Domuse Tallinna kontor kolis uude asukohta

Postitaja: Raul Reino @ 31.03.2013 01:12; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara Tallinna peakontor asub nüüdsest aadressil Pärnu mnt 130. Ligi 40 kinnisvaramaaklerit ja hindajat saavad enda kasutusse senisest kaks korda suuremad, aga ka mugavamad ruumid.

Domuse Põhja regiooni juhi Rando Vanaveski sõnade kohaselt on uus kontor märk ettevõtte usust kinnisvaraturu arengusse ja ettevõtte kasvu. „Oleme arvamusel, et kinnisvaraturul seisavad ees stabiilsed kasvuaastad ja uued avarad ruumid on möödapääsmatu samm Domuse jaoks, et sellest kasvust suur osa endale saada“ sõnas Vanaveski. Suurepäraste töötingimuste loomine oma meeskonnale kuulub Domuse põhiväärtuste hulka ja võimaldab läbi rahulolevate töötajate pakkuda klientidele esmaklassilist teenust. „Oleme loonud aastateks töökeskkonna, kuhu Põhja-Eesti parimatel maakleritel ja hindajatel on rõõm tööle tulla ning see kõik aitab kindlustustada Domus Kinnisvara turupositsiooni kinnisvarateenuseid pakkuvate ettevõtete hulgas“ lisas Rando Vanaveski. Uue kontori muudab eriliseks asjaolu, et selle sisekujunduse loomeprotsessis osalesid vaid Domuse oma inimesed, kes lähtusid kontori hubast õhkkonda luues ideena kontorist, kui kodusest keskkonnast, kuhu lisaks töö tegemisele on ka muidu mõnus tulla ja aega veeta.

Domus Kinnisvara on kinnisvara maaklerteenust, hindamist, konsultatsiooni ja kinnisvara väärtustamist pakkuv ettevõte. Aastatega on Domus Kinnisvara kasvanud üheks suuremaks kinnisvara vahendusorganisatsiooniks Eestis, kus töötab rohkem kui 70 kinnisvaramaaklerit ja hindajat. Ettevõttel on esindused Tallinnas, Tartus, Pärnus, Viljandis, Keilas, Võrus ja Narvas.

TEENUSTE EKSPORT – UUS TASE KINNISVARATURUL

Alati, kui vaatan riigi ja erinevate fondide poolt pakutavaid ettevõtlustoetuseid, tekib mul pahameel, sest kõikjal on punase rätikuna keeld kinnisvaraga seotud tegevuste finantseerimisele. Mitte, et Tallinna, Tartu või Pärnu kinnisvaraturg ilma nendeta hakkama ei saaks, vaid see peegeldab rahajagajate mõnevõrra piiratud vaatevälja ning uskmatust selle valdkonna arengu- ja ekspordipotentsiaali. Loomulikult tekitab see minus trotsi ning tahte tõestada, et kinnisvaravaldkond on samuti väga mitmetahuline, ka ekspordiks on teadmistepõhise ärina on selles võimalusi piisavalt.

Tänaseks on Eestis juba kõik veendunud, et hakkajad IT-mehed suudavad üha uuesti välja mõelda mõne laheda programmi ning seda piiri taga turustada. Olgu seda siis Ajujahi, Arengufondi või mõne äriingli abiga. Eesti üritusturundajad suudavad teenindada nii Soome kui Hiina kliente üle maailma firmaüritusi või konverentse korraldades. Eksportivate teenusvaldkondade loetelu võiks jätkata. Aga miks ei võiks Domus Kinnisvara kinnisvarahindajad hinnata mõnd büroohoonet näiteks Berliinis või meie arendusmeeskond konsulteerida mõne tehnopargi arendusprojekti näiteks Bukarestis? Võib küll! Selleks ei ole tõepoolest mingit takistust. On ju Euroopa Liit loonud ühtsed hanke- ja infovahetuskeskkonnad, paljud teenused on metoodiliselt sarnased ja standardiseeritud üle Euroopa jne. Lisaks sellele on Eestis päris palju väga heal tasemel kinnisvaraspetsialiste, kes suudavad rääkida ühte „kinnisvarakeelt“ nii venelaste, soomlaste, sakslaste kui inglastega.

Kinnisvaraäri on inimeste vaheliste suhete äri. Olen viimased kaks aastat koos oma kolleegidega tegelenud aktiivselt suhete arendamisega Venemaal. Oleme õppinud suhtlema Venemaa kinnisvarafirmadega, loonud suhted erinevate müügikanalitega ning harjunud vene klientide teenindamisega. Lisaks sellele on Domus Kinnisvara loonud head sidemed Soomes nii elukondliku kui ärikinnisvara valdkonnas. Oleme loonud kontaktid kõigi suuremate maaklerfirmadega ning teinud esmased kokkulepped aktiivsemate kinnisvara investeerimisfondidega. Selle pikaajalise töö tulemusena allkirjastasime sel nädalal esimese maaklerlepingu Soomes asuva kinnisvara müügikorralduseks. Selle uusarendusprojekti peamiseks ostjate sihtgrupiks on venemaalased. Kaasame sellesse protsessi nii oma Venemaa kui ka Soome partnerid.

