DOMUS KINNISVARA PETERBURIS MESSIL

Möödunud nädalavahetusel toimus Peterburis taas rahvusvahelisele kinnisvarale pühendatud mess StPetersburg International Property Show. Ja nagu juba traditsiooniks on kujunenud, oli ka Domus Kinnisvara agar müügimeeskond oma boksiga kohal. Ikka selleks, et oma klientide kinnisvara idanaabritele kättesaadavamaks muuta, uute suhete loomiseks ning teistelt tegijatelt õppimiseks.Tublilt olid toimetamas meie maaklerid Veera Peterson, Diana Kurvits ja Viktoria Roosi.

Sel korral oli oma boksiga osalemas üle 100 ettevõtte ning temaatilisi seminare peeti kolmes saalis. Kuigi messikülastajatele pakuti välja ka päris eksootilisi ostusihtkohti (nt Filipiinid jms), siis põhiline kauplemine käis ikkagi Kesk-Euroopa ja Hispaania ümber. Kõige jõulisemalt olidki esindatud Bulgaaria ja Hispaania kinnisvara pakkujad, kellele järgnesid Türgi, Kreeka, Küpros, Montenegro jms. Üllatav on see, et ei olnud mitte ühtegi Läti pakkujat. Ka traditsiooniliselt populaarne sihtkoht Soome oli esindatud vaid kahe firmaga, kellest üks oli meie partner HUOM!. Eesti kinnisvara pakkus lisaks Domus Kinnisvarale ka NG Eesti (Must Luik Kadriorus jt arendusprojektid).

Üldjoontes oli seekordne StPetersburg International Property Show harjumuspärane. Reede ennelõunal alanud ning laupäeva õhtul lõppenud müügi- ja kontaktüritus oli eelkõige venelaste nn keskklassi huviorbiidis. Tavaline messikülastaja otsib võimalust piiritaguse puhkekoha soetamiseks või investeeringu tegemiseks hinnaklassis viiekümnest kuni viiesaja tuhande euroni. Seejuures teavad reaalsed huvilised juba suhteliselt täpselt, mida ja kuhu nad tahavad ning millistel tingimustel võib seda saada. On tore, et Eesti ei ole enam nn elamisloa ostmise sihtkoht, kuid Soomega võrreldavat puhkusekinnisvara meil siin sisuliselt pakkuda ei ole. Siiski on meil häid investeerimisvõimalusi.

Seekordne mess on läbi ning jätkame müügitööd hangitud kontaktidega. Samuti jätkab Domus Kinnisvara aktiivse müügitööga Peterburi suunal ka juba enne järgmist kevadist kinnisvaramessi.

KOPLI LIINIDE ASEMELE TULEB ROHELINE MEREÄÄRNE RESIDENTS

Kõik kinnisvaraga igapäevaselt kokku puutuvad inimesed teavad, et ca 17 hektari suurune maatükk Põhja Tallinnas, mida tuntakse Kopli Liinide nime all, ootab juba ammu uut omanikku. Kuigi teema on vana, väärib siiski esile tõstmist kaks nüanssi.

Esiteks tahan tunnustada Tallinna linna samme investorite otsimisel. Vastupidiselt tavalisele passiivsele müügile on sel korral võetud ette märksa põnevamaid tegevusi alustades projekti imago kujundamisest lõpetades aktiivselt potentsiaalsete ostjate otsimisega. Kopli liinidest on saanud Green Seaside Residences. Senine dikteeriv müük on asendunud konsulteeriva ja läbirääkimistel põhineva lahenduste otsimisega. Kohalike kinnisvarainimeste informeerimise kõrval mindi sel korral ka lähinaabrite suuremaid investoreid püüdma. Ja nii edasi. Ka minul õnnestus osaleda möödunud nädalal Tallinna linnavalitsuse poolt korraldatud projekti tutvustaval seminaril Peterburis. Samasugused seminarid tehti enne seda veel Helsingis, Stockholmis ja Moskvas. Kritiseerijad ütleksid kindlasti, et see on mõttetu maksumaksja raha raiskamine, kuid mina tahaksin tunnustada linnaametnike proaktiivset suhtumist linnaruumi kujundamiseks vajalike investorite otsimisel. Ettekanded olid huvitavad ja põhjalikud. Müügiinimesena ütleksin, et nii mõnigi asi oleks tulnud teha teisiti, kuid samas ei saagi avalik võim olla müügitöös nii agressiivne, kui maaklerfirmad.

