3 sagedasemat põhjust, miks tellida kinnisvara hindamine

Postitaja: Sandra Metsa @ 26.02.2015 01:22; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Enamus inimesi puutub hindamisega esimest korda kokku laenuga kinnisvara ostes või pangast renoveerimislaenu taotledes. Samas on veel hulk muid olukordi, kus hindamise tellimine on soovituslik ning vahel ka lausa hädavajalik. Siinkohal toon välja mõned sagedamini ette tulevad olukorrad koos selgitustega, millal tasuks tellida pädevalt kinnisvara hindajalt oma varale eksperthinnang:

.

Soovid taotleda pangast kinnisvara tagatisel laenu

Juhul kui kinnisvara soetatakse või ehitatakse laenu kaasabil või renoveeritakse juba olemasolevat kinnisvara ning selle jaoks on vaja pangast saada lisaraha, soovib pank muude dokumentide hulgas kliendilt ka tagatiseks oleva kinnisvara turuväärtust tõestavat eksperthinnangut. Kui ka lisatagatis kaetakse olemasoleva kinnisvara arvelt, tuleb lisaks tellida ka sellele eraldi eksperthinnang. See on vajalik selleks, et pank veenduks ostetava ja tagatiseks pandava vara võimes katta laenusumma juhul kui laenaja ei peaks mingil põhjusel suutma laenu tagasi maksta.

Meelepärase ja oma pere vajadusi silmas pidava elamispinna võib ka ise ehitada. Sellisel juhul väljastab pank laenu osade kaupa vastavalt kinnisvara väärtuse suurenemisele ning igal vaheetapil väljastatava summa saamiseks tahab pank saada hetkeväärtust kajastavat hinnangut. Esimese eksperthinnangu hetkeolukorda kajastavale turuväärtusele lisaks tahab pank teada ka elamispinna tulevikuväärtust ehk hinnangut kinnisvara väärtusele kui ehitustööd on lõpetatud. Arvestada tuleb aga sellega, et laenu ei väljastata mitte tulevikuväärtust silmas pidades vaid olemasoleva vara väärtuse alusel.

.

Sul on käsil kaasomandi või ühisomandiga seotud (kohtu)vaidlus

Sagedased on juhused, kus mitmele isikule ühiselt pärandatud kinnisvara põhjustab pärijatevahelisi vaidlusi. Näiteks soovib üks osapooltest kinnisvara müüa, teine aga alles hoida. Taolistes olukordades ostab tavaliselt üks osapool teise välja, kuid hinna määramine kujuneb sellises olukorras sageli parajaks proovikiviks, sest pärijatel on enamasti kinnisvaraga seotud omad mälestused (emotsioonid), millele väärtust omistatakse. Sarnased probleemid tekivad ka näiteks abielu jooksul soetatud vara jagamisel lahutuse käigus. Sellistes olukordades olekski mõistlik tellida konkreetne eksperthinnang sõltumatult hindajalt, kes aitaks varale määrata tegeliku turuväärtuse. Eksperthinnangut saab kasutada vajadusel ka kohtus tõendava materjalina.

.

Soovid teada oma kinnisvara väärtust ning kiirendada müügiprotsessi

Kinnisvara müügiedu sõltub paljuski õigesti valitud müügihinnast. Kuigi ka maakler nõustab klienti hinna määramisel, aitab konkreetse vara kohta tehtud eksperthinnang täpsemalt aimu saada, millise hinnaga vara tegelikult ära müüakse. Olemasolev eksperthinnang aitab kinnisvara müüki kiirendada, kuna väärtus tuleneb reaalsest turuolukorrast ning juba olemasoleva ekspethinnangu saab lisada müügiargumendina kuulutusele. Eksperthinnangu olemasolu võimaldab ostjal minna soovi korral kohe panka laenutaotlust sisse viima. Nii jääb vahelt ära selle koostamiseks kuluv aeg ning tehinguni jõutakse kiiremini. Samuti on müüjal võimalus hinna läbirääkimistes toetuda eksperthinnanguga leitud vara väärtusele.

Autor:

Helean_Taht_väike

 
 
 
 
 
 
 
 Helean Täht
Maakler | Kutseline hindaja
 

Noor pere otsib kodu linna või selle lähedale

Postitaja: Sandra Metsa @ 25.02.2015 09:24; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pärnu kinnisvarafirmade maaklerid nentisid, et Pärnu võiks välja pakkuda avaramaid tulevikuvisioone, mis käsitlevad lastega perede võimalusi siia kodu rajada. Küsime: mida saaks teha ära kohalik omavalitsus, et noor pere valiks elukohaks Pärnu?

Pärnu rändesaldo on paranenud, kuid püsib endiselt miinuses. Rõngasvaldade elanikud koos Sindi inimestega moodustavad juba poole Pärnusse registreeritud elanikest. Rahvaarvu kasvatasid mullu eeskätt Audru, Sauga ja Tahkuranna vald, kus viimasel aastakümnel on kerkinud madaltihedaid elurajoone, jätkub elamuehitus ja kruntide pakkumine.

