Elamispinna defitsiit kimbutab tõmbekeskusi

2011. aasta rahvaloenduse kokkuvõttena võib öelda, et elamispinna defitsiit Eestis vormiliselt puudub, sest eluruumide arv ületab selgelt leibkondade arvu.

Võrreldes 2000. aasta rahvaloenduse tulemusega on tavaeluruume tulnud juurde 5,2 protsenti ja kuigi ka leibkondade arv on kasvanud, siis kokkuvõttes ületab eluruumide arv leibkondade arvu juba ligemale 10 protsendi võrra.
Kinnisvaraturu kõrgaastad on statistikale ainult kasuks tulnud ja nii on aastatel 2005–2008 ehitatud juurde hulga eluruume. Nende osatähtsus oleks võinud veelgi rohkem tõusta, sest Eestist on lahkunud enam kui 75 000 inimest, kuid vastu ootusi on leibkondade arv kasvanud 3 protsendipunkti võrra, tingituna leibkonna keskmise suuruse vähenemisest.

Rohkem ruumi
Seniseid trende arvestades võib järgnevateks aastateks siiski prognoosida, et eluruumide ja leibkondade suhtarvu võrdluses tasub panuseid teha pigem eluruumide osatähtsuse kasvule.
Rahvaloenduse andmed näitasid ka seda, et mõnevõrra on paranenud struktuurne defitsiit. Kui varasema rahvaloenduse andmetel kuulusid probleemkohtade hulka eluruumide ja leibkondade suuruse mittevastavus ning ka tõsiasi, et mitu põlvkonda kasutasid ühte eluruumi, siis värsked andmed näitavad meile selgelt, et mitme pere leibkondade arv on vähenenud – neid on Eestis vähe ning ka elamistingimused on paranenud.
Olgu viimase kinnituseks fakt, et lisaks suurenenud eluruumide arvule on märkimisväärselt kasvanud elamispinna keskmine suurus. Kui eelmisel loendusel oli selleks 24 ruutmeetrit, siis viimane rahva ja eluruumide loendus näitas juba 30,5 ruutmeetrit.

Eluasemefond vananeb
Probleemiks on aga jätkuvalt eluruumide ja töökohtade geograafilise paigutuse mittevastavus. Kui näiteks Kagu-Eesti elanikkond järjest väheneb, siis Eesti suured tõmbekeskused (Tallinn, Tartu, Pärnu) selle üle kurta ei saa ning siin valitseb pigem kvaliteetsete eluruumide nappus – kinnisvaraarendajatel on nendes keskustes tööd veel pikkadeks aastateks.
Kuigi loenduse andmed näitavad uuematesse hoonetesse elama asumise tendentsi, siis endiselt elab suurem osa Eesti leibkondadest küllaltki vanades (enne 1971. aastat ehitatud) hoonetes, millega jääme enamikust oma Euroopa sõpradest kaugele maha. Eesti eluasemefondi vanus on Ida-Euroopa riikide viimaste hulgas.

Uute arenduste ootel
Statistikaameti avaldatud andmetest jäi silma ka fakt, et väikeelamutes (eramud, paarismajad, kaksikelamud) elavate leibkondade osatähtsus on suurenenud 28,7 protsendilt 30,5 protsendile. Seega kümnendi jooksul, mis tõi meile hoogsa ehitusbuumi, uued elurajoonid ja väikeasumid, on elamute osatähtsus kasvanud kõigest 1,8 protsendipunkti võrra.
Seda ajal, mil meedia jättis kinnisvaraturust valdavalt mulje kui järjest põlluarendusi tootvast saatanlikust masinavärgist, mis viis levinud hinnangute järgi nii kinnisvaraturu kui kogu majanduse allamäge.
Elamute soetamine toimub nagu korraliku sinusoidi järgi, kus majanduse ebakindlatel aegadel on nõudlus põhjas, kindlustunde paranedes kipub aga jälle kerkima. Eestlaste igatsus oma maja järele on tugev – järgmisel kümnendil näeme juba uusi põlluarendusi ja asumeid, mis kõik luuakse oma unistuste kodu soovi täitmiseks.

