Uued avarad korterid Nõmmel

Postitaja: Rando Vanaveski @ 29.10.2015 03:12; kategooriad: Maaklertegevus, Pressiteated
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

suvilaDomus Kinnisvara alustas uute korterite müügiga Nõmmel Suvila 6a/ Sisaski 2 kortermajas. Kauni eestiaegse arhitektuuriga majas on pakkuda seitse 2-4-toalist korterit suurusega 61,6m2-100,9m2. Maja on 2015. aastal täielikult rekonstrueeritud ja vastab B energiaklassile. Korteritesse on paigaldatud õhk-vesi põrandaküte ning soojustagastusega ventilatsioonisüsteem.
Iga korteri juurde kuulub 2 auto parkimiskohta kinnistul, kuhu pääseb läbi puldiga avatava värava.

Lisaks saab ostja 5,6m2 suuruse panipaiga, mis asub maja soklikorrusel. Kaunist maja ümbritseb kõrghaljastusega aed. Korterite siseviimistluses kasutatakse heledaid toone, põrandatele tuleb naturaalne parkett, esiku põrand ja vannituba plaaditakse. Uuel omanikul võimalus veel siseviimistluse osas kaasa rääkida. 4-toalistel korteritel on ka kamina võimalus.

Täpsema info saamiseks külasta projekti kodulehte www.suvila6a.com ja võta ühendust:

merike

Merike Heinsoo, 53 583 389

merike.heinsoo@domuskinnisvara.ee

gerli

Gerli Valgma, 5560 6495

gerli.valgma@domuskinnisvara.ee

Kuidas säilitada maamaja väärtust?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 28.10.2015 10:40; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maamajade müügiga tegeledes on silma jäänud kaks olulist asjaolu, millest tahaksin natuke lähemalt kirjutada. Esmalt see, et sageli tegelevad maamajade müügiga pärijad, ehk enamasti noored inimesed, kes ei ole ise müüdavas majas kunagi elanud ega ole ka varem majaomanikud olnud. Seega ei ole neil, ega saagi olla, isikliku eramaja haldamiseks vajalikku elukogemust ega kompetentsi. Ja teine oluline aspekt on see, et maamajade müügiprotsess eriti hajaasustusega piirkonnas võib kujuneda suhteliselt pikaks venides sageli kuni paari aastani, mistõttu tuleb ka müüjatel tegeleda majaga suhteliselt pika aja vältel.

DSC00721 (1)

Mistahes kinnisvaratehingu esmane oodatav tulemus on võimalikult kõrge müügihind. Müügihind sõltub aga neist väärtustest, mida müüdav objekt sisaldab. Tõmbekeskuste kinnisvara hinna kujundab pakutava objekti asukohajärgne pakkumise – nõudluse suhe ning pakutava mugavuse, energiasäästlikkuse ja erinevate esteetiliste jms. kriteeriumite keerukas kombinatsioon. Maamaja väärtust ei ole võimalik hinnata nii üheselt, kuna sageli ei vasta maamaja mitte ühelegi eelkirjeldatud kriteeriumitest. Järelikult peab maamaja ehk maakodu kandma mingisuguseid muid väärtusi.

Milles seisneb maamaja väärtus

Maa- ehk külaarhitektuur on osa meie kultuuripärandist. Iga vana maja on planeeritud ja ehitatud oma aja vajadustest ja võimalustest lähtuvalt parimal võimalikul moel. Puitdetailide vananemine loomuliku kulumise teel annab maamajale aukartustäratava väärikuse ja autentsuse, mistõttu on  väärtuslik kõik see, mis on ehe ja originaalne ehk algupärane. Vana maja väärtus võib seisneda nii kasutatud materjalides, kui ehituse stiilis. Või hoopis hoonete ja haljastuse kooskõlast sündivas õuemiljöös. Sageli saab määravaks kogu talu energeetika – see määramatu miski, mis meile sobib või ei sobi. Ja teil ei ole õrna aimugi, mida peab oluliseks teie maja tulevane ostja. Seega ei pruugi näiteks tavapärane renoveerimine tõsta objekti väärtust. Päris kindlasti on aga mistahes ehitise üks põhiväärtus võimalikult hea põhikonstruktsioonide seisukord.

Kuidas tagada müüdava maja põhikonstruktsioonide hea seisukord

Maja hea seisukord tagatakse maja pideva asjakohase hooldusega. Kõige suuremat kahju teeb tavaliselt ikkagi niiskus, kuna tal on võime väiksemastki praost sisse tungida ja oma võimuala hoomamatult laiendada. Niiskus on omakorda väga tarvilik igasuguste kahjulike elusorganismide arenemiseks ja  paljunemiseks ning väga mitmekülgsete biokahjustuste tekitamiseks.

