Harjumaa korteritel tasakaaluhind paigas

Postitaja: Raul Reino @ 31.10.2012 12:17; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eesti kinnisvaraturul on olnud mitmeid perioode, kus valdav osa sõnavõtjatest on lehvitanud teatud ajajärgu loosungitega nagu „euroremonditud korter on midagi erilist“, „liitumine Euroopa Liiduga tõstab hinda“, „maa hind ei saa kunagi langeda“ või teadis kinnisvarakriisi haripunktis iga kommentaator, et elamispinna ruutmeetrihind peab vastama keskmisele kuupalgale. Teatavasti oli kinnisvarabuumi aegadel see proportsioon paigast ära ja kinnisvara hind oli antud suhte alusel liiga kallis. Kuidas on aga olukord aastal 2012?
Statistikaametist on hetkel kättesaadavad andmed II kvartali palkade kohta ja analüüsi aluseks võtamegi selle ajaperioodi. Parima ja võrreldava ülevaate saame juhul, kui võrdleme keskmist palka korteriomandi keskmise ruutmeetri hinnaga, sest korteriturg on kõige aktiivsem kinnisvaraturu sektor.

II kvartalis oli keskmine brutokuupalk:
Harju maakonnas 1008 eurot.
Tartu maakonnas 867 eurot.
Ida-Viru maakonnas 739 eurot.
Pärnu maakonnas 769 eurot.
Viljandi maakonnas 678 eurot.

II kvartalis oli keskmine pinnaühiku (eur/m2) hind korteriomandite tehingute puhul:
Harju maakonnas 1030 eurot.
Tartu maakonnas 799 eurot.
Ida-Viru maakonnas 231 eurot.
Pärnu maakonnas 582 eurot.
Viljandi maakonnas 230 eurot.

Nende viie maakonna põhjal saab teha üldistusi ka kogu Eesti kohta. Nagu näha, siis vaid Harjumaa piirkonnas ületab keskmine hind kuupalga numbrit ja ülejäänud maakondades on olukord vastupidine. Ka Harju maakonnas on vahe minimaalne, mis võimaldab öelda, et vähemalt selle reegli alusel on turg selles regioonis tasakaalus. Seda väidet toetab ka kogu käesoleva aasta korteriomandi tehingute statistika Tallinn/Harjumaal, mis on läbi kuude olnud stabiilne nii hinna kõikumiste kui ka tehingute arvu poolest. Mujal Eestis on hindade ja tehingute arvu kõikumised olnud suuremad, mis võib viidata sellele, et vähese mahuga tehingute juures turg jätkuvalt otsib tasakaalupunkti. Üldistatult võib öelda, et mida väiksema elanike hulgaga on maakond, seda suuremad on käärid keskmise palga ja ruutmeetri hinna vahel. Kui enamus Eesti maakondades on keskmine brutokuupalk 700-800 euro suurusjärgus, siis väiksemates maakondades jääb keskmine kinnisvara hind 200-300 euro juurde. Suurimaks erandiks on Ida-Viru maakond, kus suure elanike arvu juures on keskmine korteriomandite hind samuti vaid 231 eurot, aga palk omakorda igati Eesti keskmise tasemel. Reegli – keskmine ruutmeetri hind peab vastama keskmisele palgale – kohaselt on hindadel enamuses Eesti maakondades kasvuruumi veel küllaga.

Saada oma vihje

Postitaja: Raul Reino @ 26.10.2012 12:49; kategooriad: Domus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Alanud on uus kampaania!

Domus Kinnisvara premeerib Sind kinnisvaraturu elavdamise eest!

Majade turgu mõjutab tugevalt sessoonsus

Postitaja: Raul Reino @ 22.10.2012 08:26; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Harjumaal eramut osta soovijatest otsib suurem osa inimesi remontivajavat maja hinnaklassis 130 000–150 000 eurot. Ihaldatud piirkonnad Tallinnas on Nõmme, Pirita või Kristiine ja tahetakse maja, kus pärast mõningaid ehitustöid saab elama asuda.

Pärast kinnisvarakriisi hakkasid kasvama ka Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute hulk. Majade turu madalseis jääb Harjumaal sarnaselt kogu ülejäänud kinnisvaraturule ja piirkondadele 2009. aasta I kvartalisse, mil hoonestatud maadega tehti vaid 157 tehingut. Pärast seda pole enam kuni tänaseni olnud ühtegi kvartalit, mil tehingute arv oleks jäänud kvartalis alla 200. Näiteks 2011.a. I kv tehti Harjumaal 204 tehingut ja II kv juba 300, siis käesoleval aastal on numbriteks vastavalt 213 ja 353 tehingut. Keskmiselt tehakse talveperioodil ca 70-80 tehingut kuus ja suveperioodil 100-110. Sisuliselt on majade turu tehinguaktiivsus püsinud samal tasemel alates 2010. aastast ja suuremaid muudatusi pole kaasa toonud ka käesolev aasta. Kui korteriturul on viimastel aastatel olnud trend selline, et mida kvartal rohkem aasta lõpu poole, seda rohkem tehakse tehinguid, siis majade turg saavutab oma tipu II ja III kvartalis, kus tehakse enim tehinguid. Mahud kasvavad antud ajaperioodil seetõttu, kuna siis tehakse palju tehinguid suvilatega, mis läheb hoonestatud maana statistikasse kirja ja samuti eelistab suur hulk ostuhuvilisi oma soovi realiseerida just suvel, kus hoonete ning nende ümbruse head ja halvad küljed tulevad kõige paremini välja.
Kuna tehingute arv on püsinud viimased aastad stabiilsel tasemel, siis pole olnud põhjust muutuda ka majade hindadel. Samas võib märgata sessoonsuse ilminguid tehinguhindade juures, millele lisandub selge korrelatsioon tehingute arvuga. Nimelt on alates 2009. aastast kõige kõrgemad keskmised hinnad I kvartalis ja suvel aasta madalamad hinnad. Näiteks 2011.a. I kv oli keskmine maja hind 154 000 € ja III kvartalis 112 000 €. Käesoleval aastal oli I kv keskmine hind 123 000 € ja II kv keskmine hind 90 000 €. Ühemõttelist soovitust „osta suvel, siis on hinnad maas“ on aga ennatlik teha, sest statistika toob välja keskmised hinnad ja suveperioodil ajavad suurema tehingumahu juures keskmised näitajad madalamaks eelpool mainitud suvilad ja muud odavamas hinnaklassis tehtud majatehingud. Enamlevinud klienditüüp otsib Tallinnas jätkuvalt remontivajavat maja hinnaklassis 130 000 – 150 000 eurot Nõmme, Pirita või Kristiine piirkonnas. Otsitakse eramut, kus mõningate ehitustööde järgselt saab elama asuda.
Korrelatsiooni ei ole võimalik märgata mitte ainult nõudluse ja tehinguhindade vahel, vaid ka nõudluse/pakkumise vahel. Kinnisvaraportaali City24 andmetel ei ole pakkumiste arv viimastel aastatel märkimisväärselt tõusnud, kuid iga-aastaselt käib kerge „nõks“ üles just suveperioodil. Suurem nõudlus toob turule ka pakkumist juurde. Näiteks kui 2011.a. jaanuaris oli pakkumises Tallinna linnas 861 maja, siis suve lõpuks oli see number tõusnud juba 1037 juurde. Trend ei ole muutunud ka käesoleval aastal, kuigi absoluutnumbrid on mõnevõrra suurenenud – jaanuaris oli pakkumises 934 maja ja juulis 1122 maja.
Suurim muudatus viimastel aastatel on müügiperioodi lühenemine. Kui 2009. aastal oli Harjumaal keskmine maja müügiperiood 200 päeva lähedal, siis käesoleval aastal on Harjumaa majade keskmine müügiperiood ca 90 päeva ehk 3 kuud. Mõistagi on suveperioodil müügiperioodid lühemad ja talveperioodil pikemad.

