Domus Kinnisvara ajaveeb

Maa-ameti esialgsetel andmetel teostati Harjumaal 2011. aastal ca 7000 tehingut korteriomanditega, mille keskmine ruutmeetri hind oli 970 €. 2010. aastal jäi keskmiseks ruutmeetri hinnaks Harjumaa korteritel 847 €. Kõige vähem tehti tehinguid alla 30 m2 suuruste korteritega, kus omanikku vahetas 757 korterit. Enim müüdi 41-54,99 suuruseid kortereid, kus kokku vahetas omanikku 1905 korterit. Kuigi trend on juba pikemat aega, eriti uusehitiste puhul, et eluruumi keskmine suurus kasvab, siis Harjumaal jäi 2011. aastal müüdud korterite keskmiseks pindala suuruseks 56 m2, mis on aasta varasema perioodiga kasvanud 2 m2 võrra. Lääne-Euroopa riikide tulemuseni, kus eluruumi keskmine suurus on ca 90-100 m2, on Eestis veel pikk tee käia. Tuleb ka möönda, et huvi 3-4 toaliste korterite vastu on siiski märkimisväärne ja näiteks 70-249,99 m2 suuruseid kortereid müüdi Harjumaal möödunud aastal 1430.

Näited detsembri lõpus toimunud tehingutest:

Asukoht: Tallinn, Kadriorg
Tubade arv: 2
Üldpind: 39,2 m2
Korruselisus: 3/2
Seisukord: hea
Märkus: ahjuküte
Hind kokku: 59 900 €
Hind €/m2: 1528
Maakler: Kristel Grossthal

Asukoht: Tallinn, Pirita
Tubade arv: 2
Üldpind: 56,6 m2
Korruselisus: 3/3
Seisukord: väga hea
Hind kokku: 79 000 €
Hind €/m2: 1396
Maakler: Elina Tolli

Asukoht: Tallinn, Lasnamäe
Tubade arv: 1
Üldpind: 32,7 m2
Korruselisus: 9/7
Seisukord: remonti vajav
Hind kokku: 24 000 €
Hind €/m2: 734
Maakler: Martti Juse

Selle aasta 11 kuuga on Harjumaal teostatud 1631 tehingut hoonestamata maadega. Tavapäraselt on enim tehtud tehinguid maatulundusmaadega (811) ja elamumaadega (542) ning edetabeli lõppu jäävad ärimaade tehingud, mida on sel aastal olnud vaid 22.

Kui võrrelda tehingute arvu möödunud aasta sama perioodiga, siis näitab statistika 9 %-list tehingute arvu kasvu sel aastal. Möödunud aasta samal perioodil vahetas omanikku 1498 hoonestamata maatükki. Samas on huvitav, et sel aastal on vähenud tehingute arv elamumaade osas, mida eelmisel aastal teostati 621, kuid märgatavalt on kasvanud maatulundusmaadega tehtud tehingute arv, mida eelmisel aastal tehti vaid 552. Protsentuaalselt teeb see maatulundusmaade tehingute arvu kasvuks lausa 47 %. Analoogselt elamumaadega on vähenenud ärimaade tehingud, mida eelmine aasta tehti 38.

Tähelepanuväärne on, et aastaga pole hoonestamata maade hinnad Harjumaal muutunud ja püsivad täpselt samal tasemel. Nii oli Maa-ameti andmetel möödunud aastal elamumaa keskmine hind 30,99 €/m2 ja ärimaade hind 90,86 €/m2. Käesoleval aastal on elamumaa keskmine m2 hind olnud 31,06 €/m2 ja ärimaa keskmine m2 hind 90,64 €/m2.

Tehingud maadega, mida Domuse maaklerid on viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Viimsi vald, Laiaküla
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 1521 m2
Lisainfo: detailplaneering olemas, paarismaja ehitusõigus
Hind: 38 000 €

Asukoht: Harku vald, Liikva küla
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 2341 m2
Hind: 14 046 €

Asukoht: Jõelähtme vald, Kaberneeme
Sihtotstarve: elamumaa
Kinnistu suurus: 1676 m2
Hind: 83 800 €

Noored jahivad õdusaid, mugavaid ja väikese kiiksuga kortereid – pakkumisi pole piisavalt. Loe pikemalt Eesti Päevalehest, kuidas kommenteerisid olukorda Liia Laid ja Ingvar Allekand.

Täna kolleegide müügitegemisi kuulates tuli taas meelde huvitav paralleel kinnisvara ja psühholoogia vahel. Kõik suuremad tööandjad teavad, et Abraham Maslow poolt kirjeldatud vajaduste hierarhia arvestamine töötajate värbamisel ja motiveerimisel annab häid tulemusi. Ühest küljest pead valima kindla töö jaoks õigel nn püramiidi astmel oleva inimese – siis on ta hästi motiveeritud. Teisest küljest aga on võimalik saavutada veelgi paremat motivatsiooni ja töötulemusi aidates oma inimestel liikuda mööda Maslow püramiidi üles poole.

