Domus Kinnisvara ajaveeb

Tallinna kesklinn on jätkuvalt kõrge nõudlusega, kuna seda peetakse nii tavaostjate kui ka investorite poolt kindla peale minekuks. Jättes isegi vanalinna välja, siis pole mingi ime kui tehinguid tehakse 30 000 – 40 000 kr/m2 hinnatasemel. Kuna panustatakse sellele, et hinnad tõusevad, siis täna ollakse valmis maksma hinda, mis lähiminevikus tundus olevat keskmine kosmos. Hinnatõus on olnud kiire, millele nüüd peaks järgnema korrektsioon. Nõudlust kergitab järjest suurem hulk välismaalasi, kelle jaoks Tallinna kesklinn on ainus piirkond Eestis, kuhu tasub panustada. Populaarsed on kõrghooned (Tornimäe kaksiktornid, Maakri maja) ja kesklinna piiridesse jäävad uued või korralikult renoveeritud korterelamud, kus müüakse kvaliteeti. Paljud turule tulnud või tulemas korterelamud Kassisaba, Uue Maailma, Kadrioru piirkonnas on tehtud arvestuse järgi, kus m2 hind jääb 30 000 kr suurusjärku. Milline neist osutub edukaks, näitab aeg.

Toome ära mõned tehingud, mida meie maaklerid on viimasel kahel nädalal südalinnas vahendanud:

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 19/17
Üldpind: 74 m2
Tubade arv: 3
Seisukord: väga hea
Müügi periood: 2 nädalat
Hind: 2 560 000 kr

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 2/2
Üldpind: 141 m2
Tubade arv: 5
Seisukord: maja renoveeritud, korter nn must karp
Müügi periood: 3 kuud
Hind: 2 500 000 kr

Domus Kinnisvara avas uue erilehe, kuhu on koondatud kõik pakkumised, mis piirnevad veekoguga. Pidevalt muutuval lehel leiavad huvilised lihtsalt ja mugavalt üles kõik kinnistud, mis jäävad erineva veekogu äärde. Leidmise lihtsustamiseks on kinnistud jaotatud selle järgi, kas nad piirnevad jõe, järve või merega.

Vajaduse sellise erilehe järgi tingis klientide väga suur huvi veekogude ääres asuvate kinnistute vastu ütles Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino. „Sõltumata aastaajast on kinnistud vee ääres väga suure nõudlusega“ sõnas Reino. Tema sõnade kohaselt on eestlasi ikka peetud mererahvaks ning huvi vee vastu on laienenud ka sisemaistele jõgedele ja järvedele. „Lisaks tunnevad märkimisväärset huvi veega piirnevate kinnistute vastu välismaised ostuhuvilised, kes eriti mere ääres ja hea ligipääsetavusega kinnistute osas on valmis kiirelt tehingusse minema“ lisas Raul Reino.

Uue eripakkumiste lehega saab tutvuda SIIN

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Toome ära valiku korteritehingutest, mida meie maaklerid on viimase 2 nädala jooksul aidanud Tallinnas vahendada. Arvestatav nõudlus on jätkuvalt olemas hinnataseme madalamas klassis olevate korterite suhtes kui ka kvaliteetsete ja seega ka kallimate korterite osas. Väga nõutud on olnud 1-toalised korterid, mille hinnatase jääb vahemikku 300 000 – 400 000 kr. Nõudlus on suur ja keskmine m2 hind tasapisi kerkimas. Kuigi alla 300 000 kr jääva korteritehingu Tallinnas võib juba kergelt liigitada imede valdkonda, siis ühe tehingu meie maaklerid siiski vahendasid. Ostja leidmine ei võtnud aega ei rohkem ega vähem kui 1 päeva.
Teisalt on turul olemas grupp ostuhuvilisi, kes hindab kvaliteeti ja on ka juba täna valmis maksma 24 000 kr/m2 ja rohkem hea asukohaga majas oleva korraliku korteri eest. Ei häiri neid ostjaid vähimalgi määral tõsiasi, kui seal korteris on juba 3-4 aastat sees elatud. Valikuvariante kvaliteeti hindavatel ostjatel on aga napilt, sest uusarendusi on visalt juurde tulemas ning teise ringi kvaliteetsete korterite pakkumine tagasihoidlik.

NÄITED

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Lasnamäe, Punane tn
Kogupind: 21,9 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea, äsja remonditud
Lisainfo: korterile leiti ostja 1 päevaga
Hind: 295 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Pirita, Lauri tee
Kogupind: 53,2 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 4/3
Hoone materjal: kiviplokk
Seisukord: väga hea
Lisainfo: toad eraldi, suur rõdu
Hind: 1 325 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Tammsaare tee
Kogupind: 30 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: vajab värskendamist
Lisainfo: rõdu
Hind: 379 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Kiili tn
Kogupind: 37,3 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 14/11
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea
Lisainfo: ümber ehitatud 1-toalisest korterist
Hind: 565 000 kr

Harjumaal tehti 2010 I pa hoonestatud elamumaaga kokku 547 ostu-müügitehingut, mida on ca 13,5% enam, kui 2009 II pa ning 43,2% enam, kui aasta varem. Hoolimata tehingute arvu suurenemisest on eelkõige linnalähedaste arenduspiirkondade eramute hinnad suure pakkumise tõttu surve all.