Üüriturg vajaks korrastamist

Domus Kinnisvara maakler Piret Rondo juhib tähelepanu asjaolule, et enamasti ei ole noor pere võimeline kohe omale kodu ostma, seetõttu võetakse üürikorter. Suur nõudlus ja vähene pakkumine on tõstnud üüritasud üsna kõrgele. Talvekuudel tuleb kahe–kolmetoalise toalise korteri eest koos üüri ja kõrvalkuludega maksta 300–400 eurot.

Mõistetav, et noor pere ei taha elada remonti vajavas korteris või nõukogudeaegse sisustusega pinnal. Mida paremas korras ja moodsam sisustus, seda kõrgem üür. Pealegi on üürikorteris elamine tähtajaline. “Seetõttu oleks kohalikult omavalitsuselt väga suureks toeks üürimajade ehitamine. Kui seda teed lähevad Tallinn ja Tartu, oleme veendunud, et noorte perede äravool Pärnust jätkub,” on Rondo kindel.

Loe edasi parnupostimees.ee

Tegemist on väljavõttega artiklist, mis ilmus Pärnu Postimehes 21.02.2015. Toimetaja Silja Joon

Kinnisvara-aasta oli Saare maakonnas stabiilne, ent nüansirikas

Postitaja: Sandra Metsa @ 23.02.2015 02:12; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Üks oluline nüanss on see, et kinnisvaratehingute koguarvus on majade osakaal hakanud langema. Maaklerite sõnul maju pakkumises on, kuid nende hinna ja kvaliteedi suhe on paigast ära.

Saaremaal tegutsevad kinnisvaramaaklerid leiavad, et läinud kinnisvara-aasta oli stabiilne. Ei midagi ülearu uhket, aga kurta ka ei saa. Kui 2013. aastal tehti Saare maakonnas kinnisvaraga tehinguid ühtekokku 2346, siis mullu oli neid tehinguid 2344, seega vaid kahe võrra vähem.

“Kinnisvara-aasta Saare maakonnas on olnud suhteliselt stabiilne ja kokkuvõttes võib aastaga rahule jääda,” nentis Uus Maa Kinnisvara Kuressaare büroo juhataja Riho Mõisaäär.

Pindi Kinnisvaras tegutsev maakler Natalija Leiten tõdes, et kõige vähem tehinguid oli tunamullu jaanuaris – 119 – ja kõige rohkem juulis – 273. Mullu oli kõige vähem tehinguid aga juunis (148) ja enim aprillis – 282. “Arve vaadates oli 2014. aasta 2013. aastaga väga sarnane, 2013. aastal oli ainult kaks tehingut rohkem,” märkis Leiten.

Kalleim tehing oli 560 000 eurot

Tuginedes maa-ameti statistikale, tõi ta veel välja, et läinud aastal oli hoonestatud maadega 223 tehingut, nendest elamumaadega 102 tehingut ja maatulundusmaadega 75.

Korteriomanditega tehti mullu aga 202 tehingut. Enim müüdi 41–55 m2 kortereid, järgnesid 55–70 m2. “Kõige kallima korteri hind oli 88 000 eurot ja see asub Kuressaare linnas, kõige odavam korter maksis 256 eurot ja asub Kihelkonna vallas,” tähendas Leiten.

Üleüldse kõige kallim ostu-müügiobjekt oli 2014. aastal aga Saaremaal Pihtla vallas müüdud mõisakompleks. Kokku viiest katastriüksusest koosnev kompleks kogupindalaga 9,8 ha müüdi 560 000 euroga. “Sellises hinnaklassis tehing on Saaremaa mõistes pigem erand,” kinnitas Domus Kinnisvara maakler Helean Täht.

Kõige rohkem tehinguid oli eelmisel aastal aga metsamaadega – 347 tehingut, miinimumhind oli 300 eurot, maksimum 123 000 eurot. Haritava maaga tehti 116 tehingut, madalaim hind oli seejuures 800 eurot ja kõrgeim 50 000 eurot.

Omamoodi huvitava nüansina tõi Täht välja, et mõned metsamaatehingud on “peidetud” hoonestatud maade tehingutesse. “Ostetakse kinnistu, kuid mitte hoonete, vaid suure metsamaa pärast,” selgitas ta. “Hooned – oleneb nende seisukorrast – on kas boonuseks või koormaks.”

Kui rääkida lähemalt korteriomandite müügist, siis tehti enim tehinguid ikkagi Kuressaare linnas (peamiselt 2–3-toalised korterid) ning järgmisena Orissaare ja toonases Kaarma vallas.