* Artikkel ilmus 12.11.2013 Postimehe teemalehes ELURUUM

Domus Kinnisvara avab Saaremaa esinduse

Postitaja: Raul Reino @ 14.11.2013 11:00; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara avab täna Kuressaares uue esinduse, mis hakkab pakkuma kinnisvara täisteenust kogu Saaremaa piirides. Ettevõtte arvult seitsmendas esinduses Eestis hakkab tööle 3 kinnisvaramaaklerit ja hindajat.

Domuse Lääne regiooni juhi Mirje Kallaste sõnul on avatav esindus järjekordne märk ettevõtte kasvust ja usust kinnisvaraturu taastumisse. „Saare maakond on läbi aastate suurte tõmbekeskuste järel silma paistnud ühe suurema tehinguaktiivsusega ja seega Domus Kinnisvara, kui üle-eestilise kinnisvarafirma, jaoks on kohalolek Saaremaal loomulik“ sõnas Mirje Kallaste. Domus Kinnisvara on seni oma klientide vajadused Saaremaal ära katnud läbi Pärnu esinduse, kuid kasvavad tehingumahud ja klientide suuremad nõudmised tähendasid vajadust luua uus esindus ja olla nii klientidele lähemal. „Arvestades samuti Domus Kinnisvara aktiivset tegelemist Soome ja Vene klientide suunal ning omakorda nende huvi atraktiivses asukohas kinnisvarade vastu, siis Saaremaa kinnisvaraturg täidab ära selle tühimiku, mis ettevõttel seni puudu oli“ lisas Domus Kinnisvara Lääne regiooni juht. Ettevõte on seni välismaalastest kliente teenindanud põhiliselt mandril, kuid Saaremaa kinnisvaraturg oma meretaguse asukoha ja eripalgelise loodusega on kindlasti huvipakkuv piirkond nii uut elamiskohta otsivatele välismaalastele, aga ka investoritele. „Tahame anda omapoolse panuse selleks, et Saare maakonna elanike arv kasvaks, saar oleks tuntud mõnusa elukeskkonna poolest ning kuulus kui üks parimaid puhketurismi paiku Eestis“ sõnas Mirje Kallaste.

Aktiivse oktoobrikuu Tallinna korterituru taga arendusprojektide korterite vormistamised

Postitaja: Kristjan Gross @ 11.11.2013 01:10; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Vaadates maa-ameti tehingute statistikat, oli oktoobrikuu korteriturg Tallinnas üle aastate aktiivne koos keskmise hinna kasvuga. Maa-ameti andmetel teostati pealinnas eelmisel kuul 766 korteriomandi tehingut. Sellises mahus on tehinguid oli viimati 2007. aastal, hiljem mitte. Seega justkui märgid viitavad buumiaegsele mahule.

Siiski kui tehinguid täpsemalt vaadata, selgub, et suurearvulise tehingute taga on mõne arendusprojekti elamispindade vormistamine. Näiteks enim on registreeritud Mäepealse tänava uue elamu korterite tehinguid (36 tehingut), samuti Meeliku tänaval (17 tehingut) ning Tartu maanteel (10 tehingut).

Kokku oli esialgsetel andmetel Tallinnas 192 uue korteri müüki, mis moodustab kõikidest korteriomandi tehingutest 25%. Nii suurt arendusprojekti korterite osakaalu pole viimasel ajal Tallinna tehingutes olnud. Neljandik kõikidest tehingutest mõjutab suure tõenäosusega ka keskmist hinda. Maa-ameti andmetel oli oktoobrikuu korteriomandi tehingute keskmine hind 1336 €/m². See on 6,5% kõrgem kui kuu varem ning lausa 21% kõrgem, kui aasta varem. Uute korterite keskmine hind oli ca 1700 €/m², olles seega kõikide tehingute 1 m² keskmisest hinnast ca 27% kõrgem.

Tartus teostati oktoobris 129 korteriomandi tehingut, mis on 12 võrra vähem kui septembris. Keskmine hind jäi sisuliselt samaks, sest maa-ameti statistika alusel oli eelmise kuu keskmine 3 € väiksem kui septembris. Aastases võrdluses oli tänavu tehinguid 10 tükki rohkem ning keskmine hind 18% kõrgem.

