Domus Kinnisvara ajaveeb

Milline on ettevõttele kuuluva kinnisvara väärtus? Kas ettevõte tegutseb efektiivselt oma pinnal? Või kas saadav üürihind on turutasemel? Ega firmale kuuluv kinnisvara ometi nööriga kiviks kaelas pole? Need on küsimused, mida võiks iga ettevõtte omanik enda käest küsida. Ettevõtte olukorrast annab pildi majandusaasta aruanne, milles kinnisvara omavatel firmadel on arvestatav roll varade väärtusel. Seejuures on nii ettevõtte juhtkonnale kui audiitorile abiks vara väärtus, mis on leitud sõltumatult ning professionaalselt.

Nii audiitoritele kui kinnisvara hindajatele on aluseks Raamatupidamise Toimkonna juhendid (peamiselt RTJ 5 ja 6), hindajate jaoks ka EVS standard Hindamine finantsaruandluse tarbeks. Need annavad mõistete selgitused, põhimõtted ning käitumisjuhised.

Üks printsiipe, mis RTJ 6 välja tuleb, on sõltumatuse printsiip. Lühidalt öeldes peaks lähtuma põhimõttest, et vara väärtusele saab kõige parema hinnangu anda ettevõtte väline ekspert, kelleks kinnisvara puhul on kinnisvara hindamisega tegelevad kutselised hindajad. RTJ 6 punkt 25 ütleb otse, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Eelkõige mõeldakse siin spetsialisti all kutsetunnistusega hindajat. Samas ei ole keerulises ning väheste tehingutega ärikinnisvara sektoris juhtkonnal ega audiitoril võimalik mõistlikult vara väärtust ise hinnata.
Hindajate kasutamine täidab ka RTJ 6 punkt 21 nõuet, mille järgi peab õiglase väärtuse määramine tuginema reaalsel bilansipäeval eksisteerinud kinnisvaraturul. Turuolukorrast on siiski parim ülevaade sellega igapäevaselt tegelevatel inimestel.

Turuolukorra tundmine tagab parema ülevaate näiteks üüritasemetest. Võib olla olukord, kui tütarettevõttele välja üüritud pinna üürihind on turutasemest oluliselt kõrgem. Juhul kui sellised üürilepingud on lõpetatavad, ja turutingimustel samas objektis asuvate pindade üürimine toimuks oluliselt madalamate hindadega, ei anna selliste omanikupõhiste ja kergesti lõpetatavate rahavoogude põhjal leitud väärtus objekti turuväärtusega võrreldavat väärtust. Seega tuleks lähtuda turu üürihindadest. Hinnangu üürihindade turutasemele vastavuse kohta tuleks anda igas eksperthinnangus.

Toodud näite vastupidine olukord on turutasemest madalamate üürihindadega koormatud pinnad. Kui selliste lepingute lõpetamine on võimatu või väga raske, on nende lepingute mõju kinnisvara väärtusele kindlasti negatiivne. Lõpetatavate madala üüritasemega lepingute kohta antakse samuti eksperthinnangus eksperdipoolne seisukoht, mille järgi saab omanik astuda samme kas üürimäärade tõstmiseks või uute üürnike otsimiseks.

Audiitoritel on ettevõtte kontrollimise üheks aluseks tegevuse jätkuvuse põhimõte. Kinnisvara seisukohast võib muutuv turg tegevusele kaasa aidata või selle hoopis lõpetada. Kinnisvara eksperthinnangud ja konsultatsioonid aitavad juhtkonnal paremini otsuseid teha.

Esmapilgul tähtsana tunduv küsimus – milliseks kujunevad kinnisvarahinnad lähitulevikus – ei olegi tegelikult väga oluline. Teadlased on ammu tõestanud, et majandus (sh ka kinnisvaraturg) on lühikeses perspektiivis hüplik ning pikas perspektiivis tsükliline. Seega on kõigil võimalik oma otsuseid teha arvestades pika perspektiivi trende (täna oleme ju languse läbinud ning laveerime läbi stabiilsuse tasakesi ülespoole) ning lühikese perioodi kõikumisi tasandada oma otsuste ajalise nihutamisega. Siiski on huvitav mõttemäng arutleda teemal, milliseks võiks kinnisvarahinnad kujuneda poole aasta pärast.

