5 HEAD NIPPI KUIDAS RIKKUDA KINNISVARATURGU

Postitaja: Ingvar Allekand @ 25.04.2013 11:16; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kõik võivad ette kujutada, kuidas uus 4-realine maantee, vägev keemiatehas, tuumajaama plahvatus või lekkivalt naftatankerilt randa loksunud must kuld suudavad ära rikkuda ümbruskonna elanike ja kinnisvaraomanike senise idülli. Kohalikus mastaabis kinnisvaraturu kihva keeramiseks ei olegi tavaliselt rohkem vaja, kui mõnda vägevat infrastruktuuriprojekti või loodusõnnetust. Mõnikord piisab ka eriti „toredast“ naabrist. Ent mis saab siis, kui läbimõtlematult või ignorantselt toimetatakse hoopi suuremas mastaabis? Mõju on täpselt sama, kuid märksa suuremas ulatuses.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu piirkondlikult

Narva kaasus
2009 aastal alustati Narvas mitmete suurte ehitusprojektidega. Linna voolas sadade viisi välismaiseid ehitustöölisi ning Eestist voolas välja miljoneid eurosid. Ent midagi jäi ka siia – üüritulu. Nii ehitusjuhid kui lihttöölised oli vaja kuskile majutada ning kohalikest majutusasutustest jäi väheks. Nii leidsid Narva ja ümberkaudsete asulate/linnade kinnisvara omanikud üldise majandusliku viletsuse taustal suurepärase võimaluse. Suure nõudluse tõttu üürihinnad järjest tõusid ulatudes Tallinna üürihindade tasemele või isegi kõrgemale. Üürile antava vara turuväärtus oli samas kolm korda odavam ning tootlus seega kolm korda kõrgem. Kinnisvara, mida tavaolukorras poleks vajatud ning mis oleks maha müüdud, anti üürile. Müügiportfell tõmbas kokku ning hinnad on läinud aina ülespoole. Muidugi kaasneb positiivsena see, et olemasolevad kinnisvaraomanikud võivad end rikkamana tunda. Ka linnas üliväga vajalikud kortermajade renoveerimisinvesteeringud ei tundu enam varsti vara hinda arvestades ebamõistlikult suured. Ent pole head ilma halvata – mis saab siis, kui paari aasta pärast kogu ehitushullus läbi saab? Sajad ehitajad lähevad minema ja korterid jäävad tühjaks. Omanike meelehärmiks tuleb üüritulude sissekasseerimise asemel hoopis kommunaalkulusid tasuma hakata. Tahaks korteri maha müüa, aga sama sooviga tulevad lagedale ka paljud teised ning kinnisvara hinnad langevad? Tulevik tundub pikas perspektiivis igatahes pigem tumenevat ning kuidas iganes see lugu Narvas lõpeb, saab olema parasjagu suur segadus.

Quena kaasus
Hiina majandusime on tekitanud palju vastakaid arvamusi. Ühest küljest kiitust ning teisalt umbusku ja kriitikat. Viimase poole pealt on korduvalt esile toodud müstilise majanduskasvu mootoriks olnud ehitussektori kibedaid vilju – tühjana seisvaid kummituslinnu. Ma pole Hiinas käinud, kuid sel aastal mööda Egiptuse linnu ja kolkaid ringi rännates nägin täpselt sama asja sealses kõrbes. Näiteks Quenas, kuid sama pilt avanes väga paljudes teisteski suurtes ja väikestes linnades. Kümnete, et mitte öelda sadade kaupa pooleliolevaid kortermaju. Kvartalitäied korrusmaju tühermaal. Mitte miski ei andnud märku, et sinna oleks tekkimas elanikkonda. Kuigi selle Kesk-Ida tihedaima asustusega riigi elanikkond kasvab kiiresti, ei kipu inimesed oma elamisharjumusi muutma ning ega seal tolmustes kortermajade kvartalites eriti mõnus olegi. Kliimat arvestades püsivad need tellis- ja betoonmajad seni püsti, kuni järgnev põlvkond enam mujale ei mahu ja peab need asustama. Täna on seal põllul aga hulk raisatud raha ning minul sügavalt meelde jäänud mälestus tõeliselt absurdsest kinnisvaraarendusest, millele Eesti kurioosumid lähedalegi ei pääse.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu riiklikult

