Narva korterite kallinemise põhjus: Soomes teenitav hea palk

Postitaja: Raul Reino @ 29.07.2013 02:34; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Möödunud kuu kinnisvaratehingute statistika tõi suure üllatuse: ligi pooled neist, kes Narvas korteri ostsid, olid välismaalased, ja hinnad kujunesid tehingute keskmisega võrreldes 45% kõrgemaks.

Narva korteriturustatistika näitab, et juunis tehti ainult 32 korteriomandi tehingut, mais aga oli neid 60. Domus Kinnisvara kutseline hindaja Kristjan Gross arvab, et ostutehingute vähenemise põhjuseks võivad olla liiga kõrged hinnad. Narvas pakutavaid kalleid elamispindu ostvat paljudel juhtudel kokku venemaalased, ja see ongi hinnad üles surunud.

Domus Kinnisvara Ida regiooni juht Jelena Sapezko ütleb, et piirkonna elanike ostuvõimet mõjutab tegelikult ka Soomes teenitav korralik palk. “Lisaks on Narva korterituru mõjutajaks piirkonna suured ehitusprojektid, kus kasutatakse palju sissetoodud tööjõudu, kes vajab elamispinda. Suurenenud nõudlus põhjustas üürihindade tõusu, mis omakorda kandus ostuturule.” Arvamusele, et venemaalased ostavad Schengeni viisa lootuses kortereid hinnale vaatamata, vaidleb Sapezko vastu. Neid huvitavad tema sõnul pigem odavad korterid mujal Ida-Virumaal, või kui nad soovivad paremat, siis otsivad elamise Tallinnas või Pärnus.

Loe edasi 25.07.2013 ilmunud Õhtulehe artiklist

Kinnisvaraturul on ratsionaalsete otsuste aeg

Postitaja: Domus @ 22.07.2013 10:19; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit
Majanduses on vähe rusikareegleid, kuid pea iga kord kui majandus langeb, tõuseb kulla hind ning majaduse kosudes kaotab kuld oma väärtuses. Tänaseks on  kulla hind languses ja turgude ebakindlus  taandumas, peagi  jõuvad järele ka kinnisvarahinnad.
Et kinnisvaraturg reageerib teiste turgude käitumisele teatud viivitusega, on just praegu parim aeg kinnisvarasse investeerida. (vaata kulla hinda:  http://www.nasdaq.com/markets/gold.aspx?timeframe=1y )
Samal ajal on Tartu üüriturg  ülekuumenemas ja seda juba pikemat aega. Tartu Tallinnast kõrgem üüritootlus näitab selgelt, et Tartus on korterit kallim üürida kui  kõrgema elatustasemega  Tallinnas. Seda illustreerib kõige paremini  allolev üüritootluse graafik, mis näitab kui palju kapitali toodab kinnisvara  võrreldes selle väärtusega.
Kinnisvara omanikule ja investorile on see loomulikult suurepärane, kuid elu alustavale ja üüripinnal elavale inimesele tähendab see seda, et kulud elamispinnale on väga kõrged.
Sellisel olukorral on mitmeid põhjuseid, kuid peamisteks põhjusteks on siiski piiratud turg ja hooajaline hinnasurve. Tänaseks oleme jõudnud olukorda, kus on pigem mõistlikum korter panga finantseeringuga osta ja maksta igakuiseid laenumakseid, kui korterit üürida.
Pole mingi saladus, et  pangad julgevad taas inimestele laenu anda ja sellest on tehtud omaette äri. Nimelt ostab inimene panga abiga korteri, kolib ise sisse ja võtab endale kaasüürniku. Kaasüürniku üür kujuneb tänu hinnasurvele niivõrd kõrgeks, et kaasüürnik maksab kinni  nii omaniku pangalaenu kui ka kommunaalarved. Siit kerkib küsimus, kas olla pigem omaniku või üüriniku rollis?
Kui soov saada koduomanikuks on kindel, tekib järgmine küsimus- missugune kodu osta?
Sellel, et majade müügipakkumiste arv kinnisvaraturul on kasvanud, on väga lihtne põhjus- elamiskulud on jõudsalt kasvanud ja ebaefektiivse küttelahendusega elamispindade ülalpidamine käib suuremale osale inimestest üle jõu. Korteriturul laiutavad aga nõukogude ajal rajatud magalarajoonid, mis on küll koduks paljudele inimestele, kuid mille elukeskkond jätab reeglina soovida. Vanade majade puhul ei saa jätta rääkimata kõrgetest kommunaalkuludest või laenudest, mis kortermajade fassaadide  renoveerimiseks on võetud.
Tänane Tartu linnakeskkond on paljuski välja arenenud ning linna piires on raske luua keskonda, mis oleks ruumikas, mugav ning mida oleks soodsate ülalpidamiskuludega. Tänasel turul on parim lahendus  elamurajoonid, milles kombineeritakse linna mugavused, maakonna turvalisus ja mõnus elukeskond. Selliseid elurajoone on loodud mitmele poole Tartu lähedusse, mõned näited on Ülenurme ja Vahi, kuid need elamurajoonid koosnevad reeglina ühepereelamutest, mis praeguses majandussituatsioonis pole kõige mõistlikumad investeeringud.
Kui uue kodu soetamisel on tähtsateks faktoriteks madalad kommunaalkulud, ohutu keskkond, väljakujunenud taristu ja ehituskvaliteet siis tuleks mõelda just uutele korterelamurajoonidele Tartu piiri lähedal.
Pärna allee on suurepärane näide sellest, mida suudavad arhitektid ja insenerid, kui neile anda piisavalt ruumi. Kuigi  majanduslangus  takistas selle elamurajooni lõpetamist, siis nüüd on projekt taas avatud ning ostja saab uutes korterites kindlam olla kui kunagi varem. Seda just seetõttu, et Pärna alleel varem valminud korterid hoiavad oma väärtust järelturul, istikutest on sirgunud puud ja keskkond on tõestanud oma turvalisust ja lastesõbralikkust. Kui sellele valemile lisada veel linnapiiri sees tehtavatest arendustest pea poole soodsam ruutmeetrihind ja ostuhetkest kahe aasta pärast tehtav garantiiremont, siis tulemuseks on kodu, mille saranast üüriturult ei leia.
Uus koduostjate põlvkond on kahtlemata õppinud vigadest, mis tehti buumi ajal ning on teadlikum kui kunagi varem. Loomulikult ei kao vajadus üürituru järgi kuskile, kuid ebakindlus tuleviku osas, mis paljusid üüriturul hoidis peaks tänaseks olema asendunud kalkuleerimise ja ratsionaalse mõtlemisega.
Kokkuvõtvalt on ratsionaalsed argumendid järgmised:
  • majandus on tõusmas ja koos sellega ka kinnisvarahinnad
  • uute korterite ruutmeetrihinnad linnapiiri sees ja vaid veidi linnast väljas erinevad märkimisväärselt
  • korteri ülalpidamiskulud pole majadega võrreldes niivõrd kõikuvad, küttesüsteemid on  efektiivsemad
  • uute korterelamurajoonide elukeskkond on vanadest võrreldamatult parem