Esmalt tuleks määratleda hinda mõjutavad tegurid:
- Euro saabumine – „spetsialiste“ kuulates võiks oodata hoogset ümardamist ülespoole
- Aasta alguse madalseis – traditsiooniline vähene tehingute arv tekitab hinnasurvet allapoole
- Laenukapitali küllaltki hea kättesaadavus – soodustab tehinguid ning toetab hinna püsimist
- Euribori kasv ja talvel suurenevad halduskulud – kahandavad inimeste maksevõimet ning võiks seega suruda hinda allapoole

Kui suur on aga nende tegurite reaalne mõju?

Vaatame esmalt tänaste kinnisvarahindade ümardamise võimalusi. Meil on harjumus avaldada kroonis hinnad kümne tuhande krooni täpsusega (vaid ca 25% hindadest on antud tuhande krooni täpsusega). Euro viib ühe nulli minema ning seega võiks jääda ümardamisharjumus tuhande euro piirile. Kui võtta kakskümmend esimest korterit Tallinnas, mida City24 portaal välja pakub (jättes kõrvale eripakkumised ja juba eurosse ümardatud hinnad), ning nende hinnad ülespoole ümardada tuhande euroni, saan keskmiseks hinnatõusuks 0,7 %. Ehk siis Tallinna statistiliselt keskmise korteri puhul saame hinnatõusuks 5371.- kr. Kui aga kujuneb harjumuseks ümardada eurohinnad sajani (ja seda ainult ülespoole), siis kujuneb hinnatõusuks 0,1% ehk 796.- krooni statistiliselt keskmise Tallinna korteri kohta. Kui aga arvestada, et mõned hinnad on lihtsam ümardada allapoole ning teatud juhtudel võib olla omaniku müügihuvist tulenevalt mõistlik hinda hoopis langetada, siis pole euro kasutuselevõtmisest tulenevat hinnatõusu väga põhjust karta. Kui kinnisvara hinnad järgneva kuue kuu jooksul tõusevad, siis mitte euro rakendamise vaid eelkõige nõudluse-pakkumise mõjul.

Kui vaadata meie kinnisvaraturu ajalugu, siis leiame viimase 6 aasta (st 3 tõusu ja 3 languse aasta) jooksul on tehingute arv langenud aasta I kvartalis möödunud aasta IV kvartaliga võrreldes 83,3 %. Väga lihtsakoeliselt lähenedes võime eeldada, et kui 2010 IV kv tehakse Tallinnas kuni 1600 korteritehingut, siis 2011 I kv tehakse ca 1300 tehingut. Varasemaid aastavahetusi vaadeldes tundub, et kui kinnisvarabuumi (3 aastat tõusu ja seejärel 3 aastat langust) mõjud elimineerida, siis on I kvartali ja möödunud aasta IV kvartali keskmine hinnatase püsinud stabiilsena, mis tähendab, et tehingumahtude langus ei ole otseselt hinnalangust põhjustanud. Seetõttu võiks oodata ka järgnevat poolaastat vaadates, et märtsis on Tallinna korterite hinnatase küllaltki sarnane praegusele hinnatasemele.

Ei ole mingi saladus, et pangad on taas julgemini vaatamas eluasemelaenude väljastamisele. Esimesed reklaamikampaaniadki selles vallas juba ära tehtud. Rahapuudust meie pankadel pole ning seega taandub küsimus laenuvõimelise ning vastava vajadusega kliendi olemasolule. Kahjuks ei ole praegu adekvaatset infot saadaval, kuid tasub tähele panna järgmist:
- Kinnisvaraturu nn põhja tegemisest on peagi möödunud ca 1,5 aastat. See on aeg, mil paljud ootel olnud kliendid teadvustasid endale, et nüüd on „põhi“, asusid aktiivselt vara otsima, valmistasid ette ning viisid lõpuni tehingu. Ootel olnud klientide hulk aga oli piiratud, mitte lõpmatu;
- Erinevad uuringud väidavad erinevat, kuid eeldades, et 3-6% eluruumidest on aastas käibes, siis annab see Tallinnas/Harjumaal turu normaalseks toimimiseks vajaliku minimaalseks tehingute mahuks 8000 – 16 000 eluruumi tehingut aastas. 2010.a. lõpetame ilmselt ca 8200 eluruumi tehinguga Harjumaal.
Eelnevat arvestades olen arvamusel, et sõltumata pankade võimalustest eluasemelaenu väljastada, ei ole meil piisavalt kliente, et kinnisvaraturule järske pöördeid tuua. Seetõttu ei mõjuta praegune eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine turu aktiivsust ega märkimisväärselt ka mitte hinnataset.