Hispaania kaasus
Sarnaselt Eestile on ka Hispaanias väga suur hulk eluruumide kasutajatest selle omanikud. Selle taustaks on ajaloolised põhjused, riiklik fiskaalpoliitika ning hispaanlaste vastav eneseteadvus. Esimene kosmiline – peaaegu kolmekordne – hinnakasv Hispaania kinnisvaraturul leidis aset aastatel 1985 – 1991. Järgnenud perioodil vahemikus 1992 – 1996 püsis turg stabiilsena. Siis aga puhuti õhku juurde – hinnad kolmekordistusid taas, kuigi lähtejoon oli juba niigi kõrge. Tulemuseks oli, et kinnisvaraturul toimuvat dikteerisid Inglise ja Prantsuse pensionärid. Samas noortel hispaanlastel, kel oli põhjust vanust jms asjaolusid silmas pidades oma pere ja kodu luua, ei käinud jõud lihtsalt koduostmisest üle. Kuigi 2008 aastal alanud kriisi tulemusena on tänaseks hinnad langenud taas 2004 aasta tasemele ning mõningatel hinnangutel (inflatsiooni arvestades suure tõenäosusega) langevad veelgi usun, et selle mulli tagajärgi klaaritakse Hispaanias veel pikalt. Olgu öeldud, et täpselt samas suunas oli teel ka näiteks Bulgaaria, kus 2008 aastal tehti ligi veerand kinnisvaratehingutest välismaalaste poolt. Tehinguobjektideks aga olid paljuski suvituskorterid, mille reaalne kasutusväärtus Maslow vajaduste hierarhiat arvestades on suhteliselt nigel. Kui ärijuhtide otsuseid dikteerivad rahanumbrid, siis riigimehed peaks sellises olukorras ikka küsima, et mis saab tuhandetest randadesse ehitatud kortermajadest, kui trendid muutuvad inng ühe turismisihtkoha asemel muutub popiks hoopis mõni teine?

Läti kaasus
2010 suvel jõustus võlakriisis siplevas Lätis seadus, millega sisuliselt garanteeriti kõigile piisavalt varakatele huvilistele Läti (loe: Euroopa Liidu) elamisluba. Tollaselt hinnatasemelt 580 eur/m2 on Riia tüüpkorterite hinnad tänaseks kahekordistunud ning sarnaselt Eestile tõus jätkub. Kuid probleemiks ei ole mitte hinnatõus, sest nii madal hind ei olegi ehitushindu arvestades jätkusuutlik. Aga probleem on sihtgrupis – kinnisvara ostjateks on päris palju inimesed, kellel seda vara tegelikult vaja pole. Riia planeerimispiirkonnas (sinna kuuluvad ka mereaarsed piirkonnad ja paljud Riia lähedased linnad) on minimaalseks elamisloa kriteeriumiks ca 150 000 euro suurune kinnisvaraost, mille eest saad endale likviidse ning hästi väljarenditava korteri. Aga alternatiiviks on osta kinnisvara minimaalselt ca 75 000 euro eest väljaspool Riia planeerimispiirkonda. Nüüd kujutage ette olukorda, kus Eesti valitsus hakkaks mingite seadustega forsseerima välismaalaste poolt kinnisvara ostmist Türil või Kilingi-Nõmmes. Tänased müüjad oleks küll õnnelikud, sest saavad oma vara eest väga hea hinna, kuid mida teeb edasi sealne kogukond, kui uued omanikud ei hoolda/halda ega maksa näiteks kommunaalmakse? Või kui 5800 elanikuga Türi linnas ostaks omale korterid 10 bussi täit hiinlasi ehk siis ca 10% Türi tulevastest elanikest? Ühel päeval saab elamisloa ostjatel Lätis „elamisest“ isu täis ning kogu see kokku ostetud kraam pannakse müüki tagasi. Eriti, kui põhjuseks on uued seadused, mis need elamisload lõpetavad. Kukkumine saab olema valus mitte ainult hiinlastele ja venelastele vaid ka lätlastele endile.

Aga kuidas rikkuda kinnisvaraturgu rahvusvaheliselt?

USA kaasus
Kuna kõigi eelmiste variantide korraga kasutamine suures mastaabis on veidi keeruline, siis tuleb lihtsalt valimatult kõigile ja iga hinnaga eluasemelaenu väljastada ning lasta selle laenu eest üha uusi ja uusi arendusprojekte käivitada, nii kommerts- kui elukondlikke projekte. Seejuures tasub seda teha olukorras, kus õigusruum tegelikult laenuandja huve eriti ei kaitse, mistõttu peavad laenukontorid kogu oma kehvakvaliteedilise krediidiportfelli müüma edasi rahvusvahelistele pankadele. Konkreetne kodu ja sellega seotud võlg muutub statistikaks ning statistika muutub suureks valeks, millega investorid end petavad. Ent ühel hetkel ei ole võimalik enam ei endale ega teistele valetada ning hetkega kaob maailmast umbes gaziljon dollarit, mis on lihtsalt ära laristatud. Nii nägimegi 2008 aastal, kuidas kadus usaldus finantssektori ning sellega seoses ka kinnisvarasektori vastu. Rahvusvaheliselt. Kahjuks pole ma lugenud ühtegi analüüsi, kuidas on see krahh mõjutanud neid, kes olid selleks ajaks omale ostnud krundi Kuu peal. Muidu võiks kirjutada ka kinnisvaraturu universaalsest rikkumisest.