Teiseks tahan esile tuua müügitingimusi. Erinevalt varasemast usun, et praegustel tingimustel on see projekt kinnisvaraarendajatele huvipakkuv. Kuigi linna poolt nõutavad investeeringud on suured, on alghind 1,5 milj eur siiski suhteliselt madal ja paljudele jõukohane. Minu hinnangul on väga positiivne, et enne tehingut on võimalik palju asju kohaliku omavalitsuse ja arendaja vahel läbi rääkida. Nii saab arendaja kujundada piirkonna just oma plaanidele vastavalt ning linnaplaneerijad saavad parema sisendi potentsiaalsete klientide ootustest. Probleemiks on siiski ajaline perspektiiv. Tänase aguli muutmine hinnatud elurajooniks ei ole üksnes ühe arendaja teha. Kinnisvaraarendusel kulub nende mõne mereäärse kilomeetri läbimiseks Kalamajast kuni Kopli liinideni, mille saab jalgsi liigeldes selja taha jätta paarikümne minutiga, veel pikki aastaid. Sellest hoolimata usun, et tõenäoliselt leiab Green Seaside Residences omale sellistel tingimustel uue omaniku. Kui mitte veel sellel konkursil, siis juba järgmisel.

Juhul, kui keegi lugejatest kaalub Green Seaside Residences projekti tõsiselt, kuid vajab selleks partnerit, siis on igal juhul teretulnud minu poole pöörduma. Vaatame ühiselt kas, kuidas ja mida võiks selle põneva piirkonnaga peale hakata.

Kinnisvara hindaja aitab riske maandada

Postitaja: Kristjan Gross @ 24.10.2013 04:10; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tavapärane hindamisteenus tellitakse eesmärgiga esitada laenuandjale hinnang vara turuväärtuse kohta. Eksperthinnangu tulemuseks on numbriliselt väljendatud turuväärtus, mis peegeldab kinnisvaraturu olukorrast tulenevat summat, mida keskmine turu osaline on valmis objekti eest maksma. Hindamise käigus peab hindaja välja selgitama kõik asjaolud, mis võivad objekti turuväärtust mõjutada. Seejuures ei ole need tegurid olulised ainult hindajale, vaid ka eksperthinnangu kasutajale, sest hindaja töö tulemusel saab hinnangu tellija, näiteks kinnisvara ostja, parema ülevaate sellest, et mida ta tegelikult ostab.

Elamispinna ülevaatusega saavad kõik inimesed hakkama – käiakse kohapeal, katsutakse, uuritakse, võetakse kaasa ehitusspetsialist, võib-olla kaubeldakse hinnas – ja kui meeldib, tehakse ostuotsus ära. Kui objektiga on kõik korras, läheb tehing ladusalt ning edaspidiseid probleeme pole. Paraku paljudel juhtudel asjad nii lihtsalt ei lähe.

Kinnisvara hindamisel oleme päris palju kokku puutunud selliste varadega, kus probleemid võivad uuele omanikule kaasa tuua paberimajandust, ajakulu või rahalist isegi kahju. Peamiselt on probleemid tingitud ebakorrektsest dokumentatsioonist. Näiteks oleme kokku puutunud 1-toalise korteri hindamisega, kus erinevates registrites ja plaanidel oli pindala kohta esitatud viis erinevat numbrit. Vahe kõige väiksema ja kõige suurema pindala vahel oli 3,6 m². Kui ostetakse korter, mis on tegelikult 3,6 m² väiksem kui registrites kirjas, saab uus omanik ju kahju. Oletame, et korteri ostuhind ühe ruutmeetri kohta on 1500 €, siis pindala erinevuse tõttu on kahju 5400 €.

Toodud näite puhul kontrollis hindaja korteri pindala andmeid ehitisregistrist, kinnistusregistrist, arendaja plaanilt, lisaks saadi veel täiesti erinev info omanikult ning ka kohapealsel mõõtmisel. Seega oli hindajal oluline välja selgitada tegelik pindala.

Teise näitena võib tuua olukorra, kus hinnatava objekti lubatud kasutus ei ole eluruum. Näiteks on kuulutuseportaalides pakkumises objekte, mida tutvustatakse kui korterit, kuid eluruumiks ei saa neid mitte kunagi registreerida, sest pind ei vasta eluruumile esitatud nõuetele. Keldrikorrusele võib ehitada suurepärase sisekujundusega toad, köögi ja pesemiskoha, kuid kui ruumid on madalad ning ainult ühe aknaga, ei saa seda pidada elamispinnaks. Siin võib tekkida probleem ostjal, kes soovib kasutada pangalaenu. Krediidiasutused võivad, kuid ei pruugi anda sellise pinna ostuks eluasemelaenu. Pankade sõnul sõltub nende seisukoht väga objekti seisukorrast, asukohast, mis seal pinnal siis ikkagi on ja ruutmeetri hinnast. Kasuks tuleb lisatagatise seadmine või piisavalt suur omafinantseering rahaliselt (vähemalt 30%). Näiteks üks krediidiasutus vastas konkreetselt, et kindlasti ei finantseeri nad mitteeluruumina registreeritud objekti Kredexi käendusega. Ka võib laenuintress olla kõrgem.

