ÜÜRIELAMUFOND KUI STABIILSUSE LOOJA

12.04.2017 toimunud EKFLi kevadkonverentsil arutlesime koos Mika Suksdorffi, Mart Saa ja Tõnu Toomparkiga elukondliku kinnisvaraturu tuleviku üle. Kuigi põhiteemaks oli oodatav hinnadünaamika, läks jutt pidevalt ka üüritemaatikale. Ja on ka põhjust, sest üüriturg seisab tõsiste muutuste lävel – paralleelselt on hoo sisse saanud kolm teineteisest sõltumatut protsessi, mille efekt tõenäoliselt kumuleerub.

Kui varem olid üürilendjaks inimesed, kellel korter mingil põhjusel üle jäi (pärandus, kokkukolimine jms), siis täna on jõudsalt pead tõstnud üüriinvestorite kogukond. Slogan „Kui Sul ei ole oma üürikorterit, siis pole Sind olemas!“ võiks tabavalt kirjeldada veidi hüsteerilist mentaliteeti väikeinvestorite hulgas. Paralleelselt väikeinvestoritega on oma programmi käivitanud riik, kes lansseerib käesoleval aastal toetusmeetme kohalikele omavalitsustele munitsipaalelamufondi arendamiseks. Algselt regionaalpoliitiliselt olulise küsimusena tööjõu liikuvuse tagamisest alguse saanud ideed on tänaseks laiendatud ka turumajanduse põhimõttel toimivatele piirkondadele. Ja kolmandaks on tõsiselt pingutamas kinnisvaraettevõtted, kes otsivad samut üürielamute vallas (eelnevatest ehk veelgi maststaapsemaid) investeerimisvõimalusi. Esiteks otsivad laienemisvõimalusi nii mõnedki fondidest, kelle tähelapanu on seni olnud peamiselt ärikinnisvara rahavoo portfellil. Teiseks aga ka arendusettevõtted, kelle tegevuses hakkab lagi vastu tulema ning kes otsivad väga projektipõhisele ärile stabiliseerivat komponenti.

Selsamal konverentsil tõi Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam välja vajaduse muuta kinnisvaratoode finantstooteks. Just siit tulenebki vajadus mastaapse üürielamufondi järele, mis piisava mahu olemasolul hakkab stabiliseeerima muidu väga emotsionaalset kinnisvaraturgu. Täna toimib elukondliku kinnisvaraturu hinnastamine sisuliselt võrdlustehingute meetodil, mis olemuslikult kajastab seda, kui suur valu on parajasti ostjatel osta või müüjatel müüa. Üürielamufondi väärtuse loob aga rahavoog, mis lepingute pikkust arvestades on väga inertne ega tõmble üles-alla. Portfelliteooria lisab täiendavalt stabiilsust. Loomulikult ei taga ka tulumeetod absoluutset stabiilsust, sest majandusolukorra üldise paranemisega (st riskide vähenemisega) kaasneb investeeringu tootluse langus, mis omakorda kergitab vara hinda. Majandusolukorra halvenemisega kaasneb vastupidine. Kindlasti on ka rahavoo investoreid, kes panustavad sellisele tõusule, kuid valdavalt otsivad investeerimisfondid pikaajalist stabiilsust ning on selle nimel valmis ohverama mõne protsendi tootlust.

Mida rohkem on üürielamufondi, seda rohkem tehakse üüripindadega ka tehinguid. See ei juhtu kohe, kuid pikas perspektiivis peaks hästi toimiv/stabiilne üüriturg hakkama mõjuma emotsioonide tasakaalustajana ülejäänud kinnisvaraturule. Seega on kõik alguses kirjeldatud kolm protsessi olemuslikult positiivsed. Oma kinnisvaraturgu edendav roll on nii väikeinvestoritel, munitsipaal üürimajadel kui ka mastaapseid üüriportfelle haldavatel investeerimisfondidel. Loodan seejuures, et väikeinvestorid suudavad oma rahapaigutamisel emotsioonid kontrolli all hoida ning mitte haibiga kaasa minna. Riik tegeleks eelkõige aga piirkondadega, kus abi tõesti vaja on (heade elamistingimuste tagamine neile, kes tahavad töötada väljaspool Tallinnat/Tartut/Pärnut) ega hakka turumjanduse reegleid peapeale pöörama seal, kus kõik niigi toimib. Portfelliinvestorid aga leiavad loodetavasti võimalused ületada üürisuhetega seotud juriidilised probleemid, et väiksem risk võimaldaks investeerida väiksema tootluse ootusega ning pakkuda seeläbi tarbijatele parima hinna-kvaliteedi suhtega teenust.

