Härra Vihterpalu

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 28.12.2016 12:02; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

img_4467Oli aasta 1999. Soomest pärit Timo Lemberg oli sobiva kinnistu otsingul, et alustada Eestis majutus- ja konverentsiteenuste äriga. Tal oli silme ees romantiline maakoht suure majaga, aia ja kõrvalhoonetega, kuhu rajada hotell ja kõik sinna juurde vajalik…
Timo ei teadnud, et nn vanad maakohad on Eestis üsna väikesed, et isegi laut või rehetuba võis elamuga sama katuse all olla ja esimese Eesti õitseaja esimesel kümnendikul rohkelt ehitatud verandadega tüüpelamud ei sobi samuti mitte… liiga väikesed kõik! Kiirelt jõudis ta arusaamisele, et ainukesed sobivad ehitised on vanad mõisahooned, ning kujundas ümber nii oma nägemuse kui ka tegevuse…

Armastus esimesest silmapilgust

Just nii on ta ise kirjeldanud oma esmakohtumise emotsioone. Tuleb taas tõdeda – armastus on tõepoolest pime… Seistes Vihterpalu vana häärberi ees, haigutas talle vastu vaid kunagise imposantse ilu jäänus – lagunevad varemed, sissekukkunud portikus, ripakil aknad ja risustatud ümbrus. Igalt poolt vaatas vastu hoolimatus ja mahajäetus… Kuid kas oli see valguse ja varju mäng vanadel müüridel, tuule salasosin põlispuudes või vee vulin jões või hoopis kõrgemad jõud, kuid teadmine ning äratundmine tulid üheainsa hetkega – ainult siin ja ainult see! Tookord Timo veel ei aimanud, et just seda äratundmise ootust oli ta hinges kandnud alates lapsepõlvest. Selle allikaks oli kadunud vanaisa südamest tulnud palve, mida Timo oli aastakümneid enese teadmata kaasas kandnud. Otsus oli tehtud, liisk oli langenud – uueks Vihterpalu mõisahärraks sai Timo Lemberg.

Vanaisa palve

Meil kõigil on mõni oluline inimene, kelle mõtteid me jagame ja kelle tegusid hindame. Timol oli selleks inimeseks emapoolne vanaisa, kellega kujunes soe läbisaamine juba poisipõlves – oli kuidagi hea ja soe tunne vanaisa juures läbi astuda, lugusid kuulata ja niisama istuda. Oli ju vanaisa vana sõjamees, kellel oli, mida pajatada, eriti noorele poisile.
Ühesõnaga – vanaisa oli Timo iidol nii lapsepõlves kui ka nooruses, tema tõekspidamised ja vaiksed jutustused kujundasid noore mehe eluhoiakuid ka edaspidi. Kord, Timo noormehe eas, istuti taas mõnusalt koos vanaisa majas, kuid jutt oli tõsisem. Vanaisa rääkis, et on elanud ilusa ja pika elu ning jumal on andnud talle hea tervise, kuid üks suur mure tal siiski on. Mure on ajaga kasvanud – vaevab vaimu ja sööb südant…
Vanaisa oli oma pataljoniga läbi teinud nii talvesõja (november 1939–märts 1940) kui ka jätkusõja (juuni 1941–september 1944) ning tema rühmas oli mitu eestlasest soomepoissi. Eesti mehi hindas ta väga kõrgelt. Timole tundus, et mõnede soomepoistega tekkis vanaisal just see haruldane relvavendlus, mis kestab läbi elu ja mis iial ei unune.
Jätkusõja lõppedes pidi Soome vastavalt Nõukogude Liidu ja Soome Vabariigi vahel sõlmitud rahulepingule loovutama kõik Nõukogude Liidu vastu sõdinud nõukogudemaalt pärit mehed. Nende hulka kuulusid ka vanaisa relvavennad, eestlastest soomepoisid. Kõik toimus kiiresti – käsuliinis ja sõjaaegsetes tingimustes. Üksikasju vanaisa ei täpsustanud, kuid Timo mäletab siiani vanaisa erilise tähendusega lausutud sõnu: „Ja siis viidi nad minema ja ma ei näinud neid iialgi.“
Vanaisa hinge jäi piinama Soome vabaduse eest võidelnud Maarjamaa sõprade ebaõiglane kohtlemine ning ta pani Timole südamele, et kui Timol avaneb kunagi võimalus teha kellelegi head, siis peaks see olema Eesti ja eestlaste heaks – hüvitamaks kasvõi vähesel määral nii sõprade kaotust kui ka omaenda tookordset võimetust asjade käiku muuta. Ehk oli vanaisa soov nii sügavalt südame põhjast Timole antud, et seda kuulsid ka kõrgemad jõud?
Oli kuidas oli, kuid ometi juhtus nii, et Timo edasine elutee kulges ärilises mõttes väga edukalt. Aastal 1999, vaadates tõtt vanade Vihterpalu varemetega, teadis ta hetkega, mida teha.

