Hea nõu aitab rohkem tulu saada

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 17.08.2017 04:22; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

ideeIga aastaga pööravad pangad ja ka muud krediidiasutused aina rohkem tähelepanu kas kinnisasjal, mida finantseeritakse on kõik vajalikud servituudid olemas. Nüüd on ka näiteks Kredex sellele hakanud tähelepanu pöörama.

Kui uute korterite puhul on enamasti kõik vajalikud servituudid ja isiklikud kasutusõigused olemas siis majade ja kruntide puhul see tihti nii ei ole. Uutel eramute piirkondadel on tavaliselt nii et arendaja annab teed ja trassid üle kohalikule omavalitsusel üle peale nende valmimist aga seni kuni ei ole neid üle antud  on ostjate (ja ka panga) jaoks risk et teede ja trasside kinnistu omanik võib piirata nende kasutamist. Selle vältimiseks oleks vaja, et juurdepääsu teedele oleks seatud servituudid.

Sama probleem on vanemates elurajoonis olevatel elamutel kuhu juurdepääs on läbi teiste erakätes olevate kinnistute. Enamasti ei ole sellest ka probleemi aga kui soovitakse müüa ja kasutada pangalaenu siis on vaja need küsimused lahendada. Samuti on probleem siis  kui soovitakse ehitada vana maja asemel uut elamut. Isegi siis kui ei kasutata pangalaenu. Uue elamu ehitamiseks on vaja ehitusluba ja seda kohalik omavalitsus ei anna juhul kui kinnistuni viival, eramaal asuval teel, puudub läbipääsu servituut. Puutusin ise ühe tehingu raames selle probleemiga ka kokku. Ütlesin kinnistu omanikule et ilma juurdepääsu servituudita on tõenäoline müügihind oluliselt madalam ja soovitasin ühendust võtta tee omanikuga. Läbirääkimised teealuse maa omanikuga ei viinud tulemuseni. Ostja meil juba oli olemas aga tehingut ei saa teha kuna ta soovis ehitada uut maja vana halvas seisus väikese elamu asemel ning selleks oli vaja ehitusluba. Soovitasin kinnistu omanikul kasutada kohtu abi servituudi seadmisel. Selline õigus on kõikidel kinnistu omanikel kui juhul läbirääkimised tee omanikuga ei anna tulemust.

Kolme kuu möödudes oli servituut seatud ja tehing sai tehtud. Kinnistu omanik teenis ca 8000 eurot rohkem kinnistu müügist kui oleks saanud ilma servituuti seadmata. Servituudi kohtu abil seadmise ajal oli tekkinud teine kinnistut osta soovija, kes soovis vana kinnistul asuvat elamut korda teha ja ta ei vajanud pangalaenu. Tehingu hind oleks aga olnud eelpool nimetatud summa võrra väiksem.  Soovitasin oodata kuni servituut on seatud ja tegime tehingu esimese huvilisega. Siit ka nõuanne, kasuta kinnisvara müügil maakleri, õigem oleks öelda kinnisvara konsultandi abi  ja  teenid rohkem oma kinnisasja müügist. Selliseid näiteid on ka teisi, kus hea nõu aitab sul rohkem tulu saada oma vara müügist.

See jutt ei kehti ainult servituutide kohta. Kui majadel (ka kortermajadel) näiteks puudub kasutusluba või ehitusluba või on muid probleeme siis suure tõenäosusega pangad ei finantseeri tehingut ja võimalik müügihind on oluliselt väikesem. Nii et pöördu julgelt meie kinnisvara konsultantide poole ja me aitame sul probleemi lahendada ja saada suuremat tulu oma vara müügist.

Heal nõul on suur väärtus – Domuse vanasõna

neeme

NEEME LIIVA

maakler/ projektijuht

Kõrghooajast kinnisvaraturul

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 15.08.2017 04:16; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

kinnisvaraPea viieteistkümne aastase karjääri jooksul kinnisvaramaaklerina puutun ikka ja jälle kokku klientide küsimusega millal on õige aeg müüa? Kevadel, talvel, sügisel või hoopiski suvel kui inimestel on aega oma igapäevatöö kõrvalt tegeleda ka muude asjadega? Ühest vastust sellele siiski ei ole. Kõigepealt tuleks mõista mida ja miks müüakse.

 

Vali müügiks õige aeg 

Õige müügiaeg sõltub mitmest aspektist ning eesmärgist. Kui müüa kinnisvara, mille väärtus on kallim kui uus soetatav, siis on turu kõrgperioodil tehtav tehing kindlasti õige valik. Vastupidisel juhul on mõistikum oodata turu tipu langemist. Iga olukord sõltub konkreetsest müügi eesmärgist ning ajaoludest, seega otsest vastust sellele pole. Pigem on olemas aasta lõikes kuumemaid ja jahedamaid perioode.

Kuumad kuud turul

Aegade jooksul on välja kujunenud perioodid, mis on kinnisvaraturul kuumemad. Eeldusel, et aastalõikes on turg stabiilne ja seda ei mõjuta muud tegurid, on üheks vaikseimaks perioodiks turul 15. detsember kuni 5. jaanuar. See on aeg, kus inimestel on niipalju muud teha, et mõte kodu vahetamisest ei ole kindlasti prioriteet number üks. Lisaks on lähtuvalt majandusliku olukorra aina paremaks muutumisest olemas ka talvine puhkuste periood, mis langeb eelpool toodud ajaga paljuski kokku.

Teine periood on umbes 20.08-10.09. Sel ajal on paljud seotud koolide algusega ja seda mitte ainult kooliskäivate lastevanemate näol vaid ka vanavanemate, ülikooli minejate jne. Seejärel algab kinnisvaraturul sügishooaeg, mis kestab pea talvise vaikse perioodini välja. Seda võiks nimetada ajaks, mil kinnivara valdkonnas töö käib, kuid siiski pole tegemist veel päris kõrghooajaga. See saabub reeglina kevadel ilusate ilmade sabumisega, mil lõppenud on meile omane ülipikk kaamos ja kõik tundub palju ilusam kui viimastel kuudel. Selline inimeste meeleolu mõjutab nii mõndagi otsust tegema. Seega võib öelda, et kasuliku müügitehingu tegemiseks on parim aeg kevad.

