Tartus napib kõrge hinnaga korteritel ostjaid

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 22.04.2015 12:35; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Aprillikuu alguse seisuga oli Tartus müügis umbes 280 uut korterit ja lisaks ligikaudu 20 täielikult renoveeritud korterit. Võrreldes poole aasta taguse ajaga on turul pakutavate uute korterite arv vähenenud 7 protsenti. Selle ajaga on teostatud 105 uue korteri ostu-müügitehingut. 2015. aasta jooksul on müügile tulnud umbes 65 uut korterit – mahukamatest projektidest võib välja tuua Savi tn 41, Ladva tn 3a ja 4a korterelamud.

Pärna 26Vahepealse ajaga on turul vähenenud ühe- ja kolmetoaliste korterite osakaal uute korterite kogupakkumiste arvust, kahetoaliste osakaal on jäänud samaks ning neljatoaliste osakaal tõusnud. Aprilli alguses oli uusi ühetoalisi kortereid pakkumises ainult 11,  mediaanhinnaga 2200 €/m2. Ühetoaliste korterite mediaanhind on poole aastaga tõusnud 2 protsenti, mis on tingitud kallimate korterite turule seisma jäämisest, samal ajal kui odavamad korterid on ära ostetud. Kahetoaliste korterite mediaanhind on langenud 5 protsenti, olles aprilli alguses 1796 €/m2. Kolme- ja neljatoaliste korterite hinnad on jäänud samale tasemele – vastavalt 1803 €/m2 ja 1692 €/m2.

Uute korterite pakkumiste keskmises hinnas otseselt hindade langus ei kajastu, kuna tehinguid tehakse rohkem odavama hinnaga korteritega, mis viib pakutavate korterite keskmise hinna üles. Kuid siiski on näha, et tehakse sooduspakkumisi nii korterite hinnale kui ka korterite lisaseadmetele ja sisustuselementidele – näiteks on pakutud köögimööblit, garderoobi või valvetehnikat hinnas. Nii mõnigi uusarendus on juba hindasid langetanud (nt. Siili 8), kuid on ka selliseid projekte, kus on vahepeal hindasid tõstetud (nt. Soola 2). Tundub, et mitmete korterite hinnas on kauplemisruumi, eriti võib seda märgata kallimate korterite juures,  kuna nende müük ei ole edenenud ning tühjalt seisev korter toodab arendajal kahjumit.

Jätkuvalt on aktiivne Tartu linna piiril asuvate uute korterite turg. Mitu aastat on korteri ostjate meelispaigaks olnud Pärna allee, mis on meelitanud inimesi sinna elama tervikliku elukeskkonna ja mõistlike korterite hindadega. Edu on saatnud ka Metsasarve tee arendust, kus üldjuhul on kõik korterid juba enne korterelamu valmimist broneeritud. Mõlemas arenduses on viimased majad valmimas käesoleva aasta suve lõpuks. Kuna linnast väljas asuvatel korteritel on hetkel väga hea turg, võib eeldada, et lähima aasta jooksul on sarnastele korteritele lisa tulemas. Iseasi kas ka sama hinnaklassiga mis praegu, sest ehitushindade tõus ja jätkuv suur huvi korterite vastu võib hindasid kergitada.

Lisaks korteritele on kinnisvaraturule lisandunud ka märkimisväärne arv uusi ridaelamubokse. Aprilli alguses oli pakkumises ligi 70 uut ridaelamuboksi, neist  kolmveerand neljatoalised keskmise pindalaga 102 m2 ja keskmise hinnaga 130 000 € (1276 €/m2). Pakkumises olevate uute ridaelamute hinnad on läinud üle kriitilise piiri – 130 000 €, mis on linnast väljas asuvate uute ridaelamute müüki vaigistanud. Kui vaadata 2014. aastal ja käesoleval aastal uute ridaelamuboksidega tehtud tehinguid, paistab silma, et peamiselt on tehingud hinnavahemikus 110 000 kuni 125 000€. Üle 130 000€ maksvate ridaelamuboksidega on tehtud vaid mõni üksik tehing.

Uusarenduste turgu ilmestab odavamate uute korterite kiire müük ning kallimate korterite pakkumisse jäämine. Turule on omane väiksema pindalaga korterite eelistamine. Kes meist ei unistaks suurtest lossidest, kuid reaalselt pangas laenuvõimalusi uurimas käies selgub kurb reaalsus. Selleks et igal pereliikmel oleks oma privaatne nurgake, peab leppima ruutmeetritelt väiksema 4-toalise korteriga. Praegusele kinnisvaraturule on iseloomulik, et ostjad vaatavad pigem lõpphinda kui ruutmeetri hinda. Ehk 105 m2 suurusele 4-toalisele hinnaga 1595 €/m2 (167 475 €) eelistatakse 75 m2 hinnaga 1610 €/m2 (120 750 €). Kuigi pere võib soovida ruumikat ja avarat korterit, on siiski hinnavahe  46 725 eurot ning laenuvõimekus seab oma piiri. Ja ei tasu ära unustada, et  75 m2 korteri ülalpidamiskulud on madalamad kui 105 m2 suurusel korteril.

Kinnisvara ostjad on muutunud teadlikumaks, sest enne ostuotsuse tegemist kaalutakse põhjalikult erinevaid aspekte: korteri kommunaalkulusid, energiasäästlikust, planeeringut, jms. Lisaks peetakse oluliseks ka näiteks lähima poe, lasteaia, kooli või ühistranspordi peatuse kaugust uuest elukohast. Eesti keskmine palk on vaikselt kasvamas ning töötute arv tööturul vähenemas. Sellest võiks järeldada, et inimeste elatustase on viimastelt aastatel tõusnud ja nad saavad endale rohkem lubada, aga numbritele otsa vaadates tuleb tõdeda, et kinnisvara hinnad liiguvad keskmise palgaga võrreldes kiiremini.

Autor:

Kadri Lest

Kadri Lest

Domus Kinnisvara maakler / analüütik

KELLE EES VASTUTAB KINNISVARAMAAKLER?

Verivärske ning avalikkuse tähelepanu pälvinud Vuti 70lugu meie müügitööst sunnib kirjutama sellest, millised on maakleri kohustused kinnisvaratehingu tegemisel ühe või teise osapoole ees.

Eestis on see teema reguleeritud eelkõige Võlaõigusseadusega (VÕS) ning Euroopa standardiga EVS-EN 15733:2010 „Kinnisvaramaakleri teenused“. Kui seadus sätestab maaklerilepingu osapoolte õigused ja kohustused, siis standard, kuigi soovituslik ja seetõttu veidi hambutu, reguleerib ka maakleritöö muid aspekte sh kliendisuhtlust. Lisaks neile on nii erialaliidud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda (EKMK) kui ka Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) kehtestanud heade tavade koodeksid oma liikmetele juhindumiseks.