Üks asi viis teiseni

Kuigi algne plaan oli taastada vaid häärber ja seda ümbritsev mõisapark, kujunes töö palju mahukamaks ning aega ja vahendeid neelavaks. Peagi õnnestus omandada ka häärberi juurde kuulunud meierei, millest sai uue mõisahärra eramu, võsastunud pargist kaevati välja endise tiibhoone vundament, millele projekteeriti külalistemaja, ehitati kõrgtehnoloogiaga varustatud koolitusmaja ja osteti juurde maad. Ehitus- ja taastamistööd kestsid viis aastat. Lõpuks, 1. juunil 2005, toimus pidulik avamine, kus osalesid ka president Lennart Meri ja Soome suursaadik Eestis Jaakko Blomberg. Muuseas, mõisahotelli häärberis on olemas ka Lennart Meri sviit, vaatega vanale pargile. Elutöö Timo Lemberg on tagasihoidlik Soome mees, kellest on saatuse tahtel saanud ühe huvitava peatüki taastaja Eestimaa ajaloos. Tänu temale on ehedal kujul säilinud suur osa Vihterpalu mõisakompleksist – kõik see, mida oli võimalik taastada, üles ehitada, kujundada, rajada ja säilitada.
img_4449Praegu kuulub Vihterpalu mõisakompleksi endise häärberi varemetest ülesehitatud luksuslik mõisahotell, ajalooliste jooniste järgi täielikult taastatud mõisapark, endisest meiereist ümberehitatud mõishärra eramu, vana tiibhoone vundamendile rajatud külalistemaja, mõisamaadele ehitatud koolituskeskus, konserveeritud kuivatihoone ja autoparkla 50 sõidukile. Mõisa juurde kuulub ka helikopteri maandumisplats – mugavus, millest mõisa esimene omanik, Riia toomhärra Theodor von Ramm, ei osanud undki näha.
Vihterpalu imposantses häärberis on võimalik korraldada erinevaid üritusi ja tähtpäevi – pidulikke vastuvõtte, pulmi, koolitusi ja muid üritusi, ning imetleda vanade hoonete ja kauni ümbruse võlu. Imetledes Vihterpalu mõisaansambli suursugusust ja kunagise arhitektuuri täiuslikkust, peame imetlema ka Timo tohutut initsiatiivi, ettevõtlikkust ja missioonitunnetust, et ta viis lõpule tohutu töö ja täitis vanaisa palve. Vihterpalu mõis – see ongi Timo Lemberg, mees sooja südame ja aadlimehe hingega.

Artikkel ilmus esmakordselt kinnisvaraajakirjas IMMO.

Siiri_Maask_suur

SIIRI MAASK

Tallinna kontori maakler

November 2016 ülevaade: Tallinna korteriturul oli buumiaegne rekordhind käega katsuda

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati käesoleva aasta novembrikuus Eestis kokku 3974 ostu-müügitehingut koguväärtusega 231,311 miljonit eurot. Eelnenud kuuga võrreldes teostati 2% rohkem tehinguid, samas tehingute koguväärtus oli 3% madalam. Tehingute arv on võrreldes eelmise aasta novembriga tõusnud 2% ning tehingute koguväärtus on tõusnud 10%. Kogu Eesti kinnisvara ostu-müügitehingute arv oli novembris viimase 12 kuu keskmisel tasemel.

kokku-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

TALLINN

Maa-ameti tehingute statistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta novembris 1779 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 164 644 708 eurot. Võrreldes oktoobriga tõusis tehinguaktiivsus 3% ning koguväärtus langes 2%. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv jäänud samale tasemele, kuid koguväärtus on tõusnud 9%.

Novembris toimus Tallinnas 794 korteriomandi tehingut – 10 tehingut vähem kui oktoobris ja 38 tehingut rohkem, kui eelneva aasta novembris. Tallinna korterite keskmine hind tõusis eelmise kuuga võrreldes 5%, olles 1695 €/m² (mediaan 1566 €/m2) ning pürgides 2007. aasta aprilli hinnarekordini – 1706 €/m2. 2015. aasta novembriga võrreldes on keskmine hind tõusnud 9%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistis see kuu silma Tartu mnt 56, Lastekodu 23 ( Tartu mnt 52) ja Astangu 19 arendused, kus kokku teostati 63 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 2353 €/m2. Nii novembris kui ka kuu varem oktoobris teostati ca 25% tehingutest uute korteritega.

tallinn-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinnas tehti eramutega novembris 36 ostu-müügitehingut (maakonnas 111). Võrreldes oktoobriga toimus Tallinnas 8 eramu tehingut rohkem ning 2015. aasta novembriga 12 eramu tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaadega teostati 14 tehingut (maakonnas 84). Oktoobris müüdi 5 ja aasta tagasi novembris 6 hoonestamata elamumaad.

.

TARTU

Tartu maakonnas teostati novembris 380 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 22 753 359 eurot. Tartu maakonna tehingute aktiivsus langes oktoobriga võrreldes 11% ning koguväärtus 2%. Aastataguse ajaga võrreldes tehingute arv langes 3%, kuid koguväärtus tõusis 28%.

Novembris toimus Tartu linnas kokku 154 korteriomandi tehingut, mis oli 11 tehingut rohkem kui oktoobris ja 20 tehingut rohkem, kui eelneva aasta novembris. Keskmine hind tõusis novembris 3%, olles 1231 €/m2 (mediaan 1216 €/m2). Novembris teostati ca 16% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 10%. Võrreldes 2015. aasta novembriga tõusis keskmine hind 5%.

tartu-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati novembris 8 ostu-müügitehingut (maakonnas 37), kuu varem oktoobris müüdi 2 eramut rohkem ning aasta tagasi novembris müüdi 8 eramut rohkem. Tartu linnas toimus 6 hoonestamata elamumaa tehingut (maakonnas 30). Oktoobris toimus 4 ja 2015. aasta novembris 2 hoonestamata elamumaa tehingut.

 .

PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati novembris 260 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 10 682 411 eurot. Võrreldes oktoobriga tõusis tehinguaktiivsus 4%, kuid tehingute koguväärtus langes 22%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 2%, kuid koguväärtus tõusis 14%.

