Domus Kinnisvara ajaveeb

Pealinnast pooletunnise autosõidu kaugusel Kaberneeme poolsaarel samanimeline küla üllatab külastajaid oma mitmekesisusega – ilus loodus põlismändide ja ranna näol kui ka mitmekesine arhitektuur – alustades rookatusega vanadest palkmajadest lõpetades modernsete funkvilladega. See kõik asub Eesti põhjarannikul ning mis põhjas ja loodes jätkub Koipsi ja Rammu saarena.
Poolsaare lähiveed olid algselt Pirita kloosti munkade kalastuskohad. 19. sajandi lõpupoole kujunes Kaberneemest tähtsamaid Tallinna – lähedasi kala püügi- ja töötlemiskeskusi. Hea teenistus kalastusest soodustas küla suurenemist. 1912.a. oli Kaberneemes 16 purjelaeva, 1917-1919 juba 21 purjelaeva. Siit on alguse saanud ka selle piiirkonna laevaehitus. Räimemüük Tallinna algas just siit. 20. sajandi esimesel poolel saadi poolsaare lähivetest suuri lõhesaake.

Piirkond on tänapäeval eelkõige tuntud kui populaarne suvituskoht, kus on head võimalused elada ka aastaringselt. Seda toetab väljakujunenud taristu – regulaarne ühistranspordiühendus ning väike kauplus. Vanas koolimajas tegutsev raamatukogu ning rahvamaja aitab mööda saata pimedat põhjamaa talve. Paljud pealinlased tunnevad seda paika aga ka sadamas asuva restorani (OKO) ja külalistemaja järgi. Majapidamisete arv tänasel päeval läheneb 150-le, millest alla kolmandiku on aastaringsed. Poolsaar on ca 2 km pikkune ning valdavalt tihehoonestusega kaetud. Kaasaegse hoonestuse tekkimine hoogustus üheksakümnendatel aastatel ning on kestnud tänaseni. Lisandunud on nii traditsioonilisi kui ka modernseid palkhooneid kui ka funkstiilis elamuid. Piirkond on tänaseks enamjaolt välja arenenud. Vaatamata sellele on algatatud ja kinnitatud mitmeid detailplaneeringuid tühjadele aladele. Üheks selliseks on endisele piirivalve kordoni alale planeeritud elamukrundid.
Kinnisvaraturgu võib seal pidada suhteliselt stabiilseks, arvestades küla suurust. Tehingute arv aasta lõikes jääb alla kümne. Omanikku vahetavad nii hoonestamata maad kui suvilad, vähemal määral ka suured eramud. Tehinguhinnad hoonestamata maaga 2011. aastal ning 2012. aasta alguses jäävad vahemikku 30-50 €/ ruutmeeter. Ühe krundi keskmine pindala jääb alla 2000 m2. Eelistatakse juba kehtestatud planeeringuga krunte kuid ostja leiavad ka maad, millede planeering on alles koostamisel.

2011. aastast võib tuua esile tehingu eramuga, kus omanikku vahetas väga heas sesukorras ning kvaliteetselt ehitatud  pea 300 m2 suurune maja, mille juurde kuulus maad pool hektarit. Tehingu hind oli ca veerand miljonit eurot. Kinnisvaraportaalides pakutav kinnisvara on reeglina müüjate ja vahendajate poolt üle hinnatud ning reaalsed tehinguhinnad on 30-40% pakutavast madalamad. Hulgaliselt on kuulutusi, mis on sisestatud aastaid tagasi majanduse õitsengul ning millede seos tänase turuolukorraga on olematu.

Täna kolleegide müügitegemisi kuulates tuli taas meelde huvitav paralleel kinnisvara ja psühholoogia vahel. Kõik suuremad tööandjad teavad, et Abraham Maslow poolt kirjeldatud vajaduste hierarhia arvestamine töötajate värbamisel ja motiveerimisel annab häid tulemusi. Ühest küljest pead valima kindla töö jaoks õigel nn püramiidi astmel oleva inimese – siis on ta hästi motiveeritud. Teisest küljest aga on võimalik saavutada veelgi paremat motivatsiooni ja töötulemusi aidates oma inimestel liikuda mööda Maslow püramiidi üles poole.