Eestlastel on tihti kombeks iseennast kiruda ning nautida oma masendust. Ent küsime, mida me oleme teinud selleks, et Eesti kinnisvaraturg korralikult tuksi keerata? Ja tunnistame, et peaaegu mitte midagi. Mõned arglikud katsetused inimliku ahnusega 2006-2007 kinnisvaramulli käigus, mõned üledimensioneeritud infrastruktuuriprojektid Tallinn-Tartu maanteel ja veidi ettenägematut korraldamatust Narva ehitusturul ning ongi enam-vähem kõik. Riiklikul tasemel lolluse võidujooksus on Hispaania, Iirimaa ja Küpros saanud oma vahevõidud. Järgmise etapivõidu võtavad ilmselt lätlased. Eesti valitsuse majanduspoliitika ja kinnisvaraturu kritiseerijate seisukohtadest hoolimata on mul hea meel, et me selles küsimuses Euroopa esimese viie hulgas ei ole.

LHV Pank, Domus Kinnisvara ja Glimstedti advokaadibüroo investeerimisseminar

Postitaja: Raul Reino @ 23.04.2013 06:57; kategooriad: Domus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

30 aprillil 2013.a. toimub Eesti Kaubandus-Tööstuskoja saalis investeerimisteemaline seminar. LHV Pank, Domus Kinnisvara ning Glimstedti advokaadibüroo diskuteerivad ühiselt alternatiivsete investeerimisvõimaluste üle. Seminari esimene osa keskendub üldisele turuolukorrale nii väärtpaberi- kui ka kinnisvaraturul. Ühiselt otsitakse turvalisemaid ja tulusamaid investeerimissuundi. Seejuures ei jää tähelepanuta ka maksuküsimused. Seminari teises blokis analüüsitakse konkreetsemaid võimalusi. Vaadatakse seda, millele pank investeerimisprojektide läbivaatamisel tähelepanu pöörab ning mida finantseerimisprojektidest otsib. Lisaks võrreldakse erinevaid investeerimisvõimalusi kinnisvaraturul nii äri- kui elukondliku kinnisvara osas. Samuti juhitakse tähelepanu mõningatele tehnilistele küsimustele, sealhulgas vara ja ettevõtte omandamise erisustele, dokumenteerimisvajadusele jms. Seminari viimases blokis diskuteeritakse ühiselt äriarenduseks vajalike investeeringute finantseerimiseks ressursside leidmisele. Millised on panga poolt pakutavad ebatraditsioonilised finantseerimisvõimalused ning kuidas leida lisaressurssi oma olemasolevaid varasid (sh kinnisvara) paremini kasutades. Ning millistele maksuküsimustele erinevate lahenduste korral tuleb tähelepanu pöörata. Seminar on planeeritud praktilise suunitlusega ning eelkõige diskussiooni vormis.

Seminari päevakava:
1. Eesti tänases maailmas – Titanic või Noa laev?
• Olukord rahvusvahelisel aktsia- ja võlakirjaturul
• Taustainfo kinnisvaraturu tänasele ja homsele päevale
• Hinnang Eesti maksukeskonnale võr võrreldes investorite alternatiivseid variante
2. Soovid ja tegelikkus – kuhu investeerida?
• Kuidas pank mõtleb?
• Kinnisvaraturu võimalused – ärikinnisvara vs elukondlik; arendus vs rahavoog
• Investeeringute tehnilised küsimused – vara või ettevõte, protsesside dokumenteerimine
3. Avalikud ja peidetud võimalused – kust võtta ressursid investeeringuteks?
• Panga poolt pakutavad tavapäratumad laenutooted (mezzanine laenud)
• Alternatiivsed finantseerimisallikad kinnisvara kaasamisel
• Finantseerimiallikate maksualased erisused

Esinevad:
Rait Kondor ja Indrek Nuume LHV Pangast
Ingvar Allekand ja Einar Vellend Domus Kinnisvarast
Leho Pihkva ja Marko Saag Glimstedt Advokaadibüroost

Registreerimine: info@domuskinnisvara.ee või tel: 64 64 035
Osalustasu: 60 eurot.
Eesti Kaubandus-Tööstuskoja liikmetele soodustus 30%
LHV Panga, Domus Kinnisvara ja Glimstedt Advokaadibüroo klientidele tasuta

SEB uue kodu päev Tartus

Postitaja: Kristo Kivisalu @ 19.04.2013 03:52; kategooriad: Pangandus
Kommenteeri artiklit siit