Pärnus toimus novembris 81 korteritehingut. Kuu varem oktoobris toimus 19 tehingut vähem ning 2015. aasta novembris toimus 13 tehingut vähem. Keskmine hind oli novembris 941 €/m² (mediaan 847 €/m2), mis võrreldes oktoobriga langes 9% ja 2015. aasta novembriga võrreldes langes 3%.

parnu-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti novembris 14 ostu-müügitehingut (maakonnas 33), mis on eelneva kuuga ja aasta tagasi novembriga võrreldes 5 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaaga teostati novembris 3 tehingut (maakonnas 22). Kuu varem oktoobris  müüdi 1 ja aasta tagasi novembris 5 hoonestamata elamumaad.

.

VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta novembris 132 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 039 780 eurot. Tehingute arv langes oktoobriga võrreldes 8% ning koguväärtus 6%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis ostu-müügitehingute arv 4%, kuid koguväärtus langes 5%.

Novembris toimus Viljandi linnas 21 korteriomandi tehingut, mis on 6 tehingut rohkem kui kuu varem oktoobris ning 2 tehingut vähem, kui 2015. aasta novembris. Keskmine hind oli novembris 579 €/m² (mediaan 571 €/m2), mis võrreldes oktoobriga langes 3%, kuid 2015. aasta novembriga võrreldes tõusis 11%.

viljandi-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti käesoleval aastal 2 ostu-müügitehingut (maakonnas 11). Oktoobris ja 2015. aasta novembris teostati 3 ostu-müügitehingut rohkem. Viljandi linnas müüdi novembris 2 hoonestamata elamumaad (maakonnas 11). Oktoobris müüdi 3 hoonestamata elamumaad, kuid aasta tagasi novembris tehinguid ei toimunud.

.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta novembris 112 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 168 005 eurot. Võrreldes kuu varasemaga langes tehingute arv 18%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 23%. Tehingute koguväärtuse tõusu taga oli novembris teostatud mitme kalli ärikinnisvara ostu-müügitehingud. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 12% ning koguväärtus 55%.

Novembris teostati Kuressaares 15 korteriomandi tehingut, mis on 5 tehingut vähem, kui kuu varem ja 2 tehingut rohkem, kui 2015. aasta novembris. Novembrikuus keskmine hind tõusis 4%, olles 755 €/m² (mediaan 790 €/m2). 2015. aasta novembriga võrreldes tõusis keskmine hind 19%.

kuressaare-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Novembris toimus Kuressaare linnas 2 (maakonnas 8) eramu ostu-müügitehingut. Oktoobris toimus 2 tehingut rohkem ning aasta tagasi novembris teostati 1 eramutehing vähem. Nii käesoleva aasta kui ka eelmise aasta novembris teostati 1 (maakonnas 7) hoonestamata elamumaa tehing. Oktoobris müüdi Kuressaares samuti 1 hoonestamata elamumaa.

.

NARVA

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas novembris 271 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 916 667 eurot. Võrreldes oktoobriga langes tehinguaktiivsus 7% ning tehingute koguväärtus 26%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 8% ning koguväärtus 13%.

Novembris toimus Narvas 60 korteriomandi tehingut, mis on 1 tehing vähem kui oktoobris ja 4 tehingut vähem kui eelneva aasta novembris. Võrreldes kuu varasemaga langes keskmine hind 3%, olles novembris – 425 €/m² (mediaan 380 €/m2). Aastatagusega võrreldes langes keskmine hind 14%.

narva-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati novembris 4 ostu-müügitehingut (maakonnas 19), mis on oktoobriga võrreldes 4 tehingut vähem ja 2015. novembriga võrreldes 5 tehingut vähem. Narva linnas müüdi novembris 9 hoonestamata elamumaad (maakonnas 11). Oktoobris teostati 4 ja aasta tagasi novembris 2 hoonestamata elamumaa tehingut.

.

Kadri Lest

Kadri Lest
Kutseline maakler / analüütik
 
 

Kuidas mõjutab ehitise ebaseaduslikkus vara väärtust?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 14.12.2016 09:03; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

pexels-photoEhitamine on üks pikaajalisi keskkonnamuutusi tekitav tegevus, mis sageli mõjutab pöördumatult looduskeskkonda ning tehtud vigu on raske või isegi võimatu parandada. Seetõttu on tugeva kontrolli kehtestamine ehituses osalejate üle põhjendatud. Ehitusõiguse olulisim eesmärk on sätestada nõuded eri liiki ehitistele, nende ehitamisele ja kasutamisele ning neid ehitatavatele isikutele. Kahjuks leidub linnaruumis palju ehitisi, mis on ehitatud õigusvastaselt ehk ebaseaduslikult. Riigikontroll leiab, et kohalikel omavalitsustel (edaspidi KOV) tuleks muuta senist valdavalt leebet ning passiivset suhtumist ebaseaduslikku ehitamisse. Seetõttu tuleks teha kindlaks, kui palju neid ehitisi on ning kas need on elanikele ning kaaskodanikele ohutud. Vajaduse korral tuleks nõuda ebaseaduslike hoonete lammutamist või need pärast nõuetega vastavusse viimist seadustada.

Uue ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise  seaduse (edaspidi EhS) kohaselt tuleb 2020. aasta 1. juuniks kõik ehitisregistri andmed korrastada. Registrisse tuleb kanda kõik seni kandmata hooned ning tuvastama hakatakse neid ajakohaste ortofotode abil, mille alusel kantakse ehitisregistrisse ehitiste ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Seadustamise juures on oluline, kas ehitis on ehitatud enne 01.01.2003 või enne uue EhS-i jõustumist 01.07.2015. Samuti see, kas ehitis on pooleliolev või valmis ning kas ehitamiseks või kasutamiseks on olemas õiguslik alus, kuid vastavate dokumentide olemasolu kohta on registrikanne tegemata jäetud.

