Domus Kinnisvara ajaveeb

Korterid

Tartus tehti 2011. aastal 1110 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on 34 tehingu võrra rohkem kui 2010. aastal (kasv 3%). 2009. aastaga võrreldes oli eelmisel aastal 278 tehingut rohkem. Seega on tartlaste huvi kriisijärgselt elamispinna soetamise vastu olnud mõningases kasvus.

Kvartalite võrdluses tehti 2011. aastal kõige vähem tehinguid esimeses kvartalis, mille tingis madal aktiivsus jaanuaris. Kolmas kvartal oli see-eest suurima tehingute mahuga, sest augustikuus müüdud korterite arv oli üle mitme aasta rekordiline 115. See oli ka periood, mil tehingute keskmine hind saavutas 2011. aasta kõrgema tulemuse 904 €/m². Kuna juuli ja septembri keskmised hinnad olid madalamad, siis kolmanda kvartali keskmine hind jäi väiksemaks kui teise kvartali hind.

Augustikuu aktiivsuse põhjuseks võib pidada suvise puhkuseperioodi järgselt formeerunud tehinguid. Suuremate ja kallimate korteritega tehtud tehingute hulk mõjutas ka keskmist hinda, sest hinnaklassis 1200- 1500 €/m² tehinguid oli tavapärasest rohkem.

Aasta viimastel kuudel langenud hind mõjutas ka neljanda kvartali tulemust, mille keskmine hind oli 812 €/m², mis on 4% madalam kui esimesel kvartalil. Tõenäoliselt mõjutas teist poolaastat Euroopa finantskriis ja prognoosid järgmisteks aastateks. Ebakindlus tuleviku suhtes vähendas kallimate elamispindade ostmist. Paljudel juhtudel raha paigutamise eesmärgil tehtud tehingud olid hinnavahemikus 40 000- 50 000 €.

Nimetatud hinnavahemik on jätkuvalt nõutud sektor. Maakleritelt saadud tagasiside põhjal võib öelda, et laenu abi kasutakse üllatavalt vähe. Tõenäoliselt on kallimate elamispindade ostmine vähenenud just seetõttu, et panka ei taheta ebakindlas majandusolukorras kaasata ning pigem püütakse omavahenditega hakkama saada.

Nõudlus korterite vastu on püsinud üsna stabiilne, millele viitab teise poolaasta tehingute mahu ühtlane tase. Maaklerite sõnul oleks korterite müüke isegi rohkem, kui oleks sobivaid elamispindasid pakkuda. Kliendid on ootel kesklinna lähipiirkonna kivimaja heas seisukorras  korteritele. Linnaosadest vastavad nendele Kesklinna, Karlova, Supilinna, Vaksali ja Ülejõe linnaosa ning Annelinna kesklinna poolne osa.

Korterite pakkumiste arv oli 2011. aastal Kinnisvaraweb kv.ee andmetel üsna stabiilselt 2000 – 2200. Neist suurima mahu andis Annelinna linnaosa, kus müügis on korraga umbes 600 korterit. See-eest on tegemist piirkonnaga, kus keskmine küsitud hind on linna madalaim, so ca 800 €/m². Võrreldes piirkonna keskmise tehinguhinnaga, on pakkumishinnad ca 20% kallimad. Nii nagu linnaosale omapärane, on seal suurim elanike arv ja väga ühtlane tüüpkorterite elamufond. Tõenäoliselt seetõttu ei olegi linnaosa hinnad oluliselt muutunud, sest konkurents on suur – müügihinnad on vahemikus 650 – 700 €/m², pakkumishinnad on kogu aasta jooksul ca 800 €/m².

Annelinna korteriturul valitseb suuremate korterite ülepakkumine, sest kõrgete kommunaalkulude tõttu soovitakse minna soodsamale pinnale, samas kui nõudlus on madal. Näiteks seni on pakkumises 4-toalisi kortereid 2-toalise korteri hinnaga.

Pakkumishindadest enim on kasvanud Kesklinna ja Karlova linnaosa korterite hinnad. Müüki on tulnud just suuremad ja kallimad elamispinnad. Küllap on omanikud tunnetanud kinnisvaraturu nõudluse kasvu ning pakkumiste vähesust. Samas on neis linnaosades vähenenud odavamate, väiksemate ja halvas seisukorras korterite müügikuulutuste arv, kuid mida võib pidada siiski likviidsemaks varaks võrreldes kallimate korteritega.