Enamus tehingutest tehakse Harjumaal odavamas hinnaklassis olevate hoonetega, näiteks alla 100 000 € väärtusega majade müügitehingute osakaal on 60 %, hinnavahemikus 100 000 – 200 000 olevate majade osakaal on 29 %, 200 000 – 300 000 hinnaklassis maju müüdi vaid 7 % osakaaluga ja üle 300 000 € maksnud maju müüdi Harjumaal vaid 38, mis teeb osakaaluks kogutehingutest 4 %. Tallinna osas on osakaalud pisut kõrgemas hinnaklassis olevate majade kasuks. Kallimate majade esikümne moodustavad valdavalt Nõmme, Pirita ja Haabersti piirkonnas asuvad majad, kus kvaliteeti hindav klient peab arvestama minimaalselt 300 000 € suuruse väljaminekuga. Kvaliteeti tähtsustavate ostuhuviliste hinnaootus on küll pigem 250-300 tuh vahemikus, kuid sageli peavad nad tegema korrektuure hinna osas ülespoole.

Maaklerid on sageli kokku puutunud ostuhuviliste kurtmisega, et häid pakkumisi on vähe. Hea pakkumise all mõistetakse väljakujunenud elamispiirkonna (ühistransport, koolid), hea ehituskvaliteedi (hooned, mis on ehitatud enda jaoks, mitte müügiks) ning hea asukoha sümbioosi. Kui neid faktoreid väärtustav klient hakkab süvenema pakkumistesse, siis on enamjaolt tõdemuseks, et sobivaid ja omavahel võrreldavaid pakkumisi on väga vähe. Kui head ehituskvaliteeti veel leiab, mis on kõrget hinda väärt, siis hea asukohaga on juba palju kehvemad lood. Lihtsalt paljud head majad on ehitatud kohtadesse, mida valdav osa tänastest huvilistest kõrgelt ei hinda. See puudutab nii Tallinna linna kui ka ümbritsevaid valdu. Eriti suur nõudluse kadumine ongi tabanud just Harjumaa valdu, kuna ostjate huvi keskendub eelkõige Suur-Tallinna piirkonnale, mis tähendab Tallinnat ja kaugust sellest kuni 10 km. Infrastruktuuride olemasolu ja väljakujunenud elamispiirkondi hinnatakse kõrgelt, lisaks on oma töö nõudluse vähendajana ära teinud kütusehinna kallinemine. Samas on kaugemal asuvatel ja valdavalt buumi ajal ehitatud eramuarendustel tehingupotentsiaal veel olemas ning nn „põlluarendustes“ on veel piisavalt müümata krunte.

Tallinna linnas on 2012. aastal enim tehtud tehinguid Nõmme linnaosas (63), millele järgnevad Pirita linnaosa (42), Kristiine (27) ja Haabersti (26). Nõmmel ja Pirital on Tallinna linnas ka pakkumiste hulk kõige suurem, kõikudes igakuiselt keskmiselt 270-280 ühiku suurusjärgus. Seepärast pole nendes piirkondades suurem tehingute arv ka üllatus. Pakkumiste osas hoiab kolmandat kohta Haabersti, kus keskmine pakutavate majade arv on 150 ühikut kuus. Haaberstist omakorda jääb pakkumiste arvu osas pea kahekordselt maha Kristiine, mistõttu on veidi üllatav, et Kristiines on olnud tehinguid rohkem Haaberstis. Aga ilmselt võib seda seletada erinevate hinnaklasside tõttu, kuna Kristiines on müügis pigem soodsama hinnaklassi majad ja ostjate hulk on suurem, kes eelistavad hinnaklassi 150-200 tuhat. Enimnõutud piirkond Nõmme erineb teistest linnaosadest ka seetõttu, et seal tehakse palju tehinguid majaosadega. Kuna piirkonnas on pakkumist sedavõrd vähe, siis haaratakse sisuliselt kinni igast võimalusest ja poole maja ostmine Nõmme piirkonda on juba pikaajaline traditsioon ja nõudluse sihtmärk. Head asukohta tähtsustatakse nii Nõmmel kui ka teistes piirkondades äärmiselt kõrgelt, mistõttu küllalt sageli jõuavad tehingusse amortiseerunud või tugevat remonti vajavad majad. Sellist tüüpi pakkumisi jälgivad ka jõukad inimesed, et soetada mõni hoonestatud kinnistu krundi hankimise eesmärgil. Tühjade kruntide valik on Nõmmel äärmiselt väike ja seega on kaasaegset villat ehitada soovivad inimesed sunnitud vaatama ka hoonestatud kinnistuid. Maksta 100 000 – 150 000 €, mõningatel juhtudel isegi kuni 180 000 €, seejärel olemasolev maja maha lammutada ja uus peale esitada, pole Nõmmel mitte mingi ime, vaid üha kestev trend.

KUIDAS TEHA ÜÜRIKORTERIST OMA KODU

Postitaja: Ingvar Allekand @ 18.10.2012 12:46; kategooriad: Varia
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvaraturg muutub tasapisi ning sellega seoses muutub üürikorteris elamine järjest tavalisemaks. Seejuures kipuvad ka üüriperioodid pikenema ning suureneb vajadus kodutunde järele. Üürikorteri kodusemaks muutmisega seonduvad aga mitmed küsimused. Esmalt tuleb loomulikult mõelda disainile, teisalt tuleb päevakorda muudatustega kaasnev majanduslik pool, kolmandaks aga ei tohi ära unustada ka üürisuhte juriidilist raamistikku. Siinkohal pööraksin järjestuse vastupidi, alustaksin põhilistest juriidilistest nüanssidest ning lõpetaksin lihtsamate disaininippidega.

Millised on üürniku võimalused üürikorteri ümberkorraldamiseks?

Eluruumi üürilepingut sõlmides lepivad omanik ja üürnik kokku üüritava pinna sihtotstarbelises ning heaperemehelikus kasutamises, millele lisanduvad kahe poole vahel jagatud korrashoiukohustused ning seonduv vastutus. Sellest tulenevalt on üürniku õigused üüritud eluruumis kardinaalsete ümberkorralduste tegemiseks üldjuhul piiratud. Võlaõigusseaduse kohaselt võib üürnik teha üüritud asjale parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja nõusolekul. Üürileandja samas aga ei või keelduda selle andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või mõistlikuks majandamiseks. Omaniku poolne kooskõlastamine on oluline mõlema osapoole jaoks, sest kui üürileandja on parenduste ja muudatustega eelnevalt nõustunud, pole tal ilma eelneva kokkuleppeta võimalik nõuda üürtavas eluruumis remondieelse olukorra taastamist. Kinnisvarafirma igapäevatöös näeme, et kooskõlastamist vajavate ümberehituste tegemine on küllaltki erandlik. Remondi vajadusel (pigem odavate eluruumide puhul) või sisekujunduse muutmise soovi korral (pigem kallite korterite/majade puhul) lepitakse juba üürilepingu sõlmimisel kokku konkreetsetes ehitus- ja remonttöödes kas üürniku või omaniku kohustusena ning sellele vastavalt ka alandatakse või suurendatakse üüritasu.

Üürnik võib üürilepingu lõppemisel tema poolt asjale tehtud parenduse või muudatuse ära võtta, kui seda on võimalik teha ilma eluruumi kahjustamata ning omanik selle allesjätmist üürnikule ei kompenseeri (näiteks üüri alandamisega lepingu kehtivusperioodil). Mis kompensatsioone puudutab, siis üldjuhul jääb täieti tähelepanuta Võlaõigusseaduse säte, mille kohaselt võib üürnik nõuda omanikult mõistlikku hüvitist, kui tema poolt tehtud remondi tulemusena on eluruumi väärtus kasvanud. Loomulikult on sellist hinnatõusu keeruline tõendada ning ka hüvitise mõistlikku suurust raske määrata, kuid erinevate ekspertiisidega on võimalik põhjendatud numbrid siiski leida.

Kas üürikorterit tasub remontida?

