MAAKLERI KUTSETUNNISTUS ON VAJALIK

Tervitan igati, et kinnisvaramaaklerite kutsetunnistuse küsimus on kinnisvarauudised.ee vahendusel avalikku diskussiooni jõudnud. Usun, et nii teadvustavad kliendid sellega kaasnevaid võimalusi ning oskavad teenusepakkujalt kvaliteeti nõuda.

Kutsetunnistus on olemuselt kvaliteedimärk, mida ei anta igaühele. Ma olen Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja kutsekomisjoni liige juba mõnda aega ning näen, kui palju tegelikult on kutseeksamil läbikukkujaid. Teisisõnu neid, kes tulevad nö „mütsiga lööma“ või on nende teadmised/oskused lihtsalt töö kvaliteetseks tegemiseks puudulikud. Kliendi seisukohalt vaadates on suur oht, et need maaklerid teevad samamoodi oma igapäevast tööd. Raske eksamiga eraldatakse terad sõkaldest. Ka on kutsetunnistus üldiselt märk sellest, et maakler on igapäevaselt erialase töö juures, sest vastasel korral ei tasuks kutse taotlemine pingutust.

Euroopa kinnisvaramaakleri teenuste standard seab suhteliselt konkreetsed (miinimum)nõuded maakleri ettevalmistusele ning jätkuõppele. Iga iseenesest lugupidava maaklerfirma kohuseks peaks olema oma töötajatele erialast väljaõpet korraldada. Riiklik haridussüsteem meil seda vajalikul kujul ei paku. Kuna maaklerfirmade kvaliteeti kuidagi ei mõõdeta ega kontrollita, siis on kutseliste kinnisvaraspetsialistide olemasolu ja arv ettevõtte kvaliteedinäitajaks. Seetõttu peaks maaklerfirmad aktiivselt seisma selle eest, et töötajad käiksid oma pädevust eksamil tõendamas. On ilmselge, et kontrollitud pädevusega spetsialistide meeskond suudab pakkuda paremat teenust kui need, kes ei julge, suuda või viitsi eksamile minne. Jah – sellega kaasnevad kulud ning näiteks hindajate kutse taotlemise protsessis on kuludega aeg-ajalt ka liiale mindud. Samas Domus Kinnisvara praktikas on näha, et kliendid oskavad kutsetunnistuse olemasolu tähtsustada ning kulud teenitakse tagasi.

Loomulikult on võimalik, et kutseline maakler muutub laisaks ja lohakaks. Kutsetunnistus antakse 5 aastaks, misjärel tuleb seda uuendada. Iga järgmise uuendamisega muutub eksam lihtsamaks. Lihtsam eksam aga tähendab ka kergema vaevaga läbisaamist. Võiks ju nõudeid karmistada, kuid on ka teine – eelkirjeldatud – võimalus. Kui maaklerfirmal on välja kujunenud oma töötajate erialast pädevust toetav koolitussüsteem ning vastav mentaliteet, siis mandumise asemel areng jätkub. Seetõttu soovin jaksu kõigile, kes panustavad kinnisvaraspetsialistide erialasesse täiendõppesse ning kõigile, kes püüdlevad pädevuse tõstmise ning selle tõendamise poole.

Domus Kinnisvara Tartu kontoris taas noori spetsialiste juures

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 18.06.2015 03:24; kategooriad: Domus
Sildid:
Kommenteeri artiklit siit

Meil on rõõm tõdeda, et kõrgharitud töötajate osakaal Domus Kinnisvaras aina kasvab. Eile omandasid meie kaks tublit kolleegi Kersti Luik ja Grete Laanmets Eesti Maaülikoolis bakalaureusekraadi geomaatika erialal kinnisvara planeerimise õppes.

Palju palju õnne teile kallid Kersti ja Grete! Tuult tiibadesse!

Lõpetamine 20151

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS? 3. osa

Uus Ehitusseadustik toob kaasa terve rea menetluslikke muutusi võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Muudatuste peamiseks eesmärgiks on menetluse lihtsustamine ja kiirendamine. Seetõttu on kõik võimalikud tegevused muudetud elektrooniliseks ning viidud Ehitisregistri infosüsteemi. Reaalselt jõustub elektrooniline menetluskord siiski alles 01.04.2016.a. Loodan, et uus kord saab olema lihtsam ning avatum. Lootusest hoolimata olen veendunud, et järjekorrad KOV planeerimisametnike juurest siiski kuhugi ei kao. On ju planeerimis- ja projekteerimisprotsess kompromisside jada ning seda tuleb teha inimestel omavahel rääkides.