Niisiis on maja kõige tõhusam hooldusvõte niiskuse eemalhoidmine majast välistades kõik need situatsioonid, mis võimaldavad niiskusel imbuda sinna, kus ta olema ei peaks. Avatud akna- ja ukseavad, katkine katus, puuduvad harja- ja otsalauad, katkised või ummistunud vihmaveetorud, praod või välja vajunud kivid soklis ja vundamendis, lillepeenrad akna all, kõrghaljastus hoonete vahetus läheduses, pinnase vajumine ja maja poole suunatud kalded vundamendi ääres või vihmaveetoru all – kõik need on sellised tegurid, mis koguvad ja hoiavad niiskust maja konstruktsioonidel tekitades seal aja jooksul tõsiseid kahjustusi.

Millises seisukorras on maja

Maja seisukorra hindamiseks on mõistlik teostada põhjalik ülevaatus, mille käigus selgub, milline on maja tegelik seisukord ning kas maja väärtuse pikemaajaliseks säilitamiseks on vajalik midagi ette võtta. Müügiprotsessi käivitumisel on samuti vajalik objekti seisukorra põhjalik kaardistamine, mistõttu on värskel majaomanikul igal juhul vaja ennast maja seisukorraga kurssi viia isegi siis, kui endal ei ole plaaniski sinna elama asuda. Edasine tegevus võiks lähtuda põhimõttest, et likvideeri otsene kahjutekitaja ja remondi ainult seda, mille remontimata jätmine tekitaks edaspidi kahju.

Maja ülevaatustIMGP2145 (1) võiks alustada vundamendist ja soklist, kuna hoone alusmüür peab taluma nii ehitise koormust, kui pinnasest tulenevate niiskuse, külmumise, sulamise, surve, vibratsiooni, huumushappesuse jms. tegurite koostoimet. Silmnähtavad praod soklis viitavad võimalikele pragudele ka vundamendis. Sokli ja vundamendi kahjustuste taga on sageli majale liiga lähedal asuvad puud – põõsad või pinnasetööd (vee- ja kanalisatsioonisüsteemide paigaldamine, ka lillepeenrad) vundamendi vahetus läheduses jms. Ehk on huvitav teada, et meil väga armastatud metsviinapuu juur on jämedam, kui täismehe käsivars. Kujutlege siis seda jõudu, millega lammutab vundamenti ainuüksi metsviinapuu, põlistammest rääkimata. Rusikareegel: vundamendi ääres peab pinnasekalle olema silmnähtava kaldega majast eemale, pinnas tihendatud ja tuulele ning päikesele avatud.

Ukse- ja aknaavade, ka lakaluukide sulgemine on elementaarne, niisamuti katuse läbijooksude likvideerimine. Kõige suuremaks ohuks vanade majade katustele on tavaliselt liiga lähedal kasvavad põlispuud, mille lehe- ja oksarisu jääb katusele niiskust koguma, mis tekitab katuse konstruktsioonidele ohtlikku lisaraskust. Ka ohustavad tormidega murduvad suured oksad katust. Siin ei ole teha muud, kui puud maha saagida ning puhastada katus rämpsust. Sama lugu on vihmaveetorudega – puhastada rämpsust ja kontrollida, et kalded ikka õigele poole oleksid.

Seinapalkide kahjustuste korral on kõige mõistlikum võimaluse korral välistada edasised kahjustused ja jätta paranduses spetsialistide teha. Kivimüüride ja saviseinte parandusega on sama lugu, sest oskamatu parandus võib pikas perspektiivis hoopis kahju tuua, kuid teadma peaks seda, et nii kivimüüre, kui saviseinu kahjustab kõige enam vihma- ja lumesulavesi ning selle külmumine-sulamine. Niisiis on kivimüüri ja savisina edasise lagunemise vältimiseks vajalik kaitsta neid otsese vee eest olgu siis katuse parandamise või ajutise kattevarju ehitamise teel.

Siseruumide kõige tõhusam hooldustegevus on koristamine. Kõik mittevajalik majast välja, eriti puudutab see igasugust riidekraami, pehmet mööblit jms, mis meelsasti niiskust kogub ning kõike sellist, mis võiks ligi meelitada närilisi ja putukaid. Teine väga tõhus tegevus on orgaanilise mustuse eemaldamine kõigilt pindadelt, kuna orgaaniline mustus on imeliseks toidulauaks igasugustele hallitusseentele ja vetikatele, mis levides tekitavad arvestatava biokahjustuse.

Kokkuvõtteks võib öelda, et vanad maamajad, kui kõige ehedamad elu- ja ajaloo kandjad on teile tänulikud teie pealehakkamise ning hoolitsuse eest ning hoolsa peremehe hoitud vara leiab oluliselt hõlpsamalt endale uue omaniku, kui hoole ja armastuseta jäetud lagunevad hooned.