Majade müügipakkumiste arv kasvas 2010 I pa ca 24% st sisuliselt 2008.a. tasemele, mil müügiraskustest tulenevalt pakkumiste hulk drastiliselt kasvas. 2010 juuli alguses oli Harjumaal pakkumisel ligi 2500 eramut, mis on praeguse müügimahu juures varu kuni 2,4 aastaks. Paradoksina on jätkuvalt konkreetse ostusooviga kliendil raske sobivat pakkumist leida ning müüjate ja ostjate arusaamad hinna-kvaliteedi suhtest on jätkuvalt küllaltki erinevad. Kuna päris palju eramuid müüakse ka täite- ja pankrotimenetluses, siis jäävad eramute hinnad ilmselt järgnevaks pooleks või ka aastaks praegusele tasemele. Eramuhindade mõningane kasv on tõenäoliselt võimalik järgmisel aastal eeldusel, et korterihinnad jätkavad tõusutrendi vähemalt senises tempos.

Domus Kinnisvara maaklerite hinnangul on reaalne ostuhuvi olemas mõistliku suurusega (maja ca 120-150 m2, krunt ca 1000-2000 m2) ja heas korras eramutele Tallinna lähiümbruses hinnatasemel 1,6-2,2 mlj krooni ning Tallinna linnas sees (nt Kakumäe, Pirita, Kristiine jms) hinnatasemel ca 2,2-3 mlj krooni. Valdav enamus tehinguid tehakse hinnaklassis 0,5-1,5 mlj krooni, millisel juhul on tehingu objektiks tavaliselt kas pooleliolev või renoveerimist vajav elamu (sh suvilad jms).

Elamukruntide osas on tehinguaktiivsus jätkuvalt madal ning tehingute arv on veelgi langenud. 2010 I pa tehti Harjumaal kokku 296 hoonestamata elamumaa tehingut ehk siis 4,8% vähem, kui 2009 II pa ning 7,5% vähem kui aasta varem. Peamine põhjus on piisav pakkumine eramute turul ning pankade poolne vähene huvi hoonestamata maa ostu finantseerida.

Enim tehinguid tehaksegi Tallinna linnas. Tallinna lähivaldades tehakse vaid üksikuid tehinguid kuus, mõnevõrra enam paistavad välja Rae ja Viimsi vallad (nagu ikka!). Mõnevõrra moonutab ametlikku statistikat asjaolu, et paljud hoonestatud elamumaad ostetakse eesmärgiga olemasolev hoone lammutada ning uus ehitada. Arvestades seda, et järjest kahanenud tehingumahtude taustal on hoonestamata kruntide pakkumine City24.ee SPOT andmetel kasvanud ca 22%, siis on praegu kruntide nn laojääk ca 4,2 aastat. Domus Kinnisvara hinnangul kestab jätkuvalt ülisoodne aeg omale maa ostmiseks. Hinnaga kuni pool miljonit krooni või hinnavahemikus 200 – 300.- kr/m2 kohta on juba piisav valik otsustamaks oma uue kodu rajamist.

Kokkuvõtteks:
Ülepakkumine Harjumaa eramute osas püsib ning seetõttu ka jätkuv surve hindadele. Eramute puhul jääb tehinguaktiivsus 2010 II pa kokkuvõttes püsima samale tasemele esimese poolaastaga. III kv on tehingute maht mõnevõrra väiksem kasvades taas IV kvartalis.
Elamukruntide osas püsib tehinguaktiivsus jätkuvalt ülimadal ning seetõttu ka tugev surve hindadele. Muudatust ei ole ette näha enne, kui korteriturul on tunda selget tõusu ning pangad muudavad oma laenupoliitikat maaostude finantseerimise osas.

Täpsemalt loe Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Mõnele kinnisvaraturu osalisele saabub suvi ootamatult nagu talv Tallinna linnavalitsusele. Ja mitte ainult suvi, vaid ka ka kõik teised hooajad. “Suvel tehinguid ei tehta, sest kõik ju puhkavad” või “talvel pole õiget äri, sest on ju jõulud ja aastavahetus” jne. Millal siis on tegelikult kinnisvaraturul parimad päevad ? Eks ikka just praegu. Täna ja homme. Iga päev kuulen oma kolleegidelt, kuidas nii mitmedki teiste firmade maaklerid vastavad kõnedele, et “räägime, hiljem, ma olen praegu rannas” jms. Töötegijaid on kinnisvaraturul praegu vähe, samas kui kliendid on usinasti kasutamas oma puhkuse aega elukohaga seotud küsimuste lahendamiseks. Sõpradel laenukonsultantidel on pankades käed-jalad tööd täis, nagu meilgi. Ilm on soe, objektid on ilusad, klientide meelsus positiivne, majandus taastumas ja euro tulekul. Tehingumahud on heal tasemel ja seda mitte ainult sesoonselt maakodude osas vaid sisuliselt igal rindel.

