Domus Kinnisvara ajaveeb

Korterid

Tartus tehti 2011. aastal 1110 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on 34 tehingu võrra rohkem kui 2010. aastal (kasv 3%). 2009. aastaga võrreldes oli eelmisel aastal 278 tehingut rohkem. Seega on tartlaste huvi kriisijärgselt elamispinna soetamise vastu olnud mõningases kasvus.

Kvartalite võrdluses tehti 2011. aastal kõige vähem tehinguid esimeses kvartalis, mille tingis madal aktiivsus jaanuaris. Kolmas kvartal oli see-eest suurima tehingute mahuga, sest augustikuus müüdud korterite arv oli üle mitme aasta rekordiline 115. See oli ka periood, mil tehingute keskmine hind saavutas 2011. aasta kõrgema tulemuse 904 €/m². Kuna juuli ja septembri keskmised hinnad olid madalamad, siis kolmanda kvartali keskmine hind jäi väiksemaks kui teise kvartali hind.

Augustikuu aktiivsuse põhjuseks võib pidada suvise puhkuseperioodi järgselt formeerunud tehinguid. Suuremate ja kallimate korteritega tehtud tehingute hulk mõjutas ka keskmist hinda, sest hinnaklassis 1200- 1500 €/m² tehinguid oli tavapärasest rohkem.

Aasta viimastel kuudel langenud hind mõjutas ka neljanda kvartali tulemust, mille keskmine hind oli 812 €/m², mis on 4% madalam kui esimesel kvartalil. Tõenäoliselt mõjutas teist poolaastat Euroopa finantskriis ja prognoosid järgmisteks aastateks. Ebakindlus tuleviku suhtes vähendas kallimate elamispindade ostmist. Paljudel juhtudel raha paigutamise eesmärgil tehtud tehingud olid hinnavahemikus 40 000- 50 000 €.

Nimetatud hinnavahemik on jätkuvalt nõutud sektor. Maakleritelt saadud tagasiside põhjal võib öelda, et laenu abi kasutakse üllatavalt vähe. Tõenäoliselt on kallimate elamispindade ostmine vähenenud just seetõttu, et panka ei taheta ebakindlas majandusolukorras kaasata ning pigem püütakse omavahenditega hakkama saada.

Nõudlus korterite vastu on püsinud üsna stabiilne, millele viitab teise poolaasta tehingute mahu ühtlane tase. Maaklerite sõnul oleks korterite müüke isegi rohkem, kui oleks sobivaid elamispindasid pakkuda. Kliendid on ootel kesklinna lähipiirkonna kivimaja heas seisukorras  korteritele. Linnaosadest vastavad nendele Kesklinna, Karlova, Supilinna, Vaksali ja Ülejõe linnaosa ning Annelinna kesklinna poolne osa.

Korterite pakkumiste arv oli 2011. aastal Kinnisvaraweb kv.ee andmetel üsna stabiilselt 2000 – 2200. Neist suurima mahu andis Annelinna linnaosa, kus müügis on korraga umbes 600 korterit. See-eest on tegemist piirkonnaga, kus keskmine küsitud hind on linna madalaim, so ca 800 €/m². Võrreldes piirkonna keskmise tehinguhinnaga, on pakkumishinnad ca 20% kallimad. Nii nagu linnaosale omapärane, on seal suurim elanike arv ja väga ühtlane tüüpkorterite elamufond. Tõenäoliselt seetõttu ei olegi linnaosa hinnad oluliselt muutunud, sest konkurents on suur – müügihinnad on vahemikus 650 – 700 €/m², pakkumishinnad on kogu aasta jooksul ca 800 €/m².

Annelinna korteriturul valitseb suuremate korterite ülepakkumine, sest kõrgete kommunaalkulude tõttu soovitakse minna soodsamale pinnale, samas kui nõudlus on madal. Näiteks seni on pakkumises 4-toalisi kortereid 2-toalise korteri hinnaga.

Pakkumishindadest enim on kasvanud Kesklinna ja Karlova linnaosa korterite hinnad. Müüki on tulnud just suuremad ja kallimad elamispinnad. Küllap on omanikud tunnetanud kinnisvaraturu nõudluse kasvu ning pakkumiste vähesust. Samas on neis linnaosades vähenenud odavamate, väiksemate ja halvas seisukorras korterite müügikuulutuste arv, kuid mida võib pidada siiski likviidsemaks varaks võrreldes kallimate korteritega.

Pakkumises annavad mõningal määral veel tooni arendusprojekti korterid. Domus Kinnisvara hinnangul on Tartus ja lähiümbruses müügil ca 250 uuselamu korterit. Osa neist on 3-5 aastat tagasi valminud elamutes. 2011. aastal valminud elamuprojektid on olnud asukohalt, projektilt ja hinnatasemelt turule niivõrd vastuvõetavad, et enamus kortereid on müüdud.

