Masu tuli saarde joostes, minema roomab senimaani

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 24.01.2017 09:42; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara Kuressaare maakler Jüri Aljas jagas  20.jaanuaril ilmunud ajalehes Saarte Hääl oma mõtteid.

Saaremaa korterite hinnad hakkasid Domus Kinnisvara maakleri Jüri Aljase andmeil mandriga võrreldes langema umbes pooleaastase nihkega. Veel sama aastanumbri sees ilmnesid esimesed märgid turu jahtumisest ja põhi oli käes 2009. aastal.
“Masu tuli joostes, aga minema hakkas ta roomates ja tundub, et väinatammini pole masu veel jõudnud,” tunnistas maakler. Ta nentis, et kui Tallinnas võtsid hinnad kursi ülespoole juba 2009. aasta lõpus, siis Saaremaa hinnagraafik tegi kerge tõusujõnksu alles 2011. aasta teises pooles ja hoiab rohkem maadligi tänaseni.
Erinevad maaklerid on väitnud, et Eestis on korterite hinnad praegu isegi kõrgemad kui buumiaastatel. Saaremaa kohta see väide aga ei käi. Aljas kinnitas, et Tallinnas ongi korterite hinnad praeguseks keskmiselt buumiaegsel tasemel tagasi, mõni protsent üles- või allapoole sõltuvalt korteri suurusest. “Saaremaa kohta see väide ei kehti. Kuressaare korterite keskmine hind on täna 22% madalam kui kümme aastat tagasi 2007. aastal.”

Kerge tõus 2011. aastal

Maa-ameti tehingute statistika järgi oli 2007. aastal Kuressaares kahetoalise korteri ruutmeetri keskmine hind Jüri Aljase andmetel 987 eurot ehk umbes 45 m2 korteri eest maksti keskmiselt 45 000 eurot. Tolleaegsed müügikuulutused paigutavad sarnase korteri keskmise pakkumishinna 55 000 euro kanti ehk üle 1200 €/m2. Müüdud kolmetoaliste, umbes 60 m2 korterite keskmine hind oli siis 1004 €/m2 ja seega oli keskmine sellise korteri hind üle 60 000 euro. Vastavad pakkumishinnad kuulutuste järgi olid üle 70 000 euro korteri eest.
Praegu on Kuressaare 45 m2 korteri keskmine ruutmeetri hind 790 €/m2 ehk täiesti tavaline, pigem vanemas majas asuv kahetoaline korter maksab umbes 35 000 eurot. Keskmine kolmetoaline maksab samal ajal aga 44 000 eurot ja ruutmeetri hind on siis samuti vastavalt madalam, 732 €/m2. “2007. aastaga võrreldes on korterite hinnad praegu 20% madalamad,” nentis Aljas. Samas möönis ta, et pakkumishindade ja tegelike müügihindade suhe on kümne aasta lõikes samaks jäänud. “Müüja küsib korteri eest turuhinnast ikka 20% kõrgemat hinda,” märkis ta.
Statistika toob Jüri Aljase sõnul välja ka ühe selge buumiaegse kinnisvaraturu haigussümptomi. Nimelt oli siis kolmetoalise korteri ruutmeetri hind kõrgem kui kahetoalisel. “Nüüdseks on turuloogika jälle paika loksunud – mida väiksem korter, seda kõrgem on ruutmeetri hind,” tähendas ta.
Aljas lähtub mõttest, et õige aeg õnnelikuks eluks ongi täna – kinnisvaraturu seisu ei tohi enda jaoks takistuseks mõelda. “Hindade tõusu või langust oodatud aastad on tavainimese jaoks kaotatud aeg,” nentis maakler.
Kui noorele perele on vaja oma kodu ja jõud vähegi peale hakkab, tuleb see osta või ehitada, leidis ta. “Suurde majja või korterisse üksi jäänud eakal inimesel on mõistlik see müüa ja väiksemal pinnal vähemate muredega edasi elada,” sõnas Jüri Aljas.

Täispikka artiklit loe SIIT

Jyri-Aljas_väike

JÜRI ALJAS

Saaemaa kontori maakler

Miks on maakler kasulik?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 13.01.2017 10:58; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

coffee-cup-mug-apple

Teid ootab ees oma kinnisvara müük. Kas teha koostööd maakleriga  või müüa ise?
Ise müüa tundub soodsam, hoiab kokku maakleritasu, kuid eelised maaklerit palgata on siiski mõjusad.

 

  • Professionaalne maakler:
  • aitab kokku hoida kliendi aega
  • vabastab kliendi tüütutuest telefonikõnedest, mis segavad oluliselt kliendi igapäevast elurütmi
  • töötab välja müügistrateegia
  • teeb kvaliteetsed fotod ja aitab kokku hoida reklaamikuludelt
  • aitab määrata reaalse müügihinna
  • korraldab läbirääkimised ostjatega
  • tagab tehingu turvalisuse ning nõustab juriidilistes küsimustes

Meie seadused muutuvad pidevalt ja tehes elus vähe kinnisvaratehinguid ei jõua kuidagi kõigi muudatustega kursis olla. Seetõttu on ise müügiga tegutsedes sageli  vaja  võtta tasulisi kinnisvara õigust puudutavaid konsultatsioone.
Ka esialgu tühisena näivad muudatused-parendused kinnisvara juures võivad muutuda suureks takistuseks, kui ost toimub pangalaenuga. Olgu see siis avatud köök või seadustamata garaaz-puukuur aias, puuduv juurdepääsutee servituut või vesi, mida saadakse naabri kaevust.
Sageli puutuvad müüjad kokku päritud või kingitud kinnisvaraga, kinnistute jagamisega jne. Kõikidele nendele küsimustele ja ka paljudele teistele ootamatult päevakorda tulevatele  leiate abi ja nõuanded teie vara müüva  kompetentse kinnisvaramaakleri käest, samuti oskab ta hoiatada tekkida võivate probleemide eest.