Vaatame ka peatselt kasvavate kulude potentsiaalset mõju kinnisvaraturule. Esmalt tooksin välja, et euribori tõus näiteks praeguselt 1,2-1,3%-lt näiteks 1,6%-le 2011 märtsis (NB! See ei ole prognoos vaid näide) toob kaasa eelnimetatud Tallinna statistiliselt keskmise korteri eluasemelaenu igakuise makse tõusu ca 145.- krooni. Ehk siis ca 1% selle laenumaksja igakuisest sissetulekust. Tundub, et kulude kasvu probleem on lahendatud kui jätta ühel õhtul kõrtsis söömata või jätta autoga ca 100 km pikkune mõtetu sõi tegemata. Mis kütte- jms kulusid puudutab, siis on selge, et tarbijad ei tee ostuotsust mitte talviste küttekulude olemasolu vaid nende suuruse järgi. Valides lihtsalt väiksema kuluga objekte. See, et kinnisvara omamisega kaasnevad kulud sesoonselt muutuvad on kõigile ostjatele teada. Samuti see, et kommunaalkulusid tuleb tasuda ka ostmisele alternatiivse üürilepingu korral. Targemad siluvad sesoonseid kõikumisi jaotades prognoositavad kulud kokku aasta peale ühtlaselt.

Kõike eelnevat kokku võttes võiks prognoosida, et:
- Euro kasutuselevõtmine ei tekita kinnisvaraturul märkimisväärset hinnatõusu. Tagasihoidlik hinnatõus on vältimatu, kuid sellel on teised põhjused.
- Laenukapitali paranenud kättesaadavus ei kasvata nõudlust hüppeliselt vaid aitab turu normaalselt toimida.
- Ka talvine suurem energiakulu ega euribori tõus (ning nende mõju eluasemelaenu kuumaksele) ei avalda märkimisväärset mõju tehinguaktiivsusele ega hindadele.

Et aga olla veelgi konkreetsem, viskaksin Tallinna linnaosade lõikes õhku keskmised tehinguhinnad märtsis 2011.a. järgmiselt:
Haabersti 910 – 920 eur/m2
Kesklinn 1480 – 1490 eur/m2
Kristiine 1070 – 1080 eur/m2
Lasnamäe 770 – 780 eur/m2
Mustamäe 860 – 870 eur/m2
Nõmme 950 – 960 eur/m2
Pirita 1060 – 1070 eur/m2
Põhja-Tallinn 820 – 830 eur/m2

Jätkuvalt on turu aktiivsuse ning kujuneva hinnataseme suurimaks mõjutajaks inimeste tarbimisharjumustest tulenevate ostuotsuste najal kujunev pakkumise-nõudluse suhe. Märksõnaks on kvaliteet. Peamisteks tendentsideks on kujunemas:
- Elukoha kvaliteedi parandamine st suundumus on uute või rekonstrueeritud korterite/majade soetamisele.
- Lisaks korteriturule hakkab taas tähelepanu saama eramajade turg, kuna hinnad on langenud klientidele vastuvõetavale tasemele.
- Kasvavate energiahindade taustal ei jää tarbijatel muud üle, kui vaadata energiasäästlikumate lahenduste ja objektide poole.

Domus Kinnisvara hindajad on mitmeid kordi kokku puutunud klientidega, kellele on selgitatud mõistet kindlustusväärtus. Peamiselt on see vajadus tulenenud kliendi ootusest oma vara väärtuse suhtes, kuna kinnisvara hindamisel leitav turuväärtuse suurus erineb numbriliselt kindlustusväärtusest.