2011 aastal alustati 12 uue korterelamu ehitusega, kus kokku on ca 160 korterit. Neid arendusi iseloomustab läbimõeldud projektid, kusjuures on püütud leida konkurentsieeliseid. Näiteks Fortuuna 32 ja Vanemuise 45 elamute märksõnaks on energiasäästlikkus, Veeriku 6 puhul elamistingimustele mugavust pakkuvad panipaigad, saunad jms. Kuivõrd need asjaolud müügiedu tagavad, näitab tulevik, kuid kliendi jaoks on oluline ka korteri hind. Pakkumises on uued korterid hinnavahemikus 1200 – 1600 €/m². Eelmise aasta edukamate arendusprojektide Oa ja Meloni tn tehinguhinnad olid siiski madalamad, jäädes vahemikku 1100 – 1200 €/m².

Üüriturg

Üüriturg oli eelmisel aastal äärmiselt aktiive, sest nõudlus oli väga suur. Aktiivseim aeg oli august ja september, mil kortereid otsisid tudengid nii Eestist kui välismaalt. Aasta viimastel kuudel jätkus elamispindade otsimine, kuid mingil määral aktiivsus ja sihtgrupp muutus. Tudengite osakaal vähenes, ning asemele tulid pered, tööinimesed, pensionärid jt. Nüüd valitakse ja mõeldakse põhjalikumalt, enne kui pakkumiste hulgast valik tehakse.

Pakkumiste hulk oli suurim augustikuus: Kinnisvaraweb kv.ee andmetel oli augustis ca 1300 üüripakkumist, mis järgmistel kuudel langes 700ni. Kuigi üürikorterite vastu on nõudlus jätkuvalt olemas, pole vähenenud vabade pindade tõttu üürihinnad muutunud. Mõningal määral on surve hindade langusse, kuid seda peamiselt halvemas seisukorras ja mugavusteta korteritel ning linnaäärsetel korteritel.

Elamud

Tartu linnas ja lähipiirkonnas on eelistatud nii remonti vajavad elamud kui ka uuselamud. Vanemate elamute hinnatase on peamiselt vahemikus 55 000 – 100 000 eurot, sõltudes asukohast, elamu suurusest ja remondivajadusest. Uute majade turul on likviidsemad kinnistud hinnatasemel kuni 160 000 €. Väga üksikud tehingud on ka hinnatasemel 200 000 eurot ja rohkem – tegemist on peamiselt eksklusiivsete uuselamutega.

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Tähtvere, Tammelinn, Ihaste ja Veeriku linnaosa, kus elamute hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Variku ja Raadi linnaosa. Kõrgelt on hinnatud ka linnaga piirnevad elamurajoonid Vahi külas (Raadimõisa elamurajoon) ning Veibri küla uuselamurajoon.

Pealinnast pooletunnise autosõidu kaugusel Kaberneeme poolsaarel samanimeline küla üllatab külastajaid oma mitmekesisusega – ilus loodus põlismändide ja ranna näol kui ka mitmekesine arhitektuur – alustades rookatusega vanadest palkmajadest lõpetades modernsete funkvilladega. See kõik asub Eesti põhjarannikul ning mis põhjas ja loodes jätkub Koipsi ja Rammu saarena.
Poolsaare lähiveed olid algselt Pirita kloosti munkade kalastuskohad. 19. sajandi lõpupoole kujunes Kaberneemest tähtsamaid Tallinna – lähedasi kala püügi- ja töötlemiskeskusi. Hea teenistus kalastusest soodustas küla suurenemist. 1912.a. oli Kaberneemes 16 purjelaeva, 1917-1919 juba 21 purjelaeva. Siit on alguse saanud ka selle piiirkonna laevaehitus. Räimemüük Tallinna algas just siit. 20. sajandi esimesel poolel saadi poolsaare lähivetest suuri lõhesaake.