Kuid eelnev on vaid üks lihtne näide. Kinnisvarateenuste eksport võib olla märksa keerulisem ning suurema mastaabiga. Võtame kasvõi frantsiiside müük – seni on neid pigem sisse ostetud, kuigi võiks müüa hoopis väljapoole. Usun, et tugevamate Eesti kinnisvarafirmade jaoks on oma teenuste eksport sisuliselt vältimatu, teatud juhtudel võetakse ehk ette ka koostööprojekte. Avaliku sektori suhtumine sellesse määrab aga ära, kas need eksporditulud saavad olema Eestis registreeritud ettevõtete tulud ning kuhu „maandub“ nendega seotud maksutulu. Võrreldes mitmete naaberriikidega on Eestis jätkuvalt hea ärikeskkond, kuid muutused võivad toimuda kiiresti. Ja ei saa jätta tähelepanuta, et mitmed startup ettevõtted on ikkagi kolinud Eestist minema – ka sellel on põhjus.

Maamaks tahab maksmist

Postitaja: Piret Rondo @ 14.03.2013 02:18; kategooriad: Majandus, Seadusandlus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Käesoleval aastal on kodualune maa kogu Eestis maksuvaba. Maamaksuseaduse alusel maamaksu ei määrata ja maksuteadet ei väljastata, kui maksusumma on alla viie euro.

Sel aastal on maksuteade tulnud üllatuslikult paljudele neile, kes eelnevatel aastatel seda pole saanud, ja põhjusel, et maksu- ja tolliamet liidab ühe kohaliku omavalitsuse piires isiku kõikide maakasutuste maksukohustused.

Kodualuse maa maamaksusoodustuse saamiseks on vaja nelja asjaolu üheaegset esinemist: isik peab olema maa omanik või maa kasutaja maamaksuseaduse § 10 mõistes; maa peab olema elamumaa sihtotstarbega või maatulundusmaa sihtotstarbega maa koosseisu kuulub õuemaa kõlvik; maal asub hoone; maal asuvas hoones on maa omaniku või maa kasutaja püsiv elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele.

Maksuvabastust saab vaid elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas kuni 0,15 hektari ulatuses tiheasustusega alal (st linnas, vallasiseses linnas, alevis, alevikus ja üldplaneeringuga kohaliku omavalitsusüksuse või maakonnaplaneeringuga maavanema poolt tiheasustusega alaks määratud alal) ja mujal kuni 2,0 hektari ulatuses.

Pärnu linnas maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuid ei ole.

Kui maa on kaasomandis, siis arvestatakse maksuvabastus proportsionaalselt kaasomandi suurusest.

Kuni 64eurone maamaks mis tahes kohaliku omavalitsuse üksuses asuvalt maalt tasutakse 31. märtsiks. Maamaksust, mis ületab 64 eurot, tasutakse 31. märtsiks vähemalt pool, kuid mitte vähem kui 64 eurot. Ülejäänud osa maamaksust tasutakse hiljemalt 1. oktoobriks.

Juhul kui maksumaksja ei ole tasunud maamaksu seaduses sätestatud ja/või maksuteatel märgitud tähtpäevaks, on ta maksukorralduse seadusest tulenevalt kohustatud tasuma tähtpäevaks tasumata summalt intressi 0,06 protsenti päevas. Intressi arvestatakse alates päevast, mis järgneb päevale, millal maksu tasumine pidi toimuma, kuni tasumise või tasaarvestamise päevani, viimane kaasa arvatud.

Juhul kui maksumaksja ei ole tasunud maamaksu seaduses sätestatud ja/või maksuteates märgitud tähtpäevaks, on maksuhaldur maksukorralduse seadusest tulenevalt kohustatud algatama sundtäitmise.

Oluline on siinjuures see, et tuleva aasta veebruaris taas tulu deklareerides ja tähtaegselt tasutud maamaksu korral võib maksumaksja enam makstud tulumaksu tagasi saada esimeste seas.

Maksuvõlglane aga peaks arvestama, et tulumaksuseaduse alusel võib maksu- ja tolliamet enam makstud maksusumma tagastada alles 1. juuliks.

Seega, kellele on enam makstud tulumaksu tagastamisega saadav raha olulise tähtsusega, võiks sellega arvestada ja maamaksu kohustuse olemasolul selle õigel ajal täita.

* Artikkel ilmus 14.03.2013 Pärnu Postimehes

Üürikorter kui viies pensionisammas

Postitaja: Rando Vanaveski @ 13.03.2013 07:41; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Sildid: , , , , ,
1 kommentaar

Mõni aeg tagasi oli teravalt päevakorras kinnisvarapensioni võimaluste loomine ja seadustamine. Samas teadlikumad inimesed on selleks omale juba ammu võimaluse leidnud.