Kasulik kirjandus

1. Vana maamaja. Käsiraamat. Koostanud Joosep Metslang Tammerraamat 2012
2. Majavamm, puukoi ja teised kahjurid. Koostanud Kurmo Konsa, Kalle Pilt  Tammerraamat 2013
3. Maja ja niiskus.Praktilisi nõuandeid niiskuskahjustuste ennetamiseks. Lea Täheväli Stroh  Kodukiri 2005
4. Vana aken.Praktilisi nõuandeid puitakende korrastamiseks ja hooldamiseks. Lea Täheväli Stroh 2005
Artikkel ilmus kinnisvaraajakirja Immo 2015.a. sügisnumbris. 
 .
Autor
Terje-Oden
TERJE ODEN
Tartu kontori maakler
 

UUS KORTER ON 58% KALLIM KUI VANA

08.10.2015.a. toimunud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki kinnisvarakonverentsiks ettevalmistudes võrdlesime Tallinnas käesoleva aasta esimesel poolel müüdud korterite hindu. Tegime kaks esmapilgul väga lihtsat kuid siiski üksjagu töömahukat liigutust. Esiteks jagasime müüdud korterid uuteks ja vanadeks, kusjuures piiri tõmbasime 10 aasta peale. Seejuures oli üksjagu problemaatiline nende kortermajade käsitlus, mida on viimase 10 aasta jooksul kapitaalselt rekonstrueeritud, mistõttu on selline jaotus mõnevõrra tinglik. Teiseks aga liitsime uute korterite hindadele juurde ka eraldi müüdud parkimiskohtade ning panipaikade maksumsued. Nii muutus uus ja vana sisuliselt võrreldavaks.

Selgub, et ca 71% tehingutest tehakse vanemates majades ning 29% uutes. Minu hinnangul on huvi uute korterite vastu tasapisi kasvanud, sest 2009.a. analoogilist analüüsi tehes oli nende osakaal ca 27%. Teisalt on see ka loogiline, sest vahepealsel perioodil on üksjagu ehitatud ning võimalused seega avaramaks muutunud. Võimalustest rääkides, siis näiteks KV.ee-s on Tallinna ca 5800-st korteripakkumisest ca 45% alla 10 aasta vanustes majades ning ca 55% vanemates majades. Seega pakkumised ja tehingud ei ole proportsioonis – uuema leidmise võimalused on nõudluse suurust arvestades avaramad.

Selgub, et kuigi Maa-Ameti statistika kohaselt oli võrreldud perioodil korteri keskmine hind Tallinnas 1546 eur/m2, siis uuemate korterite puhul on see number 2094 eur/m2 ning üle 10 aasta vanade korterite puhul 1329 eur/m2. Seega Tallinna keskmisena on uued korterid vanadest ca 58% kallimad. Selline statistiline hinnavahe on linnaosade lõikes küllaltki ühtlane: Selge erisus tuleb esile vaid Pirital, kus uuema elamufondi osakaal on väga suur ning Nõmmel, kus uuemaid korterelamuid on vastupidi väga vähe.

Uute ja vanade korterite hinnaerinevus Tallinnas

Konverentsil peetud diskussioonil jõudsime enam-vähem üksmeelele selles, et nii uuel kui vanal on olemas oma sihtgrupp, mistõttu jõulisi soovitusi ja eelistusi valiku tegemiseks ei saa esile tuua. Samavõrd oluline on ka see, et uuem (ja enamasti kallim) ei pruugi alati tähendada paremat.

Hea hinnaga uued korterid Lasnamäel Ümera tn 28

Postitaja: Rando Vanaveski @ 22.10.2015 03:51; kategooriad: Maaklertegevus, Pressiteated
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

umera-28_pilt-3_PO8cu0GkDomus Kinnisvara alustas uute korterite müügiga Lasnamäel Ümera 28 kortermajas. Kaasaegsed ja kvaliteetsed lahendused ning soodne hinnatase on klientide poolt väga hästi vastu võetud ja omaniku on leidnud juba 9 korterit. Aasta lõpus valmiv maja on 9-korruseline. Esimesel korrusel on panipaigad ja 12 avatud parkimikohta. Hooviparklas on lisaks 30 parkimiskohta. Majas on kokku 64 korterit, millest pooled on kahe- ja pooled kolmetoalised.

Korterite siseviimistluses kasutatakse naturaalseid materjale: põrandaid katab naturaalne tammeparkett, siseuksed on kaetud tammespooniga. Enamusel korteritest on eraldiseisev köök. Suurt tähelepanu on pööratud energiasäästule – kolmekordse klaasiga aknad ja soojustagastusega ventilatsioon aitavad peredel kõrvalkuludelt kokku hoida aastas sadu eurosid. Veel on Ümera 28 kortermajas oluliselt parem heliisolatsioon võrreldes vanemate elamutega.

Soodsa hinnaga korterid pakuvad võimalust vahetada vana kodu uue vastu vaid väikese lisakuluga. Domus Kinnisvara aitab müüa teie olemasoleva korteri või maja ning osta uue kodu Ümera 28 kortermajja. Kõikidele uue korteri ostjatele pakume maaklerteenust tavahinnast 25% soodsamalt!

Samuti on võimalik kokku leppida, et Domus Kinnisvara ostab teie olemasoleva kodu ja saadud raha saate kasutada uue korteri ostuks.

