Viljandimaal on aktiivne hoonestamata maade turg

Postitaja: Mirje Kallaste @ 27.12.2012 09:20; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Viljandi korteriturul on ostjate käitumine aastal 2012 sarnanenud 2011. aastaga nii tehingute mahult kui ka hinnalt. Natuke on tõstnud tehingute keskmist hinda uuemates korterelamutes järelturu korterite müügitehingud, aga tüüpkorterite hinnad on jäänud samale tasemele.

Kõige enam tehakse tehinguid 2- ja 3-toaliste korteritega. Vastavalt Maa-ameti statistikale on enam tehinguid korteritega pindalaga 41 – 55 m2 (valdavalt 2-toalised ja väiksemad 3-toalised korterid). Vähem tehakse tehinguid 1-toaliste korteritega ning 4- ja enamatoaliste korteritega. Märgata on väikest nõudluse tõusu paremas seisukorras korteritele.

Eramute turul sõltuvad hinnad eelkõige asukohast, seisukorrast ja suurusest. Remonti vajavate majade hinnad Viljandi linnas jääva hinnaklassi 40 000 – 65 000 €, remonditud ja heas seisukorras majade hinnad on 65 000 – 95 000 €. Uuselamutega on Viljandi linnas ja lähipiirkonnas tehinguid tehtud hinnaga 95 000 -120 000 €.

Eelistatum suurus majadel on 120-150 m2, väga suurte (enam kui 250 m2) majade järele on nõudlus madal. Väga suurtele ja ulatuslikku remonti vajavate majade realiseerimine on keeruline, võimalik vaid väga soodsa hinna juures, sest ostjad kalkuleerivad enda jaoks välja ka remondikulu ja arvestavad edaspidiste ülalpidamiskuludega.

Elamuturg on 2012 aastal jäänud sarnasele tasemele tehingute arvu ja keskmiste hindadega võrreldes 2011 aastaga.

Suhteliselt palju on tehtud Viljandimaal tehinguid maatulundusmaadega. Eelmisel aastal oli kokku 449 tehingut, sellel aastal on juba 512 tehingut ning märgata on ka ca 5% hindade tõusu.

Kui eelmisel aastal oli suures ülekaalus põllumaade tehingute arv, siis sellel aastal on oluliselt rohkem tehtud tehinguid metsamaadega ning maatulundusmaade keskmine hektari hind on tõusnud just tänu metsamaade hinnatõusule. Samas on nõudlust haritud ja suurema massiivina asuva põllumaa järgi  ning selle eest ollakse valmis maksma ka keskmisest hinnatasemest kõrgemat hinda.

Pärnumaa kinnisvaraturgu veab korteritehingute kasv

Postitaja: Mirje Kallaste @ 20.12.2012 03:22; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pärnumaa korteriturg on olnud üsna hüplik – tehingute hulk ja keskmine hind liikus üles-alla, andes detsembrikuu keskpaigas tehingute mahuks kokku 848 müüki 2012 aastal, keskmise ruutmeetri hinnaga 611 €/m², mis on suurem nii tehingute arvult kui ka ruutmeetri hinnalt 2011 aasta tulemusest, kus korteriomandi tehinguid oli kokku 734, keskmise ruutmeetrihinnaga 549 €/m². Maakonna selle aasta korterituru tehingutest moodustas Pärnu linna korterite tehingute arv detsembris 73%.

Pärnumaal on 2012 aastal tehingute arv olnud kasvav ja ka tehingute keskmine hind oli väikese tõusuga.

Suurenenud tehingute hulga põhjustab väikses kasvutrendis turg, mille taga on peamiselt vastuvõetava hinna ja hea asukohaga korterid. Pärnu lähedastes ja suuremates alevikes nagu Paikuse, Sauga ja Audru on märgata nõudluse kasvu.

Maaklerite sõnul on turul  tunda müüjate soovi tõsta oma vara müügihinda, kuid reaalsuses määrab tehinguhinna ostjate-müüjate vaheline kauplemine.

Pärnu linnas on märgata kinnisvaraostjate huvi vähenemist vanemate ja ahiküttega  korterite vastu ning väiksem huvi on olnud Ülejõe korterite vastu. Jätkuvalt on nõudlus on 2- ja 3-toaliste korterite vastu uuemates kortermajades.