Pakkumises annavad mõningal määral veel tooni arendusprojekti korterid. Domus Kinnisvara hinnangul on Tartus ja lähiümbruses müügil ca 250 uuselamu korterit. Osa neist on 3-5 aastat tagasi valminud elamutes. 2011. aastal valminud elamuprojektid on olnud asukohalt, projektilt ja hinnatasemelt turule niivõrd vastuvõetavad, et enamus kortereid on müüdud.

2011 aastal alustati 12 uue korterelamu ehitusega, kus kokku on ca 160 korterit. Neid arendusi iseloomustab läbimõeldud projektid, kusjuures on püütud leida konkurentsieeliseid. Näiteks Fortuuna 32 ja Vanemuise 45 elamute märksõnaks on energiasäästlikkus, Veeriku 6 puhul elamistingimustele mugavust pakkuvad panipaigad, saunad jms. Kuivõrd need asjaolud müügiedu tagavad, näitab tulevik, kuid kliendi jaoks on oluline ka korteri hind. Pakkumises on uued korterid hinnavahemikus 1200 – 1600 €/m². Eelmise aasta edukamate arendusprojektide Oa ja Meloni tn tehinguhinnad olid siiski madalamad, jäädes vahemikku 1100 – 1200 €/m².

Üüriturg

Üüriturg oli eelmisel aastal äärmiselt aktiive, sest nõudlus oli väga suur. Aktiivseim aeg oli august ja september, mil kortereid otsisid tudengid nii Eestist kui välismaalt. Aasta viimastel kuudel jätkus elamispindade otsimine, kuid mingil määral aktiivsus ja sihtgrupp muutus. Tudengite osakaal vähenes, ning asemele tulid pered, tööinimesed, pensionärid jt. Nüüd valitakse ja mõeldakse põhjalikumalt, enne kui pakkumiste hulgast valik tehakse.

Pakkumiste hulk oli suurim augustikuus: Kinnisvaraweb kv.ee andmetel oli augustis ca 1300 üüripakkumist, mis järgmistel kuudel langes 700ni. Kuigi üürikorterite vastu on nõudlus jätkuvalt olemas, pole vähenenud vabade pindade tõttu üürihinnad muutunud. Mõningal määral on surve hindade langusse, kuid seda peamiselt halvemas seisukorras ja mugavusteta korteritel ning linnaäärsetel korteritel.

Elamud

Tartu linnas ja lähipiirkonnas on eelistatud nii remonti vajavad elamud kui ka uuselamud. Vanemate elamute hinnatase on peamiselt vahemikus 55 000 – 100 000 eurot, sõltudes asukohast, elamu suurusest ja remondivajadusest. Uute majade turul on likviidsemad kinnistud hinnatasemel kuni 160 000 €. Väga üksikud tehingud on ka hinnatasemel 200 000 eurot ja rohkem – tegemist on peamiselt eksklusiivsete uuselamutega.

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Tähtvere, Tammelinn, Ihaste ja Veeriku linnaosa, kus elamute hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Variku ja Raadi linnaosa. Kõrgelt on hinnatud ka linnaga piirnevad elamurajoonid Vahi külas (Raadimõisa elamurajoon) ning Veibri küla uuselamurajoon.

Domus Kinnisvara hindamisosakonnal on hea meel teatada, et meie Tartu osakonna hindaja Reet Värnik sooritas edukalt hindaja assistendi kutsetaseme eksami. Tegemist on esimese sellise kutsetaseme hindajaga, sest varasemalt ei ole assistendi kutsetaset taotletud. Samuti läbis edukalt nii kirjaliku kui suulise eksami Tallinna osakonna hindaja Mari Lume, kellele väljastatakse kinnisvara hindaja kutse.

Vastavalt 2008. aasta 18. juuni Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika Kutsenõukogu otsusega nr 28 kinnitati kolme kinnisvara hindaja kutsestandardi kutsed: hindaja assistent, kinnisvara hindaja ja vara hindaja kutse. Igal kutsetasemel on oma pädevus, millega hindajal on õigus hinnata kutsetasemele vastavaid objekte. Sõltumata kutse tasemest näitab kutsetunnistus, et hindaja vastab teadmiste ja kogemustega esitatud nõuetele.

Domus Kinnisvaral on uute kutseliste hindajate üle suur rõõm.