Hetkel valitsev inflatsiooniline majanduskeskkond ei soosi kuidagi säästmist. Raha, mis seisab pangakontol, kaotab iga päevaga oma ostujõudu – tähtajaliste hoiuste intressimäärad on väga madalad ega suuda inflatsiooniga sammu pidada. Nii ongi paljud, keda huvitab oma vara väärtuse säilitamine või selle kasvatamine, leidnud enda jaoks sobivaks rahapaigutuse viisiks kinnisvara. Põhjuseid selleks ei pea pikalt otsima – hästi läbimõeldud kinnisvarainvetseeringud on suhteliselt stabiilsed, läbipaistvad ja arusaadavad ning loomulikult ka tulusad.

Seejuures ei pea kinnisvarainvesteeringuks olema ilmtingimata mõni büroohoone või arendusprojekt – samavõrd tulus võib olla ka lihtne ja väike üürikorter. Milline korter aga sobib investeeringuks ning mida peaks tavaline inimene kinnisvarasse investeerimisel silmas pidama?

Kaks tuluteenimisviisi. Kinnisvarainvesteeringult on võimalik tulu teenida kaheti: igakuiselt saadav üüritulu ning tõusvate kinnisvarahindade korral korteri väärtuse kasv (ka täna on korteriturg mõõdukas tõusutrendis). Kui teine neist on oluline lühikese ajalise perspektiivi puhul (osta odavalt – müü kallilt), siis esimene aga on määrav pikaajaliste investeeringute puhul. Üldjuhul neid siiski kombineeritakse. Viienda pensionisamba planeerimine on aga pikaajaline protsess ning kõige lihtsam on vaadata üüritulu (kuu üür x 12) suhet korteri ostuhinda (tootlus, %). Nii muutuvad võrreldavaks ka esmapilgul võrreldamatud investeerimisvõimalused (nt korterid Tallinna Vanalinna uusarenduses või Kopli vanas majas). Oma otsust tehes tuleks välja arvutada erinevate alternatiivide tootlused. Konkreetse objekti lõpliku müügihinna andmed saate müüjaga kaubeldes, võimalike üüritulude andmed saate küsida aga suurematest kinnisvarabüroodest, kus on piisavalt kutselisi kinnisvaramaaklereid ning piisava mahuga üüritehingute andmebaasid.

Selleks aga, et oma energiat säästa, tasub teada, kust ja mida hakata otsima. Potentsiaalsed tootlused erinevad Tallinnas nii linnaosade kui ka toalisuse lõikes. Ka teistes linnades (aktiivse üürituruga Tartu ja Pärnu) on erinevused tuntavad. Järgnevas tabelis on toodud Tallinna linnaosade keskmised tootlused:

Allikas: Domus Kinnisvara. Arvutuse aluseks on võetud Domus Kinnisvara üüritehingute andmebaas ning Maa-Ameti tehinguandmed.

Esitatud tabel ei sisalda absoluutset tõde, vaid tugineb konkreetse perioodi tehingustatistikale. Küll aga annab see piisavalt hea indikatsiooni, kus piirkonnas on tootlused suuremad ning kus väiksemad. Kui tihtipeale räägitakse sellest, et investeeringuks peaks ostma korteri Kesklinnas, siis tegelikult võib parema tootluse saavutada hoopiski Kesklinna lähipiirkondades. Põhjuseks asjaolu, et väljaspool Kesklinna on kinnisvara hinnad soodsamad. Sama kehtib loomulikult ka üürihindade kohta, kuid see vahe on veidi väiksem ning seetõttu on ka tootlus parem. Seega kindlasti tasub muuhulgas tõsiselt kaaluda ka näiteks Mustamäe ja Kristiine kortereid.

Parima tootluse aga annavad reeglina väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Seetõttu tasub investeeringuks üürikorterit ostes pöörata tähelepanu planeeringule ning efektiivsele ruumikasutusele. Üürniku vajadused on enamasti mõnevõrra tagasihoidlikumad, kui omaniku omad, mistõttu võib pakkuda sama raha eest veidi kitsamaid olusid. See aga mõjutab ostes kulusid ja pikas perspektiivis tulusid tuntavalt.

Arvesta riskidega. Nagu iga investeeringuga, peab ka kinnisvarasse investeerides arvestama teatud ohtudega. Üürikorteri majandamisel tulenevad riskid konkreetsest objektist (korteri ja maja seisukord ja selle säilitamine), üüriäri spetsiifikast (üürnik, üürileping jne) ning loomulikult ka kinnisvaraturust (nõudluse-pakkumise suhe, hinnamuutused jms). Valdavalt on võimalik riske maandada. Näiteks objektiga seotud riskid saab minimeerida enne ostu tehtavate ekspertiisidega ning pärast ostu kindlustuste ning heaperemeheliku majandamisega. Üüriärist tulenevad riskid saab maandada pädeva partneri (tuntud firma ja kutselise kinnisvaraspetsialisti) kaasamisega üürniku otsimisele, valimisele ja üürisuhte haldamisele.