Üürikortereid otsitakse vahelduva eduga, nüüd küll pikemaajalise üüriperioodiga. Kusjuures üürihinnad ei ole märgatavalt muutunud, pigem mõjutab üürihinda korteri seisukord ja kaasaegne mööbel ning kodu- ja olmetehnika.

Pärnumaa elamuturgu iseloomustab valmisolek sama hinnataseme juures teha rohkem tehinguid.

Pärnumaal on elamutega detsembri keskpaigaks tehtud 15% suuremas mahus tehinguid kui eelmisel aastal aga tehingu keskmine hind on jäänud samale tasemele.

Pärnu linna eramute tehingud moodustavad kogu maakonna tehingutest 35% nagu ka 2011 aastal.

Turul on selgelt välja kujunenud ostjate eelistused eramute kvaliteedi osas. Tähelepanu pööratakse nii ehituskvaliteedile kui ka asukoha kvaliteedile. Maamajade ning talukohtade vastu tunnevad üldjuhul huvi põhiliselt eestlased ise. Linnas asuvate majade vastu on huvi näidanud ka välismaalased, kes soovivad kesklinna või rannarajooni osta heas seisukorras elamuid.

2012 aasta märksõnaks võib Pärnumaa kinnisvaraturul nimetada tehinguarvu kasvu, mis näitab turu elavnemist ning suurenenud nõudlust paremas asukohas ja uuemates kortermajades olevatele korteritele.

Suurküladesse kolimise trend jätkub

Postitaja: Raul Reino @ 14.12.2012 02:31; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Sellel nädalal avaldatud rahva ja eluruumide loenduse lõplikud andmed on kohustuslik lugemismaterjal igale kinnisvara arendajale. Kui palju elanikke mingis piirkonnas elab, millised on rahvaarvu muutuse suunad, aga ka keskmine vanus on näitajad, millega peab uut kinnisvara arendusprojekti planeeriv arendaja kindlasti arvestama.

Loenduse üks keskseid järeldusi on, et Eesti elanikkond koondub suuremate linnade ümber. Trend pole uus ega üllatav, mistõttu pole ka linna- ja maaelanike osatähtsus loendustevahelisel ajal eriti muutunud. Tallinna, Tartu ja Pärnu ümber on tekkinud suurkülad, mis on viimase kümnendi jooksul hoogsalt oma elanike arvu kasvatanud. Suure panuse kasvu andis kinnisvara kõrgperiood aastatel 2004-2008, mil kortermaju ja ühepereelamuid kerkis suurlinnade ümbrusesse lennukas tempos, mis tagantjärgi tundub nii mõnegi vallajuhi jaoks olevat pigem halb unenägu kui suuremat tulubaasi tähendav õnn. Suurlinna lähedale elama asumine on olnud popp, kuigi pärast kainestavat masuaega leidus küllalt neid, kes olid sunnitud nii kõrgete kütusehindade kui ka läbimõtlemata perelogistika tõttu linna tagasi kolima. Näitas ka ühe Eesti suurpanga poolt tehtud küsitlus, et suur hulk laenuvõtjaid ei ole tegelikult oma ostuotsusega rahul. Samuti on leidunud hulgaliselt teravkeelseid kommentaatoreid, kes on naeruvääristanud küladesse elama asujaid nõrgavõitu arhitektuursete lahenduste, kohatise kehva ehituskvaliteedi või poolikute infrastruktuuride tõttu, mida ikka umbes 2006-2007 alustatud arendusprojektides ette tuli. Pappmaja ja põlluarendus said uuteks (sõimu)sõnadeks, mis leiavad oma väärika koha järgmises Eesti Entsüklopeedias. Ajad aga muutavad, mälupildid tuhmuvad ning areenile ilmuvad uued arendajad suudavad elanike vajadustele paremini vastavaid arendusprojekte välja pakkuda. Mööda ei saa vaadata faktist, et suurlinna (isegi Eesti tingimuste mõistes) elu ei sobi paljudele. Suur osa nendest valla- ja linnaelanikest, kes jätavad maha oma eluasemed Püssis, Mõisakülas või Kiviõlis ja soovivad kolida rahvarohkematesse piirkondadesse, eelistavad suurlinnade lähedust põhjusel, kuna sealne elukeskkond vastab paremini nende senistele elutingimustele. Kui siia lisada juurde looduslähedase või lihtsalt rahulikuma ja puhtama elukeskkonna pooldajad, siis võib prognoosida, et Peetri, Muraste ja Randvere tüüpi külades pole rahvaarvu vähenemist ka järgmise 10 aasta jooksul karta. Turule on juba tulnud esimesed ühepereelamutest koosnevad elurajoonid, mis on valmis ehitatud või ehitamisel läbimõeldud ja ühtse kontseptsiooni põhjal. Vahepeal tekkinud mulje, nagu peaks linna lähedal asuv elurajoon tähendama kevadeti uppuvat mulla-ja kruusaseguste teedega piirkonda, mis kaetud 3 põrsakese tüüpi majadega, on kindlasti ekslik ja loodetavasti mitte kunagi enam kordamisele ei tule. Veskimöldre elurajoon näitas juba rohkem kui 15 aastat tagasi kätte suuna, milline võiks olla üks hea elurajoon suurlinna külje all ning küllap tuleb võrdväärseid koopiaid järgmistel aastatel veelgi juurde.