Hiljuti pälvis üldsuse tähelepanu KredExi toetustega korterelamute renoveerimine. Nimelt mitteterviklik lähenemine elamute energiasäästlikule renoveerimisele. Probleemiks on osutunud ventilatsiooni puudulik lahendamine olukorras, kus tiheda soojustamise ja akende vahetusega rikutakse elamute loomulik ventilatsioon läbi seinte ja avatäidete ning sellega ka niiskusreziim. Seejuures ei ole lõpuks tähtis, kas viga peitub finantseerimissüsteemis, ühistujuhtide asjatundmatuses, arhitektide lühinägelikkuses või ehitajate oskamatuses. Kui elamu ventilatsioon ei ole tasakaalus selle kütte- ja kasutusintensiivsusega, siis on kannatajaks ikka selle elanikud.

Oma igapäevases töös on Domus Kinnisvara maaklerid kokku puutunud paljude selliste eluruumidega, mille sisekliima mitte ainult pole halb, vaid on hakanud juba kahjustama ehitise osasid. Mõnikord on kahjustused silmaga näha, kuid nii mõnelgi juhul on tegemist varjatud puudusega. Varjatud puudused aga tähendavad müüjale suurt riski, et ostja hakkab hiljem nõudma kahjude hüvitamist või ostuhinna alandamist, kui müüja neid puuduseid müügiprotsessi käigus ei ole avaldanud. Soovitame omanikel sellised puudused ja kindlasti ka nende põhjused likvideerida enne müügiga alustamist.

Ma usun, et pikemas perspektiivis suureneb hinnavahe kvaliteetselt ja ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamutes asuvate korterite hindade vahel. Teoreetiliselt võiks mõjutada seda eluruumi kautusmugavus, kuid seda ostjad üldjuhul enne tehingu vormistamist ei tea. Praktiliselt aga muutuvad määravaks kulud – ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamute majandamiskulud on lihtsalt vältimatult suuremad. Puudulikule energiasäästule lisanduvad puudulikult tehtud ehitustööde ümbertegemise või remondi kulud. Kui kahe naabermaja majandamiskulud erinevad näiteks 15 %, siis säästlikumas majas asuvate korterite potentsiaalne müügihind peaks kulukamast majast samavõrra kõrgem olema.

Millele aga peaks ostjad pöörama tähelepanu omale uue korteri valimisel seoses sisekliimaga? Esiteks loomulikult sellele, milline tundub sisekliima eluruumis – kas see tundub liiga niiske või liiga kuiv. Teiseks tuleks kindlasti üle vaadata seinad ja akende ümbrused – kas seintel (eriti välisseinte ühenduskohad lae või põrandaga) paistab niiskuskahjustusi või hallitust (hallikad/sinakad laigud, värvi/tapeedi lahti pundumine). Kindlasti tasub vaadata kardinate taha, vajadusel astuda toolile, et vaadata kõrge kapi taga varjatud lae nurka jne. Kui eluruumidel on plastraamidega aknad, siis kontrollida, kas akendel on olemas ka tuulutuspilud või mikrotuulutus. Nende puudumine võib tähendada varsti akende vahetust ja suhteliselt suurt ootamatut väljaminekut. Eraldi tuleks tähelepanu pöörata sanitaarruumidele ja köögile ning piiluda varjatud kohtadesse (nt kraanikausikapi alla, vanni alla jm). Just varjatud kohtades kipub õhuvahetus olema kõige halvem ning sinna kogunenud niiskus on ainult abiks seente ja hallituste vohamisele. Sanitaarruumides tuleks kontrollida, kas ventilatsiooni avad on ikka olemas ning kas need viivad korrektselt ventilatsioonilõõri. Päris tihti on juhtunud, et „euroremondi“ käigus on ventilatsiooniavad kinni pandud või ehitatud teise kohta ilma, et õhk oleks korrektselt lõõri juhitud. Viimase asjana tasub uurida korteriühistu juhatuselt, millised on korteriühistule võetud rahalised kohustused ning mida nende rahadega on tehtud. Seejuures tasub uurida, kas, kuidas ja mis kvaliteediga renoveerimistööd on teostatud. Agaramad võivad isegi küsida ehitajate ja ehitusjärelevalve tegijate andmeid ning uurida sealt, milliseid probleeme tööde tegemisel esines. Kui kõik eelnev aga jätab veel kahtluseid õhku, siis on võimalik tellida arvamus mõnelt ekspertiisibüroolt. Igal juhul tasub silmas pidada vanasõna, et üheksa korda mõõda ja üks kord lõika. Enne uue kodu ostmist seda põhjalikult üle kontrollides väldid nii mõnegi probleemi ilmnemise hiljem.