VÕS § 658 – 669 reguleerib lepingulist suhet maakleri ja temalt teenuse tellinud lepingupartneri st kliendi vahel. Maakleri ja kliendi suhetele kohaldatakse ka käsunduslepingu sätteid. Seaduse üldosas käsitletavad normid (nt lepinguliste suhte printsiibid, lepingueelsete läbirääkimiste pidamine jms) puudutavad nii maakleri suhet kliendiga kui ka nende mõlema suhet kolmandate osapooltega (nt kinnisvara ostjatega). Üldjoontes aga tuleb esimese olulise punktina välja, et maaklerile kohustusi tekitava õigussuhte esmaseks kriteeriumiks on kokkuleppe olemasolu kliendiga. Kui maakleril on kokkulepe müüjaga kinnisvara müügikorralduseks, siis on maakleril tehingu korraldamise kohustus, soovituste andmise kohustus, info kogumise kohustus jms ikkagi vaid kinnisvara müüja ees.

Nii VÕS kui ka standard võimaldavad maakleril samaaegselt omada kokkulepet teenuse tellimise kohta (st kokkulepe teenuse sisu, kvaliteedi, ajakava ja tasu kohta) tehingu mõlema osapoolega. Kuid sellisel juhul on absoluutselt vajalik, et sellisest asjakorraldusest on informeeritud mõlemaid pooli ning seda ka aksepteeritud. Huvide konflikti küsimus ei ole maaklerkonnas nii teravalt tähtsustatud, kui näiteks advokatuuris, kuid nii Domus Kinnisvaras kui ka teistes suuremates maaklerbüroodes neid põhimõtteid järgitakse. Mõeldes viimase viie aasta probleemsetele juhtudele selles küsimuses, siis kipub see olema ikkagi väiksemate ettevõtete probleem, kus kutselised maaklerid puuduvad.

Kinnisvaramaakleri teenuste standardi punkt 4 sätestab, mis infot peab maakler ostuhuvilisele andma. Selles nimekirjas on üksnes objektiga (sh tehnilised andmed, kulud, selle ümbrus jms) seotud informatsioon. Millised on müüja planeeritavad müügitegevused (-strateegia), kas küsitav hind on hea või halb, kui palju on teisi ostuhuvilisi või kuidas peaks korraldama näiteks tehingu finantseerimist, ei kuulu sellesse nimekirja. Seega ei saa ostuhuviline klient sellist infot müüjat esindavalt maaklerilt a priori eeldada ega nõuda.

Erialaliitude heade tavade koodeksid on suhteliselt lühikesed ja üldsõnalised käsitledes suuresti liikmete omavahelist viisakat suhtlemist. Konkreetsemalt sätestavad mõlemad liikmete kohustuse anda klientidele ammendavalt ja adekvaatselt infot kinnisvaraobjekti ja tehingu kohta. EKMK heade tavade koodeksi punkt 17 näeb väga selgelt ette maakleri kohustuse seista eelkõige oma lepingulise kliendi huvide eest. Näiteks kui ostja soovib hinda alla kaubelda, siis ei ole maakleril kohustust läbirääkimisi jätkata, kui müüja ei soovi hinda langetada. Punkt 19 kohaselt peab maakler aga soovitama proffessionaalse juriidilise abi kasutamist. See säte on oma mõtte poolest laiendatav ka käesoleva artikli ajendiks olnud olukorrale. Nimelt tekitas palju pahandust maakleri soovitus kliendil selgitada välja tehingu tegemiseks vajaliku laenu saamise võimalus enne, kui klient võtab endale arvestatavaid rahalisi kohustusi broneerimiskokkuleppega.

Kõige rohkem ja täpsemalt reguleeritakse maakleri ja kliendi vahelisi küsimusi maaklerilepingus. Eesti ühiskonnas viljeletakse tihti arvamust, et maaklerileping on midagi, millega teenusapakkuja saab kliendi nö „konksu otsa“ ning mis on seetõttu väga ühepoolne. Mõnikord see ilmselt nii ongi, kuid nii Domus Kinnisvara kui ka teised suuremad kinnisvaraagentuurid kasutavad vägagi tasakaalustatud lepinguid, mille eesmärgiks on kliendi vajaduste rahuldamine ning seejuures mõlema osapoole huvide kaitsmine. Müüdava objekti ja maakleriteenuse tasu suuruse määratlemine on selle kokkuleppe oluliseks osaks. Aga samavõrd oluliseks, ja miks mitte isegi olulisemaks osaks on maakleri tegevuse st müügiprotsessi, töökvaliteedi jms kirjeldamine. Just selles osas peaksid kliendid olema nõudlikud ning rohkem kaasa mõtlema. Nõudke maakleritelt reklaami, proaktiivseid müügitegevusi, regulaarset aruandlust, turu- ja hinnaanalüüsi, korralikult kujundatud turundusmaterjale ning perfektset sooritust. Nõudke maaklerilt teenuselepingu vormistamist kirjalikult, sest see tagab teile hiljem teie huvide kaitsmise. Kui maakler tahab olla ühekülgne ning võimalusi enda poole kallutada, siis jääb ta suulise kokkuleppe juurde, sest läbi VÕS-i ja Riigikohtu lahendite on tulemusliku töö korral tasustamine garanteeritud, vastustust aga ei mingit.

Mina soovitan ostuhuvilistel klientidel kaaluda alati ka omalt poolt maakleri kaasamist. Isegi kui tehing tundub esmapilgul lihtne. Selleks toon välja viis peamist põhjust:
– maakleritel, kes ju igapäevaselt kinnisvaraturul toimetavad, on palju kordi suurem kogemus nüansside ja detailide märkamiseks ning nad saavad juhtida kliendi küsimusteni, mida klient esmapilgul ise ei märka küsida;
– suuremate kinnisvarabüroode maakleritel on selja taga meeskond, kelle poolt aastate jooksul kogutud ühine infopagas hoonete, linnaruumi arengu, probleemsete olukordade jms kohta muutub sellega kliendile kättesaadavaks;
– kõik juhtivad kinnisvarabürood tegelevad analüüsiga ning omavad ligipääsu kõigi Eesti kinnisvaraturul tehtud tehingute andmetele st teatakse väga täpselt mis on ühe või teise objekti reaalne turuhind;
– maaklerite kogemus ostuläbirääkimiste pidamisel sh ostuprotsessi strateegia kujundamisel juba enne objektiga tutvumist ja/või läbirääkimistega alustamist, hoiab tõenäoliselt kliendile kokku mitu korda rohkem raha, kui klient hiljem kulutab maakleriteenuse tasuna;
– ostuesinduseks maakleri kaasamine seab ostja müüjaga võrdsele või isegi tugevamale positsioonile. Tõenäoliselt kajastub see ühel või teisel viisil tehingu lõpptulemuses.

Mis imeloom on kaasomand ja kuidas seda lõpetada?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 17.04.2015 03:54; kategooriad: Seadusandlus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui ühel asjal on mitu omanikku, tekib kaasomand. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt.

Kaasomand ei ole igavesti eksisteeriv ja kaasomanikul, kui täieõiguslikul omanikul, on alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja jagamist, kui see ei ole välistatud kaasomanike kokkuleppega.