Tänapäeval on tekkinud kinnisvaraturule uus nähtus – sihilikult pahatahtlikud ostjad.

Need on inimesed, kes ostavad korteri või maja ja hakkavad müüjalt peale tehnigut osa makstud raha tagasi nõudma kasutades väljendit “varjatud puudused”.   Selline käitumine on küll juriidiliselt korrektne aga pole õiglane ega väärikas. Nende olukordade vältimine või lahendamine ilma maakleri abita on väga raske. Normaalne oleks kui müüja ja ostja lähtuksid heast tavast ja üksteisest austaksid. Kahjuks heatahtlikku käitumist jääb aina harvemaks ja otsitakse seaduselünki, millega kellegi arvelt teenida. Leidub ka ostjaid, kes hea meelega näeksid, et soodsa hinnaga ostetud maja saaks müüja kulul varjatud vigadele tuginedes renoveerida. Arvan, et pole olemas maaklerit, kes sellega poleks kokku puutunud. Maakleri olemasolul on sul kõrval inimene kelle kogemustele toetudes saab kahjunõude ennetada või viia miinimumini.

Kui valid maaklerit, siis vaata kindlasti ka kui palju müügilolevaid objekte tal on.

Üle 30 müügiloleva objekti korral läheb ka väga heal ja kompetentsel maakleril juba raskeks oma tööd korralikult teha. Maakleril ei jätku piisavalt aega sihtpakkumisteks ja Teie kinnisvara jääb ootama inimest, kes selle juhuslikult kinnisvaraportaalist leiab.

Eelista kutselist

Kui valid maaklerit siis eelista kutselist maaklerit,sest ka maaklerite hulgas on suur hulk ebaprofessonaalseid  inimesi,  kes loodavad kerge vaevaga hõlptulu teenida ja seega kahjustavad maaklerite mainet.  Ennast maakleriks nimetada võib igaüks isegi kui tal puuduvad selleks vajalikud teadmised-oskused. Eesti seadus ei reguleeri seda. Kutseliseks maakleriks saamine on tööd- ja aeganõudev protsess. See eeldab vähemalt 2 aastast korrektset  tööd maaklerina, erinevaid koolitusi, firma soovitust Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ja lõpeuks kutseeksami sooritamist.

Kutseline maakler vastutab oma töö eest mitte ainult kliendi ees, vaid ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ees. Raske eksimus lõpeb tema jaoks aukohtus. Ta ei saa öelda nagu kutsetunnistuseta  maakler – ikka juhtub.  Kutsetunnistuseta maaklerit ei saa aukohus vastutusele võtta. Libamaaklereid iseloomustab sageli vahendustasu pakkumine oluliselt madalama tasu eest kui on kinnisvara turul välja kujunenud. Sageli kopeerivad nad luba küsimata teiste maaklerite või omanikupoolt kuulutuste tekste ja fotosid.
Kontrolli maakleri ja hindaja kutsetunnistuse kehtivust kutseregistrist  www. kutsekoda.ee

Juhul kui oled hädas võlgadega, pea nõu maakleriga enne kui kinnisvara on läinud kohtutäituri kätte. Ka kutseline maakler ei saa selles osas imet teha kuid tõenäosus, et leiate olukorrast kasumlikuma väljapääsu on suurem. Ta on selliste olukordadega kokku puutunud ja oskab anda head nõu, et lahendada kinnisvara  müük parimal võimalikul viisil. Kutseeetika kohaselt maakleri ja kliendi vaheline jutt peab jääma vaid nende kahe teada. Ära häbene oma murega maakleri poole pöörduda.

Kui sa pole rahul oma maakleri tööga on sul võimalik maaklerit vahetada täpselt samuti nagu vahetad oma perearsti, juuksurit, õmblejat või  autoremonditöökoda. Tähelepanu pöörata tasub sel juhul maaklerlepingu lõpetamise tingimustele.
Kinnisvara müügiga tegeledes on tark kasutada kutselise spetsialisti abi,  seal võid kaotada tuhandeid eurosid valesti tehtud otsuste tõttu väga kergesti. Tasub märkida, et Viljandis on üheksa kinnisvara vahendusega tegelevat firmat ja ainult ühes neist, Domus Kinnisvara Viljandi esinduses, on tööl ainult kutselised maaklerid ja hindajad.

21620743_550478

ÜLLE MAINSOO

kutseline maakler

Milleks seda maaklerit vaja on?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 01.12.2016 09:26; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

The house in handsSul on kinnisvara, mida sa soovid müüa. Mida edasi teha? Paljud leiavad, et odavam ja mõistlikum on müügiga ise tegeleda. Milleks võtta appi võõras inimene, kes pealegi tahab oma töö eest üsna suurt summat? Kuid sageli ei mõisteta, kui suur töö ühe pealtnäha lihtsa tehingu taga tegelikult on.

Kas sulle meeldib mõte, et ei peaks:

  •   tegelema inimestega, kes  arvavad, et su kodu on väärt kaks korda vähem kui tegelikult, ja väljendavad oma arvamust nii kirja kui ka telefoni teel
  •   vastama kõnedele kasvõi keskööl
  •   jälgima, et info mida sa huvilistele jagad, oleks korrektne, et hiljem ei tekiks vaidlusi
  •   lisaks ostuhuviliste kõnedele vastama ka mitmete maaklerite kõnedele
  •   kohe tasuma reklaami eest, mille summa võib pika müügiperioodi jooksul üsna kopsakaks kujuneda
  •   jälgima ja endale selgeks tegema kinnisvara puudutava seadusandluse
  •   muretsema pärast tehingut võimalike probleemide pärast, kuna müügiprotsessi ajal sai tehtud kõik vajalik

Kui sa selle kõigega tegeleda ei taha, on mõistlik leida usaldusväärne ja kompetentne partner, kellele saaksid usaldada oma elu ehk ühe suurima tehingu.