Piirkond on tänapäeval eelkõige tuntud kui populaarne suvituskoht, kus on head võimalused elada ka aastaringselt. Seda toetab väljakujunenud taristu – regulaarne ühistranspordiühendus ning väike kauplus. Vanas koolimajas tegutsev raamatukogu ning rahvamaja aitab mööda saata pimedat põhjamaa talve. Paljud pealinlased tunnevad seda paika aga ka sadamas asuva restorani (OKO) ja külalistemaja järgi. Majapidamisete arv tänasel päeval läheneb 150-le, millest alla kolmandiku on aastaringsed. Poolsaar on ca 2 km pikkune ning valdavalt tihehoonestusega kaetud. Kaasaegse hoonestuse tekkimine hoogustus üheksakümnendatel aastatel ning on kestnud tänaseni. Lisandunud on nii traditsioonilisi kui ka modernseid palkhooneid kui ka funkstiilis elamuid. Piirkond on tänaseks enamjaolt välja arenenud. Vaatamata sellele on algatatud ja kinnitatud mitmeid detailplaneeringuid tühjadele aladele. Üheks selliseks on endisele piirivalve kordoni alale planeeritud elamukrundid.
Kinnisvaraturgu võib seal pidada suhteliselt stabiilseks, arvestades küla suurust. Tehingute arv aasta lõikes jääb alla kümne. Omanikku vahetavad nii hoonestamata maad kui suvilad, vähemal määral ka suured eramud. Tehinguhinnad hoonestamata maaga 2011. aastal ning 2012. aasta alguses jäävad vahemikku 30-50 €/ ruutmeeter. Ühe krundi keskmine pindala jääb alla 2000 m2. Eelistatakse juba kehtestatud planeeringuga krunte kuid ostja leiavad ka maad, millede planeering on alles koostamisel.

2011. aastast võib tuua esile tehingu eramuga, kus omanikku vahetas väga heas sesukorras ning kvaliteetselt ehitatud  pea 300 m2 suurune maja, mille juurde kuulus maad pool hektarit. Tehingu hind oli ca veerand miljonit eurot. Kinnisvaraportaalides pakutav kinnisvara on reeglina müüjate ja vahendajate poolt üle hinnatud ning reaalsed tehinguhinnad on 30-40% pakutavast madalamad. Hulgaliselt on kuulutusi, mis on sisestatud aastaid tagasi majanduse õitsengul ning millede seos tänase turuolukorraga on olematu.

Tuntud kinnisvaraturu spetsialist kirjutab täna, et kinnisvaraturul pole nõudlus jalgu alla saanud ja ostjad lükkavad otsused edasi, kuniks olukord majanduses saab selgemaks. Selline väide tekitab küsimuse, et milline see „normaalne“ nõudluse tase peaks siis üldse olema. Vaadakem statistikat ja kõige adekvaatsemat pilti andvat Tallinna korteriturgu. Äsja lõppenud 2011. aasta IV kvartal tähendas Tallinna korteriturul 1708 tehingut. Kinnisvarabuumi tipus ehk siis 2006. aasta IV kvartalis tehti Tallinnas 3572 korteritehingut. See oli aeg, mil kortereid osteti neid nägemata ja keskmine ruutmeeter maksis 1542 € (võrdluseks: 2011 IV kvartal maksis 1 m2 1070 €). Tähelepanelik kinnisvara huviline on ilmselt märganud, et kõik targad, tähetargad, anonüümsed ja mitteanonüümsed kommentaatorid on nõus sellega, et see oli täiesti ebanormaalne aeg, mis ei peaks enam kunagi tagasi tulema. Järelikult 2 korda rohkem tehinguid võrreldes tänasega loota on ühelt poolt utoopia ja teiselt poolt ka mittesoovitatav kinnisvaraturu stsenaarium.

Kui veel kaugemale ajalukku vaadata, siis vähemalt tehingute arvult oleme kuskil 2003-2004 aastas tagasi. Siinkohal võiks retooriliselt hüüata, et “ja mis siis, sest 2006 aastas me olla ju ei taha!” Näiteks 2004 I kvartal tehti Tallinnas 2008 tehingut, kuid 2004 IV kvartal juba 2532, mille järel algas hoogne tehingute arvu tõus. Tehingute arvu vahemikku 2000-2500 võibki Tallinnas pidada heaks, et mitte öelda ideaalseks tulemuseks. Kui tehingute arv kvartalis läheb üle 2500, siis võib Kinnisvarakrahhi Visuaali tüüpi blogid uuesti ellu äratada ja kinnisvaraturu kokkulangemist prognoosima hakata. 2500 korteritehingut Tallinnas tähendab ca 800 tehingut kuus. Detsembris, tuletame meelde, tehti Tallinnas 611 tehingut. Seega vahe „ideaalse“ olukorra ja tegeliku tulemuse vahel on küll olemas, kuid kaugeltki mitte enam nii üüratu, kui see oli 2009. aastal. Suurte krokodillipisarate valamiseks pole vähimatki põhjust, sest turg toimib stabiilselt ja areneb omasoodu edasi, kinnisvarafirmasid tuleb pigem juurde, kui pankrotistub ja kraanatornid on linnapilti üha enam rikastamas. Kinnisvara ostjad julgevad tehinguid teha ja 611 tehingut kuus on arvestades ümbritsev fooni (Eesti keskmisest palgast kuni Euroopa võlakriisini) igati rahuldav tulemus.