Tõestame, et maja on maja ja kuur on kuur

Postitaja: Kadi Murr @ 03.02.2016 03:50; kategooriad: Hindamine, Kinnisvaraturg, Majandus, Seadusandlus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara maakler Sirli Loik Saaremaa kontorist kirjutas ajalehes ” Meie Maa”:

“Uus ehitusseadustik on kütnud kirgi juba oma arutellu võtmise hetkest. Mis siis ikkagi lihtsa hoone või hoonete omaniku jaoks muutus ja miks see üleüldse vajalik on?”

Loe täismahus artiklit SIIT

domus024

UUS KORTER ON 58% KALLIM KUI VANA

08.10.2015.a. toimunud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki kinnisvarakonverentsiks ettevalmistudes võrdlesime Tallinnas käesoleva aasta esimesel poolel müüdud korterite hindu. Tegime kaks esmapilgul väga lihtsat kuid siiski üksjagu töömahukat liigutust. Esiteks jagasime müüdud korterid uuteks ja vanadeks, kusjuures piiri tõmbasime 10 aasta peale. Seejuures oli üksjagu problemaatiline nende kortermajade käsitlus, mida on viimase 10 aasta jooksul kapitaalselt rekonstrueeritud, mistõttu on selline jaotus mõnevõrra tinglik. Teiseks aga liitsime uute korterite hindadele juurde ka eraldi müüdud parkimiskohtade ning panipaikade maksumsued. Nii muutus uus ja vana sisuliselt võrreldavaks.

Selgub, et ca 71% tehingutest tehakse vanemates majades ning 29% uutes. Minu hinnangul on huvi uute korterite vastu tasapisi kasvanud, sest 2009.a. analoogilist analüüsi tehes oli nende osakaal ca 27%. Teisalt on see ka loogiline, sest vahepealsel perioodil on üksjagu ehitatud ning võimalused seega avaramaks muutunud. Võimalustest rääkides, siis näiteks KV.ee-s on Tallinna ca 5800-st korteripakkumisest ca 45% alla 10 aasta vanustes majades ning ca 55% vanemates majades. Seega pakkumised ja tehingud ei ole proportsioonis – uuema leidmise võimalused on nõudluse suurust arvestades avaramad.

Selgub, et kuigi Maa-Ameti statistika kohaselt oli võrreldud perioodil korteri keskmine hind Tallinnas 1546 eur/m2, siis uuemate korterite puhul on see number 2094 eur/m2 ning üle 10 aasta vanade korterite puhul 1329 eur/m2. Seega Tallinna keskmisena on uued korterid vanadest ca 58% kallimad. Selline statistiline hinnavahe on linnaosade lõikes küllaltki ühtlane: Selge erisus tuleb esile vaid Pirital, kus uuema elamufondi osakaal on väga suur ning Nõmmel, kus uuemaid korterelamuid on vastupidi väga vähe.

Uute ja vanade korterite hinnaerinevus Tallinnas

Konverentsil peetud diskussioonil jõudsime enam-vähem üksmeelele selles, et nii uuel kui vanal on olemas oma sihtgrupp, mistõttu jõulisi soovitusi ja eelistusi valiku tegemiseks ei saa esile tuua. Samavõrd oluline on ka see, et uuem (ja enamasti kallim) ei pruugi alati tähendada paremat.

KUIDAS ESITADA KINNISVARA KVALITEETI ?

Kvaliteet koosneb objektiivsetest/mõõdetavatest või subjektiivsetest/hinnatavatest tunnustest. Kinnisvara puhul on kvaliteedi hindamiseks vaja nii üht kui teist. Ent hoolimata sellest, et meil on kasutusel mitmed erinevad kvaliteedi hindamise/esitamise süsteemid, pole vähemalt elukondliku vara osas ühtegi piisavalt ammendavat.

Laiema tuntuse on saavutanud energiamärgise süsteem, mis tänasel kinnisvaraturul on riikliku propaganda ja õigusruumi nõuete mõjul omandanud kvaliteedi näitajana juba suurema rolli, kui tal tegelikult olla saaks. Kinnisvaraturul toimetavad tavakodanikud räägivad agaralt A-B-C-jne-klassi majadest märgistades sellega kui hea või halb üks või teine maja on. Tegelikkuses puudutab energiaklass siiski vaid energiakasutusest. Seejuures isegi mitte üheselt energia kulu, sest erinevatele energiakandjatele rakendatakse erinevat koefitsenti sõltuvalt CO emissioonist. Kas maja katus seejuures vett peab, ei ole kuidagi hinnatud.