Orissaare vallas tehti eelmisel aastal 12 korteriomandi tehingut, tehingu miinimumhind oli 1500 eurot ja maksimumhind 28 900 eurot. Kaarma vallas tehti samuti 12 tehingut. Seal oli tehingu madalaim hind 1000 eurot ja kõrgeim 39 000 eurot.

Helean Täht märkis aga, et kui rääkida elamispindade turust, siis tehakse endiselt kõige rohkem tehinguid siiski korteritega. “Kõigist tehingutest ca 70% tehakse Kuressaare korteritega,” tähendas ta. Kuressaarest väljaspool asuvatest korteritest populaarsemad on valdavalt linnalähedastes alevikes. Nende hinnatase on linnaga võrreldes madalam ja alevikes endis on säilinud enamik vajalikke teenindusasutusi.

Täht rääkis, et kuna maakonna elanikkond vananeb, siis on nõudlust ka 1- ja 2-toalistele alumistel korrustel asuvate heas seisukorras korterite järele, millel on madalad ülalpidamiskulud. Seetõttu on huvi kasvanud ka ahiküttega korterite vastu. “Samas on ahiküttega kortereid pakkuda vähe ning sageli on need halvas seisukorras ja pesuruumideta,” nentis Täht.

Hinna ja kvaliteedi suhe pole paigas

Majadest olid Natalija Leiteni sõnutsi eelistatud vanemad, kuid elamiskõlblikud majad. Suvekoduna eelistatakse ikkagi merelähedasi kinnistuid. “Kuressaare linna majade ostuhuvilised soovivad maju hinnavahemikus 60 000–100 000 eurot.”

Helean Täht ütles aga, et kuna sobivas hinnaklassis maju on Kuressaares pakkuda vähe, siis on näha mõningast huvikasvu ka 4-toaliste korterite vastu. Ostjad on sel juhul enamasti noored pered.

Üks oluline nüanss on läinud aasta juures siiski veel silma hakanud. Täht märkis, et just Kuressaare linnas olevate elamute tehinguhindades ja -mahtudes on toimunud üsna oluline muutus. Nimelt on Kuressaare majade osakaal kogu maakonnas tehtavate tehingute koguarvus viimastel aastatel kahanenud.

“Maju pakkumises on, kuid nende hinna ja kvaliteedi suhe on paigast ära ning uusi pakkumisi lisandub vähe,” selgitas ta. Omanike hinnaootused on lihtsalt kõrgemad kui ostjate valmidus maksta. Samas on nõudlus olemas.

Kõige kallim hoonestatud maaga tehtud tehing oli Kuressaares ärimaal asuva kinnistu müük, mis maksis 400 000 eurot. Maapiirkonnas müüdi kõige kallim kinnistu Pihtla vallas, selle tehinguhind oli 370 000 eurot.

“Ostjate ja müüjate osas ei ole erilist muutust olnud. Kui, siis võib olla see, et suureneb nende ostjate arv, kes soovivad Saaremaale tagasi tulla,” lisas Natalija Leiten.

Hinnalangust ei prognoosi

Compakt Kinnisvara juhatuse liige Martin Lember arvas, et 2014. aasta oli kinnisvara valdkonnas tegus aasta. “Paranenud majandusolukord, inimeste sissetulekute kasv, jätkuvalt soodne laenukliima ja mõistlik kinnisvaraarenduse aktiivsus tõstsid kinnisvara hindu enamikes Eesti piirkondades paarist protsendist mõneteistkümne protsendini,” ütles Lember.

Elamis- ja äripindade hinna tõus oli tema sõnul suurem Eesti suuremates linnades, aasta teine pool tõi aga ka märke hindade stabiliseerumisest.

Metsa- ja põllumaade hinnaralli on samuti raugenud ja toimuva stabiliseerumise tõttu võib Lembri sõnul kohati oodata ka teatud hinnakorrigeerumist allapoole. “Müüjad, saades aru, et hinnalagi on saavutatud, on korraga muutunud aktiivsemaks ja pakkumiste arv on suurenenud, mis annab ostjatele rohkem valikuvõimalusi,” nentis Lember.

Nagu ikka, on kinnisvarahind aga sõltuv asukohast, defitsiitsusest, kasutamis- ja arenduspotentsiaali võimalustest, mistõttu on ühtset hinnangut võimatu anda. “Märkimisväärset hinnalangust mistahes valdkonnas (maad, metsad, korterid, majad, äripinnad) me praegu siiski ei prognoosi, pigem püsivad hinnad praegusel tasemel ja tõusevad paar protsenti.”

Hea ja kvaliteetne kaup, õiglase turuhinnaga leiab aga Martin Lembri sõnul alati kiiresti uue omaniku. Puudustega vara omanikud peavad müügi forsseerimiseks hinnasoodustusi tegema.

graafika_sh_Saaremaa

*Artikkel ilmus Saarte Hääles 22.01.2015.  Autor Kertu Kalmus.
 
 

Mida teada tulumaksust korteri üürimisel ?

