Novembrikuu korteriturul üllatusi ei olnud

Postitaja: Kristjan Gross @ 09.12.2013 11:30; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tallinnas tehti novembris maa-ameti andmetel 696 korteriomandi tehingut. See on 70 tehingut vähem kui oktoobris (766 tehingut), kuid sisuliselt sama palju kui septembris (700 tehingut). Oktoobrikuu statistika hulgas oli mitme arendusprojekti korterite müügi vormistamine. Ka novembris oli selliseid tehinguid, kuid peamiselt oli tegu ühe projekti müügiga (27 korterit). Seetõttu võib laias laastus öelda, et viimaste kuude elamispindade aktiivsus on olnud stabiilne. Suure tõenäosusega liigub maht siiski allapoole, sest jõulud ja aastavahetus on aeg, mil turg on passiivne. Näiteks eelmisel aastal oli detsembrikuine ostu-müügitehingute arv 26% väiksem kui novembris. Ka uue aasta esimese kvartali suhtes on ootused pigem madalad.

Novembrikuu keskmine hind pealinna korteritel oli 1307 €/m², mis on 2,1% väiksem eelmise kuuga võrreldes. Aastases võrdluses on tänavune keskmine hind ca 14% kõrgem.

Tartus tehti novembris 119 korteriomandi tehingut, mis on 10 võrra väiksem kui oktoobris. Tehingute arv on nüüdseks langenud 3 kuud järjest. Keskmine hind on samal ajal langenud 2 kuud, jõudes novembris tasemele 1088 €/m². Aastases võrdluses olid tänavused näitajad tublisti kõrgemad: kui elamispindade tehinguid on sel aastal üle 15% rohkem, siis keskmine hind on tänavu lausa 23% kõrgem.

Pärnus teostati novembris 52 korteriomandi tehingut, mis on 13 võrra väiksem kui oktoobris. Ka keskmine hind langes, jäädes tasemele 764 €/m². Kuine langus on 2,4%, kuid aastases võrdluses on hinnatase siiski 8% kõrgem.

Narva korteriturg eristub Tartu ja Pärnu turust üsna stabiilse tehingute arvuga – kui teistes linnades on viimastel kuudel tehinguid jäänud vähemaks, siis Narvas on kolm kuud järjest ostu-müügitehingute arv vähesel määral hoopis tõusnud. Selle tulemusel teostati novembris 61 korteriomandi võõrandamistehingut, mis on oktoobrikuuga võrreldes küll ainult ühe võrra rohkem.

Ka tehingute keskmine hind on Narvas püsinud väga stabiilne: viimasel kolmel kuul on keskmine hind sisuliselt sama, sest 1 m² keskmise hinna kõikumine on sel perioodil olnud ainult 1-2 eurot. Käesoleva aasta novembrikuu keskmine hind 439 €/m² on 20% kõrgem eelmise aasta sama ajaga võrreldes.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 07.12.2013 05:02; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

4. Osa: Millal algatame järgmise ehitusbuumi?

Eestis on statistiliselt ca 645 000 eluruumi. Neist ainult ca 4% on ehitatud viimase 20 aasta jooksul. Arvestades kinnisvara teoreetilist amortisatsiooni, oleks see number pidanud olema ca 10 korda suurem. Seega oleme küll 20 aastaga üles ehitanud oma riigi, kuid jätnud justkui väga palju muud ehitustööd tegemata. Päris nii see siiski ei ole, kuna sotsialistliku ülesehitustöö raames sai küllaltki palju ette ära tehtud. Kuid selliste järskude arenguetappidega on muudetud meie kinnisvaraturg hüplikuks ning buumide-kriiside tekkimisele altiks. Spekuleerimise jaoks on see tore, kuid pikaajalise pereplaneerimise seisukohalt suur õnnetus. Ka Skandinaavias on buumid ja kriisid, kuid mitte 15%-liste aastaste kõikumistena ning tõenäoliselt on see ka üheks põhjuseks, miks sealne elujärg parem tundub.

Näib, et tänane uusarenduse maht rahuldab nõudluse, kuid minu hinnangul on see petlik. Esiteks on kogu uusarendus koondunud Tallinna ning selle tulemusena loodavast hüvest saavad osa vaid vähesed edukad. Loomulikult ei peagi saama tasuta korterit nagu ENSV ajal, kuid nagu eelmises osas kirjutasin, muutub üha vananeva elamufondi kasutamine peagi lihtsalt raiskamiseks. Ning senised omanikud/kasutajad ilma avaliku sektori toeta vajalikku uuendust ette võtta ei suuda. Tallinna kesksus aga tähendab, et näiteks Risti asula Läänemaal valgub inimestest osalt tühjaks juba seepärast, et seal pole mõistlikele tingimustele vastavaid eluruume. Olemasolevate sovhoosiaegsete kortermajade renoveerimine on kordi kulukam, kui nende turuhind. Ja selliseid asulaid on palju. Kurvastav on see piirkonna ettevõtjaile, kelle tööjõud lihtsalt laiali jookseb. Peagi liituvad kurvastajatega kõik need, kellele meeldib näiteks käia kaunis hooldatud Eestimaa looduses ja turismitaludes, sest ka need vajavad inimesi ja toetavat infrastruktuuri. Pärast seda, kui olukord on muutunud lootusetuks, kurvastavad ka kõik tähtsad ametnikud, kelle ülesandeks on jälgida palju tuleb meie riiki sisse abi- ja laenuraha ning kuipalju me suudame siin ise reaalset väärtust luua ja eksportida.

Me ei saa muuta ehitushinda palju odavamaks. Materjali ja tööjõukulu kasvab inflatsiooni tempos, arendajad/ehitajad peavad saama mõistliku kasumi, et „rattad liikuma“ hakkaks ning lõpuks tuleb ka riik oma osa nõudma maksude näol. Aga uue elamispinna kättesaadavamaks muutmiseks on ka muid võimalusi. Näiteks Helsingi linn on sisuliselt linnamaa omanik ning reguleerib uusarendust nii mahtude kui hindade osas. Eesti linnad ei ole nii heal positsioonil, kuid võimalusi on siiski kõikjal ning nii mõnedki projektid on peaaegu selliselt ka tehtud. Samuti on võimalik muuta turg paindlikumaks st alati ei pea ostma selleks, et kolida uude korterisse. Pigem vastupidi ja nii jõuame taas selleni, et üürisuhete regulatsioon on vaja kaasajastada. Eelneva kahe koosmõjul on võimalik jõuda uusarenduseni, mille tulemusena valmivad nn säästumajad. Need ei paku küll huvi tänastele tüüpilistele kinnisvaraostjatele – ilusatele ja edukatele – kuid lahendavad kokkuvõttes märksa suuremaid probleeme.