Ehituskvaliteedi osas on väga levinud Soome ehitusstandard RYL, millele viidatakse peamiselt lepingutes. Heal juhul määratakse seejuures ka kvaliteediklass. Kuid kuna RYL on mahukas ning väga mitmetahuline ja –osaline dokument, siis ei ole enamusel, kes seda kolmetähelist lühendit kuskilt lepingust loevad või selle kirjapanemist nõuavad, õrna aimugi, millest jutt käib. RYL aitab selgeks vaielda eelmises lõigus nimetatud katuse probleemi, kuid ei anna mingit ettekujutust selle kohta, kas ehitatud hoones ka tegelikult hea on olla. Kas elamus ikka kodutunne tekib või kas kontoris on su töötajatel mugav töötada?

Büroohoonete kvaliteedi hindamiseks töötas Eesti Kinnisvarafirmade Liit kolleeg Ardi Roosimaa eestvedamisel välja büroohoonete klassifikaatori. See on põhjalik dokument, mis määratleb nõuded olulisematele mõõdetavatele teguritele ning piiritleb ka hinnangulisi. Kus võimalik, on esitatud selgelt mõõdetav kriteerium või viidatud mingile muule normile, ning nende puudumisel on püütud hinnangu andmist lihtsustada praktiliste näidetega kinnisvaraturult. Nii ongi büroohoone kvaliteedi hindamisse kaasatud nii hoone kasutuslik ja ehituslik pool, kui ka näiteks asukoha ja keskkonna teemad. Klassifikaatoris käsitletakse neid küsimusi, mis on hoone kvaliteedist tulenevalt olulised selle omanikule (investorile) või kasutajatele (üürnikele). Tänu põhjalikkusele on tegemist väga hea materjaliga, millest lähtuda oma kinnisvaraotsuste tegemisel.

Kahjuks aga puudub samaväärne materjal elukondliku kinnisvara kvaliteedi esitamiseks. On olemas kinnisvara hindamise standardi EVS 875 10. osas toodud käsitlus „Kinnisvara kvaliteediklassid“, mida saab rakendada sõltumata vara sihtotstarbest. Ent sisulisest põhjalikkusest hoolimata jääb see käsitlus minu hinnangul liialt subjektiivseks ning paljudele ilmselt raskesti mõistetavaks. Seetõttu ei ole selline kvaliteedi hindamine kinnisvaraturul laiemalt juurdunud ning on jäänud üksnes hindajate pärusmaaks. Maaklerkond ja tavakodanikud aga jätkavad igapäevast elu terminite „suurepärane“ või „väga hea“ saatel. Kusjuures nende seos tegelikkusega sõltub paljuski sõnaseadja südametunnistustest.

Rahvusvahelisel areenil on erinevaid kvaliteedistandardeid sadu. Siinmail tuntumad ning ka rakendamist leidnud on BREEAM ja LEED. Kuna juba mõnikümmend aastat tagasi tekkis kinnisvaraturule kinnisvara elutsükli kontseptsioon, siis on need kvaliteedisüsteemid peamiselt just jätkusuulikku majandamist ja juhtimistegevusi kajastavad. Arvestades seda, kuidas maailm järjest enam urbaniseerub ning looduskeskkond asendatakse tehiskeskkonnaga, on see muidugi väga vajalik. 2010 aastal kirjutasid Heiki Sepp, Aigi Lust ja Kersti Soomuste Eesti Maaülikoolis oma magistritöö nende kahe standardi võrdlusest ning Eestis rakendamise võimalustest. Seejuures testiti seda kolme elamu peal ning tunnistati Eestile sobivamaks BREEAM.

Laialdasema rakendamiseni elukondlike projektide osas pole aga kumbki neist standarditest jõudnud, sest on lihtsalt väga kallis. Samamoodi nagu näiteks passiivmaja sertifikaadi taotlemine PHI-lt on ilmselt ebamõistlikult kallina tunduv enamusele viimase paari aasta jooksul ehitatud väga energiasüüstlike majade omanikele. Ent nii nagu Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt koostatud büroohoonete klassifikaatori kasutamine on mõistlike kuludega kättesaadav kõigile vähemalt A ja B (miks mitte ka C) klassi büroomajade omanikele, võiks meil olla ka elukondlik klassifikaator nii arendajatele kui üürimajade omanikele. Näiteks nii riiklik kui erainvestorite ühine surve üürituru kordategemiseks lausa karjub sellise dokumendi järele.