Esmapilgul tundub, et suureks abiks menetluse lihtsustamisel on konkreetsete tähtaegade seadmine. Näiteks:
– Projekteerimistingimuste väljastamiseks on KOV-l aega 30 päeva, avatud menetluse korral (nt üle 5 aasta vanuse DP täpsustamiseks) 60 päeva;
– Ehitusloa väljastamiseks 30 päeva
– Loamenetlustega seotud kooskõlastuste ja arvamuste andmiseks ei saa taotluste menetlev KOV määrata pikemat kui 10 päevast tähtaega.;
– Ehitusteatis tuleb esitada 10 päeva enne ehitamisega alustamist, mille jooksul on KOV-l võimalik reageerida ning põhjendatud vajaduse korral sekkuda ning sel juhul rakendatakse ehitusloa menetlsue tähtaegasid

Reaalsus on siiski see, et Ehitusseadustikus sätestatud nõudeid on suhteliselt kerge väänata Haldusmenetluse seadustikule tuginedes ning kehtestada oma reegleid, pikendada, tõlgendada jne.

Siiski on tähelepanuväärne, et kõik vajalikuks peetavad arvamused/kooskõlastused tuleb kohalikul omavalitsusel küsida ühekorraga, mitte üksteise järel. Loomulikult on võimalik, et nutikamad linnavalitsused nõuavad teatud kooskõlastusprotsesside läbimist juba enne “ametliku” menetluse alustamist, kuid see oleks seaduse mõtte ja ilmselt ka sätte rikkumine.

Kui ühelt poolt on pandud tähtajalise menetlemise nõue kohalikule omavalitsusele, siis teisalt on pandud tähtajalise realiseerimise nõue ka kinnistu omanikule. Näiteks üldine projekteerimistingimuste kehtivus hakkab olema 5 aastat, kuid KOV-l on võimalus tähtaega vastava dokumendi väljastamisel ka muuta. Ehitusloa kehtivus üldine kehtivus hakkab olema 5 aastat ning ehitusteatisel 2 aastat. Viimased tähtajad on vajalikud selleks et välistada senine ebaselge olukord, kus kaheks aastaks väljastatud ehitusluba muutub kehtivaks siis, kui esitati teatis selle alusel ehitustöödega alustamise kohta.

Minult on küsitud ka ehitusloa ja ehitusteatise erinevust. Esmapilgul paistab, et peamiseks erinevuseks on nende aluseks oleva ehitusmahu suurus ja olulisus – ehitusteatise alusel on võimalik teha väiksemaid ja lihtsamaid ehitustöid kui ehitusloa alusel. Ent peamine on siiski nende kahe erinev õiguslik staatus. Nimelt kätkeb ehitusluba endas keeldu ehitustöid teha, mille eiramise korral on tegemist ebaseadusliku ehitisega. Samas ehitusteatise mitteesitamine ei muuda ehitustöid ebaseaduslikuks, vaid selle tulemusena võib (aga ei pruugi) lihtsalt kavandatud ehitus olla vastuolus kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud nõuetega. Selles viimases peitub ka tegelikult võti kinnisvaraomanike ja KOV vaheliste suhete tulevasel arendamisel. Kui KOV muudab ehitisteatiste alusel ehitamise sama bürokraatlikuks, kui see on olnud tänaseni, siis hakatakse tõenäoliselt seda protsessi lihtsalt eirama. Samas kui kinnisvaraomanikud hakkavad ehitusteatisega kaasnevasse liialt kergekäeliselt suhtuma, siis on KOV-l põhjust bürokraatiat suurendada. Loodan, et mõlemal poolel jätkub mõistmist ning koostöö hakkab laabuma.

Väga positiivsena uuest Ehitusseadustikust tuleb välja tuua, et dubleerivat paberimajandust jääb vähemaks. Näiteks omavahel seotud ehitistega kaasnevaid ehitustöid katab üks ehitusluba ning kui kavandatavad tegevused hõlmaks nii ehitusluba kui ehitusteatisi, siis piisab ehitusloast. Praegune olukord, kus ühe projekti puhul tuleb eraldi taotleda hoonele ehitusluba, kinnistusisesele veetrassile eraldi nõusolek, kinnistusisesele kanalisatsioonitrassile eraldi nõusolek jne jne jne on absurdne nii asjaajamise kui kaasnevate kulude poolest. Õnneks lõpeb see ära.