Möödunud laupäeval osales Domus Kinnisvara Tartu töökas kollektiiv SEB panga poolt korraldatud uue kodu päeval. Uue kodu otsijatele mõeldud infopäev toimus Tartu SEB panga peakontoris Ülikooli tänaval. Huvilisi jätkus alates uste avamisest (kell 10.00) kuni päeva lõpuni (kell 16.00). Kuna ilm oli kehvapoolne, siis juhuslikke möödujaid kontorisse eriti ei sattunud. Inimesed teadsid täpselt oma soove ning pöördusid meie poole konkreetsete küsimustega. Huvi tunti nii korterite, majade kui ka elamukruntide vastu. Tegu oli igati korda läinud päevaga. Jagasime palju materjale meie objektide ning teenuste kohta ning vastu saime kontakte konkreetsete ostu ja/või müügisoovidega.
Lisaks loosisime kõigi meile oma kontakti jätnud kinnisvarahuviliste vahel välja ühe tasuta pääsme MTÜ Kinnisvaramagnaatide poolt korraldatavale kinnisvarateemalisele seminarile „Kinnisvara Teisipäev“. Õnnelikuks võitjaks osutus Angela Keel.
Palju õnne võitjale Domus Kinnisvara poolt!
Kokkuvõtteks võime öelda, et selline üritus on väga heaks võimaluseks kodu soetajatel tutvuda erinevate pakkumistega. Samuti saime meie külastajatega suheldes ülevaate nende soovidest ja ootustest. Kindlasti osaleb Domus Kinnisvara analoogsetel üritustel ka tulevikus. Täname SEB panka ürituse korraldamise ning meeldiva koostöö eest.

SEB uue kodu päev

Postitaja: Raul Reino @ 12.04.2013 08:24; kategooriad: Pangandus
Sildid: ,
Kommenteeri artiklit siit

Juba homme, 13. aprillil, toimub SEB uue kodu päev kell 10–16 Tallinnas Tornimäe kontoris, Tartus Ülikooli kontoris, Narva kontoris ja Pärnu kontoris. Tutvustatakse uusimaid arendusi ja erihinnaga objekte. Lisaks võimalusele leida uus kodu saad uue kodu päeval laenunõu ja soodustusi pangalt. Domus Kinnisvara maaklerid on kohal.

Loe panga pressiteadet SIIT

Puuduv kasutusluba võib takistada majamüüki

Koduost on tähtis ettevõtmine, kus tähelepanu all on paljud detailid: sobiv asukoht, meeldivad naabrid, juurdepääs ja kommunikatsioonide olemasolu. Aga järjest rohkem tuleb tähelepanu pöörata ehitustehnilistele ja dokumentatsiooni küsimustele.

Kui ehitusdokumentatsioon on puudulik, tuleb see uuel või endisel omanikul korrastada, mis on kulu ja peaks üldjuhul mõjutama kinnistu hinda. Mõnikord võib dokumentatsiooni puudumine kaasa tuua trahvid ja halvimal juhul juurde- või pealeehituse lammutamise tulevikus, kui selleks on kaalukad põhjused.

Kui on sobiv asukoht ja olemas elamu projekt, on ehitamise alustamiseks vajalik ehitusluba, mille annab kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule. Ehitusluba peab olema muudekski ehitustöödeks kui ainult hoone algne püstitamine. Seega peaks iga hoonestatud kinnistu ostja alati huvi tundma projektdokumentatsiooni vastu, millega saab tutvuda kohaliku omavalitsuse arhiivis.

Kui olemasolev hoone erineb projektil olevast, võib ostja olla kindel, et selle seadustamine jääb tema õlule ja lisab nii aja-, raha- kui närvikulu.

Kuigi ehitis võib olla ehitatud enne 1995. aasta suve, tuleb selle hilisema laiendamise jaoks samuti ehitusluba taotleda.

Levinud on aiamajade rekonstrueerimine või elamute laiendamine, näiteks pööningu väljaehitamine ilma ehitusloata. Siiski on ehitus- ja hiljem kasutusloa taotlemine väga oluline.

Pärast ehitusloa saamist on levinud arvamus, et dokumentide vormistamisega on kõik lõppenud, vaja on ainult ehitada ja majas elada. Kuid pärast ehitusloa saamist ja ehituse käigus vajalike dokumentide vormistamist tuleks kindlasti vormistada veel hoone kasutusluba.

Seaduse järgi ei ole inimesel õigust ehitist kasutada, kui sellel puudub kasutusluba. Ehitusseaduse kohaselt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ette nähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Kasutusluba on dokument, mille olemasolu muutub aktuaalseks, kui omanik soovib oma kinnisvara müüa.

Paljude ehitiste puhul kasutusloa taotlemine venib; näiteks on mõni ruum või korrus välja ehitamata või mõni tuba viimistlemata. Pooleli olevas majas elamine ei olegi väga haruldane. Sageli on kasutusloa puudumine tingitud teadmatusest või laiskusest.

Kasutusloata maja omanikku võib ähvardada kohaliku omavalitsuse trahv, nii et luba tuleks hankida igal juhul. Kasutusloa võib ehitise püstitamisel väljastada ehitise osale, kui seda on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada.

