Eesti kinnisvaraturg ja Brexit – kuidas võita?

Euroopa, Eesti sealhulgas, on Brexitist masenduses! Kõige lihtsam on muidugi jätkata nii poliitilist kui majanduslikku enesehaletsust ja kiruda inglaste põhjustatud suurt segdust. Sekka kübeke Vene hirmu ka. Ja nii õnnestubki meil taas rivistada end viimaseks järjekorras, kus seisavad need, ke tahavad Brexitist kasu lõigata.

Alustame ilmekaimast – Pariisi büroohoonete turg rühib ülesmäge! Eks ikka nende ettevõtete najal, kes Londoni maha jätavad. Pariis on olnud juba pikka aega tugevalt arenev ärikeskus ning Londonile suur konkurent, kes sellest segadusest suure tõenäosusega võitjana välja tuleb. Ent Pariis pole ainus – küllap osa ärist kolib Londonist ka teistesse Euroopa linnadesse. Metropolid on nagu vette kukkunud kivid, mis tekitavad enda ümber ringlainetuse, kuid Tallinn on seni hulpinud tsentrist suhteliselt kaugel. Peaksime endalt küsima, kuidas liikuda metropolidele „lähemale“. Või täpsemalt öeldes – lähemale, kui Riia, Vilnius jt regionaalsed keskused.

Kahtlemata on EASi välisesindused teinud head tööd Eesti ettevõtete edendamisel rahvusvahelises plaanis. Ent rahvusvaheliste ettevõtete Eestisse toomine kipub piirduma mõne riiklikult arendatud tehnopargi, sadama ja lennuväljaga. Rändrahnud muidugi ka. Vaadates Eesti ettevõtluse kasvustrateegiat 2014 – 2020 avaneb küllaltki läbimõeldud pilt ärikeskkonna arendamiseks. Pikas pespektiivis. Esiteks nii pikas, mida tõenäoliselt ei olegi kuidagi võimalik enne 2020 realiseerida. Ja teiseks nii pikas, et Londonist lahkuvad ettevõtted on selleks ajaks ammu omale uue pesa leidnud.

Lihtsustatud paralleel Domus Kinnisvarast – meie turundusosakond võib teha nii palju, vinget ja kallist turundust, kuid tahab, kuid kui maakler ei võta telefoni ja ei helista kliendile, siis ühtegi kinnisvaratehingut tehtud ei saa. Nii ka välisettevõtete Eestisse meelitamisega – ühel hetkel tuleb turundutegevus asendada müügitööga. Praegu on see hetk, kus rändrahnude tahumise asemel tuleb teatada, et Tallinn on Ida-Euroopa kõige vingem ärikeskus. Argumendid on meil ammu laual. Eesti tehnoloogiaettevõtete saatmise asemel metropolidesse, tuleks protsess vastupidi käima panna. Tuleks üle saada „kinnnisvaraäri-on-paha“-kompleksist ning muuta eksporditoetused kättesaadavaks ka kinnisvaravaldkonnale, sest lõpuks materialiseerub tulemus uutes ettevõtetes, töökohtades, lisandväärtuses, majanduskasvus, maksulaekumises ja infrastruktuuriinvesteeringutes. Keegi peab kõlava turunduse asemel hakkama tegema säravaid kõnesid klientidele.

Kinnisvaraäri vaatenurgast on riik seni panustanud peamiselt oma äridesse – mõned tehnopargid Ida-Virumaal, sadam, lennujaam – ning mõnel juhul isegi kõlvatut konkurentsi pakkudes. Näiteks kui tegelesime veel agressiivselt Vene suunale turundamisega, tuli oma nappe ressursse arvestades kadedusega vaadata, millist turundusraha said kasutada riiklikult arendatavad tehnopargid. Olen 100% veendunud, et tänased ärilinnakutse arendajad on märksa pädevamad seda vajalikku müügitööd ühiselt korraldama ja sellist turundusraha kasutma. Ükski neist pole iseseisvalt piisavalt jõukas reaalse efekti saavutamiseks, kuid jõudude ühendamisel ning riiklikul toel on ka Eestil võimalik Brexitist võita. Koostöö käima. Müük käima.