Uues Ehitusseadustikus sätestatud menetluslikke norme vaadates olen ma arvamusel, et hoolimata seaduse loojate parimatest kavatsustest ei muutu väga palju. Bürokraatial on kombeks suureneda ning Eesti astub sel teel jõudsal sammul. Uue seadusega kaasneva ajutise leevenduse suudavad ära nullida eelarvekärped ning üha tugevneva kogukonnaliikumise veendumus, et kaasarääkimise õigus on tegelikult otsustamisõigus. Sisulise muutuse tekitamiseks on meil lisaks seadusemuudatusele vaja ka mõtteviisi muutust ning loobuda „Kel jõud, sel õigus“ mentaliteedist.

Jätkub.

Domus Kinnisvara loob metsamüügi kompetentsikeskuse

Postitaja: Raul Reino @ 11.06.2015 10:24; kategooriad: Domus
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

MetsmaaSeni elukondliku ja ärikinnisvara maakler- ning hindamisteenuses Eesti suurimate kinnisvarafirmade hulka kuuluv Domus Kinnisvara laiendas oma tegevust metsa- ja põllumaade vahendamisse. Kinnisvaraturu osa, mis viimaste aastate jooksul on muutunud väga aktiivseks ja kus jõuliselt tegutsevad metsa kokkuostjad, vajab ettevõtte hinnangul sõltumatut vahelüli maaomanike ning metsa- ja põllumaa ülesostjate vahel.

Domus Kinnisvara metsandusvaldkonna juht Lehar Lindre sõnas, et 2015.a. esimese kvartali jooksul vahetas kokku omanikku 34 244 hektarit maad ja turu liikumise määravad paljuski ära suurte kokkuostjate otsused. „Turg on muutunud atraktiivseks paljudele, mis aga tähendab, et tuntud turuosaliste kõrvale on tekkinud juurde palju uusi, kelle agressiivse müügisurve eest on maaomanik sageli kaitseta“ ütles Lehar Lindre. Domus Kinnisvara võtab endale vahelüli rolli ja kujundab pikaajalise valdkonna spetsialistide abiga välja metsamüügi kompetentsikeskuse, kus hinnakontrolli ja nõustamist võivad küsida maaomanikud kõikjalt Eestis. Metsa- ja põllumaa hind on pidevas muutumises ja selle hinnataseme määravad ära paljud detailid, mida tavaline maaomanik ei oska tihtilugu hinnata. Lehar Lindre sõnas, et kui Mustamäe 2-toalise korteri hinna saab enam-vähem täpselt paika panna arvuti taga pilte vaadates, siis metsa ja maade puhul tulevad mängu nüansid, mida tavakodanik ei tea ning mida eetilise tegutsemise ääremaadel kõndivad ülesostjad on varmalt valmis ära kasutama. „Loodav metsamüügi kompetentsikeskus on sõltumatu keskus, mis ei tegutse ühegi kokkuostja huvides ning kust maaomanik saab oma varast kõrgeima hinna parimatel tingimustel“ sõnas Domus Kinnisvara metsandusvaldkonna juht. Konsultatsiooni saamiseks võib astuda läbi Domus Kinnisvara kontoritest üle terve Eesti või pöörduda spetsialisti poole www.domuskinnisvara.ee kaudu.

Mai 2015 ülevaade: ligi 21% Tallinna korterite tehingutest toimus uute korteritega

Maikuus oli Eesti kinnisvaraturg jätkuvalt aktiivne, jäädes küll tehingute arvult alla eelnenud märtsi- ja aprillikuu aktiivsusele, kuid viimastel aastatel haruldane 4000 tehingu piir sai siiski ületatud. Maa-ameti tehingustatistika andmetel on kogu Eesti kinnisvaratehingute arv võrreldes eelmise aasta maikuuga tõusnud 5%. Käesoleva aasta mais teostati Eestis kokku 4056 ostu-müügitehingut koguväärtusega 230,435 miljonit eurot. Aprilliga võrreldes teostati küll 8% vähem tehinguid, kuid tehingute koguväärtus tõusis 8%. Koguväärtuse tõusu tõi kaasa mitme kalli kinnistu müük, näiteks maikuu kõige kallim tehing oli 6 840 000 eurot maksva hoonestatud ärimaaga.