Kindlustusväärtusega puutub inimene kokku vara kindlustamisel. Kindlustamise eesmärk on saada kahju tekkimise korral kindlustusfirma käest hüvitist. Kinnisvara puhul on võimalikud õnnetused hoone tulekahju, tormi- ja veekahjustus jms, mille tekkimise korral peab kindlustusfirma maksma vara omanikule summa, millega oleks võimalik taastada vara endine olukord. Seega on kindlustusväärtus sisuliselt ehituskulu, mis sõltub kindlustatava vara ehitusmaterjalidest, seisukorrast ning loomulikult ehitushindadest. Näiteks Tallinnas Nõmme linnaosas ja Põlvamaal Ahjal paiknevate samasuguste elamute ehitushinnad on sarnased ning kahju tekkimisel makstav hüvitis samuti.

Turuväärtuse hindamise eesmärk on lühidalt öeldes leida summa, millega oleks võimalik vara mingis turuolukorras müüa. Siinjuures mängib peamiselt rolli vara asukoht, mida võib nimetada ka turupiirkonnaks. Suure nõudluse ja ostujõuga piirkonnas ollakse nõus kinnisvara eest rohkem maksma. Võttes aluseks Tallinna ja Ahja elamu näite, siis samasuguste elamute turuväärtused on väga erinevad, kuna nad paiknevad erinevates turupiirkondades. Kahjuks Ahja, mis on kena koht, on piirkond, kus hinnatase on Tallinna omast oluliselt madalam.
Seega turuväärtus ja kindlustusväärtus pole võrreldavad, sest neil on erinev eesmärk. Kahe samasuguse maja ehitus- ja taastamishind on ühesuurune, kuid vara asukoht määrab selle hinna, millega oleks võimalik see kinnisvaraturul müüa.

Kui ma käisin oma esimesel kinnisvara hindamise koolitusel ca 12 aastat tagasi, siis ehitusvaldkonna loengus ütles lektor, et korrektse dokumentatsiooniga objektide turuväärtus on 10% kõrgem võrreldes varaga, millel paberitega pole kõik korras. Tol korral pani see mind imestama, tegelikult ka praegu pole ma sellega täiesti nõus. Samas teatud tõde selles väites siiski peitub.

Võtame ühe näite. Pakkumises on kaks sarnast elamut, mis on valminud 5 aastat tagasi. Ühe hoone kohta on olemas ehitusluba, ehitusprojektid, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid ning kasutusluba. Teisel elamul kõik need puuduvad. On selge, et asjatundlik ostja eelistab esimest elamut, sest maja dokumentidest saab ta otsustamiseks vajalikke andmeid. Võtame näiteks kaetud tööde aktid. Kaetud tööde aktid koostatakse nende konstruktsioonide või ehitise osade kohta, mis kaetakse järgmistel ehituse etappidel muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning millega seoses kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks. Siia alla kuuluvad näiteks hüdroisolatsioon, soojusisolatsioon, liitekohad ja raudbetooni armatuur. Ostja ei saa kaetud tööde aktist teada konstruktsiooni seisukorda, kuid saab teada, kas see on õigesti ehitatud. Spetsialist võib kõikidest ehitamise tehnilistest dokumentidest midagi kasulikku välja lugeda.

Korrektse dokumentatsioonipaketi viimane ja kõige tähtsam paber on kasutusluba, mis on võimaliku ostja jaoks samuti oluline infoallikas, sest see kinnitab, et objekti võib kasutada. Ehitusseaduses öeldakse üheselt, et hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba, mis on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega kasutusluba kinnitab, et hoone on ohutu ja seda võib kasutada.

Üheks suuremaks riskiallikaks on tuleohutus. Uuematel ehitistel teostatakse enne kasutusloa väljastamist objekti kohapealne ülevaatus. Seejuures jälgitakse materjalide, konstruktsioonide, kütteallikate jms vastavust tuleohutusele. Me kõik oleme kuulnud tulekahjudest, mille on põhjustanud valesti paigaldatud kamin või muu küttekolle. Sellised riskiallikad tuleb enne kasutusloa väljastamist likvideerida. Järelikult, kui elamule on väljastatud kasutusluba, siis võib suure tõenäosusega öelda, et see on ohutum kui see elamu, millel kasutusluba pole. Oluline on siin rõhutada, et kasutusloa olemasolu ei garanteeri ehituskvaliteeti.