Veskimöldre kõrvale rajatakse uus elurajoon

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 27.02.2017 12:20; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Pressiteated
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Parginõmme 1801 (4)

Domus Kinnisvara alustab Tallinna linnapiiril uue elurajooni esimese etapi müügiga. Saue valda Nõmme ja Laagri piirile kerkib uus terviklik elurajoon Parginõmme allee, kuhu ehitatakse kodud 39 perekonnale.

 

Ühinemiste tulemusena on Tallinna külje all, Saue vallast, saamas suuruselt kuues omavalitsus Eestis, mis areneb väga kiiresti. Piirkonnast on juba kujunenud Eesti üks suuremaid elamuarenduspiirkondi, kus ehitustegevus käib mitmes väga tuntud elamurajoonis. Hea ligipääsetavus, järjest paranevad ühendusteed Tallinna südalinnaga, Harku terviseradade lähedus koos Laagris asuvate uute spordirajatiste, lasteaedade ja kooliga on muutnud piirkonna hinnatud kodupaigaks juba täna paljudele peredele.

Parginõmme allee loomisel on kasutatud vaid oma ala parimate spetsialistide abi. Kogu piirkonna kontseptsiooni on loonud Eesti üks suurimaid kinnisvarafirmasid, Domus Kinnisvara, mis vastutab ühtlasi ka müügi- ja turundustegevuse eest. Ridaelamud, paarismajad ning eramud on ühtse välisilmega, et luua omanäoline elurajoon. Rõhku on pandud läbimõeldud maastikukujundusele, kust ei puudu ka oma jalutuspark ja sportimisvõimalused. Rida- ja paarismajade arhitektuur ja põhjamaisesse kliimasse loodud funktsionaalne ja energiatõhus kivimaja kontseptsioon töötati välja Jämera ja Domus Kinnisvara koostöös ning põhineb Aeroci tehnilistel lahendustel. Jämera on Soome vanim ja enim müüdud kivimajade kaubamärk alates aastast 1974.

Elurajooni ehituse esimeses etapis alustatakse kruntide müügiga.

Täpsem info www.parginomme.ee

15 asja, millele pöörata tähelepanu kodu ostes

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 22.02.2017 08:51; kategooriad: Domus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

office-table-home-roomKodu ostame endale päriseks üldiselt ühe korra elus. Seetõttu peame olema kindlad enne ostu, et teame oma tulevasest eluapaigast kõik. Vastasel korral võib hiljem tabada ebameeldiv üllatus, mis nõuab meilt täiendavaid kulutusi.

 

 

Siin on 15 asja, millele võiks tähelepanu pöörata enne kodu ostu:

1. Kui suured on sinu tulevase kodu kommunaalid. Võimalusel palu näha eelneva perioodi kommunaalarveid või nende suurust.

2. Milline on korteris elektri olukord? Kontrolli, kas pistikud on töökorras ja millises seisus on korteri või maja elektrijuhtmed.

3. Milline küte? Selgita välja, milline küte on korteris ja milline on selle summa kõige kallimal perioodil.

4. Kontrolli kui palju tuleb õhku läbi akna ja uste.  See näitab maja soojapidavust ja ehituse kvaliteeti.

5. Niiskus. Kui tunned korteris rõskust võib olla probleeme maja niiskustõkkega või ventilatsiooniga.

6. Kes on sinu naabrid? Võimalusel uuri välja oma tulevased naabrid. Sa veedad nendega koos enamus ajast.

7. Parkimine maja ees. Kas hoov on kinnine? Kuidas on organiseeritud parkimine?

8. KÜ plaanid, arendused tulevikus? Kas KÜ on võtnud või plaanib võtta laenu, see kajastub hiljem sinu arve kuumaksel.

9. KÜ aktiivsus. Kas toimuvad regulaarsed koosolekud, kui palju võetakse ette uuendusi?

10. Kas korteril on panipaik? Mõtle, kus on võimalik tulevikus hoida jalgratast, rehve, lapsevankrit.

11. Tunne oma kodu ümbrust. Jaluta oma tulevase kodu ümber ja tunneta ümbrust.

12. Lähimad asutused. Leia oma tulevase kodu ümbruses olevad poed, lasteaiad, koolid.

13. Ühistransport. Selgita välja, milline ühistranspordi peatus on sinu kodule kõige lähemal.

