjoonte mahamärkimiseks. Juhul kui ostjale huvi pakkuva müügikorteri omanik ei ole maksnud hoovi korrastamise eest, siis tõenäoliselt pole ka uue korteri omaniku autol sinna asja.

Eelnev oli väga lühike kirjeldus teemadest, millega võiks korteri ostmisel täiendavalt arvestada. Eesmärk on ju ostetud kodus end hästi tunda, mitte sattuda suurte rahaliste koormuste alla.

Üks renoveeritud Kalamaja elamu