Eelneva jutu kokkuvõte on lihtne – seni kuni kinnisvaraturu osalised ise ei ole defineerinud oma arusaamasid heast ja halvast, jääb liialt palju ruumi „eriarvamusteks“. Tegelikult on selgus kõigi heas usus tegutsevate kinnisvaraturu osaliste huvides. Nii nagu täna tähtsustavad kliendid tugevalt kutsetunnistuse olemasolu kinnisvaramaakleritel (mis viis aastat tagasi ei olnud mingi teema) võiks viie aasta pärast olla ka enesestmõistetav kokkulepitud ja üheselt arusaadava terminoloogia kasutamine elukondlikust kinnisvarast rääkimisel. Olgu see siis müüja ja ostja või arendaja ja ehitaja vahelistes suhetes. Viisaastaku taha ununema kippuv kinnisvarakriis tõi tavatarbija „maa peale“ ning muutis kvaliteedi osas nõudlikuks. Ärgem unustagem seda. Seetõttu peaks järgmise sammu astumine ning nende nõuete kirjeldamine olema vajalik ja mõistlike pingutustega teostatav.

3 sagedasemat põhjust, miks tellida kinnisvara hindamine

Postitaja: Sandra Metsa @ 26.02.2015 01:22; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Enamus inimesi puutub hindamisega esimest korda kokku laenuga kinnisvara ostes või pangast renoveerimislaenu taotledes. Samas on veel hulk muid olukordi, kus hindamise tellimine on soovituslik ning vahel ka lausa hädavajalik. Siinkohal toon välja mõned sagedamini ette tulevad olukorrad koos selgitustega, millal tasuks tellida pädevalt kinnisvara hindajalt oma varale eksperthinnang:

.

Soovid taotleda pangast kinnisvara tagatisel laenu

Juhul kui kinnisvara soetatakse või ehitatakse laenu kaasabil või renoveeritakse juba olemasolevat kinnisvara ning selle jaoks on vaja pangast saada lisaraha, soovib pank muude dokumentide hulgas kliendilt ka tagatiseks oleva kinnisvara turuväärtust tõestavat eksperthinnangut. Kui ka lisatagatis kaetakse olemasoleva kinnisvara arvelt, tuleb lisaks tellida ka sellele eraldi eksperthinnang. See on vajalik selleks, et pank veenduks ostetava ja tagatiseks pandava vara võimes katta laenusumma juhul kui laenaja ei peaks mingil põhjusel suutma laenu tagasi maksta.

Meelepärase ja oma pere vajadusi silmas pidava elamispinna võib ka ise ehitada. Sellisel juhul väljastab pank laenu osade kaupa vastavalt kinnisvara väärtuse suurenemisele ning igal vaheetapil väljastatava summa saamiseks tahab pank saada hetkeväärtust kajastavat hinnangut. Esimese eksperthinnangu hetkeolukorda kajastavale turuväärtusele lisaks tahab pank teada ka elamispinna tulevikuväärtust ehk hinnangut kinnisvara väärtusele kui ehitustööd on lõpetatud. Arvestada tuleb aga sellega, et laenu ei väljastata mitte tulevikuväärtust silmas pidades vaid olemasoleva vara väärtuse alusel.

.

Sul on käsil kaasomandi või ühisomandiga seotud (kohtu)vaidlus

Sagedased on juhused, kus mitmele isikule ühiselt pärandatud kinnisvara põhjustab pärijatevahelisi vaidlusi. Näiteks soovib üks osapooltest kinnisvara müüa, teine aga alles hoida. Taolistes olukordades ostab tavaliselt üks osapool teise välja, kuid hinna määramine kujuneb sellises olukorras sageli parajaks proovikiviks, sest pärijatel on enamasti kinnisvaraga seotud omad mälestused (emotsioonid), millele väärtust omistatakse. Sarnased probleemid tekivad ka näiteks abielu jooksul soetatud vara jagamisel lahutuse käigus. Sellistes olukordades olekski mõistlik tellida konkreetne eksperthinnang sõltumatult hindajalt, kes aitaks varale määrata tegeliku turuväärtuse. Eksperthinnangut saab kasutada vajadusel ka kohtus tõendava materjalina.

.