Ka kinnisvaraobjektid jaotuvad ja liiguvad justkui mööda Maslow püramiidi. Üldjuhul kõik võimaldavad rahuldada inimese põhivajadusi. Enamus aga pakuvad lisaks ka turvalisust, kuuluvust ja mõned tõstavad koguni omaniku enesehinnangut. Mõned kinnisvaraobjektid võib aga olla ka eneseteostuseks.

Olen tegutsenud kinnisvara valdkonnas tänaseks juba 15 aastat ning tean, et igale kinnisvaraobjektile on olemas ostja ja õige hind. Mõni asi leiab omale uue omaniku paari tunniga ning mõni 3-4 aastaga. Eks muidugi põhjuseid on palju, miks see nii on, kuid nii müügiperiood kui hind sõltuvad paljuski müügitööst ja sellest, kuidas maakler suudab luua seoseid objekti ja potentsiaalsete klientide soovide/vajaduste vahel.

Kinnisvara on üldjuhul väga kallis kaup ning kliendid seetõttu hinnatundlikud. Valdav osa kinnisvaratehingutest tehakse odavama hinnaklassi nn laia tarbe kaubaga. Ent sellised objektid pakuvad valdavalt rahuldust kasutajate põhivajadustele. Või vähemalt paistab see liigagi tihti nii välja ning muud väärtused jäävad justkui varjule. On mõneti paradoksaalne, et mida mitmekülgsem (ja seega ka kallim) on kinnisvara, seda väiksemaks muutub hinnatundlikkus ja väärtustatakse hoopis muid kriteeriume. Need kinnisvaraobjekid, mis suudavad kasutajale lisaks põhivajaduste rahuldamisele pakkuda ka midagi enamat (alates turvalisusest kuni eneseteostuseni) on ju paremad ja maksavad seetõttu rohkem.

Kinnisvara müük algab alati potentsiaalsete ostjate sihtgrupi määramisest, iga kogenud maakler saab sellega hakkama. Ja kõik kinnisvara müüjad suudavad ostuhuvilisele näidata kuidas müüdav vara rahuldab ostuhuvilise põhivajadused – ehk siis selgitada, et magamistoas saab magada ja köögis süüa teha. Tõeliselt hea maakler aga suudab lisaks tavalise sihtgrupi määratlemisele leida ka võimalused objekti liigutamiseks mööda Maslow püramiidi „üles poole“. Sisuliselt väärtustada niimoodi vara, laiendada sihtgruppi, vähendada sellega ostuhuviliste hinnatundlikkust ning lõpptulemusena saada müügiobjekti eest ka kõrgemat hinda. Tõeliselt hea maakler suudab välja mõelda ja visualiseerida, kuidas üks korter, maja või krunt (olgu ta siis Vanalinnas või Koplis) rahuldab selle uue omaniku kõik vajadused Maslow püramiidi igal astmel ning muutub lõpuks muuhulgas eneseteostuse väljenduseks.

Mul on hea meel, et meil Domuses on palju tõeliselt häid maaklereid.

Selle aasta 10 kuuga on Nõmme linnaosas toimunud hoonestamata maatükkidega 15 tehingut, neist 11 on elamumaaga teostatud ostu-müügitehingud. Seega tehakse ühes kuus keskmiselt 1,5 tehingut. Võrreldes möödunud aastaga on tagasiminek märkimisväärne, kuna samal ajavahemikul tehti 2010. aastal kokku 27 tehingut maatükkidega.
Pakkumine on spot.city24.ee andmetel aasta algusega võrreldes veidi tõusnud. Kui 2010/2011 aastavahetusel oli pakkumises veidi alla 100 maatüki, siis käesoleva aasta teisel poolel on see stabiliseerunud ca 120 objekti juures. Arvestades müügimahte, siis võib öelda, et laoseis on korralik, ostuhuvilistel valik piisav ja müügiperioodid on pikad.