Maa-amet andis täna teada, et nad korraldasid 2011. aastal 22 kirjalikku ja 11 elektroonilist enampakkumist, mille käigus võõrandati 14 793 hektarit maad, mille eest laekus riigieelarvesse 26,53 miljonit eurot. Kokku pandi müüki 1851 kinnistut, millest õnnestus võõrandada 1401 kinnisasja. Enim kinnistuid oli müügis Harju maakonnas – 535 kinnistut kogupindalaga 4787,7 hektarit. Neist pakkumised laekusid 58 protsendile ehk 310 kinnistule.

2011. aastal müüdi Harju maakonnas kokku 1764 hoonestamata maatükki, millest 868 olid tehingud maatulundusmaaga. Kui nüüd võtta aluseks Maa-ameti poolt müüdud 310 kinnistut, siis saame tema turuosaks Harjumaal 17,6 %. Arvestades ainult müüdud maatulundusmaade hulka, siis selles kitsas sektoris on Maa-ameti osakaal orienteeruvalt 33 %. Maa-amet on seega vägagi arvestatav tegija Eesti kinnisvaraturul ja tema mõju näiteks maa hindade kujundajana on märkimisväärne.

Kui suur on kinnisvara müügil kinnisvarafirmade osakaal, on raske öelda. Erinevatel hinnangutel jääb Eestis kinnisvaramaaklerite osakaal 10-60 % vahele kogu kinnisvara ostu-müügitehingutest. Kui nüüd lähtuda sellest ja mitte eeldada, et see ulatub 80 % juurde, nagu ta arenenud riikides kipub olema, siis saame tõdeda, et vähemalt maa müügi osas annab Maa-amet silmad ette enamusele Eesti kinnisvarafirmadest. Arvestades, et 2012. aastal on Maa-ametile ette nähtud müügikohustus 16 miljonit eurot, siis on ilmselt aja küsimus, mil amet saab endale aasta Kinnisvara Guru tiitli.

Maa-ameti esialgsetel andmetel teostati Harjumaal 2011. aastal ca 7000 tehingut korteriomanditega, mille keskmine ruutmeetri hind oli 970 €. 2010. aastal jäi keskmiseks ruutmeetri hinnaks Harjumaa korteritel 847 €. Kõige vähem tehti tehinguid alla 30 m2 suuruste korteritega, kus omanikku vahetas 757 korterit. Enim müüdi 41-54,99 suuruseid kortereid, kus kokku vahetas omanikku 1905 korterit. Kuigi trend on juba pikemat aega, eriti uusehitiste puhul, et eluruumi keskmine suurus kasvab, siis Harjumaal jäi 2011. aastal müüdud korterite keskmiseks pindala suuruseks 56 m2, mis on aasta varasema perioodiga kasvanud 2 m2 võrra. Lääne-Euroopa riikide tulemuseni, kus eluruumi keskmine suurus on ca 90-100 m2, on Eestis veel pikk tee käia. Tuleb ka möönda, et huvi 3-4 toaliste korterite vastu on siiski märkimisväärne ja näiteks 70-249,99 m2 suuruseid kortereid müüdi Harjumaal möödunud aastal 1430.

Näited detsembri lõpus toimunud tehingutest:

Asukoht: Tallinn, Kadriorg
Tubade arv: 2
Üldpind: 39,2 m2
Korruselisus: 3/2
Seisukord: hea
Märkus: ahjuküte
Hind kokku: 59 900 €
Hind €/m2: 1528
Maakler: Kristel Grossthal

Asukoht: Tallinn, Pirita
Tubade arv: 2
Üldpind: 56,6 m2
Korruselisus: 3/3
Seisukord: väga hea
Hind kokku: 79 000 €
Hind €/m2: 1396
Maakler: Elina Tolli

Asukoht: Tallinn, Lasnamäe
Tubade arv: 1
Üldpind: 32,7 m2
Korruselisus: 9/7
Seisukord: remonti vajav
Hind kokku: 24 000 €
Hind €/m2: 734
Maakler: Martti Juse

2011 aasta on läbi. Selle viimane kuu Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturul oli väga sarnane 2010.aasta detsembrikuule, sest elamispindade tehinguid tehti üllatavalt palju vaatamata jõulukuu märksõnadele: jõulurahu, kingitused ja päkapikud. Küllap kellegi kingikotis oli ka korter.

Vaatamata majandusolukorda negatiivselt ilmestavatele uudistele, tehti Tallinnas detsembrikuus 2011. aasta kõige rohkem tehinguid. Maa-ameti tehingustatistika põhjal oli notariaalseid ostu-müügitehinguid lausa 610. Veidi rohkem oli elamispindade ostusid 2010. aasta novembris (619), kuid tendentsina näitab üsna selgelt, et aasta viimased kuud on aktiivsed.