Uute korterite tehinguid oli esialgsetel andmetel Tartus 15, mis on kõikidest korteriomandi tehingutest 12%.

Pärnus tehti oktoobris 65 korteriomandi tehingut, mis on septembrikuuga võrreldes 6 tehingut rohkem. Aasta varem oli 67 tehingut, seega oluliselt tehingute mahud muutunud ei ole. Ka keskmine hind pole sisuliselt muutunud, sest tänavu oktoobri keskmine hind 783 €/m² on samaväärne aasta tagasi keskmise hinnaga 785 €/m².

Narvas oli eelmisel kuul 60 korteriomandi tehingut, mis on 8 võrra suurem kui septembris. Hinnatase septembriga võrreldes on jäänud samaks, kuid aastases võrdluses on keskmine hind tõusnud ca 27%.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG ?

3. osa: Amortiseerunud elamufondi „omandireform vol. 2“!

Kui mõni arhitekt täna oma töö tellijale üle annab, siis võib seletuskirjast enamasti lugeda, et hoone on projekteeritud 50 aastaks. Hoolimata sellest, et meil on arhitektuuriajaloo säilitamiseks Tallinna vanalinn ja Rocca Al Mare vabaõhumuuseum, kehtisid üldjoontes samad põhimõtted ka 20, 50 või 70 aastat tagasi. Hoone ehitus-tehnilist vastupidavust võib renoveerimisega pikendada, kuid moraalse vananemisega on juba märksa raskem toime tulla. Eriti praeguses maailmas, kus energiahinnad on paljudele üle pea ning uued energiatõhususe normatiivid üle mõistuse kasvanud.

2020 aastast peab kinnisvaraturu uusarendus olema senisest ca 3-4 korda energiatõhusam st teoreetiliselt 3-4 korda odavam ülal pidada. Kuna eluruumi hind koosneb omanikule lihtsustatult öeldes kommunaalkuludest ja laenumaksetest, siis mitu korda suuremate kommunaalkulude korral peab laenumakse ja seega korteri hind olema selle võrra väiksem. Nii võib prognoosida, et hinnaerinevus üha energiatõhusamaks muutuva uusarenduse ning üha amortiseeruva vana elamufondi vahel hakkab kiirenevas tempos kärisema. Kui nüüd tervete elurajoonide hinnad hakkavad langema, siis muutub sellega seoses ka sealsete elanike kontingent. Kokku kogutakse kõik need, kes ei saa endale lubada kaasaegset elamispinda ning tekib veelgi enam põhjust rääkida esimesest ja teisest Eestist.

Ca 35% meie elamufondist on täna vanem, kui 50 aastat. Kümne aasta pärast on see osakaal juba ca 55%. Ehk siis peagi oleme olukorras, kus üle poole meie elamufondist on sisuliselt vananenud. Senised ponnistused elamute osaliseks või täielikuks renoveerimiseks on tõenäoliselt omal kohal, andmaks aega selle ülisuure probleemi lahenduste väljatöötamiseks, kuid on siiski igas mõttes piiratud. Õnneks ei istuta siiski päris käed rüpes, oma arglikke katsetusi teevad nii visionäärid kui ka riigiasutused. Ent minu hinnangul oleks vaja asuda juba väga jõuliselt tegutsema. Ilma arusaamata reaalselt toimivast skeemist ei saa kujundada ümber õiguskeskkonda ning ilma õiguskeskkonnata ei saa astuda tegelikke samme linnaruumi ja ärikeskkonna ümberorienteerumiseks. See kõik aga võtab aega rohkem, kui kümme aastat. Senikaua aga jõutakse teha väga palju pikas perspektiivis valesid otsuseid nii maksumaksjate raha kulutajate kui ka maksumaksjate endi poolt.