Millal alustada tegevusega?

Millal siis ikkagi alustada tegevusega? Kas vahetult enne kõrghooaja saabumist ja paisata aprillis turule uus ja värske objekt ning siis see kiirelt realiseerida? Kindlasti on sellele küsimusele vastused ja arvamused erinevad, kuid minu isiklik nõuanne oleks siiski lähtuvalt kinnisvara müügi tavapärasest pikkusest ja praktikast, et valikuvõimaluse korral alustada müügiprotsessiga sügisel, et jõuda kevadel soovitud tulemuseni. Teinekord on vaja enne alustamist korrastada kinnisvara dokumentatsiooni, jõuda kokkuleppele sugulastega, teha vajadusel värskendusremont jms, mis võivad müügi algust pikalt edasi lükata. Et vältida ootamatusi oleks mōistlik enne nõu pidada ka pädeva maakleriga, kes selliste asjadega igapäevaselt kokku puutub ja neile oma põhitööna on juba harjunud lahendusi otsima. Kui jahtida kiiret tehingut alguse ja lõpuga kevadel, on oht, et see ei õnnestu ja saabub suvi. Suvi, aga on tõesti  puhkuste aeg ja see on ka turu madalaim periood. Erandiks on korterid, mis ostetakse eesmärgiga välja üürida ja teenida seal üüritulu. Üüripindade segmendis võib tōesti väita, et parim hooaeg on suvi, eriti juuli ja august kui elupinda vajavad mujalt Tallinna tulnud noored.

Seega ühest soovitust just ühtemoodi toimida ei ole. Kõik sõltub eesmärkidest, vajadustest ja turu hetkeseisust ning kõikide tekkivate küsimuste korral saan teid kindlasti aidata leidmaks kõige optimaalsem lahendus.

janis

 

JANIS RIMITSANS

kutseline maakler 

Plussenergia maja- kuidas see töötab?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 07.08.2017 10:41; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

põllküla2 Üha enam globaliseeruvas tarbimisühiskonnas, mille tagajärjeks kliima soojenemine, jäämägede sulamine ja liikide kadumine, on üks mees, kes otsustas kolida linnast maale ning ajada oma asja just seal. Jüri Nuust on Fasteco juhatuse liige ning võtnud oma südameasjaks pakkuda inimestele taskukohaseid valmislahendusega energiasäästlikke elamuid, mis kerkivad kõigest kolme kuuga! Kusjuures, kõigil on võimalik oma uue kodu osas kaasa rääkida – maja valmib justkui rätsepatööna!

Praegu on müügis unikaalne Fasteco näidismaja Keila vallas Põllkülas – Paldiskist ja Keilast vastavalt 9- ja 15-kilomeetri kaugusel. Majal on plussenergiamärgis, mis tähendab, et arvutuste kohaselt toodab maja rohkem energiat, kui tarbib! Tallinnast jääb maja 45-kilomeetri kaugusele. Läheduses on maalilised rannad ja mereäärsed paigad, kalastusvõimalused ning Niitvälja golfikeskus, rääkimata seene- ja marjametsadest. Põhjalikult läbimõeldud ja hoolikalt projekteeritud ning armastusega sisustatud maja mahutab endas kõik, mis eramajas peaks olema – 3 magamistuba, elutoa-söögitoa, köögi, vannitoa, sauna ja isegi külaliste tualeti ning suure esiku peegelliugustega garderoobikapiga. Lähemalt saad majaga tutvuda siin: http://www.domuskinnisvara.ee/483788.

Võta maakleriga ühendust ja tule vaata tulevikumaja oma silmaga üle!

 

 

põllküla5  põllküla3  põllküla6  põllküla

 

 

Jüri, oled nüüd mõned aastad Fasteco juhatuses olnud. Aga kuidas üldse see mõte inimestele energiasäästlikke valmislahendusega elamuid pakkuda tuli? Ehk kuidas sai Fasteco alguse?

Majaehitus on aega- ja ressurssenõudev pikk protsess ja väljakutseks sai seda aega minimaliseerida. Lisaks on tänapäeval palju juttu rohelisest mõtteviisist ja energia säästmisest, samas on tegelikkuses turul sellistele kriteeriumidele vastavaid maju üsna vähevõitu. Sellest me idee alguse saigi. Nii lõime kolm aastat tagasi Eesti kapitalil põhineva ettevõtte, mille eesmärgiks on luua energiasäästlikke majalahendusi, mis oleksid kiiresti paigaldatavad, ökonoomsed ja ökoloogilised.

Kuidas Sulle tundub, kas Eesti ühiskond on Fasteco pakutava hästi vastu võtnud? Milline on tulevikusuund? Kas liigutakse energiasäästliku tuleviku poole või pigem mitte?

Tänini on levinud arusaam, et plussenergia maja on luksus ja kättesaadav ainult rikastele – meie oleme veendunud, et see ei pea tingimata nii olema. Erinevate majatehaste ning ehitajate reklaamid räägivad kõik üht ja sama juttu: ”Meie majad on energiasäästlikud ja kaasaaegsed jne”, kuid enamasti on sellise informatsiooni väärtus küsitav – nimelt A-energiaklassi maju leidub kahjuks väga vähe.

Meie majade hinnaefektiivsus tuleb optimeeritud materjali kulust ja hoone komplekteerimise kiirusest (tööjõu kulu vähendamisest). See on saavutatav põhjaliku eeltööga planeerimises ja projekteerimises ning täpsete ehitusjuhendite koostamisega ehitajatele, mis on suur töö. Kahjuks ei ole meil tänasel päeval energiasäästlike majade tootmine ja müük riigi poolt veel toetatud. Räägitakse küll kohustuslikest energiamärgistest tulevikus aga nn kommi piitsa kõrvale ei pakuta.

Millised on Fasteco tulevikuplaanid?

Oleme äärmiselt ambitsioonikad ja soovime olla teatud mõttes teerajajad energiatõhusate majade tootmises. Oleme suutelised pakkuma era- ja paarismaju, rida- ja korterelamuid, koole ja vanadekodusid, teenindus- ja abihooneid jne.