Postitaja: Sandra Metsa @ 20.02.2015 10:27; kategooriad: Maaklertegevus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Läbi aegade oleme oma klientidele meelde tuletanud, et üüritulu tuleb deklareerida ning mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida ei ole.

Maksude maksmisest mööda hiilijatele koputame südametunnistusele, et Maksu- ja Tolliamet (MTA) on väga leidlik ning initsiatiivikas kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem. Seega – kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis.

Võimalik on ka kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata, juhul kui eraisik on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE-na) ning üüritulu tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa kulusid tulust maha arvata. Füüsiline isik peab üüritulu deklareerima kord aastas tuludeklaratsiooni esitamisel, mis 2014. aastal on 21%, alates 2015. aastast 20% saadud tulust, millest on seadusega lubatud mahaarvamised.

Tulumaksuseadus ei tee vahet, kas omanik on sõlminud üürilepingu suuliselt või kirjalikult ning kas üüritavaks objektiks on tuba, korter, maja või majaosa või millise perioodiga on üürileping sõlmitud.

Tagatisraha pole omaniku tulu, kuna see tuleb üürilepingu lõppedes üürnikule tagastada. Üürileandja peab hoiustama tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi. Tagatisraha eraldi  hoiustamine on vajalik eelkõige selleks, et üürileandja seda raha ära ei kulutaks. Hoiustamine peab toimuma vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2). Korteri kasutamisega seotud kõrvalkulusid (korteri kommunaalkulusid) ei loeta samuti omaniku tuluks ning neid ei pea MTA-le deklareerima.

Kui väljaüüritud eluruum on koormatud hüpoteegiga, millel on üleval tagasimaksmata laenujääk, tuleb oma hüpoteegipidajat, kes on üldjuhul krediidiasutus (pank), kindlasti teavitada võimalikust väljaüürimise soovist. Pangas vaadatakse iga väljaüürimise teavitus eraldi üle, kuid üldiselt pangad üürilepingute sõlmimisel takistusi ei tee. Jättes panka teavitamata üürile andmisest, on pangal õigus nõuda lepingurikkumise eest trahvi.

Segaduste vältimiseks kasuta professionaalsete maaklerite abi, sest neil on kogemusi ning nad tunnevad seadusi.

Autorid:

IMG_2734                                  IMG_2866

Kaire Nirk                                                        Sirle Koorts
Maakler                                                           Maakler
 
 
 
 

Kodumess 2015

Postitaja: Rando Vanaveski @ 19.02.2015 09:14; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Reedest kuni pühapäevani toimub Saku Suurhallis järjekordne Kodumess. Domus Kinnisvara sõbralikud maaklerid on kohal ja heal meelel valmis vastama kõikidele kinnisvaraküsimustele.

Kodumess on avatud:

20. veebruaril   kl  12 – 18
21. veebruaril    kl  10 – 17
22. veebruaril   kl  10 – 16

Laupäeval kell 11.20 viib Domus Kinnisvara maakler Kaupo Mõttus Kodumessil läbi seminari teemal “Millele pöörata tähelepanu kinnisvara müümisel ja ostmisel?” Tule kuulama!

Prindi allolev kutse välja ja pääsed reedel messile tasuta!

Kutse

Rahvusvaheline hindajate konverents 2014 oli silmaringi avardav

Eelmise aasta sügisel toimus Espoos rahvusvaheline Balti kinnisvara hindajate konverents, kus Domus Kinnisvara ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu esindajana käisin ka mina. Eestist olid ühingut esindamas veel Tambet Tiits, Monica Meldo ja Tiia Redi. Ettekandega esines Eestist Andres Sulg.

DSC_0759

Monica Meldo, Kristjan Gross ja Tiia Redi

Tegemist oli juba 24ndat korda toimunud üritusega, kus sel korral oli umbes 60 osalejat kokku kümnest riigist.

Konverentsil oli kaks põhiteemat: tarkvara ja veebirakendused ning täpsus kinnisvara hindamises. Esinejad Bulgaariast ja Saksamaalt tõid välja samalaadseid probleeme hindamiste korrektsuse ja hindamistulemuste täpsusega seonduvalt, nagu oleme kokku puutunud ka Eestis. Näiteks Ina Viebrok-Hörmann Saksamaalt rääkis andmete usaldusväärsusest rõhutades, et hindaja peab andmeid kogudes analüüsima ning veenduma, et andmed oleks õiged ja ajakohased. Sakslastel ei ole kahjuks sellist ühtset tehinguandmete andmebaasi nagu Eestis Maa-amet, kes kogub kõik toiminud tehinguandmed kokku.