14. Internet ja TV. Tee selgeks, kes pakub sinu uues kodus interneti ja TV teenust.

15. Teekond tööle.  Mõtle läbi võimalikud trajektoorid kodust tööle ja tagasi. Mõõda selle tee pikkust ka tipptunnil.

Jaanuar 2017 ülevaade: aasta algas kinnisvaraturul varasematest aastatest aktiivsemalt

Erinevalt eelmistele aastatele, algas käesolev aasta kinnisvaraturul tavapärasest aktiivsemalt – toimus rohkem korterite ja elamute müügitehinguid. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Eestis eelmisel kuul kokku 3469 ostu-müügitehingut koguväärtusega 232,221 miljonit eurot. Tehingute arv tõusis eelmise aasta jaanuariga võrreldes 26% ning tehingute koguväärtus tõusis 60%. Detsembriga võrreldes teostati 18% vähem tehinguid ning tehingute koguväärtus langes 21%. Kogu Eesti kinnisvara ostu-müügitehingute arv oli jaanuaris viimase 12 kuu keskmisest 13% madalam.

Eesti KOKKUAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
.

TALLINN

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta jaanuaris 1666 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 175 284 528 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 24% ja tehingute koguväärtus 20%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 43% ning koguväärtus 88%. Jaanuaris vahetasid omaniku mitmed kallid ärikinnisvara objektid.

Jaanuaris toimus Tallinnas 761 korteriomandi tehingut, mis oli 174 tehingut vähem kui detsembris ja 214 tehingut rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Korterite keskmine hind alustas uut aastat jätkuva tõusuga, olles 2% kõrgem detsembri keskmisest hinnast, – 1775 €/m² (mediaan 1647 €/m²). Jaanuaris teostati ca 26% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 38%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistis see kuu silma Rehe põik 2, Poordi 1 ja 3, Saani 2, Valgevase 9b ning Kiikri // Pikksilma // Tuukri 3//2//23 arendused, kus kokku teostati 94 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 2229 €/m². Keskmine hind tõusis 2016. aasta jaanuariga võrreldes 15%.

Tallinn KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 23 ostu-müügitehingut (maakonnas 98), mis oli detsembriga võrreldes 5 tehingut vähem ning aastatagusega sama tulemus. Hoonestamata elamumaadega teostati 4 tehingut. Detsembris teostati samuti 4 ja aasta tagasi jaanuaris 13 hoonestamata elamumaa tehingut.
.

TARTU

Tartu maakonnas teostati jaanuaris 339 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 21 849 589 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 8% ja tehingute koguväärtus 24%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 22% ja koguväärtus 29%.

Jaanuaris toimus Tartu linnas 124 korteriomandi tehingut, mis oli 17 tehingut vähem kui detsembris ja 29 tehingut rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind langes jaanuaris 2%, olles 1265 €/m² (mediaan 1228 €/m²). Jaanuaris teostati ca 13% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 23%. 2016. aasta jaanuariga võrreldes langes keskmine hind 1%.

Tartu KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati jaanuaris 17 ostu-müügitehingut (maakonnas 38), detsembris müüdi 8 ja aasta tagasi jaanuaris 3 eramut vähem. Hoonestamata elamumaadega toimus Tartu linnas jaanuaris 2 tehingut (maakonnas 21). Detsembris ja 2016. aasta jaanuaris toimus 5 hoonestamata elamumaa tehingut.

.
PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati jaanuaris 242 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 9 431 695 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 2% ja tehingute koguväärtus 6%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 34% ja koguväärtus 44%.

Pärnus toimus jaanuaris 49 korteriomandi tehingut, mis oli 5 tehingut vähem kui detsembris ja 8 tehingut rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind jaanuarikuus oli 1026 €/m² (mediaan 949 €/m²). Keskmine hind tõusis detsembriga võrreldes 1% ja 2016. aasta jaanuariga võrreldes 6%.

