Uue kodu päev juba laupäeval, 12. aprillil

Postitaja: Rando Vanaveski @ 09.04.2014 06:06; kategooriad: Pangandus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Traditsiooniline SEB Uue kodu päev toimub eeloleval laupäeval viies linnas üle Eesti. Kohale on oodatud kõik kinnisvarahuvilised, kes mõtlevad oma esimese kodu soetamisele või olemasoleva vahetamisele. Domus Kinnisvaral on Uue kodu päeva raames palju häid pakkumisi. Tutvustatakse nii uusarendusi kui ka järelturu kinnisvara. Sõbralikud maaklerid jagavad meelsasti turuinfot ning laenuhalduritelt saab vastused laenuküsimustele.

Uue kodu päev toimub:

Tallinnas Tornimäe kontoris ja Tartus Ülikooli kontoris 10–16;
Pärnu, Viljandi ja Kuressaare kontoris 10–14.

Täpsemat infot vaata SIIT

ÜÜRITURG TALLINNAS

Eelmisel nädalal toimus Eesti Ehitusettevõtete Liidu eestvedamisel konverents „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks“. Oma ettekande tarvis analüüsisin koos Domus Kinnisvara hindamisvaldkonna juhi Kristjan Grossiga üüriturgu Tallinnas ja Tartus. Sellele tööle tuginedes tooksin välja mõned olulisemad järeldused ja tähelepanekud.

Esiteks iseloomustab elukondliku kinnisvara üürimist Eestis järgmine:
– Üüriturg on väga lühikese perspektiiviga ja ebastabiilne. Täna on üürnikel ja üürileandjatel üürisuhtele sisuliselt erinevad lähenemised. Üürnike poolt on kasvamas ootused stabiilse ja kestvama üürisuhte osas. Samas üürileandjad peavad ajale jalgu jäänud üürisuhete õigusliku regulatsiooni kontekstis probleemide vältimiseks sõlmima lühiajalisi lepinguid (meenutame „puuküürniku“ skandaali). Kuigi ka mujal Lääne- ja Põhja-Euroopas on üürisuhted põhjalikult reguleeritud, on poolte õigused-kohustused rohkem tasakaalus ning seetõttu üürisuhted märksa pikemaajalised.
– Eesti üüriturg on killustunud ja mõneti ebaühtlase kvaliteediga. Valdavalt on üürileantav vara nn „ülejääk“, mille üürileandmine on lihtsalt alternatiiv võõrandamisele. Seetõttu ei ole üüriturul suuri ja tugevaid teenusepakkujaid, kes ühelt poolt määraksid oma tegevusega ära üldise kvaliteedi- ja hinnataseme ning teisalt seisaksid hea valdkonna arengu eest. Skandinaaviamaades on levinud kohaliku omavalitsuse poolne üürituru reguleerimine, kuid kuna Eestis omavalitsused sellesse ei panusta, siis puuduvad ka hoovad kaasarääkimiseks.
– Aktiivse üürituruga linnad on meil Tallinn, Tartu, Pärnu ja Narva. Sealjuures on Narva selles nimistus erandlik ning toetub üksnes viimastel aastatel ning varsti lõppevale suurtest ehitusprojektidest tulenevale nõudlusele. Üüriturg teistes suuremates linnades on aga üsna kesklinna keskne. Täpse statistika puudumisel võib hinnata, et umbes pool pakkumistest on ning tehingutest tehakse kesklinnas. Samas kui kesklinnast väljaspool on eluruumide ning elanike hulk proportisonaalselt oluliselt suurem.
– Kahjuks iseloomustavad Eesti üüriturgu ka probleemid maksudega. Kuna selle kohta taas mingit avalikku informatsiooni ega statistikat ei ole, siis võib anda üksnes hinnnaguid. Eelnimetatud konverentsil üles astunud pr Katrin Paadami uuringust tudengite hulgas selgus, et 1/3 üürnikest tasub üüri sularahas. See muidugi ei tähenda otseselt, et 1/3 üürnikest jätab üüritulu deklareerimata, kuid suurusjärk võib õige olla küll. Kui hinnata, et Eesti elukondliku üürituru käive on hinnanguliselt 42 mlj eurot, siis 1/3 selle käibe maksutulult oleks ca 3 mlj eur. Mõne lasteaia ehituse eelarve?