Tänaseks on meil laual ka juba uued väljakutsed, näiteks on töös nn off-grid hoone prototüüp. See tähendab täiesti iseseisvat hoonet koos puhta vee ja reovee paakidega; autonoomse gaasiküttesüsteemi ja päikesepaneelide ning gaasigeneraatoriga, mis varustab vajamineva elektriga talvisel päiksevaesel ajal.

Ühe põneva projektina võib veel tuua, et koostöös Bologna ülikooliga oleme välja töötamas maavärinakindlat majalahendust.

Rääkides nüüd konkreetselt Põllküla majast, siis miks just Põllküla? Miks see kinnistu? Kui rääkisin oma kolleegidele antud majast, siis küsisid paljud – „No miks nad nii kaugele ehitasid?“.

Eesti on küll maailma mõistes justkui väike konnatiik, kuid Harjumaa inimeste mõistes on ju okei osta maja kuni 40 kilomeetri kaugusele Tallinnast, eelistatult siiski lähemal. Põllküla jääb Eesti inimesele justkui 5 kilomeetrit liiga kaugele? 

Põllkülas võlus kohe esimesel silmapilgul endise mõisapargi lopsakas rohelus ja rõkkav linnulaul ning otsus oligi tehtud. Otse maja nurgal kasvab ürgne kastan, mille kevadisi õieküünlaid saab lausa aknast puudutada. Vahetult krundi taga on kaitseala, mis tagab eheda looduse säilimise – pole karta, et sinna midagi ehitatakse. Teelt vaadates jääb maja metsatuka varju, samas on Paldiski maanteeni autoga ainult paar minutit.

Ja tegelikult pole seal autot vajagi, sest raudteeni on jalgrattaga 5, jalgsi 10 minutit ja linna pääseb uute mugavate rongidega – võttes 45-ks minutiks aja maha võib mõlgutada omi mõtteid või hoopis lugeda. Kõik pereliikmed saavad liikuda eraldi ega ole autojuhist sõltuvad, rääkimata liiklusummikutest – nagu tramm linnas. Pigem on see teadmatus, mis Põllküla näiliselt kaugeks teeb, mitte 5 lisakilomeetrit.

Mis teeb Põllküla maja eriliseks?

Eriliseks teeb see, et tegu on plussenergia majaga, mida Eestis tänini palju pole, kuigi sellest palju räägitakse. Maja on ilmakaarte suhtes arukalt projekteeritud: päikeselisel lõuna-lääne suunal asuvad suur terrass ja privaatne tagaaed. Ja loomulikult on meil parima U-arvuga (ehk soojusjuhtivusega) uksed, aknad ja seinad. Hinnas sisalduvad kõik küttesüsteemid, ventilatsioon, vesi, kanal ja elekter, ei ole varjatud lisakulusid.

Räägi veidi lähemalt, mis on üldse plussenergia maja? Mis on sellise maja toimimise põhimõte?

Plussenergiamaja tähendab seda, et aasta lõikes toodab see taastuvenergiat (päikesepaneelid, tuulegeneraator, kamin, ahi) rohkem, kui ära kulutab. Ehk aasta jooksul on võimalik oma majaga natuke raha juurde teenida ja kuluna on ainult prügiarve. See asetab muidugi kõrgendatud nõuded krundile ja maja asukohale. Näiteks päikesepaneelide korral peaks päike maja katusele maksimaalselt peale paistma.

Kui palju on siis ikkagi kulud ja tulud sellise maja puhul?

Täpsema tulude ja kulude bilansi saame kokku lüüa septembris, kui majale paigaldatud päikesepaneelid on aasta töötanud. Maja tulud ja kulud sõltuvad suurel määral inimeste harjumustest – kui tihti käiakse saunas, duši all, kasutatakse söögitegemiseks pliiti ja ahju ning loomulikult on väga tähtsaks teguriks ilm. Tänaseks oleme palju analüüsinud maja sõlmi ja kasutatud tehnoloogiat, ning seetõttu oleme teinud hulgaliselt muudatusi järgmistes mudelites, mis parandavad oluliselt majade efektiivsust.

Arvestades Eestimaa heitlikku ilma ja vähest päikest – kas päikesepaneelid ikka tasuvad ennast ära? Kui suure tõenäosusega maja omadega plussi jääb?

Päikesepaneelide tasuvuseks arvestatakse keskeltläbi 10 aastat. Selle aja jooksul näeme ilmselt igasugust ilma ja seetõttu just selliseks tasuvusaeg peaks kujunema. Seetõttu olen veendunud, et ka plussenergia majad jäävad selles ajavahemikus plussi. Arvestades seda, et muude energiakandjate hinnad tõenäoliselt selles ajavahemikus tõusevad, on kasu veelgi suurem.

Ainult 80,3 ruutmeetrit? Kas see liiga vähe ei ole?

Fasteco majades on iga ruutmeeter läbi mõeldud, sest see on kulu nii ehitamisel kui ka edaspidi selle elanikele. Väiksemal majal ei ole ainult ostuhind väiksem, vaid ka hilisemad kulutused kindlustusele, küttele, pangalaenule jne. Samuti kulub vähem aega ja energiat hooldusele ja koristamisele. Kogu maailmas on kasvav trend järjest väiksemate eluruumide suunas, sest inimesed on hakanud taipama, et tarbetult suured elamispinnad tähendavad lisakulusid nii rahalises kui ajalises mõttes. Luksuslikud suured lossid-mõisad ja 3-kordsed eramud on pigem minevik. Inimesed liiguvad rohkem väljas ja kodus peab kõik olema funktsionaalne, mitte suur. Vähem ruumi, vähem asju – aega jääb rohkem üle ja elu on lihtsam. Põllküla majas on lisaks avatud köögiga elutoale kolm privaatset tuba ehk eraldi magamistuba vanematele ja kahele lapsele. Samas on muide viimase aja uuringutega täheldatud, et kui lapsed (samasoolised) jagavad kasvades tuba, siis on nende nn küünarnukitunne tugevam ehk lastest saavad väga head sõbrad kogu eluks.

