Domuse Lõuna-Eesti pere pidas talispordipäeva

Postitaja: Domus @ 20.02.2013 05:15; kategooriad: Domus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit
Nädalavahetusel toimus viimase 25 aasta osalejate rekordarvuga Tartu maraton. Kui tuhanded suusafännid pidasid „suusatajate laulupidu“, siis Domuse Lõuna-Eesti pere pidas oma talispordipäeva juba eelmise kuu lõpus ära, et hiljem ka maratonist osa võtta…
Ideaalse talimatka ilmaga sai üles otsitud Taevaskoja spordibaas. Siia parkisime oma raudratsud ja tõelise ökotranspordivahendiga – tõukekelguga pärast mõneminutilist instruktsiooni, alustasime ca kahe tunni pikkust loodusretke. „No mis loodusmatk see on?!“ imestas ja oli matka pikkuses, õigemini lühiduses, pettunud giid, kohalik looduslaps. Maaliliselt kauneid paiku, loomade jälgi ja talvise metsa helisid tuleks nautida kogu päeva. Kuid meile, algajatele, jäi ka sellest lühikeset, kuid sisutihedast ekskursioonist muljeid kuhjaga. Matk oli mõnus. Kohati tuli kelku küll ka süles kanda, kuid selle eest sai „Viimse reliikvia“ kurvilistel radadel mäest alla tuhisetud. Taevaskoja liivapaljand. Ürgne. 350mlj aastat. Selle nägemine on omaette elamus, jääd tardunult vahtima.
Ürituse teine jagu toimus juba teises keskuses – Mammastes. Siin oli snowtube – laste lemmik. WOW, ja siin ei pidanud midagi ette näitama. Vanematele hirmuäratavana tunduva jäise mäe külg oli hoobilt ümmargusi kummiufosid täis. Üksinda või kahekaupa, mõni isegi koos vanaemaga, libiseti mäenõlvadest alla. Ja nii kuni pimedani. Saun, suupisted ja tugev õhtusöök lõpetasid meie seekordse talvise välisürituse.

Narva korteriturul uued tipud

Postitaja: Kristjan Gross @ 12.02.2013 01:19; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Viimase kolme aasta algus suuremate linnade korteriturul on olnud üsna sarnane – jaanuarikuu on üks väiksema aktiivsusega periood, mil turg alles hakkab hoogu võtma. Seetõttu oli huvitav vaadata käesoleva aasta esimese kuu Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korterituru käitumist ning võrrelda seda varasemate aastatega.

Alates 2010. aastast on jaanuarikuu tehingute aktiivsus suuremates linnades  ülimadal: detsembrikuu tehingute mahuga võrreldes kukkus aasta esimese kuu ostu-müügi tehingute arv kohati isegi 40%. Käesolev aasta on erand. Näiteks Tallinna korteriomandi tehinguid oli jaanuaris 534, mis on 21 võrra rohkem kui kuu varem. Samas meenutan, et kui aasta teises pooles toimus üldjuhul üle 600 korteri tehingu kuus, siis aasta viimasel kuul tehtud 505 tehingut on ikka väga madal tulemus (muutus lausa -26%). Seega jaanuarikuu maht on samaväärne detsembrile, olles siiski 10% kõrgem kui 2012. aasta jaanuar.

Vaatamata vähenenud tehingutele on keskmine hind jätkuvalt tõusvas joones, saavutades jaanuaris tulemuseks 1135 €/m²: detsembriga võrreldes oli muutus marginaalne 0,5%, kuid aastases võrdluses on hinna muutus 6,9%.

Tartu tehingute aktiivsus jaanuaris langes: 84 korteriomandi tehingut on samast klassist, mis aasta varem, kuid ca 23% väiksem kui detsembris. Keskmine hind tegi eelmise kuuga võrreldes muutuse 7%, jõudes hinnani 956 €/m². 2012. aasta jaanuarikuuga võrreldes on tänavune keskmine hind ca 10% kõrgem.

Pärnu korteriturg oli see-eest novembri ja detsembriga võrreldes oluliselt aktiivsem, sest 54 tehingut ületas üsna suurelt kahe varasema kuu tehinguid. Kasvanud mahtuda taga olid odavama hinnaklassiga elamispindade tehingud, mis viisid keskmine hinna 10% võrra alla. Aastases võrdluses oli käesoleva aasta jaanuarikuu keskmine 16% kõrgem.

