Tarbijate kindlustunne hoiab kinnisvaraturgu üleval

Tarbijate kindlustunde indikaator on näitaja, mida Eesti Konjunktuuriinstituut arvutab igakuiselt ning mis oma sisult on pere ja riigi majandusolukorra, töötuse ja säästude prognoosi saldode aritmeetiline keskmine. Hulk viimaste kuude ja aastate pressiteateid lõpeb tõdemusega, et tarbijate kindlustunne on endiselt kõrge. Näiteks maikuus avaldatud kindlustunde indikaator (–3) on oluliselt parem pikaajalise keskmisest (–9). On põhjust rahuoluks.

Kinnisvaraturuga on tarbijate kindlustunne seotud kõige otsesemalt. Tarbija teeb oma otsuseid kodu, kinnisvara, eluasemelaenude või investeeringute osas siis, kui tal on selge arusaam ja kindlustunne tuleviku suhtes. Kui puudub kindlus oma töökoha püsimise või riigi majandusliku ja poliitilise stabiilsuse osas, siis on tarbija ettevaatlik ja ei ole aldis kinnisvaraga tehinguid tegema ja näiteks eluasemelaenu jääki suurendama. Pea külm ja jalad maas suhtumist õpetas meile viimane majanduskriis piisavalt ja õppetunnid sellest püsivad veel piisavalt hästi meeles. Seepärast polegi midagi imestada, kui vaadata tarbijate kindlustunde viimase kümnekonna aasta aegridu, et kõige kehvem kindlustunne on olnud ajal, mil majanduse ja kinnisvaraturu taevas liikusid eriti tumedad pilved. Nimelt, kindlustunde indikaator oli tugevalt miinuses 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta esimesel poolel, kus indikaatori kõrgpunktiks jäi -37. Pärast seda perioodi on kõikumist küll olnud, kuid näitaja on valdavalt olnud stabiilne ning tarbija tundnud ennast hästi. Kuna võiks tavakodanik ennast hästi tunda? Siis, kui tal on kogutud piisavalt sääste, mis võimaldavad rahulikuma südamega tulevikku vaadata. Eesti Panga andmed toetavadki eelmist väidet ja kinnitavad seda, miks kindlustundega on lood pigem hästi. Aastaid oleme olnud olukorras, kus keskpank on saanud raporteerida seda, et majapidamiste säästud kasvavad kiiremini kui laenukohustused. Nii eraisikute kui juriidiliste isikute raha hulk pangakontodel on aegade kõrgeimal tasemel ning kahtlemata tekitab see fakt turvatunnet ja toob suurema rahu hinge. Kui siia juurde lisada infokild, et 2017 I kvartal jõudis tööjõus osalemise määr varasemate aastatega võrreldes rekordtasemele, siis on kindlustunde puzzles ka see koht tugevalt tsementeeritud.

Tarbijate kindlustunnet võib kokkuvõtlikult nimetada kinnisvaraturu vundamendiks. On inimestel rahu majas, mõni euro rohkem säästetud ja usk tulevikku helge, siis pole põhjust ka kinnisvara arendustegevuses pidurit vajutada. Nii ongi kinnisvaraturu tänane üldjoontes hea seis otsekui peegeldus tarbijate kindlustundest. Kui ka turu vundamendis on mõni mõra, siis üldistatult võib tõdeda, et turg on stabiilne, inimesed vahetavad elamispindu vastavalt tegelikele vajadustele ja võimalustele ning magada võivad rahulikult kõik kinnisvaraturu osalised.

Algas Kvissentali kerkivate ridaelamute ehitus

Tartu hinnatud uuselamurajoonis Kvissentalis alustas Villaare OÜ projekti „Kvissentali Kodud“ ehitusega. Esimesed ridaelamuboksid valmivad 2017. aasta lõpuks.

Klaose ja Aeru tänava vahele kerkivad kaasaegsed ja energiasäästlikud ridaelamud energiaklassiga B. Ühes ridaelamus on 4 erineva suurusega ridaelamuboksi ja 2 kahetoalist korterit.

Kvissentali Kodude arhitektuurse lahenduse eest hoolitses endine linna peaarhitekt Tiit Sild. „Kvissentali hoonestuskavaga oleme andnud kvartalitele terviklikud arhitektuursed reeglid, mida järgida,“ rääkis Tiit Sild. „Ridamajade vorm ja värvilahendus on saanud inspiratsiooni lähedalasuvatest Aruküla koobastest.“

Kvissentali Kodude ehitamisel kasutatakse kvaliteetseid materjale ja kaasaegseid ehitustehnilisi lahendusi. „Oleme rõhku pööranud ehituskvaliteedile ja energiasäästlikkusele, et ülalpidamiskulud oleksid võimalikult madalad,“ rääkis Villaare OÜ juhatuse liige Reiko Kallion. „Kogu maja soojustatakse uue põlvkonna soojustusmaterjaliga SPU ning välisfassaad viimistletakse imiteeriva kivifassaadiplaadiga, mis annab fassaadile pikaajalise vastupidavuse. Rõdud ja terrassid on praktilistel kaalutlustel valmistatud puidust. Igal korteril on iseseisev gaasikatel ning katusele paigaldame päikesepaneelid, mis toodavad majale elektrit.“