Ehitusloa taotlemine võtab kauem aega

Uue EhS-iga muutusid ka riigilõivud ning menetluse aeg: kui varasemalt kestis ehitusloa taotluse menetlemine 20 päeva, siis nüüdsest pikenes see 10 päeva võrra, 30 päevani. Üldjuhul selle ajaga luba kätte ei saa – näiteks Tartus vaatab ühte projekti läbi kümmekond inimest. Algselt esitatud projekt on üldjuhul alati puudulik ning kõigepealt saabki taotleja projekti kohta märkused ning seejärel sõltub edasine kodanikust endast. Nendel omanikel, kellel on kiire, saavad parandused tehtud mõne päevaga, kuid mõnega võib kontakt kaduda mitmeks kuuks. Juhul kui esimesel korral ei olnud projekt väga-väga puudulik, siis teisel korral läheb KOV-il projekti läbivaatamine kiiremini, sest siis ei vaata projekti uuesti läbi kõik ametnikud, vaid need, kes tegid märkuseid.

Ligi viiekordne riigilõivu tõus

Riigilõivu tasumine ehitusloa eest muutus kulukamaks just elamute puhul. Varasema 32 euro asemel tuleb 1. juulist 2015 tasuda riigilõivu 150 eurot. Mitteelamute puhul oli varem riigilõiv 128 eurot + 0,32 eurot/m2, nüüd on riigilõiv 250 eurot. Elamute puhul tõsteti riigilõive jõudsalt ning mitteelamute puhul langetati. Maaelanikud maksavad selgelt rohkem kui varem ja suured arendajad maksavad oluliselt vähem kui varem. Näiteks kaubanduskeskuse ehitusloa riigilõiv on sarnane taluküüni (suurem kui 60 m2) riigilõivuga.

Üllatavalt palju teadmatust

Omanike hulgas on palju inimesi, kes ei ole kursis, et ehitustegevusega kaasneb ka ehituslubade taotlemine või uue mõistena ehitus- ja kasutusteatiste esitamine. Väga oluline aspekt on ka ajafaktor, kuna ehitama tahetakse hakata kohe, kui idee tekib. Aga kui minna KOV-i luba taotlema või teatist esitama, lükkub ehitustegevus edasi. Tartu linnas tegutsevate varahindajate arvates on vähese teadlikkuse põhjus väheses teavitustöös. Samuti on ebaseadusliku ehitamise põhjus mugavus, sest projektide tegemine ja kooskõlastuste võtmine on aeganõudev ja kulukas. Mõeldakse, et pigem teen vajalikud tööd ära ja kui vaja, siis hakkan seadustama. Klassikaline on ka ise-ehitamine ning selle tulemus võib olla elamiseks ohtlik – kõigel on vara (kinnisvara, ehitise) säilimise ja inimelu kohalt oluline tähendus.

Õigel ajal loa taotlemine on alati odavam kui hiljem omavolilise ehitise seadustamine. Protseduurid on üldjuhul samad – nii seaduslikult ehitades kui ka hiljem ehitist tagantjärele seadustades tuleb tasuda riigilõiv ning koostada ehitusprojekt. Lisaks võib ebaseadusliku ehitamisega kaasneda ehitise auditi vajadus, mis võib kaasa tuua konstruktsioonide avamise. Hiljem hooneid ümber ehitades võib kaasneda ka rahaline trahv. Karistada saab ehitusloakohustuslike ehitiste puhul. Objektide puhul, millel on kohustuslik ehitusteatis, karistust ei ole.

Tagantjärele seadustamine võib kalliks maksma minna 

Rahakulu ebaseaduslike ehitiste seadustamiseks sõltub väga paljuski konkreetsest hoonest. Omavolilise ehitise teeb kulukamaks ehitusprojekti või vastavalt vajadusele muudatusprojekti koostamine. Kõige suurem kulu omavolilise ehitamise puhul ei pruugi olla ka ehitusprojekt, vaid see, kui omavoliline ehitis tuleb mingil põhjusel ümber ehitada. Sellekohase näite võib tuua Tartus Vanemuise tänaval asuvast hoonest. Majutushoone külaliskortereid kasutatavate inimeste jaoks peatati selles hoones elamine senikauaks, kuni linn väljastab ehitusloa, tehakse nõutavad ümberehitused ning on antud ka kasutusluba. Näiteks oli vaja ehitada nõuetekohaseks trepp ning rajada juurdepääsud evakuatsioonitrepile, samuti tuli rajada tuletõkkeseinu ja -uksi ning ühes välisseinas tuli asendada 18 akent tuletõkkeakendega. Selle juhtumi puhul rakendati sunniraha ja trahvi kokku ca 15 000 eurot. Lisaks tuli hoones pindasid üürivate isikutega üürisuhe peatada ja nii kujunes saamata jäänud tulu suuruseks ca 20 000 eurot. Ümberehitustööde maksumus oli ca 60 000–70 000 eurot. Kokkuvõttes oli selle ehitise ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele ca 100 000 eurot.

Ehitusprojektist mööda ehitamise kohta võib näite tuua Tartust Oa tänavalt. Sisekontrolli käigus tuvastati, et arvestades ehitusprojektis esinenud vigu ja mõnede osakonnasiseste kooskõlastuste puudumist, ei oleks tohtinud ehituslubade väljastamise küsimus linnavalitsuse istungile jõuda. Linnavalitsuse liikmetele edastati aga info, mille kohaselt vastasid ehitusprojektid nõuetele ning vajalikud kooskõlastused olid olemas. Ehitusluba tunnistati kehtetuks ning linnavalitsus tegi ettekirjutuse hoone osaliseks lammutamiseks. Selle ehitise ebaseaduslikkus läks maksma ca 140 000 eurot, mis sisaldas ühe korruse lammutamist, ümberehitustöid, saamata jäänud tulu ning rahalist trahvi.