Hindajate usaldusväärsusest rääkis soomlane Juha Ohrankämmen, kes tutvustas uuringut, mille eesmärk oli luua meetod, et välja selgitada kuidas hindajad käituvad, kui hindamisprotsessi püütakse väljastpoolt mõjutada ning milline on selle mõju lõpptulemusele. Uuringu tarbeks loodi kolm gruppi, kes said ühesuguse hindamise lähteülesande. Seejuures hakati kahe grupi hindajaid kliendi poolt mõjutama nii, et ühes grupis kirjeldas klient objekti paremana kui see oli tegelikult, teises grupis oli klient objekti suhtes halvustav, tehes seda maha. Kolmas grupp oli nö kontrollgrupp. Kokku osales uuringus 220 Soome kinnisvara hindajat.

Tulemuste analüüsimisel selgus, et hindamistulemuste erinevus oli üsna suur, jäädes vahemikku 195 000 eurot kuni 650 000 eurot. Kontrollgrupi tulemus oli 323 000 eurot. Kõige homogeensem seltskond oli tulemuste suhtes nö positiivne grupp, see-eesti kõige erimeelsem oli negatiivne grupp, kus saavutatigi madalaim ja kõrgeim hindamistulemus. Selle põhjuseks peeti uuringus, et negatiivse grupi hindajad tajusid kliendi mõjutusi vara väärtuse alandamiseks, kuid hindajad otsustasid mõjutustele vastu seista. Seetõttu tekkis võrdlusgrupiga võrreldes ka ülehindamisi. Siiski leiti uuringus, et Soomes ei ole kinnisvara hindajad väga mõjutatavad, kuid hindajad peavad oleva valvel, et jälgida kliendi soove hindamisprotsessis.

Veebirakenduste ja – tarkvara ettekannetest olid huvitavad Ari Laitala ja Mikael Postila esitlused, kus Ari rääkis avatud andmebaaside kasutamisest hindamisel ning Mikael kinnisvarafondile kuuluvate elamispindade masshindamisest. Þórunn Björk Sigurbjörnsdóttir Islandilt rääkis andmete analüüsimise vabavaradest ning andmete esitlemise võimalustest. Leedulane Steponas Deveikis tutvustas geoinfosüsteeme, mis on kasutusel Leedus. Tegemist on sarnase tarkvaraga nagu Eesti Maa-ameti geoportaal, kuid tundub, et leedukate süsteem on kinnisvara turuinfo kogumiseks ja esitlemiseks mõnevõrra rohkem arenenud. Ka tehakse seal kinnisvarafirmadega rohkem koostööd.

Minu kui hindaja jaoks lõi silmad särama Norra hindajate assotsiatsiooni  (The Norwegian Valuers and Surveyors Association) esindajate presentatsioon. See hindajaid ühendav organisatsioon on oma liikmete jaoks arendanud kinnisvara hindamise tarkvara juba 18 aastat ning kulutanud 2 miljonit norra krooni. Tulemuseks on hindajate tööd oluliselt hõlbustava abivahendiga, kus andmete kogumine objektil toimub tahvelarvuti kaudu – andmete ja fotode edastamine on tehtud väga lihtsaks. Süsteem on ühenduses mitme erineva registriga (näiteks nagu meie ehitisregister, maaregister jms), mistõttu igasugune dubleeriv andmete ümberkirjutamine jääb ära. Kuigi objekti ülevaatusel kulub võib-olla mõnevõrra rohkem aega, on hindaja jaoks kõik ülejäänud väga lihtne ja mugav – valmib korrektne ja eelkujundatud eksperthinnang erinevat liiki varade hindamisel.

Lisaks vara väärtuse hindamisele koostatakse Norras elamispindadele tehnilisi raporteid, mida nimetatakse kodu müüja raportiks. Eesmärgiks on anda vara potentsiaalsele ostjale ülevaade selle tehnilistest andmetest ja seisukorrast.

Eestlaste jaoks oli tähtsaks hetkeks toonase Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse esimehe Tambet Tiits´u lühike tervitus, kus hõigati välja 2015.aastal Eestis toimuv Balti kinnisvara hindajate konverents.

DSC_0683

Tambet Tiits kutsumas külalisi Eestis 2015.a. toimuvale konverentsile.

Kokkuvõttes oli väga asjalik ja silmaringi avardav rahvusvaheline üritus, kus saime teada, et hindajatel mujal maailmas on sarnased mured andmete ning hindamistulemuste täpsusega, kuid nägime ka kadedaks tegevaid tarkvaralahendusi.

Autor:

Kristjan_Gross

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kristjan Gross
Kutseline hindaja
 
 
 

II osa. 10 nippi kinnisvara pildistamiseks

Postitaja: Sandra Metsa @ 16.02.2015 09:09; kategooriad: Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Jätkame eelmisel nädalal avaldatud artikli „10 nippi kinnisvara pildistamiseks“  teise ja viimase osaga.