Kaasomand lõpetatakse üldjuhul kaasomanike kokkuleppel, kus kaasomanikud otsustavad millisel viisil nad kaasomandi lõpetavad. Kui kaasomanikud ei suuda kaasomandit poolte kokkuleppel lõpetada või vaidlevad lõpetamise viisi üle, siis lahendab vaidluse ühe kaasomaniku nõudel kohtus.

Kaasomandi lõpetamise viisideks on esiteks asja jagamine reaalosadeks, teiseks asja jätmine ühe või mitme kaasomaniku omandisse koos kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule tema omandiosa väärtus, kolmandaks asja müümine kas kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

Asja jagamine reaalosadeks

Korteriomanditeks saab jagada iga kaasomandis oleva kinnistu, kus majas on reaalosadena eraldatavad korterid. Iga korteriomand koosneb sel juhul korterist ja selle juurde kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast krundile ning maja kandvatele konstruktsioonidele. Iga selline korteriomand on iseseisev kinnisasi. Omanikud saavad ise otsustada, mis hakkab majas kuuluma neile ainuomandi koosseisus ja mis jääb ühisesse kasutusse majas või kõrvalhoonetes. Selle kokkuleppe alusel tuleb maja plaanidel (selleks on vaja mõõdistus- või ehitusprojekti) joonistada reaalosade (korterite) piirid ja selline plaan kohalikus omavalitsuses ehitusametniku poolt kinnitada. Seejärel saavad kõik kaasomanikud ühiselt minna notaribüroosse ja sõlmida vastavasisulise kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus moodustataksegi eraldi korteriomand. Korteriomandite seadmisel või kasutuskorra kokkuleppimisel tuleb tasuda mõlemal juhul notari tasu ja riigilõiv ja see sõltub kinnistu väärtusest. Kulude jagunemine on poolte kokkuleppe küsimus ja sageli kantakse need võrdsetes osades või sõltuvalt kaasomandi osa suurusest.

Ühe kaasomaniku väljaostmine

Levinud ja üheks lihtsamaks kaasomandi lõpetamise viisiks on olukord,kus üks kaasomanik ostab teise kaasomaniku osa ära ning seeläbi saab ainuomanikuks. Igal kaasomanikul on õigus osta müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) viidud kaasomandi osa samadel tingimustel , mis lepingus sätestatud. Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Kui kaasomanikud ei jõua hinnas kokkuleppele, on vajalik kaasomandi väärtuse kindlaskstegemiseks määrata ekspertiis või hindamine.

Asja müümine kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel

Kui kaasomanikud soovivad mõlemad asja enda ainuomandisse jätta või ei suuda kokku leppida asja hinnas, on võimalik kasutada kaasomandi lõpetamise viisi,kus asi müüakse kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel. Enampakkumine toob välja kaasomandis oleva asja hinna. Avalikku enampakkumist tasub kaaluda siis, kui kumbki kaasomanik ei soovi kinnistut, ühiselt tavamüüki aga korraldada ei õnnestu.

Kui kaasomandi lõpetamises kaasomanikud kokkuleppele ei jõua, võib kaasomandit lõpetada sooviv kaasomanik pöörduda hagiga kohtu poole.

Segaduste vältimiseks kasuta professionaalsete maaklerite abi, sest neil on kogemusi ning nad tunnevad seadusi.

Autor

IMG_2866

Sirle Koorts
Maakler

Sisustusnõuanded kinnisvaramüüjale

Kodu enne müümist korda – kas värskendada ka sisekujundust ja seinavärvi?

Minimalismi põhimõte less is more ehk vähem on rohkem kehtib igas kodus, mille müügiga plaanib omanik alustada. Isegi kui kodu ei ole sisustatud minimalistlikus stiilis. Suured puhtad pinnad, vähesed, ent läbimõeldud detailid ning rahulik värvigamma peaksid olema märksõnad, millise pilguga oma kodu enne müügiga alustamist üle vaadata. Järgnevalt leiad mõned mõtted, kuidas oma koju tuua nii kevadist värskust kui saada seeläbi ka kõrgem müügihind.

Ilma remondimeest kasutamata:

1. Vaata üle tekstiilid 

Diivanipadjad, pleedid, laudlinad, kardinad, vaibad, voodipesu, rätikud, dušikardin – vaata kõik need tekstiilid oma kodus kriitilise pilguga üle. Võib-olla on need kulunud välimusega, ei sobi värvi poolest enam tuppa või ei olegi neid kõiki Sinu koju tarvis? Uute kangaste värvivalikul lähtu oma tubade seinavärvist ja mööblist – kui need on pigem neutraalsema tooniga, siis võid tekstiilidega olla julgem. Kui aga Sinu kodus on131663-decor-living-room-redecorated-with-renovated-furniture-from-the-60s erksavärviline diivan, siis näiteks kardinad ja laudlina olgu pigem heledad, pastelsemad ja vähem domineerivad. Vanad ribikardinad või rulood vaheta uute vastu või mõtle, kas Sul neid üldse tarvis on. Kui liigne päikesevalgus ega võõraste pilgud niikuinii akendesse ei satu, piisab ka ainult õhulistest külgkardinatest. Kas Sinu elu- või magamistoas on mõni vaip? Ka lihtne sobivates toonides nn kaltsuvaip võib ruumi tuua rohkem hubasust. Kas oled voodipesu valides mõelnud, kuidas see Sinu magamistoa valguse ja seinavärviga sobib? Voodipesule pööratakse tavaliselt vähe tähelepanu, ometi mõjutab see kogu magamistoa ilmet suurel määral. Teine võimalus on valida sobiv päevatekk ning dekoratiivpadjad, mille saad asetada päevaseks ajaks või külaliste tulekuks voodipesu peale. Ka vannitoast loovad terviklikuma mulje samas toonis rätikud, vaip ja aksessuaarid.

2. Vaata üle aksessuaarid

Nipsasjakesi, kaunistusi ja nähtaval asuvaid tarbeesemeid valides lähtu põhimõttest: pigem vähem kui rohkem ning pigem tagasihoidlik kui ekstravagantne. Kui seina- ja mööblivärv on sarnastes ja neutraalsetes toonides, saad olla aksessuaaride valimisel julgem, ent kui seinas domineerib näiteks tumedamates toonides ja suure mustriga tapeet, võivad rohked detailid üldmuljet taas liigselt koormata ning hakkavad lõpuks ka Sind väsitama. Seebihoidja vannitoas, vaagen köögilaual, küünlajalad jms, mis on igapäevaselt nähtavad, peaks olema hästi läbimõeldud ja ruumi terviklikkust toetama. Näiteks eksootiliselt reisilt toodud puuviljaalus sobib hästi ka modernsesse interjööri, seda võid toetada näiteks sarnases stiilis kardinate või tekstiilist söögialustega. Oma vanad aksessuaarid, mis enam tuppa ei sobi või on lihtsalt ära tüüdanud, vii julgelt taaskasutuskeskusesse. Selle järgmine omanik, kes soovib samuti oma koju värskust tuua, on kauni leiu üle kindlasti sama rõõmus kui Sina oma uute aksessuaaride üle. Uued asjad oma koju võid aga leida ka just sealtsamast teise ringi poest.

simple-living-room-designKevadist hõngu nii tekstiilide kui aksessuaaride valikul toovad puhtad erksad värvid, millel eesti keeles on vahvad liitnimed: laimiroheline, sinepikollane, fuksiaroosa, türkiissinine.

