Kinnisvara arenduses võetakse kasutusele uusi lahendusi

Postitaja: Domus @ 29.08.2013 02:11; kategooriad: Domus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara on alustanud viie uue korteri müüki Tallinna kesklinnas.

Odra 4 maja renoveerimistöödega on alustatud augusti lõpus ning tänu läbimõeldud ehitusplaanile on maja valmimine terviklik ja kiire.

Kogu elamu on remondi ajaks täielikult kaetud.

Tellingute paigaldamise ajal möödujate tähelepanu köitnud lahendus on Põhjamaades laialdaselt kasutusel, Eestis on taoliselt renoveeritud vaid üksikud elamud.

Maja arendaja on kasutanud sarnast tehnikat ka varasemalt kortermajade rekonstrueerimiste juures, põhjendades valikut peamiselt hea ilmastikukindlusega.

Tavapärasest keerulisem ning kallim lahendus maja katmiseks annab aga võimaluse jätkata uute korruste ehitamist ning maja fassaadi renoveerimist ka algaval sügis – talvisel perioodil, vähendades seeläbi ostjate ooteaega korteri kättesaamiseks.

Mitmete lisaväärtustega korterid valmivad 2014 aasta alguseks, broneerimine ning eelmüük on võimalik septembri algusest.

Korterid müüakse lõppviimistlusega. Müügihindades sisalduvad nii parkimiskohad kui panipaigad.

Täpsem info on saadaval Domus Kinnisvara kodulehel, kinnisvaraportaalides ning arenduse kodulehel www.odra4.com

Soodsa hinnaga eluasemelaenu võtjad peaks arvestama euribori tõusuga

Postitaja: Raul Reino @ 29.08.2013 09:26; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

E24 majanduslehes hoiatab Domus Kinnisvara analüütik Kristjan Gross, et ehkki praegu on euribor madal, siis 10-20 aastaks laenu võttes peab arvestama selle tõusuga.

«Küll kunagi ikka euribor tõuseb, kuid see suurendab laenuvõtjate igakuist tagasimakse summat – sellega peaksid arvestama ka need laenuvõtjad, kes täna-homme kasutavad ära soodsaid intresse,» märkis Gross.

Ta selgias, et euribori tase on väga sõltuv Euroopa majandusest – seni, kuni olukord ei parane, ei ole põhjust Euroopa Keskpangal intressimäärasid tõsta ega tõuse ka euribor. «Majandusolukorra paranemist sellisele tasemele, mil peaks hakkama intresse tõstma, niipea ju ei prognoosita. Seega lähiaastatel suure tõenäosusega Eesti eluasemelaenu võtja euribori tõusu kartma ei pea,» märkis ta.

Gross märkis, et kui pankade marginaalid jäävad praegusele tasemele, siis on raha hind laenu võtja jaoks soodne, mida on paljud ära kasutanud. «Usun, et viimase 1-2 aasta kinnisvaraturu tõusu üheks põhjuseks on kindlasti madalad intressid.»

Kas ja kuidas sõlmida broneerimislepingut?

Kinnisvaraturg on meeldivalt aktiivne ning tehingute arv on näitab jätkuvalt tõusuteed.  Aktiivne kauplemine korterite, maade ja majadega on taas tekitanud olukorra, kus ostjatel on põhjust karta meelepärase objekti kaotamist kellelegi teisele.  Pikenenud on krediidiasutustes laenutaotluste läbivaatamise periood ja taas tekkinud järjekorrad notarite juures. See paneb potentsiaalsed ostjad sõlmima müüjatega eelnevaid kokkuleppeid, et soovitud tehing just temaga sooritatakse. Käesoleva artikliga selgitamegi, millist lepingut või kokkulepet on mõistlik ja õiguspärane sõlmida ning mida vältida.

Võlaõigusseadus ütleb, et lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi. Kuna kinnisasja müügileping sõlmitakse notariaalselt, siis tuleb selles vormis sõlmida ka eellepingud. Sellest tulenevalt asus Riigikohus juba aastaid tagasi seisukohale, et kinnisvara ostu-müügitehingu toimumisele suunatud lepingud peavad olema notariaalses vormis, vastasel juhul on need kehtetud. Samas sätestab Võlaõigussadus lepingueelsed läbirääkimised olulise protsessina ning Riigikohus on tunnistanud vorminõuete vaba broneerimislepingu sõlmimise vajadust ja võimalust. Broneerimisleping on kiire ja lihtne võimalus summeerida ostja ja müüja vahelised eelläbirääkimised, mis aga jääb juriidilise jõu poolest alla märksa ajamahukamale ja kulukamale eellepingule.

Tavaliselt arvatakse, et broneerimislepingu sõlmimisel kohustub müüja võõrandama ostjale objekti, kuid see on ekslik. Müügikohustuse saab müüjale panna vaid notariaalse eellepinguga või siis vormistada juba notariaalne võlaõiguslik müügileping. Broneerimisleping on aga müüja ja ostja vaheline kokkulepe, mille kohaselt müüja kohustub mitte müüma teatud aja jooksul kinnisasja kellegile teisele ning ostja avaldab broneerimistasu tasumisega oma reaalset ostusoovi. Nii annavad pooled teineteisele aega ostu-müügitehingu ettevalmistamiseks. Kuna see on sanktsioneeritav kokkulepe, siis annab broneerimisleping mõlemale poolele suurema kindluse kavandatava tehingu toimumise kohta. Broneerimisleping ei tohi sisaldada müüja ega ostja kohustust sõlmida tulevikus kinnisasja müügilepingut, antud lepinguga kohustub müüja vaid hoidma  kokkulepitud aja kestel müügiobjekti ostja kasuks. Kui märgitakse ära kinnisasja ostu- või müügikohustus, siis muutub broneerimisleping eellepinguks ning notariaalse vormi puudumisel tühiseks.