Mõistlik on abi ja nõu küsida kinnisvaramaaklerilt, kes aitab vajalike protseduuride tegemisel ja korrektse dokumentatsiooni ettevalmistamisel ja vormistamisel.

Viimase aastaga on kasutusloa tähtsus oluliselt tõusnud. Näiteks kodulaene väljastades jälgib pank tähelepanelikult nii ehitus- kui ka kasutuslubade olemasolu.

Kui majal või korteril kasutusluba pole, tuleb võtta ühendust kohaliku omavalitsusega.

Kõik ehitiste andmed ja load kantakse elektroonilisse ehitisregistrisse ja need on internetis avalikult vaadeldavad aadressil www.ehr.ee. Kui sealsed andmed on korrektsed, ei ole muretsemiseks põhjust. Kui ehitisregistri andmed on puudulikud või dokumendid ei ole registrist leitavad, tuleb küsida ehitise omanikult ehitus- ja kasutusloa olemasolu paberil. Need dokumendid kehtivad ka registrisse kandmata, kuid need tuleb kindlasti sinna kanda.

* Artikkel ilmus esmakordselt 21.03.2013 ajalehes Pärnu Postimees.

ELADA VÕI MITTE ELADA – SELLES ON KÜSIMUS!

Mõni aeg tagasi pöördusin Maksu- ja Tolliameti (EMTA) poole selgituste saamiseks seoses Tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 6 tõlgendamisega. Esmapilgul lihtne paragrahv võib põhjustada keerukaid küsimusi ning esitada ühe vana probleemi hoopis uues „kuues“.

Tulumaksuseaduse pargrahv 15 lõige 6 sätestab, et kui tulumaksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana, ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. See aga tekitab vähemalt alljärgnevad küsimused:
1) Kas seadusandja on silmas pidanud kahe aasta pikkust perioodi või kahte kalendriaastat?
2) Kuidas toimida, kui maksumaksja võõrandab ühe eluruumi kahe tehinguga näiteks mõtteliste osadena?
3) Kui kahe aasta jooksul müüb maksumaksja mitu eluruumi, siis millisele neist maksuvabastust kohaldatakse ning millistele mitte?
4) Ning eriti huvitav on küsimus – milline on maksumaksja valikuvabadus mitme tehingu puhul maksuvabastuse kasutamisel?

Esimesele küsimusele annab vastuse Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 135 ja 136, mis sätestab, et tähtaja kulgemine algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus ning lõpeb tähtpäeva saabumisel st teise aasta vastaval kuul ja päeval. Seetõttu ei tohi maksuvabastuste kohaldamiseks olla kahe võõrandamise vahele jääv ajavahemik lühem kahest aastast, kalendriaasta siin rolli ei mängi. Seejuures tuleb arvestada, et võõrandamise aja määramisel lähtutakse asjaõigusseaduse § 641 sätestatud kinnisomandi üleandmise põhimõtetest. Nimelt läheb omand üle sellekohase kande tegemisel kinnistusraamatusse, mitte aga lepingu sõlmimisel. Seega algab kaheaastase tähtaja kulgemine kinnistusraamatusse vastava kustutuskande tegemisele järgneval päeval.

Teisele küsimusele annab vastuse TuMS § 15 lg 6 muutmise seaduse seletuskiri. TuMS § 15 lg 5 sätestatud maksuvabastuse eesmärgiks on võimaldada maksumaksjal soetada võõrandatud eluaseme asemele uus samaväärne eluase, mitte aga teenida maksuvaba tulu, mistõttu seatigi maksuvabastusele piirang. Ning seetõttu on piirang seatud maksuvabalt eluruumide võõrandamisele, mitte aga tehingute tegemisele. Eluruumi piiride määramisel lähtutakse ilmselt Ehitisregistris määratletud eluruumi suurusest.

Kolmandale küsimusele on nii EMTA kui ka Rahandusministeerium andnud seisukoha, et TuMS § 15 lõige 6 koosmõjus TuMS § 15 lõikega 5 ei võimalda kahe aasta jooksul mitme elukoha võõrandamisel maksumaksjal endal valida, milliselt võõrandamiselt tulumaksu tasuda ning milliselt mitte. TuMS sätestab imperatiivselt, et tulumaksust on vabastatud esimene võõrandamine ning kõik järgnevad maksustatakse. Samas tuleb tunnistada, et ei TuMS § 15 lg 5 ega lg 6 räägi esimesest tehingust vaid ühest tehingust ning seadus ei paku EMTA ja Rahandusministeeriumi tõlgendusele vastavat sõnastust. Seetõttu võib arvata, et lõplik seisukoht tuleb järgnevatel aastatel mõne Riigikohtu lahendiga. Seni aga soovitame deklareerida maksuvabastuseks esimene tehing.