Tulles tagasi loo teema juurde, siis kinnisvara hinna määrab nõudlus ja pakkumine. Kui turul on nõudlus kontrollitud ja ohutute elamute vastu, siis selliste hinnad on ka kõrgemad, mistõttu võib väita, et kasutusloa olemasolu mõjutab kinnisvara hinda. Siiski nii üheselt ei saa seda võtta. Ajakirjandusest on varem läbi käinud, et ca 70% elamutest on kasutuslubadeta, millest teatud osa on jõudnud ka turule. Seega suurem osa ostu-müügiobjektidest on korrektse dokumentatsioonita, mida kõik ostjad on aktsepteerinud. Eelnevast tulenevalt olen seisukohal, et kasutusluba pole turuosalistele hinnaläbirääkimiste juures argument, sest enamus ostetud elamuid on kasutusloata.

Kasutusloa olemasolu hakatakse järjest enam tehingute tegemisel kontrollima. Selle puudumine võib olla argument müügihinna alandamisel, kuid ei pruugi, sest turul on ostjaid keda kasutusluba huvitab ja keda ei huvita.

Harjumaal tehti 2010 I pa hoonestatud elamumaaga kokku 547 ostu-müügitehingut, mida on ca 13,5% enam, kui 2009 II pa ning 43,2% enam, kui aasta varem. Hoolimata tehingute arvu suurenemisest on eelkõige linnalähedaste arenduspiirkondade eramute hinnad suure pakkumise tõttu surve all.

Majade müügipakkumiste arv kasvas 2010 I pa ca 24% st sisuliselt 2008.a. tasemele, mil müügiraskustest tulenevalt pakkumiste hulk drastiliselt kasvas. 2010 juuli alguses oli Harjumaal pakkumisel ligi 2500 eramut, mis on praeguse müügimahu juures varu kuni 2,4 aastaks. Paradoksina on jätkuvalt konkreetse ostusooviga kliendil raske sobivat pakkumist leida ning müüjate ja ostjate arusaamad hinna-kvaliteedi suhtest on jätkuvalt küllaltki erinevad. Kuna päris palju eramuid müüakse ka täite- ja pankrotimenetluses, siis jäävad eramute hinnad ilmselt järgnevaks pooleks või ka aastaks praegusele tasemele. Eramuhindade mõningane kasv on tõenäoliselt võimalik järgmisel aastal eeldusel, et korterihinnad jätkavad tõusutrendi vähemalt senises tempos.

Domus Kinnisvara maaklerite hinnangul on reaalne ostuhuvi olemas mõistliku suurusega (maja ca 120-150 m2, krunt ca 1000-2000 m2) ja heas korras eramutele Tallinna lähiümbruses hinnatasemel 1,6-2,2 mlj krooni ning Tallinna linnas sees (nt Kakumäe, Pirita, Kristiine jms) hinnatasemel ca 2,2-3 mlj krooni. Valdav enamus tehinguid tehakse hinnaklassis 0,5-1,5 mlj krooni, millisel juhul on tehingu objektiks tavaliselt kas pooleliolev või renoveerimist vajav elamu (sh suvilad jms).

Elamukruntide osas on tehinguaktiivsus jätkuvalt madal ning tehingute arv on veelgi langenud. 2010 I pa tehti Harjumaal kokku 296 hoonestamata elamumaa tehingut ehk siis 4,8% vähem, kui 2009 II pa ning 7,5% vähem kui aasta varem. Peamine põhjus on piisav pakkumine eramute turul ning pankade poolne vähene huvi hoonestamata maa ostu finantseerida.

Enim tehinguid tehaksegi Tallinna linnas. Tallinna lähivaldades tehakse vaid üksikuid tehinguid kuus, mõnevõrra enam paistavad välja Rae ja Viimsi vallad (nagu ikka!). Mõnevõrra moonutab ametlikku statistikat asjaolu, et paljud hoonestatud elamumaad ostetakse eesmärgiga olemasolev hoone lammutada ning uus ehitada. Arvestades seda, et järjest kahanenud tehingumahtude taustal on hoonestamata kruntide pakkumine City24.ee SPOT andmetel kasvanud ca 22%, siis on praegu kruntide nn laojääk ca 4,2 aastat. Domus Kinnisvara hinnangul kestab jätkuvalt ülisoodne aeg omale maa ostmiseks. Hinnaga kuni pool miljonit krooni või hinnavahemikus 200 – 300.- kr/m2 kohta on juba piisav valik otsustamaks oma uue kodu rajamist.