Maalid ja pildid seintel vali järgmise põhimõtte alusel: kui Sinu elu- või magamistoas ei ole ühtegi maali või seinapilti, siis on just see üks sealt kindlasti puudu. Kui neid on aga rohkem, võid mõelda, kas see on ehk liigselt domineeriv ning üldmulje tundub kirju? Kui nii, siis vali välja üks või kaks parimat. Ja kui vanade kruviaukude kinnipahteldamine tundub suur töö, siis sobib kruvide varjestamiseks riiul, dekoratiivne nagi vms.

Interjööri toovad elu ja värvi ka hooajalised potililled. Enamiku neist saab hiljem õue istutada. Üksikud ilma õiteta rohelised taimed sobivad samuti, ent ole ettevaatlik – ära ruumi nendega üle koorma.

3. Vaata üle vana mööbel

Isegi kui Sinu kodus ei ole näiteks Lutheri tehase toole 30. aastatest, siis renoveerida tasub ka 80. aastate mööblit, mis toob uue kangaga kindlasti tuppa värsket ilmet. Mööblirestauraatorid annavad siinkohal head nõu ning julgeid ideid ei tasu karta. Kui üldpildis detailidega mitte üle pingutada, siis loob kaasaegse mustriga vana tugitool ruumi põnevat kontrasti. Vana mööblit saab ka ise töödelda – selleks toimuvad erinevad koolitused ning õpetusi on nii raamatutes kui internetis. Mõnus isetegemisprojekt ja tulemuseks uut värvi kaunid toolid või öökapid!

4. Loo korda

Et uus ja värske ilme Sinu kodus mõjule pääseks, vaata tuba veelkord üle, kas Sinu silma riivab näiteks aja jooksul kogunenud ajakirjahunnik kapi peal, lahtised mänguasjad riiulis, kreemipurgikeste meri magamistoas ja korralik šampoonivalik dušinurgas. Kodu- ja sisustuspoodides on väga hea valik erinevaid karpe, korve jms kõigi nende toodete hoiustamiseks. Kui diivanilaua alumiselt riiulilt ei turrita mitte värviline ajakirjahunnik, vaid seal on hoopis vaevu märgatav stiilne suletud karp, on kogu ruumi üldmulje palju parem ning Sinu uued laimirohelised diivanipadjad saavad tähelepanu endale.

Remondimehe abiga:

Kui müüki pandava kodu seisukord on selline, mis Sinu hinnangul vajab juba remondimeeste sekkumist, siis siingi on võimalik valida kapitaal- ja pisiremondi vahel. Alljärgnevalt pakun mõned mõtted, kuidas kasutada lihtsamaid lahendusi. Seejuures soovitan siiski teha parandusi värskendamise, mitte vigade peitmise eesmärgil.

Enne kodu müügiga alustamist võiks üle vaadata seinad. Värvitud seintel tasub värvi värskendada eriti siis, kui seal on nähtavaid kahjustusi või kulumisjälgi. Kuna seinapinnad on suured, siis ühtlaselt värskelt värvitud sein annab üldmuljele palju juurde. Värvi valmiseks sirvi sisekujundusajakirju. Heledamad, mahedamad ja pastelsemad toonid on kindlam valik, suurtel seinapindadel ära tumedaid toone kasuta ning ole ettevaatlik ka kirgaste värvidega. Suurel pinnal värv võimendub ning selle asemel, et luua rahulikku õhkkonda, võib see toa üldilmet liiga intensiivselt koormata. Kui soovid toa ühel seinal kasutada erksamat värvi või julge mustriga tapeeti, mõtle läbi, missugused on selle toa mööbel, tekstiilid ja aksessuaarid. Kui viimastega tuleb ruumi juba mitu erinevat värvi, võiksid seinad olla pigem kõik ühte tooni.

Ka vannitoa remont ei tähenda alati vähemalt mitut tuhandet eurot ning suurt ajakulu. Kui oled kindel, et Sinu vannitoa hüdroisolatsioon on korralikult tehtud ning selles osas remonti ei vaja, ei pea tingimata välja lõhkuma vanu keraamilisi plaate. Keraamilisi plaate värvides või uute plaatidega üle plaatides on võimalik saavutada väga häid tulemusi ning seda ei peaks kartma. Vannitoaplaatide värvi- ja mustrivalikul soovitan samuti jääda pigem tagasihoidlikuks – ka kõik seinad täiesti valge plaadiga kattes on tulemus väga hea, kuna nii on võimalik vannitoas meeleolu luua ja värve vahetada just vaipade, rätikute ja aksessuaaridega. Nii ei teki ei Sinul ega uuel omanikul mõne aja pärast taas soovi vannitoas remonti teha, kuna näiteks neoonroheliste lilledega plaadimuster on ära tüüdanud.

Kindlasti tasub enne oma kodu müügiga alustamist, aga miks mitte ka lihtsalt kevade puhul, oma kodu sisekujundus uue pilguga üle vaadata, et see ei oleks kulunud ja väsitav, vaid rahulik ja inspireeriv, üllatav ja uuenev.

Autor:

vjujjf4e42ffb40ace5

Lenne Kontor
Domus Kinnisvara kutseline maakler

Artikkel ilmus 08.04. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus

Juuli on Pärnu üüriturul kõige kuumem

Postitaja: Domus @ 15.04.2015 11:03; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Neil, kes kavatsevad Pärnus suvepuhkust veeta, on viimane aeg öömaja peale mõelda, sest maikuus on juba suurem osa üürikortereid broneeritud, tõdesid kohapeal tegutsevad maaklerid ja majutajad.

Üüripindade vahendamisega tegelevad internetiäride kõrval kohalikud kinnisvarabürood.

Domus Kinnisvara maakleri Piret Rondo sõnade kohaselt on suvisteks üürijateks vanaemad lastelastega, pered ja noored. Üürijate hulgas on igal aastal olnud inimesi, kes külastavad Pärnut esimest korda, on neid, kes on Pärnus käinud aastaid tagasi, ja on neid, kes käivad igal aastal.

Tullakse nautima siinset imelist mereranda ja lihtsalt puhkama. Noored tulevad peamiselt üheks-kaheks ööks nädalavahetusel, et ööklubis pidutseda, pered nädalaks või kaheks. Mõnikord üüritakse korter terveks kuuks, et lähedased saaksid käia vastavalt oma puhkusele: ühed tulevad, teised lähevad.

Rondo andmeil soovitakse reeglina, et kõik oleks vaid jalutuskäigu kaugusel, ent vene rahvusest kliendid ei pea asukohta nii oluliseks ja nende jaoks ei ole ka Paikuselt või Tammistest kauge maa linna tulla.