Näiteks tasub enne üürilepingu sõlmimist alati põhjalikult uurida üürniku tausta – kontrollida krediidiajalugu ning maksekäitumist, kasutada Google otsingut, küsida soovitusi, vajadusel isegi käendust.

Mõni üürnikuga seotud risk on lähiajal kirgi kütnud ka meedias. Tuginedes kogemusele võin öelda, et „Pealtnägijas“ näidatud „puuküürnikud“ on pigem kahetsusväärne erand kui tavapärane praktika. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on üürisuhte tõhusaks toimimiseks vajalik omaniku (või tema esindaja) poolne regulaarne järelevalve. Nii välditakse makseprobleeme, tagatakse heaperemehelik kasutus ning muude võimalike probleemide ennetamine.

Arvestama peab ka tururiskiga. Buumiajal valitses turul muretus ning konsesuslik arvamus, et turg saab liikuda vaid ühes suunas – üles. Tegelikkus oli aga hoopis midagi muud. Täna on korterite müügihinnad taas kerges tõusutrendis ning optimism nina püsti ajamas. Üüriturg on täna pigem stabiilne kõikudes nii hindade kui tehingumahtude osas vastavalt tavapärasele sesoonsusele. Siiski võivad ka üürihinnad langeda, mistõttu on oluline, et ostetud korter oleks likviidne st oma asukohalt ja omadustelt selline, mida on lihtne välja üürida või müüa.

Vajalikud suured summad. Kui aktsiatesse investeerimist võib alustada ka näiteks saja euroga, siis kinnisvara puhul on summad oluliselt suuremad. Täna tehakse päris palju investeeringuid üürikorteritesse just hinnavahemikus kümme kuni kakskümmend tuhat eurot, mis pakub hea objektivaliku puhul 7-9%-list tootlust. Need, kellel piisavat summat endal olemas ei ole, ei peaks aga kinnisvarasse investeerimise mõtet päris maha matma, vaid tasuks kaaluda laenuraha kasutamist. Täna on laenuintressid sisuliselt madalamad, kui inflatsioon ning igasugune finantsvõimenduse kasutamine suurendab tootlust. Loomulikult suurendab laenuraha ka riski. Samas on tihtipeale igakuine laenumakse sarnane korteri väljaüürimisel saadud tuluga, mis seda riski maandab.

Tähelepanuväärne sisenemisbarjäär võib olla ka info puudus. Osa informatsiooni on avalikes internetiportaalides kõigile kättesaadav, kuid päris märkimisväärsele ning olulisele osale pääsevad ligi ainult teatud kinnisvarabürood. Näiteks kajastavad kinnisvaraportaalid küll pakkumishindu, kuid need erinevad statistiliselt reaalsetest tehinguhindadest ca 20 – 30%.

Artikkel ilmus 06.03. Äripäeva Kinnisvarateatmikus

Kinnisvaramaaklerite kvaliteet ja pädevus kasvuteel

Uuemate Eesti filmide hulka kuuluv „Elavad pildid“ jõuab oma ajaloorännaku kaudu tänapäeva ja tegevusse sekkub ka kinnisvaramaakler. Kahetsusväärselt ei saa film üle ega ümber stereotüüpsest lähenemisest, mille kohaselt on kinnisvaramaakleri rolliks olla mustade jõudude tööriist. Ikka on maakler see arrogantne tüüp, kes aitab kaasa sümpaatsete vanainimeste kodust ilmajäämisele.
Kivistunud mälupildid maakler-susserdajast, mis olid ehk mõnevõrra põhjendatud 90-ndatel, on visad kaduma. Kas ikka saab ja tasub kõiki maaklereid ühe vitsaga lüüa on aga enam kui küsitav. Vahepealsetel aastatel on juhtunud nii mõndagi:

  • kinnisvarakrahh ja MASU viis kinnisvaraturult hulga õnneotsijaid ja „ratsa rikkaks“ saada tahtvaid tegelasi minema;
  • kutseliste maaklerite arv on taas suurenemas ning pädevuse tõestamine ja tähtsustamine nii turuosaliste kui avaliku arvamuse silmis on üha enam kasvanud;
  • kinnisvaramaakleri teenuse standard on kehtestatud ja maaklerite tegevusel on selge raamistik. Avalikkuse ees on standardit tutvustatud piisavalt ja nii tarbijad kui ka maaklerid peaksid olema oma tegevuse õigustest ja kohustustest teadlikumad;
  • kinnisvarafirmad on muutunud järjest professionaalseks ja paljud omavad läbimõeldud koolitusplaani, mis toob turule stabiilselt juurde uusi ja asjatundlikke maaklereid;
  • pidevalt korraldatakse koolitusi ja konverentse, mis kõik aitavad kinnisvarasektori mainele ja kompetentsi tõusule kaasa;
  • kinnisvaramaakleri töö maine on paranenud, mille üheks kinnituseks on sealhulgas töökonkursid, mis on aktiivsed oma osavõtu poolest ja näitavad, et kinnisvaramaakleri töö vastu on usalduskrediiti küllaga;
  • kinnisvarafirmad on ise huvitatud, et ebakompetentseid või ebaeetilisi maaklereid oleks turul võimalikult vähe tegutsemas ja teataval määral toimib enesekontrolli süsteem. Näitas seda kasvõi puuküürniku juhtumi avalikuks tulek, mille tagajärjel küsitavalt tegutsenud kinnisvaramaakleri osas peatati koheselt töösuhe.