Korterivahetus võib võtta aasta ja vahel kauemgi

Postitaja: Piret Rondo @ 19.07.2013 09:22; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pärnu Postimehes ilmus 18.07 artikkel korterivahetusest, kus oma kommentaariga esines ka Domus Kinnisvara Pärnu esinduse maakler ja hindaja Piret Rondo.

Kui nõukogude ajal oli elamispinna vahetamine üsnagi populaarne, kipub see praegu venima, sest pakkuja tahab vastu saada ideaalilähedast kodu, mida ta aga võibki ootama jääda, sest pakkumisele ei reageerita.

“Igaühel on oma unistused, keegi ei taha teise unistuste korterit,” lausus LVM Kinnisvara ASi juhatuse liige Ingmar Saksing. “Inimeste ootused erinevad. On juhtunud, et ideaali otsitakse üle aasta,” lisas ta.

“Vahetustehingud on küll nõutud, kuid teostuvad harva, kuna raske on leida kortereid, millega mõlemad pooled rahule jääksid,” nentis Domus Kinnisvara maakler ja hindaja Piret Rondo.

Vahetamine ei õnnestu

Tänavu maist on üritanud oma Pärnu kesklinna korterit hinna poolest samaväärse vastu vahetada õpetaja Teele Vihmann, kuid see pole tal siiani õnnestunud. Vahetada mõtles ta, kuna korteri müüminegi ei õnnestunud.

Viis aastat tagasi proovis spetsialist Liina Laukuski oma kesklinnakorterit Tartus asuva vastu vahetada, kuid pidi pettuma. “Ega siin pikka juttu ole – mingisugust huvi või tagasisidet polnud, keegi ei helistanud,” nentis Laukus. Kummalgi naistest pole tuttavaid, kes oleksid varem proovinud korterit vahetada.

Saksing nentis, et olukordi, kus kaks inimest otsustavad omavahel kortereid vahetada maaklerfirma kaudu, tuleb ette harva. Oma kahekümne tööaasta jooksul on ta teinud kümmekond sellist tehingut.

Rondo sõnutsi tehti Domus Kinnisvaras viimane korterivahetuse tehing kolm aastat tagasi. Ta lisas, et need jäävad sageli ära, kuna ei jõuta kompensatsiooni osas kokkuleppele.