Soovid teada oma kinnisvara väärtust ning kiirendada müügiprotsessi

Kinnisvara müügiedu sõltub paljuski õigesti valitud müügihinnast. Kuigi ka maakler nõustab klienti hinna määramisel, aitab konkreetse vara kohta tehtud eksperthinnang täpsemalt aimu saada, millise hinnaga vara tegelikult ära müüakse. Olemasolev eksperthinnang aitab kinnisvara müüki kiirendada, kuna väärtus tuleneb reaalsest turuolukorrast ning juba olemasoleva ekspethinnangu saab lisada müügiargumendina kuulutusele. Eksperthinnangu olemasolu võimaldab ostjal minna soovi korral kohe panka laenutaotlust sisse viima. Nii jääb vahelt ära selle koostamiseks kuluv aeg ning tehinguni jõutakse kiiremini. Samuti on müüjal võimalus hinna läbirääkimistes toetuda eksperthinnanguga leitud vara väärtusele.

Autor:

Helean_Taht_väike

 
 
 
 
 
 
 
 Helean Täht
Maakler | Kutseline hindaja
 

Rahvusvaheline hindajate konverents 2014 oli silmaringi avardav

Eelmise aasta sügisel toimus Espoos rahvusvaheline Balti kinnisvara hindajate konverents, kus Domus Kinnisvara ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu esindajana käisin ka mina. Eestist olid ühingut esindamas veel Tambet Tiits, Monica Meldo ja Tiia Redi. Ettekandega esines Eestist Andres Sulg.

DSC_0759

Monica Meldo, Kristjan Gross ja Tiia Redi

Tegemist oli juba 24ndat korda toimunud üritusega, kus sel korral oli umbes 60 osalejat kokku kümnest riigist.

Konverentsil oli kaks põhiteemat: tarkvara ja veebirakendused ning täpsus kinnisvara hindamises. Esinejad Bulgaariast ja Saksamaalt tõid välja samalaadseid probleeme hindamiste korrektsuse ja hindamistulemuste täpsusega seonduvalt, nagu oleme kokku puutunud ka Eestis. Näiteks Ina Viebrok-Hörmann Saksamaalt rääkis andmete usaldusväärsusest rõhutades, et hindaja peab andmeid kogudes analüüsima ning veenduma, et andmed oleks õiged ja ajakohased. Sakslastel ei ole kahjuks sellist ühtset tehinguandmete andmebaasi nagu Eestis Maa-amet, kes kogub kõik toiminud tehinguandmed kokku.

Hindajate usaldusväärsusest rääkis soomlane Juha Ohrankämmen, kes tutvustas uuringut, mille eesmärk oli luua meetod, et välja selgitada kuidas hindajad käituvad, kui hindamisprotsessi püütakse väljastpoolt mõjutada ning milline on selle mõju lõpptulemusele. Uuringu tarbeks loodi kolm gruppi, kes said ühesuguse hindamise lähteülesande. Seejuures hakati kahe grupi hindajaid kliendi poolt mõjutama nii, et ühes grupis kirjeldas klient objekti paremana kui see oli tegelikult, teises grupis oli klient objekti suhtes halvustav, tehes seda maha. Kolmas grupp oli nö kontrollgrupp. Kokku osales uuringus 220 Soome kinnisvara hindajat.

Tulemuste analüüsimisel selgus, et hindamistulemuste erinevus oli üsna suur, jäädes vahemikku 195 000 eurot kuni 650 000 eurot. Kontrollgrupi tulemus oli 323 000 eurot. Kõige homogeensem seltskond oli tulemuste suhtes nö positiivne grupp, see-eesti kõige erimeelsem oli negatiivne grupp, kus saavutatigi madalaim ja kõrgeim hindamistulemus. Selle põhjuseks peeti uuringus, et negatiivse grupi hindajad tajusid kliendi mõjutusi vara väärtuse alandamiseks, kuid hindajad otsustasid mõjutustele vastu seista. Seetõttu tekkis võrdlusgrupiga võrreldes ka ülehindamisi. Siiski leiti uuringus, et Soomes ei ole kinnisvara hindajad väga mõjutatavad, kuid hindajad peavad oleva valvel, et jälgida kliendi soove hindamisprotsessis.

Veebirakenduste ja – tarkvara ettekannetest olid huvitavad Ari Laitala ja Mikael Postila esitlused, kus Ari rääkis avatud andmebaaside kasutamisest hindamisel ning Mikael kinnisvarafondile kuuluvate elamispindade masshindamisest. Þórunn Björk Sigurbjörnsdóttir Islandilt rääkis andmete analüüsimise vabavaradest ning andmete esitlemise võimalustest. Leedulane Steponas Deveikis tutvustas geoinfosüsteeme, mis on kasutusel Leedus. Tegemist on sarnase tarkvaraga nagu Eesti Maa-ameti geoportaal, kuid tundub, et leedukate süsteem on kinnisvara turuinfo kogumiseks ja esitlemiseks mõnevõrra rohkem arenenud. Ka tehakse seal kinnisvarafirmadega rohkem koostööd.