Vene pered eelistavad suuremat pinda, korterit, maja või majaosa. Nemad on rohkem nõus maksma kui kohalik või Soome klient. Eesti pered tahavad kõige parema meelega üürida majaosa või maja, kus saaks grillida ja lapsed õues mängida.

Suvekülalised eelistavad juulikuud, see periood on alati broneeritud.

“Meie büroo praktika näitab, et suvekülalised on olnud korralikud kliendid. Suuri pahandusi või lõhkumisi pole esinenud. Seega, kes veel mõtleb või pelgab oma kodu suveks välja üürida, neil tasub vähemalt ühe korra proovida,” soovitas Rondo, mõeldes augustikuise muusikafestivali peale. Ainuüksi Domus Kinnisvara büroos on igal maakleril andmebaasis kümneid kliente, kes ootavad majutuspakkumisi. Sel perioodil ei ole määrav ei asukoht ega hinnatase.

Artikli täistekst veebilehel www.parnupostimees.ee

(Artikkel ilmus Pärnu Postimehes 11.04.2015, autor Silja Joon)

Märts 2015 ülevaade: Tartu korterite hinnakasv on peatunud

Kui 2015. aasta kaks esimest kuud olid võrreldes 2014. aasta sama ajaga tehingute aktiivsuse poolest tagasihoidlikumad, siis märts tõi endaga kaasa kinnisvaraturu elavnemise. Maa-ameti tehingustatistika andmetel tõusis kogu Eesti kinnisvaratehingute arv võrreldes eelmise aasta märtsiga 15%. Märtsis teostati Eestis kokku 4289 ostu-müügitehingut koguväärtusega 250,867 miljonit eurot. Veebruariga võrreldes teostati 36% rohkem tehinguid ning tehingute koguväärtus tõusis 20%. Kogu Eesti tehingute arvu tõusu mõjutas kõige rohkem maatulundusmaa tehingute arvu tõus (mis moodustas ligi 40% kogu Eesti kinnisvaratehingute arvu tõusust) ning Tallinnas, Tallinna lähiümbruses ja Tartus elavnenud korteriturg.

KOKKU märtsAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

TALLINN

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta märtsis 1781 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 178 716 694 eurot. Võrreldes veebruariga tõusis tehinguaktiivsus 25% ja tehingute koguväärtus 12%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 16% ja koguväärtus 33%.

Märtsis toimus Tallinnas 731 korteriomandi tehingut, mis on 63 tehingut rohkem kui veebruaris ja 32 tehingut rohkem, kui eelneva aasta märtsis. Aktiivne uusarenduste müük on taaskord aidanud Tallinnas püstitada uue korterite keskmise hinna rekordi – 1579 €/m² (mediaan 1440 €/m2). Keskmine hind on veebruariga võrreldes tõusnud 6% ja 2014. aasta märtsiga võrreldes 7%.

Tallinna KOM märtsAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti märtsis 33 ostu-müügitehingut (maakonnas 132), mis on veebruariga võrreldes 10 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 7 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati 14 tehingut (maakonnas 85). Veebruaris tehti 9 ja aasta tagasi märtsis 16 hoonestamata elamumaa tehingut.

 .

TARTU

Tartu maakonnas teostati märtsis 446 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 22 325 449 eurot. Tartu maakonna tehingute aktiivsus tõusis veebruariga võrreldes 43% ning tehingute koguväärtus 40%. Tehingute arvu tõusu tõi kaasa elavnenud korteriturg, hoonestamata elamumaadega toimunud komplekstehing ning maatulundusmaa tehingute arvu tõus. Aasta taguse ajaga võrreldes on tõusnud tehingute arv 36% ja koguväärtus 44%.

Märtsis toimus Tartu linnas 164 korteriomandi tehingut, mis on 46 tehingut rohkem kui veebruaris ja 43 tehingut rohkem kui eelneva aasta märtsis. Tartu linna korterite tehingute arvu tõusule andis oma panuse mitmete uusarenduste korterite müügitehingute vormistamine, nt. Kummeli 14, Laseri 4 ja Raatuse 68. Kui veebruaris toimus 17 uute korterite tehingut, siis märtsis toimus 30 uute korterite tehingut (siia ei ole arvestatud täielikult renoveeritud korterite tehinguid). Võrreldes veebruariga langes keskmine hind 4%. Üle mitme aasta on korterite keskmine hind võrreldes eelneva aasta sama kuuga languses – võrreldes 2014. aasta märtsiga on keskmine hind langenud 1%, olles tasemel 1186 €/m2.

Tartu KOM märtsAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati märtsis 13 ostu-müügitehingut (maakonnas 42), veebruaris ja aasta tagasi märtsis müüdi 3 eramut vähem. Tartu linnas toimus 4 tehingut (maakonnas 60). Kuu varem veebruaris toimus 3 tehingut ja 2014. aasta märtsis toimus 5 hoonestamata elamumaa tehingut. Tartu maakonnas toimus märtsis komplekstehing, kus korraga müüdi 35 elamumaa kinnistut.

 .

PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati märtsis 380 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 12 698 405 eurot. Võrreldes veebruariga tõusis tehinguaktiivsus 114% ja tehingute koguväärtus 86%. Tehingute aktiivsuse tõusu taga on maatulundusmaadega toimunud komplekstehing, kus müüdi korraga üle 160 kinnistu. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv 64% ja koguväärtus 50% tõusnud.

Märtsis toimus Pärnu linnas 55 korteriomandi tehingut, mis on 1 tehing rohkem kui veebruaris ja 20 tehingut vähem, kui eelneva aasta märtsis. Keskmine hind oli märtsis 886 €/m² (mediaan 783 €/m2), mis tõusis võrreldes veebruariga 2% ja langes võrreldes 2014. aasta märtsiga 4%.

Pärnu KOM märtsAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti märtsis 5 ostu-müügitehingut (maakonnas 27), mis on eelneva kuuga võrreldes 3 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes 7 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaaga tehti märtsis 3 tehingut (maakonnas 23), samuti nagu kuu varem veebruaris. Aasta tagasi märtsis hoonestamata elamumaaga tehinguid ei toimunud.

.

VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta märtsis 144 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 494 020 eurot. Võrreldes veebruariga tõusis tehinguaktiivsus 36%, mille tõi kaasa maatulundusmaa tehingute tõus. Tehingute koguväärtus tõusis 40%. Aasta taguse ajaga võrreldes langes ostu-müügitehingute arv 16%, kuid koguväärtus tõusis 3%.

Märtsis toimus Viljandi linnas 14 korteriomandi tehingut, mis on 2 tehingut rohkem kui veebruaris ja 7 tehingut vähem eelneva aasta märtsis. 2015. aasta märtsi keskmine hind tõusis võrreldes eelneva kuuga 2%, jõudes hinnatasemeni 515 €/m² (mediaan 508 €/m2). Aasta tagusega võrreldes on keskmine hind 31% kõrgem.