Kui ma tahan teilt maja tellida – kuidas see käib?

Maja tellimine käib lihtsalt. Kodulehel tuleb minna infopäringu lehele ja sealt on võimalik saata nii esmane infopäring kui ka avada täpsem hinnapäringu link. Samuti võib ka helistada või saata e-mail kodulehel olevatele kontaktidele. Soovi korral saab külastada ka meie näidismaja. Edasi selgitame välja tellija vajadused, kas on olemas krunt, detailplaneering jne. Kõiki vajaminevaid tegevusi saame aidata kliendil läbi viia. Tasub tähele panna, et kõikide mudelite põhipakettide hinnad on meil kodulehel olemas.

Tänan Sind, Jüri! Edu rohelise mõtteviisi edendamisel ning kaunist suve jätku!

Tutvu lähemalt Fasteco pakutavaga lehel www.fasteco.ee!

elo

 

ELO VÕHANDU

maakler

Oh Happy Day – kinnisvaraturg on tasakaalus ja tipuaastad käes

Alates 2011. aastast on Eesti korteritehingute keskmine hind kasvanud aastas keskmiselt 10%. Teada-tuntud on tõsiasi, et selle hinnaralli aluseks on tehingute arvu kasv peamiselt Tallinnas ja Tartus uute, kõrgema hinnaga korteritega. Vähem tähelepanuta ei ole jäänud ka asjaolu, et uusi kortereid ei ostetaks niipalju, kui seda poleks toetanud ühelt poolt järjest suurenev pakkumine, aga teiselt poolt viimaste aastate kiire palgakasv ja rekordilised säästud pankades. Eesti Panga andmetel on alates 2011. aastast palgad tõusnud keskmiselt 6–7% aastas. Seega on palk kasvanud küll vähem kui kinnisvara keskmine hind, kuid sellele vaatamata võib öelda, et kinnisvaraturg on tasakaalus, kuna palga ja kinnisvara hinna suhe on samaväärne. Keskmine brutokuupalk oli 2016. aastal 1146 eurot ja korteriomandite keskmine mediaanhind 1160 eur/m2. Siit tuleb välja ka põhjus, miks me ei saa tänast olukorda kuidagi kinnisvarabuumiks nimetada. Kinnisvarahinnad on küll omajagu kasvanud, aga ka inimeste sissetulekud ja säästud, mistõttu kinnisvara on täna taskukohane paljudele. Buumi kõrghetkel maksis ruutmeeter 1,7 brutokuupalka ja juba toona teati ning räägiti palju sellest, et rusikareegli järgi peab palga ja ruutmeetri hinna suhe olema üks ühele. Aega läks küll omajagu, kuid nüüd on turu tasakaalupunkt käes ja nii mõnegi prognoosi kohaselt võib püsima jääda isegi aastateks. Palgakasv aeglustustub ja kinnisvara jätkuva hinnakasvu peale julgeksid panuseid teha vaid kõige optimistlikud inimesed. Ehitustegevus Tallinnas, Tartus ja Pärnus on küll suhteliselt aktiivne ning mõjutab keskmist hinda ka edaspidi märkimisväärselt, kuid vähemalt Tallinnas on trend liikumas sinnapoole, et kesklinna arenduste asemel käib uute kortermajade püstitamine pigem äärelinna, kus ka madalam hinnatase ning seega surve keskmise hinna jätkuvaks tõusuks pikemas perspektiivis on sellevõrra tagasihoidlikum. Lühiajaliselt võib hüppeid ülespoole veel toimuda, kui ühte kuusse jääb hulga mõne kesklinna või Kadrioru piirkonna korterite notariaalseid vormistusi, kuid pikemaajaliseks hinnatõusuks argumente napib.

Kinnisvaraturg ei saa olla asi omaette, vaid sõltub kogu riigi ja majanduse tervisest. Jätame siinkohal kõrvale globaalsed mõjutegurid, mis on ja jäävad olema niikuinii. Nagu mainitud, siis palga hoogne kasv lähiaastatel pidurdub. Kinnisvara hinnakasvu on toetanud hoogne sisseränne Tartu ja eriti Tallinnasse, mis peaks samuti mõne aasta möödudes tuure maha võtma, kuna sisseränne on korrelatsioonis noorte inimeste osakaaluga rahvastikus. Noorte arv aga hakkab vähenema, kuna laulva revolutsiooni järgsele sündivuse tipule järgnes pikaajaline langus. Elanikkond väheneb ja vananeb ning järelikult on ka ostjaid kinnisvaraturul vähem. Seetõttu võib nõudlus keskpikas perspektiivis elamispindade järele suuremates linnades väheneda ja hinnakasv aeglustuda. Arendajad nööri poodidest tühjaks ostma siiski ei pea, kuna demograafilised protsessid võtavad oma aja ja ka kõige negatiivsema prognoosi kohaselt jääb meid 30 aasta pärast alles üle 1,1 miljoni elaniku. Samuti ei maksa ära unustada, et Eesti elamufond on suhteliselt vana ja vajab kaasajastamist. Ja lõppude lõpuks peetakse laialt levinud arvamuse kohaselt kinnisvarasse raha paigutamist kindlaks investeeringuks, mis aitab ka tulevikus kinnisvaraturgu üleval hoida.

Suvekodude ostjateks on peamiselt Eesti elanikud

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 13.07.2017 11:22; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Turuanalüüs
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

saaremaaKinnisvaraportaalide andmetel on tänavusuvisel kõrghooajal Saare maakonnas müügis ligi poolsada suvilat või suvekoduna kasutamiseks mõeldud maamaja. Nende keskmine hind jääb 80 000 euro lähedusse ja ostjate seas on domineerima hakanud eestlased ise.

Domus Kinnisvara maakleri Jüri Aljase sõnul ostetakse ja müüakse Saaremaal aastate lõikes suvilaid üpriski stabiilselt. „Meil on ikkagi puhkusepiirkonna maine ja see on hea eelis, mis meie turgu toetab,“ tõdes ta.