Minu kui hindaja jaoks lõi silmad särama Norra hindajate assotsiatsiooni  (The Norwegian Valuers and Surveyors Association) esindajate presentatsioon. See hindajaid ühendav organisatsioon on oma liikmete jaoks arendanud kinnisvara hindamise tarkvara juba 18 aastat ning kulutanud 2 miljonit norra krooni. Tulemuseks on hindajate tööd oluliselt hõlbustava abivahendiga, kus andmete kogumine objektil toimub tahvelarvuti kaudu – andmete ja fotode edastamine on tehtud väga lihtsaks. Süsteem on ühenduses mitme erineva registriga (näiteks nagu meie ehitisregister, maaregister jms), mistõttu igasugune dubleeriv andmete ümberkirjutamine jääb ära. Kuigi objekti ülevaatusel kulub võib-olla mõnevõrra rohkem aega, on hindaja jaoks kõik ülejäänud väga lihtne ja mugav – valmib korrektne ja eelkujundatud eksperthinnang erinevat liiki varade hindamisel.

Lisaks vara väärtuse hindamisele koostatakse Norras elamispindadele tehnilisi raporteid, mida nimetatakse kodu müüja raportiks. Eesmärgiks on anda vara potentsiaalsele ostjale ülevaade selle tehnilistest andmetest ja seisukorrast.

Eestlaste jaoks oli tähtsaks hetkeks toonase Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse esimehe Tambet Tiits´u lühike tervitus, kus hõigati välja 2015.aastal Eestis toimuv Balti kinnisvara hindajate konverents.

DSC_0683

Tambet Tiits kutsumas külalisi Eestis 2015.a. toimuvale konverentsile.

Kokkuvõttes oli väga asjalik ja silmaringi avardav rahvusvaheline üritus, kus saime teada, et hindajatel mujal maailmas on sarnased mured andmete ning hindamistulemuste täpsusega, kuid nägime ka kadedaks tegevaid tarkvaralahendusi.

Autor:

Kristjan_Gross

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kristjan Gross
Kutseline hindaja
 
 
 

Aukohus tunnustas Domus Kinnisvara tööd

Postitaja: Ingvar Allekand @ 26.11.2014 04:11; kategooriad: Domus, Hindamine, Maaklertegevus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Kuigi klient on kuningas ning Domus Kinnisvara pingutab maksimaalselt kõigi klientide murede lahendamise nimel, juhutub aeg-ajalt ka erakorralisi olukordi. Käesoleva aasta suvel tekkis Domus Kinnisvara Tartu kontori maakleril Helgi Sinisalul olukord, mis leidis 18.11.2014.a. lahenduse Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohtus.

Klient leidis, et maakler on rikkunud lepingut, sest ei tõstnud korteri müügihinda pärast seda, kui oli leitud korterile ostja. Samuti olid vaidluse all objekti andmed. Domus Kinnisvara omalt poolt teostas korteri müüki kliendi poolt määratud hinnaga. Igaks juhuks telli maakler kutseliselt hindajalt ka ekspertarvamuse hinna määramiseks, et vältida objekti müüki põhjendamatult odavalt. Samuti selgitasime kliendile korduvalt objekti andmetega seonduvat tuginedes nii registritele kui ka kaasomanike vahelistele kokkulepetele.

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohus ei leidnud vigu meie töös. Korrektne oli objekti andmete kajastamine, sest need vastasid registrite andmetele. Ühtlasi otsustati, et müüja poolne hinna tõstmine pärast kokkulepitud hinnaga ostja leidmist on kliendi poolne pahatahtlik käitumine. Sellises olukorrs on maakler aukohtu hinnangul õigustatud saama kompensiatsiooni oma töö eest.

Domus Kinnisvaras me ei tähtsusta ülemäära käesolevat otsust, ent alati on hea saada oma tööle hinnanguid. Kindlasti aga tähtsustame jätkuvalt kvaliteetse teenuse osutamist. Seetõttu oleme tänulikud kõigile klientidele, kes usaldavad meie pädevust ning hindavad meie tööd.

Domuse hindajad kutseeksamil edukad

Postitaja: Raul Reino @ 07.11.2014 11:46; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

2014.a. sügisel toimunud hindajate kutseksamil osales 6 Domus Kinnisvara hindajat, kes kõik selle edukalt ka sooritasid!

Seega kuulub nüüdsest meie ridadesse 13 kutselist kinnisvara hindajat!

 

Domuse soovid

RENOVEERIDA VÕI MITTE – SELLES ON KÜSIMUS !