Domus vahendas Nõmmel eelmisel nädalal ühe kinnistu, mis piirkonna mahte arvestades lubab väita, et ühe tehinguga tegime peaaegu 10 % piirkonna aastakäibest:)

Asukoht: Tallinn, Nõmme
Sihtotstarve: elamumaa
Krundi pindala: 1627 m2
Detailplaneering: olemas
Lisainfo: kõrgete mändidega kõrghaljastus
Hind: 250 000 € ehk 154 €/m2

Maakler: Lars Teas

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind on 2011 aasta novembris 1000-1100 €. Tallinna lähiümbruses ehk 40 km kaugusel linnast on aga võimalik osta korralik keskküttega korter hinnaga vaid 100 €/m2.
Vasalemma vallas Rummu ja Ämari asulates on Domus Kinnisvara vahendusel tehtud sellel aastal kümmekond müügitehingut.
Ühetoalise korteri hind on jäänud vahemikku 2 600 kuni 3 100 €. Kahetoaline korter renoveeritud majas on maksnud vaid 3890 €. Müüdavad korterid on olnud heas seisukorras, mõni neist vähest sanitaarremonti vajav. Majades on loodud KÜ, toimib keskküttesüsteem. Osa elamutest on renoveeritud mõni aastat tagasi. Kohapeal on kauplused, lasteaed ja kool. Toimib bussiühendus nii Tallinna kui Keilaga. Hea teedevõrk lubab linna piirile sõita paarikümne minutiga.

Odavaid kortereid leiab peale Vasalemma valla ka näiteks Nissi vallas Turbas. Kapitaalset remonti vajav ühetoaline korter müüdi septembris hinnaga 3000 €.

Ka praegu on Domus Kinnisvaral müügis 15 Nissi vallas asuvat korterit. Neist odavamad asuvad Turbast mõne kilomeetri kaugusel Lehetus. Remonti vajav neljatoaline korter maksab vaid 3 600 €.

Pirita linnosas on nõudlus korralike majade vastu märgatav. Üha enam küsitakse optimaalse suuruse, läbimõeldud ruumilahenduse ning energiasäästlike tehniliste lahendustega maju.

Kuid siiski, et tänasel turul tulemuslikult müüa, nõuab müügiprotsess põhjalikku müügieelset turu- ja hinnaanalüüsi ning müüjaga eelnevalt kokku lepitud müügistrateegiat.

Tänased ostjad on oluliselt turuteadlikumad, kui paar – kolm aastat tagasi. Osatakse märgata millised hinnad on õigustatud, millised mitte. Tihti kaasatakse ehituseksperte, et olla veendunud ehituskvaliteedis. Ülehinnatud kinnisvaraga tutvumisele sageli oma aega ei kulutata.

Ligikaudu 2 kuud müüdud suurepärane üksikelamu leidis endale uue omaniku möödunud nädalal:

Asukoht: Tallinn, Pirita linnaosa
Krundi suurus: 1500 m2
Üldpindala 216 m2
Ehitusaasta: 2007
Tubade arv: 5
Korruselisus: 2
Konstruktsioon: kivi+betoon
Hind: 430 000 €

Domus Kinnisvara osales sel aastal juba kolmandat korda Peterburis kinnisvaramessil. Sel korral oli tegemist ilmselt linna suurima omalaadse üritusega kuhu olid kokku koondatud kolm erinevat teemat. Messi põhituumiku sisustasid kohalikud suurkortsernid, kelle käe all arendatakse viie miljoni elanikuga linnas kümneid tuhandeid korteid. Teise samavõrd suure väljapanekuga esinesid kinnisvaraettevõtted, kes pakkusid välismaist kinnisvara. Mõnevõrra väiksem osakaal oli linnalähedaste eramurajoonide arendajatel. Kokku osales messil oma pakkumistega 436 ettevõtet Venemaalt ja mujalt maailmast. Osalejate nimekirja vaadates oli Domus Kinnisvara nende hulgas ainukene Eesti kinnisvarafirma.