Viljandi KOM märtsAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti märtsis 7 ostu-müügitehingut (maakonnas 16), mis on eelneva kuuga võrreldes 2 ning aastatagusega võrreldes 1 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaaga märtsis tehinguid ei toimunud (maakonnas 4). Samuti ei toimunud hoonestamata elamumaaga tehinguid veebruaris, ega ka 2014. aasta märtsis.

.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta märtsis 116 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 832 534 eurot. Võrreldes veebruariga langes tehinguaktiivsus 17%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 17%. Aasta taguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 32% ja koguväärtus 12%.

Märtsis teostati Kuressaares 14 korteriomandi tehingut, mis on 3 tehingut vähem, kui kuu varem ja 3 tehingut rohkem, kui 2014. aasta märtsis. Märtsikuu keskmine hind oli veebruariga võrreldes 7% kõrgem, olles 779 €/m² (mediaan 732 €/m2). 2014. aasta veebruariga võrreldes tõusis keskmine hind 13%.

Kuressaare KOM märtsAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Märtsi toimus Kuressaare linnas 4 (maakonnas 9) eramu ostu-müügitehingut. Veebruaris ja aasta tagasi märtsis eramutega tehinguid ei toimunud. Hoonestamata elamumaaga märtsis (maakonnas 3) ega veebruaris tehinguid ei toimunud. 2014. aasta märtsis toimus 1 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehing.

.

NARVA

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas märtsis 372 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 8 167 963 eurot. Võrreldes veebruariga tõusis tehinguaktiivsus 34% ja tehingute koguväärtus 55%. Aasta taguse ajaga võrreldes on tõusnud tehingute arv 10% ja koguväärtus 56%.

Märtsis toimus Narvas 55 korteriomandi tehingut, mis on 6 tehingut vähem kui veebruaris ja 14 tehingut vähem kui eelneva aasta märtsis. Keskmine hind näitab väikest langust, olles märtsis 469 €/m² (mediaan 467 €/m2). Veebruarikuuga võrreldes keskmine hind  langes 7% ja aasta tagusega võrreldes 2%. Ka Narvas on jõudnud üle pika aja kätte kuu, kus keskmine hind on aasta tagusega võrreldes madalam.

Narva KOM märtsAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti märtsis 17 ostu-müügitehing (maakonnas 43), mis on veebruariga võrreldes 12 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 3 tehingut rohkem. Narva linnas müüdi märtsis 1 (maakonnas 9) ja veebruaris 2 hoonestamata elamumaad. Aasta tagasi märtsis toimub 17 hoonestamata elamumaa tehingut.

Kadri Lest

Kadri Lest

Domus Kinnisvara maakler / analüütik

Maale elama küll, aga kuhu ja kuidas?

Postitaja: Domus @ 06.04.2015 10:47; kategooriad: Majandus, Majanduspoliitika
Sildid: , , , , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kuhu minna?
11. aprillil toimub Tallinnas, Kalevi Spordihallis huvitav üritus, täpsemalt mess, mille käigus kutsutakse noori ja aktiivseid inimesi üles vastupidiselt peavoolu liikumissuunale linnast maale elama siirduma. Ettevõtmine on intrigeeriv, kuna maaelanikkond väheneb järjepidevalt juba pikkade aastate vältel. Lisaks kõikmõeldavatele sotsiaalsetele, riigikaitselistele ja muudele probleemidele toob maapiirkondade tühjenemine ja elujõu vähenemine endaga kaasa sealse kinnisvara odavnemise, ostuhuvi vähesuse ning sellest tulenevalt ka sageli veel paar aastat tagasi korras olnud maamajade lagunemise. Aga seda teavad maapiirkondades töötavad maaklerid niigi, kohalikest elanikest rääkimata…

Natuke lähemalt heast algatusest
2012. aastal käivitasid Lõuna-Eesti arendusorganisatsioonid kodanikualgatuse korras projekti „Maale elama“, millest tänaseks on välja kasvanud elujõuline ja eeskätt maapiirkondadele eluliselt vajalik liikumine.
Projekti eesmärk on propageerida maal elamise eeliseid ning ühtlasi teadvustada ka maaelust tulenevaid väljakutseid. Samas julgustatakse kogukondi ja omavalitsusi võtma aktiivset rolli oma inimressursi kujundamisel ning toetatakse neid selles tegevuses. Teisalt püütakse linnast maale tulevatele inimestele muuta elukohavahetus teadlikumaks ja lihtsamaks. Seda, et ideel on jumet, tõestas ka küsitlus, mille kohaselt noored pered unistavad jätkuvalt oma maakodust ning soovivad oma lapsi kasvatada turvalises ja eluterves keskkonnas. Kokkuvõtteks võib öelda, et ühtehoidvad ja elujõulised kogukonnad on hakanud ennast ise turundama – nii väärt elukohtadena, kui jätkusuutlike kogukondadena.

Niisiis toimub 11. aprillil juba kolmas „Maale elama“ mess. Seekord on messi pearõhk suunatud ettevõtlikele inimestele, mistõttu messi peateema on „Maale ettevõtjaks”. Sellise teemapüstitusega annavad kogukonnad märku, et maale on väga oodatud inimesed, kelle ettevõtlikkus ja elujõud võimaldavad neil ellu jääda ja hakkama saada mistahes muutuda võivates oludes. Eelnevast tulenedes on selle aasta messi uuenduseks nõustamisala, kus igapäevaselt maakondlikes arenduskeskustes töötavad ettevõtluskonsultandid aitavad kaaluda noorte inimeste värskeid äriideid ning annavad kohapeal adekvaatse tagasiside ja vajadusel ka head nõu, kuidas oma mõtteid edasi arendada. Lisaks oma headele ideedele on „Maale elama” kodulehel üle 80 idee, mida maal ettevõtliku inimesena veel teha võiks.

„Maale elama“ kodulehelt on võimalik leida kogukonnad, kes on algatusega liitunud, ülevaate kinnisvarapakkumistest,vabadest töökohtadest, eluks vajaliku infrastruktuuri olemasolust ja tasemest ning kohalike elanike, omavalitsuse ja ettevõtjate meelsusest uute elanike ootuses. Oma kodu otsides on hea ka kinnisvaraportaalide kv.ee, city24.ee ja domuskinnisvara.ee pakkumistel silm peal hoida.

Kahe aasta jooksul on algatuse abil linnast maale kolinud 69 peret, kuhu kuulub 150 inimest. Kas see on piisk meres võrrelduna nende inimestega, kes on maalt lahkunud? Võib-olla. Kuid kindlasti on see uue ja olulise liikumissuuna algus ning hea algatus, millele ka kõik maal kinnisvara omavad inimesed head käekäiku soovivad.