Kokkuvõtteks:
Ülepakkumine Harjumaa eramute osas püsib ning seetõttu ka jätkuv surve hindadele. Eramute puhul jääb tehinguaktiivsus 2010 II pa kokkuvõttes püsima samale tasemele esimese poolaastaga. III kv on tehingute maht mõnevõrra väiksem kasvades taas IV kvartalis.
Elamukruntide osas püsib tehinguaktiivsus jätkuvalt ülimadal ning seetõttu ka tugev surve hindadele. Muudatust ei ole ette näha enne, kui korteriturul on tunda selget tõusu ning pangad muudavad oma laenupoliitikat maaostude finantseerimise osas.

Täpsemalt loe Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Mul on hea meel teatada, et Domus Kinnisvara meeskonda lisandub järjekordne kutsetunnistusega hindamisekspert. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poolt korraldatud kirjaliku ja suulise eksami läbis edukalt Tartu hindaja Kaisa Hiire, kellele väljastatakse kõige kõrgem, V taseme varade hindaja kutsetunnistus.

Edu Kaisale.

Maa-ameti esialgsetel andmetel oli Tallinna kinnisvaraturul korterite ostu-müügi tehingute arv sarnane aprilli kuu tehingute mahule. Kui aprillis tehti 451 tehingut, siis mai kuus 464. Seega on I poolaasta tehingute hulk üsna stabiilne, sest olulisi kõikumisi pole. Muutunud on see-eest keskmine hind, mis mai kuus oli ca 15 000 kr/m², andes kuiseks kasvuks 4,7%. Aasta algusega võrreldes on mai kuu hinnad ca 11% kõrgemad.

Hinnakasvu taga on peamiselt kõrgemate hindadega tehingud. Maa-ameti statistika alusel oli aprilli kuus korteriomandi keskmine tehinguhind ca 780 000 krooni, siis mai kuus oli see 11% kõrgem – 870 000 krooni. Stabiilne tehingute arv, kuid kasvavad hinnad viitavad sellele, et ostetakse kõrgema hinnaga varasid rohkem kui varem.

Ka Tartu linna korteriomandi ostu-müügi tehingute arv on stabiilne – kui aprillis oli 79 tehingut, siis mai kuus 80 tehingut. Keskmine hind kasvas sarnaselt Tallinna hindadega 5%.

Pärnu linna korteriturul tehti taas rekord. Kui aprillis oli tehinguid 51, siis mai kuu arvele jäi lausa 57 tehingut. Hinnakasv oli 3,5%.

Statistiliselt on Eestis üle 650 000 eluruumi (üle 40 mlj ruutmeetri). Seega peaaegu üks eluruumi iga kahe elaniku kohta ning ca 30 m2 pinda iga meie kaasmaalase kohta. Keskmine eluruum on 61,33 m2. Arvuliselt on meil kõige rohkem 2- (36% eluruumidest) ja 3-toalisi (30%). Statistiliselt tore, kuid tegelikult me nii lahedalt ei ela. Kõik need 650 tuhat eluruumi ei ole elamiskõlblikud oma tehnilise seisukorra, asukoha vms põhjuste tõttu. Mõnel perel on mitu eluruumi jne. Eks see kajastab üldjoontes meie keskmise perekonna (ca 3,6 inimest) ja keskmise majandusliku võimekuse (keskmise kuupalga ja m2 hinna suhe lähenes veel mõni aastat tagasi 2-le, nüüd alla 1) sümbioosi. Igatahes – liiga laialt meil ruumi käes ei ole.