Samas lisas ta kohe, et peamiselt suvekodudeks kasutatava kinnisvara müügi võrdlus aastate lõikes võib teatud määral küll tunnetuslikku huvi pakkuda, kuid usutavat statistikat see siiski ei anna. „Usaldusväärse statistika jaoks peaksid suvilad muudest majadest selgemalt eristuma,“ selgitas ta. „Probleemi süvenedes tekib paratamatult küsimus, kust üldse läheb piir näiteks tavalise maamaja ja suvila vahel?“

„Kui lähtuda ainult ehitusregistrisse kantud ühe või teise hoone kasutusotstarbest,“ jätkas maakler, „saab statistika olema väga vildakas ja tehingute üldarv on praktiliselt olematu, sest suurema osa praegu suvilatena kasutatavate vanade talumajade kasutusotstarve on ehitusregistris märgitud elamuna. Kinnisvara tegeliku kasutamise järgi arvepidamine viiks samuti meid kohe ummikusse, sest tekib küsimus, milliste kriteeriumite ja tunnuste alusel maja kasutamist hinnata ja mõõta.“

Jüri Aljas ütles, et spetsiaalselt suvemajadeks mõeldud hooneid on Saaremaal kaks põlvkonda. „Vanema põlvkonna moodustavad nõukaaja lõpukümnenditel 1970. ja 1980. aastatel Kuressaare lähiümbrusesse (näiteks Kellamäele ja Sikassaarde) ehitatud hooned,“ lausus ta. „Nende omanikud on peamiselt põlised saarlased ja paljud neist on elumajadeks ümber ehitatud. Seetõttu tuleb neid hooneid müüki väga vähe ja omanikud vahelduvad pigem peresiseselt.“

Saare maakonna uuema aja suvilad paiknevad Aljase sõnul aga peamiselt hajaasustusega looduslikult kaunites paikades. „Nende omanike ring on geograafilises mõttes üpriski lai, ulatudes Setumaast Soome kaudu ümber kogu laia maailma,“ märkis ta. „Võrreldes pärijate poolt müüki pandud ja renoveerimist vajava maamajaga, on uuema põlvkonna suvilate müük pikem protsess, sest müüjate hinnaootused on reeglina ülikõrged.“

Siinjuures võiks näitena tuua praegu kinnisvaraportaalides müügil olevad uuema põlvkonna suvilad, mis asuvad Mustjala vallas looduskauni Küdema lahe ääres. Neid küll reklaamitakse kui “oma rannajoonega ainulaadseid suvilakomplekse”, sellest hoolimata pole aga müük eriti edenenud.

Täismahus artikkel ilmus 13.07 Saarte Hääles ja on leitav SIIT 

Miks on mõistlik teiste investeerimisvõimaluste kõrval valida just kinnisvarasse investeerimine?

Postitaja: Einar Vellend @ 11.07.2017 12:59; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Kommenteeri artiklit siit

- Miks on mõistlik teiste investeerimisvõimaluste kõrval valida just kinnisvarasse investeerimine?

Kui võrrelda erinevaid investeerimisvõimalusi, siis kinnisvarasse investeeringud on kõige suuremate garantiidega. Samas teenitud tulu ei pruugi olla kõige suurem ja ka alustamine ei ole kõige lihtsam. Investeerida saab ka aktsiatesse, osakutesse, võlakirjadesse, riskikapitalina alustavasse ettevõttesse, nafta hinna kasvu või langusesse jne, aga seal on võimalus kaotada kogu raha, kui ettevõte pankrotti läheb. Kinnisvaras jääb aga mingi osa ikka alles ja aja jooksul on kinnisvara hind ikka tõusnud kõrgemale ka  peale  suurt langust. On pakkuda ka kinnisvarasse investeerivaid fonde või ühisrahastusprojekte, aga seal sõltub investeeringu säilivus ikkagi teiste inimeste otsustest ja investoril endal kinnisvara üle suurt kontrolli ei ole, mis iseenesest ei pruugi olla üldsegi halb. Seda seetõttu, et fondiga tegelevatel inimestel on enamikul juhtudel eelnevalt pikaajaline kinnisvarakogemus. Sellel võib omakorda olla ka pahupool ehk lahtiseletatuna võib fondi juhile tekkida surve järjest suuremat kasumit toota ja tänu sellele ollakse valmis võtma järjest suuremaid riske. Näiteks on võimalik kasumit suurendada lisaraha juurde laenates. Kui kõik läheb hästi, siis on ka kasum priske. Olenevalt fondist, kas tegeletakse ainult üüriraha haldamisega või panustatakse ka arendusprojektidesse, on langusperioodil võimalik ikkagi pankrotti minna, kui hoone või hoonete üürnikud kaovad ja üüritulu väheneb ning ei suudeta enam pangalaene tasuda või arendusprojektile ei leita üürnikke või ostjaid piisavalt ruttu või sobiva hinna eest ja jällegi jäädakse pangale võlgu. Misjärel nõuab pank kinnisvara sundmüüki juba tunduvalt madalama hinna eest. See omakorda annab võimaluse uutel ostjatel turule siseneda soodsama hinnaga. Tihtipeale ostis ka pank ise allahinnatud kinnisvara ja teenis hiljem sellelt korraliku kasumi. Sellise stsenaariumi täitumist aitab vähendada fondi eeskirjade väljatöötamine, millest kehtestatakse reeglid näiteks laenuraha osakaalu maksimaalsuurusele, et hätta sattudes oleks võimalik rasked ajad siiski üle elada.

– Mis on kinnisvarasse investeerimise miinused, miks inimesed ei taha pigem investeerida?

Näiteks kui on alguses vähe raha, siis kinnisvarasse investeerimine on raske. Näiteks aktsiaid võib hakata ostma juba 50 euroga. Kinnisvaras peab aga arvestama 30 korda suurema rahaga. Näiteks on minimaalne investeering Tallinna kõige väiksema korteri ostmiseks ca 1500 eurot. Kellel on rohkem võimalusi, näiteks on võimalik tagatiseks anda enda elamispind, siis saab alustada ka paarisaja euroga, mis kuluvad hindamisaktideks ja tehingu vormistamiseks. Miinuseks on ka kinnisvara väikene likviidsus, kui on soov investeeringust lahkuda ja raha välja võtta. Kinnisvara müümine võib võtta aega kuni mitu aastat võrreldes aktsiatega, mida on võimalik müüa päevaga või futuurid minutitega.