Eelnevast tuleb justkui vastus ka minu neljandale küsimusele – maksumaksjal valikuvabadust ei ole! Ent selle küsimusega tahan hoopis tõmmata paralleeli TuMS varasemale kitsaskohale – eluruumi definitsiooni puudumisele ning selle faktilise eksisteerimise tuvastamise vajadusele. Nüüd on aga maksumaksja täpselt vastupidise probleemi ees. Varem oli maksumaksjal vaja tõestada, et ta kasutas korterit eluruumina ning sellele sai kohaldada TuMS § 15 lg 5 p 7 sätestatud tulumaksuvabastust. Nüüd – kui kahe aasta jooksul rakendatavate maksuvabastuste arv on piiritletud ühega ning maksumaksjal rahaliselt kasulikum valida, millisele tehingule maksuvabastust kohaldada, mida aga EMTA ja Rahandusministeeriumi tõlgenduse kohaselt seadus ei võimalda – on vaja maksumaksjal hakata tõestama, et ta üht- või teist kinnisasja eluruumina ei kasutanudki! Ning EMTA ametnikud hakkavad otsima faktilist materjali tõestamaks, et maksumaksja seal ikkagi enne müügitehingut elas. Sama kassi-hiire mäng, kuid teistpidi. Elada või mitte elada – selles on küsimus? Mina soovitan siiski elada :-)

Märtsi korteriturg – kevadet oodates

Postitaja: Kristjan Gross @ 04.04.2013 10:48; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Suuremates linnades tehti märtsikuus vähem korteriomandi tehinguid kui kuu varem veebruaris. Sellele vaatamata on tänavu esimese kvartali maht Tallinnas, Tartu, Pärnus ja Narvas kõrgem kui aasta varem. Elamispindade turg on jätkuvalt aktiivne, nõudlus korterite järele on üsna suur.

Tallinnas tehti märtsikuus 559 korteriomandi tehingut (veebruariga võrreldes 19 tehingut vähem). See on samaväärne eelmise aasta lihavõttekuuga (553 tehingut), kuid suur erinevus on keskmises hinnas – 2012. aasta märtsiga kõrvutades on tänavune hind 9% kõrgem, ulatudes üle 1200 €/m². Selline hinnatase oli viimati 2008. aasta lõpus, kui umbes aasta oli tipust hinnad langenud.

Ka Tartus realiseerus eelmisel kuul vähem tehinguid (119) kui veebruaris (127). Keskmine hind kahanenud tehingute arvu juures siiski tõusis, saavutades hinna 970 €/m². See on ca 8% kõrgem aastases võrdluses. Uusi kortereid müüdi märtsis üllatavalt vähe, esialgsetel andmetel ainult 3 korterit. See näitab mõningast tagasiminekut varasemaga võrreldes, sest näiteks veebruaris müüdi 6 ja jaanuaris 11 uut elamispinda. Siiski ei saa rääkida huvi langusest arendusprojekti korterite vastu – nii mõneski viimasel ajal valminud korterelamus on enamus eluruume üsna kiirelt realiseeritud. Pigem on põhjuseks ehitusjärgus projektid, kus korteriomandeid pole veel moodustatud ja korterid esialgu broneeritakse notariaalset tehingut tegemata. Mitmed heas asukohas ja lähitulevikus valmivad elamud pakuvad turul juba praegu konkurentsi, mistõttu kehvemas asukohas võib nii mõnegi elamispinna müük seetõttu edasi lükkuda.

Narvas ja Pärnus vähenes Maa-ameti andmetel nii korteriomandi tehingute arv kui keskmine hind. Pärnus toiminud 41 korteritehingu keskmine hind 711 €/m² on 3% kõrgem 2012.aasta märtsiga võrreldes, mil tehti 47 korteriomandi tehingut. Narvas käidi märtsis korteri ostu-müügitehinguid vormistamas 56 korral, mis on veebruariga võrreldes 8 võrra vähem, kuid siiski esimese kvartali vahepealne tulemus. Tehingute keskmine hind langes 400 € allapoole, jõudes hinnani 388  €/m².

Teine kvartal tuleb tõenäoliselt tehinguterohkem, sest tavapäraselt on kevad-suvel turg aktiivsem.

KRUNDIMÜÜK TILA KÜLAS KOIDU UUSELAMUPIIRKONNAS

Postitaja: Sandra Metsa @ 03.04.2013 04:21; kategooriad: Maaklertegevus
Kommenteeri artiklit siit

Kevad on käes, lumi sulab ja nüüd tuleb leida uue kodu ehitamiseks  just see kõige õigem krunt. Domus Kinnisvara pakub sel kevadel lisaks Märja kruntidele Koidu uuselamupiirkonnas paiknevaid Eeskoidu elamukrunte.  Eeskoidu elamukrundid asuvad täpsemalt Tartu maakonnas Tila külas.  Arendajaks on sarnaselt Märja uuselamurajoonile Piibeleht Arendus OÜ.