Maakleri leidmine

Hea oleks valida suur ja ajaga kaasas käiv kinnisvarafirma ning minna sinna nõustamisele. Kuid kohe ei tasuks ennast lasta ära rääkida esimesel maakleril, kes sinu teele satub. Vaata kindlasti maakleri müüdavaid objekte. Kui maakleril on juba väga suur portfell, on oht, et tal ei jagu klientide jaoks piisavalt aega. Samuti on kohe näha, kui hästi ta suudab kirjutada müügitekste ja kui hea kvaliteediga pilte ta teeb. Nendest saab müüdava objekti esimene visiitkaart. Müüva ja korrektse müügiteksti kirjutamine ei ole lihtne. Ebaõige väide kuulutuses võib hiljem viia kahjunõueteni, kohtuvaidlusteni või tehingu tagasipööramiseni. Tekst, mis oleks informatiivne, kuid samas väldiks probleeme, on teinekord mitme tunni töö. Samuti uuri, kas maakler on kutseline maakler või mitte, ning kui kaua on ta oma tööd teinud. Ehk leiad isegi tema eelnevate klientide kommentaare. Kutseeksami sooritanud maakler on kindlasti pädevam, kuid ei tasu karta ka uustulnukaid. Värsked, hakkajad maaklerid on tihti lennukate ideedega ja teevad tööd suure innuga. Uuri, kas maaklerihakatisel on tugiisik, kes teda probleemide tekkimisel aitab ja juriidilistes küsimustes nõustab.

Nõustamine

Hoolimata sellest, et sinu peas võib hinnanumber juba valmis mõeldud olla, peaksid ära kuulama ka maakleri arvamuse turuseisu ja objekti väärtuse kohta. Saan aru, et keegi ei taha asja liiga odavalt ära anda, kuid ülehindamine võib kaasa tuua olukorra, kus huvilisi ei leidugi ja uue objekti efekt kaob kiiresti. Kellelgi ei ole raha nii palju üle, et tahetaks maksta kõrgemat hinda, kui asi väärt on. Kallimat kinnisvara soetatakse enamasti panga abiga ja nende nõutavas eksperthinnangus on turuväärtuse numbrid sellised, mis klientidele sageli ei meeldi. Kui hindaja hindab objekti näiteks 50 000 eurole ja sina ei ole nõus alla 60 000 € müüma, kaovad huvilised enamasti kiiresti.

Lepingud

Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenusestandardi järgi peab maakler sinuga sõlmima kirjaliku lepingu. Lepingus peaksid olema välja toodud poolte andmed, tööülesanded, makstavad tasud, kulud, maksetingimused, kas kokkulepe on ainuesinduslik või mitte ja millised on kokkuleppe tingimused, kas alltöövõtt on lubatud. Samuti kokkuleppe allkirjastamise kuupäev, kehtivusaeg ja lõpetamise tingimused. Tasu väärib maakler, kes täidab lubadusi ja teeb tööd standardist lähtuvalt. Mõistlik on kokkulepe sõlmida ühe maakleriga ja see lepinguga kinnitada.

Müügiprotsess

Maakleri tõsisem töö nüüd alles algab. Inimesed on erinevad ja nendega tuleb ka erinevalt suhelda. Kui helistab vanem proua, ei ole talle mõtet rääkida mänguväljakutest ja lasteaedadest, mis läheduses asuvad. Maakler ongi esimene filter, kes terad sõkaldest eraldab. Objekti jõuavad enamjaolt vaatama inimesed, kes selle vastu tõsisemat huvi tunnevad. Kohapeal saab maakler huvilisi juba detailsemalt olukorraga kurssi viia, tuues delikaatselt välja ka miinuseid. Kümnetele kõnedele ja kirjadele vastamine on maakleri igapäevane töö. Seepärast pole hea, kui maakler teeb seda mõne teise töö kõrvalt. Samuti peaks maakler aeg-ajalt uuendama kuulutusi, leidma parimaid lisareklaamivõimalusi ja klienti müügiprotsessiga pidevalt kursis hoidma. Maakleri peamine eesmärk peaks olema oma kliendi vara parima võimaliku hinnaga müümine. Kunagi pakuti minu müüdavale korterile kolm korda madalam hind. Kuna olin objekti väärtuses kindel, otsustasin oma kliendiga rääkimatagi vastata viisakalt ei. Selgitasin, et selle korteri turuhind on paigas. Üllatas, kui vastuseks sain kirja, kus mind sõimati lolliks. Kuu aega hiljem müüsime objekti maha, allahindlust tegemata.

Seadused ja dokumendid

Viimasel ajal on kinnisvaraga seotud seadusi muudetud. Uues ehituseadustikus on muudatusi, mida paljud inimesed ei pruugi veel teadagi. Näiteks peab igas kinnisvarakuulutuses olema info energiamärgise kohta. Uuematel ehitistel peab olema kasutusluba, selle puudumisel pangast laenu ei saagi. Kui puudulikud teadmised seadusandlusest juhtuvad alles notari juures välja tulema, on oht, et tehing jääb katki, kuid notar tahab oma töö eest tasu ikkagi. Näiteks kui vara on soetatud abielu ajal ja varalahusust pole, on vaja notari juurde ilmuda mõlemal abikaasal. Seda isegi juhul, kui abielu on lahutatud, aga vara pole lahutuse käigus ära jagatud.