Mis on põhjus, et just aastavahetusele eelnevalt otsustatakse tehingusse minna? Ei ole ju pakkumiste arv ja objektide struktuur oluliselt muutunud. Pankade laenutingimused ei ole samuti leevenenud, pigem vastupidi – mitmendat kuud järjest on laenuintressid kasvanud. Maaklerite sõnul on üllatavalt palju isegi neid ostjaid, kes laenuraha ei kasuta. Seega ühest põhjust, et miks aasta viimased kuud on kõige aktiivsemad, on väga raske välja tuua.

Eesti majandus on stabiliseerunud, kuid järgmiste aastate väljavaade pole roosiline. 2011 aasta majanduskasv ca 8% on justkui illusioon, sest 2009 aastal eelnes ca 14% langus. Tööpuudus oli möödunud aastal umbes 12%, uueks aastaks prognoositakse selleks 10%. Palgakasvu kogevad ainult riigikogulased. Need mõned, kuid olulised ostuvõime mõjurid ei kasvata kinnisvaraturul nõudlust.

Eelnevat arvestades jääb minule paratamatult mulje, et eelmiste aastate viimaste kuude ostuotsused on tingitud inimeste veendumusest, et enam halvemaks minna ei saa, vaid pigem läheb paremaks. Ehk kinnisvaraturg on kriisi läbinud, hinnad on põhjas ära käinud ning nüüd, mil majanduslik olukord on pigem stabiilne, on mõistlik kasutada kinnisvaraturu olukorda investeerimiseks. Teine variant on see, et otsitakse võimalusi raha paigutamiseks euro väärtuse languse eest. 2010.aasta lõpus oli edaspidise kasvuootuse põhjuseks suure tõenäosusega euro, millest nähti garantiid, et halvemaks ei lähe. Tänavuse majandusfooni loovad maailmamajanduse olukord ja Euroopa finantskriis, mille mõjuna on euribor-i langenud ajaloo madalaimale tasemele, mis omakorda toob kaasa laenuraha odavnemise – laenuvõtjatele atraktiivne võimalus. Seega ka negatiivsete uudiste tõttu on kinnisvaraturul positiivsed arengud.

Positiivsed arengud on mõjutanud ainult tehingute arvu, mitte niivõrd hindasid, sest Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind oli kolmandat kuud järjest väikses languses. Seega valmisolek on tehinguid teha, mitte rohkem maksta.

Tartus tehti detsembrikuus 89 tehingut, mis on 16 võrra vähem kui novembris. Keskmine hind vastupidiselt Tallinna hindadele hoopis kasvas kolmandat kuud järjest, jõudes tasemeni 864 €/m².

Pärnu detsembrikuu tehingute maht jõudis 47 tehinguni, saavutades keskmiseks hinnaks 697 €/m². Mõlemad näitajad on novembrikuuga võrreldes kõrgemad, kuid 2011 aasta teiste kuudega võrreldes pigem keskmised.

Narva linna 38 korteriomandi tehingu keskmine hind oli detsembrikuus 343 €/m², mis on kogu aasta lõikes kõrgeim tulemus.

Kinnisvara eluiga on üldjuhul pikem, kui inimese oma. Kuigi kinnisvara pikaajalisuse tähtsus tasapisi väheneb, tuleb seotud otsuste tegemisel üldjuhul ikkagi vaadata pikemat perspektiivi kui vaid mõni aasta. Need tõusud-langused, mida oleme möödunud 10 aasta jooksul näinud, on tegelikult siiski suhteliselt lühikese perioodi muutused. Alljärgnevalt püüan aga välja tuua mõned tänased trendid, millel on pikem mõju kui vaid järgmised 10 aastat.

1. Jätkusuutlikkuse tähtsustumine
Kuigi säästlikkusest, pasiivmajadest, energiamärgistest, alternatiivenergiast jms on juba paar aastat tõsisemalt räägitud, hakkavad mõjud alles avalduma. Jätkusuutlikkus alles hakkab reaalselt kinnisvaraarendusse jõudma, kuigi sisuliselt toimub alles katsetamine ja testimine. Tänagi on teemaks veel peamiselt energiasääst, kuigi kinnisvaraga seoses tuleks mõelda jätkusuutlikkusele laiemalt. Esimesed positiivsed (energiasäästlikud kortermaja arendusprojektid, loodusmaterjalide kasutamine jms) ja negatiivsed (vana elamufondi renoveerimisel küttekulude kokkuhoid sisekliima arvel, valearvestused investeeringute tegemisel jms) tulemused on juba olemas. Jätkusuutlikkuse massilise teadvustumiseni aga läheb veel aastaid aega. Olen veendunud, et paljud tänased innovaatilised lahendused on 10 aasta pärast nn must be. 7 miljardi piiri ületanud inimkonna jätkuv kasv piirab ressursse ja toetab jätkusuutlikkuse idee tähtsustumist.