Täpsemalt vaata projekti kodulehelt: umera28.ee

Küsi lisa meie sõbralikelt maakleritelt Marttilt ja Neemelt:

Neeme-Liiva

Neeme Liiva, 52 72 623

neeme.liiva@domuskinnisvara.ee

Martti-Juse

Martti Juse, 521 4362

martti.juse@domuskinnisvara.ee

Kivimäe inspireerivad legendid

file65266776_c8269ea8„Jaa, see on üks eriline koht. Krjukov, Kibuspuu, Panso, Järvet, Lutsepp, võiksin nimistut meie legendaarsete kultuuritegelaste koorekihist jätkata, kõik nad käisid omal ajal seal“ nii alustab Domus Kinnisvara pikaajaline töötaja Allan Saar meenutusi enda iganädalastest käikudest Kivimäele. Allanil on endine Kivimäe saun meeles kui omaaegne populaarne kooskäimise koht, mis suurendas ühtekuuluvustunnet ja andis ka argipäevadele nauditava traditsiooni. Allan käis Kivimäel koos oma pojaga ning igal nädalal lausa kolm korda. Üks külastus ei tähendanud mitte paar korda laval käimist, vaid kuut tundi korralikku leili koos karastavate jookide ja värske kasevihaga! See oligi omaette rituaal ja mitte ainult Allani jaoks. „Laupäeviti ei olnud mõtet minnagi, kui siis ainult hommikul, poolest päevast lookles aga juba inimsaba mööda Sihi tänavat ja õhtul ei saanud üldse löögile“, on Allanil täpselt meeles. Miks see paik siis nii eriline oli, taolisi kohti leidus ju Tallinnas teisigi? Allan räägib, et Nõmmel on alati olnud veidi müstikat ning juba Kivimäe kandi stoiline rahu oma tiheda männimetsaga võtab argipäeva pinged maha. Nii käiski just Kivimäe saunaga kaasas mingi seletamatu vaimsus ja hõng, mida mujal linnas ei olnud. „Ilmselt see rahvast meelitaski, sest siin käidi koos üle linna, see ei olnud ainult nõmmekate koht“. Lavakuumuses arutati seltskonniti ikka maailmaasju, põhilisteks jututeemadeks olid poliitika ja kehtiv riigikord.

Kivimäel on880A2703_1 tõesti vaikne ning suursugune paekivihoone sellises asukohas mõjub ka täna rahustava ja nauditavana. Kivimäe piirkonna ajalugu ulatub 1869. aastasse, kui Tallinna-Paldiski raudtee rajamisel kaevasid tee-ehitajad läbi kivikünnise, sealt välja tulnud kivid moodustasid paraja hunniku – kivimäe. Nii hakatigi nimetama seda kohta ja lähemat ümbrust. Piirkond jäi tükiks ajaks suhteliselt väheasustatud paigaks. Ainult üksikud majad, sisuliselt omaette talud, asusid siin-seal metsalagendikel. 1920. aastatel jäi sealne kuiv ja hõre männimets ning puhas õhk silma arstidele. 1925. aastal rajati rinnalastekodu ning 1938. aastal lisandus Sõjaväesanatoorium. Aegamööda kerkisid metsa alla elumajad ja kujunes välja ka tänavavõrk. Seda soodustas 3. novembril 1924 avatud raudteepeatus. Kool valmis Kivimäel 1932. aastal, mõne aasta pärast kolis männimetsas valminud hoonesse ka Nõmme Gümnaasium.

91 aastat on mööda läinud ning rongid sõidavad Kivimäel tänagi – uued ja kaasaegsed vaikselt vuhisevad porgandikarva Elektra ja Apelsin. Ka palju muud linnalist on kaasaegseks muutunud, kuid Nõmmele omased männid ja värske õhk loovad endiselt suurepärased võimalused sportimiseks kõrval asuvatel Nõmme spordiradadel. Kivimäe on jätkuvalt roheline oaas ja pelgupaik rahu otsijaile.

ARHITEKT PEETER TARVAS

Sihi 122 hoone arhitekt oli Peeter Tarvas, kes lisaks sellele hoonele on projekteerinud palju märgilise tähtsusega avalikke hooneid – näiteks Kino Sõprus, Tartu Vanemuise teatri hoone, Kalevi siseujula, Kääriku spordibaas. Arhitektuurihariduse omandas ta Saksamaal, Brno linna Tehnikaülikoolis. Lisaks arhitektiametile oli Peeter Tarvas ka tunnustatud õppejõud Eestis. Tema projekteeritud hooned esindasid modernismi, funktsionalismi ja traditsionalismi suunda ning oma töödega on ta pälvinud üle 80 arhitektuuriauhinna. Tunnustatud arhitekti ja rektori päevad olid tihedalt tööd täis, ent ka hobideks tuli aega võtta. Koos abikaasaga meeldis Peeter Tarvasele toimetada oma kodu aias, eriti huvitas neid mõlemaid roosikasvatus – kõik oma aias kasvavad sordid olid teada ja nende eest kanti südamega hoolt.

MIS ON ESINDUSTRADITSIONALISM?