Valge balanss

Mis loom see „Valge balanss“ veel on, küsiks nii mõnigi, kes kaamerate hingeeluga väga kursis pole. Inimese silm tajub valget pinda alati valgena hoolimata sellest, mis tüüpi valgusega seda valgustatakse. Kaamera sensor ehk tundlik element, mis tegelikult ka pildi salvestab seda alati nii täpselt teha ei oska. Tavaliselt töötab automaatne valge balanss (AWB – Auto White Balance) laitmatult ning pilt jääb väga ilus. Teisel juhul aga kaamera ei suuda automaatselt ära tunda hõõglambi või muu värvustemperatuuriga valgust ja selle tulemusena jäävad pildid näiteks väga tugevalt kollast tooni. Parima tulemuse saab kui pildistad peegelkaameraga RAW formaadis ja muudad valget balanssi hiljem arvutis pilditöötlustarkvara abil. Peaaegu hea tulemuse saab kui oskad ja tead kasutada valge balansi (WB – White Balance) seadeid kaameras. Kõige raskem on saada õiget värvitooni pilti, kui ruumis on kasutatud erineva värvustemperatuuriga valgusallikaid (hõõglambid, luminofoorlambid, led lambid, säästulambid) ning aknast paistab sisse ka veel näiteks õhtune kollane päikesevalgus. Lahendusena soovitaksin teha erinevate valge balansi (WB) versioonidega pilte samast kohast ning hiljem valid lihtsalt parima pildi välja.

Ülesäri

Oma tehtud pilte vaadates võib tunduda tulemus kas liiga hele või tume. Parimatel kaameratel (ka mobiiltelefonidel) on võimalik valguse mõõtmisel tulemuse parandamiseks viia sisse väike korrektsioon. Üsna tavapäraselt on pildid liiga tumedad ja seda ka välklambiga pildistamisel. Selleks, et tume pilt läheks valgemaks ja heledamaks tuleb pildistada ülesäriga ehk korrigeeri säriaega või ava „+“ märgi suunas. Sobivad vahemikud on +0,5, +1,0, +1,5. Vahemikud sõltuvad kasutatavast kaamera tüübist ja need võivad olla märgitud ka väiksemate sammudega. Kui pilt on liiga hele siis peaks kasutama „–“ (miinusmärgiga) korrektsiooni ehk  –1,0 jne.  Pildistades ruumis välklambiga nii, et see on suunatud lae suunas ehk kasutades valguse hajutamiseks lae peegeldust,  tasub alati välklambile „võimsust“ juurde keerata. Korrektsioon +0,7 või +1,0 annavad juba palju parema tulemuse. Pildistamise lõpetamisel ära unusta pluss- või miinusmärgiga korrektsiooni taas nulli viia, muidu järgmine kord oled paanikas ja ei saa aru miks kaamera mingeid imelikke heledaid või tumedaid pilte teeb.

Aknast välja vaated

Tubade pildistamisel oleks kinnisvara ostjalSTU_9153 alati hea näha mis vaade avaneb toa aknast. Tee pildid ka vaadetest õue või tänavale.  Sellised pildid näitavad ära kui kaugel asub naabri Mari või Jüri aken ning kui naabri maja on piisavalt kaugel, siis see tähendab ju ainult privaatsemat asukohta ja kõrgemat hinda. Juhul kui naabermaja aken on liiga lähedal siis tasuks rõhuda mõnele muule detailile – näiteks ilusatele kardinatele ja aknast õue mitte pildistada.

Laiali vedelevatest asjadest

Ennem kui pildistama asud, võiksid igat kaadrit vaadata 5-10 sekundit sellise pilguga, et kas leiad midagi mida saab kõrvale või ära tõsta, mis pole kinnisvaraostjale vaatamiseks oluline. Vahel piisab mõnest väikesest liigutusest, et pilt jääks ilusam ja elamine tunduks olevat ideaalses korras. See vaevanägemine võib tunduda küll tülikas aga julgen kindlalt väita, et segamini või korrastamata tubade või vannitoa piltide vaatamise tulemuseks on tavaliselt see, et vaadatakse lihtsalt uut ilusamate piltidega ja korrastatud ruumidega objekti.

Piltide kokkukleepimine

Kuna kinnisvaraportaalides kasutatavateKolmikpilt piltide arv on üsna piiratud siis üks lahendus on võimalus pilte kokku kleepida ehk tõsta näiteks 2-4 erinevat pilti ühe suure pildi peale kokku. Kõik 2-4 pilti on küll nii väiksemad aga annavad palju rohkem infot edasi kui vaid üks pilt. Kõige lihtsam on tõmmata oma nutitelefonisse piltide kokku kleepimise tarkvara või äpp (iOS-ile näiteks Photo Collage, Pic  Jointer). Seejärel kopeeri pildid telefoni ning kujundada endale meelepäraste raamide ja piltide arvuga kollaaž. Lõpptulemuse saad telefoni ära salvestada ja endale e-postiga ära saata.