Kuidas sinna jõuda ja kuidas seal hakkama saada?
Enne kodumaja väljavalimist on noorel inimesel kasulik ära käia pangas, võib-olla ka KredEx-is. Ehk isegi PRIA-s, EAS-is või koguni TAS-is.
Kuna elukoha vahetus, seda enam radikaalne, on inimese elus üks kaalukamaid otsuseid, tasuks ennast ehk kurssi viia ka erinevate kohalikku elu toetavate programmidega.
KredEx on finantsasutus, milline pakub tõhusat tuge ettevõtlikele inimestele mitmesuguste toetuste, laenutagatiste ja laenude andjana. Ettevõtte tegevus on suunatud nii ettevõtetele, kui ka eraisikutele. KredEx pakub lahendusi alustavatele, kasvavatele ning ennast juba tõestanud ettevõtetele. Näiteks sobib nende stardilaen alustavale ja kuni kolm aastat tegutsenud ettevõttele investeeringute ja käibevahendite rahastamiseks
Eraisikule antav eluasemelaenu käendus on mõeldud inimestele, kes soovivad võtta laenu uue eluaseme ostmiseks või olemasoleva renoveerimiseks ning vähendada oma esmase sissemakse kohustust. Eluasemelaenu käendusega on võimalik osta korter, elumaja, krunt või suvila.
Vähemalt üks laenutaotleja, kes soovib kasutada KredExi eluasemelaenu käendust, peab kuuluma ühte alltoodud sihtgruppidest:
• noore pere sihtgrupp
• noore spetsialisti sihtgrupp
• tagastatud eluruumis elava üürniku sihtgrupp
• kaitseväe või kaitseliidu veterani sihtgrupp
PRIA maapiirkonnas majandustegevuse mitmekesistamise meede avaneb käesoleva aasta suve lõpus. 17.-31. augustini on mikroettevõtjatel võimalus taotleda toetust maapiirkonnas majandustegevuse mitmekesistamiseks, mida toetatakse sellel aastal 14,4 miljoni euroga. Võrreldes varasemate aastatega on muutunud toetuse nõuded.

Uute nõuete eesmärk on kiirendada investeeringute elluviimist ning tagada vahendite kasutamine programmiperioodi lõpuks. Muudatuse vajalikkus tuleneb tähtajaks lõpetamata projektide suurest arvust. Maaelu mitmekesistamise väikeprojekti toetussumma ühe taotleja kohta on kuni 100 000 eurot. Toetuse määr on kuni 50% toetatava tegevuse investeeringuobjekti maksumusest sõltuvalt investeeringuobjekti tegemise asukohast. Toetuse taotlemiseks vajalike vormidega saab peatselt tutvuda PRIA koduleheküljel, praegu ei ole nad seal veel leitavad.

Hajaasustuse programm, mida rahastatakse Eesti riigieelarvest, on suunatud kõigile Eesti maakondade hajaasustusega piirkondadele. Programmi eesmärgiks on tagada hajaasustusega maapiirkondades elavatele peredele head elutingimused ning seeläbi aidata kaasa elanike arvu püsimisele neis piirkondades. Toetatakse kodumajapidamiste veesüsteemide, kanalisatsiooni-süsteemide ja juurdepääsuteedega seotud tegevusi. Samuti toetatakse autonoomsete elektrisüsteemidega seotud tegevusi, kui majapidamine ei ole liitunud elektrivõrguga. Oluline on, et projekti tulemus jõuaks tervikliku lahenduseni.
Toetust saavad taotleda füüsilised isikud, kes vastavad järgmistele nõuetele:
1. taotleja elab alaliselt selles majapidamises, millele ta toetust taotleb;
2. taotleja elukoht on ka rahvastikuregistri andmete kohaselt selles majapidamises, millele ta toetust taotleb (vähemalt alates 1. jaanuarist 2015);
3. taotlejal ei tohi taotluse esitamise hetkel olla riiklike maksude osas maksuvõlga, välja arvatud juhul, kui see on ajatatud.

Maakondlikud arendusorganisatsioonid
Leader-programm on üks edukamaid Euroopa Komisjoni algatusi, mis edendab elu maapiirkonnas. Eestisse jõudis Leader-programm pärast Euroopa Liiduga ühinemist ning hetkel tegutseb Eestis kokku 26 kohalikku tegevusgruppi, kelle tegevuspiirkond kokku moodustab alates 2010. aasta märtsist 99,99% Eesti maapiirkonnast.
LEADER tegevusgruppide andmebaas on leitav siit:
http://www.maainfo.ee/index.php?page=3348
Näiteks Tartumaal tegutsev Tartumaa Arendusselts (TAS) on üks neist 26-st Leader tegevusgrupist. TAS tegutseb Tartumaa kuueteistkümnes vallas ja ühes linnas ning organisatsiooni liikmeskonda kuulub 42 ettevõtet ja 47 mittetulundussektori esindajat. Erinevaid toetustaotlusi saavad esitada TAS-i piirkonda kuuluvad MTÜd, SAd, äriühingud ning kohalikud omavalitsused. Toetuste jagamisel lähtutakse strateegiast, mis on koostatud oma liikmete arenguvajadusi silmas pidades. 2013. aastal lõppes eelmine rahastusperiood. Järgmised taotlusvoorud toimuvad juba Euroopa Liidu uuel rahastusperioodil, eeldatavasti 2015. aasta alguses. Seega tasub Tartumaalastel ennast TAS-i strateegiliste arangusuundadega kurssi viia ning hoida uuel rahastusperioodi algusel silm peal.
Need olid mõned viited erinevatele toetusprogrammidele ja –meedetele, millega püütakse ettevõtlike inimeste ettevõtmisi toetada. Kes ei ole varem nendega kokku puutunud, võiks ennast asjaga kurssi viia, sest sellised toetusmeetmed võivad olla tõhusaks abiks, kui te tõepoolest otsustate maale elama asuda.

Kohtumiseni messil!

Terje-Oden

 

 

 

 

Terje Oden

Maakler

PÄRIMINE – Uus õpik Kinnisvarakoolilt

Ma pole küll juriidilise kirjanduse fanaatik, kuid siiski süvenesin huviga Kinnisvarakooli poolt välja antud ning Evi Hindpere poolt kirjutatud raamatusse „Pärimine“. See trükisoe materjal on heaks järjeks varasematele Kinnisvarakooli poolt üllitatud kinnisvaravaldkonda käsitlevatele raamatutele. Kui ma alguses eeldasin ees ootamas kasulikku lugemist algajatele maakleritele ning neile, kes valmistuvad kutseeksamiks, siis lugemisega edenedes mulje muutus. Jah – see raamat on heaks õppematerjaliks kõigile kinnsvarakonsultantidele, sest teema on väga selgelt ja konkreetselt lahti kirjutatud. Ent veelgi suurema lugejaskonna võiksid moodustada need, keda pärimise teema isiklikult puudutab. Ehk siis eakamad, kellel on põhjust oma varalistes küsimustes pikemalt ette mõelda – tulevased pärandajad. Või hoopis nende järeltulijad, kellel on vaja perekonnaringis asjad selgeks rääkida – tulevased pärijad. Õigusaktide, riigikohtu lahendite või juristidele mõeldud seadusetõlgenduste kõrval on see raamat meeldivalt maalähedane ning lihtsate näidetega illustreeritud. Seega meeldiv ja kasulik lugemine kõigile, kes soovivad end pärimisküsimustega kurssi viia või lihtsalt oma silmaringi avardada.