Nii nagu Kivimäel asuva Sihi 122 maja puhul, on ka teiste selle aja ja arhitektuuristiili hoonete puhul kasutatud klassikalisest arhitektuurist pärinevaid detaile ja vorme ning soliidseid ja esinduslikke materjale. Esindustraditsionalism vastandus funktsionalismi uudsusetaotlusele ja rõhutas pigem just klassikalisi ja traditsioonilisi vorme ning materjale. Arhitektuuris tunneb selle ära sümmeetrilise fassaadi ja kõrge katuse järgi. Ka Sihi tn maja puhul on arhitekt Peeter Tarvas taotluslikult rõhutanud lihtsat ja konkreetset horisontaalset joont maja fassaadil, samas kui klombitud paekivi lisab tagasihoidlikule fassaadile suursugusust.

Kivimäe projekti näol oli arhitekt lisanud Nõmme miljöösse ja ajalukku ideaalselt sobituva teose, hoolimata ajastu piirangutest. Peeter Tarvas tegi nõmmekatele kindlasti teene, et ta ei projekteerinud sellesse asukohta mõnda stalinistliku arhitektuuri suurteost, mida oleks sellel ajal olnud lihtsam teha. See oli võimalik tänu Tarvase suurepärasele arhitektuurilisele tunnetusele ning loomingulisele vastutusele oma teoste eest. Sama arhitektuurisuunda esindab Tallinnas veel näiteks Alar Kotli projekteeritud Kadrioru administratiivhoone.

TULEVIK

1 Sihi Voolu nurk min

Sihi 122 asuv Kivimäe Kodu valmib juba tuleval kevadel. Majale puhuvad elu sisse uued toredad elanikud, kellele mineviku traditsioone jätkates pakub just see maja hubast ja lõõgastavat elukeskkonda. Müügisolevate korteritega saab tutvuda siin: Kivimäe Kodu veebileht

Autor:

vjujjf4e42ffb40ace5

 

 

 

 

LENNE KONTOR

Domus Kinnisvara kutseline maakler

Artikkel ilmus kinnisvaraajakirja Immo 2015.a. sügisnumbris. 

INIMESED EI VAJA UUT LASNAMÄGE

Uusarenduse kortermajade vaadeKäesolev ei ole üksnes oponeerimiseks kolleeg Martin Vahteri artiklile „Inimesed vajavad uut Lasnamäge“, vaid ka jätkuks diskussioonile, mille tõstatasin 08.10.2015 toimunud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki kinnisvarakonverentsil.

Tundub, et täna ei vaidlusta keegi, et meie elamufond on vana ning uuenemine ei käi piisavalt tempokalt. Küsimusega, kuidas peaks uuenemisprotses toimuma, tegeleb uus menetletav energiamajanduse arengukava, mis paneb rõhu olemasolevate magalapiirkondade renoveerimisele. Selline valik ei pruugi meeldida ning on ka minu hinnangul pikas perspektiivis vägagi küsitav, kuid tugineb põhjalikul analüüsil olles seega mingilgi määral põhjendatud. Ent energiamajanduse arengukava ei tegele õnneks linnaplaneerimise ja kinnisvaraturu reguleerimisega.

Küsimusele, kas inimesed vajavad uut uut lasnamäge (loe: jõukohase hinnatasemega uut ja mõistliku kvaliteediga kortermajade piirkonda), peaks teoreetiliselt vastama Tallinna linna ning lähivaldade üldplaneeringud. Üldplaneering on teadupärast pikk ja vaevarikas kompromisside jada ning ühel hetkel valminuna seda niipea ümber tegema ei hakata. Seega ei kajasta need dokumendid mitte niivõrd tarbija eelistusi, mis ajas muutuvad, kuivõrd just maaressursi võimalusi. Uue lasnamäe rajamist me üldplaneeringutest ei leia. Pigem räägitakse Tallinnas olemasolevate elamupiirkondade tihendamisest ning ümbruskonna valdades on kavandatud ohtralt madala hoonestusega eramupiirkondi.

Hiljuti kõneainet pakkunud EL uuringu kohaselt on Tallinn üks segregeerunum linn Euroopas. Kui omandireformi tulemusena said kõik omanikeks ning seejuures pidid omandama seda, mida saada oli selle asemel, mida oleks võimaldanud sinu rahaline seis. Uute linnaosade (nt Tallinnas Pirital või Rae vallas Peetri külas) loomisega on aga rikkamad kolinud eemale vähem rikkamatest ning tõenäoliselt on see pikas perspektiivis päris suur probleem getode jms tekkimise võimalusena. Hoolimata sellest, et uute lasnamägede põhitarbijaks oleks keskklass, ei aitaks need kuidagi kaasa segregeerumisprobleemide lahendamisele ning pikas perspektiivis kujuneb väga kulukaks probleemiks.