Ka kinnisvaraobjektid jaotuvad ja liiguvad justkui mööda Maslow püramiidi. Üldjuhul kõik võimaldavad rahuldada inimese põhivajadusi. Enamus aga pakuvad lisaks ka turvalisust, kuuluvust ja mõned tõstavad koguni omaniku enesehinnangut. Mõned kinnisvaraobjektid võib aga olla ka eneseteostuseks.

Olen tegutsenud kinnisvara valdkonnas tänaseks juba 15 aastat ning tean, et igale kinnisvaraobjektile on olemas ostja ja õige hind. Mõni asi leiab omale uue omaniku paari tunniga ning mõni 3-4 aastaga. Eks muidugi põhjuseid on palju, miks see nii on, kuid nii müügiperiood kui hind sõltuvad paljuski müügitööst ja sellest, kuidas maakler suudab luua seoseid objekti ja potentsiaalsete klientide soovide/vajaduste vahel.

Kinnisvara on üldjuhul väga kallis kaup ning kliendid seetõttu hinnatundlikud. Valdav osa kinnisvaratehingutest tehakse odavama hinnaklassi nn laia tarbe kaubaga. Ent sellised objektid pakuvad valdavalt rahuldust kasutajate põhivajadustele. Või vähemalt paistab see liigagi tihti nii välja ning muud väärtused jäävad justkui varjule. On mõneti paradoksaalne, et mida mitmekülgsem (ja seega ka kallim) on kinnisvara, seda väiksemaks muutub hinnatundlikkus ja väärtustatakse hoopis muid kriteeriume. Need kinnisvaraobjekid, mis suudavad kasutajale lisaks põhivajaduste rahuldamisele pakkuda ka midagi enamat (alates turvalisusest kuni eneseteostuseni) on ju paremad ja maksavad seetõttu rohkem.

Kinnisvara müük algab alati potentsiaalsete ostjate sihtgrupi määramisest, iga kogenud maakler saab sellega hakkama. Ja kõik kinnisvara müüjad suudavad ostuhuvilisele näidata kuidas müüdav vara rahuldab ostuhuvilise põhivajadused – ehk siis selgitada, et magamistoas saab magada ja köögis süüa teha. Tõeliselt hea maakler aga suudab lisaks tavalise sihtgrupi määratlemisele leida ka võimalused objekti liigutamiseks mööda Maslow püramiidi „üles poole“. Sisuliselt väärtustada niimoodi vara, laiendada sihtgruppi, vähendada sellega ostuhuviliste hinnatundlikkust ning lõpptulemusena saada müügiobjekti eest ka kõrgemat hinda. Tõeliselt hea maakler suudab välja mõelda ja visualiseerida, kuidas üks korter, maja või krunt (olgu ta siis Vanalinnas või Koplis) rahuldab selle uue omaniku kõik vajadused Maslow püramiidi igal astmel ning muutub lõpuks muuhulgas eneseteostuse väljenduseks.

Mul on hea meel, et meil Domuses on palju tõeliselt häid maaklereid.

Selle aasta 10 kuuga on Nõmme linnaosas toimunud hoonestamata maatükkidega 15 tehingut, neist 11 on elamumaaga teostatud ostu-müügitehingud. Seega tehakse ühes kuus keskmiselt 1,5 tehingut. Võrreldes möödunud aastaga on tagasiminek märkimisväärne, kuna samal ajavahemikul tehti 2010. aastal kokku 27 tehingut maatükkidega.
Pakkumine on spot.city24.ee andmetel aasta algusega võrreldes veidi tõusnud. Kui 2010/2011 aastavahetusel oli pakkumises veidi alla 100 maatüki, siis käesoleva aasta teisel poolel on see stabiliseerunud ca 120 objekti juures. Arvestades müügimahte, siis võib öelda, et laoseis on korralik, ostuhuvilistel valik piisav ja müügiperioodid on pikad.

Domus vahendas Nõmmel eelmisel nädalal ühe kinnistu, mis piirkonna mahte arvestades lubab väita, et ühe tehinguga tegime peaaegu 10 % piirkonna aastakäibest:)

Asukoht: Tallinn, Nõmme
Sihtotstarve: elamumaa
Krundi pindala: 1627 m2
Detailplaneering: olemas
Lisainfo: kõrgete mändidega kõrghaljastus
Hind: 250 000 € ehk 154 €/m2

Maakler: Lars Teas

Sajandeid vana ja mitmete omanike käes olnud Kolu mõis on taas müüki pandud. Pikemalt von Middendorffide perekonna käes olnud mõis on kogunud kaasajal kuulsust Concordia ülikooli pankrotivarana. Nüüd on eraomanike käes olev mõis 767 000 € suuruse hinnaga müügis.