Sel korral olime väljas kolmekesi – Irina Rysyukova ja Valadimir Nikiforov Domuse Narva kontorist ning mina. Peaeesmärgiks oli messikülastajatele Eesti kui potentsiaalse investeerimis- ja puhkusekinnisvara soetamiskoha propageerimine ning konkreetsete ostuhuviliste kontaktide hankimine. Nagu varasematelgi kordadel oli suhtlemist ja selgitamist palju. Alguses oli mõnevõrra üllatav see, et ainult elamisloast huvitatutute hulk oli natukene väiksem ning investeerimishuviliste hulk seevastu suurem, kuid see tulenes messi omapärast. Kuna Domus on keskendunud kvaliteetse kinnisvara ja teenuse pakkumisele, siis oli see ainult rõõmustav.

Eelnevat arvestades oli meil ka mõnevõrra vähem selgitamist Eesti viisa- ja elamislubade süsteemi kohta. Kahjuks on selles küsimuses endiselt levimas palju eksiarvamusi – nn „Läti süsteemile“ tuginedes usuvad meie idanaabrid ekslikult, et ka Eestis saab teatud väärtuses kinnisvara omamisega lihtsustatud korras õiguse tähtajalise elamisloa saamiseks ning sellega koos piiramatu liikumisvabaduse Euroopa Liidus.

Messikülastajate huvi jagunes üldjoontes kaheks – esiteks odavama hinnaklassiga korterite/suvilate/maakodude vastu ja teiseks investeerimisvõimaluste vastu oma äritegevuse laiendamiseks Euroopa Liitu. Elukondliku kinnisvara huvilised jagunesid ootuspäraselt Narva/Narva-Jõesuu ning Tallinna vahel. Mõnevõrra üllatavalt tegime ka kokkuleppeid objektide suhtes, mis asuvad Saaremaal, Võrumaal ja mujalegi väljaspool keskuseid. Seega saame kolmepäevase töö tulemusena anda kliendikontakte Domus Kinnisvara kontoritele üle Eesti. Ärikinnisvara investeeringute osas me ootuspäraselt esialgsetest vestlustest esialgu kaugemale ei jõudnud ning nüüd jätkab teemaarendust huviliste soovidele vastava kodutöö tegemisega Domuse äripindade osakond.

Lisaks oma töö tegemisele heitsime pilke ka meie Venemaa kolleegide tegemistele. Kuna sellel messil osalemine on küllaltki suur kulu, siis saavad seda endale lubada vaid suured ja tugevad ettevõtted. Seetõttu oli enam-vähem igal sammul näha kvaliteeti ja suuri kogemusi oma tööde tegemistel. Müüdavad arendusprojektid on tõesti suured (Tallinna suurimad arendused on nende kõrval ikkagi pisiprojektid), mis võimaldavad müügitöö viia hoopis teistsuguse kvaliteedini. Seda nii ettevalmistatud müügimaterjalide kui ka müügiinimeste kompetentsuse osas. Igal juhul saime mitmeid uusi mõtteid, kuidas ka Eestis saaksime Domus Kinnisvara kliente paremini teenindada.

Tüüpiline lugu tänasest üüriturust on järgmine:

maakler Kaspar Pello kliendil vabaneb Tartu mnt 68 asuvas majas üürikorter. Tegu on väiksema puumaja katusekorrusel asuva 2-toalise rõduga katusekorteriga, mis on ehitatud käesoleva aasta suvel. Korter antakse üürile möbleerimata, kuid olemas on köögimööbel koos tehnikaga. Selle 40 m2 suuruse korteri eest soovib omanik saada üüritasuks 300 € kuus, millele lisanduvad kõik kõrvalkulud.