KUIDAS ESITADA KINNISVARA KVALITEETI ?

Kvaliteet koosneb objektiivsetest/mõõdetavatest või subjektiivsetest/hinnatavatest tunnustest. Kinnisvara puhul on kvaliteedi hindamiseks vaja nii üht kui teist. Ent hoolimata sellest, et meil on kasutusel mitmed erinevad kvaliteedi hindamise/esitamise süsteemid, pole vähemalt elukondliku vara osas ühtegi piisavalt ammendavat.

Laiema tuntuse on saavutanud energiamärgise süsteem, mis tänasel kinnisvaraturul on riikliku propaganda ja õigusruumi nõuete mõjul omandanud kvaliteedi näitajana juba suurema rolli, kui tal tegelikult olla saaks. Kinnisvaraturul toimetavad tavakodanikud räägivad agaralt A-B-C-jne-klassi majadest märgistades sellega kui hea või halb üks või teine maja on. Tegelikkuses puudutab energiaklass siiski vaid energiakasutusest. Seejuures isegi mitte üheselt energia kulu, sest erinevatele energiakandjatele rakendatakse erinevat koefitsenti sõltuvalt CO emissioonist. Kas maja katus seejuures vett peab, ei ole kuidagi hinnatud.

Ehituskvaliteedi osas on väga levinud Soome ehitusstandard RYL, millele viidatakse peamiselt lepingutes. Heal juhul määratakse seejuures ka kvaliteediklass. Kuid kuna RYL on mahukas ning väga mitmetahuline ja –osaline dokument, siis ei ole enamusel, kes seda kolmetähelist lühendit kuskilt lepingust loevad või selle kirjapanemist nõuavad, õrna aimugi, millest jutt käib. RYL aitab selgeks vaielda eelmises lõigus nimetatud katuse probleemi, kuid ei anna mingit ettekujutust selle kohta, kas ehitatud hoones ka tegelikult hea on olla. Kas elamus ikka kodutunne tekib või kas kontoris on su töötajatel mugav töötada?

Büroohoonete kvaliteedi hindamiseks töötas Eesti Kinnisvarafirmade Liit kolleeg Ardi Roosimaa eestvedamisel välja büroohoonete klassifikaatori. See on põhjalik dokument, mis määratleb nõuded olulisematele mõõdetavatele teguritele ning piiritleb ka hinnangulisi. Kus võimalik, on esitatud selgelt mõõdetav kriteerium või viidatud mingile muule normile, ning nende puudumisel on püütud hinnangu andmist lihtsustada praktiliste näidetega kinnisvaraturult. Nii ongi büroohoone kvaliteedi hindamisse kaasatud nii hoone kasutuslik ja ehituslik pool, kui ka näiteks asukoha ja keskkonna teemad. Klassifikaatoris käsitletakse neid küsimusi, mis on hoone kvaliteedist tulenevalt olulised selle omanikule (investorile) või kasutajatele (üürnikele). Tänu põhjalikkusele on tegemist väga hea materjaliga, millest lähtuda oma kinnisvaraotsuste tegemisel.

Kahjuks aga puudub samaväärne materjal elukondliku kinnisvara kvaliteedi esitamiseks. On olemas kinnisvara hindamise standardi EVS 875 10. osas toodud käsitlus „Kinnisvara kvaliteediklassid“, mida saab rakendada sõltumata vara sihtotstarbest. Ent sisulisest põhjalikkusest hoolimata jääb see käsitlus minu hinnangul liialt subjektiivseks ning paljudele ilmselt raskesti mõistetavaks. Seetõttu ei ole selline kvaliteedi hindamine kinnisvaraturul laiemalt juurdunud ning on jäänud üksnes hindajate pärusmaaks. Maaklerkond ja tavakodanikud aga jätkavad igapäevast elu terminite „suurepärane“ või „väga hea“ saatel. Kusjuures nende seos tegelikkusega sõltub paljuski sõnaseadja südametunnistustest.

Rahvusvahelisel areenil on erinevaid kvaliteedistandardeid sadu. Siinmail tuntumad ning ka rakendamist leidnud on BREEAM ja LEED. Kuna juba mõnikümmend aastat tagasi tekkis kinnisvaraturule kinnisvara elutsükli kontseptsioon, siis on need kvaliteedisüsteemid peamiselt just jätkusuulikku majandamist ja juhtimistegevusi kajastavad. Arvestades seda, kuidas maailm järjest enam urbaniseerub ning looduskeskkond asendatakse tehiskeskkonnaga, on see muidugi väga vajalik. 2010 aastal kirjutasid Heiki Sepp, Aigi Lust ja Kersti Soomuste Eesti Maaülikoolis oma magistritöö nende kahe standardi võrdlusest ning Eestis rakendamise võimalustest. Seejuures testiti seda kolme elamu peal ning tunnistati Eestile sobivamaks BREEAM.

Laialdasema rakendamiseni elukondlike projektide osas pole aga kumbki neist standarditest jõudnud, sest on lihtsalt väga kallis. Samamoodi nagu näiteks passiivmaja sertifikaadi taotlemine PHI-lt on ilmselt ebamõistlikult kallina tunduv enamusele viimase paari aasta jooksul ehitatud väga energiasüüstlike majade omanikele. Ent nii nagu Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt koostatud büroohoonete klassifikaatori kasutamine on mõistlike kuludega kättesaadav kõigile vähemalt A ja B (miks mitte ka C) klassi büroomajade omanikele, võiks meil olla ka elukondlik klassifikaator nii arendajatele kui üürimajade omanikele. Näiteks nii riiklik kui erainvestorite ühine surve üürituru kordategemiseks lausa karjub sellise dokumendi järele.

Eelneva jutu kokkuvõte on lihtne – seni kuni kinnisvaraturu osalised ise ei ole defineerinud oma arusaamasid heast ja halvast, jääb liialt palju ruumi „eriarvamusteks“. Tegelikult on selgus kõigi heas usus tegutsevate kinnisvaraturu osaliste huvides. Nii nagu täna tähtsustavad kliendid tugevalt kutsetunnistuse olemasolu kinnisvaramaakleritel (mis viis aastat tagasi ei olnud mingi teema) võiks viie aasta pärast olla ka enesestmõistetav kokkulepitud ja üheselt arusaadava terminoloogia kasutamine elukondlikust kinnisvarast rääkimisel. Olgu see siis müüja ja ostja või arendaja ja ehitaja vahelistes suhetes. Viisaastaku taha ununema kippuv kinnisvarakriis tõi tavatarbija „maa peale“ ning muutis kvaliteedi osas nõudlikuks. Ärgem unustagem seda. Seetõttu peaks järgmise sammu astumine ning nende nõuete kirjeldamine olema vajalik ja mõistlike pingutustega teostatav.