Narva jaanuarikuu korteriturg oli üllatus, sest kuigi korterite ostu-müügi tehinguid tehakse üsna keskmises mahus, siis hinnad rühivad järjest uutesse kõrgustesse: ühe ruutmeetri keskmine hind oli jaanuaris 428 €, mis on ca 13% kõrgem kui detsembris ja lausa 43% kõrgem kui eelmise aasta jaanuaris. Keskmise hinna jõudmine üle 400 €/m² oli vältimatu, sest jaanuari tehingutest 42% olid sellest hinnatasemest kõrgemad.

Kokkuvõttes võib öelda, et aasta korteriturul on alanud üsna aktiivselt ning nii mõneski linnas pole aasta alguse depressiooni. Lähitulevik näitab, et kas elektrihinna tõusul on mõju korteriturule ja milliseks kujuneb kinnisvaraturg Eesti ja Euroopa majanduse taustal.

Üüriturg astus jaanuaris sammu tagasi

Postitaja: Raul Reino @ 11.02.2013 02:11; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
1 kommentaar

Eesti populaarsema telesaate mõju ühiskonnale ei saa alahinnata. Tarvitses vaid teha üks lugu kurjam-üürnikust, kui ajakirjandus täitus artiklitega „Kiuslikud üürnikud on laiem probleem“, „Pealtnägija” saate mõjul ei saa omanik üürnikust kuidagi lahti“, „Seadusandlus on üürivaidlustes ebamõistlikult omanikuvaenulik“ jne-jne. Ei pea omama psühholoogias doktorikraadi, et mõista, millise jälje sellised artiklid ja telesaated üüriturule jätavad. See on samm tagasi ja seega tuleb nüüd piisava pakkumisega, läbipaistvast ja ausast üüriturust unistavatel inimestel oma unelmad taas tulevikku edasi lükata. Üüriturg, kus niigi valitseb ebapiisav nõudluse-pakkumise vahekord, lepingulised suhted on sageli nõrgad ja üüriperioodid lühikesed, ei võitnud skandaalist suurt midagi, vaid külvas juurde ebakindluse ja vastastikuse usaldamatuse õhkkonda.

Mis saab edasi?

1. Sissekirjutust kardetakse. Paljude üürnike soov saada üürikorterisse sissekirjutatud jääb soiku, sest omanikud kardavad veelgi enam sissekirjutust, sest „kes teab, mis jama see võib veel kaasa tuua“.
2. Pakkumiste arv ei suurene. Kui omanikul on valida, kas tühi korter müüa või anda üürile, siis võivad hiljutised sündmused kallutada omanikku pigem müügi poole. Probleeme ja sekeldusi pole kellelegi vaja ning müügi mõtet toetab lisaks ka veel viimase aasta jooksul tõusnud kinnisvara hind. Valik läheb väiksemaks ja seda eriti kvaliteetsema kinnisvara osas.
3. Vabaturu vähenemine. Eelnevaga kaasneb tõsiasi, et enne kui omanikud oma kinnisvara avalikult turule pakuvad, otsivad nad põhjalikult oma tutvusringkonnast sugulasi/tuttavaid, kellele korterit üürida. Seega tõuseb soovituste tähtsus ja soovituskirja hankimine muutub järjest enam olulisemaks ka kõigi tavaüürnike puhul.
4. Pahatahtlikkus tõstab pead. Küllap oli paljude jaoks selgushetk see, et üürnikul on vaat et rohkem õigusi kui üürileandjal. Selgeks sai, et üürnikke niisama välja visata pole võimalik ja see annab ilmselt pahatahtlikele inimestele rohkem eneseõigustust juurde.

Edasiminekut võib prognoosida antud teema kontekstis vaid lepingute paranemise osas. Üürileandjad teadvustavad senisest rohkem riske ja hindavad kriitilisemalt ohutegureid ning on seetõttu huvitatud pikemate ja põhjalikumate lepingute sõlmimisest. Seega on üheks skandaali kindlaks võitjaks juristid ja advokaadid. Loodetavasti ka eetilised ja korrektsed kinnisvaramaaklerid, kes aitavad omanikel üürnike tausta uurida ja vettpidavaid lepinguid sõlmida.