Ebaseaduslikkus teravamalt luubi all

Oma bakalaureusetöö kirjutamise käigus sain selgust, et üha enam on hakatud ehitiste ebaseaduslikkusele tähelepanu pöörama. Seaduste karmistumine toob tulevikus omanikele kaasa rohkem sanktsioone ning samuti ei finantseeri krediidiasutused ebaseaduslike ehitiste soetamist. Suuremad pangad pööravad rohkemal või vähemal määral objekti seaduslikkusele tähelepanu ning seda eelkõige eesmärgiga teavitada objekti soetajat võimaliku ebaseadusliku ehitise omandamise riskist. Kinnisvara ostjale on kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused enne ostu-müügilepingu sõlmimist kõrvaldada.

Ostu-müügitehingute puhul võib vara turuväärtuse määramiseks vaja minna ka eksperthinnangut. Selle valmimise aeg sõltub objekti ebaseaduslikkusest. Mõne objekti puhul ei võetagi üldse eksperthinnangu tegemist töösse ning teisel juhul oodatakse, kuni dokumentatsioon on korda aetud. Sõltuvalt ebaseaduslikkuse iseloomust on võimalik hinnang koostada eeldusel, et dokumentatsioon on korras. Sellisel juhul kirjutavad pangad lepingusse tähtaja, millal peavad tööd tehtud olema. Näitena võib tuua olukorra, kus vana eterniitkatuse asemele on paigaldatud plekk-katus. Sellisel juhul ei kulu dokumentide kordaajamisele nii palju aega, kui juhtudel, mil ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning on vaja näiteks täiendav veetrass välja ehitada. Viimasel juhul võib veetrass tulla mitme kilomeetri kauguselt ning investeeringud olla vägagi suured.

Laenu saamine välistatakse juhul, kui puuduvad ehitus- ja kasutusload, samuti ilma lubadeta tehtud suurte renoveerimis- ja ehitustööde puhul. Samuti välistatakse laenu saamisel objektid, mille ehitusluba ei vasta tegelikule ehitisele ning objektid, millele kasutusloa saamine on ehitise hetkeseisu arvestades ebatõenäoline. Näiteks on hoone rekonstrueeritud ebaseaduslikult või puuduvad olulised kommunikatsioonid. Paljud kohalikud omavalitsused on öelnud, et pangad on praegu ühed suurimad turu korrastajad. Tänu pankadele, kes ehitise dokumentatsiooni korrektsust nõuavad, saavad paljud objektid seadustatud.

Palju erinevaid rikkumisi

Tartus tegutsevate kutseliste varahindajate sõnul on ehitiste puhul erinevaid seadusele mittevastamisi väga palju. Enamlevinud on näiteks:

  • Rekonstrueerimine (katusealuse väljaehitamine, piirdekonstruktsiooni soojustamine, kandekonstruktsiooni lammutamine, rõdude kinniehitamine, kahe korteri kokkuehitamine, planeeringu muutmine).
  • Ehitus- ja kasutusloa puudumine.
  • Projektist mööda ehitamine (üle kinnistu piiri ehitamine või piirile liiga lähedale 
ehitamine).
  • Dokumentatsiooni puudumine.
  • Ehituskeeluvööndisse ehitamine.
  • Tehnosüsteemide muutmine (sauna ehitus korterisse, köögi asemele vannitoa 
ehitus).
  • Pinnaandmete mittevastavus tegelikkusega.
  • Registrist kõrvalhoonete andmete puudumine.

Artikkel põhineb autori Eesti Maaülikoolis kaitstud bakalaureusetööl “Ehitiste ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele”.

sabine

SABINE LIIAS

Tartu kontori hindaja assistent, nooremmaakler

Kinnisvaraturgu mõjutab uus maksupakett vähe

Üle aastate on uue valitseva kolmikliidu maksupoliitika läbinud muudatuse, mida ei saa enam kosmeetiliseks pidada ning mis on sundinud kinnisvarasektorit varasemast terasemalt uurima uute maksude ja majanduspoliitika sisu. Ärevuseks pole siiski põhjust, uue maksupaketi mõju saab kinnisvaraturule olema eeldatavalt marginaalne.

Kuigi uue valitsusliidu maksupoliitika kokkulepped pole veel seadusesse raiutud, võime eeldada, et kolmikliit püsib ja muudatused maksupoliitikas on tõsiasi. Mis siis muutub? Kinnisvaraturgu puudutab enim plaan piirata eluasemelaenude intresside tulust mahaarvamist, vähendades piirmäära 300 euroni, ja kaotada võimalus esitada abikaasadel ühine tuludeklaratsioon. Kinnisvaramaksust oleme seekord pääsenud, aga mida aasta edasi, seda tõenäolisemaks antud maksu rakendumine tundub kujunevat. Oht, et ühel hetkel kinnisvarasektorit aastakümneid saatnud halb unenägu tõeliseks saab, on aastatega pigem kasvanud. Aga seniks, kuniks kinnisvaramaksust räägitakse rohkem tagatubades ja käsitletakse seda kui intellektuaalselt huvitavat ideed, võivad kinnisvara omavad isikud kergendatult ohata.

Ühisdeklaratsioonide kaotamine või tõsiasi, et eluasemelaenuintresse enam tagasi ei saa, on juba tekitanud hulga pahameelt ja kindlasti tunnevad paljud end petetuna. Neid inimesi ja perekondi on palju, kes on harjunud juba pikki aastaid saama kevadeti Maksuameti käest tagasi raha, mis valdavalt pärineb eluasemelaenu intressidest. Paljude perede eelarvesse tekib juurde auk, mis neid kindlasti ei rõõmusta ja mis võtab uuelt valitsusliidult ära nii mõnegi toetushääle. Iga-aastane rahasüst Maksuameti kaudu on olnud kui riiklik jõulukingitus kevadkuul. Ja kellelegi ei meeldi, kui jõuluvana enam kui käi.