Nii jõuamegi üüritava eluruumi parendamisega seotud majanduslike küsimusteni. Likviidse kinnisvaraturu tingimustes on igal objektil suhteliselt hästi prognoositav väärtus. Kui korteri või maja parendamine (sõltumata sellest, kas tegemist on vajalike, kasulike või toreduslike kulutustega) tõstab tehatavate kulutuste või enama võrra selle objekti väärtust, siis on tõenäoline, et üürnik ja omanik suudavad kokku leppida ka ümberkorraldustega seotud kulutuste hüvitamises (näiteks kompensatsiooni maksmisena või üüri alandamisena). Kui muudatused vara väärtust ei suurenda, siis tõenäoliselt ka omanik hüvitise maksmisega või muul viisil kompenseerimisega ei nõustu. Turu keskmise üürhinnaga korterisse aga mõistlik üürnik suuri investeeringuid kindlasti ei tee vaid valib selle asemel parema korteri. Nii jäävadki üldjuhul üürniku kodukujunduse arsenali vaid väiksemad ning kergesti teisaldatavad sisekujundusnipid. Seejuures on valikuvõimalus peaaegu lõpmatu ning vaid üürniku fantaasia on selles osas piiriks.

Lihtsaimad ja odavaimad sisekujundusnipid üürikorterisse

1. Lisa värvi. Mõne seina või selle osa ülevärvimine või tapetseerimine on tegelikult meeldivalt odav. Isegi, kui seda tuleb teha uuesti pärast üürilepingu lõppemist. Isetegemisest ning oma maitse järgi kujundatud värvigammast saadav rahuldus üürilepingu kehtivusajal kompenseerib selle kulu kindlasti. Mõistlik kasutada ka juhul, kui kolid üürikorterisse oma mööbliga ning vajad ühtse stiili saavutamiseks kindlaid domineerivaid toone/mustreid. Värvimuudatused soovitan korteriomanikuge eelnevalt kooskõlastada.
2. Lisa pilte. Isegi kui sa ei ole tuntud kunstiteadlane või oksjonimaja omanik, on sul võimalik kujundada oma uus kodu näiteks sinu enda parimaid fotokunsti saavutusi suuremas formaadis eksponeerides. Ilusad looduspildid möödunud suvest muudavad üürikorteri just „sinu“ koduks ning soojendavad kõledaid talveõhtuid. Kindlasti rõõmustavad need ka kõiki su külalisi.
3. Kasuta dialoogi. Oma mööbliga üürikorterisse kolides saad valida ja paigutada asjad nii, et need omavahel „suhtleks“. Kui juba möbleeritud üürikorter on igav, siis võid sama tulemuse saavutada olemasoleva mööbli ümberpaigutamise ning mõne kõneka detaili lisamisega. Kui korteris on mingit domineeriv toon või muster, siis paiguta oma mööbel sellele vastavalt. Kui seda pole, siis toon see ise sisse. Uued kardinad, vastavas stiilis/värviga lillevaas jms elemendid võivad muuta algselt plassina näiva korteri elavaks ja kõnekaks.
4. Kasuta taimi. Taimed nõuavad hoolt ja on seega vägagi personaalsed. Üldjuhul üürikorterites omanike poolt taimi pole, sest keegi ei saa kindel olla uue üürniku botaanikalembuses. Kuid kui tood koos oma muude asjadega uude üürikorterisse ka mõned taimed, siis muutub ehk senini veidi kõledana tundunud ruum tundmatuseni. Ole ettevaatlik, et lillepotist väljavalguv kastmisvesi ei rikuks siseviimistlusmaterjale.
5. Peida koledused. Kuna „mitte-nii-heas-seisukorras“ üürikorteris kaptaalsema remondi ettevõtmine on eelarvelistel põhjustel enamasti võimatu, siis tuleb koledused odavate nippidega lihtsalt kaotada. Näiteks suure osa põrandast katab mööbel – ülejäänud osale saad panna mõne väga mõnusa vaiba. Näiteks koledasse vannituppa saad lihtsalt teha vanni esipaneeli, riputada senale mõne lisapeegli, riiulikesi hästilõhnavate hügieenitarvikutega ja rohkelt nagisid erivärviliste rätikutega. 30 aastat remontimata köögis aga saad kasutada pilte, kangaid jms vahendeid puuduste peitmiseks ja meeleolu loomiseks. Seintesse aukude tegemise igasuguste asjade riputamiseks/paigaldamiseks soovitan samuti eelnevalt omanikuga kooskõlastada.

Septembrikuu korteriturul: kas Narva eufooria vaibub?

Postitaja: Kristjan Gross @ 12.10.2012 02:08; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Septembrikuu korteriturg oli Tallinnas, Tartus, Pärnus ja Narvas üsna aktiivne, sest tehinguid tehti arvestataval hulgal – Tallinnas oli tehinguid stabiilselt, mujal väiksemate kõikumistega.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati septembris pealinnas 647 korteriomandi tehingut, mis on küll kolme tehingu võrra vähem kui augustis, kuid jätkab teist kuud järjest tulemust üle 600. Seega on tehinguid tehtud järjest rohkem. Siinjuures on huvitav, et rohkemate tehingute juures ei ole keskmine hind oluliselt muutunud. Käesoleva aastal on keskmine hind kõikunud vahemikus -2,5% kuni 5,7%, kuid üldjoontes olnud väga stabiilne. Eelmise aasta septembrikuuga võrreldes on tänavune keskmine hind isegi 1% võrra madalam. Stabiilsele hinnatasemele viitab keskmise hinna vahemik – 2012. aasta minimaalne hind oli 1036 €/m² ja maksimaalne 1120 €/m². Kui rohkemate tehingute juures on hinnad enam-vähem samad, viitab see sellele, et olemasoleva nõudluse juures suudab turg selle rahuldada, ning elanikkonna valmisolek, võimalused ja kindlustunne viivad tehinguteni.

Linnaosadest on keskmisele hinnale ja tehingute arvule suurim mõju kesklinnal, sest seal tehakse kallimate korteritega kõige rohkem tehinguid. Huvitav võrdlus tuleb välja, kui võrrelda linnaosa tehingute arvu osakaalu linnaosa elanike arvu osakaaluga.

Üldjoontes on linnaosades protsentuaalselt sama palju tehinguid kui palju on seal elanikke. Näiteks Mustamäe, Lasnamäe, Kristiine, Haabersti osakaalud on praktiliselt samad. Nõmme ja Pirita linnaosas on tehingute osakaal väiksem – Nõmme elanikkond on pigem vanem ning sealseid elamispindasid ei taheta müüa, mistõttu tehingute osakaal on väike. Pirita linnaosas on hinnad kõrged, mistõttu ka seal eriti tehinguid ei tehta. Kesklinna piirkonnas on see-eest elanikkonna arvuga võrreldes oluliselt rohkem tehinguid – peaaegu 1/4 kõikidest pealinna korteriomandi tehingutest tehakse Kesklinna linnaosas. Tegemist on investeerimiseks atraktiivse piirkonnaga, kuhu ostetakse kortereid välja üürimise eesmärgil – ka nõudlus sealsete üüriobjektide vastu on suurim. Samalaadseks on muutumas Põhja-Tallinn, sest ka seal on tehingute osakaal elanikkonna arvuga võrreldes suurem.

Tartu korteriturul valitses septembris Tallinnaga võrreldes veidi teistsugune olukord, sest tehinguid on kolmandas kvartalis tehtud oluliselt rohkem kui aasta esimesel poolel, kuid ka keskmine hind on kasvanud. Eelmise aasta septembrikuuga võrreldes on sel aastal keskmine hind lausa 22% kõrgem. Peamine põhjus on uute korterite tehingutes, sest hiljuti on valminud mitu projekti kesklinna piirkonnas, kus septembrikuu maksimaalsed hinnad jäid vahemikku on 1600 – 2100 €/m².

Pärnus tehti septembrikuus rekordiliselt tehinguid – 70 tehingut kuus on väga hea tulemus, millesarnast pole aastaid olnud. Keskmine hind tegi eelmise kuuga võrreldes väikse languse (-3,1%), kuid 2011. aasta septembri keskmise hinnaga võrreldes oli hind 10% kõrgem. Reaalset kasvu pole, sest põhjuseks on madal 2011. aasta septembri baashind; kvartalite võrdluses on 2012. aasta III kvartali keskmine hind ainult 4% kõrgem. See, et eelmisel kuul oli 70 tehingut, annab märku, et tänavune aasta lõpp tuleb parem kui 2011, mil alates septembrist langesid nii tehingute arv kui keskmine hind.