Hindaja ülesanne on hindamise käigus objekt eksperthinnangus lahti kirjutada, kusjuures objekti kirjelduse kõrval on äärmiselt oluline käsitleda vara juriidilist poolt. Eespool toodud olukorra puhul on selleks kohustus välja tuua erinevus vara õiguslikult lubatud kasutuse ja tegeliku kasutuse vahel. Kui see on korrektselt, koos hindajapoolse kommentaariga tehtud, saab nii potentsiaalne ostja kui laenuandja tegeliku ülevaate varast.

Juriidilise poolega haakub ehituse seaduslikkus ja see, et vara oleks ehitisregistris korrektselt kajastatud. Vastasel korral võib taas tekkida probleem pangas, kus on järjest tähtsamad ehitus- ning kasutuslubade olemasolu. Hindaja ülesanne on aru saada, et kas olemasolev ehitus või tehtud juurde- ja ümberehitused on seaduslikud. Kui dokumentatsiooniga on probleeme, võib pank nõuda paberite kordaajamist, mis omakorda on ajamahukas (näiteks kooskõlastamised kohalikus omavalitsuses, projekteerimine jms) ja tihtipeale ka raha (näiteks projekteerimine, mõõdistamine jms). Pädev hindaja kontrollib dokumentatsiooni juba objekti ülevaatusel. Ebakõlade ilmnedes suhtleb vajadusel hiljem kohaliku omavalitsuse spetsialistiga, et hinnata andmete korrastamise võimalikkust.

Kõik eelnev on osa hindaja ülesannetest, kuid üks tähtsamaid. Tihti on objektiks lihtne korter, kuid asjaolude avaldumisel selgub juriidiliste probleemide maht, mille läbinärimine aitab hinnangu tellijal säästa aega ja raha.

Domus Kinnisvara alustas uute energiasäästlike korterite müüki Pärnaõue elamurajoonis Haaberstis

Postitaja: Rando Vanaveski @ 23.10.2013 10:59; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Pressiteated
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara ja NCC Elamuarendus sõlmisid koostöölepingu, mille kohaselt alustas Domus Kinnisvara Pärnaõue elamurajoonis kahe 2014.a. jaanuaris valmiva kortermaja müüki. Uued, B energiaklassi ja 3-aastase garantiiga kortermajad asuvad Haaberstis aadressil Noorkuu tn 10 ja 12.

Omanikke ootavad kaasaegsed, madalate ülalpidamiskuludega kahe- ja kolmetoalised korterid. Kõikidel korteritel on rõdu ning iga korteri juurde kuulub panipaik hoone esimesel korrusel. Parkimiskohad asuvad majade ees ning nende eest täiendavalt maksta ei tule.

Hoonetele on väljastatud energiamärgis B ning tagatud on mõistlikud ülalpidamiskulud:

  • korteripõhine küttemõõdik;
  • igas korteris soojustagastusega ventilatsioonisüsteem;
  • PVC-profiilil 3-kordsed klaaspakettaknad.

Pärnaõue elurajooni iseloomustab hea asukoht – läheduses on ostukeskused, spordiklubid, terviserajad, rand. Piirkonda rajatakse pargid ja puhkealad. Lisaks jaanuaris valmivatele majadele on tänaseks valminud ja õnnelikud omanikud leidnud juba kuus maja.  Noorkuu tn 10 ja 12 majja võib osta korteri rahuliku südamega – elurajooni rajaja NCC Tähekodu annab esimesena Eestis uutele kodudele 3-aastase garantii.

Projekti arenguga saab end kursis hoida: www.facebook.com/noorkuu.

Lisainfot jagavad Domus Kinnisvara sõbralikud maaklerid:

Rain Hallikmäe

GSM: +372 52 65 960

rain.hallikmae@domuskinnisvara.ee

Martti Juse

GSM: +372 521 4362

martti.juse@domuskinnisvara.ee

Domus Kinnisvara on kinnisvara maaklerteenust, hindamist, kinnisvara väärtustamist ja investeerimisprojektide juhtimist pakkuv ettevõte, mis on kasvanud üheks suuremaks kinnisvara vahendusorganisatsooniks Eestis. Ettevõtte esindused on avatud Tallinnas, Tartus, Pärnus, Narvas, Võrus, Viljandis, Keilas ja Kuressaares. Enam kui 1600 objekti müügikorraldusega tegeleb üle 70 töötaja, kellest paljud on kutselised kinnisvaraspetsialistid. Ettevõte kuulub Eesti Kinnisvarafirmade Liitu.

NCC Tähekodu on suurim kodude arendaja Tallinnas. Viimase kümne aastaga on ettevõte rajanud Tallinna ja selle ümbrusse üle 1100 kodu. NCC Tähekodu märgi all on kerkinud Viimsi keskusse Tammeõue, Kadrioru ja Lasnamäe piirile Vana-Kuuli, Mustamäele Rabaküla ning Haaberstisse Pärnaõue. Järgneva kümne aasta jooksul plaanib ettevõte ehitada veel täiendavalt 1000 korterit.