Pärnu KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti nii eelmise aasta detsembris kui ka käesoleva aasta jaanuaris 9 ostu-müügitehingut (maakonnas 24), mis oli 2016. aasta jaanuariga võrreldes 2 tehingut vähem. Jaanuaris müüdi Pärnu linnas 6 hoonestamata elamumaad (maakonnas 21). Detsembris teostati 2 ja aasta tagasi jaanuaris 3 hoonestamata elamumaa tehingut.
.

VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta jaanuaris 94 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 799 312 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 37% ja tehingute koguväärtus 24%. Aastataguse ajaga võrreldes jäi ostu-müügitehingute arv samale tasemele, kuid koguväärtus tõusis 38%.

Jaanuaris toimus Viljandi linnas 17 korteriomandi tehingut, mis oli 2 tehingut vähem kui detsembris ja 1 tehing rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Võrreldes detsembriga keskmine hind langes 19%, jõudes hinnatasemeni 509 €/m² (mediaan 514 €/m²). Aastatagusega võrreldes langes keskmine hind 17%.

Viljandi KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Jaanuaris Viljandi linnas elamutega tehinguid ei toimunud (maakonnas 13). Detsembris kui ka 2016. aasta jaanuaris müüdi 2 elamut. Nii nagu detsembris, ei toimunud ka jaanuaris hoonestamata elamumaadega ühtegi tehingut. 2016. aasta jaanuaris müüdi 2 hoonestamata elamumaad.
.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta jaanuaris 123 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 413 747 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 8% ja tehingute koguväärtus 17%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 3% ja koguväärtus 8%.

Kuressaares toimus 17 korteriomandi tehingut, mis oli 4 tehingut rohkem kui detsembris ja 1 tehing rohkem, kui 2016. aasta jaanuaris. Jaanuarikuus oli keskmine hind 713 €/m² (mediaan 704 €/m²), mis detsembriga võrreldes langes 14%. Eelnenud aasta jaanuariga võrreldes tõusis keskmine hind 1%.

Kuressaare KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Jaanuaris müüdi Kuressaare linnas 2 eramut (maakonnas 14). Detsembris teostati 2 tehingut rohkem, kuid aasta tagasi jaanuaris eramutehinguid ei toimunud. Hoonestamata elamumaaga teostati nii jaanuaris kui ka detsembris 2 müügitehingut (maakonnas 7). Aasta tagasi jaanuaris hoonestamata elamumaadega tehinguid ei toimunud.
.

NARVA
Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas jaanuaris 264 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 133 657 eurot. Võrreldes detsembriga tõusis tehinguaktiivsus 23% ja tehingute koguväärtus 9%. Tehingute arvu tõusu tõi kaasa korterite ja elamute müügitehingute arvu tõus. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 25%, kuid koguväärtus langes 28%.

Jaanuaris toimus Narvas 59 korteriomandi tehingut, mis oli 12 tehingut rohkem kui detsembris ja 15 tehingut rohkem kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind langes detsembriga võrreldes 12%, olles jaanuaris 413 €/m² (mediaan 401 €/m²). Aastatagusega võrreldes langes keskmine hind 15%.

Narva KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 6 müügitehingut (maakonnas 28), mis oli detsembriga võrreldes 2 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 3 tehingut rohkem. Narva linnas müüdi jaanuaris 2 hoonestamata elamumaad (maakonnas 7). Detsembris tehinguid ei toimunud, kuid aasta tagasi jaanuaris müüdi 3 hoonestamata elamumaad.

.
Kadri Lest
Kadri Lest
Domus Kinnisvara kutseline maakler / analüütik
 
 

Puust ja punaseks: Korteri remondiga seotud dokumentatsioon.

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 09.02.2017 03:10; kategooriad: Domus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

tool-384740_960_720Korteri või elamu remondiga puutuvad kinnisvaraomanikud oma teadliku elu jooksul suuremal või väiksemal määral varem või hiljem kindlasti kokku. Üldjuhul on tegemist loomingulise tegevusega, mille käigus parandatakse enda elukeskkonna kvaliteeti.