Maailmamajanduse probleemide taustal on huvitav vaadata Eesti suuremate linnade korterituru tehingute mahtusid ja hindasid. Võttes aluseks Maa-ameti statistika, ilmneb, et augustikuu oli Tallinnas ja Tartus käesoleva aasta edukaim. Tallinna korteriomandite ostu-müügi tehingute arv oli juulikuu võrdluses lausa 30% kõrgem, saavutades tulemuseks 541 tehingut. Aktiivsemat perioodi kogesid ka Domus Kinnisvara maaklerid, kellede sõnul oli objektide näitamisi palju ning nii mõnelegi ostetud korterile oli mitu konkureerivat huvilist. Eriti hästi läksid kaubaks tüüpkorterid. Näiteks mitu Mustamäe 2-toalist korterit müüdi 4-5 päevaga.

Klientide tagasiside kaudu saab öelda, et nii mõnigi korter osteti üürimise eesmärgil. Igakuine üüritulu ja väärtuse kasvust oodatav tootlus pakub tõenäoliselt head alternatiivi langevatele aktsiaturgudele. Võimalik, et augustikuu ajakirjanduses läbi käinud maailmamajanduse ja euroga seotud teemade mõju avaldub järgnevate kuude tehingute vähenemises, kuid seni on selge, et turutasemele vastava hinnaga objekt leiab üsna kiirelt ostja, sõltumata ostja motiivist.

Keskmine hind on Tallinna korteritel aprillikuust enam-vähem sama, kõikudes 2-3%. Üldine trend on pikemat aega olnud siiski kasvav. Aastases võrdluses on tänavune augustikuu keskmine hind ca 13% kõrgem, olles 1052 €/m².

Ka Tartu korteriturul oli augustikuu tehingute maht üle aastate kõrgeim – kokku 115 ostu-müügi tehingut. Keskmine hind tõusis veidi üle 900 €/m², mis on tase, mida pole alates 2008. aasta lõpust saavutatud.

Pärnus müüdi eelmisel kuul 49 korteriomandit, mis on täpselt sama palju kui aasta tagasi. Ka hinnatase on võrreldav – tänavune keskmine hind oli 733 €/m², eelmisel aastal 746 €/m².

Narva korteriomandi ostu-müügi tehingute arv on kevad- ja suvekuudega võrreldes vähenenud. Teises kvartalis oli keskmiselt 46 tehingut, kuid augustis ainult 35. Samas langes ka keskmine hind, kusjuures käesoleva aasta madalaimale tasemele 266 €/m².

Paremate rahaliste võimalustega kliendid ei osta mitte üksnes kvaliteetsemat ja seetõttu kallimat kinnisvara, vaid ka suuremat. Koos kallima ruutmeetri hinnaga ostetakse omale ka rohkem privaatsust. Tihti ka staatust jms. See ilmneb selgelt, kui vaadata, kuidas muutub Tallinnas möödunud poolaastal müüdud korterite suurus vastavalt ruutmeetri hinna kasvule.

Alla 500 euro/m2 maksvate korterite keskmine suurus on 46,4 m2. Nii odavaid kortereid ei ole pakkumises siiski eriti palju ning nendega tehakse vaid ca 6,7% pealinna korteritehingutest. Suurim hulk tehinguid tehakse hinnavahemikus 500 – 1000 eurot/m2 kohta. Näiteks 501 – 750 eur/m2 maksvate korterite keskmine suurus on aga 49,1 m2 (26,2% tehingutest), samas kui 751 – 1000 eurot/m2 maksvate korterite keskmine suurus on juba 52,6 m2 (29,4% tehingutest).

Mida kallimaks läheb ruutmeetri hind, seda enam muutub privaatsus klientidele oluliseks. Kui odavamatel korteritel on suuruse vahed suhteliselt väikesed, siis kallimatel korteritel muutub see märgatavaks. Nii on 1501 – 2000 eurot/m2 maksvate korterite keskmine suurus 69,0 m2 (7,6% tehingutest), kuid üle 2001 euro/m2 maksvatel korteritel on see keskmiselt juba 88,8 m2 (4,4% tehingutest).