Kuidas investeerimisobjektile esmast analüüsi teha?

Postitaja: Kristjan Gross @ 21.10.2013 02:12; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kirjutasin Äripäeva palvel artikli, mis ilmus üle-eelmisel nädalal. Äripäeva loal avaldan loo ka meie blogis.

Kinnisvara investeerimisobjekte otsides tasuks lähtuda ka kinnisvara hindamisel kasutatavast parima kasutuse põhimõttest. Sisuliselt kõik eksperthinnangud sisaldavad parima kasutuse analüüsi, kuid see pole nii oluline korterite ja üksikelamute puhul, kuivõrd selliste varade puhul, kus alternatiivseid kasutusvõimalusi on mitu või mida ei kasutata väärtuse seisukohast parimal otstarbel.

Füüsiliselt võimalik ja seadusega lubatud. Esmalt analüüsitakse, kas planeeritav tegevus on füüsiliselt võimalik ja õiguslikult lubatav. Õigusliku lubatavuse nõue on sageli seotud maa ehitusõigusega – tuleb selgeks teha, mida lubab üldplaneering ja ehitusmäärus. Nendes piirkondades, kus on detailplaneeringu kohustus, on planeering möödapääsmatu, kuid eeldatav ligikaudne ehitusmaht on mingil määral siiski tuletatav. Teisisõnu peab saama selgust, kas planeeritav tegevus on juriidiliselt lubatud. Siin on soovitatav suhelda kohaliku omavalitsusega ja võimalusel taotleda projekteerimistingimused, et saada teada lubatud tegevused.

Füüsiline võimalikkus tähendab hinnangu andmist õiguslikult lubatava kasutuse füüsilise teostatavuse tehnilise võimalikkuse kohta. Kui hinnang sellele on positiivne, tuleb anda hinnang ka kulude kohta, mida kasutuse muutmine endaga kaasa toob.

Hoonestamata maad. Parima kasutuse analüüs peab andma vastuse küsimusele: milline kasutus tagaks maa kõrgeima väärtuse? Näiteks suuremas linnas heas asukohas elamumaa sihtotstarbega maa-ala kasutusfunktsiooni muutmine ärimaaks või korterelamumaaks detailplaneeringu kaudu suurendab vara väärtust – mida suurema elamu või ärihoone võib ehitada, seda kõrgem on maa väärtus.

See-eest hajaasustuses, suurematest keskustest eemal asuvate maade suhtes tuleb olla tähelepanelikum ning analüüsida põhjalikumalt turgu. Näiteks kas praegune põllumaa kasutus tasub muuta elamukruntideks? Sõltuvalt asukohast võib nõudlus põllumaade vastu olla suurem kui elamumaa vastu, mistõttu ei pruugi ära tasuda planeeringu koostamise ja trasside rajamisega kaasnevad kulud.

Hooned ja hooneosad. Parima kasutuse analüüsil lähtutakse kinnisvara kasutusest arvestades olemasolevaid parendusi. Küsimus on, kas olemasolev kasutus on konkreetset turusituatsiooni arvestades parim kasutus või on otstarbekas seda muuta?

Võimalikke lahendusi on kolm: jätkata senist kasutus, muuta senist kasutust (rekonstrueerida, renoveerida, laiendada) või lammutada hoonestus ja ehitada uus.

Näiteks võib tuua pööningukorrused. Pööning, kus on tuvid ja kola, on üsna väheväärtuslik, sest sellel puudub kasulikkus omanikule. Kui juriidiliselt on katusekorruse väljaehitamine võimalik, tuleb analüüsida, kas see on füüsiliselt võimalik. Sellele järgneb majandusliku teostatavuse kontroll – kas saadav tulu on suurem kui eelnevaga kaasnev kulu.

Teiseks näiteks võib tuua vanemad hooned, mis on moraalselt vananenud – ruumilahendus ja kasutusfunktsioon ei taga jätkuvat kasutust. Tihti on sellised hooned pikalt seisnud tühjalt. Kuna hea asukohaga korterelamute arendusprojektide pakkumisi võiks olla rohkem, on uute elamute ehitamise alternatiiviks vanade hoonete kasutusfunktsiooni muutmine ja renoveerimine.

Väiksema projekti näitena võib tuua tiheda liiklus- ja jala­käijate vooga tänavate ääres asuvate korterelamute esimese korruse elamispinnad. Turul on väike nõudlus selliste korterite vastu, mistõttu likviidsus ja hind on madal. Kui aga seda pinda vaadelda äripinnana, on asukoht pigem suureks eeliseks.