Müüki vahendava Domus Kinnisvara maakleri Hiie Tamme sõnade kohaselt on tulemustest veel vara rääkida, sest mõis on alles müüki pandud ja sedavõrd suure mõisakompleksi müügiprotsessid on tavaliselt pikad. „Huvilisi on seni olnud nii Eestist kui Soomest, aga konkreetsete kokkulepeteni pole veel jõutud“ sõnas Hiie Tamm.

Ligi 50 ha suurusel kompleksil paiknevad historistlikus laadis peahoone, meiereihoone ja renoveeritud eramu. Mõisa peahoones on alustatud renoveerimistöödega, mille käigus on paigaldatud uus katus, kandekonstruktsioonid taastatud, aknad ja uksed osaliselt renoveeritud, mõisa on sisse toodud kütte- ja veevarustustrassid.

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind on 2011 aasta novembris 1000-1100 €. Tallinna lähiümbruses ehk 40 km kaugusel linnast on aga võimalik osta korralik keskküttega korter hinnaga vaid 100 €/m2.
Vasalemma vallas Rummu ja Ämari asulates on Domus Kinnisvara vahendusel tehtud sellel aastal kümmekond müügitehingut.
Ühetoalise korteri hind on jäänud vahemikku 2 600 kuni 3 100 €. Kahetoaline korter renoveeritud majas on maksnud vaid 3890 €. Müüdavad korterid on olnud heas seisukorras, mõni neist vähest sanitaarremonti vajav. Majades on loodud KÜ, toimib keskküttesüsteem. Osa elamutest on renoveeritud mõni aastat tagasi. Kohapeal on kauplused, lasteaed ja kool. Toimib bussiühendus nii Tallinna kui Keilaga. Hea teedevõrk lubab linna piirile sõita paarikümne minutiga.

Odavaid kortereid leiab peale Vasalemma valla ka näiteks Nissi vallas Turbas. Kapitaalset remonti vajav ühetoaline korter müüdi septembris hinnaga 3000 €.

Ka praegu on Domus Kinnisvaral müügis 15 Nissi vallas asuvat korterit. Neist odavamad asuvad Turbast mõne kilomeetri kaugusel Lehetus. Remonti vajav neljatoaline korter maksab vaid 3 600 €.

Pirita linnosas on nõudlus korralike majade vastu märgatav. Üha enam küsitakse optimaalse suuruse, läbimõeldud ruumilahenduse ning energiasäästlike tehniliste lahendustega maju.

Kuid siiski, et tänasel turul tulemuslikult müüa, nõuab müügiprotsess põhjalikku müügieelset turu- ja hinnaanalüüsi ning müüjaga eelnevalt kokku lepitud müügistrateegiat.

Tänased ostjad on oluliselt turuteadlikumad, kui paar – kolm aastat tagasi. Osatakse märgata millised hinnad on õigustatud, millised mitte. Tihti kaasatakse ehituseksperte, et olla veendunud ehituskvaliteedis. Ülehinnatud kinnisvaraga tutvumisele sageli oma aega ei kulutata.

Ligikaudu 2 kuud müüdud suurepärane üksikelamu leidis endale uue omaniku möödunud nädalal:

Asukoht: Tallinn, Pirita linnaosa
Krundi suurus: 1500 m2
Üldpindala 216 m2
Ehitusaasta: 2007
Tubade arv: 5
Korruselisus: 2
Konstruktsioon: kivi+betoon
Hind: 430 000 €

Domus Kinnisvara osales sel aastal juba kolmandat korda Peterburis kinnisvaramessil. Sel korral oli tegemist ilmselt linna suurima omalaadse üritusega kuhu olid kokku koondatud kolm erinevat teemat. Messi põhituumiku sisustasid kohalikud suurkortsernid, kelle käe all arendatakse viie miljoni elanikuga linnas kümneid tuhandeid korteid. Teise samavõrd suure väljapanekuga esinesid kinnisvaraettevõtted, kes pakkusid välismaist kinnisvara. Mõnevõrra väiksem osakaal oli linnalähedaste eramurajoonide arendajatel. Kokku osales messil oma pakkumistega 436 ettevõtet Venemaalt ja mujalt maailmast. Osalejate nimekirja vaadates oli Domus Kinnisvara nende hulgas ainukene Eesti kinnisvarafirma.