Samuti on väga tähtis objekti kirjeldus ostu-müügi lepingus. Võimalikud vaidlused tuginevadki just sellel dokumendil ja sellest välja jäänud faktidel. Maakleri tööülesannete hulka kuulub ka dokumentide kontroll ja kliendi nõustamine, et puudulik dokumentatsioon saaks ilusti korda ja notari juures saaks selged kokkulepped allkirjastada. Ent maakleri töö ei lõpe ostu-müügilepingu allkirjastamisega. Objekt on vaja korralikult uuele omanikule üle anda ja selleks on vaja koostada dokumendid. Maakler aitab lõpetada ja alustada kommunaalteenuste lepinguid ning fikseerib vastuvõtmise-üleandmise aktis kõik näidud, samuti vara, mis uuele omanikule üle läheb. Viimasel ajal on pärast tehingut tekkivate vaidluste arv suurenenud. Olen olnud olukorras, kus objekt pole veel korralikult ülegi antud, kui ostja juba rebib seinast tapeeti, otsides vigu, millest pole juttu olnud, et hiljem saaks müüjat varjatud puudustes süüdistada ja kompensatsiooni nõuda.

Maaklerid ja maakleritasud

Jah, raha paneb rattad käima. Tasub teada, et maakleritasuna saadavat raha ei pista maakler oma taskusse, vaid sellest makstakse reklaamikulud ja firma kontorikulud. Maakleritasu suurus on enamjaolt 5% kinnisvara müügihinnast. Leidub maaklereid, kes teevad tööd madalama tasu eest. On ka kinnisvarafirmasid, kelle lepingutes on punkt, et maakler saab tasu siis, kui töö on tehtud. See tähendab, et kui maakler objekti maha ei müü, ei nõuta ka tasu.

Artikkel ilmus esmaskordselt kinnisvaraajakirjas IMMO

sirli

SIRLI LOIK

Saaremaa osakonna maakler

Kuidas kujuneb korteri müügihind?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 25.10.2016 03:18; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

1he6jMaaklerid puutuvad igapäevaselt kokku küsimusega, millise hinnaga kinnisvara müüa? Tõsiasi on, et müüja ja ostja soovid üldiselt ei kattu. Kuidas määrata õiglast hinda on keeruline, sest erinevates piirkondades on turusituatsioon erinev – näiteks Ida-Eestis võivad hinnad 50 km raadiuses erineda 8-10 korda. Selle näiteks on Jõhvi ja Kohtla-Järve elamufond, kus kahe- või kolmetoalise korteri hind võib olla 4000-6000EUR. Seega on müüjatel keeruline mõista, kuidas kahetoaline korter Narvas, milles 7-8 aastat tagasi on tehtud korralik remont, ei ole väärt mitte 35 000, vaid ainult 28 000 eurot.

Hinna emotsionaalne ja ratsionaalne pool

Igal tehingul, eriti kui see on seotud elamispinna ostuga, on emotsionaalne ja ratsionaalne pool. Just emotsionaalne pool on see, mis seob meid objektiga ja muudab selle eriti kalliks, sest seal olete kogenud häid ja halbu aegu, mille eest te olete hoolitsenud ja armastanud, seda remontinud ja kaunistanud ning mida te nüüd olete sunnitud müüma. Maakler omakorda näeb selle objekti ratsionaalset poolt ning annab nõu ainult sellest seisukohast lähtuvalt, toetudes eelistele ja puudustele, samuti tegelikult toimunud tehingutele ja müügihindadele.

Müü eset mitte kodu

Üks kogenud kinnisvaramaakler, kes on töötanud aastakümneid ja pidanud sadu läbirääkimisi erinevate klientidega, andis kord hea nõuande: selleks, et määrata kindlaks tegelik hind, ei tohi müüja müüa mitte oma eluaset, mitte oma kodu, vaid korterit. Eset. Korterit kui asja. Asja, kus on seinad, põrand, lagi ja sisseehitatud köök. Asja, millel on teatud omadused, millel võivad olla puudused või eelised: põrand, trepikoja seisukord, seinte materjal, rõdu olemasolu, naabrid, kommunaalkulud, parkimiskoha olemasolu, piirkond. Müüja jaoks on oluline panna ennast ostja olukorda ja vaadata, mida ostja saab osta, kui tal on taskus või pangakontol antud väärtuses summa. See on väga tõhus analüüs: me hindame alati mitte ainult korteri seisukorda, asukohta, korrust ja üldist atraktiivsust, vaid vaatame ka nn konkureerivaid pakkumisi. Täpsemalt, mida inimene, kellele sobib ideaalselt just teie korter, teie sihtgrupp, saaks hetkel turult veel osta? Kui seate oma korteri hinnaks 55 000 eurot, siis kas seesama ostja saab sama 55 000 eest osta midagi paremat või natuke halvemat, kuid 50 000 euro eest? Ja kas hinnaerinevus kompenseerib miinused võrreldes antud korteriga?

Realistlikud ootused hinna suhtes

Alustasin artiklit sellest, et jagasin kliendid tinglikult kahte vastandlikku leeri: ostjad, kes soovivad osta korterit võimalikult madala hinnaga ja müüjad, kes soovivad müüa seda võimalikult kallilt. Paljudes piirkondades väljaspool Harjumaad ja Tartumaad kipub turg langema, pakkumine ületab oluliselt nõudlust ning sellistes piirkondades mängivad selles tinglikus vastasseisus otsustavat rolli ostjad. Tallinnas ja Tartus võib ette tulla seda, et nõudlus ületab pakkumise. Sel juhul on väike eelis müüjal.
Kui ei ole illusioone ja ebarealistlikke ootusi hinna suhtes, ei tule müüjatel aega raisata, ostja õnnestub leida kiiremini ja inimesed liiguvad oma plaanide elluviimisel edasi. Ülepaisutatud hindadega korterid, mis ei vasta ostja võimalustele, ripuvad kuulutustes pikka aega ja omanikud peavad maksma kommunaalmakseid, kuid potentsiaalsed ostjad isegi ei helista, eelistades konkureerivaid soodsamaid pakkumisi, mille puhul nad saavad sama raha eest rohkem. Seetõttu on parem pöörduda spetsialisti poole, kes aitab teil kindlaks määrata kinnisvara turuhinnale vastava hinna ja koostada tõhusa müügistrateegia. See säästab teie aega ja raha ning aitab mitte käest lasta ostjat, kes on valmis ostma täna.