Arvestama peab ka turgu. Investeerimisobjekti otsimisel peab olema loominguline, et näha tulusat projekti seal, kus keegi teine seda ei märka. Samas on oluline, et tegevus oleks seaduslik ja kohaliku omavalitsuse nõudeid järgiv.

TASUB TEADA

Kuidas suurendada kinnisvara väärtust planeeringu KAUDU. Muudetakse maa sihtotstarvet ja suurendatakse ehitusõigust, mistõttu maa väärtus kasvab.

Kasutusotstarvet muutes. Hakatakse vara kasutama sellisel otstarbel, mis tagab kõrgema väärtuse.

Parenduse kaudu. Ehitatakse või renoveeritakse olemasolev, mille tulemusel vara väärtus kasvab.

Kõikidel juhtul tuleb analüüsida, kas parima kasutuse definitsiooni kõik neli tingimust on ühel ajal täidetud.

MIS ON MIS

Parim kasutus

(ingl k highest and best use)

Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Allikas: hindamisstandard EVS 875-1:2010

Kinnisvara õige kajastamine majandusaasta aruandes ei eelda suuri kulusid

Eelmisel aastal avaldas Postimees minu artikli ettevõtetele kuuluva kinnivara õigest kajastamisest majandusaasta aruandes. Kuna lähenemas on aasta lõpp, on teema taas aktuaalne, mistõttu avaldan loo ka meie blogis.

Kinnisvara õige kajastamine majandusaasta aruandes ei eelda suuri kulusid

Kinnisvara omavad ettevõtted puutuvad paratamatult kokku majandusaasta aruannete koostamisel kinnisvara kajastamisega. Olgu selleks siis büroo, kust tegevust juhitakse, tehas kus toimub tootmine või näiteks korterid/maad/majad, mis on seotatud vaid investeeringuks. Skeem on lihtne: kinnisvara kajastatakse kas soetusmaksumuses (RTJ 5) või õiglases väärtuses (RTJ6). Mõlemal juhul on mõistlik kaasata kinnisvara hindaja, sest nii soetusmaksumuses kui õiglases väärtuses kajastamine eeldab kinnisvaraturu tundmist.

1.jaanuaril 2013 kehtima hakanud täiendatud Raamatupidamise Toimkonna juhendi RTJ 6 punktis 25 rõhutatakse jätkuvalt, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. On vähetõenäoline, et ettevõtetel on palgal kinnisvara hindamise spetsialistid, kes igapäevaselt puutuvad kokku kinnisvaraturu ja tehtud tehingutega. Andmeid reaalselt toimunud kinnisvaratehingute kohta saavad muide osta ainult Maa-Ameti poolt väljastatud litsentsiga hindajatega kinnisvarabürood. Kellel vastavat andmebaasi kasutada ei ole, tegeleb suuremal või vähemal määral äraarvamisega.

Kui ettevõte on raamatupidamise sise-eeskirjades fikseerinud, et kinnisvara kajastatakse soetusmaksumuses, siis korrigeeritakse soetusele järgnevatel aastatel vastava vara soetusmaksumust, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused. Kulumi leidmiseks on raamatupidamiskohustuslane sätestanud oma raamatupidamise sise-eeskirjas amortisatsiooniarvestuse meetodid ja amortisatsioonimäärade vahemikud, millest tuleb üldjuhul lähtuda põhivara amortiseerimisel. Vara väärtuse langusest tuleneva allahindluse leidmine on keerulisem ning peaks jällegi tuginema eelnimetatud reaalse turuolukorra tundmisele.

Muutunud majandus– ja kinnisvaraturu olukorras ei saa rääkida kinnisvara väärtuse stabiilsusest läbi mitme aasta, pigem on väärtus ikkagi muutunud. Kui Tallinnas ja Tartus on märke mitteelukondliku kinnisvara hindade stabiilsusest ja tõusust, siis mujal Eestis ei pruugi hinnalangus veel peatunud olla. Seetõttu on soovitatav kasvõi esialgse indikatiivse turutaseme konsultatsiooniks pöörduda kinnisvara hindaja poole.

Vastavalt RTJ 5 viiakse vara võimaliku allahindluse vajaduse tuvastamiseks läbi vara väärtuse test, mille käigus leitakse vara kaetav väärtus. Seejuures peab ettevõtte juhtkond igal bilansipäeval kriitiliselt hindama, kas on märke, mis võiksid viidata varade väärtuse langusele. Sellisteks kinnisvara ja -turuga seotud märkideks võivad muuhulgas olla järgmised asjaolud:

(a)    vara turuväärtus on langenud oluliselt kiiremini, kui võiks eeldada, lähtudes aja möödumisest või vara normaalkasutusest;

(b)   üldine majanduskeskkond ja turusituatsioon on halvenenud, mistõttu on tõenäoline, et varast genereeritav tulu väheneb;

(c)    turu intressimäärad on tõusnud, mistõttu varade kasutusväärtuse arvutamisel kasutatav diskontomäär on tõusnud ja vara kasutusväärtus langenud;

(d)   ettevõtte netovara väärtus on suurem ettevõtte turuväärtusest;

(e)   varade füüsiline seisund on järsult halvenenud;

(f)     varast või varade grupist saadavad tulud on väiksemad planeeritust;

(g)    ettevõte kavatseb lõpetada mõningaid tegevusvaldkondi või sulgeda mõningaid osakondi või müüa varasid.