Kui algas Kalamaja, Supilinna jt puitasumite endise asurkonna asendumine uuema ning tänagi tooni andva noorema põlvkonnaga, siis olid need linnaosad olemasoleval kujul ca 80 aastased. Hea asukoha ja romantilise arhitektuuri tõttu otsustati majad ja asumid korda teha. Mustamäe on varsti lähenemas 60-le sünnipäevale. Arvestades, kui pikk on seadusandlik protsess, linnaplaneerimine ning ka projekteerimis- ja ehitustsükkel, oleks vaja mõelda sellele, mis juhtub siis, kui paneelmajadega magalarajoon saab 80 aastaseks. Kui täna tehtavad renoveerimised on end taas ammendamas ja elustandardid on veelgi enam eemaldunud sellest, mida algselt projekteeriti.

Lisaks maa- ja ehitusressursi planeerimisele tuleb vaadata ka inimressurssi. Tänase kinnisvaraturu mootor on noored pered, kes hoiavad pöördeid sees nii uusarendusel kui ka järelturul. Nemad on sündinud 80-te lõpus / 90-te alguses. Pärast seda langes sündivus Eestis drastiliselt – kaks korda. Ka maapiirkonnad, kes on seni Tallinnat ja teisi tõmbekeskuseid toitnud, hakkavad tasapisi noortest tühjaks valguma, mistõttu on ka see surve nõudluse poolel pigem kahanemas. Tundub üsna selge, et 10 aasta pärast on vajadust elukondlikute kinnisvaratehingute järele vähem, kui täna.

Parema plaani puudumisel tundub, et vanad magalarajoonid ei kao kuskile hoolimata inimeste muutuvatest vajadustest. Ning riik on suunanud pilgu uusehituse asemel renoveerimisele. Getostumise jms sotsiaalsete probleemide vätimiseks tuleks uute lasnamägede ehitamise asemel otsida lahendusi, kuidas tagada, et olemasolevad magalarajoonid vastaks elanike vajadusele ka 20 ja 30 aasta pärast. Selleks aga on minu arvates vaja mõtteviisi muutust. Tänane õigusruum, linnaarhitektid ning ka elanikud ise on igapäevases praktikas pigem tõrjuvad uuenduste ja out-of-box ideede suhtes. Ent just seda on vaja olemasolevatele magalarajoonidele uue hingamise andmiseks.

Tänaseks on paljuski korrastatud hoonete vahelist ruumi („Hoovid korda“ jms projektid). Mustamäel on ka mitmed edukad projektid, kus uus korterelamu on ehitatud olemasolevate vahele. Loomulikult palju fassaadi- ja katuseparandusi. Selliste protsesidega on kindlasti vaja jätkata, ent võiks astuda veel mõned sammud edasi. Näiteks võiks pilootprojektina teha mõne olemasoleva kvartali arendamiseks-ümberkujundamiseks arhitektuurikonkursi, mille eesmärgiks on lahendada probleeme, mida tavaline korteriomanik või ka ühistu tegelikult üksi ei sudua (parkimine, korterite planeeringud jms) ning kujundada uut põnevat linnaruumi.

September 2015 ülevaade: Tartu korteriturg jätkab rekordite lainel

Taaskord oli september tehingute arvult augustist aktiivsem, samas see aasta jäi septembris Tallinna korteritehingute aktiivsus juuli- kui ka augustikuule alla. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati käesoleva aasta septembrikuus Eestis kokku 3828 ostu-müügitehingut koguväärtusega 249,336 miljonit eurot. Septembri tehingute aktiivsus oli viimase 12 kuu keskmisel tasemel. Eelnenud kuuga võrreldes teostati 6% rohkem tehinguid ning tehingute koguväärtus oli 45% kõrgem. Kogu Eesti kinnisvaratehingute arv on võrreldes eelmise aasta septembriga langenud 2%, kuid tehingute koguväärtus on tõusnud 27%.

KOKKU septemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

TALLINN

Maa-ameti tehingute statistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta septembris 1644 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 177 698 161 eurot. Võrreldes augustiga tõusis tehinguaktiivsus 4% ning tehingute koguväärtus 51%. Tehingute koguväärtuse tõusu suurim mõjutaja oli Tallinna Kesklinna linnaosas toimunud kalli ärihoone tehing, mille väärtus oli ligi viiendik maakonna tehingute koguväärtusest. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 4% ja koguväärtus 31%.

Septembris toimus Tallinnas 680 korteriomandi tehingut – 48 tehingut vähem kui augustis ja 17 tehingut rohkem, kui eelneva aasta septembris. Tallinna korterite keskmine hind jäi eelmise kuuga võrreldes samale tasemele – 1563 €/m² (mediaan 1461 €/m2). 2014. aasta septembriga võrreldes on keskmine hind tõusnud 7%.

Tallinn KOM septemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinnas tehti eramutega septembris 27 ostu-müügitehingut (maakonnas 130). Võrreldes augustiga ja aastataguse septembriga toimus Tallinnas 5 eramu tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaadega teostati 13 tehingut (maakonnas 87). Augustis teostati 6 ja aasta tagasi septembris 20 hoonestamata elamumaa tehingut.

 .