Samas ei suuda ma meenutada ühtegi inimest, kes oleks ostnud laenuga kinnisvara vaid sellepärast, et saada aasta hiljem osa eluasemelaenuintressidest tagasi. See on tore boonus, mis aga uut kodu ostes ja laenu võttes vähestel meeles on. Uut kodu ostetakse ikka reaalsest vajadusest tulenevalt, vastavalt rahalistele võimalustele ning usule riigi, majanduse ja iseenda leibkonna finantsvõimekuse tulevikku. Seega tulevasi kinnisvara ostjaid mõjutab uus maksupakett vähe. Nemad vaatavad rohkem ikka seda, mida teeb keskmine kinnisvara ja laenuraha hind, millised on uute arendusprojektide pakkumised, kas pankades laenuraha üldse on ja kui varmad ollakse seda jagama, milliseks jääb uute ja järeturu korterite hinnavahe ja siis ikka asukoht, asukoht, asukoht. Ehk nö keskmine inimene vaatab ikka seda, mida üks tavaline inimene uut kodu ostma hakates võikski vaadata ning võrrelda pakutavat kaupa iseenda sissetulekutega. Valitsusliidu otsused on küll olulised, kuid samavõrra tähtsad on otsused, mida teevad Trump, Putin ja Merkel ning Põhjamaades asuvate pankade nõukogud. Maksupaketi mõju oleks märkimisväärne juhul, kui hüpoteetiline kinnisvaramaks oleks suurusjärgus, mis paneks inimesi tõsiselt kaaluma seda, kas üldse on mõistlik kinnisvara osta või oleks kavalam ja majanduslikult otstarbekam jääda hoopis üürikorterisse. Kuniks aga kinnisvaramaksust pikemalt rääkida ei tundu olevat põhjust, siis ootame ära uute maksude kehtestamise ning veendume lõplikult, milliseks nende mõju ostjate käitumisele tegelikult kujunes.

Inspireeriv investeering neorenessanssi

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 05.12.2016 09:12; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

_mg_6271Otse vanalinna südames, Lai 9 asub imelise siseõuega romantiline aadlielamu, Engelhardti maja, mille salongidest ja saalidest sündinud uhked korterid ootavad uusi omanikke. Aukartustäratavalt pika ajalooga kinnistu asub Suur-Kloostri ja Laia tänava vahel. Avarad ja omanäolised ainult 16 korterit asuvad kolmes hoones, mis paiknevad ümber kauni kujundusega siseõue, kus asub eraldi autoparkla ja vaba aja ning -iluaed.

Imeline salaaed – oaas keset pealinna

Sisenedes avarasse hoovi läbi Laia tänava poolse maja väravakäigu imposantse sepisvärava, avaneb silmale imeline salaõu, mille  aktsendiks on vana kastanipuu. Kahel pool õue kõrguvad kunagise aadlipalee endised tiibhooned – tänased kortermajad. Seisatades iidse kastani all keset imelist õue, kuhu tänavamelu ja ilmakära ei kostu, tekib muust maailmast täieliku eraldatuse tunne, sest iidsete müüride ja värava taga käib vanalinna tavapärane sagin, melu ja argipäev ikka edasi – munakivisillutisel vuravad autod, kõnniteedel liiguvad inimesed, kusagilt eemalt kostub vaikne muusika… Kuid kõik see jääb Engelhardti maja väravate ja müüride taha. Imelises aias kuuleb kõrv vaid linnulaulu ja silm näeb iidsete müüride kohal kõrguvaid kirikukupleid sinise taeva taustal … siin võib tõesti unustada, et oled pealinna südames keset turiste ja moosekante täis vanalinna!

Läbi kogu õue looklevad teerajad mustrisse laotud kiviringidega. Sisehoovi kujunduslahendus jaotab õue erinevateks osadeks, mis on omavahel ühenduses ja seotud, kuid erinevate funktsioonidega: majandusala, veinikelder/grillimisterrass ja vaba aja õu.
Sisehoovis on säilitatud kogu olemasolev haljastus – maakivist müüridega veinikeldri terrassiesist valvab igihaljas elupuu, garaažide seintel looklevad viinaväädid ja vaba aja alal kõrgub iidne kastanipuu. Juurde on istutatud õitsvaid püsikuid, n-ö „vana aia lilli“ ning erinevaid okaspuuvorme. Püsilillede ja okspuuvormide kooslus loob võimaluse nautida suvisel ajal õiteilu ja talvisel ajal rohelust.

Ajastutruud unikaalsed korterid

Kõik elegantsed korterid on kujundatud ja viimistletud ajastustiilis ja vastavalt iga korteri sisekujundusprojektile. Viimistlusmaterjalid ja kujunduselemendid on valitud vastavalt korteris säilinud ja restaureeritud ehitusdetailidele ja ajaloolistele joonistele nii oskuslikult, et koos väärika ehitisega on taastatud ka  endise aadlielamu paremate päevade hiilgus. Tulemuseks on iga korteri tugev omapära ning erinevus teistest sama maja korteritest – igas kodus on erinev nii parketi laotus kui ka materjal, põrandaliistude kuju ning kõrgus, laekarniiside disain, siseuste tahveldus, ukselinkide ja kremoonide stiil, seinte põhi- ja aktsentvärvide spekter, sanitaartehnika ja keraamiliste plaatide valik. Kõik viimistluseks ja kujunduseks valitud materjalid on eksklusiivsed ja sobivad ajaloolisesse atmosfääri.