Väärtuse testi käigus leitakse vara kaetav väärtus, mis on suurem kahest järgmisest näitajast – vara õiglasest väärtusest (miinus müügikulutused) ja vara kasutusväärtusest. Mõlemad väärtused sisaldavad informatsiooni, mida kõige paremini valdavad kinnisvaraspetsialistid. Näiteks vara õiglase väärtuse hindamisel tuleb lähtuda siduva müügilepingu puudumisel vara turuväärtusest aktiivsel turul. Või kui siduv müügileping ja aktiivne turg puuduvad, siis lähtutakse vara eeldatavast müügihinnast sõltumatute osapoolte vahelises tehingus, võttes arvesse hiljutisi sarnaseid tehinguid samas tööstusharus. Mõlemal juhul eeldab vara väärtusele hinnangu andmine vara hindamise standardites sätestatud metoodikate põhimõttelist järgimist ning teadmisi tehtud tehingutest ja kinnisvaraturust.

Vastavalt 1.jaanuaril 2013 kehtima hakanud RTJ 5, on kord alla hinnatud varade (välja arvatud firmaväärtus) puhul kohustus igal järgneval bilansikuupäeval hinnata, et kas võib olla tõenäoline, et vara kaetav väärtus on vahepeal tõusnud. Juhul kui see on tõenäoline, tuleb läbi viia uus väärtuse test. Seega tuleb vara väärtuse test teostada ka nendele varadele, mis kinnisvaraturu languses alla hinnati, sest nüüdseks teatud määral kosunud kinnisvarasektoris on väärtus võib-olla kasvanud. Näiteks kui ettevõte soetas 2007. aastal, so kinnisvarabuumi kõrgajal tootmishoone, siis selle turuväärtus on kindlasti langenud ning tuleks bilansis alla hinnata. Kui väärtuse testi tulemusel selgub, et vara kaetav väärtus on tõusnud üle bilansilise jääkmaksumuse, tuleb varasem allahindlus tühistada ja vara bilansilist jääkmaksumust suurendada.

Leidub ka palju neid kinnisvaraobjekte, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul (nt spetsiifilised või tõmbekeskustest kaugemal asuvad tööstushooned, mõned põllumajandusobjektid jms). Üldjuhul ei ole sellistel objektidel õiglane väärtus usaldusväärselt hinnatav, mistõttu vara kaetavaks väärtuseks loetakse tema kasutusväärtust. Vara kasutusväärtuse hindamiseks koostatakse realistlik järgmiste perioodide rahavoogude projektsioon ning arvutatakse nende nüüdisväärtus. Rahavoogude projektsiooni aluseks võetakse võimalusel juhtkonna poolt kinnitatud eelarved või prognoosid järgmiste perioodide kohta (üldjuhul mitte üle 5 aasta).

Nagu eelnevast näha, võib kinnisvara omava ettevõtte raamatupidamise korrektseks korraldamiseks olla vajalik päris tihti vara väärtuse ülevaatamine. Nagu kõigi asjadega on ka siin võimalik kulusid kokku hoida hea planeerimisega. Esmajärjekorras soovitan ettevõtetel pöörduda kinnisvarafirma poole lihtsama konsultatsiooni saamiseks, mille eesmärk on pakkuda kinnisvaraturu informatsiooni. Selle alusel saab ettevõte endale kuuluvat kinnisvara kajastada adekvaatselt ja tegelikule turuolukorrale vastavalt. Kuna varade ja kohustuste õige ja õiglase kajastamise kohustusega kaasneb ka selge vastutus (nt ettevõtet finantseeriva panga poolsed nõuded vms), siis on mõistlik teha pädeva ja tunnustatud eksperdiga juba pikemaajalised kokkulepped. Esmalt võimaldab see delegeerida vara väärtuse muutumise jälgimise RTJ nõuetele vastavale eksperdile ning saada muutuste tekkimisel ka koheselt adekvaatne hinnang. Igal bilansipäeval ei ole vaja tellida mahukat eksperthinnangut, piisab lühemast ja soodsamast konsultatsioonist, mis võib olla esitatud ekspertarvamuse vormis. Selliselt on võimalik näiteks viie aastase perioodi jooksul hoida kokku kulusid mitmekordselt, samas kui adekvaatne info ettevõtte varade kohta on pidevalt olemas.

Küsimused, mida ettevõte kinnisvara võiks hindajale esitada, et adekvaatselt vara väärtuse testi teostada:

1)      Milline on vara asukohas kinnisvaraturg? Sh nõudlus-pakkumine?