Tagasivaade 2012 aasta Tallinna korteriturule

Tallinna korteriturg jätkas 2012. aastal kriisijärgset taastumist – tehinguid tehti järjest rohkem ning keskmine hind tõusis uutele kõrgustele. Nõudlus elamispindade järele oli tunda nii ostu-müügi- kui üüriturul, mille tulemusel meenutasid põhinäitajad mõnel kuul buumiaegset olukorda. Kriisi järgselt on tehingute arv ja keskmine hind stabiilselt kasvanud, sest nõudlus oli pakkumisest suurem. Laias laastus oli eelmisel aastal iga kuu keskmine hind 2011. aasta sama ajaga võrreldes ca 7% kõrgem. 2012.aasta IV kvartalis tehti  8,1% rohkem korteriomandi müügitehinguid kui 2011. aasta samal ajal. Eelmise aasta viimase kvartali keskmine hind oli 5,4% kõrgem kui 2011.aastal. Seega keskmiselt on Tallinna elamispindade hinnad kasvanud 5,4%. Buumiaegsest olukorrast on asi siiski kaugel.

Nõudlus oli suur erinevat liiki varade suhtes, kuid eelistatumad olid heas ja väga heas seisus korterid. Selliste elamispindade puhul on olnud ka turutasemest kõrgema hinnaga tehinguid. Korteri valiku juures peetakse oluliseks ka korteriga kaasnevaid kulusid (kommunaalkulud, elamu remondifondi, laenu tagasimakse suurust), elamu seisukorda.

Nõudluse peamiste põhjustena võib välja tuua:

  • Kindlus majandusolukorra suhtes;
  • Sissetulekute stabiilsus, kohati kasv;
  • Soodsad laenuvõimalused; euribor rekordiliselt madala;
  • Raha paigutamisel oli/on vähe alternatiivi – kortereid osteti ka investeerimise eesmärgil, mida toetas üliaktiivne üüriturg;

Joonis 1. Tallinna korteriomandi tehingute arv ja keskmine hind (allikas Maa-amet, Domus Kinnisvara)

Aktiivsem piirkond linnas on jätkuvalt Kesklinna linnaosa, kus tehakse kõige rohkem tehinguid (ligi 24% kõikidest korteriomandi tehingutest). Teistes suuremates linnaosades tehingute arv IV kvartalis vähenes, samas kui Kesklinna linnaosas jäi aktiivsus samaks. See illustreerib jätkuvalt piirkonna likviidsust.

Joonis  2. Tallinna korteriomandi tehingute arv linnaosades (allikas Maa-amet, Domus Kinnisvara)

Kesklinna piirkonna korterite hinnad on kõige kõrgemad, ületades linna keskmist ca 30%. Teiste linnaosade korterite hinnatasemed jäävad ka linna keskmisele üldjuhul alla. Siinjuures võib välja tuua mitu põhjust, miks on Kesklinna linnaosa sedavõrd aktiivne:

  • Kesklinna korterid on likviidsed, nende vastu on suurim nõudlus;
  • Raha paigutaja jaoks väiksem risk: hinnalangus kõige väiksema tõenäosusega, atraktiivne piirkond välja üürimiseks.

Joonis 3. Tallinna korteriomandi ostu-müügi tehingute keskmine hind linnaosades (allikas Maa-amet, Domus Kinnisvara)

Korterituru suur mõjutaja on pakkumiste maht ja struktuur. Võttes aluseks City24 Spot analüüsikeskkonna andmed, ilmneb, et 2012. aasta lõpus oli Tallinnas pakkumises 23% vähem kortereid kui 2011.aastal. Järgmisel joonisel liigub pakkumiste joonele vastupidiselt küsitud hindade keskmine: ühelt poolt on põhjuseks see, et müüki on jäänud pigem kõrgema hinnaga objektid (sh uued korterid), teisalt on müüki tulnud varade hindasid tõstetud.

Joonis 4. Tallinna korterite pakkumiste arv ja nende keskmine hind

Pakkumine on vähenenud kõikides linnaosades. Suurimad kaotajad on Lasnamäe, Mustamäe ja Põhja-Tallinn (25-27%), veidi vähem Kesklinn ja Kristiine (23%).

Joonis 5. Korterite pakkumine Tallinna linnaosades (allikas Sity24 Spot)

Miks pakkumiste arv on vähenenud?

  1. Laenu tagasimaksega või ülejõu käiva korteri ülalpidamisega raskustesse sattunud inimesel on olukord lahenenud, mistõttu on vähemaks jäänud nö sundolukorras müüki pandud objekte;
  2. Nõudlusele vastavad korterid on ära müüdud – kuna eelistatakse heas ja väga heas seisukorras elamispinda, kus remondi peale aega ja raha ei taheta kulutada, siis olemasolevad pakkumised on ära müüdud;
  3. Kuna uusi pakkumisi ei tule piisavalt peale, siis elukeskkonna parandamise eesmärgil ei ole  kvaliteetsemat ja suuremat elamispinda võimalik osta, millest omakorda allesjääv korter ei jõua pakkumisse;
  4. Majandusolukorra paranemisel on müügivajadus vähenenud ning pigem üüritakse.