TARTU

Tartu maakonnas teostati septembris 448 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 35 189 278 eurot. Tartu maakonna tehingute aktiivsus tõusis augustiga võrreldes 21% ning koguväärtus 70%. Koguväärtuse tõusu taga on mitme üle 1 miljoni maksva ärihoone müük, millede koguväärtus oli üle viiendiku maakonna tehingute koguväärtusest, ning mitmete kallite uute korterite tehingud. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 17% ning koguväärtus 92%.

September oli käesoleval aastal Tartus tehingute aktiivsuselt teine kuu, kokku toimus 171 korteriomandi tehingut, mis oli 6 tehingut rohkem kui augustis ja 43 tehingut rohkem, kui eelneva aasta septembris. Kui juulis toimus Tartus masujärgne korteritehingute rekord, siis septembris saavutas keskmine hind uue rekordi, olles 1305 €/m2 (mediaan 1264 €/m2), võrreldes kuu varasemaga oli keskmine hind 9% kõrgem. Rekordhind oli tingitud mitme kalli uue korteriga tehtud tehingutest, eelkõige südalinnas valminud Soola 2 uute korteritega tehtud tehingutest. Võrreldes 2014. aasta septembriga on keskmine hind tõusnud 9%.

Tartu KOM septemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati septembris 24 ostu-müügitehingut (maakonnas 51), kuu varem augustis müüdi 11 eramut vähem ning aasta tagasi septembris müüdi 9 eramut vähem. Tartu linnas toimus 8 hoonestamata elamumaa tehingut (maakonnas 51). Augustis toimus 4 ja 2014. aasta septembris toimus 3 hoonestamata elamumaa tehingut.

 .

PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati septembris 242 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 8 630 920 eurot. Võrreldes augustiga tõusis tehinguaktiivsus 8% ning tehingute koguväärtus tõusis 22%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 20%, kuid koguväärtus on tõusnud 4%.

Pärnus toimus septembris 63 korteritehingut. Kuu varem augustis toimus 4 tehingut vähem ning 2014. aasta septembris toimus käesoleva aasta septembriga sama palju tehinguid. Keskmine hind oli septembris 863 €/m² (mediaan 820 €/m2), mis võrreldes augustiga langes 12% ja 2014. aasta septembriga võrreldes tõusis 3%.

Pärnu KOM septemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti septembris 2 ostu-müügitehingut (maakonnas 32), mis on eelneva kuuga võrreldes 2 tehingut vähem ning aasta tagasi septembriga võrreldes 9 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaaga teostati septembris 1 tehing (maakonnas 26). Kuu varem augustis ei toimunud hoonestamata elamumaaga tehinguid ning aasta tagasi septembris  toimus 5 hoonestamata elamumaa tehingut.

.

VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta septembris 148 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 844 171 eurot. Tehingute arv jäi augustiga samale tasemele, kuid koguväärtus langes 16%. Aasta taguse ajaga võrreldes tõusis ostu-müügitehingute arv 1%, kuid koguväärtus langes 27%.

Septembris toimus Viljandi linnas 19 korteriomandi tehingut, mis on 8 tehingut vähem kui kuu varem augustis ning 2 tehingut vähem, kui 2014. aasta septembris. Keskmine hind oli septembris 550 €/m² (mediaan 483 €/m2), mis võrreldes augustiga langes 11% ja 2014. aasta septembriga võrreldes tõusis 7%.

Viljandi KOM septemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti 2015. aasta ja 2014. aasta septembris 7 ostu-müügitehingut (maakonnas 25), mis on augustiga võrreldes 1 tehing rohkem. Viljandi linnas ei teostatud septembris, ega 2014. aasta septembris ühtegi hoonestamata elamumaa tehingut (maakonnas 15). Augustis toimus 1 hoonestamata elamumaa tehing.

.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta septembris 122 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 400 746 eurot. Võrreldes augustiga tõusis tehingute arv 27% ning tehingute koguväärtus 25%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv ja koguväärtus tõusnud 7%.

Septembris teostati Kuressaares 13 korteriomandi tehingut, mis on 7 tehingut rohkem, kui kuu varem ja 2 tehingut vähem, kui 2014. aasta septembris. Septembrikuu keskmine hind oli 25% madalam, kui augusti oma, olles 676 €/m² (mediaan 671 €/m2). Kuna augustis toimus ainult 6 korteritehingut ning neist kaks olid uute korteritega, oli keskmine hind eelmine kuu sellest tingitult tavapärasest kõrgem. 2014. aasta septembriga võrreldes tõusis keskmine hind 16%.

Kuressaare KOM septemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Augustis kui ka septembris toimus Kuressaare linnas 2 (maakonnas 13) eramu ostu-müügitehingut. Aasta tagasi septembris teostati 1 eramutehing. Hoonestamata elamumaaga augustis ega septembris tehinguid ei teostatud (maakonnas 15). Samuti ei toimunud Kuressaare linnas hoonestamata elamumaaga tehinguid 2014. aasta septembris.

.