Seega, turuosalised on teadlikumad, nõudlikumad ja professionaalsemad, tööd osatakse väärtustada nii klientide kui ka kinnisvaramaaklerite eneste poolt ning buumiga võrreldes teeb väiksem hulk maaklereid paremat tööd.

REMONDIRAHA VEDELEB PÖÖNINGUL!

Viimasel ajal on taas hoogustunud pööningukorruste väljaehitamine. Neid, kes meie poole pöörduvad küsimustega on palju ning päris mitmed sellised projektid on ka käivitatud. Seetõttu otsustasin jagada teiega mõtteid selle protsessi võludest ja valudest.

Kas elada lilleaias või getos?

Esmalt üks üldisemat laadi arutlus. Eks pööningukorruseid saab kasutusse võtta siiski vaid seal, kuhu on ehitatud pööningutega majad ning kus puudub piisavalt maad uusehituste tarbeks. Seega valdavalt kesklinna lähipiirkondades – Tallinnas Kalamajas, Pelgulinnas, Kristiines, Kadriorus, Tartus Supilinnas ja Ülejõel. Gentrifikatsioon, ehk protsess, mille käigus piirkonna asukoht ja sellest tulenev kasutusfunktsionaalsus tingib elanikonna vahetumise ning sellega koos ka kinnisvara kvaliteedi muutumise. Nii Tallinnas kui Tartus on viimase 10-15 aastaga koondunud Kesklinna lähipiirkondades olevatesse endistesse asumitesse pigem jõukam elanikkond ja sellega seoses on ka kinnisvara järjest paremaks muudetud. Mõnes teises piirkonnas võib analoogiliselt aset leida getostumine. Kas endine puitasum puhkeb õide või getostub, sõltub sellest, kui palju on piirkonna mõjuisikutel (nt korteriühitus juhtidel) jõudu ühistegevust edendada. Võib öelda, et linnaosadena on Põhja-Tallinn ja Supilinn pigem õide puhkemas, kuid see ei pruugi kehtida iga kvartali, tänava või maja kohta. Kvartal või tänav, kus on korrastatud mitmeid maju, puhkeb õide sarnaselt linnaosale. Samas kui kõrvaltänav või –kvartal, kus pole piisavalt ettevõtlikke tegelasi, getostub. Heaks näiteks on Tallinnas Köie/noole tn piirkond vs Kopli liinid. Getostunud kvartali või tänava kinnisvara saatust võib üldjuhul aga piltidelt vaadata.

Kui lugejal on juhuslikult kinnisvara mõnes sellises asumis, siis peaksid endalt küsima, millisena sa tahad oma asumit näha 10-15 aasta pärast? Kas õitsva puitarhitektuuri musternäidisena või tulekahjudest räsitud getona.

Raha vedeleb pööningul!

Tänapäevased ehitusmaterjalid võimaldavad katusekonstruktsioone teistmoodi tuulutada, kui see oli vanasti. Samuti on pesunööride asemel juba ammu kuivatiga automaatsed pesumasinad. Nii ongi pööningukorrusel olev pind korteriühistu ja majaelanike jaoks lisaressurss, millel on selge rahaline väärtus. Kui selle arvelt on võimalik vältida täiendavate laenukohustuste võtmist elamu rekonstrueerimiseks, siis on seda ju väga mõistlik teha. Tavaliselt valitakse omale arenduspartner, kes saab õiguse pööningukorruse pindadele ja kohustub selle eest elamule kokkulepitud ehitustööd tegema. On välja kujunenud üsna selge praktika, et pööningukorruse ehitusõiguse loovutamise eest saavad korteriomanikud elamu katuse, fassaadi ja trepikoja korda tehtud. Loomulikult sõltub pööningukorruse ehitusõiguse maksumus ning seega ka selle eest tehtav täpne tööde nimekiri maja asukohast, suurusest ja seisukorrast, kuid nn rusikareegel on selline.

Ühe hoobiga saab lüüa mitu kärbest!

Tegelikult on pööningukorruse arvelt elamu rekonstrueerimisest märksa rohkem kasu, kui esialgu paistab. Kõige silmapaistvam ning tuntavam on loomulikult ilus ja korras maja, kus on hea elada. Kuid pööningukorruse pinna lisandumisega suureneb üldjuhul korterite ja elanike arv hoones, mistõttu üldkulud ühe korteri kohta alanevad. Näiteks hoovi koristuse ja lume lükkamise kulud ei sõltu korterite arvust ega maja suurusest, vaid krundi suurusest ja Ilmataadist. Seetõttu langeb igasuguste hooldus, remondi ja halduskulude hulk ühe ühiku kohta. Kuna suurem hulk inimesi maksab edaspidi ka remondifondi, on sellised renoveeritud majad edaspidi üldjuhul jätkusuutlikumad. Kindlasti tahan rõhutada, et hästi korraldatud rekonstrueerimise tulemusena alanevad edaspidi ka kortriomanike muud kulud, sest renoveerimistööde tulemusena muutub maja energiasäästlikumaks.