2. Differentseerumine
Koos stabiliseerumisega süveneb kinnisvaraturul differentseerumine. Piirkondi, ehituskvaliteeti, uut/vana jne väärtustatakse ning hinnatakse seetõttu erinevalt. Ühelt poolt lähtub diferentseerumine kinnisvara kasutusväärtusest, kuid samavõrd ka meie subjektiivsetest hinnangutest. Linnakeskused on juba nihkunud endisest Raekoja platsist vasakule või paremale Tallinnas, Tartus, Pärnus, sest endise linnakeskuse kasutusväärtus jäi madalaks. Nii mängitakse tõenäoliselt ümber ka kinnisvaraturg teistes linnaosades ning ka nende siseselt. Ülerahvastuv Pirita kaotab tõenäoliselt mõnevõrra oma väärtust ning üha uuenev Põhja-Tallinn võidab. Ka linnaosade siseselt tõuseb ja vajub erinevate kvartalite väärtus sõltuvalt sellest, mida seal tehakse.

3. Üürituru muutumine
Omanike ja üürnike suhe kinnisvaraturul on muutumas üürnike arvu kasvu ja omanike arvu kahanemise suunas. Kinnisvara omamine, kui kõigi eestimaalaste elustiil, on tasapisi taandumas. Seetõttu on üüriturg tähtsustumas ja sellega seoses ka mingis mõttes stabiliseerumas. Üüri määrad liiguvad selles suunas, et pakkuda omanikele tootlust, mis motiveerib võtma pikemaid investeerimispositsioone. See aga tähendab ka liikumist pikemaajaliste ning sisukamate üürisuhete poole, mis on omased Lääne-Euroopale. Muutusele aitab kaasa nii maailma majanduseses toimuvad sündmused (majanduslikud põhjused) ning ka kinnisvaraturu osaliste põlvkonnavahetus (mõtteviisi muutus). Üürituru muutumine leiab ilmselt millalgi väljenduse ka meie seadusandluses, kus võetakse uuesti teemaks pikaajalised üürisuhted. Seda siis juba turu vajadustest tulenevalt, mitte enam omandireformi sunnil.

4. Peresuhete muutumine
Kunagisest Eesti suurperest on tänaseks jäänud järele märkimisväärselt väiksem majandusüksus. Lapsed olid veel 100 aastat tagasi vanematele sisuliselt investeeringuks ja pensionisambaks, mida tänapäeval asendavad kõikvõimalikud vähem ja rohkem virtuaalsed lahendused. Sellega seoses kaotab tasapisi tähtsust ka klassikaline abielu ning selle asemele astuvad muud ühiselu võimalused. Sealhulgas ka peresuhted omasooliste paaride seas. Nii on ka kinnisvara jätkuvalt kohandumas väiksemate majandusüksuste jaoks, mis viib omakorda suurema asustustiheduseni. Usun, et madala asutustiheduse ja normaalse infrastruktuuriga piirkonnad väärtustuvad tulevikus enam, kui need, kus asustutihedust tasapisi suurendatakse. Seda nii maa kui ka ehitiste hinna osas.

5. Elanikkonna vahetumine
Tallinna „mägede“ linnaosad, Tartu Annelinn (ja teised analoogid peaaegu igas Eesti linnas) on kõige otsesemalt rahvaste rändamise tulemus. Sarnased protsessid, olgugi, et oluliselt väiksemas mahus, jätkuvad ning muudavad meie kinnisvaraturgu ka edaspidi. Näiteks Kopli Liinide arenduse õnnestumise korral tõuseb Põhja-Tallinna väärtus oluliselt laiemalt. See omakorda lükkab terve linnaosa kinnisvaraturule veelgi pööret juurde ja sunnib muuhulgas ka elanikkonda vahetuma. Kuna piirkonna kasutusväärtus tõuseb, siis tõuseb ka sealse kinnisvara hind ning senise elanikkonna asemele tulevad tasapisi jõukamad. Elanikkonna vahetumiseks mingis piirkonnas on ka teisi põhjuseid. Näiteks Pirital on mõni tänav läinud juba puhtalt venekeelse (suhteliselt jõukama) elanikkonna kätte. Eestlaste ja venelaste kultuuriline taust on üldjoontes siiski sarnane, kui seada meie kõrvale hiinlased või tumedanahalised moslemid. 15 aasta pärast võime leida, et mõni tänav näiteks Laagris (või mõni maja Lasnamäel) on läinud meie harjumuspärasest kultuurist vägagi eristuvate inimeste kätte. Tavaline protsess Lääne-Euroopas muideks.