Narva korteriturg oli septembris sarnane kevadele, sest tehingute maht ja keskmine hind olid samalaadsed aasta esimesele poolele. Suvel toimunud hüppeline tehingute arvu ja keskmise hinna kasv on nüüdseks maha jahtunud – kui juunis ulatus keskmine hind peaaegu 400 €/m², siis augustis oli see 357 €/m² ja septembris 346 €/m². Võimalik, et suvekuudel üüriturult ostuturule kandunud eufooria on vaibunud ning mõlemas sektoris toimub normaliseerumine.

KINNISVARAMAAKLERI TEGEVUSE KVALITEET. V osa

Postitaja: Ingvar Allekand @ 12.10.2012 01:13; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Seadusandlus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Käesoleva artikliseeria viimasesse ossa olen jätnud mitmed erinevad teemad, mida on käsitletud Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standardis EN 15733. Seejuures alustan tehingu korraldamist puudutavatest küsimustest, mida käsitleb standardi punkt 5. Kuigi see on ülioluline osa kinnisvaramaakleri tööst, ei ole käsitlus standardis väga pikk ning midagi uut Eesti kinnisvaramaaklerite jaoks selles tegelikult ei ole.

Standard nõuab, et maakler peab kontrollima müüja omandiõiguse dokumente, sellega seotud piiranguid. Samuti planeeringuid ning katastridokumente. Eestis tuginetakse seejuures peamiselt elektroonilisele kinnistus- ja teistele registritele. Paljudes Euroopa riikides sellist „kõva“ kinnistusraamatut ei ole ning maakler peab koguma arhiividest kokku kogu varasema kinnistut puudutama info. Kui seejuures ei ole vastavas riigis ausus äritegemisel veel ka prioriteetide hulgas, siis omandab maakleri töö ja usaldusväärsus sisuliselt suurema tähtsuse, kui meil notaril.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standard nõuab, et maakler peab enne müügikorraldusega alustamist müüdavad objektid kohapeal üle vaatama (välja arvatud uusarendused, mis müüakse enne valmisehitamist). Selle nõude täitmisega on kahjuks Eesti kinnisvaraturul probleeme, kuna leidub ettevõtteid, kes regulaarselt avaldavad müügiandmeid, mida nad ise kohapeal ega andmebaasidest kontrollinud ei ole (vähem rikutakse standardi nõuet, et maakler võib paigaldada objektile väliplakati üksnes kliendi eelneval kooskõlastusel). Kuigi ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu hea tava sätestab, et liidu liikmed kohustuvad teostama kliendile pakutava objekti ülevaatuse, välja selgitama objekti puudutava informatsiooni ja mitte varjama ega moonutama antud informatsiooni, loob standard siiski põhimõtteliselt uue kvaliteedi. Nimelt ei Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeks ega Võlaõigusseadus esita konkreetset nõuet kinnisvaraobjekti müügieelseks ülevaatuseks ning seetõttu pole probleemide ilmnemisel seni olnud võimalik väita, et maakler, kes ei ole objekti üle vaadanud, osutab kehva teenust ning vastutaks sellega seotud kahjude eest. Standardile tuginedes suureneb ilmselt maakleri vastutus edaspidi.

Standard EN 15733 sätestab ka, et maakler peab innustama ning hõlbustama ostjal müüdava vara ülevaatust enne tehingut. Eestis ei ole sellega üldjuhul probleeme olnud, sest ka tehingut tõestav notar veendub lepingu sõlmimisele, et ostja oleks asja üle vaadanud. Maakler peab püüdma võimaldada ostjal ja müüjal jõuda kokkuleppele kõigis küsimustes, mis on vajalikud tehingu sooritamiseks. Samuti peab maakler abistama osapooli tehingu sooritamiseks vajalike dokumentide ettevalmistamisel. Vastavat nõuet Eesti kinnisvaraturgu puudutavates normdokumentides pole seni olnud, kuid on maakleri kohustused dokumentide säilitajana. Nimelt sätestab Võlaõigusseaduse, et maakler peab ajalises järgnevuses dokumenteerima kõik tema vahendusel või osutamisel sõlmitud lepingud. Maakler peab säilitama oma maakleritegevusega seotud dokumente niikaua, kuni nendel dokumentidel on tähtsus käsundiandja huvide kaitsmisel, mitte aga vähem kui kolm aastat. Kui aga pooled ei sõlmi lepingut kirjalikult, peab maakler enda poolt vahendatud või osutatud lepingu poole nõudmisel sellele poolele viivitamata andma enda poolt allkirjastatud väljavõtte vahendatud või osutatud lepingu tingimustest. Selline sõnatus tingib vältimatult, et maaker peab olema kursis kõigi tehingu tingimuste ja dokumentidega.

Kinnisvara ostu-müügitehingu ettevalmistamise käigus peab maakler saatma standardi kohaselt müüjale asjassepuutuva info ostuhuvilise finantsvõimekuse kohta ostutehingu läbiviimiseks. Ka see on Eesti kinnisvaraturu jaoks mõnevõrra uus „kohustus“, sest varasemad normdokumendid pole seda nõudnud. Tihtipeale on poole finantsvõimekust puudutavaid andmei käsitletud konfidentsiaalsena ning kindlasti on need Eestis konfidentsiaalsed panga poolt finantseeritavas osas (pangasaladus).

Euroopa Liidu standard EN 15733 toob eraldi välja maakleri kohustused müüdava vara võtme hoidjana. Kui maaklerile on usaldatud müüdava vara võtmed, siis peab ta tegema oma toimingud täieliku hoolsusega tagamaks temale müümiseks või üürimiseks usaldatud vara turvalisus. Objekti tutvustused (sh millal ja kuidas objekti tutvustusi tehakse) lepitakse kokku maakleri ja tema kliendi vahel. Kuigi sellekohast vastutust ei ole maaklerlepinguga seoses Võlaõigusseaduses eraldi käsitletud, tuleneb maakleri vastutus Võlaõigusseaduse üldistest sätetest.

Samuti käsitleb Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard maakleri kohustusi deposiidi hoidjana. Standard sätestab, et rahalised vahendid, mida maakler hoiab oma kliendi nimel, tuleb hoida eraldi maakleri teistest rahalistest vahenditest. Maakleril peab olema igal ajal ülevaade kõigist tema poolt hoiustatavatest klientide rahadest. Maakler peab tagama, et tema deposiidis hoiustatavad rahad ning nendelt arvestatavad intressid liiguksid ranges kooskõlas osapoolte vahel sõlmitud lepingutega. Standard nõueb, et maakler peab deposiiti makstavate summade kohta väljastama kirjaliku tõendi. Eestis reguleerib deposiidiga seotud küsimus Võlaõigusseadus hoiulepingut puudutavate sätetega. Kui asendatavad asjad antakse hoiule selliselt, et hoidja kohustub tagastama sama liiki, sama kvaliteediga ja samas koguses asju, eeldatakse, et asjade omand ja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko lähevad asjade üleandmisega üle hoidjale ning vastavalt kohaldatakse laenu kohta sätestatut. Eelnimetatud juhul eeldatakse, et asjade tagastamise tähtaeg ja koht määratakse kindlaks vastavalt seaduses hoiulepingu kohta sätestatule. Võlaõigusseadus sätestab, et hoiule antud raha kasutamise korral peab maakler maksma intressi raha kasutamise aja eest

Tähelepanu väärib veel standardi nõue, et maakler ei tohiks hoiustada klientide rahasid ilma, et need oleks kaetud finantsgarantii või vastava kindlustusega. Seejuures esitab standardi punkt 7 konkreetse nõude – maakler peab tagama, et tema kutsealane tegevus on kaetud vastutuskindlustusega sõltuvalt tema poolt korraldatavate kinnisvaratehingute iseloomule ja väärtusele. Eestis on praktikas maaklerfirmade vastutuskindlustuse sõlmimine väga keeruline ja kulukas, sest puudub vastav väljakujunenud praktika. Suurematel maaklerfirmadel on see võimalik, kuna on tekkinud usaldus nende firmade poolt pakutava kvaliteedi suhtes. Samuti nõuavad vastutuskindlustust pangad kinnisvara hindamisteenust pakkuvatelt ettevõtetelt.

Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite tegevuse standardi punkt 8 sätestab, et kinnisvaramaakleritel peab olema juurutatud kirjalike kaebuste menetlemise kord vältimaks põhjendamatuid viivitusi kaebuste menetlemisel. Selles korras tuleks viidata sõltumatutele vaidluste lahendamise, mis on osapooltele üldlevinult kättesaadavad (Eesti kontekstis eelkõige kohtumenetlusele). Samuti peaks seal olema viited alternatiivsetele vaidluse lahendamise kordadele. Ühe alternatiivse võimalusena võib kasutada Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeksis sätestatud liidu aukohut. Hea tava näeb ette, et kui liidu liikmete või liidu liikme ja tema kliendi vahel tekivad eriarvamused või konfliktid, millele osapooled ei ole leidnud lahendust omavaheliste läbirääkimiste teel, on pooltel või ühel neist õigus pöörduda liidu Aukohtu poole probleemi lahendamiseks. Selleks tuleb esitada kirjalikud materjalid vaidlusaluse probleemi kohta vastavalt Aukohtu Statuudile. Taas üks põhjus, miks kasutada Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmete teenuseid. Ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojal on vastav aukohus olemas. Maaklerite koja heade tavade koodeksist, koja põhikirjast ja koja poolt kehtestatud ettekirjutustest tulenevaid eksimusi menetleb ja heade tavade osas mõistab õigust ning vajadusel rakendab sanktsioone koja Aukohus. Koja Aukohtu poole võivad pöörduda kõik isikud, kelle arvates koja liige on eksinud heade tavade koodeksi vastu.

Ühe väga olulise uuendusena on Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard Eesti kinnisvaraturule toonud eetikakoodeksi. Standardi kohaselt peavad kinnisvarafirmad tagama, et nemad ning kõik nende töötajad on informeeritud ning järgivad järgnevat eetikakoodeksit ning tegutsevad kooskõlas õigusaktide, standardite ning ametialase hea tavaga. Osa standardijärgsest eetikakoodeksist kattub ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeksitega.

Eetikakoodeks aga on järgmine:
– maakler ei keeldu teenindamast kedagi diskrimineerivatel põhjustel;
– maakler kaitseb ja esindab oma kliendi seaduslikke huve;
– maakler ei rakenda üleliigset survet info hankimiseks ega tehingute lõpetamiseks;
– maakler peab tagama kliendi andmete kaitstuse, välja arvatud juhul, kui neid nõutakse õiguslikul alusel või andmete avaldamine on vajalik kinnisvaratehingu sõlmimiseks;
– maakler kohtleb kõiki osapooli õiglaselt ning austab nende õiguseid;
– kui mõnda tehingu osapoolt ei esinda teine kinnisvaramaakler, siis soovitab maakler talle vajadusel kaasata sõltumatu nõustaja;
– kinnisvaramaakler peab muutma aususe standardiks kõigis oma tegemistes ning suhtlemises. Ta ei tohiks vastu võtta ülesandeid, mis ületavad tema teadmisi, oskuseid või kogemusi. Maakler peab pöörama pedantset tähelepanu detailidele info kogumisel ning kinnisvaraobjekti kohta info avaldamisel. Maakler ei tohi teha valesid, eksitavaid ega liialdavaid avaldusi;
– maakler peab tagama oma sõnade ja tegude kokkulangevuse. Seejuures peab maakler esitlema selgelt enda ja teiste asjassepuutuvate osapoolte vahelisi ärisidemeid ning vältima huvide konflikti tekkimist;
– maakler peab edendama ausat konkurentsi;
– maakler peab olema viisakas ja austav oma suhetes kolleegidega;
– maakler peab vältima konflikte kolleegidega, mis võivad kahjustada tema kliendi huve.

Sellega on minu artikliseeria kinnisvaramaaklerite teenuse kvaliteedist ning Euroopa Liidu standardist EN 15733 lõppenud. Loodan, et standardi järgimine muutub Eestis normiks, millest võidavad kõik turuosalised.

KINNISVARAMAAKLERI TEENUSE KVALITEET. IV osa

Postitaja: Ingvar Allekand @ 11.10.2012 03:23; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Seadusandlus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Kui käesoleva artikliseeria eelmistes osades pöörasin tulenevalt Euroopa Liidu „Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi“ EN 15733 ülesehitusest peamiselt tähelepanu maakleri ja kliendi vahelistele suhetele, siis käesolevas osas keskendume ainult maaklerile endale. Nimelt sätestab standard konkreetsed nõuded maakleri kutseoskustele.

Kinnisvaramaaklerina tegutsevatel isikutel peab olema Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standardis sätestatud ametialane pädevus. Standard sätestab, et parim viis vastava pädevuse saavutamiseks on läbi erialase hariduse, soovitatavalt 120 ainepunkti (ECTS – European Credit Transfer System) mahus kinnisvaraga seotud erialadel. Erialasele haridusele peaks lisanduma vähemalt 12 kuuline täismahus töötamise periood erialase juhendamise all enne, kui tulevane maakler hakkab sooritama varamaakleritöö toiminguid iseseisvalt. Samas tunnistab standard, et ka teised meetodid erialase kompetentsuse saavutamiseks on võimalikud. Samuti on selge, et teatud valdkonnas on vajalik veelgi suuremate pädevus- ja haridusnõuete kehtestamine. Nii nõuab standard, et maakleril peab olema juurutatud süsteem vastava pädevusega partnerite valikuks ja rakendamiseks, et tagada kõigi kinnisvaratööga kaasnevate ülesannete sujuv täitmine. Ilmselt peetakse siin silmas ekspertiise, õigustoiminguid jms, mis nõuavad väga head erialast pädevust.

Euroopa Liidu standard loetleb kinnisvaramaakleri ametialased oskused miinimumtasemena alljärgnevalt:

1. Teadmised kinnisvaraturust, kus ta tegutseb (sh piiriülesed tehingud), sealhulgas:
– kinnisvaratehingutega seotud enamlevinud terminid ja definitsioonid;
– kinnisvarasektoriga seotud rahandus-, krediidi- ja pangandussüsteemid;
– kinnisvarasektoriga seotud majanduslik ja poliitiline olukord;
– nõudlus ja pakkumine kinnisvarasektoris;
– kinnisvarainvesteeringute toimimine.
2. Kinnisvara turundus. See hõlmab erinevate varatüüpide turundamise tehnikaid ja meetodeid.
3. Kinnisvara kasutamisega kaasnevad kulud, sealhulgas vähemalt:
– majandamiskulud (energiakulu, maksukulu, hoolduskulu jms);
– erinevad kinnisvaraga seotud kindlustused (varakindlustus, laenukindlustus, sisustuse kindlustus, vastutuskindlustus jms);
4. Kinnisvaratehingute finantseerimise põhimõtted ja läbiviimine, sealhulgas vähemalt:
– kinnisvaralaene, hüpoteeke ning teisi finantsistrumente puudutava seadusandluse tundmine;
– kinnisvaraga seotud laenude ja finantsinstrumentide tundmine;
– kinnisvaralaenu ja hüpoteegi seadmisega seotud korralduslikud küsimused.
5. Kinnisvara turuhinna määramine, sealhulgas vähemalt:
– kinnisvara hindamise põhilise terminoloogia ning meetodite tundmine;
– kinnisvara hindamise erinevate eesmärkide mõistmine;
– oskus määrata, mis infot on vaja ning mis meetodit rakendada kindlas turusituatsioonis kinnisvara hinna määramiseks.
6. Pindade ülevaatus ja mõõdistus. See hõlmab pindade mõõdistamise põhimõtete ja terminoloogia tundmist erinevat tüüpi varade puhul arvestades ülevaatuse ja mõõdistuse eesmärki.
7. Eesti ning Euroopa Liidu kinnisvaraalase seadusandluse, regulatsioonide ja standardite tundmine. Sealhulgas:
– kinnisvara vahendustegevuse regulatsioonid;
– tervisekaitse, turvalisuse ning keskkonnakaitse regulatsioonid, samuti rahapesu vastased regulatsioonid;
– toetused ja kinnisvaraga seotud maksusoodustused;
– linnaplaneerimine ning kinnisvaraarendus;
– kinnisvaraga seotud maksustamise põhimõtted;
– tarbijakaitse temaatika;
– ehitusvaldkonna põhimõtted ja õigusaktid;
– omanike ja üürnikega seotud küsimused;
– lepinguõigus.
8. Kinnisvaratehingute korraldamine, sealhulgas vähemalt järgmist:
– oskus koostada kinnisvaratehinguteks vajalikke lepinguid või oskus abistada nende koostamist;
– kinnisvaraga seotud lepingute arvustamine ning lepingutest kliendile tulenevate mõjude hindamine;
– kinnisvara müügi/üürimise erinevad meetodid ning maakleri roll selles.
9. Ehitus ja kinnisvara hooldusega seotud küsimuste tundmine, sealhulgas:
– ehitiste tüübid ning ehitusvaldkonna baasterminoloogia tundmine;
– ehitiste struktuursed osad;
– ehitustegevuse põhimõtted, renoveerimine, remont, rekonstrueerimine, ehitusvaldkonna dokumentatsioon ja load;
10. Kinnisvaraga seotud keskkonna- ja energiakasutuse aspektid, sealhulgas vähemalt:
– algteadmised materjalide ja konstruktsioonide elutsüklist;
– energiasäästu, heli-, niiskus- ja valgusisolatsiooni põhimõtted;
– reostusohu ning reostustõrjega seotud põhimõtted:
– kinnisvaraga seotud loodusõnnetuste riskid (pinnase erosioon, varingud, üleujutused jms);
11. Arhitektuursete jooniste, plaanide ja hoone spetsifikatsioonide mõistmine.
12. Katastriplaanide ning geodeetiliste plaanide (sh topograafilise info) mõistmine, sealhulgas vähemalt:
– avalikes registrites oleva kinnisvara puudutava info kasutamise oskus;
– tavapäraste terminite ja definitsioonide mõistmine;
– katastriinformatsiooni õigusliku ja praktilise tähenduse mõistmine.
13. Linnakujunduse ja planeeringute alase regulatsiooni tundmine, sealhulgas vähemalt:
– planeerimisalastes õigusaktides kasutatavate terminite ja definitsioonide mõistmine;
– planeerimisvaldkonna regulatsioonide õigusliku ning praktilise tähenduse mõistmine;
– planeerimisalaste regulatsioonide sisu hindamise oskus.
14. Ärikorralduslikud oskused, sealhulgas vähemalt:
– infotehnoloogiliste vahendite kasutamise oskus;
– dokumendihaldus ning elektrooniliste andmete haldamine;
– kvaliteedijuhtimine:
– konfliktide lahendamise oskus.
15. Suhtlus- ning müügioskused, sealhulgas vähemalt:
– suulise ja kirjaliku esitlemise tehnikad;
– kliendi vajaduste väljaselgitamise oskused;
– oskus rakendada läbirääkimiste tehnikaid.

Maakler peab standardi sätete kohaselt tagama, et tema ametialased oskused säiliksid ning peab neid järjepidevalt edasi arendama. Sealhulgas olema pidevalt kursis muudatustega seadusandluses ning arengutega ka kõigis muudes küsimustes, millele on mõju temale usaldatud ülesannete täitmisele. Samuti osalema ning soodustama ka oma töötajatel osalemist erialastel koolitustel, et olla kursis ning osata praktikas rakendada õigusaktide muutusi ning valdkonna parimat äritava.

KINNISVARAMAAKLERI TEENUSE KVALITEET. III osa

Postitaja: Ingvar Allekand @ 10.10.2012 10:53; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Seadusandlus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Kui käesoleva artikliseeria esimeses kahes osas käsitletud Euroopa Liidu „Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi“ EN 15733 teemad pole Eesti kinnisvaraturul seni väga suurt tähelepanu pälvinud (kuigi mõnel juhul kindlasti võinuks), siis standardi 5. peatükis käsitletavad teemad on olnud vaidlusobjektiks juba mitu viimast aastat. Nüüd muudabgki standard justkui senise regulatsiooniga võrreldes oluliselt konkreetsemaks kinnisvaramaakleri ja kliendi vaheliste kokkulepete sõlmimise. Nimelt sätestab standard kirjaliku maaklerilepingu nõude ja selle sisu, mis on põhimõtteliselt erinev lähenemine meil seni kehtivas seadusandluses sätestatuga. Seni on Eestis Võlaõigusseadusele (lepingu vabaduse põhimõttele) tuginede käsitletud maakleriteenuste lepinguna ka suulisi kokkuleppeid, konkreetset vormi ja sisu nõuet maakleri ja kliendi vahelisele lepingule pole sätestatud. Ka Riigikohus on oma lahendites pidanud võimalikuks suulise siduva maaklerilepingu sõlmimist kliendi ja maakleri vahel.

Loomulikult ei muuda Euroopa Liidu standard Võlaõigusseaduse kehtivust, kuid usun, et edaspidistes kohtuvaidlustes hakatakse maaklerilepingu kirjalikku vormi veelgi enam tähtsustama. Kindlasti on see ka klientide huvides tarbijakaitse seisukohast lähtudes. Siiski ei ole kirjaliku maaklerilepingu nõue ka tänasel Eesti kinnisvaraturul päris võõras, sest Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeks sätestab: koja liige järgib tava, et kõik finantskohustustega seotud kokkulepped oleksid vormistatud kirjalikult ja et kokkuleppe sisu oleks selgelt väljendatud. Täpselt sama nõuab ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt kehtestatud hea tava.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi EN 15733 kohaselt tuleb maaklerilepingus lahti kirjutada järgmised punktid:
– lepingu poolte nimed, kontakt- ja registriandmed;
– osutatava teenuse iseloom ja põhisisu;
– kokkulepped teenustasude ja nendega seotud maksude kohta;
– teenuse osutamise tingimused, sealhulgas maksetingimused;
– kokkulepped selle kohta, kas tegemist on eksklusiivse lepinguga või mitte ning eksklusiivse lepingu korral sellega seotud tingimused;
– allhanke kasutamisega seotud kokkulepped;
– lepingu sõlmimise kuupäev, kestvus ning lõppemise ja lõpetamise kord;
– lepingu objektiks oleva vara kirjeldus;
– teenuse osutamisele seatud piirangud;
– täpsustused, kas maakler tegutseb üksnes selle kliendi huvides või klientide vahendajana;
– viited kohaldatavatele õigusaktidele;
– andmed teenusega seotud kindlustuste kohta;
– kõrvalekalded Euroopa Standardist.

Tähelepanuväärne on standardis välja toodud täiendav rõhutus, et vaidluste vältimiseks soovitatakse maakleritel sõlmida vaid eksklusiivseid lepinguid. Standardi kohaselt ei või maakler panna kinnisvaraobjekti müüki enne kirjaliku maaklerilepingu allkirjastamist. Ütleksin, et selle rõhutuse valguses on Eesti kinnisvaraturul veel palju arenguruumi ning loodan, et kliendid asuvad siin ise agaramalt enda huvide eest seisma.

Standardi kohaselt peab maakler juhtima kliendi tähelepanu sellele, et kui klient sõlmib sama objekti kohta mitu maaklerilepingut, siis võib tekkida ka mitmekordse maakleritasu maksmise kohustus. Eestis sellega siiski probleeme ei tohiks tekkida, kuna Riigikohtu lahendite kohaselt on kliendil Võlaõigusseaduse § 664 lg 1 kohaselt kohustus tasuda maakleritasu vaid sellele maaklerile, kes tehingu tegelikult vahendas. Küll aga on kliendil mõistlik arvestada eksklusiivse lepingu rikkumise korral leppetrahvidega või siis mitme maaklerlepingu sõlmimise korral mõnele osapoolele kulude hüvitamise kohustusega, kui selles on lepingus kokku lepitud.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi EN 15733 kohaselt peab maakler informeerima oma klienti tehinguga kaasnevatest õigustest ja kohustustest. Maakler peab tagama, et kliendiandmeid ei avaldataks välja arvatud juhul, kui see on vajalik tehingu tegemiseks. Samas peab standardi kohaselt maakler informeerima tehingu osapooli sellest, et nende isikusamasust tuvastatakse. Paralleelina viitan Võlaõigusseaduse § 661, mille kohaselt maakler ei peab poole nime ja andmeid avaldama, kuid samas § 660 lg 2 valguses on seda siiski mõistlik teha. Läbirääkimiste poole avaldamata jätmise korral kaasneb maaklerile tehingu rikkumise korral oluliselt suurem vastutus.