Ja mida kinnisvaraspetsialistid ikka armastavad rõhutada – renoveeritud majades oleva kinnisvara väärtus suureneb – majaelanikud muutuvad lisaks kulude kokkuhoiule ka lihtsalt rikkamaks üksnes seetõttu, et nad elavad kvaliteetsemas majas. Kui aga kogu tänava või kvartali majad korda teha ning piirkonnas tervikuna kujundada juba uut moodi elukeskkond, nagu see on enam-vähem õnnestunud näiteks Tallinnas Kotka/Spordi tn vahelises kvartalis, Köie/Noole tn piirkonnas, Asula tänaval ja ka mujal, siis suureneb sealsete elanike kinnisvara väärtus veelgi.

Millest alustada?

Ühest küljest ei ole pööningukorruse kasutuselevõtmises ning sellega koos ühe väikese korterelamu rekonstrueerimises midagi keerulist, kuid teisalt on kogu protsess enamasti kaelamurdvalt raske. Olen selliseid rekonstrueerimisi mitmeid korraldanud ning pean tunnistama, et see on a) alati raske ning b) alati meeskonnatöö. Aga üldjoontes on vaja läbida järgmised etapid:

1. Kõigepealt on vaja saavutada korteriomanike vahel konsensus, et lagunev katus on vaja vahetada ning luitunud fassaad kauniks ja soojapidavaks saada. Ühine veendumus elamu rekonstrueerimisvajaduse ja sellega seotud kulude kandmise võimaluste osas on kõige aluseks.
2. Kohe alguses on mõistlik kaasata kogenud partner, kes koostab rekonstrueerimise eskiislahenduse ja esialgsed kalkulatsioonid. Tavaliselt on korteriühistu ja arenduspartneri läbirääkimised üsna pingelised, sest vaja on saavutada küllaltki detailsed kokkulepped olukorras, kus puudub väga hea projektdokumentatsioon ning ühistu-arendaja vaheline suhe ei ole tavaline tellija-ehitajka suhe. Pärast ehituskokkulepete ning muude lepingutingimuste kooskõlastamist ühistu juhatuse ja korteriomanike vahel taotletakse kohalikult omavalitsuselt projekteerimistingimused.
Tihtipeale on korteriühistu juhatus olnud aktiivne ning ise koostanud ka rekonstrueerimisprojektid. Seda ma eriti ei soovita. Ühest küljest annab see küll ehituspartnerile väga selge ülevaate, millise tööd tuleb teha ja seega selge eelarve. Teisest küljest aga on kõik sellised projektid minu kogemusel läinud muutmisele, sest korteriühistu juhatus ei peagi olema piisav spetsialist, et tellida kinnisvaraturu ootsutele vastavad ruumilahendused ning ehitusmaterjalide turu võimalustele vastavad ehituslahendused.
3. Projekteerimistingimuste väljastamise järel ning poltevaheliste läbirääkimiste eduka lõpetamise järel on vaja sõlmida arenduspartneriga esialgsed kokkulepped, mida on mõistlik teha notariaalses vormis võlaõigusliku lepinguna. Selles lahendatakse lisaks pööningukorruse väljaehitamise õigust puudutavatele küsimustele ära ka elamu üldehitustöödega seotud küsimused ning maandatakse mõlema poole riskid. Selle lepingu sõlmimisel peavad osalema kõik korteriomanikud või andma selleks vastavad notariaalsed volitused näiteks ühistu juhtidele.
4. Kui lepingud allkirjastatud, saab arenduspartner sõlmida projekteerimislepingud ja valmistada ette ehitusprotsessi, ehk siis tegema juba suuremamahulisi kulutusi. Kui projekteerimine tehtud ja ehitusluba käes, järgneb ehitusprotsess. See on tavaliselt kõige valulikum osa, sest kogu maja elanikkond saab vältimatult häiritud ehitustolmu, müra, edasi-tagasi toimetavate ehitusmeeste jms tõttu. Nii ongi äärmiselt oluline ühistu juhatuse ja arenduspartneri omavaheline igapäevane koostöö ja infovahetus ning majaelanike pidev toimuvaga kursishoidmine. Samuti on oluline, et korteriühistu võtaks omale pädeva omanikujärelevalve tegija, et veenduda ehituskvaliteedis. Kuna arendaja tellib valdava osa ehitustöödest niikuinii alltöövõtu korras, siis on võimalik omanikujärelevalve tellida ühistul ja arendajal ühiselt ning seeläbi hoida kokku kulusid.
5. Ja viimaks, kui ehitus valmis on, siis minnakse taas notari juurde ning vormistatakse pööningukorruse korterite omandiõigus arendaja nimele. Nii on tagatud, et arendaja ei saa töid pooleli jätta.