Sel korral olime väljas kolmekesi – Irina Rysyukova ja Valadimir Nikiforov Domuse Narva kontorist ning mina. Peaeesmärgiks oli messikülastajatele Eesti kui potentsiaalse investeerimis- ja puhkusekinnisvara soetamiskoha propageerimine ning konkreetsete ostuhuviliste kontaktide hankimine. Nagu varasematelgi kordadel oli suhtlemist ja selgitamist palju. Alguses oli mõnevõrra üllatav see, et ainult elamisloast huvitatutute hulk oli natukene väiksem ning investeerimishuviliste hulk seevastu suurem, kuid see tulenes messi omapärast. Kuna Domus on keskendunud kvaliteetse kinnisvara ja teenuse pakkumisele, siis oli see ainult rõõmustav.

Eelnevat arvestades oli meil ka mõnevõrra vähem selgitamist Eesti viisa- ja elamislubade süsteemi kohta. Kahjuks on selles küsimuses endiselt levimas palju eksiarvamusi – nn „Läti süsteemile“ tuginedes usuvad meie idanaabrid ekslikult, et ka Eestis saab teatud väärtuses kinnisvara omamisega lihtsustatud korras õiguse tähtajalise elamisloa saamiseks ning sellega koos piiramatu liikumisvabaduse Euroopa Liidus.

Messikülastajate huvi jagunes üldjoontes kaheks – esiteks odavama hinnaklassiga korterite/suvilate/maakodude vastu ja teiseks investeerimisvõimaluste vastu oma äritegevuse laiendamiseks Euroopa Liitu. Elukondliku kinnisvara huvilised jagunesid ootuspäraselt Narva/Narva-Jõesuu ning Tallinna vahel. Mõnevõrra üllatavalt tegime ka kokkuleppeid objektide suhtes, mis asuvad Saaremaal, Võrumaal ja mujalegi väljaspool keskuseid. Seega saame kolmepäevase töö tulemusena anda kliendikontakte Domus Kinnisvara kontoritele üle Eesti. Ärikinnisvara investeeringute osas me ootuspäraselt esialgsetest vestlustest esialgu kaugemale ei jõudnud ning nüüd jätkab teemaarendust huviliste soovidele vastava kodutöö tegemisega Domuse äripindade osakond.

Lisaks oma töö tegemisele heitsime pilke ka meie Venemaa kolleegide tegemistele. Kuna sellel messil osalemine on küllaltki suur kulu, siis saavad seda endale lubada vaid suured ja tugevad ettevõtted. Seetõttu oli enam-vähem igal sammul näha kvaliteeti ja suuri kogemusi oma tööde tegemistel. Müüdavad arendusprojektid on tõesti suured (Tallinna suurimad arendused on nende kõrval ikkagi pisiprojektid), mis võimaldavad müügitöö viia hoopis teistsuguse kvaliteedini. Seda nii ettevalmistatud müügimaterjalide kui ka müügiinimeste kompetentsuse osas. Igal juhul saime mitmeid uusi mõtteid, kuidas ka Eestis saaksime Domus Kinnisvara kliente paremini teenindada.

Tüüpiline lugu tänasest üüriturust on järgmine:

maakler Kaspar Pello kliendil vabaneb Tartu mnt 68 asuvas majas üürikorter. Tegu on väiksema puumaja katusekorrusel asuva 2-toalise rõduga katusekorteriga, mis on ehitatud käesoleva aasta suvel. Korter antakse üürile möbleerimata, kuid olemas on köögimööbel koos tehnikaga. Selle 40 m2 suuruse korteri eest soovib omanik saada üüritasuks 300 € kuus, millele lisanduvad kõik kõrvalkulud.

Sama päeva jooksul, mil pakkumine jõuab kinnisvaraportaalidesse, saab maakler ca 20 telefonikõnet. Nendest esimese 7 inimesega lepib maakler järgmiseks päevaks kokku korteri vaatamise. Sisuliselt on tegemist kliendipäevaga, kus kohale jõudnud inimesed loodavad „kes ees, see mees“ põhimõtte järgmist. Nii paraku tänasel kinnisvaraturul asjad ei käi, sest soliidsemate kinnisvarafirmade teenuse hulka kuulub ka üürnike tausta uurimine. Seega võtab maakler konkreetsete huviliste isikuandmed ja lubab nendega ühendust võtta. Taustauuringu tagajärjel selgub isik, kelle kohta probleeme leida ei õnnestu ja kelle maksedistsipliin on seni olnud laitmatu ning kooskõlastatult korteri omanikuga tehakse talle juba ettepanek üürilepingu sõlmimiseks. Aega kulus 48 tundi, et panna pakkumine välja, teha kohapeal presentatsioon, teostada taustakontroll ja sõlmida üürileping.