2)      Kas ja kuidas on vastavas kinnisvarasektoris hinnad muutunud?

3)      Kas ja milliste hinnatasemetega on võrreldavate objektidega tehinguid tehtud?

4)      Kuidas on muutunud võrreldavate objektide üürihinnad?

5)      Millised on turul vastava vara diskontomäärad?

MULJEID ÜLEVENEMAALISELT ELUKONDLIKU KINNISVARA KONGRESSILT

Postitaja: Ingvar Allekand @ 09.10.2013 10:29; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Möödunud nädal toimus Peterburis Ülevenemaaline Elukondlik Kongress, See on tõepoolest suur üritus, kuhu tullakse kokku üle riigi. Lisaks veel mitmed esinejad välismaalt. Kongress toimus 02-04.10.2013.a. ning ettekandeid peeti samaaegselt vähemalt viies erinevas saalis. Tegemist on kaasaegses vormis kõnekoosolekuga, kus esinejateks on eelkõige erinevate kinnisvarafirmade ning keskorganisatsioonide esindajad. Kogu see melu tõi üsna ilmekalt välja, et Venemaa on suur ning see, mis on ilmselge Peterburis, võib olla võõrastav näiteks Krasnojarskis. Eestis on selles osas lihtsam, sest kinnisvaraturu „veresoonteks“ olevad suuremad maaklerfirmad omavad kontoreid igal pool üle Eesti ning kvaliteet on seega ühtlasem.

Päris palju räägiti kinnisvarafirmade ja maaklerite töökvaliteedist ning omavahelisest koostööst. Venemaal on kaks keskset maaklereid ühendavat organisatsiooni – 20 aasta vanune Venemaa Maaklerite Gild (Российская Гильдия Риэлторов) ja peagi 2 aastat tegutsenud Rahvuslik Kinnisvara Koda (Национальная палата недвижимости). Mõlemad on kehtestanud oma standardid, kuid hoolimata nende omavahelisest konkurentsist tunnistatakse, et pole tähtis millist järgida, vaid et üldse midagi järgitakse. Ka Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja Kinnisvaramaaklerite Koda saavutavad turu korrastamisel ühistegevusega kindlasti paremaid tulemusi. See temaatika koos probleemide ja võimalustega kõlas väga tuttavalt arvestades, et ka Eestis püüavad nii keskorganisatsioonid kui eesrindlikumad maaklerfirmad juurutada Euroopa Liidu maaklerteenuse standardit. Huvitav oli kuulata mitme piirkonna esindajaid rääkimas oma kogemustest kohalike kutseorganisatsioonide loomisel maaklerite harimiseks ja järelevalve tegemiseks, mille tulemusena on kliendikaebuste arvu viimase 3-4 aastaga suudetud vähendada. Ei maksa unustada, et Venemaal ei ole nn „kõva“ kinnistusraamatut ning pettused on tõsine probleem.

Täpselt sama tuttavlikult kõlasid maaklerite ja –firmade vahelist koostööd puudutavad ettekanded ning tundub, et selles osas on Venemaa meist mõned aastad tagapool. On ju Eestis kliendi huvide eest seisvad kinnisvarafirmad juba päris mitme aasta eest mõistnud, et maakleritevaheline koostöö toob kõigile tulu koos kliendirahuloluga ning seetõttu maakleritasude omavaheline jagamine igapäevane. Need üksikud, kes koostööst keelduvad, saavad loodetavasti oma „hinnangu“ klientidelt maaklerlepingute lõpetamise vormis. Venemaal on see veel endiselt lapsekingades. Seejuures püütakse üles ehitada ameerikaliku Multy Listing System`i laadseid lahendusi. Venemaalaste mentaliteedist ja ärikultuurist tulenevalt edenevad asjad muidugi raskustega. Koostööni jõuavad eelkõige usaldusväärsemad ettevõtted, kes töötavad ainuesinduslepingutega nii müüja kui ka ostja esindamisel.

Loomulikult olid mitmeid ettekandeid finantseerimise valdkonnast. Protsess on jätkuvalt märksa keerukam kui meil ning intressid tunduvad meil pakutava kõrval absurdselt kõrged. Mitmed ettekandeblokid olid seotud välismaal asuva kinnisvara müügiga. Siin tuleb mõista, et iga normaalse venemaalase jaoks on unistus luua omale mingi investeerimistagala Venemaa piiridest väljaspool. Seetõttu on välismaine kinnisvara idanaabri juures jätkuvalt kuum teema. Andmeid esitati küll erinevalt, kuid mõned olulisemad tähelepanekud. Maaklerfirmade sõnul on peamine ostusihtkoht venelastele Hispaania. Ka Itaalia on tasapisi ettepoole trügimas. Varem trooninud Bulgaaria on kõvasti tahapoole langenud (venelased seal täna pigem müüvad). Samas meie partnerportaali www.ee24.com andmetel on Eesti ülekaalukalt kinnisvarapäringute tipus. Seega tekib küsimus, kas meil ei ole pakkuda sobivat kinnisvara või me ei oska müüa? Usun, et nii üht kui teist. Venemaalaste keskmine hinnatase on vahemikus 120 – 500 tuhat eur. Isikliku kogemuse põhjal arvan, et Eestit käsitletakse rohkem odavama sihtkohana. Moskva venelased on selgelt orienteerunud ümber Läti ja Leedu kinnisvara ostmisele Soome asemel. Kinnisvara ostmise juures on endiselt äärmiselt olulised elamisloa ja maksustamise küsimused.