Raskuspunktid?

Need on minu kogemuse kohaselt kõigil sellistel projektidel ühed ja samad:
– Majaelanike vahelise konsensuse saavutamine – alati on majas keegi, kes on kõigele vastu;
– Ehituskokulepete saavutamine ühistu ja arendaja vahel – alati tahab ühistu rohkem saada ja arendaja vähem pakkuda;
– Sobiva projekteerimislahenduse läbisurumine kohalikus omavalitsuses, kes üldjuhul (kuid mitte alati) püüab pugeda kõikvõimalike piirangute taha ja muudab sellega protsessi keerulisemaks ja kulukamaks;
– Ehitusprotsessiga elanikele kaasnevad kannatused – siin on pidev ja hea suhtlemine vastastikuse mõistmise aluseks ning ilma selleta on probleeme raske lahendada.

Võin kinnitada, et kõik need raskuspunktid on ületatavad. Minu kogemuse kohaselt on ca 80% plaanidest ellu viimata just majaelanike vahelise konsensuse mittesaavutamise tõttu. Pole just ime, et mida vanem on maja elanikkond, seda riskikartlikum ning tõrjuvam uuenduste suhtes ollakse. Kuid kahetsusega pean mitmel pool vaatama, kuidas needsamad inimesed, kelle sissetulekud on kordades väiksemad, tasub seetõttu 2-3 korda suuremaid kommunaalkulusid elades endiselt remonti vajavas majas. Nii tahangi lõpetuseks soovida kõigile ühiste huvide nägemist ning rahulikku meelt oma kodukandi arendamisel.

Aktiivne korteriturg veebruaris. Hinnatõus Tallinnas jätkus.

Postitaja: Kristjan Gross @ 08.03.2013 04:25; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Korteriomandite ostu-müügi tehingute arv näitab aasta algusele tüüpilist aktiivsuse kasvu. Iseenesest selles polegi midagi erilist, et jaanuarikuuga võrreldes on kõikides suuremates linnades korteriomandi tehingute maht kasvanud. Seetõttu annab turu arengust  parema pildi võrdlus eelmise aasta sama ajaga. Näiteks Tallinnas tehti tänavu veebruaris 578 korteriomandi tehingut, mis on 13% võrra rohkem kui 2012. aasta samal ajal. Tehingute keskmine hind kasvas sel perioodil 10%, olles nüüd 1173 €/m².

Uusi elamispindasid müüdi Tallinnas ca 40, millest omakorda ca 25% olid Meeliku tn 23 korterid. Tegemist on konkurentsitult parima hinnaga arendusprojekti korteritega, millede veebruarikuu tehingute keskmine hind oli 1197 €/m².

Tartu veebruarikuu tehingute arv oli siiski üllatav, sest 127 tehingut on aasta alguse kohta ülihea tulemus. See oli jaanuarikuu 84 tehingu kõrval väga suur kasv. Ka aastases võrdluses on tehingute mahu kasv suur – lausa 55% rohkem korterite tehinguid. Keskmine hind oli eelmisel kuul 946 €/m², mis on 11,6% kõrgem kui aasta tagasi. Kasvanud tehingute maht ja keskmine hind viitavad jätkuvale nõudlusele. Tehtud tehinguid täpsemalt vaadates ilmnes, et uute elamispindadega tehti ainult 8 tehingut. Neist 5 oli hinnavahemikus 1500- 2100 €/m². Seega on turul põhiliseks objektiks järelturu korter.

Pärnus teostati veebruaris 47 korteriomandi tehingut, mis on 7 võrra vähem kui jaanuaris. Ka aastases võrdluses oli tänavu vähem tehinguid (2012. aasta veebruaris tehti 49 korteri tehingut). Elamispindade tehingute maht on enam-vähem samalaadne eelmisele aastale – üksikute kuude lõikes on ostu-müügi tehinguid kord rohkem, kord vähem, kuid väga selget ülespoole liikuvat trendi ei ole. Ka tehingute keskmine hind kõigub üles-alla. Käesoleva aasta esimeste kuude keskmine hind oli ca 730 €/m², mis on möödunud aasta teise poolega võrreldes pigem madal tulemus.

Narva linnas kasvas tehingute arv 64-ni. Tegemist on üsna märkimisväärse tulemusega, sest eelmisel aastal oli sellest ainult kahel kuul rohkem tehinguid. Keskmine hind on nüüdseks olnud kaks kuud üle 400 €/m², veebruari tulemuseks oli 405 €/m². Sellega on tänavune hind aastases võrdluses 7,6% kõrgem.

Tallinnas, Tartus ja Narvas kerib korteriturg kevadist hoogu, sest turg on aktiivne. Eelmiste aastate stsenaariumi järgi on märtsikuu esimeses kvartalis see aeg, mil tehakse kõige rohkem tehinguid. Jaanuarikuuga võrreldes kasvas veebruari keskmine hind ainult Tallinnas, teistes suuremates linnades jäi see samale tasemele või isegi langes.