Saksing nentis, et firmal on turul küll mitmeid pakkumisi, kuid suuremates kinnisvaraportaalides, näiteks City24.ee, polegi enam eraldi lahtrit, kust vahetamiseks mõeldud kortereid otsida. Rondogi kinnitas, et portaal loobus sellest pärast uuendusi, kuna vahetuste vastu ei olnud küllalt huvi.

Korterite tehinguid juunikuus vähem. Narvas pea pooled ostjad välismaalased.

Postitaja: Kristjan Gross @ 03.07.2013 04:29; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Juunikuu suuremate linnade korteriturg oli passiivsem kui kuu varem, sest tehingute arv Tallinnas, Tartus, Pärnus ja Narvas vähenes. Mõningase languse tegid läbi Tallinna ja Narva tehingute keskmised hinnad, teistes linnades keskmine hind tõusis.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati juunis Tallinnas 559 korteriomandi tehingut, mis on 170 võrra vähem kui maikuus. Tehinguandmeid detailsemalt vaadates jäi silma, et juunikuu arvele läheb ka Nõmme linnaosa Ravila tänava arendusprojekti korterite plokktehing 26 korteriga. Seega tehti turutaseme tehinguid pealinnas veelgi vähem. Üldjoontes oli tänavu juunikuu tehingute maht võrreldav 2012. aasta sama ajaga.

Tallinna korteriomandi ostu-müügitehingute keskmine hind oli Maa-ameti andmetel 1203 €/m², mis on 4,3% madalam kui maikuus. Aastases võrdluses oli möödunud kuu hinnatase ca 9% kõrgem. Eespool mainitud plokktehing mõjutas ka keskmist hinda madalamaks – kui see plokktehing välja jätta, siis keskmine hind oli juunis ca 1230 €/m², mis on siiski väiksem kui maikuus.

Uusi kortereid müüdi esialgsetel andmetel Tallinnas ca 54. Seejuures sisaldab see number Lasnamäel Võidujooksu tänava arendusprojekti 18 korteri müügi vormistamist.

Tartus tehti ametliku statistika alusel juunikuus 131 korteriomandi tehingut, mis on 25 võrra vähem kui maikuus. Sarnaselt Tallinnale sisaldas eelmine kuu Tartus üht plokktehingut, mis sisaldas siiski ainult 5 korterit. Aastases võrdluses oli käesoleva aasta juunis tehinguid rohkem – 2012. aasta juunis oli tehinguid kokku 119.

Tartu elamispindade tehingu keskmine hind oli üle nelja aasta rohkem kui 1000 €/m² – Maa-ameti statistika andmetel oli juunikuu tehingute keskmine 1008 €/m², mitteturutehingud välja jättes oleks keskmine hind 1046 €/m². Samalaadne hinnatase oli viimati 2008. aasta IV kvartalis

Uusi elamispindasid müüdi Tartus esialgsetel andmetel 15, neist 7 olid Kummeli tänava arendusprojekti korterite müügitehingute lõplik vormistamine.

Pärnus teostati juunikuus 50 korteriomandi tehingut, mis on maikuuga võrreldes 15 võrra vähem. See-eest keskmine hind tõusis tasemele 810 €/m². Tegemist on üsna kõrge hinnaga, sest keskmine hind üle 800 €/m² on viimastel aastatel olnud ainult mõnel üksikul korral. Kuna suvepealinna elamispindade tehingute arv ja keskmine hind on kuude lõikes väga kõikuvad, siis parema pildi üldise hinnataseme muutumisest saab veerandaastate võrdlemisel. Kui 2012. aasta II kvartali keskmine hind oli 715 €/m², siis tänavu on see 781 €/m², seega kasv 9,2%.

Narva linna korterituru statistika oli ebameeldiv üllatus, sest juunis tehti ainult 32 korteriomandi tehingut, samas kui maikuus oli 60 tehingut. Kui eelmise aasta augustikuu tulemus oli 39 tehingut, mis oli samuti teiste kuudega võrreldes vähe, panime osalt selle põhjuseks puhkused. Nüüd võib olla vähenenud ostude põhjuseks liiga kõrged müügihinnad. Kinnisvaraportaali kv.ee andmetel on viimaste kuude müügipakkumiste keskmine hind ca 570 €/m². Juunikuu keskmine tehinguhind oli Maa-ameti andmetel 396 €/m² (keskmine hind langes alla 400 €/m², mediaan oli see-eesti 425 €/m²). Seega on küsitud hindade keskmine ca 45% kõrgem võrreldes tehtud tehingute keskmisega. Iseenesest pole hinnakäärid midagi erilist, kuid nii suurt vahet mujal ei ole (näiteks Tartus on vahe ca 16%). Narvas pakutavad kõrge hinnaga elamispinnad on osaliselt suunatud venemaalastele, mis on tõenäoliselt ka õige, sest juunikuu korterite ostjatest veidi alla poole olid välismaalased.