Sõltumata remondi vajaduse põhjustest (sanitaartingimuste parandamine, moraalselt vananenud viimistluse uuendamine, kevadine entusiasmi puhang jne.) saab remonti liigitada laias laastus kahte kategooriasse: Renoveerimine ja Rekonstrueerimine.
RENOVEERIMISE all peame enamasti silmas tapeedi vahetamist, seina värvimist või uue põrandakatte paigaldust. Selliste tööde tegemiseks ei ole üldjuhul mingit luba vaja. Eraldi luba ei ole vaja ka avatäidete (aknad, uksed) vahetamiseks va mõningad erandid.
REKONSTRUEERIMINE on tegevus, mille käigus tehtavate tööde teostamiseks on vajalik esitada ehitus/kasutusteatis või andmete esitamise teatis.

Toon mõne näite elust enesest erinevate nõuete kohta:

Näide 1: Avatud köök ja avaram vannituba

Viiekorruselises monteeritavast raudbetoonpaneelidest 1969. aastal ehitatud hoones soovis ühetoalise korteri omanik ühendada köögi elutoaga ning köögi koridori arvelt laiendada vannituba. Kuna seda tüüpi hoonetel loetakse kandvateks osadeks kõik vaheseinad ning köögi avamiseks oli vaja vaheseina ava lõigata, siis oli ennem tööde teostamist vajalik esitada ehitusteatis koos asjakohase  projektiga. Selle juures tuleb silmas pidada, et projekt peab vastama ehitusprojektile esitatud nõuetele ning peab olema koostatud asjatundlikult. Lühidalt peab ehitusprojekt olema koostatud litsentseeritud arhitekti/inseneri poolt. Lisaks sellele peab meeles pidama, et ehitustööde juures tuleb kinni pidada Asjatundlikkuse printsiibist. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused. Lühidalt kokku võttes peab töid teostama oma ala professionaal.
Lisaks äsja mainitud printsiibile, tuleb oma tegevus dokumenteerida. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik. Ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.
Pärast tööde lõpetamist on vajalik esitada kasutusteatis koos eelpool mainitud dokumentatsiooniga, seejärel küsib Kohaliku Omavalitsuse vastav spetsialist lisa dokumente või kannab teatise registrisse ning asi ongi lõpetatud korrektselt.

Näide 2: Eletrikerisega saun

Selle näite puhul on tegemist samalaadse ehitisega, mille kolmetoalisesse korterisse oli ehitatud elektrikerisega saun. Kuna selle tegevuse juures ei muudetud ühtegi hoone kandvat/jäigastavat konstruktsiooni, siis piisas Kohalikule Omavalitsusele Andmete Esitamise Teatisest, millele oli lisatud asjakohane eskiis ja selgitused. Selle teatise alusel täiendati registris korteri andmeid ning asi sai lahendatud korrektselt.

 Näide 3: Planeeringu muudatus

Samalaadse hoone kahetoalise korteri omanik soovis mittekandvate seinte lisamisega muuta planeeringut ning köögi asukohta. Kuna kandvaid/jäigastavaid konstruktsioone ja hoone tehnosüsteeme ei muudetud, oli vajalik esitada asjakohane eskiis. Eskiis võib olla visandatud käsitsi või koostatud mõne arvutiprogrammi abil ning tavaliselt koosneb see korteri plaanist kuhu on kõik muudatused peale kantud ning on lisatud asjakohased selgitused. Korteri andmed registris korrigeeriti.

Kokkuvõte: enne ehitustöödega alustamist oleks mõistlik konsulteerida Kohaliku omavalitsuse spetsialistiga või isikuga, kes sellega igapäevaselt tegeleb selleks et täpsustada, millised dokumendid on vastava töö teostamiseks vajalikud. Domus Kinnisvaras tegelen selliste küsimustega igapäevaselt mina.

kaupo

KAUPO MÕTTUS

Kutseline Kinnisvaramaakler/Konsultant/Projektijuht

 

Avalik vastus notar Oksana Bauer-Karle`le: REMONDIFOND ON OTSESELT KORTERI KASUTAMISEGA SEOTUD KULU!