Unikaalsetes ja tugeva eripäraga korterites on restaureeritud ja eksponeeritud kõik ehituse käigus esile tulnud ajaloolised ehitusdetailid ja -konstruktsioonid – peamajas neorenessansiajastust pärit  seinapaneelid, kassett- ja talalaed, vanad ahjud, fragmendid müüritreppidest, raidpiirded, sillused jms. Tiibhoonetes on kujunduselemente samuti mitmest stiiliperioodist – baroksed ja klassitsistlikud uksed, treitud balustritega puutrepid, talalaed ja raidkividetailid.

Engelhardti maja väärikas ajalugu

Lai tn 9 hoone on üks vormipuhtamaid neorenessanss-stiilis ehitisi Tallinnas, mille vanemad konstruktsioonid pärinevad keskajast. 14. sajandi alguses oli kinnistul puithoonestus – elumaja ja hobusetall, mis 15. sajandil asendati suure paekivielamu, aidahoone ja väikemajaga – selline hoonestus püsis kuni 18. sajandi lõpuni.
Varasem kujutis Lai 9 fassaadist pärineb aastast 1825, kus hoonel on varaklassitsistlik ilme – kahekorruseline, madala mezzaninokorruse, kõrge kelpkatuse ja  keskrisaliidi laiuse rõduga aadlielamu sarnanes naabermajaga Lai tn 5 (täna Nukuteater). Koos  teiste elegantsete klassitsistlike naabermajadega andsid need hooned 19. sajandi Laia tänava ülaosale moodsa ja suurlinliku ilme.

Lai tn 9 tänavapoolse maja tänapäevast ilmet seostatakse omanikevahetusega aastal 1791, mil kinnistu läks Stackelbergide suguvõsa valdusesse. See kuulus neile kuni riigistamiseni 1940. aastal.
Hoone radikaalse kosmeetilise uuenduse arhitektiks sai baltisaksa päritolu Alexander Rudolf von Engelhardt. Peafassaadi uus arhitektuurne lahendus lähtub Firenze Palazzo Strozzi eeskujust – fassaadi kujundavad krohvrustika, ümarkaarsed aknad ning räästajoone konsoolkarniisi ilmestavad astmikfrontoon ja vapitahvlit hoidvad greifid.

Lai tänav on üks Tallinna vanalinna vanemaid tänavaid, mis ürikutes üles tähendatud juba aastal 1314. Tänav algab Toompea jalamilt ja suundub paralleelselt Pika tänavaga Tallinna lahe suunas. Keskaegses Tallinnas oli Lai tänav üks põhitänavaid ja oma nime on ta saanud õigustatult, sest ta on tõepoolest lai tänav ka kaasaegses linnaruumis.

Artikkel ilmus esmakordselt kinnisvaraajakirjas IMMO.

www.Lai9.ee

Siiri_Maask_suur

SIIRI MAASK

Domus Kinnisvara Tallinna maakler

Milleks seda maaklerit vaja on?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 01.12.2016 09:26; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

The house in handsSul on kinnisvara, mida sa soovid müüa. Mida edasi teha? Paljud leiavad, et odavam ja mõistlikum on müügiga ise tegeleda. Milleks võtta appi võõras inimene, kes pealegi tahab oma töö eest üsna suurt summat? Kuid sageli ei mõisteta, kui suur töö ühe pealtnäha lihtsa tehingu taga tegelikult on.

Kas sulle meeldib mõte, et ei peaks:

  •   tegelema inimestega, kes  arvavad, et su kodu on väärt kaks korda vähem kui tegelikult, ja väljendavad oma arvamust nii kirja kui ka telefoni teel
  •   vastama kõnedele kasvõi keskööl
  •   jälgima, et info mida sa huvilistele jagad, oleks korrektne, et hiljem ei tekiks vaidlusi
  •   lisaks ostuhuviliste kõnedele vastama ka mitmete maaklerite kõnedele
  •   kohe tasuma reklaami eest, mille summa võib pika müügiperioodi jooksul üsna kopsakaks kujuneda
  •   jälgima ja endale selgeks tegema kinnisvara puudutava seadusandluse
  •   muretsema pärast tehingut võimalike probleemide pärast, kuna müügiprotsessi ajal sai tehtud kõik vajalik

Kui sa selle kõigega tegeleda ei taha, on mõistlik leida usaldusväärne ja kompetentne partner, kellele saaksid usaldada oma elu ehk ühe suurima tehingu.

Maakleri leidmine

Hea oleks valida suur ja ajaga kaasas käiv kinnisvarafirma ning minna sinna nõustamisele. Kuid kohe ei tasuks ennast lasta ära rääkida esimesel maakleril, kes sinu teele satub. Vaata kindlasti maakleri müüdavaid objekte. Kui maakleril on juba väga suur portfell, on oht, et tal ei jagu klientide jaoks piisavalt aega. Samuti on kohe näha, kui hästi ta suudab kirjutada müügitekste ja kui hea kvaliteediga pilte ta teeb. Nendest saab müüdava objekti esimene visiitkaart. Müüva ja korrektse müügiteksti kirjutamine ei ole lihtne. Ebaõige väide kuulutuses võib hiljem viia kahjunõueteni, kohtuvaidlusteni või tehingu tagasipööramiseni. Tekst, mis oleks informatiivne, kuid samas väldiks probleeme, on teinekord mitme tunni töö. Samuti uuri, kas maakler on kutseline maakler või mitte, ning kui kaua on ta oma tööd teinud. Ehk leiad isegi tema eelnevate klientide kommentaare. Kutseeksami sooritanud maakler on kindlasti pädevam, kuid ei tasu karta ka uustulnukaid. Värsked, hakkajad maaklerid on tihti lennukate ideedega ja teevad tööd suure innuga. Uuri, kas maaklerihakatisel on tugiisik, kes teda probleemide tekkimisel aitab ja juriidilistes küsimustes nõustab.