Mind kutsus kongressile osalema meie hea partner www.ee24.com. Kuigi nende ettevõte müüb kinnisvara üle Euroopa, siis juhi hr Konstantin Vinogradovi ettekanne keskendus just Eesti kinnisvaraturule ning oli väga sisukas.

Ülevenemaalise Elukondliku Kongressi jätkuna toimus 5-6.10.2013 ka suur kinnisvaramess. Domus Kinnisvara osaleb analoogilisel ent üksnes välismaisele kinnisvarale orienteeritud kinnisvaramessil St Peterburg International Property Fair 25-26 oktoobril 2013.a. Kõik huvilised on teretulnud minuga ühendust võtma.

Septembri korteriturg: Tallinn ja Tartu aktiivsed, Pärnus hinnalangus

Postitaja: Kristjan Gross @ 09.10.2013 01:43; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tallinnas tehti septembris maa-ameti tehingustatistika andmetel täpselt 700 korteriomandi tehingut. Tegemist on arvuga, mis on käesoleva aasta kolmas tulemus, seega üle keskmise tehinguid. Seda eriti kui võrrelda viimase kolme-nelja kuuga, mil tehinguid oli 500 – 600, oli septembri maht väga hea tulemus.

Tehingute keskmine hind oli septembris 1255 €/m², mis on sisuliselt sama augustikuuga võrreldes. Aastases võrdluses oli keskmine hind 12% kõrgem.

Esialgsetel andmetel oli korteriomandi tehingutest uute elamispindade tehinguid 40, mis moodustab kõikidest korterite tehingutest ca 6%. Tehinguandmeid täpsemalt vaadates selgus, et arendusprojektide korteritest 17 tehingut oli Kristiine linnaosa ühe uue elamu korterite võõrandamised.

Tartus teostati kooliaasta esimesel kuul 141 korteriomandi tehingut. Tegemist on keskpärase tulemusega, sest viimase poole aasta jooksul on tehingute arv kõikunud sarnases suurusjärgus. See-eest tehingute keskmine hind on see, mis on jätkuvalt tõusnud. Septembrikuu keskmine hind Tartus oli 1102 €/m², mis on augustikuuga võrreldes 6% kõrgem ning ca 14% kõrgem kui aasta tagasi. Keskmise hinna kasvu üheks põhjuseks on tehingute struktuuris, kus arvestatav osa tehinguid on elamispindadega, mis on heas või väga heas seisus. Klient ei soovi remondiga tegelda, vaid võimalusel kohe sisse kolida, olles seetõttu valmis maksma üle 1000 €/m².

Pärnus teostati septembris 59 korteriomandi tehingut, mis on täpselt sama palju kui kuu varem. Jääb mulje, et turg on stabiilne, kuid oluline muutus toimus keskmise hinnaga. Objektideks olnud odavama hinnaklassiga varad langetasid keskmist hinda augustikuuga võrreldes lausa 12% tasemele 741 €/m². See on tulemus, mis on 4% madalam isegi aastases võrdluses. Hinnalanguse taga on tehingute struktuur, sest arvestatav osa objektidest olid odavama hinnaklassi korterid. Päris mitu tehingut registreeriti ka hindadega, mis tegelikult polnud turutasemel. Septembris müüdi küll ka mitmeid arendusprojekti kortereid (nt Aida tn 5), kuid tundub, et Pärnule omane jõukama kliendiga suvine sessioon on selleks korraks möödas.

Narva korteriturg oli septembris tehingute mahult üsna keskmine, sest 52 korteriomandi võõrandamistehingut on maht, mis jääb küll kevadkuudele alla, kuid on suveperioodi madala aktiivsusega kuudest suurem. Viimaste kuude jooksul on tehingute arv kõikunud, kuid keskmine hind on 3 kuud järjest stabiilselt tõusnud, saavutades septembriks tulemuse 440 €/m². See on aastases võrdluses 27% kõrgem. Eelmise kuu hinnatase jääb siiski alla käesoleva aasta kõrgeima keskmise hinnaga aprillikuule, kui keskmine hind oli 491 €/m².