aleksander

ALEKSANDR BOGENS

Narva piirkonna juht

ENGELHARDTI MAJA – MOODNE ROMANSS TÄIS AJALUGU

Domus Kinnisvara alustas Tallinna vanalinnas uute korterite müüki.
Englehardti maja, Lai9 on üks vormipuhtamaid neorenessanss-ehitisi, kuhu rajatakse 16 eksklusiivset ja avarat uut korterit. Need asuvad
 kolmes ajaloolises hoones, mis paiknevad ümber kauni kujundusega romantilise siseõue. Korterite suurus jääb vahemikku 57 – 200 m2.

dc2i6929

Engelhardti maja üheks eripäraks on avar ja haljastatud siseõu, suurusega ca 800 m2, kus on eraldi autoparkimise ala ning ilu- ja vaba aja aed.
Hoone radikaalse kosmeetilise uuenduse arhitektiks 18. sajandi teises pooles sai baltisaksa päritolu Alexander Rudolf von Engelhardt.  Laia tänava poolse fassaadi uus arhitektuurne lahendus lähtub Firenze Palazzo Strozzi eeskujust – fassaadi kujundavad krohvrustika, ümarkaarsed aknad ning räästajoone konsoolkarniisi ilmestavad astmikfrontoon ja vapitahvlit hoidvad greifid.

Endise aadlipalee uhked salongid, saalid ja tiibhooned on kujundatud kaasaegseteks korteriteks

  • Igas korteris erinev siseviimistlus ja dekoorielemendid.
  • Interjöörides eksponeeritud kõik arhitektuuriajalooliselt väärtuslikud detailid – fragmendid müüritreppidest, puidust laetalad, raidpiirded, jms.
  • Engelhardti maja on üks vormipuhtamaid neorenessanss ehitisi Tallinnas
  • Suures siseõues eraldi autoparkla ja iluaed
  • Asukoht vaikne ja turvaline

Kõik korterid valmivad detsember 2016!

lai9-elutuba

Engelhardti Maja – vaikne oaas keset metropoli!

www.Lai9.ee

 

Müügiinfo:

Siiri_Maask_suur

 

Siiri Maask
503 3691
siiri.maask@domuskinnisvara.ee

Gerli-Valgma

 

Gerli Valgma
5560 6495
gerli.valgma@domuskinnisvara.ee

Miks on kasulikum üürida korterit maakleri abiga

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 30.09.2016 10:03; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

control-427510_960_720Kinnisvarafirmad puutuvad tihti kokku olukordadega, kus omanikud arvavad, et maakleri osaluseta üürivad nad oma korteri välja kiiremini ja soodsamalt, kuna kinnisvarafirma kaudu korterit üürides tuleb tasuda korraga esimese kuu üür, tagatisraha ning maakleri vahendustasu.  Antud artiklis toon välja riskid, mis võivad tekkida korteri vahenduseta väljaüürimise puhul ja kuidas võib pädev kinnisvarafirma kaitsta omaniku huve ning aidata neid riske ennetada.
Üheks peamiseks põhjuseks, miks korteri omanik keeldub maakleri teenusest on lootus, et korter võetakse kiiremini üürile, kui kuulutuses on märgitud „otse omanikult” ning üürnik peab vähem maksma. See võib küll tõsi olla, kuid otse omanikult soovivad korterit üürida need, kes üritavad hoida kokku maakleritasu pealt ning need, kes mingitel isiklikel põhjustel ei taha vastata küsimustele, mida me esitame kontrollimise käigus. Nii ongi võimalik, et korteri omanik leiab üürniku nädal või kuuga, kuid kas ta saab  ka kindel olla, et see üürnik on hoolas, distsiplineeritud ning hakkab õigeaegselt tasuma üüri?
Muidugi ei saa seda keegi, ka maakler, garanteerida. Inimeste tundmine tuleb aga kogemuse pealt. Maakler, kes on aastaid turul töötanud ning puutub igapäevaselt kokku erinevate inimestega – nii üürnike kui ostjate ja lihtsalt huvitatutega – saab siin olla suureks abiks. Suheldes tulevase üürnikuga, saab maakler infot, mis võimaldab hinnata inimese maksevõimekust või teha täiendavaid päringuid kasutades nii avalikke ja riiklikke registreid, kui ka erasektori krediidi- ja võlgnike registreid.
Ühtlasi kontrollib maakler isikut tõendavaid dokumente ning tegeleb üürilepingu koostamisega. Muidugi võib tänapäeval leida internetist erinevate lepingute näidiseid, kuid meie meeskonnas töötavad kogenud juristid, kellega me igapäevaselt konsulteerime erinevate lepingutega seotud küsimustes. Me teame kõiki lepingu nüansse ning kindlasti selgitame kõiki lepingu punkte mõlemale poolele, et nii üürnikul kui omanikul oleks ühtemoodi selge arusaam üüritehingust tulenevate kohustuste, õiguste ja vastutuste kohta. Lisaks anname ka konsultatsioone küsimustes, mis puudutavad kummagi poole õigusi ja kohustusi.  Reeglina just need tegevused hirmutabvadki kinnisvarafirmadest eemale ebaausaid ja pahauskseid üürnike. Teiselt poolt, kui üürnik on valmis maakleriga koostööd tegema, siis kõneleb see ka tema tõsimeelsusest ja maksevõimest. Just selliseid üürnike tahavadki ju oma kortereid väljaüürivad omanikud, kas pole nii?
Maakleri abiga saad kindlustunde, et sinu kinnisvara läheb usaldusväärse ning maksejõulise üürniku kasutusse ning kogu protsess sujub tõrgeteta.

aleksander

 

ALEKSANDER BOGENS

regionaaldirektor

 

 

Sügisene kinnisvarasoovitus

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 31.08.2016 11:30; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui müüd kinnisvara ja endal pole vaja uut osta, paiguta raha ikkagi kinnisvarasse. Üürihuvilisi jagub piisavalt, kirjutab Domus Kinnisvara vanemmmaakler Agur Tammistu.