08.02.2017 avaldati www.postimees.ee-s lugeja küsimus üürniku kohustuste kohta seoses korteriühistu poolt kommunaalarvel nõutava remondifondiga ning notar Oksana Bauer-Karle vastus sellele. Minu arvates vajab see küsimus põhjalikumat käsitlust ning olen seisukohal, et notari poolt esitatud käsitlus ei ole õige, viib üürilepingu osapooled potentsiaalselt eksiteele ning moonutab seeläbi kinnisvaraturul toimuvat.

VÕS on konkreetne selles osas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Samuti selles, et võrreldes seaduses sätestatuga üürniku kahjuks tehtud üürilepingu kokkulepped on tühised. Ent notari poolt esitatud tõlgendus remondifondi ja üüritud asja kasutamise omavahelise seose osas on ekslik nii oma majanduliku sisu kui õigusliku regulatsiooni poolest.

Remondifond on olemuslikult kinnistu üldkasutatavate osade säilimise tagamiseks kogutav ressurss, mida kasutatakse siis, kui kinnistu – hoone jt kinnistu osade – kulumise määr seda parajasti tingib. See on üks väheseid viise, kuidas tagada elukeskkonna stabiilsus ja tarbijale nii vajalik rahaliste vahendite planeerimise võimalus. Olemuslikult defineerib seda kõige paremini raamatupidamislik termin „amortisatsioon“. Lihtsustatult – kõik, mida kasutatakse, ka kulub.

Iga korter koosneb vältimatult suuresti hoone ühiskasutatavatest osadest – seinad, kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteem, trepikoda, välisuks, jalgtee tänavalt välisukseni, katus jne jne jne. Kõiki neid kasutab ükskõik milline hoones elav inimene ning sellega kaasnev kulu ei sõltu kulutaja asjaõiguslikust staatusest – on ta siis korteri omanik või üürnik. Ei ole mõeldav, et üürnik saaks korterit kasutada ilma trepikoda läbimata, ruume kütmata jne. Hoone püsimine remondivajaduseta on võimalik tagada vaid konserveerimise teel, kuid ükski üürnik ei saaks elada konserveeritud hoones. Lihtsustatult – paugutades iga päev kaks korda välisust tingib üürnik vajaduse välisuks mingi aja pärast välja vahetada.

VÕS on pannud eluruumi üürilepingu tingimustele vastavuse tagamise kohustuse omanikule, nii nagu on üldjuhul omaniku asi tagada korteri varustamine vee, kanalisatsiooni, elektri jms-ga. Kui üürnik ei tasu nimetatud kommunaalteenuste eest, ei ole omanikul kohustust neid ka tagada. Üürnikul on kohustus säilitada üüritud eluruumi seisukord ning kompenseerida omanikule selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju. Seejuures ei tohi jätta märkamata, et üürilepingu lõpetamise sätete juures kehtestab VÕS, et üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui seda laiendada üürilepingu lõpetamiselt kogu üürilepingu kehtivusperioodile, keerame kogu selle instrumendi majandusliku sisu peapeale.

Kas remondifondi kulu peaks sisalduma üüris? Miks mitte, kui üürileandja ja üürnik nii kokku lepivad. Aga olemuselt on üüritasu korteri kasutaja poolne hüvitis vara omanikule tehtud investeringu eest. Kui üürnik investeeringut ei tasusta, siis tehakse investeering mingisse muusse varasse ning üürimise võimalus kaoks. Loomulikult on võimalik üüritasu sisse juriidiliste jõumeetoditega suruda lisaks teise inimese rikkusest saadavate hüvede nautimise eest panna ka muud tasud – sh remondifondi, maamaksu, kommunaaltasud … miks mitte ka maja ees parkiva üürniku autoliisingu vms kulud, mille majanduslik sisu erineb korteri üürist ja mille üle on võimalik eraldi arvestust pidada. Sel juhul peab üüritasu suurus lihtsalt selle võrra tõusma. Lõpuks peab selle kõik kinni maksma ikkagi tarbija, kes naudib pakutavaid hüvesid.