Sama päeva jooksul, mil pakkumine jõuab kinnisvaraportaalidesse, saab maakler ca 20 telefonikõnet. Nendest esimese 7 inimesega lepib maakler järgmiseks päevaks kokku korteri vaatamise. Sisuliselt on tegemist kliendipäevaga, kus kohale jõudnud inimesed loodavad „kes ees, see mees“ põhimõtte järgmist. Nii paraku tänasel kinnisvaraturul asjad ei käi, sest soliidsemate kinnisvarafirmade teenuse hulka kuulub ka üürnike tausta uurimine. Seega võtab maakler konkreetsete huviliste isikuandmed ja lubab nendega ühendust võtta. Taustauuringu tagajärjel selgub isik, kelle kohta probleeme leida ei õnnestu ja kelle maksedistsipliin on seni olnud laitmatu ning kooskõlastatult korteri omanikuga tehakse talle juba ettepanek üürilepingu sõlmimiseks. Aega kulus 48 tundi, et panna pakkumine välja, teha kohapeal presentatsioon, teostada taustakontroll ja sõlmida üürileping.

Linnu tee 3 korterelamus asuv tegus korteriühistu kavandas juba mõni aasta tagasi ette võtta oma korterelamu rekonstrueerimise ja tänavu kevadel sai töödega alustatud. Projekti käigus ehitatakse katusekorrusele välja 4 uut hubast korterit. Koos korterite ehitusega tehakse majale uus katus, renoveeritakse fassaad ning trepikojad. Tehakse korda/ümber küttesüsteem ja elektrisüsteem.

Domus Kinnisvara alustas 4 katusekorteri müügikorraldusega augustikuus ja 2 kuud hiljem võib tõdeda, et korterid on läbi müüdud. Tegemist on olnud klassikalise „võtmed kätte“ müügiga, kus ostjad on teinud oma ostuotsused olemasoleva maja, plaanide ja 3 D piltide põhjal. Korterite ehitustööd alles käivad ja on plaanis lõpetada sellel aastal. Müüdud korterid olid kõik 2- ja 3-toalised, üldpinnaga 48,8 m2 – 89,2 m2 ning „võtmed kätte“ müügihind jäi 60 134 – 113 428 € vahele.

Projekti müügiga tegelenud kutseline maakler Liia Laid nimetas eduteguritena optimaalset hinda, head funktsionaalset planeeringut ja terrasside/rõdude olemasolu. „Lisaks sellele, et ostuhuvilised hindasid kõrgelt head asukohta Kristiine linnaosa rohelises piirkonnas, hoone arhitektuuri ja tugevat konstruktsiooni, siis oli igale korterile tagatud ka parkimiskoht“ sõnas Liia Laid. Tema sõnul on kuuldused kinnisvaraturu väikesest nõudlusest müüt ja ostjatel pole enam probleeme osta kortereid paberil, nagu mõned aastad tagasi.

Domuse maakler Kaspar Pello müüs eelmisel nädalal Nõmme linnaosas, Valdeku pargi lähistel, maja, mille kogupind vaid 56 m2. 1940. aastal ehitatud puumaja asub 802 m2 suurusel kinnistul ja on osaliselt renoveeritud, kuid vajab ehitustööde lõpetamist nii maja seest kui väljast. Tähelepanuväärseks teeb tehingu asjaolu, et müügiperiood oli vähem kui 10 päeva ning kinnisvaramaakler Kaspar oli lähedal oksjoni korraldamisele, kuna huvi oli tohutu. Kinnitust leidis taaskord fakt, et huvitav pakkumine heas asukohas koos mõistliku hinnaga leiab ostja kiiresti sõltumata sellest milline on meid ümbritsev majanduskeskkond.

Asukoht: Tallinn, Kreegi tn
Kogupind: 56 m2, elamispind ca 40 m2
Tubade arv: 2
Lisainfo: II korrus (pööning) väljaehitamata
Hind: 105 000 €

Hiljuti pälvis üldsuse tähelepanu KredExi toetustega korterelamute renoveerimine. Nimelt mitteterviklik lähenemine elamute energiasäästlikule renoveerimisele. Probleemiks on osutunud ventilatsiooni puudulik lahendamine olukorras, kus tiheda soojustamise ja akende vahetusega rikutakse elamute loomulik ventilatsioon läbi seinte ja avatäidete ning sellega ka niiskusreziim. Seejuures ei ole lõpuks tähtis, kas viga peitub finantseerimissüsteemis, ühistujuhtide asjatundmatuses, arhitektide lühinägelikkuses või ehitajate oskamatuses. Kui elamu ventilatsioon ei ole tasakaalus selle kütte- ja kasutusintensiivsusega, siis on kannatajaks ikka selle elanikud.