Tunnistades vajadust vana amortiseerunud elamufond suures osas välja vahetada, seisame probleemi ees kuidas senised korteriomanikud, kellest enamus on ju endiselt eluasemelaenu väljastanud pangaga pikaajalises suhtes, vanadest majadest uutesse kolida? Olemasolevate mallide järgi ei olegi see võimalik, kuid kui kinnisvaraturu osaliste õiguslikud suhted ümber defineerida, siis saame luua uusi võimalusi. Lõppkokkuvõttes ei ole ju omand midagi muud, kui mingi väärtuse kuulumine kellelegi. Praeguseks käivitunud protsesse arvestades on minu arvates vältimatu sovjetiaegse elamufondi väärtuse vähenemine ning ühel hetkel jõutakse sinnani, kus on otstarbekas loobuda vanast ja võtta kasutusele uus. Kuna maa ei kao kuskile, siis ei muutu korteriomandid juriidilise konstruktsioonina kunagi täiesti väärtusetuks, mistõttu on neid võimalik kasutada uue eluruumi (osa) vastu vahetamiseks. Vana ja uue hinnavahe tuleb loomulikult kuidagi katta, kuid kuna uute kommunaalkulud peaks olema kardinaalselt odavamad vanast, siis üldkulud ei tohiks suureneda. Küll aga paraneb elukvaliteet. Sisuliselt tähendaks see ka uue – omaniku ja üürniku vahepealse – staatuse väljatöötamist, mille enam-vähem hoomatavalt võrreldav analoog oli kunagine kooperatiivkorter. Mmujal maailmas, sh meie lähiriikides, praktiseeritakse seda päris palju.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

2. osa: Omanikud vs üürnikud!

Juba tasapisi unustusehõlma vajuva kinnisvarakriisi üks tulemus oli see, et paljud jäid ilma oma kodu omaniku staatusest ning veelgi enamad mõistsid teravalt, et kodu omamisega kaasnevad lisaks rõõmudele ka kohustused. Paljudel ei ole võimalik olla kodu omanik ning uus pealetulev põlvkond hindab tihti vabadust valida ülemaks omanikustaatusega kaasnevast stabiilsusest. Sovjeti aegne sissejuurdunud harjumus olla paikne annab noorte meeltes koha üle EL vaba tööjõu liikumise põhimõtetele. See kõik tähendab omaniku staatuse marginaliseerumist ning aktiivsemat üüriturgu.

Sisuliselt ei ole Eesti selleks täna valmis ning reaalses elus on kinnisvaraturu võimalused põhjendamatult piiratud. Kuigi üürimajade järele on selgelt nõudlus olemas, on saanud selle mõttega efektiivses mastaabis ent mõneski muus mõttes ebaefektiivselt mängida üksnes Tallinna Linnavalitsus Raadikul. Üürisuhteid reguleeriv seadusandlus eksleb endiselt omandireformi aegses „metsikus läänes“, mistõttu seaduseandja hinnangul nõrgemaks peetav üürnik on tegelikult suhte tugevam pool ning üürileandja peab oma õiguseid ning majandustegevust kaitsma lubatud ja lubamatu piiril tegutsedes. Ent mida aeg edasi, seda teadlikumaks muutub Eesti inimene ning seda teravamaks tegelikult konflikt üürniku ja üürileandja vahel.

Üürisuhete ümberdefineerimise vajadus saab olema üks suurem muudatus pikas perspektiivis. See võimaldaks hakata kinnisvaraettevõtetel pakkuma teenuseid, mida täna juba vaja on. Üürituru maht võiks kasvada kuni ca 3 korda, muutes majanduse ühest küljest paindlikumaks ja teisalt stabiilsemaks. Spekuleerime mõttega, et ca 1/3 kinnisvaraturust võiks olla üüriturg, mis on koondunud suurematesse portfellidesse, kus kõik investeerimisotsused on tehtud kainelt kaalutledes ning pikaajalist stabiilset rahavoogu silmas pidades. Sellised portfellid on märksa immuunsemad turuhinna kõikumistele, mis omakorda osakaalu arvestades tasandab kogu turu kõikumisi. Ehk siis mõttetut rabelemist jääb elukondliku kinnisvara sektoris palju vähemaks. Ja ilmselt pole vaja nimetada, et tõsiseltvõetavad kinnisvaraettevõtted ei saa lubada endale maksude „optimeerimist“ selliselt, nagu seda eraisikust üürileandjad tihtipeale kipuvad tegema. Mõni majandusliku mõtlemisega erakond võiks sellest teha oma valimisloosungi 2015 aasta Riigikogu valimistel.