Tänases majanduskeskonnas on keeruline prognoosida isegi seda, mis juhtub kahe kuu pärast. Sellest hoolimata on pikalt ette mõtlemine kinnisvaratehingute kavandamisel otstarbekas ning edukamad on need, kes seda teevad. Seda nii oma isiklikuks kasutamiseks tehtavates otsustes kui investeerimisküsimustes. Mul on hea meel, et 2011 on kinnisvaraturul olnud palju kaalutlevam aasta kui varasemad. Loodan, et 2012 on veelgi läbimõeldum.

Selle aasta 11 kuuga on Harjumaal teostatud 1631 tehingut hoonestamata maadega. Tavapäraselt on enim tehtud tehinguid maatulundusmaadega (811) ja elamumaadega (542) ning edetabeli lõppu jäävad ärimaade tehingud, mida on sel aastal olnud vaid 22.

Kui võrrelda tehingute arvu möödunud aasta sama perioodiga, siis näitab statistika 9 %-list tehingute arvu kasvu sel aastal. Möödunud aasta samal perioodil vahetas omanikku 1498 hoonestamata maatükki. Samas on huvitav, et sel aastal on vähenud tehingute arv elamumaade osas, mida eelmisel aastal teostati 621, kuid märgatavalt on kasvanud maatulundusmaadega tehtud tehingute arv, mida eelmisel aastal tehti vaid 552. Protsentuaalselt teeb see maatulundusmaade tehingute arvu kasvuks lausa 47 %. Analoogselt elamumaadega on vähenenud ärimaade tehingud, mida eelmine aasta tehti 38.

Tähelepanuväärne on, et aastaga pole hoonestamata maade hinnad Harjumaal muutunud ja püsivad täpselt samal tasemel. Nii oli Maa-ameti andmetel möödunud aastal elamumaa keskmine hind 30,99 €/m2 ja ärimaade hind 90,86 €/m2. Käesoleval aastal on elamumaa keskmine m2 hind olnud 31,06 €/m2 ja ärimaa keskmine m2 hind 90,64 €/m2.

Tehingud maadega, mida Domuse maaklerid on viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Viimsi vald, Laiaküla
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 1521 m2
Lisainfo: detailplaneering olemas, paarismaja ehitusõigus
Hind: 38 000 €

Asukoht: Harku vald, Liikva küla
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 2341 m2
Hind: 14 046 €

Asukoht: Jõelähtme vald, Kaberneeme
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 1676 m2
Hind: 83 800 €

Täna kolleegide müügitegemisi kuulates tuli taas meelde huvitav paralleel kinnisvara ja psühholoogia vahel. Kõik suuremad tööandjad teavad, et Abraham Maslow poolt kirjeldatud vajaduste hierarhia arvestamine töötajate värbamisel ja motiveerimisel annab häid tulemusi. Ühest küljest pead valima kindla töö jaoks õigel nn püramiidi astmel oleva inimese – siis on ta hästi motiveeritud. Teisest küljest aga on võimalik saavutada veelgi paremat motivatsiooni ja töötulemusi aidates oma inimestel liikuda mööda Maslow püramiidi üles poole.

Ka kinnisvaraobjektid jaotuvad ja liiguvad justkui mööda Maslow püramiidi. Üldjuhul kõik võimaldavad rahuldada inimese põhivajadusi. Enamus aga pakuvad lisaks ka turvalisust, kuuluvust ja mõned tõstavad koguni omaniku enesehinnangut. Mõned kinnisvaraobjektid võib aga olla ka eneseteostuseks.

Olen tegutsenud kinnisvara valdkonnas tänaseks juba 15 aastat ning tean, et igale kinnisvaraobjektile on olemas ostja ja õige hind. Mõni asi leiab omale uue omaniku paari tunniga ning mõni 3-4 aastaga. Eks muidugi põhjuseid on palju, miks see nii on, kuid nii müügiperiood kui hind sõltuvad paljuski müügitööst ja sellest, kuidas maakler suudab luua seoseid objekti ja potentsiaalsete klientide soovide/vajaduste vahel.

Kinnisvara on üldjuhul väga kallis kaup ning kliendid seetõttu hinnatundlikud. Valdav osa kinnisvaratehingutest tehakse odavama hinnaklassi nn laia tarbe kaubaga. Ent sellised objektid pakuvad valdavalt rahuldust kasutajate põhivajadustele. Või vähemalt paistab see liigagi tihti nii välja ning muud väärtused jäävad justkui varjule. On mõneti paradoksaalne, et mida mitmekülgsem (ja seega ka kallim) on kinnisvara, seda väiksemaks muutub hinnatundlikkus ja väärtustatakse hoopis muid kriteeriume. Need kinnisvaraobjekid, mis suudavad kasutajale lisaks põhivajaduste rahuldamisele pakkuda ka midagi enamat (alates turvalisusest kuni eneseteostuseni) on ju paremad ja maksavad seetõttu rohkem.