DOMUS KINNISVARA EDUSAMMUD SOOMES

21. novembril korraldas Domus Kinnisvara koostöös Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Eesti Suursaatkonnaga Helsingis Eesti kinnisvaraturgu puudutava seminari. Kuna tegemist oli esimese sellelaadse üritusega, siis oli meil loomulikult kahtluseid ja kõhkluseid palju, kuid lõppkokkuvõttes laabus kõik suurepäraselt. Seminari avas Eesti Suursaatkonnas majandusküsimustega tegelev hr Imre Siil huvitava ülevaatega saatkonna tegemistest ning saatkonnahoone ajaloost. Seminari põhisisu moodustasid kolm ettekannet, millele järgnes diskussioon ja lähemate kontaktide loomine. Esimese ettekandena esitas Domus Kinnisvara kutseline maakler Kaspar Pello eelkõige statistikale tugineva ülevaate Eesti kinnisvaraturust ning siinsetest trendidest. Teiseks esitas Domuse kutseline maakler ja Tallinna kontori elamispindade osakomna juht Martti Juse ülevaate kinnisvaratehingutega kaasnevatest juriidilistest küsimustest. Kolmandaks rääkis meie äripindade osakonna juht Einar Vellend üldjoontes Eesti ning detailsemalt Tallinna ärikinnisvaraturul toimuvast ning soomlaste võimalustest siin kinnisvarainvesteeringute tegemiseks. Hoolimata meie keelekasutuse eripäradest oli vastuvõtt ettekannetele soe ning neile järgnenud diskussioon huvipakkuv. Selle seminari väärtuslikum osa oli aga kontaktide vahetus. Siinkohal ei saa üle ega ümber Eesti Suursaatkonna ja hr Imre Siili suurest toetusest, mis aitas Eesti ja Soome kinnisvaraspetsialistide vahelise hea läbikäimise taas sammu võrra edasi.

Seminari järelkajana käisime möödunud nädalal taas Helsingis. Sedakorda toimus viis väga erineva tasemega kohtumist. Mõned kohtumised olid Helsingi piirkonna kinnisvaramaakleritega, kellel suurem huvi Eestis toimuva vastu ning kes soovivad reaalset koostööd oma klientide paremaks teenindamiseks. Samuti toimus kaks kohtumist erinevate kinnisvarafondide esindajatega. Kui koostöö Helsingi kinnisvaramaakleritega viib meid ilmselt juba 2013 esimeses pooles esimeste müükideni, siis koostöö fondidega on märksa pikema vinnaga protsess. Mõlema fondi esindajad avaldasid üsna ühemõtteliselt, et Eesti on liiga väike turg mahukate kinnisvarainvesteeringute tegemiseks. On ju alternatiiviks siinsamas lähedal asuv Peterburg ning mõnevõrra kaugem Moskva. Siiski peeti tulevikus võimalikuks väiksemamahulisi investeeringuid Eestisse oma portfelli hajutamiseks. Samuti arutasime võimalikku koostööd nende Domuse klientide teenindamisel, kes soovivad investeerida Soome kinnisvaraturule.