Arendaja müügipartneri Domus Kinnisvara maakleri Kaarel Kiidroni sõnul on eelmüügi periood juba käimas. „Kvissentali elamurajooni populaarsus on arusaadavatel põhjustel viimastel aastatel jõudsalt kasvanud. Nüüd on ka neil, kes eramuehitusest huvitatud pole, võimalus taskukohase hinnaga rajada unistuste kodud Tartu parimas uusasumis,“ rääkis Domus Kinnisvara maakler Kaarel Kiidron. „Esimesed Kvissentali Kodud on juba broneeritud ning huvi projekti vastu on kõrge.“

OÜ Villaare on 2005. aastal erakapitalil loodud kinnisvaraarendus- ja ehitusettevõte. Firma meeskond koosneb kogemustega spetsialistidest. Ettevõtte eesmärgiks on pakkuda kvaliteetseid lahendusi ehitus-, peatöövõtu, projektijuhtimise, kinnisvara, geodeesia ja projekteerimise valdkonnas. Villaare OÜ-d on tunnustatud tiitlitega Edukas Eesti Ettevõte 2014 ja Eesti Gasellettevõte 2015.

Registreeri oma huvi: www.kvissentalikodud.ee

 

Aprill 2017 ülevaade: uute korterite müügitehingud tõstavad jätkuvalt keskmist hinda

Kui Tallinnas ja Tartus on majanduslanguse eelsed keskmised ruutmeetrihinnad ületatud, siis Pärnus liigutakse järjepidevalt majanduselanguse eelsete hindade poole. Aktiivne uute korterelamute ehitus on ka seal hoo üles saanud. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati aprillis Eestis kokku 3985 ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 204 miljonit eurot. Tehingute arv langes märtsiga võrreldes 16% ning võrreldes eelmise aasta aprilliga 2%. Käesoleva aasta aprillikuu tehingute maht oli viimase 12 kuu keskmisest 2% madalam.

.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta aprillis 1707 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli ca 135 miljonit eurot. Aprillis jäi Tallinna linnas nii uute kui ka järelturu korterite tehingute arv tagasihoidlikumaks kui kuu varem. Võrreldes märtsiga langes tehinguaktiivsus 23% ja tehingute koguväärtus 40%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 1% ja tehingute koguväärtus langes 29%.

Tallinn APRILL 2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinna linnas teostati aprillis ca 19% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 32%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistsid sellel kuul silma Astangu 19, Kadaka tee 145a, Lastekodu tn 23 // Tartu mnt 52, Paepargi 35, 37, 51 ja Välja 3 arendused, kus kokku teostati 69 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 1867 €/m².

.

Tartu maakonnas teostati aprillis 348 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 21 miljonit eurot. Märtsiga võrreldes langes tehingute arv 19% ning koguväärtus 36%. Tartu maakonna tehingute koguväärtuse languse taga oli asjaolu, et kuu varem teostati Tartu linnas mitu kõrgehinnalist hoonestatud ärimaa kinnistu ostu-müügitehingut, mis viisid koguväärtuse üles. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute aktiivsus 15% ja tehingute koguväärtus 17%.
Tartu APRILL 2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Aprillis tõusis Tartu korterite keskmine ruutmeetrihind rekordtasemele – olles 1329 €/m². Korterite keskmise hinna tõusu tõi kaasa mitmete kallite uusarenduste korterite (nt. Lutsu 12, A. Haava tn 7//7a//7b, Jakobi tn 25) ning hinnatud asukohas heas seisukorras järelturu korterite tehingud. Tartu linnas teostati nii märtsis kui ka aprillis ca 13% tehingutest uute korteritega.

.

Pärnu maakonnas teostati aprillis 246 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 11 miljonit eurot. Võrreldes märtsiga langes tehinguaktiivsus 17% ning tehingute koguväärtus 42%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 15% ning koguväärtus 1%.
Pärnu APRILL 2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Jätkuvalt kergitavad Pärnu linnas keskmist ruutmeetrihinda uute ja keskmisest paremas seisukorras olevate korterite tehingud. Aprillis teostati seitsme Riia mnt 27 / Suur-Posti tn 1 uusarenduse korteriga võlaõigusliku müügitehingut.

.

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta aprillis 155 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 4 miljonit eurot. Võrreldes märtsiga tõusis tehingute arv 21% ja tehingute koguväärtus 34%. Tehingute arvu tõusu tõi kaasa korterite, elamute ja hoonestamata maatulundusmaade müügitehingute arvu tõus. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 17% ning koguväärtus 60%.

Viljandi APRILL 2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

.

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta aprillis 139 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 3 miljonit eurot. Võrreldes märtsiga langes tehinguaktiivsus 6% ja tehingute koguväärtus 1%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 1%, kuid koguväärtus langes 12%.
Kuressaare APRILL 2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Kuressaare korterite keskmise ruutmeetrihinna viis alla kahe väga madala (38,7 €/m2 ja 47,7 €/m2) hinnaga müüdud korteri tehingud.

.

Ida-Viru maakonnas teostati aprillis 314 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 6 miljonit eurot. Võrreldes märtsiga langes tehinguaktiivsus 15% ning tehingute koguväärtus 23%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 1% ja koguväärtus 21%.
Narva APRILL 2017Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

KINNISVARA HINNATÕUS – KAUA VEEL ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.05.2017 11:15; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Turuanalüüs, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane

Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus „mull“?

Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.