Kinnisvara müük algab alati potentsiaalsete ostjate sihtgrupi määramisest, iga kogenud maakler saab sellega hakkama. Ja kõik kinnisvara müüjad suudavad ostuhuvilisele näidata kuidas müüdav vara rahuldab ostuhuvilise põhivajadused – ehk siis selgitada, et magamistoas saab magada ja köögis süüa teha. Tõeliselt hea maakler aga suudab lisaks tavalise sihtgrupi määratlemisele leida ka võimalused objekti liigutamiseks mööda Maslow püramiidi „üles poole“. Sisuliselt väärtustada niimoodi vara, laiendada sihtgruppi, vähendada sellega ostuhuviliste hinnatundlikkust ning lõpptulemusena saada müügiobjekti eest ka kõrgemat hinda. Tõeliselt hea maakler suudab välja mõelda ja visualiseerida, kuidas üks korter, maja või krunt (olgu ta siis Vanalinnas või Koplis) rahuldab selle uue omaniku kõik vajadused Maslow püramiidi igal astmel ning muutub lõpuks muuhulgas eneseteostuse väljenduseks.

Mul on hea meel, et meil Domuses on palju tõeliselt häid maaklereid.

Novembrikuu näitas sügiskuuna ka kinnisvaraturul mitmekülgset palet. Maa-ameti tehingute statistika ja Domus Kinnisvara maaklerite kogemuste najal saame kommenteerida toimunut.

Tallinnas oli novembrikuus esialgsetel andmetel 559 tehingut, mis on 2011 aasta kõige parem tulemus. 2010 aastal oli samuti novembrikuu tehingute hulk aasta kõrgeim, ulatudes 619-ni. Tänavu ja möödunud aasta viimastel kuudel on tehtud järjest enam tehinguid, mistõttu võib eeldada, et ka detsembrikuu jääb sarnasele tasemele.

Hinnatasemed on olnud vaikses, kuid üsna pidevas kasvutrendis. 2011 aasta novembrikuu keskmine hind on 13% kõrgem kui aasta tagasi, olles tänavu 1068 €/m². Oktoobrikuuga võrreldes on keskmine hind langenud ca 1%, aasta algusest alates on hinnakasv ca 11%.

Domus Kinnisvara Tallinna elamispindade maaklerite sõnul on nõudlus heas seisukorras korterite vastu jätkuvalt olemas. Eks see nõudlus olegi tehingute mahu ja hinnakasvu mootoriks. Seejuures rõhutavad Domus Kinnisvara maaklerid, et pakkumine ei vasta nõudlusele, sest ostjate valmisolek on siiski väiksem kui küsitud hinnad. Eriti hästi jääb see silma halvas, remontivajavas seisukorras korterite puhul, kus müügihind ei vasta turutasemele.

Tartus tehti novembris 105 korteriomandi tehingut, mis on veidi rohkem kui oktoobris. Ka keskmine hind kasvas, olles oktoobrikuuga võrreldes ca 7% kõrgem (811 €/m²). Seejuures ei ole tehingute statistikas mingeid erilisi hinnamuutusi ka korterite suurusi arvestades. Kui ma kirjutasin oktoobrikuu Tartu korteriturust, siis peamise turgu kirjeldava faktina sai toodud keskmise hinna langus, mille põhjustas suuremate korterite ülepakkumine. Kuigi maaklerite sõnul on 4-toalisi kortereid jätkuvalt palju, siis tehingutes enam ülepakkumisega kaasnev hinnalangus ei kajastu. Pigem on olukord hoopis vastupidine, sest suurte korterite tehinguid oli novembris tavapärasest rohkem. Korterite, mille pindala jääb vahemikku 70-240 m², tehinguid oli septembris 14 (keskmine hind 585 €/m²) ja oktoobris 12 (keskmine hind 709 €/m²), kuid novembris lausa 25 ning tehingute keskmine hind 777 €/m².

Pärnus jätkub sarnane keskmise hinna langus nagu eelmiselgi aastal. Suvepealinnale omaselt oli aktiivsem periood suvel, mis nüüdseks on raugenud. Korterite tehinguid tehti 2011 novembris 38 ning nende tehingute keskmine hind oli 648 €/m². Kuigi eelmisel aastal oli ostu-müügitehinguid veidi rohkem (45), siis keskmine hind oli madalam (619 €/m²).

Narvas tehti Maa-ameti tehingustatistika järgi novembrikuus 52 tehingut, mis on aktiivsuse poolest 2011 aasta teine tulemus, sest juunis tehti 54 korteriomandi tehingut. Keskmine hind oli novembris 339 €/m², mis on samuti väga hea tulemus. Samaväärne keskmine hind oli juulikuus. Siiski võib öelda, et Narva korteriturul olulisi muutusi toimunud ei ole.