Väga paljud nutitelefonid lubavad teha ka panoraampilte, mida peegelkaameraga jäädvustatud piltidega saab teha, vaid vastava tarkvaraga arvutis. Panoraampildi kuulutusele lisamine näiteks maja ümbrusest annab palju parema ülevaate kui mitu väiksemat pilti samast kohast.

Lõpetuseks väike vihje kõrva taha panemiseks. Kui talvel või vastupidi suvel mõtled, et poole aasta pärast võiks oma elukohale leida uue omaniku, siis tee pildid õues ära ka juba selle mõtte tekkimise ajal. Sedasi saad müügikuulutusele lisada korraga nii suvised kui ka talvised pildid. Kui plaanid lähemal ajal oma elukoha müüki, siis ilusa talveilmaga saad juba mõned pildid kohe ära teha. Pikem ettevalmistus tagab alati parema tulemuse, seega jälgi ilmateadet, hoia mälukaardil piisavalt ruumi ja kaamera aku täis. Edukat klõpsimist.

Autor

Viljo_Pettinen

 
 
 
 
 
 
 
 
Viljo Pettinen
Nooremmaakler
 

Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke.

Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.

Rahamass tahab paigutamist

Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Passiivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti.

Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.

Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.

2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.

Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga korterelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta.

Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hulgas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatika

Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

* Artikkel ilmus 11.02. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus.

I osa. 10 nippi kinnisvara pildistamiseks

Postitaja: Sandra Metsa @ 13.02.2015 06:39; kategooriad: Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvara müümisel ja ostja leidmisel on hea esmamulje saamiseks oluline teha müügiobjektist sellised pildid, et uus omanik näeks end või oma peret või ka üürilisi selles kohas juba elamas. Pildistamine võib olla sellega igapäevaselt mitte kokkupuutuvale inimesele parajalt ebamugav tegevus. aga kui mõningaid soovitusi meeles pidada, võib lõpptulemus olla oluliselt parem.

Kui järgnevast kasvõi ühe olulise soovituse meelde jätad oled juba konkurentidest edukam. Seega toome välja 10 kõige olulisemat nõuannet, kuidas Sa saad kinnisvara kõige paremini pildistada.

Pildistamise aeg

Kinnisvarast pilkupüüdvate fotodeDSC01445 pildistamisel tasuks arvestada kellaaja ja valgustingimustega. Võimalusel kasuta valget aega ja päikesepaistelist ilma. Ideaalsel  päeval päike paistab ja sinises taevas võib leida ka üksikuid valgeid pilvi. Kui töögraafik või ilmastikutingimused ei võimalda esimesi pilte teha muul ajal kui sombuse ilmaga, siis tasuks esimesel võimalusel pildistada ilusa ilmaga uued pildid ja siis vanad pildid lihtsalt uutega asendada.

Pildistamise kõrgus

Ruumis sees pildistades oleks ideaalseks pildistamise kõrguseks põranda ja lae vahelise ala keskkoht ehk toa kõrgus tuleks jagada kahega ning saate sobiva kõrguse.  Kui tüüpkorteri toa kõrgus on umbes 2,40 meetrit, siis ideaalne oleks pildistada 1,20 meetri kõrguselt. Nii jäävad seinad ja aknad loomulikumalt ning moonutused on väiksemad. Kui pildistad kitsastes tingimustes, siis tuleks pildistada erinevate nurkade alt nii, et kõik ruumis olev oluline oleks jäädvustatud. Sauna lava pildistades võiks keris olla ikkagi jäädvustatud.

Statiivi ja kaamera ekraani kasutamine

Võimalusel kasuta pildistamisel statiivi, sest tulemus jääb alati parem. Juhul kui endal pole statiivi, siis laena sõbralt, naabrilt või tuttavalt. Statiivi eeliseks on see, et esiteks ei saa sa teha uduseid või ära väristatud pilte. Teiseks on enamikel kaameratel võimalik sisse lülitada tagumine ekraan ja sealt vaadata juba reaalset pilti mida salvestad. Nii näed paremini ära kui oleks vaja kaamerat veidike kas üles-alla või vasakule-paremale liigutada. Samuti paistab kohe ära kas tuleks kaamerat seadistada (reguleerida ava või säriaega või välgu tugevust), et pilti heledamaks või tumedamaks muuta. Kõigele lisaks avastad sa nii pildistades detaile (näiteks sokid radiaatoril kuivamas või ajalehe hunnik diivani kõrval) mida tegelikult kuulutuse pildi peal poleks vaja näidata ja saad need asjad kohe kõrvaldada.

Peegelpinnad

Suurte peegelpindadega ruumis pildistades oleks parem pildistada statiivilt (kasutades kaamera iseavajat) ja nii sa ise pildi peale ei jäägi. Isegi kui kaamera peegeldusest välja paistab siis pilditöötlus tarkvaraga on kaamerat statiivi otsas lihtsam eemaldada kui suurt inimkogu. Peeglite või klaaspindade pildistamisel tuleks vältida välguga pildistamist nii, et välk on peegelpinna suhtes risti, sest nii jääb alati pildile ka välgu peegeldus suure valge plekina. Võimalusel pildista statiivilt pika säriajaga (kasvõi 1-10 sekundit) ja tulemus on hoopis ilusam. Kui valgust on vähe ja tuleb ikkagi välguga pildistada siis võib pildistada nii, et peegelduv pind (ka kardinaga kaetud aken) oleks umbes 45 kraadise nurga all.