Aga kui palju tuleb oma rahakotti kergendada, kui tahad rohkem privaatsust? Selle väljaselgitamiseks on mitu võimalust. Vaatame esmalt näiteks Tallinna korterite keskmist m2 hinda võrreldes erineva suurusega kortereid omavahel:

Allikas: Maa-Amet, periood 1.11.2009 – 30.04.2010

Eelnevast on näha, et mida suurem korter, seda kõrgem m2 hind. Kuigi seda mõjutab ka kõige tavalisem nõudluse/pakkumise vahekord, siis lõpuks taandub küsimus ikkagi sellele, et suurema korteri ehk privaatsema ruumi ihalejad peavad maksma selle eest kõrgemat hinda. Ja mitte vähe.
Kuigi eelnevast tulenevalt võiks oletada, et mida suurem eluruum, seda kõrgem m2 hind, see nii siiski pole.

Läheme veelgi privaatsemaks ja võrdleme omavahel kortereid ja maju. Kuna majatehinguid on korteritega võrreldes oluliselt vähem, siis lihtsalt võrreldavat tehingustatistikat ei ole. Aga me võime vaadata pakkumisi. Kinnisvaraportaali City24.ee SPOT`i andmetel oli 1 mail 2010 keskmine korteri pakkumishind 17832.- kr/m2 ning majadel 15607.- kr/m2 ehk siis ca 12,5% väiksem. Seega on majade puhul privaatsuse keskmine lõpphind muutunud nii kõrgeks, et hakkab m2 hinda alla suruma. Reaalset raha peab suurema privaatsuse ihaleja ikkagi kõvasti rohkem välja andma.

Kolmas võimalus on vaadata maa hinda. Esmapilgul võib ju vaadata, et mida suurem on krundi ehitusõigus (pilvelõhkuja vs eramaja), seda kallim on selle maa ruutmeetri hind. Kuid see ei ütle meile midagi selle kohta, kui palju hakkab maksma selle maa tulevane kasutaja oma olemasoleva või olematu privaatsuse eest. Seega on hoopis oluline maa hind võrreldes krundi ehitusõiguse mahuga (m2). Ja siin on täiesti selge, et mida suurem on ehitusmaht (ehk mida väiksem privaatsus), seda madalam on hind. Näiteks Tallinna kesklinna piirkonna suurte kortermaja kruntide ostu-müügitehingud on viimasel ajal tehtud suurusjärgus 1500-2000 kr/ehitusõiguse m2 kohta. Samas kui väikeste kortermajade tehingud jäävad suurusjärku 2500-3000 kr/ehitusõiguse m2. Ehk siis 20-30% rohkem. Samad näitajad saaks välja tuua pakkumise poolelt. Võtame nüüd hea asukohaga Tallinna kesklinna krundi kõrvale suvalise linnalähedase arenduskvartali eramukrundi, kus maa maksab keskmiselt ca 3000-4000 kr/ehitusõiguse m2 kohta (kui leidub privaatne kesklinne krunt näiteks Kadriorus, siis oleks see number kordades suurem).

Eelneva mõttearenduse lõpetuseks pean tunnistama, et ega indiviidi või perekonna tasemelt ei olegi selles midagi niiväga õpetlikku. Privaatsus on eestlasele olnud alati väärtus ning nagu kinnisvara hinnad näitavad, on see selgelt rahaliselt mõõdetav väärtus. Küll aga võiks siit teha mõne sotsioloogilise järelduse. On ilmselge, et Eesti liigub Lääne-Euroopa jälgedes ning kuna meil on maad veel siiski piisavalt, siis privaatsuse tase üha suureneb. See aga tuleb meie ühiskonnal kinni maksta. Praegune MASU teeb kindlasti omad korrektuurid meie statistiliselt keskmistesse unistustesse, kuid viie aasta pärast oleme taas valmis privaatsusele üldkokkuvõttes suuri summasid kulutama.

Märtsi kuu korteriturg oli Tallinnas rohkemate tehingutega kui veebruar. Maa-ameti tehingustatistika järgi tehti lausa 30% rohkem ostu-müügi tehinguid. Samas on tehingute arv niivõrd väike, et iga kõikumine mõjutab muutuse suhtarvu üsna palju. Tänasel passiivsel kinnisvaraturul, kus korterite müügiperiood on City24 Spot andmetel keskmiselt 3 kuud, ei anna 1 kuu pikkune analüüsiperiood kõige adekvaatsemat pilti turu aktiivsusest.