Eeskoidu elamukruntide detailplaneering on kehtestatud  elamurajooni Rähni, Rähni põik, Koidutähe ja Koidutähe põik tänavate vahelisele alale. Detailplaneering jaotab selle ala 10 erinevaks krundiks ja hinnad jäävad 15 000 kuni 25 000 EUR (7,50 – 8,66 EUR/m2). Käesoleval hetkel on kümnest kaks müüdud ning müümata krundid ootavad endale omanikke.

Eriliseks teeb antud juhul see, et detailplaneering lubab pooltel kruntidel kasutada põhihoone ehitamiseks freespalke. Seega inimestel, kel on olnud idee just selline kodu ehitada, kuid pole leidnud detailplaneeringuga krunti, millel see oleks lubatud, siis nüüd selleks võimalus olemas. Lisaks on ehitusõigus kohustusliku ehitusjoone osas üsnagi paindlik, kuna seda pole täpselt määratud.

Piirkond ise on atraktiivne ja kiiresti arenev. Väärtust lisab Tartu linna lähedus ja ca 1 km kaugusel asuv Kõrveküla alevik, kus on olemas nii lasteaed, Kõrveküla põhikool ja raamatukogu. Detailplaneeringust lähtuvalt on planeeritud maantee ja hoonestusala vahelisele alale kohustuslik kõrghaljastuse rajamine, mille eesmärk on leevendada Vana-Narva mnt liiklusest tulenevat müra. Eeskoidu elamkruntide kõrvale on maantee äärde rajatud kergliiklustee, mis on kindlasti positiivne faktor ja tõstab piirkonna väärtust tervisesportlaste silmis.

Elamukruntide täpsem müügiinfo asub siin.  Vaata ka Facebooki.

Lisainformatsiooni saad küsida meie maakleritelt: Sandra Viilu (5667 5713) ja Evelin Sokk (5333 1268)

DOMUS KINNISVARAMESSIL PETERBURIS

Juba mitmeaastast traditsiooni järgides osales Domus Kinnisvara meeskond möödunud nädalavahetusel (29-30.03.2013) rahvusvahelisel kinnisvaramessil Peterburis. Minuga koos olid Veera Peterson Domuse Narva kontorist ning Diana Kurvits meie Tartu kontorist. StPeterburg International Property Show on suurim omalaadne üritus selles piirkonnas, millel osales sel korral 160 kinnisvaraettevõtet 23 erinevast riigist. Eestit esindas messil ainult Domus Kinnisvara, nii Läti kui Soome kohta oli lisaks meile veel kaks esindajat kummastki riigist. Messi korraldajad teevad alati head turundust ning Peterburi linnas on see üritus väga hästi tuntud (analoogiline mess korraldatakse ka Moskvas). Messi korraldajate poolset turundust toetas ka Peterburis ilmuva Bonnier AB grupi ärilehe Деловои Петербург rahvusvahelisele kinnisvarale keskendunud lisaväljaanne, kus ka Domus Kinnisvara avaldas poolel leheküljel oma reklaami. Kõige selle tulemusena külastas messi ca 8000 ostuhuvilist klienti, mida on päris palju. Käed olid meil tööd täis kogu selle kahe päeva jooksul.

Domus Kinnisvara osales sel korral märksa põhjalikuma ettevalmistusega ning tegime mitmed muudatused võrreldes varasemate ülesastumistega. Varasem kogemus viitas selgelt, et Loode-Venemaa kinnisvaraostja jaguneb siin regioonis (st „päikeserannad“ ja Lääne-Euroopa välja arvatud) kolme erineva sihtturu vahel. Esiteks on suur hulk venemaalasi seni vaadanud valdavalt Soome suunas ning soetanud seal suurel hulgal järveäärseid suvekodusid. Teiseks on suur hulk venemaalasi huvitatud Euroopa Liidu elamisloast, mistõttu soetatakse kortereid ja maju Lätis. Kolmandaks on need, kes on eelkõige Nõukogude Liidu ajast pärit romantikast innustunult soetamas suvekodusid või investeerimiskortereid Eestis (eelkõige Narva / Narva-Jõesuu piirkonnas ning Peipsi järve äärsetel aladel). Seetõttu oleme ka meie pannud väga palju rõhku suhete arendamisele ning partnerite leidmisele Soomes ja Lätis ning neid piirkondi pakkusime sel korral ka messil Peterburis.