– Kuidas alustada, mis peab investeerimiseks tegema?

Kõige lihtsam on alustada korteritega. Odav korter maksab ca 15  000 eurot, mida on võimalik välja üürida ca 150 euroga, saades tootluseks natuke üle 10% aastas. Ehk tasuvusaeg oleks ca 10 aastat, peale mida on korteri ostuhind tasa teenitud. Kui on ostmiseks võetud laenu, tulevad lisakuluks ka intressimaksed. Lisaks võib tulu loota ka kapitalikasvult ehk lihtsalt kinnisvara hinnatõusult. Neid kombineerides on kasuminumber ka suurem. Kapitalikasvu võib samas nullida ka majanduslangus, samas mingi hinna eest on korterit või ka äripinda võimalik ikka välja üürida.

– Millisesse kinnisvarasse on kõige mõistlikum investeerida, kuidas seda teada saada? Kas pigem soovitate juba renoveeritud või alles renoveerimist vajavat kinnisvara?

Kuni 100 000 euro väärtusega investeeringute puhul tulevad kõne alla pigem korterid. 200 000 euro kanti võib rääkida ka juba ärikinnisvarasse investeerimisest büroopinna baasil. Ja ca 1 miljoniga saaks investeerida juba näiteks ka tootmis- või laohoonesse. Kui rääkida korteritest, siis oma jõududega renoveerides on kasum kindlasti suurem. Kui oskusi ei ole, siis enam suurt võitu renoveerimata korteri puhul ei saa, jääks ainult üüritulu. Mida suurem on kinnisvara väärtus, seda väiksemaks hakkab jääma ka tootlus. Näiteks väiksema laohoone puhul, mille ostuhind võib olla 700 000 euro juures võib saada tootlikkust kuni 9 %, siis 20 miljonilise büroohoone puhul räägitakse pigem alla 7%.

– Mis aja peale tavaliselt hakkab kasum tulema ning millised on (peale korteri ostu) kulutused, mis aja jooksul korteri peale kuluma hakkavad?

Kui osta korter välja üürimiseks, siis võib hakata kasumit saama juba kohe. Kui korter vajab ka sisustamist, siis läheb see tasuvusajast maha.Kaasnevad kulud olenevad paljuski üürnikust, kui hästi ta on korterit hooldanud. Võib ka juhtuda, et tuleb iga aasta seinu värvida ja pahteldada, kuna korterit on kasutatud halvasti. Keskmiselt oleks vaja värskendusremonti teha iga 5 aasta tagant. Sama kehtib ka äripindade puhul.

Einar Vellend

Investeeringud ja Rahavood

 

*Artiklit refereeritud 30.mai Postimehes

Kuhu küll kõik getod jäid?

Asula tnGetosid, definitsiooni järgses täiuslikkuses, pole Eestis olnud ega ole lähitulevikus ka näha. Paljude riikide näitel aitab getostumisele tugevalt kaasa immigratsioon, kuid Eesti aasta läbi kestev kehv suusailm on siinkohal olnud seni suureks abiks probleemi vältimisel. Ometigi on paljudes linnades, eesotsas Tallinnaga, olnud piirkondi, mille maine on suhtekorralduslikult lootusetu, kus on domineerinud majanduslikult kehvemal järjel olevad inimesed koos keskmisest kõrgema kuritegevusega.

Aastaid tagasi poetasime üle huulte sõna asotsiaalid ning manasime silmade ette Kopli liinid, Astangu, Akadeemia tee ühiselamud, aga ka Kalamaja ning mitmed teised piirkonnad ja tänavad, mis tänaseks on läbinud totaalse muutumise. Kalamajast, kui tõelisest Tuhkatriinu-loost, on meedias palju juttu olnud ja tõsi on, et Põhja-Tallinna linnaosa keskmine ruutmeetri hind on viimastel aastatel olnud Tallinna üks kõrgemaid, jäädes alla vaid kesklinnale. Endisest inetust pardipojast on saanud tõeliselt elitaarne piirkond, mille uusarendustesse saavad kodu lubada endale vaid õige kopsaka sissetuleku või säästudega inimesed. Akadeemia tee ühikatubade asemel on nüüd moodsa sõnaga minikorterid, mida väikeinvestorid rabavad üksteise võidu, Astangule kerkiv Aurora Park valiti möödunud aastal City24 rahvahääletusel parimaks uusarenduseks, Kopli liinide lammutamisega on algust tehtud eesmärgiga rajada sinna vaat et üks prestiižikamaid elamupiirkondi Tallinnas. Asula tänav, mis oli aastaid veidi küsitava väärtusega piirkond koos ümbritsevate garaažidega, on tänaseks läbinud korralikud hoonete renoveerimisprojektid ning pärast sõidu- ja kõnniteede kapitaalremonti näeb välja kui tõeliselt idülliline elukeskkond keskklinna piiril. Suurepärane näide, kus erasektor ja munitsipaalvõim on teinud teineteisest sõltumatult ära omad investeeringud, kuid lõpptulemus moodustab terviku, millest võidavad kõik. Näiteid võiks tuua veel mitmeid, kuid järeldus on selgelt ühemõtteline – Tallinn on üks väheseid pealinnu kogu maailmas, kus puuduvad getod. Vaesamad inimesed pole mõistagi kadunud, kuid Tallinna omapära on see, et korteri erastanud ja ots-otsaga kokku tulev pensionär elab kõrvuti uhke pintsaklipslasega, kes ostis korteri juba renoveeritud kujul ja pangalaenu kaasabil. Üks sõidab bussiga, teine BMW-ga, kuid maja keskmine elatustase on kõrgem ja piirkonnal tuleviku osas veidi parem perspektiiv olemas.