Tallinnas käib korterite uusarendus täie hooga. Kesklinnas jääb järjest vähemaks tasulisi parkimisplatse, sest lõpuks saavad valmis ka keerulisemad detailplaneeringud, mille alune maa on seniks tulu teenima pandud parklana. Uusi kortereid ju ostetakse, miks siis mitte ehitada?

 Mida ostetakse?

Ostetakse hinda (eelkõige madalat hinda), asukohta ja kvaliteeti – kahjuks neid kolme ühe paketina ei saa.
Kes ostab hinda, see vaatab uusarendusi äärelinnas, kus võib saada korteri isegi alates 1300 €/m². Eriti palju lisasid just selle raha eest ei saa, aga paneelika plastakende ja laminaadiga veab välja küll. Järgmine sihtgrupp, kelle finantsid lubavad endale elamist vaadata pealinna keskme lähedusse, on tehniliste lahenduste mõttes nõudlikum, ka maja arhitektuurne lahendus peaks mõju avaldama. Hinnaks peaks arvestama 2000 €/m² ja veidi enamgi. Kui ikka päris südalinna või südalinna mere äärde kodu soetada, siis peaks arvestama 2500–4000 €/m². Siin on põhirõhk esinduslikul asukohal, erilisel arhitektuuril ja loomulikult madalatel ekspluateerimiskuludel. Üks ostjate sihtgrupp on ka investorid, kellele sobivad väiksemad kahetoalised korterid väljaüürimise eesmärgil. Seda vähemalt seni, kuni ei ole hakatud suuri üürimaju ehitama. Ostjad otsivad enamasti pigem kahe- ja neljatoalisi kortereid kui üheseid ja kolmeseid. Ühest ei osteta ju terveks eluks, pigem alguseks ja lõpuks, kolmene jäetakse lihtsalt vahele, minnakse kohe üle neljatoalisele.

Noored ostavad pigem maja kui korteri

On tekkimas ka trend, et noored paarid (alla 30) ostavad võimaluse korral pigem remonti vajava maja kui korteri. Üks põhjus on selles, et kui alustada ühetoalisest, siis mõne aja pärast tuleb see müüa ja kahene osta jne, siis tekivad ka vahepealsed müügikulud, pangad ei vaheta enam niisama tagatist, pigem lõpetavad vana laenu ja sõlmivad uue lepingu. See omakorda tähendab, et siis ei pruugi enam tingimused nii head olla ning laenu saamine ja ostumüügitehingud on ka kulu. Suuremaid üles-alla-hüppeid sügisel turul oodata ei ole, küll aga peab müüja ostja leidmiseks pingutama. Pingutada saab uusarendaja, pakkudes ostjale hinna sisse lisamugavusi ja kõrget kvaliteeti. Teise ringi ehk kasutatud kinnisvara müüjad saavad müügihinna määramisel rajaneda siiski ainult asukohal, sest ka renoveeritud elamu hinna sisse on tihtipeale paigutatud ostjale veel üks laen ehk siis renoveerimislaen ja remondifond. Järelturu korteritel on võrreldes uusarendustega suuremad hooldus-ja halduskulud. Võib öelda, et kõige kallim on pidada Mustamäe-Lasnamäe kolmetoalist korterit, sama summa kataks ära umbes 150 m² eramaja ülalpidamise, passiivmajast rääkimata. Sellepärast on järelturu korterite hinnad pigem kerges languses. Rusikareeglit saabuvaks sügiseks välja pakkuda ei ole. Pigem on nii, et kui müüd ja samas kohe ostad, siis on kõik kontrolli all. Kui täna müüd ja endal vajadust kinnisvara järele ei ole, siis paiguta raha ikka kinnisvarasse ja anna üürile, üürihuvilisi on piisavalt.

Artikkel ilmus Äripäevas, 29.08.2016

agur

Agur Tammistu

Vanemmaakler

Õnnestunud üürisuhte alustalad

Kinnisvarabürood aitavadshutterstock_294233039 sõlmida aastas sadu kokkuleppeid, mis on seotud üürimisteenuse vahendamisega. Tänasel tipphooajal soovib Domus Kinnisvara anda mõned mõtted mõlemale osapoolele, et sünniks hea ja usalduslik lepe, mis igapäevaelus ka nö vett peab.

Üürileandja poolt vaadatuna:

1. Hinda oma vara adekvaatselt – igas mõttes. Soovitame alustada kohaliku turu ülevaatusega internetis, et saada aimu sarnase kauba pakkumisest tänasel päeval. On kindel tõsiasi, et talvisel perioodil on kümned korterid tühjad, tunduvalt soodsamate hindadega pakkumises, kuid siiski ilma üürniketa ning omanikul lasub kohustus mitmes kohas kommunaalkulusid tasuda. Seega tasub väga tõsiselt suhtuda hooajal pakutavasse üürihinda, et mitte leida ennast kõige külmemal talvekuul lahkunud üürniku järel tühjas korteris uut plaani pidamas.

Vaata üle ja teosta vajadusel mõni parandus- või koristustöö, soeta mööblit või tehnikat. Kindlasti tasub viimast ette võtta juba teades, kellega on tegu ning vastavalt vastastikustele kokkulepetele. Üldine heakord loob aga ette eelduse, et omanik peab oma varast ja tulijast lugu ning eeldab ja soovib seda ka üürnikult vastu.

2. Määra sihtgrupp, keda oma korteris elamas näha soovid. Hea on olla hooajal kindel, kelle tulekuga oma pinnale arvestada saad. Vastavalt sellele saad sisustada või hoopis sisustamata jätta. Ilma kindla plaanita tulijate osas pead arvestama võimalike korralduslike muudatustega, mis võivad viia muuhulgas ootamatute väljaminekuteni.