Messil tehtud töö faktiline tulemus peegeldab peterburilaste eelistuste proportsiooni – meile esitatud täidetud sooviavaldustest 39% olid suunatud Soome turule, 28% Läti turule, 22% Eesti turule ning 11% klientuurist palus teha pakkumisi mitmesse piirkonda. Kaks päeva aktiivset suhtlemist kinnitas eeldusi, millega messile läksime:
– Venemaalased teavad päris hästi, mida nad tahavad, nad on teinud palju kodutööd ning tulevad messile suhteliselt konkreetsete soovidega.
– Eesti on selgelt alateadvustatud sihtkoht st Eesti kui kinnisvara ostmise sihtriigi eeliseid ja puuduseid võrreldes Soomega ei ole venemaalased tegelikult veel teadvustanud. Aga kuna väga suur mõjur puhkusekinnisvara soetamisel on tutvusringkonna senine kogemus (st Soome suurem tähtsustamine tugineb märksa suuremale kogemusele), siis on Eesti kinnisvara müügipotentsiaal idaturul väga suur. See on pikaajaline protsess.
– Läti kinnisvara huvitab venemaalasi tegelikult vähe, kuid kinnisvaraga kaasnev seadusega garanteeritud võimalus EL elamisluba saada lülitab Eesti sellest sihtgrupist välja.
Seda arvestades osutus meie valitud taktika õigeks. Lisaks Eestist huvitatud klientidele tegeleme praegu aktiivselt ka Soomest ostuhuvilistele Eestis asuvate alternatiivvariantide pakkumisega.

Teine märkimisväärne erinevus varasemate messidel osalemistega oli suurem rõhk konkreetsete arendusprojektide pakkumisele. 90% International Property Show`l osalevatest ettevõtetest on ehitajad ja arendajad, kes pakuvad ühte või mitut konkreetset projekti. Kogu müügitegevus (mis on üldjuhul väga heal tasemel) on üles ehitatud nende kindlate projektide müümiseks. Seetõttu on messikülastajad harjunud, et neile pakutakse konkreetset objekti ning maaklerfirma poolne suurema objektiportfelli pakkumine on külastajatele mõneti üllatav. Seetõttu võtsime ka meie sel korral kaasa mitmed Eestis ja Soomes asuvad konkreetsed arendusprojektid, mille kohta andsime klientidele kindlaid soovitusi. Loomulikult pakkusime huvilistele jätkuvalt välja objektikataloogi Domus Kinnisvara müügiportfellist valitud parimate paladega.

Kokkuvõttes hindan, et suurtest kuludest olenemata oli messil osalemine kasulik – on ju sellise tegevussuuna arendamine pikaajaline protsess. Saime märkimisväärse hulga ostuhuviliste kontakte, samuti mitmeid uusi koostööpartnereid nii Venemaalt, Soomest kui Lätist. Nüüd on vaja edasi pingutada, et kõik huvilised leiaks meie müügiportfellist omale sobiva objekti.

KRUNDIMÜÜK MÄRJAL

Postitaja: Sandra Metsa @ 02.04.2013 02:03; kategooriad: Maaklertegevus
Kommenteeri artiklit siit

Kaks nädalat tagasi lõid käed koostööks Domus Kinnisvara ja Piibeleht Arendus OÜ.  Esimene koostööprojekt on elamu – ja korterelamukruntide müük Märja uuselamurajoonis. 2006.a kehtestatud detailplaneering jagas 19 ha suuruse ala 78 väikeelamukrundiks, neljaks ridaelamumaa krundiks ja viieks korruselamukrundiks. Tänaseks on müüdud  55 krunti, millest neli on ridaelamumaad. Nüüd 2013.a aprillis alustati suurt HINNASULA KAMPAANIAT, kus paljude kruntide hindasid alandati tervelt 12%. Kampaania kestab kuni 31.05.2013.

Märja uuselamurajooni planeeringu koostamisel rõhutati just tervikut, mis lahendaks erinevate inimeste soove ehitada endale meelepärane uus kodu. Ehitusõigus annab valida, kas soovitakse ehitada viilkatusega kahekordset ühepereelamut katusekaldega 35-45 kraadi, kahekordset  lamekatusega funkstiilis ühepereelamut katusekaldega 0-10 kraadi, ühekordset üheperelamut katusekaldega 15-20 kraadi või siis on ka võimalus eksperimenteerida ning planeeringuga on jäetud suhteliselt vabad käed.

Seda uuselamurajooni iseloomustab eelkõige kompaktsus, väljaehitatud infrastruktuur ning väärtust lisab Tartu linna lähedus. Ainult 1 km linna piirini, on väga tugev argument neile, kes soovivad nautida seda, mida pakub Tartu linn kui maakonna keskus, kuid samas ka rajada kodu linnakärast eemal. Tartu linna suurim kaubanduskeskus Lõunakeskus asub kõigest 2 km kaugusel, mis igapäevaselt tagab enamuse tarbija vajadused.

Täiendavat informatsiooni nii elamu- kui ka korterelamukruntide kohta on võimalik leida siit. Küsimustele vastavad Sandra Viilu (5667 5713) ja Diana Kurvits (5383 0881).

Vaata ka Facebooki