NARVA

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas septembris 314 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 591 337 eurot. Võrreldes augustiga jäi tehinguaktiivsus samale tasemele ning tehingute koguväärtus langes 9%. Aasta taguse ajaga võrreldes on langenud tehingute arv 15% ning koguväärtus 29%.

Septembris toimus Narvas 53 korteriomandi tehingut, mis on 2 tehingut rohkem kui augustis ja 13 tehingut vähem kui eelneva aasta septembris. Võrreldes kuu varasemaga langes keskmine hind 4%, olles septembris – 447 €/m² (mediaan 457 €/m2). Aastatagusega võrreldes langes keskmine hind 12%.

Narva KOM septemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati september 14 ostu-müügitehingut (maakonnas 48), mis on augustiga võrreldes 4 tehingut rohkem ja 2014. septembriga võrreldes 6 tehingut vähem. Narva linnas müüdi septembris 3 hoonestamata elamumaad (maakonnas 11). Augustis teostati 2 ja aasta tagasi septembris 7 hoonestamata elamumaa tehingut.

Autor

Kadri Lest

KADRI LEST

Domus Kinnisvara maakler / analüütik

Kuidas müüa korterit, kus elab sees üürnik?

Korterite müügipakkumiste arv on jõudsalt kasvanud ning seetõttu võib korteri müügiprotsess venida oodatust pikemaks. Kui korter enda jaoks kasutuses ei ole ning müügiperioodil tühjana seisab, siis korteriühistu või haldusfirma poolt esitatavate kommunaalkulude eest tuleb omanikult ikka tasuda. Seetõttu leiavad omanikud end tihti olukorras, kus on mõistlik üürida välja müügis olev korter.

Üürilepingu ülesütlemine

MüüesDomus_yyrileandja_yyrnik üürilepinguga koormatud korterit on oluline teada, et korteri võõrandamisega üürileping ei lõppe, vaid üürileandja õigused ja kohustused lähevad uuele omanikule üle. Uus omanik võib üürilepingu seadusest tulenevat ülesütlemistähtaega järgides üles öelda 3 kuu jooksul ja seda vaid juhul, kui omandaja vajab üüritud korterit tungivalt ise. Kui uus üürileandja lepingu selliselt üles ütleb, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Lisaks kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Tungival vajadusel ei saa uus omanik lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Tähtajaline või tähtajatu üürileping?

Probleemide vältimiseks võib üritada müüki korraldada nii, et oleks võimalik üürileping lõpetada võimalikult kiiresti ostja leidmisel. Selleks tuleb esmalt vaadata, kas on tegemist tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga. Tähtajaline üürileping lõpeb seaduse järgi tähtaja saabumisega ning seda saab erakorraliselt ühepoolselt üles öelda vaid ühe lepingu osapoole lepingu rikkumise tõttu. Kui peale lepingu tähtaja saabumist jätkab Üürnik asja kasutamist ja kumbki lepingu pool ei avalda teisele poole teistsugust tahet, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu võib üles öelda teatades sellest ette vähemalt 3 kuud.

Teavita üürnikku müügiplaanist

Kuid ka 3 kuud võib uue ostja jaoks, kes vajab korterit kiiremini, jääda liialt pikaks ooteperioodiks ning tehing võib selle tõttu katki jääda. Seega on väga oluline teavitada üürnikku müügiplaanist esimesel võimalusel. Kuna üürileandjal ei ole õigust ette teatamata üüritud korterisse siseneda, on üürnikuga läbirääkimine ja kokkulepete saavutamine ülioluline. Korteri tutvustamised ostuhuvilistele tuleks kooskõlastada üürnikuga ning üritada müügiprotsessi korraldada üürniku elu võimalikult vähe häirides. Lisaks on võimalik üürilepingut poolte kokkuleppel lõpetada igal ajal. Seega üürilisega suheldes ja teda asjade kulgemisega kursis hoides võib saavutada kokkuleppe, et üüriline on müügi korral lühikese etteteatamisajaga korterist nõus lahkuma ja poolte kokkuleppel lepingu lõpetama või ühe kuu kaupa lepingut jooksvalt pikendama. Üürniku motiveerimiseks võiks omanik küsida müüdava korteri väljaüürimisel väiksemat üüritasu kui on analoogsete korterite keskmine üür piirkonnas. See kompenseeriks üürilise elurütmi segamise ja kodurahu häirimise müügiprotsessi käigus.

Kokkuvõtteks tasuks enne müügi alustamist arutada seda üürnikuga ning saada teada tema seisukoht. Kindlasti tuleks üle vaadata, kas üürisuhe on tähtajatu või tähtajalise lepingu alusel. Hea läbisaamine ja arvestamine üürnikuga võiks välistada hilisemad probleemid korteri vabastamise ja uuele omanikule üleandmisega. Kindlasti tasuks tutvuda Üürilepingute osaga Võlaõigusseaduses või konsulteerida professionaalse kinnisvaramaakleriga, kellel on antud valdkonnas rohkem kogemusi.

Autor

IMG_2798

KRISTO KIVISALU
Tartu kontori maakler