Siinkohal on oluline välja tuua maksukorralduslik nüanss. Nimelt on üüritulu eraisikust korteriomanikule tulumaksuga maksustatav. Kui remondifond ei ole käsitletav üürniku poolt asja kasutamisega kaasneva kuluna, vaid osana korteriomaniku üüritulust, siis maksustab riik eraisikust üürileandjaid remondifondi maksete eest sisuliselt ilmaasjata.

Üüritasu on olemuslikult alternatiivkulu, sest üürnikul on alati võimalik üürikulu vältiv investeering ise teha. Kui üürnik otsustab juhuslikult järgmisel aastal omale ise korteri osta ja selleks eluasemelaenu võtta, tuleb üüri asemel tasudes pangalt investeeringuks saadud ressursi eest intressi. Siis ei tule kellelgi pähe hakata pangale põhjendama, et remondifondi kulu peaks tegelikult sisalduma pangale tehtavates intressimaksetes. Vastasel juhul kaoks eluasemelaen turult kiiremini kui kõik senised kiirusrekordid optika valdkonnas.

Eraldi tuleks küsida, et kui suur remondifondi makse on põhjendatult seotud vara kasutamisega? Siinkohal tuleb taas pöörduda amortisatsiooni kontseptsiooni juurde. Üldjuhul projekteeritakse eluhoonete elueaks 50 aastat. Isegi kui hoone kestab tegelikult kauem, on remondivajadus tekkinud märksa varem. Lihtne matemaatika annab seega amortisatsiooni määraks 2% aastas ning arvutuse aluseks tuleb võtta ehitushind. Näiteks tänasel päeval algavad korterelamute ehitushinnad ca 700.- eurost (lisandub käibemaks) hoone ülpinna m2 kohta, mis tavapäraseid proportsioone arvestades veidi üldistades teeb koos käibemaksuga ca 1200.- eurot iga korteri ruutmeetri kohta. Amortisatsioon 2% aastas tähendaks, et remondifondi makse peaks heaperemeheliku majandamise korral olema igakuiselt ca 2.- eur/m2 kohta. Ma ei tea ühtegi korteriühistut, kus oleks nii kõrge remondifondi makse. Seega ei saa ka öelda, et tavapärased 0,3 – 0,7 eur/m2 suurused maksed oleks kuidagi üürnikku kahjustavad.

Kokkuvõttes on mul hea meel, kui selles küsimuses toimuv diskussioon viiks selguse tekkimiseni. Veel parem, kui tekiks mõni Riigikohtu lahend või suisa õigusliku regulatsiooni täiendus. Remondifondi kõrval puudutab eeltoodud argumentatsioon ning dilemma ka üüritava korteriga seotud maamaksu. Seadus on täitmiseks, kuid antud küsimuses ebaselge. Probleemile tuleb läheneda maksuametilikult lähtudes tehingu majanduslikust sisust. Seda enam, et spetsialistide ringkonnas on ammugi juba omaks võetud teadmine, et 25 aastat tagasi omandireformi tingimustes loodud üüriregulatsioon on ajale jalgu jäänud ja vajab tõsist uuenduskuuri.

Füüsilise isiku üüritulu maksustamine alates 2016. aastast

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 07.02.2017 01:38; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: ,
Kommenteeri artiklit siit

rock-1771915_960_720Üürikorterite vahendamise populaarsuse kasvamisel on oluliselt paranenud ka üüritulu deklareerimine ja sellelt tulumaksu tasumine. Kasvavas tempos lisandub ka seadusekuulekaid üürileandjaid kellel on seadus nüüdsest allahindlusi teinud ja võimaldab saada maksukohustustelt soodustust.

Tuludeklaratsioonide esitamise eel tuletakski meelde, et Alates 1.jaanuarist 2016 jõustunud Tulumaksuseaduse muudatusega saab üüritulult maha arvata üürimisega seotud kulud. Kõik füüsilised isikud kes tegelevad elupinna välja üürimisega  saavad esmakordelt mahaarvamist teha 2016. a tuludeklaratsiooni alusel, mis esitatakse 2017. aasta 31. märtsiks. Üüritulust võib elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks ta konkreetseid kuludokumente esitama ei pea. Eluruumi üüritulu 20% mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks.