Trepikoja, postkastide ja panipaikade pildid

Kui sinu kortermajas on ilusMFA_0959 uus renoveeritud trepikoda ja uued postkastid, siis ole julge ja tee ka nendest pildid. Kui veidi häbened oma naabreid või ei julge trepikojas pildistada, siis võid pildistamiseks valida mõne varahommikuse nädalavahetuse päeva kuna siis enamus inimesi magab ja „vahelejäämist“ pole karta. Samuti oleks oluline jäädvustada panipaikade, hoiukohtade, keldrite asukohad kuna ka neid ruume kasutab tulevane kinnisvara omanik ja mida põhjalikum ülevaade, seda kergem on tal ennast ja oma asju uues asukohas ette kujutada.

Lõpetuseks võib öelda, et parima tulemuse saamiseks tuleb natukene pingutada. Kui ise ei oska siis küsi sõbralt või tuttavalt nõu või abi. Väga rõõmustav on vaadata kinnisvara omanike enda tehtud pilte, kus on tubade korda tegemisel ja ettevalmistamisel vaeva nähtud. Kui tahad eristuda ja oma kodu eest kõrgemat hinda küsida, siis väike pingutus pildistamisel tasub alati ära.

Järgmisel nädalal toome välja viimased viis nõuannet, mis annavad Sinu kinnisvara pildistamise oskusele viimase lihvi.

Autor

Viljo_Pettinen

Viljo Pettinen
Nooremmaakler
 

Ebameeldiv üllatus peale kinnisvara ostu ehk varjatud puudus

Postitaja: Kristo Kivisalu @ 12.02.2015 10:18; kategooriad: Seadusandlus, Varia
Sildid: , , ,
3 kommentaari

Tehingud kinnisvaraga onvarjatud puudus inimestele kindlasti stressirohked. Tehinguga liiguvad suured rahad ning ostja vaatenurgast on tavaliselt teiseks pooleks võhivõõras. Kuigi enamasti läheb kõik probleemideta, võib siiski juhtuda, et peale kinnisvara soetamist avastab ostja oma uue kodu juures puuduse, millest teda eelnevalt polnud teavitatud.

Puuduseid võib olla väga erinevaid, kuid igal juhul teevad nad kinnisvara kasutamise ebamugavaks ning puuduse kõrvaldamine on ka otsene majanduslik kulu.

Segaduste vältimiseks tuleks müüjal kõik teadaolevad puudused ostjale avaldada ning see info ära märkida ka ostu-müügilepingus. Kui seda siiski tehtud ei ole ning ostja avastab puuduse, millest ta teadlik ei olnud, ei vasta kinnisasi lepingu tingimustele. Tingimustele mittevastavuse eest vastutab müüja. Väga oluline on, et ostja teavitaks asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjat mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Näiteks kui suvel soetatud korteri küttesüsteemi probleemid tulevad välja uue kütteperioodi alguses, tuleks müüjat nende probleemide ilmnemisest teavitada just siis. Puudusest teavitamine võib olla probleemi lahendamisel otsustavaks. Kindlasti tuleks müüjale info saata kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, näiteks e-posti teel.

Edasiseid lahendusi on mitu. Võib nõuda müüjalt asja parandamist. Kui müüja keeldub parandamisest või ei paranda asja mõistliku aja jooksul, siis on ostjal õigus teha parandused ise või lasta need teha ning seejärel nõuda müüjalt kulude hüvitamist. Kui müüja keeldub kulude hüvitamisest on ostjal õigus pöörduda kulude hüvitamiseks kohtu poole.

Alternatiivina äärmuslikuma olukorra puhul, kui eelnevad lahendused ei ole olnud võimalikud või ei ole õnnestunud, on lepingust taganemine. Sellisel juhul on tegemist müüjapoolse olulise lepingutingimuste rikkumisega ning on võimalik pöörata ostu-müügitehing tagasi.

Kokkuvõtteks, tuleks müüjal alati kõik teadaolevad puudused ostjale avalikustada ning sisse tuua ka lepingusse. Ostja peaks väga põhjalikult tutvuma ostetava objektiga ning vajadusel kaasama objekti ülevaatamisele ka ehitusvaldkonna spetsialisti. Kui tehing on tehtud ja siiski ilmneb mõni puudus, tuleks müüjat sellest koheselt teavitada ning asuda läbirääkimistesse edasiste sammude osas.

Autor

IMG_2775

 
 
 
 
Kristo Kivisalu
Maakler