Headele kinnisvaraspetsialistidele on kinnisvaraturul parimad päevad 365 päeva aastas. Eriti aga just täna ja homme.

Kinnisvaratehingud võivad ära jääda ka kõige kummalisematel põhjustel. Kogenud maaklerid on juba harjunud sellega, et ostjad ei saa laenu, mõtlevad viimasel hetkel ringi, leiavad parema pakkumise, lähevad omavahel tülli vms. Aga möödunud nädala juhtum üllatas juba ka kogenud kinnisvaramaaklerit. Maria-Kristina Sarapik leidis ühele korterile ostja, kusjuures
ostusoovijatest mees ja naine olid mõlemad ostetavast pinnast vaimustuses. Maakler hakkas juba tehingu üksikasju kokku leppima, kui päev hiljem tuli ostjatelt kõne, et nad siiski loobuvad ostmisest. Üllatunud maakleri küsimuse peale selgus lõpuks ka põhjus, miks ostjad loobusid. Nimelt olid ostjad otsustanud saada oma ostule veel lisakinnitust ning seda kindlust
läksid nad saama selgeltnägija käest. Kogu konsultatsioon toimus telefoni teel, selgeltnägija vaatas korteri pilte arvutist ning leidis, et selles korteris on halb energia! Ostjad, kes veel 24 h tagasi olid täiesti kindlad oma ostus, sattusid selgeltnägija arvamusest masendusse ning loobusid ostmisest.

“„Tule taevas appi”“ tahaks Andrus Ansipi kombel hõisata.

Käes on mõnusad puhkuseilmad. Sel ajal ei peaks kinnisvaraturul suurt midagi toimuma, kuid tuleb välja, et ostuhuviliste tõttu on turg üsna aktiivne, sest paljud inimesed kasutavad puhkust just objektidega tutvumiseks.

Tallinna korteriomandite ostu-müügi tehingute aktiivsus on Maa-ameti esialgsetel andmetel siiski samaväärne varasemate kuudega. Kui mai kuus tehti 464 korteriomandi tehingut, siis juunis 7 tehingut vähem. Veidi langes ka keskmine hind, olles juunis 14 780 kr/m². Võrreldes jaanuari kuu keskmise hinnaga, oli juuni keskmine hind ca 10% kõrgem.

Tallinna korterite pakkumishinnad on City24 Spot järgi stabiilselt väikses languses. Aasta algusest alates on küsitud hinnad langenud 1,7%, olles juunis ca 19 400 kr/m². Võrreldes keskmist pakkumishinda keskmise müügihinnaga, siis on neil vahe 24%, mis on üle aastate väikseim tulemus, sest üldjuhul oli erinevus üle 30%. Ka Domus Kinnisvara maaklerid on viimastel kuudel kogenud, et müügihindades on kauplemisruumi jäänud järjest vähemaks. Paljudel juhtudel ostja ei kauple, sest ta on leidnud just talle meeldiva elamispinna. Seejuures on aktiivne turusegment 2-toalised korterid hinnavahemikus 800 000 – 1 000 000 krooni, mil julgetakse otsuseid teha.

Domus Kinnisvara maakleritel on üsna palju kliente, kelledel on konkreetne ostusoov, kuid turul puudub sobiv objekt. Näiteks heas asukohas korralike 2- ja 3-toaliste korterite puhul on lausa defitsiit. Ühelt poolt pole turul piisavalt pakkumist, teisalt on ostjatel teatud nõuded: korter ja elamu peab olema heas seisukorras, loomulikult parkimine, korralik ühistu ja madalad kommunaalkulud. Kõrgete kommunaalkulude tõttu on isegi juhtumeid, kui ostja tehingust loobub.

Ka üüriturg on Tallinnas üsna aktiivne, kuid ka siin on pakkumine pigem kehv. Hea asukohaga ja seisukorraga korterid, milledel on turutasemele vastav üürihind, leiavad kiirelt üürilise.

Eesti kinnisvaraturult on sel aastal võimalik leida väga erilaadseid ja huvitavaid objekte, alates kuuridest kuni mõisateni. Ühe põneva tehingu viisid läbi meie maaklerid mõned päevad tagasi, kus maja vahetas omanikku 150 000 kr eest. Selle raha eest saab kinnisvaraturult:
- maad 11 709 m2
- 136 m2 suuruse palkmaja
- oma kaevu
- elektriliini majani
- maja ümber põlispuud

Asukohaks Läänemaa, Kullamaa vald.

Alates tänasest alustas Domuse Tallinna büroos korraga tööd 3 uut maaklerit, kelleks on Ilo Jaanimägi, Richard Ritsik ja Vladislav Albrant. Meie Tartu büroos alustas sellel nädalal tööd maaklerina Mihkel Mäger.

Domuse tiim tervitab uusi inimesi, soovib neile edu ja hindab kõrgelt nende soovi teha suuri tegusid kinnisvaraturul just Domuse meeskonnas. Me jätkame aktiivselt oma tegutsemist, usume kinnisvaraturu jätkusuutlikku arengusse ning tahame anda oma panuse kvaliteetse maaklerteenuse pakkumisel ja maine tõstmisel.