Eilse BNS-i uudise jätkuks toon veidi põhjalikuma käsitluse tarbeks ära ka oma artikli, mille avaldas Postimees 08.10.2014.

Energiasäästliku ehituse teemad on Eestis olnud juba pikalt päevakorras. Ent lahendamata küsimusi on veel rohkem kui küll. Nii on ka tänasel Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki poolt korraldataval traditsioonilisel konverentsil „Kuhu liigub kinnisvaraturg?“ terve blokk pühendatud sellele teemale.

Riigi eluasemepoliitika üheks oluliseks osaks on olnud põhimõte panustada olemasoleva elamufondi säilitamisse. Nii on läbi KredExi liikuvate toetuste innustatud omanikke panustama korterelamute renoveerimisse. See, kui palju ühe või teise renoveerimisprojekti puhul reaalset rahalist säästu energiakuludelt saavutatakse, on teoreetiliselt lihtne matemaatika. Ent reaalsus on kujunenud märksa keerulisemaks läbimõtlemata või kehva kvaliteediga ehituslahenduste tõttu. Ent seda küsimust on ka juba meedias käsitletud ning vigadest õppimist näitab kasvõi juba tervikliku renoveerimise osakaalu suurenemine toetusesaajate hulgas. Minu jaoks on aga huvipakkuv küsimus kuivõrd hindavad tarbijad neid investeeringuid?

Domus Kinnisvara võrdles KredExi poolt 25% ja 35%-lise toetuse saanud korterelamutes tehtud korteritehinguid analoogiliste ent renoveerimata naabermajade tehingutega. Sel määral toetuse saamine eeldab vähemalt piirdekonstruktsioonide soojustamist ning tehnosüsteemide rekonstrueerimist, vajalik saavutatav energiasääst minimaalselt 40-50% varasemast kulust. Võrdlusobjektid valisime Mustamäelt, et saada valimisse piisav hulk tehinguid samadest majadest. Kokku oli valimis 7 rekonstrueeritud maja 32 korteritehinguga ning 82 võrreldavat korteritehingut rekonstrueerimata analoogilise projektiga naabermajadest. Suurem valim aitaks loomulikult paremini välistada korteri seisukorrast, heast müügitööst jne tulenevad erisused, kuid kinnisvaraturu käive seab sellele omad piirid.

Analüüs annab vastakaid tulemusi kuid väga ühemõttelise järelduse. Enamus majade puhul on müügitehingutel keskmine ruutmeetri hind kõrgem, kui sarnastel ent renoveerimata naabermajadel. Ent mitte kõigil. Paari vaadeldud maja puhul hinnavahe sisuliselt puudub ning üks rekonstrueeritud maja on tuntavalt odavam, kui naabermajad. Keskmiselt on siiski vaadeldud rekonstrueeritud majades korterite müügihind 9% kõrgem, kui rekonstrueerimata naabermajades. Ent kui tulemust võrrelda uusehitistega (mitte esmamüük, vaid järelturutehingud kuni 10 a vanustes hoonetes), siis näeme, et rekonstrueeritud majades olev kinnisvara on siiski ca 20% odavam, kui uusehitistes. Seejuures ei ole mitte mingit garantiid, et uues hoones on energiakasutus efektiivsem, kui terviklikult rekonstrueeritud vanas.

Analüüsi järeldus on lihtne – kui kavandada elamu mahukamat renoveerimist, siis lisaks tehnilistele küsimustele tasub mõelda, kas tehtavad kulutused on ka investeeringuna tasuvad. Kas maja korteriomanike vara väärtus kavandatava remondiga suureneb või väheneb? Sellekohane analüüs ei ole liiga keerukas ega aeganõudev ning kaasnev kulu on olematu võrreldes kahjuga, mis võib tekkida. Küll aga annab see vastuse küsimusele, mis piirini tasub kulutusi teha, et majaelanike varandusliku seisu kahjustamise asemel seda hoopis parandada.