Seega võib kokkuvõttes meie sügisel eette võetud Soome suunaliste plaanide elluviimisega rahul olla. Kõik kavandatud tegevused said tehtud, mille läbi saime päris palju häid kontakte. Kindlasti jätkame samas suunas ka 2013 aastal eesmärgiga tuua Eesti kinnisvaraturule rohkem raha ning ostjaid.

Aktiivne korteriturg vajab rohkem pakkumisi

Kui tarbijate kindlustunde indikaator on viimaste kuude jooksul langenud, siis kaubandusettevõtete kindlustunne hoopis kasvab, sest jõulud on neile tippmüügiaeg. Korteriturul näitab kasvu ainult Tallinn, sest tehingute maht ning keskmine hind ronivad uutesse kõrgustesse; Tartu, Pärnu ja Narva korteriturul on põhinäitajad siiski langenud.

Maa-ameti tehinguandmete alusel tehti Tallinnas novembris 682 korteriomandi tehingut, mis on üle nelja aasta kõrgeim tulemus. Sama on ka keskmise hinnaga, mis Maa-ameti andmetel oli rekordiline 1148 €/m². Aastases võrdluses on hinnakasv 7,5%.

Tehinguandmeid täpsemalt vaadates ilmnes, et uute korterite esmamüüke oli meie andmetel 55 (kõikidest korteriomandi tehingutest ca 8%), millede keskmine hind oli 1591 €/m². Kõige rohkem oli arendusprojekti korteritega tehinguid Kesklinnas (nt Tartu mnt 50a), Pirital (Padriku tee elamu) ja Lasnamäel (Meeliku 23).
Järelturu korterite keskmine hind oli novembris 1114 €/m², mis erineb üsna vähe kogu linna keskmisest. Ka järelturu korterite mediaanhind oli üsna kõrge 1003 €/m². Nende andmete alusel võib öelda, et Tallinna keskmise hinna kasvu taga pole ainult uute korterite müügid, vaid ka teise ringi elamispinnad, sest tehinguobjektideks on olnud pigem heas ja väga heas seisukorras korterid. Ka Domus Kinnisvara maaklerite sõnul on nõudlus just selliste varade vastu suur. Pakkumine on siiski puudulik: uusi kortereid on vähe, mistõttu ostja peab tegema valiku järelturu korterite hulgast.

Teistes vaadeldavates linnades on korteriturg siiski tagasihoidlik. Näiteks Tartus on korteriomandi tehingute arv ja keskmine hind kolmandat kuud järjest languses. Novembrikuu 103 tehingut, sisaldades ainult 7 uue korteri müüki, saavutas keskmiseks hinnaks 882 €/m², mis on oktoobrikuuga võrreldes ca 5% väiksem. Aastases võrdluses on keskmine hind 8,7% kõrgem. Kuna piirkonnas ei ole ostuvõime vähenenud, siis on languse põhjused muus. Maaklerite hinnangul on klientide soovidele vastavat pakkumist vähe.

Pärnus vähenes novembrikuu korteritehingute hulk võrreldes oktoobrikuuga üsna tublisti – 16 tehingut vähem, kokku 49 tehingut. Ka tehingute keskmine hind langes, lausa 10%, kuid aastases võrdluses oli tänavu novembrikuu keskmine hind 8% kõrgem.

Turu passiivsust oli tunda ka turu käitumisest, oktoobrikuine aktiivne korterite otsimine ja vaatamine novembrikuus taandus. Märgata oli huvi vähenemist just vanemate ja ahiküttega korterite vastu, väiksem huvi oli ka Ülejõe korterite vastu. Tehinguid tehti kesklinna ja Mai rajoonis just heas seisukorras korteritega. Võib öelda, et jätkuv nõudlus on 2- ja 3-toaliste korterite vastu uuemates kortermajades.

Narvas korteriomandi tehingute arv langes, kokku 55 tehingut, mis on siiski linna keskmine tulemus. Tehingute hind see-eest tõusis (5%), olles novembris 365 €/m².