KOKKU maiAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

TALLINN

Maa-ameti tehingute statistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta mais 1835 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 166 085 038 eurot. Võrreldes aprilliga langes tehinguaktiivsus 2%, samas tehingute koguväärtus tõusis 12%. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 30% ja koguväärtus 9%. Tehingute arvu tõusu on toonud kaasa korterituru aktiviseerumine.

Mais toimus Tallinnas 815 korteriomandi tehingut, millest umbes 21% olid uute korteritega sooritatud tehingud. Maikuus toimus 16 tehingut rohkem kui aprillis ja 241 tehingut rohkem, kui eelneva aasta mais. Tallinna keskmine ruutmeetri hind püsib aprilliga samal tasemel – 1548 €/m² (mediaan 1488 €/m2). 2014. aasta maiga võrreldes on keskmine hind tõusnud 12%.

Tallinn KOM maiAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinnas sooritati mais eramutega 32 ostu-müügitehingut (maakonnas 151). Võrreldes aprilliga toimus 11 tehingut ja aastatagusega 2 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati 16 tehingut (maakonnas 84). Aprillis teostati 10 ja aasta tagasi mais 18 hoonestamata elamumaa tehingut.

 .

TARTU

Tartu maakonnas teostati mais 387 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 22 112 438 eurot. Tartu maakonna tehingute aktiivsus langes aprilliga võrreldes 3%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 15%. Tehingute koguväärtuse tõusu Tartus tõi kaasa kahe tootmismaa sihtotstarbega kinnistu müük, millede koguväärtus oli ligi 10% Tartu maakonna ostu-müügitehingute koguväärtusest. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv jäänud samaks, kuid koguväärtus 7% tõusnud.

Mais toimus Tartu linnas 117 korteriomandi tehingut, mis on 19 tehingut vähem kui aprillis ja 10 tehingut rohkem, kui eelneva aasta mais. Järelturu korteritega tehtud tehingute arv jäi mais aprilliga samale tasemele, kuid uute korteritega tehtud tehingute arv langes – teostati 15 uue korteri tehingut. Võrreldes aprilliga oli keskmine hind samal tasemel, olles mais 1242 €/m2. 2014. aasta maiga võrreldes on keskmine hind tõusnud 5%.

Tartu KOM maiAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati aprillis 16 ostu-müügitehingut (maakonnas 51), kuu varem aprillis müüdi 5 eramut vähem ning aasta tagasi mais müüdi 2 eramu vähem. Tartu linnas toimus 1 hoonestamata elamumaa tehing (maakonnas 24). Aprillis toimus 5 ja 2014. aasta mais toimus 2 hoonestamata elamumaa tehingut.

 .

PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati mais 283 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 10 705 752 eurot. Võrreldes aprilliga langes tehinguaktiivsus 10%, samas tehingute koguväärtus tõusis 30%. Tehingute koguväärtuse tõusu taga on 2014. aastal ehitatud ärihoone müük. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 2% ning koguväärtus langenud 13%.

Pärnus toimus mais 64 korteriomandi tehingut, mis on 2 tehingut vähem kui aprillis ja 1 tehing vähem, kui eelneva aasta mais. Keskmine hind oli mais 995 €/m² (mediaan 1007 €/m2), mis tõusis võrreldes aprilliga 18% ja 2014. aasta maiga võrreldes 5%.

Pärnu KOM maiAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti mais 8 ostu-müügitehingut (maakonnas 26), mis võrreldes eelneva kuuga on 4 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes 1 tehing vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati mais 2 tehingut (maakonnas 17). Kuu varem aprillis toimus  5 ja aasta tagasi mais 2 hoonestamata elamumaa tehingut.

.

VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta mais 133 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 174 407 eurot. Võrreldes aprilliga langes nii tehinguaktiivsus kui ka koguväärtus 19%. Aasta taguse ajaga võrreldes langes ostu-müügitehingute arv 9% ja koguväärtus 12%.

Viljandi linnas toimus 28 korteriomandi tehingut, mis on 13 tehingut rohkem kui käesoleva aasta aprillis ja 1 tehing rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. 2015. aasta mai keskmine ruutmeetri hind langes võrreldes eelneva kuuga 25%, jõudes hinnatasemeni 519 €/m² (mediaan 547 €/m2). Aastatagusega võrreldes on keskmine hind 30% kõrgem.