Oma igapäevases töös on Domus Kinnisvara maaklerid kokku puutunud paljude selliste eluruumidega, mille sisekliima mitte ainult pole halb, vaid on hakanud juba kahjustama ehitise osasid. Mõnikord on kahjustused silmaga näha, kuid nii mõnelgi juhul on tegemist varjatud puudusega. Varjatud puudused aga tähendavad müüjale suurt riski, et ostja hakkab hiljem nõudma kahjude hüvitamist või ostuhinna alandamist, kui müüja neid puuduseid müügiprotsessi käigus ei ole avaldanud. Soovitame omanikel sellised puudused ja kindlasti ka nende põhjused likvideerida enne müügiga alustamist.

Ma usun, et pikemas perspektiivis suureneb hinnavahe kvaliteetselt ja ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamutes asuvate korterite hindade vahel. Teoreetiliselt võiks mõjutada seda eluruumi kautusmugavus, kuid seda ostjad üldjuhul enne tehingu vormistamist ei tea. Praktiliselt aga muutuvad määravaks kulud – ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamute majandamiskulud on lihtsalt vältimatult suuremad. Puudulikule energiasäästule lisanduvad puudulikult tehtud ehitustööde ümbertegemise või remondi kulud. Kui kahe naabermaja majandamiskulud erinevad näiteks 15 %, siis säästlikumas majas asuvate korterite potentsiaalne müügihind peaks kulukamast majast samavõrra kõrgem olema.

Millele aga peaks ostjad pöörama tähelepanu omale uue korteri valimisel seoses sisekliimaga? Esiteks loomulikult sellele, milline tundub sisekliima eluruumis – kas see tundub liiga niiske või liiga kuiv. Teiseks tuleks kindlasti üle vaadata seinad ja akende ümbrused – kas seintel (eriti välisseinte ühenduskohad lae või põrandaga) paistab niiskuskahjustusi või hallitust (hallikad/sinakad laigud, värvi/tapeedi lahti pundumine). Kindlasti tasub vaadata kardinate taha, vajadusel astuda toolile, et vaadata kõrge kapi taga varjatud lae nurka jne. Kui eluruumidel on plastraamidega aknad, siis kontrollida, kas akendel on olemas ka tuulutuspilud või mikrotuulutus. Nende puudumine võib tähendada varsti akende vahetust ja suhteliselt suurt ootamatut väljaminekut. Eraldi tuleks tähelepanu pöörata sanitaarruumidele ja köögile ning piiluda varjatud kohtadesse (nt kraanikausikapi alla, vanni alla jm). Just varjatud kohtades kipub õhuvahetus olema kõige halvem ning sinna kogunenud niiskus on ainult abiks seente ja hallituste vohamisele. Sanitaarruumides tuleks kontrollida, kas ventilatsiooni avad on ikka olemas ning kas need viivad korrektselt ventilatsioonilõõri. Päris tihti on juhtunud, et „euroremondi“ käigus on ventilatsiooniavad kinni pandud või ehitatud teise kohta ilma, et õhk oleks korrektselt lõõri juhitud. Viimase asjana tasub uurida korteriühistu juhatuselt, millised on korteriühistule võetud rahalised kohustused ning mida nende rahadega on tehtud. Seejuures tasub uurida, kas, kuidas ja mis kvaliteediga renoveerimistööd on teostatud. Agaramad võivad isegi küsida ehitajate ja ehitusjärelevalve tegijate andmeid ning uurida sealt, milliseid probleeme tööde tegemisel esines. Kui kõik eelnev aga jätab veel kahtluseid õhku, siis on võimalik tellida arvamus mõnelt ekspertiisibüroolt. Igal juhul tasub silmas pidada vanasõna, et üheksa korda mõõda ja üks kord lõika. Enne uue kodu ostmist seda põhjalikult üle kontrollides väldid nii mõnegi probleemi ilmnemise hiljem.