Sellele teemale saab läheneda muidugi ka teisiti. Mitte ainult pole kallima ruutmeetri hinnaga korterid keskmisest suuremad, vaid suuremad korterid kipuvadki olema kallima ruutmeetri hinnaga. Põhjuseid (lisaks privaatsusele ja staatusele) on muidki:
- Eenamus kinnisvaraturust on orienteeritud „keskmisele“ tarbijale, mistõttu keskmisest suuremate korterite pakkumine on väike ning nendest huvitatud ostjad on valmis rohkem maksma. Siiski ei peaks seda niiväga kartma, sest kuigi ostuhuvilisi on suurtele korteritele vähem, on ka nende pakkumisel konkurents oluliselt väiksem.
- Suurema korteri ostjate (st paremate rahaliste võimalustega klientide) jaoks on kinnisvara soetamisega kaasnev väljaminek või igakuine kulu ehk ka natukene „talutavam“. Väiksemate ja odavamate korterite ostjad kipuvad rohkem opereerima oma finantsvõimaluste piiril ning on seetõttu hinnatundlikumad.

Imesid ikka juhtub. Nimelt helistas mulle täna klient, kes alustas oma juttu sõnadega: „Mäletate – ma tellisin 2005 aastal teilt Saue vallas asuva kinnistu hindamise?“. Kuus aastat on mööda läinud. Eneselegi üllatuseks ma mäletasin seda klienti, kinnistut ning ka hindamist. Leidsin oma arvutist isegi selle hindamisakti üles ning siis selgus alles tõeline ime. See hindamisakt oli koostatud 3 augustil 2005 ning kandis numbrit 0001-05. Ehk siis tegemist oli Domus Kinnisvara esimese hindamisaktiga.

Kas pole suurepärane, et kliendid on meie hindamisega sedavõrd rahul, et täpselt kuus aastat hiljem võtavad minuga ühendust ning paluvad sellesama kinnistuga Domuselt järgmisi kinnisvarateenuseid. Ainult rõõm on neid pakkuda

Meie tubli hindaja Mari Lume väljastas Tallinna kontori hindamisosakonna nimel käesoleva aasta 1000 arve. Otsustasime sümboolset numbrit tähistada ja teha eksperthinnangu tellijale kingituse. Õnnelik hindamistöö tellija Sirli saab jõulukingitusena eksperthinnangu kätte tasuta! Palju õnne! Ootamatud kingitused ja uued üllatused meie klientidele tulevad juba uuel aastal.

Meie sädelev hindaja Lea Kull läbis edukalt kinnisvara hindaja kutsetunnistuse taastõendamise eksami ja omab nüüd kutselise hindaja väärikat tiitlit veel järgmised 5 aastat. Õnnitleme Lead ja tunnustame neid kolleege, kes samuti raske eksami seekord edukalt läbisid! Palju õnne!

Detsembris ja jaanuaris pakuvad Domus Kinnisvara ja Eesti Krediidipank klientidele ühtset teenust, mille tulemusena võidavad kliendid nii kinnisvara hindamise kui pangateenuste hinnas.

Nii on eraisiku eluaseme-, hüpoteek- ja tarbimislaenu võtmine Krediidipangast Domuse poolt vahendatud klientidele eriti soodne – kinnisvara hindamise teenustasu on 15% madalam ning panga lepingutasu lausa 20% madalam tavapärasest hinnast. Sellega on tuldud vastu paljudele klientidele, sest neilt saadud tagasiside põhjal on huvi elamispinna soetamise vastu üsna suur.

Krediidipangas on viimastel kuudel elamispinna ostmiseks, renoveerimiseks või ehitamiseks laenuklientide hulk kasvanud. Renoveerimiseks ja ehitamiseks võetavate laenude puhul on panga ja kliendi riski täiendavaks maandajaks teadmine, kui palju võiks vara olla väärt pärast ehitustööde lõppu. Küsimused, kas mu vara väärtus kasvab piisavalt, et tagada laenu, saavad kergesti vastuse. Siinjuures on abiks Domus Kinnisvara hindajad, kes teevad renoveeritava või ehitatava vara kohta lühikese eelhinnangu tasuta.

„Krediidipanga kontori- ja filiaalivõrk katab kogu Eestit. Kuna ka Domus Kinnisvaral on kontorid suuremates linnades, siis saame anda oma panuse, et Krediidipanga kliendid saaksid võimalikult mugavalt kõikidele kinnisvara-alastele küsimustele vastused“ ütles Raul Reino.

Domus Kinnisvara on kinnisvara maaklerteenust, hindamist, konsultatsiooni ja kinnisvara väärtustamist pakkuv ettevõte, mis on järjest võitnud kliente ja kasvanud üheks suuremaks kinnisvara vahendusorganisatsiooniks Eestis. Ettevõttel on esindused Tallinnas, Tartus, Pärnus, Keilas ja Paides. Naeratavad inimesed, lai valik kinnisvara pakkumisi, pädevad eksperthinnangud ja suurepärased tulemused on Domus Kinnisvara märksõnadeks.