Seejuures tahaksin juba eos hoiatada selle eest, et avalik sektor võtab endale peamise elluviija rolli. Avaliku sektori – olgu see siis riik või võimekas kohalik omavalitsus – ülesandeks on eelkõige luua tingimused selleks, et turg saaks normaalselt toimida. Kui avalik sektor hakkab ise looma oma üürimajade portfelli (milleks nii Riigi Kinnisvara AS kui ka Tallinna linn kahtlemata võimelised oleks) saame näha kuidas maksumaksjal tuleb lõpuks kinni maksta nii tõelise peremehetunde puudumine kui ka läbimõtlemata investeerimisotsused. Täna oleks vaja hakata ette valmistama motiveerivat investeerimiskeskkonda, mis annab võimaluse erainvestoritele turu ootustele vastavate üürimajade projektidega alustada. Toimiv turg ja konkurents suudab kindlasti paremini pakutavaid hindu ja kvaliteeti kontrollida, kui ametnikud.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

Mõni aeg tagasi oli mul suur rõõm astuda üles Äripäeva poolt korraldatud kinnisvarakonverentsil ja esitada kuulajatele oma visioon sellest, kuhu meie kinnisvaraturg pikemas perspektiivis teel on. Viimase 20 aasta jooksul on meie kinnisvaraturul toimunud mitmeid nii vähemolulisi kui ka väga olulisi muutuseid. Pole mingit põhjust arvata, et järgmise 20 aasta jooksul ei toimu midagi võrreldavat. Minu arvates on kõik suuremad eesseisvad muudatused omavahel tugevalt seotud ning seetõttu vältimatud. Üks muutus viib teiseni, kui tahame jätkata senise arengu teel. Seejuures on kinnisvaraturg ise hoopis teisejärguline. Järgnevalt esitangi Teile 5-osalise loo sellest, mis meid ees võiks oodata.

1. Osa: Kui palju on meil energiat?

Mitmetest uuringutest võib lugeda, et vanema elamufondi kütteenergiatarve on ca 150 – 250 kWh/m2 kohta aastas. Mõnel pool veelgi enam. 2020 aastast peame seda vähendama ca 5 korda st 50 kWh/m2 aastas. Eestis spopulaarsust koguvate passiivmajade standard näeb ette maksimaalselt 15 kWh/m2 kohta ning sedagi väikest energiatarvet päikesepaneelide, tuulegeneraatorite jms vahenditega kattes on meil võimalik jõuda nn nullenergia majani. Võttes arvesse elektri hinda, siis võime öelda, et vana eluruumi ülalpidamine maksab meile energiakuluna ca 15 eur/m2 kohta aastas (keskmine 3-toaline korter seega peaaegu 1000.- eur aastas) ning nullenergia maja ei maksa midagi. Seega on nullenergia maja omanikul võimalik kasutada ülejääv raha kvaliteetsema eluruumi soetamiseks. Tänaste intressimäärade ja tavapäraste laenutingimuste juures tähendab see võimalust soetada ca 21 % kallim eluruum. Kallim eluruum aga võiks mõistliku asjaajamise korral tähendada paremat elukvaliteeti.

Niimoodi lihtsustatult ent puust ette ja punaseks tehtuna on võimalik leida see piir, millest kehvemat maja ei tasu ehitada. Veelgi enam – millest kehvemas majas ei tasu lihtsalt elada. Ja kuna ehitusmaterjalid ja –tehnoloogiad muutuvad järjest paremaks, siis on ka see piir nihkumas järjest edasi. Kõigist tulevikus aset leidvatest suurematest protsessidest on see üks esimesi, millest meie avalik sektor aru on saanud. Energiamärgise kehtestamine 2009 aastal ning hiljutised nõuete karmistamised võivad küll kogemuste puudumise tõttu ajutiselt juurutamise järgus probleeme tekitada, kuid on pikas perspektiivis igal juhul kasulikud. Ja nii on see sisuliselt ka aluseks kõigile teistele olulistele kinnisvaraturu muutustele kaugemas tulevikus.