Keskmise hinna suhtes on olukord parem, sest Tallinnas on selleks piisavalt tehinguid, et hinnatrende vaadata. Tallinna korteriomandite keskmine hind oli märtsis 13 500 kr/m², mis on veidi madalam kui veebruaris.

Korterituru mõjutajaks on ka pakkumiste arv, mis City24 Spot andmetel on pealinnas 3 kuud kasvanud. Samas on oluline, et kuigi kliendid lisavad rohkem objekte müüki, tehakse seda siiski järjest madalamate hindadega, sest keskmine pakkumishind on langenud aasta algusest alates.

Uusi kortereid müüdi märtsis Tallinnas ca 90, mis on korteritehingute mahust ca 17%. Seejuures olid edukamad projektid Aiandi (keskmine hind 16 000 kr/m²), Kotkapoja (keskmine hind 14 800 kr/m²) ja Kollane tänaval (keskmine hind 26 500 kr/m²).

Tartu linna korteritehingute arv oli mõnevõrra veebruari kuu tehingutega võrreldes suurem, kuid keskmine hind kasvas siiski oluliselt. Maa-ameti tehingustatistika järgi oli keskmine hind märtsis 12 200 kr/m², mis on umbes 8% kõrgem kui veebruaris. Sarnane keskmise hinna kasv oli ka veebruaris, mil jaanuari kuuga võrreldes kasvasid hinnad 7%.  I kvartali lõikes on Tartu korterite hinnad kasvanud, olles peaaegu samal tasemel kui 2009.a. II kvartalis, mil keskmine hind oli 11 400 kr/m2.

Veebruari ja märtsi kuu keskmise hinna kasvu taga on järelturukorterite tehinguhinnad. Peamiselt on müüdud kesklinna piirkonna ja Annelinna linnaosa kortereid, milledest paljude 1 m² hind on vahemikus 11 000 – 15 000 krooni. Uute korterite tehinguid tehti märtsis ainult 10-ne ringis.

Pärnu korteritehingute arv langes märtsis oluliselt. Kui veebruari kuus jäi isegi mulje, et korteriturg on aktiviseerunud, sest Domus Kinnisvara maakleritel oli seal käed tööd täis ning Maa-ameti andmetel tehti lausa 43 korteri ostu-müügi tehinguid, siis märtsi kuu kontole jäi 28 tehingut. Neist uusi kortereid oli ainult üksikud.

Väheste märtsi kuu tehingute keskmine hind oli 11 300 kr/m2, mis on ca 12% võrra kõrgem kui veebruaris. I kvartali tulemuseks on siiski viimaste aastate madalaim hind – 10 400 kr/m2.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, kuhu kuuluvad ka Domus Kinnisvara hindajad, viis läbi 24.märtsil üldkoosoleku. Üldkoosoleku põhiteemadeks oli juhatuse 2009. aasta tegevuse aruanne, majandustegevuse aastaaruande kinnitamine ja 2010.a eelarve kinnitamine. Samuti valiti kaks uut Kutsekomisjoni liiget, kelledeks said Mirje Kallaste ja Raili Kangur.

Päeva teisel poolel toimus kaks seminari. Esimene ettekanne oli seotud 01.01.2010 kehtima hakanud Riigivaraseadusega. Rahandusministeeriumi riigivara osakonna nõunik Veronika Ilsjan tutvustas juhendi projekti, millega täpsustakse Rahandusministeeriumi seisukohti Riigivaraseadusest tulenevatele nõuetele kinnisvara hindamisel, et ühtlustada seisukohti ja hõlbustada suhtlemist Rahandusministeeriumi, riigivaravalitsejate ja kinnisvara hindajate vahel.

Teine seminari teema andis ülevaate Eesti Maaülikooli üliõpilase Maile Kajak´i koostatud magistritööst, mille pealkiri oli Kinnisvara hindamise kutsetegevuse kvaliteet ja probleemid Eestis. Tegemist oli väga huvitava ja hariva ettekandega, sest uurimistöö aluseks oli ühingusse jõudnud kaasused ja auditeerimise aktid, millede analüüsimisel selgus hindamistöös enim levinud vead ja puudused. See teadmine aitab hindajatel vigasid vältida ja oma tööd paremini teha.