Viljandi KOM maiAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti mais 4 ostu-müügitehingut (maakonnas 22), mis on eelneva kuuga võrreldes 2 tehingut ja aastatagusega võrreldes 1 tehing rohkem. Hoonestamata elamumaaga mais tehinguid ei toimunud (maakonnas 1). Samuti ei toimunud hoonestamata elamumaaga tehinguid aprillis. 2014. aasta mais toimus 1 hoonestamata elamumaa tehing.

.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta mais 150 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 313 755 eurot. Võrreldes aprilliga langes tehinguaktiivsus 39% ja tehingute koguväärtus 52%. Maikuu tehinguaktiivsus on languses, kuna kuu varem aprillis toimus Saare maakonnas mitu maatulundusmaa komplekstehingut, mis viisid tehingute arvu ülesse. Aasta taguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 21% ja koguväärtus 34%.

Mais teostati Kuressaares 7 korteriomandi tehingut, mis on 7 tehingut vähem kui kuu varem ja 3 tehingut vähem kui 2014. aasta mais. Maikuu keskmine hind oli aprilliga võrreldes 13% kõrgem, olles 738 €/m² (mediaan 673 €/m2). 2014. aasta maiga võrreldes tõusis keskmine hind 14%.

Kuressaare KOM maiAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Mais toimus Kuressaare linnas 4 (maakonnas 15) eramu ostu-müügitehingut. Samuti toimus ka aprillis eramutega 4 tehingut ning aasta tagasi mais 3 tehingut. Hoonestamata elamumaaga teostati mais 1 (maakonnas 40) ostu-müügitehingut. Aprillis ja 2014. aasta mais toimus 2 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut. Maakonna hoonestamata elamumaa tehingute arvu viis ülesse komplekstehing seotud osapoolte vahel, kus müüdi 18 kinnistut korraga.

.

NARVA

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas mais 285 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 5 857 160 eurot. Võrreldes aprilliga langes tehinguaktiivsus 2%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 18%. Tehingute koguväärtuse tõusu tõi kaasa kolme üle 200 000 maksva kinnisasja müük. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 27% ja koguväärtus 8%.

Mais toimus Narvas 59 korteriomandi tehingut, mis on 2 tehingut vähem kui aprillis ja 2 tehingut rohkem kui eelneva aasta mais. Keskmine hind oli mais 506 €/m² (mediaan 496 €/m2). Aprillikuuga võrreldes langes keskmine hind 4% ja aastatagusega võrreldes jäi samale tasemele.

Narva KOM maiAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti mais 19 ostu-müügitehingut (maakonnas 57), mis on 2015. aasta aprilliga võrreldes 9 tehingut rohkem. 2014. mais teostati sarnaselt käesoleva aasta maiga 19 tehingut. Narva linnas müüdi aprillis 2 (maakonnas 6) ja aprillis 5 hoonestamata elamumaad. Aasta tagasi mais toimub 15 hoonestamata elamumaa tehingut.

.

Kadri Lest

Kadri Lest

Domus Kinnisvara maakler / analüütik

Vanemate korterite omanike ootused müügihinnale on liiga kõrged

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 05.06.2015 01:50; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Vaatamata sellele, et palju räägitakse pealinna kinnisvarahindade tõusust ja aktiivselt toimivat turust, on suur hulk vanemate korterite müüjaid olukorras, kus neil ei õnnestu oma kodule ostjat leida. Üks võimalikke põhjuseid selleks on liiga kõrge hinnaootus.

Ebareaalsed ootused tulevad puudulikust infost

Oma kodu müügiga alustades püütakse end esmalt kurssi viia võimaliku müügihinnaga. Selleks võetakse appi populaarsed kinnisvaraportaalid ja vaadatakse, mis hinnaga teised sarnast kinnisvara müüvad. Iseenesest tundub selline teguviis ju igati õige. On aga üks probleem – portaalides nähtavad hinnad peegeldavad müüjate ootuseid ega tähenda automaatselt seda, et sellise hinnaga keegi on valmis konkreetset vara ostma.

Tegeliku pildi nägemiseks tuleks aga vaadata ka neid hindasid, millega reaalselt sõlmitakse müügilepinguid. Seda statistikat peab väga detailselt Maa-amet. Häda on aga selles, et see info ei ole avalik ning on kättesaadav vaid suurematele kinnisvarabüroodele.