Broneerimislepingu sõlmimisel tasutakse üldjuhul (ent mitte alati) broneerimistasu. Broneerimistasu on ostja poolne kompensatsioon müüjale selle eest, et müüja loobub kinnisasja pakkumisest teistele ostuhuvilistele. Seega ei ole broneerimistasu algselt osaks kinnisasja ostu-müügihinnast, kuigi enamasti see eduka tehingu puhul selliselt lõpus vormistatakse. Broneerimistasu suurus peab olema mõistlik. Kindlat reeglit ei ole, kuid 20% ostu-müügihinnast on minu arvates ebamõistlik. Domus Kinnisvara lepingutes on tavaliselt kuni 10%. Broneerimisleping peaks sätestama, et kui müüja kinnisasja siiski ostjale ei müü, tuleb broneerimistasu tagastada ning ostjal on õigus nõuda omakorda kompensatsiooni.

Kui ostja loobub broneerimisperioodi lõpuks kinnisvara ostmisest, siis broneerimistasu ei tagastata. Seetõttu on ostjal enne broneerimislepingu sõlmimist vaja veenduda nii oma ostuotsuses kui ka teha selgeks kõik tema poolt tehingu tegemist mõjutavad asjaolud. Eelkõige tehingu finantseerimise võimekus. Müüja, kes on näiteks kuu aja jooksul saatnud minema kõik teised ostuhuvilised, et nõustu kindlasti broneerimistasu tagastamisega, kui ostjal pole piisavalt raha tehingu tegemiseks.

Kuna reguleerimist vajavaid küsimusi on palju ning summad on suured, sõlmitakse broneerimisleping enamasti kirjalikus vormis.  Domus Kinnisvara maaklerid sõlmivad broneerimislepingu alati lepingueelsete läbirääkimiste tulemusena ning sisuliselt on see üks osa lepingueelsete läbirääkimiste protokollist. Ülejäänud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll sisaldab ostja ja müüja kokkuleppeid selles osas, kuidas pooled jõuavad notariaalse lepingu sõlmimiseni. Esiteks on olulised poolte kinnitused ühelt poolt nii müügisoovi ja – võimaluse kohta, teisalt aga ostu finantseerimise võimekuse kohta. Teiseks on oluline objekt kirjeldada ning tuua välja näiteks olulised puudused ja kinnisvaraga koos mõõdava vallasvara nimekiri. Kui läbirääkimisi pidanud osapooled ei saavuta kokkulepet, siis õiguslikke tagajärgi neile läbirääkimistest ei tulene.

Kokkuvõtteks – kui soovite oma plaanidele 100%-list garantiid, siis soovitan eelkokkulepped vormistada notari juures. Kui aga soovite konkurentsiolukorras kiiresti reserveerida omale õiguse kinnisvara ostmiseks ning võita sellega aega tehingu ettevalmistamiseks, siis pöörduge pädeva kinnisvaraspetsialisti poole broneerimislepingu sõlmimiseks.Kõigis suuremates kinnisvarabüroodes on kutselised maaklerid, kellele broneerimislepingute sõlmimine on sisuliselt igapäevane töö.

* Artikkel ilmus Äripäeva Kinnisvarateatmikus 14.08.2013

Domuse parimad käisid preemiareisil Peterburis

Postitaja: Ingvar Allekand @ 06.08.2013 04:30; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Juuli lõpus käisid Domuse kevadise müügivõistluse võitjad Peterburis preemiareisil. Auga välja teenitud auhinna said Tallinna kontori maaklerid Martti Juse ja Lenne Kontor ning Pärnu kontorist maakler Piret Rondo. Reisikorraldajaks oli Domuse arendusdirektor ning Venemaa suhete eestvedaja Ingvar Allekand.

Kindlasti oli tegemist “teistmoodi” nädalavehatusega. Juba algusest peale sai selgeks, et harjumuspärane Euroopa Liit lõpebki Eesti idapiiriga ning teisel pool piiri on kõik küllaltki erinev. Üllatusi jagus nii positiivseid kui negatiivseid ning enim muljet avaldavaks ehk kujuneski mastaapide erinevus. Peterburg on tõesti Suur Linn enam-vähem igas mõttes. Mis tähendas ühtlasi rohkelt jalutamist kaunitel tänavatel, Neeva kallastel ja sildade peal, romantilist seilamist kanalirägastikes ning sildade all, õhtuseid tänavamuusikuid, öiseid sildade tõstmisi ja palju muud, mida sellel suurepärasel linnal pakkuda on.

Kuigi kohaliku kinnisvaraturuga tutvumiseks väga aega ei jäänud, ei jäänud ka professionaalne uudishimu rahuldamata ning mõned uued teadmised selles vallas omandamata. Järgmisel korral võtame ette mõne teise huvitava sihtkoha.