Nõustamine

Hoolimata sellest, et sinu peas võib hinnanumber juba valmis mõeldud olla, peaksid ära kuulama ka maakleri arvamuse turuseisu ja objekti väärtuse kohta. Saan aru, et keegi ei taha asja liiga odavalt ära anda, kuid ülehindamine võib kaasa tuua olukorra, kus huvilisi ei leidugi ja uue objekti efekt kaob kiiresti. Kellelgi ei ole raha nii palju üle, et tahetaks maksta kõrgemat hinda, kui asi väärt on. Kallimat kinnisvara soetatakse enamasti panga abiga ja nende nõutavas eksperthinnangus on turuväärtuse numbrid sellised, mis klientidele sageli ei meeldi. Kui hindaja hindab objekti näiteks 50 000 eurole ja sina ei ole nõus alla 60 000 € müüma, kaovad huvilised enamasti kiiresti.

Lepingud

Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenusestandardi järgi peab maakler sinuga sõlmima kirjaliku lepingu. Lepingus peaksid olema välja toodud poolte andmed, tööülesanded, makstavad tasud, kulud, maksetingimused, kas kokkulepe on ainuesinduslik või mitte ja millised on kokkuleppe tingimused, kas alltöövõtt on lubatud. Samuti kokkuleppe allkirjastamise kuupäev, kehtivusaeg ja lõpetamise tingimused. Tasu väärib maakler, kes täidab lubadusi ja teeb tööd standardist lähtuvalt. Mõistlik on kokkulepe sõlmida ühe maakleriga ja see lepinguga kinnitada.

Müügiprotsess

Maakleri tõsisem töö nüüd alles algab. Inimesed on erinevad ja nendega tuleb ka erinevalt suhelda. Kui helistab vanem proua, ei ole talle mõtet rääkida mänguväljakutest ja lasteaedadest, mis läheduses asuvad. Maakler ongi esimene filter, kes terad sõkaldest eraldab. Objekti jõuavad enamjaolt vaatama inimesed, kes selle vastu tõsisemat huvi tunnevad. Kohapeal saab maakler huvilisi juba detailsemalt olukorraga kurssi viia, tuues delikaatselt välja ka miinuseid. Kümnetele kõnedele ja kirjadele vastamine on maakleri igapäevane töö. Seepärast pole hea, kui maakler teeb seda mõne teise töö kõrvalt. Samuti peaks maakler aeg-ajalt uuendama kuulutusi, leidma parimaid lisareklaamivõimalusi ja klienti müügiprotsessiga pidevalt kursis hoidma. Maakleri peamine eesmärk peaks olema oma kliendi vara parima võimaliku hinnaga müümine. Kunagi pakuti minu müüdavale korterile kolm korda madalam hind. Kuna olin objekti väärtuses kindel, otsustasin oma kliendiga rääkimatagi vastata viisakalt ei. Selgitasin, et selle korteri turuhind on paigas. Üllatas, kui vastuseks sain kirja, kus mind sõimati lolliks. Kuu aega hiljem müüsime objekti maha, allahindlust tegemata.

Seadused ja dokumendid

Viimasel ajal on kinnisvaraga seotud seadusi muudetud. Uues ehituseadustikus on muudatusi, mida paljud inimesed ei pruugi veel teadagi. Näiteks peab igas kinnisvarakuulutuses olema info energiamärgise kohta. Uuematel ehitistel peab olema kasutusluba, selle puudumisel pangast laenu ei saagi. Kui puudulikud teadmised seadusandlusest juhtuvad alles notari juures välja tulema, on oht, et tehing jääb katki, kuid notar tahab oma töö eest tasu ikkagi. Näiteks kui vara on soetatud abielu ajal ja varalahusust pole, on vaja notari juurde ilmuda mõlemal abikaasal. Seda isegi juhul, kui abielu on lahutatud, aga vara pole lahutuse käigus ära jagatud.

Samuti on väga tähtis objekti kirjeldus ostu-müügi lepingus. Võimalikud vaidlused tuginevadki just sellel dokumendil ja sellest välja jäänud faktidel. Maakleri tööülesannete hulka kuulub ka dokumentide kontroll ja kliendi nõustamine, et puudulik dokumentatsioon saaks ilusti korda ja notari juures saaks selged kokkulepped allkirjastada. Ent maakleri töö ei lõpe ostu-müügilepingu allkirjastamisega. Objekt on vaja korralikult uuele omanikule üle anda ja selleks on vaja koostada dokumendid. Maakler aitab lõpetada ja alustada kommunaalteenuste lepinguid ning fikseerib vastuvõtmise-üleandmise aktis kõik näidud, samuti vara, mis uuele omanikule üle läheb. Viimasel ajal on pärast tehingut tekkivate vaidluste arv suurenenud. Olen olnud olukorras, kus objekt pole veel korralikult ülegi antud, kui ostja juba rebib seinast tapeeti, otsides vigu, millest pole juttu olnud, et hiljem saaks müüjat varjatud puudustes süüdistada ja kompensatsiooni nõuda.

Maaklerid ja maakleritasud

Jah, raha paneb rattad käima. Tasub teada, et maakleritasuna saadavat raha ei pista maakler oma taskusse, vaid sellest makstakse reklaamikulud ja firma kontorikulud. Maakleritasu suurus on enamjaolt 5% kinnisvara müügihinnast. Leidub maaklereid, kes teevad tööd madalama tasu eest. On ka kinnisvarafirmasid, kelle lepingutes on punkt, et maakler saab tasu siis, kui töö on tehtud. See tähendab, et kui maakler objekti maha ei müü, ei nõuta ka tasu.

Artikkel ilmus esmaskordselt kinnisvaraajakirjas IMMO

sirli

SIRLI LOIK

Saaremaa osakonna maakler