Arendusprojektid

Sarnaselt üldisele kinnisvaraturule, iseloomustab uute korterite turgu vähenev pakkumine. Kui 2012. aasta alguses oli Tallinnas hinnanguliselt müügis 1200 uut elamispinda, kuid aastaga vähenes see ca 20%. Domus Kinnisvara andmetel müüdi 2012. aastal ca 900 uut korterit, mis moodustab 13% kõikidest Tallinna korteriomandi tehingutest.

Nõudlus kaasaegse elukeskkonna ja kvaliteetse elamispinna vastu oli üsna suur. Heaks näiteks on YIT-i Mäepealse 26 elamu, kus müüki tulnud korterid müüdi väga kiiresti ning ka NCC Pärnaõue elamud Vana-Rannamõisa teel, kus majad valmivad 2013 suvel, on suur osa korteritest juba müüdud või broneeritud. Sarnaselt järelturule on uute korterite puhul eelistatud Kesklinna linnaosa, kus tükiarvuliselt on kõige rohkem arendusprojektide korterite müüke. Kõikidest linnaosa korteritehingutest on uute elamispindade müüke 17%, mis on samaväärne Põhja-Tallinna ning Haabersti linnaosale. Kõige suurem uute korterite tehingute osakaal on Pirital (31%), kuid selle põhjuseks on see, et piirkonnas on valdavalt uuemad elamispinnad.

Kesklinn on vaieldamatult Tallinna aktiivsem piirkond, sest seal tehti eelmisel aastal ca 23% kõikidest pealinna korterite tehingutest. Uute elamispindade puhul on see näitaja veelgi suurem – ligi 30% uutest elamispindadest müüdi just Kesklinnas. Üsna samaväärne tulemus on ka Põhja-Tallinnas, kus müüdi 25% arendusprojekti korteritest. Kesklinn ja Põhja-Tallinn ongi piirkonnad, kus nõudlus korterite vastu on suurim nii uute kui järelturu korterite vastu.

Joonis 6. Uute korterite tehingute osakaal linnaosade kaupa (allikas Domus Kinnisvara)

Üüriturg

2012. aasta oli Tallinnas üüriturul väga aktiivne – tehingute arv oli tõenäoliselt rekordiline. Kuna täpset statistikat ei ole, siis saab tugineda Domus Kinnisvara kogemusele. Elanike huvi üüripindade vastu oli erinevatel põhjustel – üürnike hulgas olid nii traditsiooniline õppur kui töötav pere. Suurenenud nõudlus oli tõenäoliselt põhjustatud elamispindade hindade kasvust, mis pärssis ostu- ja laenuvõimet. Samas kandusid üüriturule ka need, kes sobivat elamispinda leidmata või kindlustunde ja majandususalduse kasvu ootuses lükkasid ostmise edasi.

Sarnaselt müügipakkumisele on ka üüritavate objektide pakkumiste arv vähenenud 20%. Kui 2012. Aasta alguses oli  ca 3000 pakkumist, siis aasta lõpus umbes 2400 korterit. Enim on pakkumisi Kesklinna linnaosas.

Joonis 7. Tallinna üürihinnad ja pakkumiste arv linnaosades

Korterituru prognoos

Kinnisvaraturu peamiseks mõjutajaks on majanduslik olukord. Senikaua, kuni elanike ostujõud ei parane, jääb korterituru kasv mõõdukaks – olulist majandus- ja palgakasvu ju ette näha ei ole. Ostuvõime üheks mõjutajaks on laenuintressid, mille komponendi euribori langus on peatunud ning pigem hakkab see tõusma. Seetõttu laenu hind elanike jaoks tõenäoliselt kasvab, mis omakorda mõjutab ostuotsuseid.

Korterituru mõjutajaks on kindlasti pakkumiste maht – kui müüdavate objektide arv väheneb, peaksid nõudluse olemasolul hinnad kasvama. Kuigi eelnev tundub loogiline, siis me ei oota pakkumiste vähenemisest tulenevat hinnakasvu, sest tõenäoliselt jääb müüki piisavalt elamispindasid ning arendajad saavad pigem signaali uute projektide alustamiseks. Ja mis kõige tähtsam – kui ostujõud on väike, ei saa hinnad ikkagi oluliselt kasvada.

Kokkuvõttes prognoosime tehingute arvu kuni 10%-ist kasvu ning hindade kasvu vahemikus 5-10%.