Maakler peab informeerima osapooli, kui tal on mõlema tehingu osapoolega kliendileping. Kui maakler tegutseb ostja esindajana, siis tuleb sellest müüjat informeerida ning vastupidi. Maakler peab välistama huvide konflikti ning kinnitama kirjalikult isiklike huvide puudumist. Kindlasti peab maakler oma kliendi tähelepanu juhtima sellele, kui pakkumise tegijaks on maakler ise või maakleriga majanduslikus või isiklikus suhtes olev isik. Nii Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja kui Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeksite kohaselt on organisatsiooni liige kohustatud tegutsema eelkõige lepingulises suhtes oleva kliendi huvides. Seejuures ei käsitleta olukorda, kus maakler võiks tegutseda kahe kliendi vahendajana. Küll aga käsitleb sellist olukorda põgusalt Võlaõigusseadus, sätestades, et kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses ning kui maakler on vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, ei või ta käsundiandjalt nõuda ei maakleritasu maksmist ega kulude hüvitamist. Seega eeldab ka Eesti kehtiv õigusruum, et maaklerilepingus lepitakse kokku, kas maakler tegutseb üksnes ühe poole huvides või võib tegutseda ka mõlema poole vahendajana.

Lisaks eelnevale nõuav Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard EN 15733, et müüja esindajana tegutsev maakler peab informeerima viivitamata müüjat kõigist pakkumistest, mis varaga seoses on tehtud. Samuti peab maakler andma pakkujale viivitamata tagasisidet müüja seisukohast selle pakkumise osas. Tundub iseenesestmõistetav ja loogiline, mis ka valdavas osas kinnisvaraettevõtetes rakendatud on, kuid ometi igapäevatöös veidi problemaatiline. Nimelt tehakse Eestis maakleritele kinnisvaraobjektide ostmiseks selgelt alapakkumisi ning kui maakler selle müüjale edastab, siis on klientidel tihtipeale keeruline mõista, kuidas see ikkagi tema huvides on. Aga see on juba iga konkreetse maakleri sõnaosavuse küsimus.

KINNISVARAMAAKLERI TEENUSE KVALITEET. II osa

Postitaja: Ingvar Allekand @ 09.10.2012 12:42; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Seadusandlus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Kui selle artikliseeria esimene osa käsitles maakleriteenuse kvaliteedi üldküsimusi ning Euroopa Liidu standardi EN 15733 rolli selles, siis edasi vaatame standardit ja selle seost teiste Eesti vastavate regulatsioonidega mõnevõrra detailsemalt.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi 3. peatükk keskendub kliendisuhete juhtimisele. Standard sätestab, et maakler peab kogu informatsiooni avaldama selgelt ja ühemõtteliselt, sõltumata sellest, millisele osapoolele seda infot edastatakse või mil viisil seda tehakse. Maakler peab hoidma pooli informeerituna kogu tehingu vältel, infopäringutele tuleb vastata viivitamata. Kui maakleril ei ole piisavalt asjassepuuduvat infot käsitletava tehingu kohta, siis tuleb seda ka selgelt avaldada.

Võlaõigusseadus otseselt ei sätesta, millist infot peab kinnisvaramaakler klientidele avaldama, kuid kindlasti tuleb siin rakendada mõistlikkuse ja hea usu printsiipe. Näiteks Riigikohtus on mõnel korral kinnisvaramaakleri pooltse info avaldamise ja selle sisu küsimus päevakorda tõusnud. Seda tuginedes Võlaõigusseaduse § 14-le, mis käsitleb lepingueelseid läbirääkimisi. Võlaõigusseaduse § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi 1. lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed. Ka Tarbijakaitseseadus sätestab, et tarbijal on õigus saada pakutavate kaupade ja teenuste kohta vajalikku ja tõest teavet teadliku valiku tegemiseks, õigeaegset teavet kauba või teenusega seotud riskide kohta, samuti saada tarbijaõigus- ja tarbimisalast teavet.

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeksi kohaselt avaldab koja liige kliendile tehingu kohta kogu temale teadaoleva, tehingut puudutava informatsiooni. Samas on heade tavade koodeksis juttu ka tehingu eelsest infovahetusest. Koodeks sätestab, et koja liige ei anna kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturu kohta tahtlikult valeinformatsiooni, koja liige ei avalda enda ja oma teenuste kohta eksitavat reklaami, koja liige ei tohi tahtlikult põhjustada ega soodustada arusaamatuste ja väärarusaamade tekkimist suhtlemisel kliendi või koja teiste liikmetega ning koja liige ei tohi ära kasutada kliendi ebapiisavaid teadmisi tehingu läbiviimisest, seadusandlusest ja turuolukorrast. Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeks sätestab, et liidu liikmed kohustuvad teostama kliendile pakutava objekti ülevaatuse, välja selgitama objekti puudutava informatsiooni ja mitte varjama ega moonutama antud informatsiooni. Kui liidu liikmete valduses olev informatsioon või töötajate või Liidu liikmete nimel tegutsevate isikute teadmised ei võimalda täita tellimust, kohustuvad liikmed tegema kliendile ettepaneku pöörduda teiste kinnisvara ettevõtjate või ekspertide poole.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standardi kohaselt on kõigil tehingu osapooltel õigus teada, millist tema kohta käivat infot maakler omab ning nõuda vajadusel selle info korrigeerimist/parandamist. Kinnisvaramaakleri kliendi kohta kogutavate andmete küsimuses ei ole Eesti kinnisvaraturul seni tegelikult diskuteeritud ning seega võiks öelda, et uus teema. Siiski reguleerib meil andmete kogumist Isikuandmete kaitse seadus, mis sätestab reeglid kuidas kliendi kohta andmeid koguda tohib, kuidas neid peab säilitama ja kuidas võib kasutada. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeks sätestab, et koja liikmel on kohustus säilitada tema valduses oleva kliendiinformatsiooni konfidentsiaalsus kliendiga kokku lepitud määral, v.a. juhtudel, mis tulenevad seadusandlusest. Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeks sätestab, et liidu liikmed tagavad kliendi informatsiooni konfidentsiaalsust kokkulepitud määral, v.a. juhtudel, mil informatsiooni avaldamise kohustus tuleneb õigusaktidest. Mis puudutab üldist info kogumist ja säilitamist, siis sätestab Võlaõigusseaduse § 662, et maakler peab säilitama oma maakleritegevusega seotud dokumente niikaua, kuni nendel dokumentidel on tähtsus käsundiandja huvide kaitsmisel, mitte aga vähem kui kolm aastat. See ei välista ega piira maakleri seadusest tulenevaid kohustusi raamatupidamisdokumentide säilitamisel.

Kinnisvaramaaklerite teenuse standard täpsustab päris oluliselt maakleri kohustusi kliendile info edastamisel. Standard sätestan, et kui maakleri kliendiks on ostja, peab maakler informeerima teda õigustest ja kohustustest ostjana. Samuti avaldama järgmist infot:
– analoogiliste varade turuhindadest;
– esitama vara kirjelduse (tüüp, asukohaandmed, tehnilised parameetrid jms);
– info varaga kaasnevate kulude kohta;
– müüja omandiõigust ning omandiõiguse piiranguid puudutava info;
– esitama katasriplaani;
– müüjat esindava maakleri volitustega seotud info;
– info planeerimis- ja arengudokumentatsiooni kohta;
– vara puudustest, millest maakler teadlik on.
Usun, et selles kohustusliku info nimistus ei ole midagi uut maaklerite igapäevatöö jaoks. Küll aga tekib küsimus, kuivõrd on väiksemad turuosalised, kes teevad suhteliselt vähe tehinguid ning kellel puuduvad hindamis- ja analüüsiosakonnad, võimelised esitama kliendile pädevat infot analoogiliste varade turuhindadest? Kõigile kättesaadav hinnainfo kinnisvaraportaalides kajastab ju teadupärast müüjate ootusi müügihinnale, kuid mitte reaalseid tehinguhindu.