3. Kokkulepped paika. Kui oled otsustanud oma vara välja üürida, siis oled ühelt poolt seotud seadusega, mis üürimist reguleerib ning teiselt poolt oma soovidega selle protsessi suhtes. Alati tuleb alustada enda tutvustamisest, siis on võimalus lasta üürnikul ennast ja oma kaaslasi põhjalikumalt iseloomustada. Hea tava on üürnikul esitada eelmiselt üürileandjalt väike iseloomustus, kui selline kogemus on olemas ja miks mitte anda ise sarnane paber minejale teele kaasa. Ei tee paha lisaks usaldamisele ka kontrollida, mida avalikud registrid ja Google tulija kohta ütleb. Seadus näeb ette üürilepingule lihtkirjalikku vormi, seega nii võikski seda korraldada. Mida täpsemalt on lepingus kirjeldatud, mida, millises olukorras ja milliseks ajaks ja kellele kasutusse antakse, seda lihtsam on kokkulepet täita. Ära unusta lepingut alustades sõlmida üleandmis-vastuvõtmis akti ning lõpetades samuti. Oluline on see mõõturite näitude, kasutuses oleva mööbli ja tehnika ning üldise korrashoiu seisukohalt.

4. Ole üürniku jaoks olemas. Hea üürileandja suhtleb vähemalt korra kuus üürnikuga, olles kursis, kuidas olijatel läheb ning mis võib olla vajaka. Praktika näitab, et korrektselt oma vara külastades on selge ülevaade toimuvast olemas ning üürnik valmis vajadusel abikätt kasutama. Hilisemad pretensioonid jäävad sellisel juhul ära, sest … neid ei tekkinudki. Üürileandja usaldusväärsus on tagatud ning hoopis mineja võib soovitada sind järgmisele toredale tulijale.

5. Täida oma kohust. Üürimisega seonduv tulu on maksustatud tulumaksuga. Ole siis ka maksuasjades täpne ning deklareeri selle aasta tulu hiljemalt 31. märtsiks järgmisel aastal. Praktika näitab, et kui üürnik on teadlik oma üürileandja seaduskuulekusest, siis tekib vähem arusaamatusi nii üüri kui kommunaalmaksete tasumisel. Oluline on ka teada, et korteriühistu laen ja selle intressid ning ühiselt korjatav remondifond ei kuulu üürniku poolt tasumisele. Selles osas soovitame maksete tasumisel vahearvestust pidada.

Üürniku poolt vaadatuna:

1. Vii ennast kurssi täna turul toimuvaga. Oluline on teadvustada, milline on olukord erinevate üüritoodete osas erinevates linnaosades, mida üürile pakutakse. Varu aega ja kannatust rohkeks helistamiseks, paljudeks äraütlemisteks ning kiirelt vananenud info väljasõelumiseks. Püüa endale sobilikes paikades tutvumas käia, olles teadlik, et võtad neid kohtumisi kui arusaama, mida tegelikult ise vajad. On võimalik, et leiadki unelmate kodu. Samas ole valmis, et jääd paljudest võimalikest huvitavatest pakkumistest ilma.

 2. Ole paindlik, aga kiire. Teadvustades olukorda turul ja teades oma vajadusi, ole valmis kiiresti reageerima. Tutvusta ennast parimal võimalikul moel, et sulle meeldiv korter sinu omaks saaks. Vastastikusel sobivusel on reeglina võimalik peatselt leping ära sõlmida. Kui mitte, siis on kasu broneerimisest, mida kinnisvarabürood ka üürileandjat esindades teevad. Korrektsed maksedokumendid tagavad kokkulepete paikapidavuse.

3. Tunne oma õigusi, kuid tunneta piire. Palu endale tutvumiseks edastada sõlmitav üürileping ning tööta antud materjal põhjalikult läbi. Tekkinud küsimused edasta õigeaegselt teisele poolele vastuste saamiseks, lisa oma ettepanekud ja põhjenda neid. Selleks, et sõlmitav lepe ei läheks vastuollu kehtiva seadusandlusega, hoolitseb vahendajast maakler. Kindlasti tutvu kommunaalmaksete kviitungitega, elektrilevi ning sidelahendustega ja parkimistingimuste ning panipaiga kasutamise võimalustega üüritavas majas. Püüa suhtlemises olla täpne ning konkreetne, pidades kokkulepitust kinni. Loobu vajadusel edasisest asjaajamisest, kui kohtad ebakõlasid, väärinfot või tunnetad, et vaatamata pingutustele ei liigu protsess sulle vajalikus suunas.

4. Kokkulepete saavutamine. Püüa võimalikult põhjalikult läbi arutada kõik lepinguga seotu. Hea kokkulepe sünnib konstruktiivses arutelus, mille tulemused fikseeritakse ja millest osapooled ka üheselt aru saavad. Peamised punktid pikemaks peatumiseks on sisustuse ja selle kasutamise eeldused ning maksete saamise ja tasumise kord. Ükski küsimus ei ole liigne, kui see aitab üldise selguse ja vastastikuse üürikorralduse sujumisele kaasa.

5. Võta üüritud pind vastu ja asu vääriliselt kasutama. Lahkumisel anna sama heas korras tagasi. Et kõik sujuks plaanipäraselt ning elu oleks elamist väärt, on paslik kinni pidada nö kirjutamata reeglitest. Tundub ju arusaamatu, kui naabritele tere ei öelda, trepikojas korrashoiu eest ei hoolitseta, uksi paugutatakse või peale kella 23 üldist rahu ei saabu. Soliidne on teada anda, kui plaanis on suuremat sorti pidu, mis võib arvatust pikemaks ja lõbusamaks venida. Kogemus näitab, et heatahtlik kommunikatsioon on abiks mistahes probleemi lahendamisel. Lahkumisel võta ette põhjalik koristus, sest sulle mittevajalik on ilmselgelt ka uuele tulijale mittevajalik. Hoolitse, et viimased maksed saaksid tasutud või tasaarveldatud tagatisrahast. Lõpeta üürisuhe väärikalt.