Jutt kinnisvarahindade tõusust võib olla petlik

Jah, statistiliselt on tõepoolest hinnad jõudsalt kasvanud, kuid sellesse statistikasse tasub veidi sisse vaadata. Ca kolmandik kõikidest Tallinna tehingutest tehakse päris uute korteritega. Sealhulgas on valminud mitmed väga kallid kortermajad, kus hinnatase on 3000 eur/m2 või enam. Piisab sellest, kui mõnes sellises majas vormistatakse hulk müügitehinguid ja statistika näitab kohe, et kinnisvarahinnad on tõusnud. Samal ajal püsivad aga vanemate korterite hinnad paigal.

Uuel ja vanal peab olema tuntav hinnavahe

Kui võtta näiteks Mustamäe linnaosa,artiklid kus arendajad pakuvad uusi kortereid hinnaga alates ca 1700 eur/m2, siis tõenäoliselt ei õnnestu müüa korterit vanas majas hinnaga 1500 eur/m2. Uuel varal on vana ees väga palju eeliseid: kaasaegne ruumilahendus, hea sisekliima, väiksemad kulud, abiruumid.

Kui uue ja vana vara hinnavahe on väike, siis on valik ostja jaoks lihtne ja pigem otsustatakse soetada uus korter. Kindlasti ei tee vanemate korterite omanike elu lihtsamaks ka see, et lähiaasta(te)l lisandub turule veel suur hulk uusi kortereid ja on võimalik, et ka soodsama hinnatasemega kui täna.

Küsi nõu asjatundjalt

Oma kodu müüma hakates küsi julgelt nõu usaldusväärselt kinnisvaraspetsialistilt, olgu selleks siis maakler või hindaja. Tema valdab värsket turuinfot ja oskab anda nõu, kuidas oma vara eest võimalikult head hinda saada. Nõnda saad vältida aja- ja närvikulu, mis võib kaasneda vale info põhjal ebareaalsete ootuste loomisega.

Autor

Hiie_Tamm

Hiie Tamm
Maakler
 
 
 

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS. 2 osa

Uue ehitusseadustiku üheks põhjapanevamaks muudatuseks on püüd lihtsustada ehitus- ja kasutusõiguse andmisega seonduvaid küsimusi. Tänane süsteem on väga kohmataks, tähendab pikalevenivaid ning seega nii erasektorile kui ka ametiasutustele suuri kulusid. Uue seadustiku mõtte ellurakendumine sõltub paljuski sellest, kuivõrd on eelnimetatud tihti vastanduvad osapooled valmis „pilli mitte lõhki ajama“.

Uue hoone ehitusõigus tuleneb kas detailplaneeringust (DP) või projekteerimistingimustest (PT). DP koostamistamise vajaduse saab selgeks kõrgema taseme planeeringutest (üldjuhul kohaliku omavalitsuse üldplaneeringust) ning selle koostamist reguleerib Planeerimisseadus. PT-d on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise projekteerimiseks, kui puudub DP koostamise kohustus. PT-d antakse uue hoone püstitamiseks või olemasoleva laiendamiseks üle 33%. Seega erinevalt senikehtinud regulatsioonist paljude väiksemate tööde jaoks enam PT-si vaja ei ole.

Ehitussadustikule on lisatud tabel (Lisa 1), milles kajastatud maatriksist selgub, kas ehitamiseks on vajalik luba, teatise esitamine vms. Tabel on lihtne ja esmapilgul lollikindel, mistõttu on veelgi lihtsamate rusikareeglite väljatoomine keeruline. Tuleb lihtsalt tähele panna, et kui enne ehitustöid kehtiks hoonele ühed nõuded, pärast ehitust (nt laiendamise korral) teised nõuded, siis tuleb järgida ehitustööde järgsele kohandatavat normi. Üldjoontes jaguneb ehitustegevus ehitusluba nõudvateks ja mittenõudvateks tegevusteks. Kui ehitusluba nõutud pole, siis on tihti vajalik kavandatavatest ehitustöödest teavitamine ehk ehitusteatise esitamine. Mõnel juhul tuleb lisada ka kavandatavate tööde projekt, et kohalikul omavalitsusel oleks võimalik hinnata töödega kaasnevat ning vajadusel sekkuda.