Kinnisvara hinna ja energiakulude vastastikuse mõjude küsimus tekib ka uusehituse kavandamisel. Oletame nüüd, et nn kodukulud on meil kahe komponendiga – igakuine laenumakse soetamiseks + igakuine energiakulu käigushoidmiseks. Ning meil on kindel eelarve, mille piires võib muutuda laenumakse ja energiakulu proportsioon. Tänane keskmine ehitushind tavalisel hoonel on ca 1200 eur/m2, energiasäästlikul hoonel on ehitushind kallim. Ent kui palju kallima hoone saaksime endale energiakulude kokkuhoiu arvelt lubada? Kui me vähendame energiakulu 100 kW/m2 kohta aastas, suudaksime me säästa nii palju, et tõsta ehitusmaksumus 1508 eur/m2-ni ja katta sama eelarve piires sellega kaasneva laenumakse. Seega 100 kW/m2 kohta energiakulu kokkuhoidu võimaldab meil tänaste elektrihindade juures ehitada 26% kallima (ja ehk ka parema) hoone. Selline ehitushinna kasv annab meile suhteliselt suure eelise tehnosüsteemide osas, mis peaks tagama parema sisekliima. Energiahinna tõusu korral aga tekib juba puhas võit.

Probleemkohad:
– Järelturu korterite energiaklass on üldjuhul nii madal, et tarbija neid võrreldes hoone kohta järeldusi teha ei saa. Parema klassiga uusarendustes aga puudub veel ülevaade reaalsetest kuludest. Seetõttu ei kajastu energiakasutus kinnisvara hinnas.
– Energiaklassi näitamine on tarbijatele puuduliku ja seega kahjuks ka petliku info esitamine – palju sõltub energiaallikast ja selle arvestuslikust koefitsendist (soojuspump vs elektriküte), samuti ei anna energiaklass infot sisekliima kvaliteedi kohta.
– Elukondliku kinnisvara müük on valdavalt üles ehitatud visuaalsele pildile, mitte pädevale tehnilisele argumentatsioonile. Kinnisvara ostjal on lihtsam näha probleemina parketikahjustust, aga mitte valesti lahendatud ventilatsiooni.

BONUS TRACK:
Lisaks Mustamäe kortermajade rekonstrueerimisele jälgisin pikalt ka ühe energiasäästliku eramu ehituse lugu. Selle ühe konkreetse kaasuse pealt selgus, et muidu sarnase eramu ehitamine passiivmaja standarditele vastavalt oleks tähendanud 32% suuremat ehitusmaksumust. Ent see ei pea nii olema. Konverentsi ettevalmistamiseks toimunud kohtumisel avaldas passiivmajade ehitamise osas Eestis reaalseid tulemusi näidanud Sense juht, et nende arendustegevus on liikumas sinna suunas, et ehitada 150 m2 suurune standardmaja mitte kallimalt, kui 200 000 eurot. See teeks ehitushinnaks vaid ca 17% enam, kui oleks tavalise eramu eeldatav ehitusmaksumus. Seega – mida rohkem selliseid maju ehitatakse, seda tõhusam on arendustöö ning loodetavasti muutub energiasäästliku ehituse hind juba ka massidele kättesaadavaks.

Kas sinu kinnisvara on heades kätes ?

Oma kodu müümine või ostmine on paljudele emotsionaalne sündumus ja seotud mitmete kõhkluste ning kartustega. Et kõik sujuks plaanipäraselt ja ilma üleliigsete kulutusteta soovitan kasutada kutselise hindaja ja/või maakleri teenust. Kutsetunnistus näitab, et inimene soovib selles valdkonnas olla parim ja osutada kvaliteetset teenust-ta hoolib oma klientidest. Kutsetunnistuse olemaolu saab kontrollida kutseregistrist. Kutsetunnistusega kaasneb nõue ennast aastate jooksul korduvalt täiendada ja seega võid olla täiesti kindel hindaja/maakleri poolt jagatud info usaldusväärsuses. Eestis on kutselisi maaklereid 167  ja hindajaid 81.

Kui ostad vara otse omanikult on mõistlik erapooletu hindajaga konsulteerida, kas välja valitu on oma hinda väärt või mitte. Hindajatel on olemas mahukas tehingute andmebaas, kust näeb reaalseid tehinguhindu-enamasti on need pakkumishindadest 10-20% madalamad.

Müügi korral proovi leida endale parim büroo. Parima tunned ära unikaalsete lähenemiste poolest ja pankade usaldusest. Igaüks oskab kinnisvara portaalidesse kuulutust panna, kuid vähesed suudavad seda teha selliselt, et netiavarustes omale uut kodu otsiv inimene lihtsalt peab huvi pärast just sinu kuulutusel klikkima. Ära unusta, et parim ei ole alati kulukam. Teenustasu on alati kokkuleppeline. Panga usaldus on oluline eksperthinnangu koostamisel ja kutsetunnistuse olemasolu on kohustuslik (tunnistuseta hindaja tööd ei aktsepteerita)

Ostad/müüd oma kodu vaid korra või paar elus ja tee see endale võimalikult meeldivaks.

billboard-ads-part2-17