Kogu info valguses on mugav ja ka turvaline sõlmida vastavad kokkulepped kinnisvarabüroode vahendusel, kes omavad kogemusi ja juriidilist baasi teenuse osutamisel.

Marge UUS

MARGE TÕNNIS
Tartu kontori kutseline maakler
 
 

EVE TARM – EESTI OMA KINNISVARASPETSIALIST CHICAGOS !

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.08.2016 11:42; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eve Tarm piltMul oli tõeliselt nauditav õhtusöök harukordse inimesega – Eve Tarmiga. Eve on nimelt Coldwell Banker`i maakler Chicagos. Enesestmõistetavalt oli maakleritöö nii siin kui sealpool Atlandi ookeani ja kogemuste vahetamine meie vestluse põhiteemaks.

Kohe alguses pean märkima, et mind üllatas, kuivõrd palju on meie töös ühiseid töövõtteid ja tegevusi. Hoolimata sellest, et Eesti ja USA kinnisvaraturud on väga erinevad. Võib-olla oleme me Domus Kinnisvaras rohketelt müügikoolitustelt omandatud teadmisi lihtsalt nii hästi igapäevatöösse rakendanud? Pigem siiski seetõttu, et maakleritöö olemus ei muutu sellest, kus sa seda teed. Ka kliendid ja nende lahendamist vajavad küsimused on sarnased. Juriidika ja mõningad igapäevased töövahendid on erinevad, kuid töö põhiolemus – väga laiapõhjaline nõustamine – jääb samaks.

USA-s maaklerikarjääri alustamine on Eve Tarmi sõnul päris raske. 4-kuuline koolitus ja eksam ei ole ületamatud, kuid just ülitihe konkurents selles valdkonnas muudab klientide südamete võitmise raskeks. Kui Eestis on algajatel maakleritel kõige lihtsam tegeleda nn otse omanikult müüjatega, siis Chicagos sellist võimalust pole – kinnisvara müüakse vaid maaklerite vahendusel ning ainuesinduslepingute alusel. Paradoksaalselt tähendavad ainuesinduslepingud tänu selgematele suhetele ka tihedamat ja sujuvamat koostööd maaklerite vahel. See toimub MLS-i (Multy Listing System) vahendusel, mis on juba mitmekümne aasta eest loodud süsteem ja millega kõik USA maaklerid liitunud on.

Saavutatud edu puhul peab Eve Tarm määravaks eelkõige varasemat turudusalast kogemust ning põhjalikku süvenemist detailidesse. Häid reklaamtekste jms -materjale tellivad temalt isegi kolleegid. Ent tulemuslik müük algab ammu enne reklaamide kujundamist hoopis maakleri poolt kliendi õige häälestamisega. Seda nii hinnastamise, müügiobjekti ettevalmistamise jms osas, kus kliendil on oluline roll. Eve sõnul selgitab ta kõigile klientidele, et müügiperioodil muutub senine kodu show-pinnaks ja peab sellele vastavalt ka suurepärane välja nägema kogu aeg, sest üksnes sellest sõltub müügihind 2 – 7%.

Eve Tarm valis Coldwell Banker`i omale töötamiseks just laia kontorivõrgustiku tõttu nii USA-s kui väljaspool. Ettevõttel on üle 3000 kontori 43-s riigis, kus töötab üle 86 000 maakleri. Kuna USA-s ollakse üsna mobiilsed, siis on selline lai võrgustik koos pikaajalise kogemusega suureks abiks ükskõik millise kliendi probleemi lahendamisel.

NÕMME ARHITEKTUURIPÄRL ON TUHAST TÕUSNUD

Postitaja: Ingvar Allekand @ 29.07.2016 05:46; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

VPP_1759 VPP_1704 VPP_1658 VPP_1615 VPP_1597Veel kolm aastat tagasi oli üks Nõmme esindushooneid hävingu äärel. Ent kaks aastat kestnud projekteerimise ja aastase ehitusperioodi järel on see põneva ajalooga arhitektuuripärl tuhast tõusnud. Endisest ühiskondlikust hoonest on saanud hubane kortermaja kaheksateistkümnele perele ja paarile piirkonda mitmekesistavale ärile.

Kuigi majale antakse veel viimast lihvi nii seest kui väljast, pidasid täna Kivimäe Kodu loojad – arendaja, projekteerijad, insenerid, ehitajad, linnaarhitektid jt ametnikud – koos uute elanikega hoone avamispidu. Lindilõikamistseremooniale eelnenud sõnavõtus tõi Nõmme linnaosa vanem Tiit Terik välja alatise probleemi säilitamise ja arengu vahel. „Elu liigub edasi ning arengu tulemusel kadus vajadus ühiskondliku sauna järele sellisel kujul nagu see eksisteeris aastakümneid tagasi. Antud juhul on suurepäraselt õnnestunud säilitada miljööväärtuslik arhitektuur ja anda väärikale hoonele uus kaasaegne funktsioon“ sõnas Tiit Terik.

Lindilõikamisele järgnes meeleolukas koosviibimise. Kuna enam-vähem kõik Kivimäe Kodu korterid on endale uued elanikud leidnud – vaid kaks 3-toalist korterit on veel vabad – oli avamispidu esimeseks võimaluseks tulevastel naabritel omavaheliseks tutvumiseks. Uued naabrid on pärit väga erinevatelt elualadelt, kuid valdavalt kõiki neid ühendab varasem tugev side Nõmmega.

Suured tänud kõigile, kes aitasid kaasa Kivimäe Kodu loomisele, ning mõnusat kodutunnet selle tulevastele elanikele.