Siinkohal võib tekkida küsimus, et kui kõik barakid on buldooserite poolt ümber lükatud ning igasugu elukunstnikud ja bomžid majadest välja visatud, siis kas kõik ongi hästi ja getostumise oht jäädavalt ellimineeritud? Tõsi, järjest kasvav elatustase, suuremad säästud ja väiksem töötus aitavad kaasa sellele, et vaesemaid ja mahajäetud piirkondi Tallinnasse juurde ei teki. Linnas, kuhu sisseränne ülejäänud Eesti noorte näol on piisavalt suur, on riskitegureid selgelt vähem. Küll aga ei maksa ära unustada, et üldiselt elanikkond vananeb ja löögi alla satuvad linnaosad ja piirkonnad, kus elanike keskmine vanus on kõrgem. Näiteks Mustamäel on juba praegu märkimisväärne osa elanikkonnast vanem kui 70 eluaastat. See tähendab, et ei teki piisavalt raha hoonete renoveerimiseks või isegi elementaarseks heakorrastamiseks, korteriühistute juhatused on pigem passiivsed jne. Seega nii Mustamäe kui teised „mäed“ on teatav riskikoht, kuid esialgu ülemäära muretseda pole põhjust. Palju on meie endi kätes, palju saavad teha nii linnavõim kui riik, tark linnaplaneerimine ja igasugu rekonstrueerimise toetused on ainult abiks ning võimaldavad kogu linnaruumis ühtlast arengut.

KELLE OMA ON MILJÖÖVÄÄRTUS ?

Mõni aeg tagasi jälgisin huviga Tallinna miljööväärtuse säilitamise üle peetud diskussiooni Terje Villemsi („Müüa miljööväärtusliku vaatega korterid“) ja Endrik Mändi („Kuuldused miljööväärtuse surmast on liialdatud“) vahel. Terje Villemsi kompromissitu turmtuli Tallinna ametnike ning kinnisvaraarendajate suhtes on meediale atraktiivne ning nii mõneki punktis on sellega lihtne nõustuda, kuid paljuski siiski demagoogia, sest ühest küljest olulist infot esitades ja veidi utreerides jätab teisalt sama oluline esitamata. Endrik Mändi vastulause avardab teemat oluliselt, kuid siiski mitte piisavalt.

Tõesti väga kahju, kuid esimese emotsioonina tõi see vaidlus mulle meelde Liiva kõrtsihoone loo. Tõenäoliselt Sa ei tea Liiva kõrtsihoonet, sest seda ei olegi enam olemas. Aga veel 2000.a. oli see Nõmmel Viljandi mnt ülesõidu juures paiknenud hoone ainukene Tallinna linna piirides säilinud ajalooline kõrtsihoone. Tollane avalik-õigusliku juriidilise staatusega omanik püüdis avalikule asutusele omase mõõdutundega leida kinnistule reaalset rakendust, kuid muinsuskaitsjate ühene seisukoht oli, et hoone tuleb taastada ning suhteliselt suurele kinnistule veelgi suurema muinsuskaitseobjekti kaitsevööndi tõttu midagi muud ehitada ei lubata. Nii ei jäänudki asutusel kinnistu parema rakendamisvõimaluse puudumisel muud üle kui kinnistu maha müüa. Nädal pärast müügilepingu sõlmimist põles hoone maani maha ning mõne aasta jooksul koristati ka söestunud palgid. Konkreetse juhtumi olulisus seisneb tegelikult vaid selles, et selliseid kurbi lugusid on 15-20 aasta tagusest ajast palju.

Muinsuskaitsealuste objektide põlemine on õnneks jäänudki eelkõige 90-nendatesse. Ent sisuliselt samal protsessil on ka kaasaegsem versioon – kui rekonstrueerida ei õnnestu, siis laguneb lõplikult. Enamus kinnisvaraarendajaid külastasid noorpõlves usinalt matemaatikatundi, omandasid hiljem mõne erialaga seotud kõrghariduse, hoomavad ettevõtluse majanduslikku-finantsilist loogikat ning teevad oma tööd hästi. Mis on „hästi“, on muidugi alati vaieldav. Ent miljööväärtuste kaitse diskussioonis kompromissitu kinnisvaarendajate materdamine viib meid selleni, et võiksime sama malakaga lajatada kõigile, kes oma tööd hästi teevad – linnaplaneerijatele, muinsuskaitsjatele, ajakirjanikele, õpetajatele, ämmaemandatele … Süvenemise asemel on alati lihtsam kellelegi sirgelt „pasunasse anda“, olgu see siis kinnisvaraarendaja, linnaplaneerija, muinsuskaitsja või kogukonnaaktivist. Kompromissitu suhtumise tõttu põlesid Liiva kõrtsihoone ja kümned teised majad 90-nendatel maha ja neid ei saa enam kunagi tagasi.

Ma ise usun, et 90-nendate traagilised õppetunnid on meid tegelikult juhatanud tänasesse päeva, kus muinsus- ja miljööväärtuse kaitse ei ole enam nii kompromissitu, sest see lihtsalt ei toimi. Reaalsus on, et tänane miljööväärtuste kaitse sarnaneb kompromissitute nõuete esitamise asemel pigem era- ja avaliku sektori koostööle – kummalgi pole piisavalt ressursse, et muinsus- või miljöökaitsega iseseisvalt tegeleda. Jõudude ühendamine eeldab kompromisside tegemist kõigilt partneritelt. Nõustun 100% Endrik Mänd`iga – linnaplaneerimine ongi kompromisside kunst. Linnapilti ilmestavad kokkukukkumise äärel väärtuslikud majad näitavad, et selles kunstivaldkonnas on meil kõigil veel mõndagi õppida. Või ei suuda me endale selliseid kompromisse lubada.