Eelnevast tuleb välja, et üüriteenus on Eestis juhuslik äri. Arvestades, et ärikinnisvara valdkonnas on üürisuhe kogu turu kandvaks alustalaks, siis tuleb küsida „Miks nii?“. Vastamiseks vaatasin valimi 2013.a. üüritehingute rahalist poolt, kust ilmneb, et keskmine Tallinna:
• üüritava korteri pindala on 55,7 m2 (st ei erine müüdava kinnisvara keskmisest)
• üürihind on 7,68 eur/m2
• üürikorterite seisukord on hea (4,5 palli 5-st) ning sellest (ja asukohast) tuleneb suhteliselt kõrge turuhind (1676 eur/m2)
• üürniku leidmise periood on ca 3 nädalat ehk vakantsus suhteliselt madal (5,7%)
• tootlus 5,5% (vakantsusega korrigeerimata). Seejuures ei paku parimat tootlust mitte kesklinn vaid kesklinna lähiümbrus.

Kuigi tootlus 5,5% on märksa parem, kui vara maha müüa ning müügihind deposiitkontol hoiustada, ei ole see piisav läbimõeldud äritegevuse arendamiseks. Alternatiivsed investeerimisvõimalused pakuvad paremat tootlust. Näiteks ärikinnisvara investeeringute puhul eeldatakse vastavat numbrit enamasti 8% või kõrgemat.

ÜÜRITURG – eluase kõigile kättesaadavaks!

IMG_2700Mul oli möödunud kolmapäeval suur au esineda Eesti Ehitusettevõtete Liidu poolt korraldatud konverentsil „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks!“. Tegemist oli heal tasemel konverentsiga nii korralduse, esinejate kui ka auditooriumi poolest.

Riigikogu majanduskomisjoni esimehe pr Kaja Kallase sõnavõtule järgnes majandussotsioloogia proffessori pr Katrin Paadami ettekanne üüriturust üürnike pilgu läbi, mis tugines enamu kui 2700 tudengi seas läbi viidud uuringule. Uuringust selgusid eelkõige vajadus tegeleda kvaliteediküsimustega ning selgemate lepinguliste suhetega. Seejuures oli minu jaoks üllatav üürnike suurem usaldus avaliku sektori üürileandjate vastu.

Teine ettekanne tuli meie põhjanaabritelt. Helsingi linnaplaneerimise ja kinnisvara valdkonna vanemnõunik pr Tanja Sippola-Alho andis Soome näitel ülevaate avaliku sektori rollist ja võimalustest üürikorterite ehitamise soodustamisel. Olgugi, et Helsingi ja Tallinna võimalused maaomandist tulenevalt on erinevad, siis soomlaste kogemused on mõningate kohandustega ka meil väga hästi rakendatavad. Usun, et Helsingi mudelit saaks Eestis era- ja avaliku sektori koostöös veelgi tõhusamalt rakendada.

Kolmandaks astus üles majandusteadlane ning LHV Panga analüütik hr Heido Vitsur. Ettekanne keskendus sõnumile, et oma eluaseme suurema valikuvõimalusega, mida üüriturg kahtlemata pakub, kaasneb ka majandusedu jaoks vajalik tööjõuturu efektiivsem toimimine. Seda toetavad uuringud, mille kohaselt rikkamates riikides on märksa suurem üürituru osakaal.

Oma ettekandes keskendusi põhjustele, miks Eesti kinnisvaraturul on minu arvates vältimatu üürituru kasv ning miks see praegu takistatud on. Ent selle kohta teen eraldi artikli. Üheks põhjuseks on omandireformi ajast pärinev ning tänasele olukorrale selgelt mittevastav seadusandlus, mille kohta tegi sisuka ettekande Glikman Alvin & Partnerid vandeadvokaat pr Pille Pettai.

Olles kuulanud ära kõik ettekanded võiks konverentsi põhilise mõtte võtta kokku järgmiselt:
– Eesti majanduse elavdamiseks ning konkurentsivõime parandamiseks on meil vaja parandada inimeste võimalusi oma elukohta valida ning tagada sellega liikuvus. Seni peamiselt kodu omamisele üles ehitatud mudel ei ole lõpuni hea lahendus;
– Üürnikud ootavad turult paremat hinna-kvaliteedi suhet ning selgeid suhteid üürileandjatega. Sisuliselt ootavad sedasama ka üürileandjad. Korrastatud turg tagaks ilmselt ka paremad maksulaekumised;
– Üürimajade kujunemist takistavad peamiselt majanduslikud ning juriidilised põhjused. Erasektori ja avaliku sektori koostöös on võimalik need takistused ületada. Head näited selleks on kasvõi naabritelt Soomest.