Domus Kinnisvara Kodumessil

Postitaja: Raul Reino @ 06.03.2013 07:17; kategooriad: Domus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Alates homsest algab Tallinnas Kodumess, mis kestab laupäevani.
Mess on Saku Suurhallis avatud:
7. ja 8. märtsil kell 10:00-19:00
9. märtsil 10:00-17:00

Messi peateemad on “Minu kodu”, “Minu aed”, “Teen ise” ja “Kodu korda”.

Kohal on ka Domus Kinnisvara tublid tegijad. Tule Sina ka!

www.kodumess.ee

MAAKLERITÖÖ = PROJEKTIJUHTIMINE

Uuringufirmade andmetele tuginedes võib väita, et kinnisvaramaaklerite maine on mõnest kahetsusväärsest puuküürniku juhtumist hoolimata rühkimas tasapisi ülespoole. Põhjuseid selleks on mitmeid – alates erialaliitude aktiivsest tegutsemisest kuni suuremate kinnisvarafirmade poolsete sammudeni teenuse kvaliteedi parandamisel. Näiteks läbis üle 10 Domus Kinnisvara maakleri möödunud aastal kinnisvaramaakleri kutseeksami. Kõige selle hulgas on loomulikult oluline ka iga maakleri isiklik püüd parema teenusega kinnisvaraturul edukas olla. Selles osas on minu arvates määrava tähtsusega maakleri kutsetunnistuse väärtustamine eelkõige valdkonna siseselt, kuid ka klientide poolt, ning küllalt laialdane diskussioon Euroopa maakleriteenuse standardi üle. Tore. Siiski ei ole see toonud kaasa põhimõttelist muutust maaklerite töökorraldses ning väga tähelepanuväärset tulemuste paranemist üldisemalt.

Selles valguses esitaksin mõtte, et kinnisvaramaakleri töö on kõige ehedam projektijuhtimine. Kuigi nii maakleri kui kliendi huvides on pikaajaline usaldusväärne suhe, on ühe kinnisvaraobjekti müük või ost ikkagi ühekordne projekt. Sellel on eesmärk, algus, lõpp, ajakava, kulud-tulud jt teised ressursside küsimused, eeldused, riskid ja kõik muud tahud, mis ühte tavalist projekti iseloomustavad. Tahtmata õpikutarkusi kordama hakata võime siiski meenutada, et projektijuhtimine on meetod, kuidas ühendada kõik olulised protsessid – aja juhtimine, müügi juhtimine, personalijuhtimine, finantsjuhtimine jne. Kõik mis on vajalik ühe eduka kinnisvaratehingu saavutamiseks.

Meie omavahelistes vestlustes imestavad Soome kolleegid, kuidas Eestis on võimalik mõnda objekti „müüa“ aastaid st ilma mingi selge arusaamata millal ja kuidas see objekt müüdud saab. Soome kinnisvaraturul on kombeks, et objekt müüakse igal juhul ära mõistliku aja jooksul (nt majade puhul mõned kuud, mitte aastad). USA-s on käibel mõiste days on market, millega peaaegu, et näidatakse, kas tegemist on hea või halva objektiga. Mida rohkem päevi on objekt turul pakkumisel, seda kehvem. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on ka Eestis tegelikult võimalik prognoosida objekti eeldatavat müügiperioodi ning planeerida kõik müügitegevused sellele vastavalt.

Olen veendunud, et Eesti kinnisvaraturg toimiks märksa efektiivsemalt, kui rohkem maaklereid käsitleks oma objektiportfelli mitte võimalusena teenida maakleritasu vaid kohustusena täita omanikega sõlmitud kokkuleppeid. Võimalused muudavad meid laisaks, samas kui kohustused sunnivad otsima võimalusi. Minu arvates on normaalne, kui kinnisvaramaakler mõtleb läbi kogu kinnisvaraobjekti müügiprotsessi ning planeerib müügitehingu toimumiseks kõik vajalikud tegevused. Teeb projektiplaani. Ja esitab selle ka omanikule maaklerlepingu sõlmimisel. Kahjuks ei ole sellist tulemuse saavutamisele orienteeritud lähenemist näiteks maaklerteenuse standardis ega ka teistes olulistes alusdokumentides. Seetõttu loodan, et mõtteviisi muutuse kutsub esile kinnisvaraturg ning tellijad ise läbi efektiivsema maakleritöö (projektijuhtimise) tunnustamise. Loodan, et aja möödudes tunnustatakse klientide poolt kinnisvaramaakleritena neid spetsialiste, kes suudavad hinnata mitte üksnes vara väärtust vaid ka väärtusele vastavat müügiperioodi, planeerida detailselt kogu müügiprotsessi ning lõpuks sellele plaanile vastavalt ka objekti eduka tehinguni viia. Usun, et Domus Kinnisvara spetsialistid suudavad selles osas olla eestvedajate hulgas.