Üksjagu väärtuslikke maju on Eestis korda tehtud tuginedes ühe inimese või perekonna missioonitundele ning suurele pingutusele. Terje Villems ise on hea eeskuju. Ent veelgi enam on hooneid korrastatud tänu inimeste grupile, kes soovivad elada korralikult rekonstrueeritud miljööväärtuslikus majas ja on olnud valmis sellesse reaalselt rahaliselt panustama. Seejuures pole vahet, kas rekonstrueerimise eestvedajaks on korteriühistu või arendaja, kes on tegelikult vaid vaheetapiks sellise ühistu tekkimisele. Igal juhul tähendab väärtusliku hoone ja sellega koos ka ümbritseva keskkonna väärtuslikuna hoidmine investeeringut. Targutus, et kes maksab tellib ka muusika, ei ole siin üldsegi kohane. Kuid kõik ressursid on piiratud ning piiride ületamine lõpeb pankrotiga ühtviisi nii eraisiku, korteriühistu, kinnisvaraarendaja, kogukonna- või muinsuskaitseühenduse, aga ka kohaliku omavalitsuse jaoks. Ainult sõnadega muinsuskaitset ei tee ning miljööväärtust ei säilita. Ja rahakott ei ole mitte kinnisvaraarendajate ega kohaliku omavalitsuse käes, vaid tegelikult teeb tarbija otsused oma eelistustega ning kujundabki selliselt linnaruumi.

Mulle meeldib Eestis lähenemine omandile – see loob sulle üksjagu õiguseid, kuid toob kaasa ka kohustusi. Sõnastame parem ümber – omand tekitab sulle paraja portsu kohustusi, millega kaasnevad ka mõned õigused. Ja jõuamegi põhiküsimuseni – kelle oma on miljööväärtus? Kõik, kes nõuavad osa miljööväärtusest, peavad olema valmis sellesse panustama mitte lihtsalt lobisemisega, vaid olema valmis loobuma selleks oma isiklikest ressurssidest. Ja kuna see ei ole suures mahus kellelgi võimalik, siis tuleb aksepteerida nende valikuid, kes mingisse konkreetsesse projekti panustavad. Väga lihtne on kritiseerida, et see või teine maja „pole piisavalt miljööväärtuslikult ehitatud“, kuid ei saa unustada, et sellesama kinnisvara või miljöö tarbija on valmis maksma vaid mingi kindla piirini. Selle piiri ületamine ongi näiteks tekitanud olukorra, kus Vanalinn ei ole enam kohalik elupiirkond ja tekitab sellega meile kõigile üksjagu probleeme. Näiteid piiri ületamise negatiivsest mõjust leiaks teisigi. Küll aga on ka häid näiteid headest kompromissidest.

KINNISVARA HINNATÕUS – KAUA VEEL ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.05.2017 11:15; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Turuanalüüs, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane

Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus „mull“?

Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.

Hinnakriisis kannatavad vähem Rae valla korterid

Kodu ostmine ei ole investeering selle majanduslikus tähenduses. See on investeering parematesse elamistingimustesse, väiksematesse küttearvetesse, tõhusamasse sisekliimasse, õnnelikesse peresuhetesse jms. Kes tahab korralikke intresse teenida oma vaevaga kogutud rahalt, selle jaoks on olemas kindlasti paremaid investeerimisobjekte kui kodu ost. Sellele vaatama on kinnisvara, kui ühe vara liigi väärtuse kasv ajas kenaks boonuseks inimeste jaoks, kes on ostnud omale kodu. Tuleb tõdeda, et pragmaatilist suhtumist on aegade jooksul kinnisvaraturule juurde tulnud ja märkmisväärne osa ostjatest mõtleb sellele, kui palju ostetav objekt võiks väärt olla tulevikus. 90-ndatel polnud mingi ime, kui keegi viimistles oma Lasnamäe avara korteri kristallide ja punase puiduga, mõtlemata sellele, et tehtud investeering ei too eales tagasi seda rahapaigutust. Kellel raha oli, see elas hetkes ja ei mõelnud tuleviku müügist saadavale rahale. Tänaseks on mõned elu õppetunnid läbitud ja rahanduslikku kirjaoskust kõvasti juurde õpitud. Eesti kinnisvaraturul on piisavalt ajalugu olemas, et saame vaadelda mõnevõrra laiemalt, kuidas on hinnad käitunud ja kui õnnestunud kodu ostu vara väärtuse püsimise mõistes on keegi teinud.

Kümmekond aastat tagasi toimunud kinnisvarakriis näitas selgelt ära, et kuigi kukkumine oli korralik kõikjal, siis teatud piirkonnad ja tehinguobjektid pidasid üleüldises kaoses paremini vastu. Adekvaatsema ülevaate saame, kui võrdleme omavahel korteriomandite hinna kukkumist Tallinnas ja selle lähiümbruses. Huvitavaid leide võiks kindlasti leida ka mujalt Eestist, näiteks Kohtla-Järvelt või Valgamaalt, aga tõetruuma võrdluspildi saab kätte kõrgema tehinguaktiivsusega piirkondadest, mis omavahel lähestikku. Võrdluse aluseks sai võetud esmalt aasta 2007, mis oli kogu kinnisvarabuumi tipuaasta ning aasta 2009, mil hinnad olid viimase kümnendi kõige madalamal tasemel. Lühikokkuvõte ütleb seda, et hinnad langesid Tallinnas ja teda ümbritsevates valdades kahe aastaga 43-55 protsenti. Tallinna enda korteriomandite hinnad kukkusid ca 50 protsenti, jäädes antud edetabelis pigem keskmike hulka. Kõige rohkem kukkusid hinnad Jõelähtmes ja kõige vähem, 43 protsenti, Rae vallas. Seega pidasid hinnasurvele kõige paremini vastu Rae vallas asuvad korterid, mille keskmine hind oli 2009. aastal 897 €/m2, mis ühtlasi jäi võrreldavate omavalitsuste hulgas ka kõrgemaks hinnaks. Olgu võrdluseks veel toodud, et Tallinnas langes hind 779 €/m2 tasemele. Igal ostjal on kindlasti mitmeid kriteeriume, mille alusel ta oma ostuotsuse teeb, kuid tark oleks mitte ära unustada seda, kuidas vara hind muutub kriiside perioodil. Ei või iial teada, milliseid keerdkäike elu teeb ja mis perioodil on keegi sunnitud oma kodu müüma. Põhjused võivad olla väga isiklikud, kuid möödunud kriis näitas ka seda, et kus hinnad väga palju kukkusid ja panga tagatisväärtus liigselt kahanes, seal aktiviseerusid ka pangad ning hakkasid lisatagatisi nõudma. Niisiis ei ole vara väärtuse kahanemine sugugi vähetähtis ja võib sügavates majanduskriisides mõjutada meid arvatust enam.