Krediidipank on Eesti panga esimese presidendi Rein Otsasoni poolt 1992. aastal asutatud ettevõte. Positsioneerides ennast Eesti finantsteenuste turul väikese, kuid tugeva ja kindla pangana, suhtub Krediidipank iga kliendi soovi ja vajadusse väga personaalselt. Krediidipanga klienditeenindajatel on aega süveneda kliendi soovidesse põhjalikult ning anda neile igakülgset nõu rahaasjadega tegelemisel. Lojaalse kliendi igakülgne rahulolu ning vastastikku kasulik suhe on Krediidipanga ärimudeli alustala.

Krediidipanga sihtgruppideks on nii erakliendid kui ka väikesed ja keskmise suurusega ettevõtted. Panga tegevus on peaasjalikult orienteeritud kohalikule turule.

Milline on ettevõttele kuuluva kinnisvara väärtus? Kas ettevõte tegutseb efektiivselt oma pinnal? Või kas saadav üürihind on turutasemel? Ega firmale kuuluv kinnisvara ometi nööriga kiviks kaelas pole? Need on küsimused, mida võiks iga ettevõtte omanik enda käest küsida. Ettevõtte olukorrast annab pildi majandusaasta aruanne, milles kinnisvara omavatel firmadel on arvestatav roll varade väärtusel. Seejuures on nii ettevõtte juhtkonnale kui audiitorile abiks vara väärtus, mis on leitud sõltumatult ning professionaalselt.

Nii audiitoritele kui kinnisvara hindajatele on aluseks Raamatupidamise Toimkonna juhendid (peamiselt RTJ 5 ja 6), hindajate jaoks ka EVS standard Hindamine finantsaruandluse tarbeks. Need annavad mõistete selgitused, põhimõtted ning käitumisjuhised.

Üks printsiipe, mis RTJ 6 välja tuleb, on sõltumatuse printsiip. Lühidalt öeldes peaks lähtuma põhimõttest, et vara väärtusele saab kõige parema hinnangu anda ettevõtte väline ekspert, kelleks kinnisvara puhul on kinnisvara hindamisega tegelevad kutselised hindajad. RTJ 6 punkt 25 ütleb otse, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Eelkõige mõeldakse siin spetsialisti all kutsetunnistusega hindajat. Samas ei ole keerulises ning väheste tehingutega ärikinnisvara sektoris juhtkonnal ega audiitoril võimalik mõistlikult vara väärtust ise hinnata.
Hindajate kasutamine täidab ka RTJ 6 punkt 21 nõuet, mille järgi peab õiglase väärtuse määramine tuginema reaalsel bilansipäeval eksisteerinud kinnisvaraturul. Turuolukorrast on siiski parim ülevaade sellega igapäevaselt tegelevatel inimestel.

Turuolukorra tundmine tagab parema ülevaate näiteks üüritasemetest. Võib olla olukord, kui tütarettevõttele välja üüritud pinna üürihind on turutasemest oluliselt kõrgem. Juhul kui sellised üürilepingud on lõpetatavad, ja turutingimustel samas objektis asuvate pindade üürimine toimuks oluliselt madalamate hindadega, ei anna selliste omanikupõhiste ja kergesti lõpetatavate rahavoogude põhjal leitud väärtus objekti turuväärtusega võrreldavat väärtust. Seega tuleks lähtuda turu üürihindadest. Hinnangu üürihindade turutasemele vastavuse kohta tuleks anda igas eksperthinnangus.

Toodud näite vastupidine olukord on turutasemest madalamate üürihindadega koormatud pinnad. Kui selliste lepingute lõpetamine on võimatu või väga raske, on nende lepingute mõju kinnisvara väärtusele kindlasti negatiivne. Lõpetatavate madala üüritasemega lepingute kohta antakse samuti eksperthinnangus eksperdipoolne seisukoht, mille järgi saab omanik astuda samme kas üürimäärade tõstmiseks või uute üürnike otsimiseks.

Audiitoritel on ettevõtte kontrollimise üheks aluseks tegevuse jätkuvuse põhimõte. Kinnisvara seisukohast võib muutuv turg tegevusele kaasa aidata või selle hoopis lõpetada. Kinnisvara eksperthinnangud ja konsultatsioonid aitavad juhtkonnal paremini otsuseid teha.