Kuigi näiteks alla 20 m2 suuruse hoone ehitamiseks ei tule isegi mingit teadet kohalikule omavalitsusele (KOV) esitada ning ka üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone laiendamine alla 33% ei nõua ehitusluba (piisab ehitusteatise ja projekti esitamisest), tuleb arvestada DP-s sätestatud hoonete arvu ja ehitusaluste pindadega. Näiteks on enamuses uusarenduste planeeringutes sätestatud ehitusmahuks 1 põhihoone + 1 abihoone. See aga tähendab, et kui elamu ja kuur on juba valmis, siis kasvuhoonet enam ehitada ei tohiks. Probleemi aitab lahendada Ehitusseadustiku uudne regulatsioon, mille kohaselt saab projekteerimistingimustega täpsustada/korrigeerida üle 5 aasta vanuseid detailplaneeringuid.

Siin on peitub minu arvates ka uue Ehitusseadustiku oluliseim probleemkoht. Nimelt jääb suur osa tänasest miljööväärtuslike piirkondade ehitustegevusest – hoone rekonstrueerimine või laiendamine kuni 33% – ehitusloakohustuse ja seega ka projekteerimistingimuste alt välja. Ehitusteatise esitamine küll võimaldab KOV-il reageerida, kuid seda piiratud ulatuses. Üldpleneering, osaplaneeringud ning teemaplaneeringud, millest tulenevalt KOV saab ehitusteatisega kavandatavale lisanõudeid kehtestada, on märksa ebatäpsemad, kui seni väljastatud projekteerimistingimused.

Ehitusseadustiku Lisana 1 esitatud tabel eraldab elukondlikud hooned ning mitteelukondlikud hooned. Seejuures on oluline, et elukondlikke hooneid teenindavate mitteeluhoonete (nt garaaz, kuur, saun jms) puhul rakendatakse ehitusloa/ehitusteatise vajaduse määratlemiseks neidsamu nõudeid, mis elukondlike hoonete puhul. Veidi ebaselge on olukord talumajapidamistega, kus sajandivanusesse hoonetekompleksi kuulub koos elumajaga ka küün, ait, laut jms. Eks praktikas selgub, kas need on eluhoonet teenindavad hooned või loetakse juba tootmishooneteks.

Peab eraldi välja tooma, et olemasoleva ehitise osa asendamist samaväärsega ei loeta ehitustööks. Kas tegemist on samaväärse või erinevaga, sõltub lõpptulemusest – kas ehitise füüsikalised omadused muutuvad või mitte. Vana aukliku katusepleki asendamine uuega ei ole enam ehitustöö. Varasemalt problemaatiline keskkütteradiaatorite ümberpaigutamine ruumis ei ole enam ehitustöö, sest füüsikalised omadused sellest ei muutu. Samuti näiteks vanade puitakende asendamine uutega. Ent vaieldav saab olema näiteks puitakende asendamine plastakendega, sest füüsikalised omadused muutuvad, kuid tegelikult mitte rohkem, kui puitakende puhul – mõlemal juhul paraneb tõenäoliselt hoone energiasäästlikkus ning võib oluliselt halveneda ventilatsioon. KOV-del on mitmetes piirkondades kombeks oponeerida PVC akende kasutamisele miljööväärtuslikel kaalutlustel, millised nõuded peaks tulevikus aga olema selgelt kirjas üldplaneeringutes.

Seni kehtinud regulatsioonist erinev on ka lammutatava hoone asemele uue ehitamisega seotud küsimused. Varem oleks olnud nõutav nii lammutusloa olemasolu kui ka uue hoone ehitusluba. Uue Ehitusseadustiku kohaselt on olemasoleva hoone lammutamise järel uue samasuguse ehitamise korral tegemist hoone taastamisega, mis on üks rekonstrueerimise alaliike. Sellega seotud lubade vajadust tuleb seega vaadata lisas 1 olevast tabelist. Taastamise puhul on määravaks kriteeriumiks uue hoone olemuslik sarnasus endisele. Uus hoone loetakse endisele olemuslikult sarnaseks, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega kui olemasoleva hoone lammutamist hõlmavasse rekonstrueerimisprojekti on kätketud ka hoone laiendamine, siis on maht muutunud ning enam ei käsitleta seda hoone taastamisena vaid uue püstitamisena, mis nõuab märksa rohkem lubasid ja asjaajamist.

Jätkub.