Äriühingu puhul, kes võtab korteri üürile selleks, et seal bürood pidama hakata, siis ei muuda asjaolu, et see korter on iseenesest ka elamiseks kasutatav, üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks. Juriidilise isikuga sõlmitud üürilepingu korral, peab juriidiline isik tulumaksu kinni pidama üüri brutosummast, v.a üüri kõrvalkulud ja koormised. Üürileandjale tagastatakse tuludeklaratsiooni alusel 20% üüritulult enammakstud tulumaks.
Mahaarvamist ei kohaldata füüsilisest isikust ettevõtjatele, kuna nende puhul maksustatakse ettevõtlustulu kogumina, mitte üksikuid tululiike. Mahaarvamine kohaldub kõikidele maksumaksjatele, sõltumata kulutuste suurusest ning dokumentaalsete tõendite olemasolust. Mahaarvamisel puudub summaline ülempiir.

Üüritulu hulka ei loeta kõrvalkulusid ega koormisi, kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud. Üüritulu hulka ei loeta selliseid üürniku tasutud koormisi, mis on seotud kortermaja või elamu heakorraga. Samuti ei saa kõrvalkuluks ega koormiseks lugeda üüritava eluruumi soetamiseks võetud laenumakseid või maamaksu ning juhul kui üürnik neid üürileandja eest tasub, siis loetakse need üürileandja tuluks.

Juhul, kui üürnik on teinud üüritavale eluruumile parendusi, mille läbi eluruumi väärtus on tõusnud ning kui üürileandja üürilepingu lõpus seda kulu üürnikule ei hüvita, siis on üürileandja tuluks väljaüüritud eluruumi väärtuse kasv võrreldes lepingu alguses olnud eluruumi väärtusega. Kui üürnik teeb aga taastusremondi, mille läbi korteri või elamu väärtus ei ole tõusnud võrreldes lepingu alguses olnud väärtusega, siis sellest üürileandjale maksustatavat tulu ei teki.

Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all. Maksuameti kodulehel on välja toodud, et näiteks ajutiseks majutamiseks AirBnB kaudu inimeste eluruumi kasutuse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa. Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada ning renditulu tululiigi all tuleb deklareerida tulu, mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine.

liis

LIIS ÕISPUU

Domus Kinnisvara Pärnu maakler

Kolm Venda Tartu linna südames

Vaade Pikk tn poolt

Meil on hea meel teatada, et alates tänasest on Kolm Venda korterite avalik müük alanud. Endale sobiva kodu saab välja valida: www.kolmvenda.ee

Fortuuna kvartalisse, lühikese jalutuskäigu kaugusel Emajõe kaldast, kerkivad kaasaegse arhitektuuriga B energiaklassi korterelamud. Kokku 64 korteri ja 3 äripinnaga hooned valmivad käesoleva aasta detsembrikuuks.

Kolm Venda korterelamuid teeb eriliseks:

  • rõhku on pandud energiasäästlikkusele
  • kõik oluline lühikese jalutuskäigu kaugusel
  • läbimõeldud ja kasutajasõbralikke planeeringutega eluruumid
  • turvaline ja ilmastikukindel maa-alune parkla
  • igas elamus on lift
  • jalgrataste hoiuruum
  • kauni disainiga vaikne ja roheline puhkeala mänguväljakuga
  • korterelamud valmivad üheaegselt

Novembrikuust alustas Domus Kinnisvara Kolm Venda korterite eelmüügiga, mis on olnud vägagi edukas. Pooled korterid on juba leidnud endale ostuhuvilise. Varajastel broneerijatel on veel võimalik kaasa rääkida oma unistuste kodu kujundamisel.

Kolm Venda – Moodne kodu linnasüdames

www.kolmvenda.ee

MÜÜGIINFO

 

SandraMetsa                                                   IMG_2798 (1)

SANDRA METSA                                                             KRISTO KIVISALU
sandra.metsa@domuskinnisvara.ee                               kristo.kivisalu@domuskinnisvara.ee
+372 5667 5713                                                             +372 5373 3475