Eestis on kinnisvaraostjate poolne maakleriteenuse kasutamine alles „lapsekingades“, mistõttu võib siinse turu jaoks olla veidi üllatav, et Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuse standard pühendab (ehkki lühidalt) 4. peatüki üksnes maakleri kohustustele info edastamisel ostukliendile. See dubleerib mõnevõrra 3. peatükis juba sätestatud nõudeid, kuid lisa midagi ka juurde. Nimelt peab maakler varustama ostjat lisaks eelnevale ka alljärgneva infoga:
– vara kirjeldus (tüüp, tehnilised parameetrid, asukoht ja juurdepääsud, keskkonna- ja terviseaspektid, mis on maaklerile teada, ehitusaasta jms);
– vara eest küsitud müügihind, tehinguga kaasnevad maksud ning muud tehingukulud;
– müüja omandiõigust ning selle piiranguid puudutav info;
– katastriplaan, korruseplaanid jms info, et ostjal oleks võimalik selgelt aru saada, mis on müügiobjektiks;
– tehnosüsteeme ja kommunaalteenuseid puudutav info;
– kui makseid tehakse maaklerile, siis dokumendid selle kohta, et maakleril on õigus esindatava nimel makseid vastu võtta;

Ka müüja huvide kaitsmisel konkretiseerib standardi 3 peatükk maakleri poolset informeerimiskohustust. Standard sätestab, et kui maakleri kliendiks on müüja, peab maakler informeerima teda tema õigustest ja kohustustest müüjana. Samuti avaldama järgmise info:
– analoogiliste varade turuhindadest;
– info müügiprotsessiga kaasnevate kulude kohta;
– info kavandatava müügistrateegia kohta;
– maakleri hinnangu vara väärtustamise võimaluste kohta;
– info tehingule rakenduvate normatiivide ja õigusaktide kohta;
– info tehingu läbiviimiseks vajalike dokumentide kohta.

KINNISVARAMAAKLERI TEENUSE KVALITEET. I osa

Postitaja: Ingvar Allekand @ 08.10.2012 11:54; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Seadusandlus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Seoses Domus Kinnisvara kvaliteedisüsteemi edendamisega sirvisin 2009.a. detsembris vastu võetud Euroopa Liidu standardit EN15733, mis on ka Eestis kehtestatud standardina EVS-EN 15733:2010 „Kinnisvaramaaklerite teenused. Nõuded kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumiseks“. Kahjuks ei ole see veel eesti keeles saadaval, kuid Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda tegeleb standardi tõlkimisega ning loodetavasti on meil standardi ametlikku tõlget oodata juba käesoleval sügisel.

Domus Kinnisvara teenuste parima kvaliteedi tagamiseks tegin firmasiseseks kasutamiseks nö kommenteeritud variandi, kus sidusin Euroopa Liidu standardi ära meie kohalike regulatsioonidega ning mõnel juhul ka viidetega Riigikohtu lahenditele. Et see teema aga pakub kindlasti huvi ka laiemale avalikkusele (eelkõige maaklerteenuseid tarbivatele klientidele teadlikute valikute tegemiseks), siis otsustasin avaldada väikese artikliseeria.

Esmalt aga väike ülevaade maakleriteenuse kvaliteedinõuete üldisemast korraldusest. Teadupärast kehtestab Eestis põhilised nõuded maaklerteenusele „Võlaõigusseadus“ paragrahvides 658 kuni 669, kus reguleeritakse maaklerilepingu põhilised küsimused ning muuhulgas maaklerite olulised õigused ja kohustused. Seejuures ei ole tegemist mitte ainult kinnisvaramaaklerit puudutavate sätetega vaid need laienevad ka maakleritele teistes valdkondades. Nendele punktidele lisanduvad ka teised „Võlaõigusseaduse“ sätted, mis käsitlevad käsunduslepinguid jms. Õigusaktides sätestatu korrektseks tõlgendamiseks on andnud ka Riigikohus välja mitmeid kinnisvaramaakleri töökorraldust, õiguseid ja kohustusi puudutavaid otsuseid, mis küll ei oma seaduse jõudu, kuid on kvaliteetse teenuse pakkumiseks ning probleemide vältimiseks siiski äärmiselt olulise tähtsusega. Lisaks seadusesätetele on Eestis kehtestatud kinnisvaramaakleri tegevuse hea tavana „Heade tavade koodeksid“ Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja poolt (24.09.1998.a.) ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt (16.04.2002.a.). Kuigi viimatinimetatud dokumendid on lihtsakoelised ja paljuski pinnapealsed, on need kuni viimase ajani olnud peaaegu ainsad kvaliteedijuhendid. 2010 aastal lisandus eelnimetatule käesolevas artikliseerias käsitletav standard EVS-EN 15733:2010.

Seega ei ole Euroopa Liidu poolt meile „ettekirjutatud“ normid langenud tühja koha peale vaid seda standardit saab Eestis kohaldada siiski vaid koosmõjus juba olemasolevate regulatsioonidega ning äritavadega. Mõnes osas on mul muidugi lootus, et Euroopa standard siinseid äritavasid muudab ning maakleriteenuste kliendid võivad senisest veelgi muretumalt vajalikke teenuseid tarbida. Oleks ka loogiline, et pärast Euroopa standardi ametliku tõlke avaldamist muudetakse vajalikus osas ka eelnimetatud Eesti kinnisvaravaldkonna esindusorganisatsioonide poolt kehtestatud heade tavade koodekseid.

Nagu standarditele kohane on ka „Kinnisvaramaaklerite teenuste standard“ EN 15733 pigem juhend ja jätab ruumi kohaliku riigi õigusruumist tulenevate erisuste rakendamiseks. Mitmed riigid andsid juba standardi kehtestamisel teada oma vastava valdkonna regulatsiooni olemasolust (kõik Skandinaavia maad, Küpros, Ühendkuningriigid, Sloveenia) ja nendes riikides kehtivatest erisustest (Rootsi, Sloveenia). Samas on ka selge, et üle-Euroopalise kokkuleppe saavutamine tähendab palju kompromisse ning seetõttu on standard Euroopa Liidu standard ka suhteliselt hambutu ning tegeleb vaid väga üldiste küsimustega. Pigem kumab läbi, et Euroopa standard tegeleb küsimustega, mis Eesti tänast õigusruumi ja infotehnoloogilist arengut arvestades kellelegi peavalu ei valmista. Seetõttu tuleb maaklerteenuse kvaliteediküsimused lahendada detailselt ikkagi meil endal siin Eestis. Kohe kinnisvaramaakleri standardi alguses on ka ära nimetatud, et kui standardi sätted lähevad vastuollu Euroopa Liidu või kohaliku seadusandlusega, siis tuleb kohaldada ikkagi Euroopa või kohalikku seadusandlust.

Euroopa Standard EN 15733 on jaotatud sisuliselt 9 peatükik. Neis esimesed kaks on sissejuhatavad piiritledes standardi käsitlusvaldkonda ning kasutatavat terminoloogiat. Terminoloogia osas väärib minu hinnangul kindlasti tähelepanu kinnisvaramaakleri definitsioon (vt allpool). Euroopa standard käib kinnisvaramaaklerite tegevuse kohta sõltumata sellest kas tegemist on äriklientidele või eraisikust klientidele suunatud teenusega. Samuti on oluline, et standard kehtib ka sõltumata teenuse pakkumise viisist, st ka elektroonilisel teel ja internetis pakutaval kinnisvara vahendusele. Täpsema sisu saame vaadates definitsioone:
• kinnisvaramaakler (real estate agent) on isik (füüsilise isikuna sellel kutsealal tegutseja, partnerlusena toimiv või äriettevõttena selles valdkonnas tegutsev isik), kes tegutseb maakleri/agendina kinnisvaratehingutes kas konkreetse kliendi nimel või vahendajana, sealhulgas:
– konsulteerimine (sh kinnisvara hindamine);
– kinnisvara turundamine ja reklaamimine;
– müügi, ostmise ja üürimisega seotud teenused;
– kinnisvaraga seotud õiguste seadmise ja omandamisega seotud teenused;
– hoonestuse ja maaga seotud uuringute tegemine;
– lepingute koostamine;
– kinnisvara ülevaatuste ning ekspertiiside korraldamine.

Seega on minu hinnangul vaja kinnisvaramaakleri teenuste standardiga lisaks maakleritele ja hindajatele olla kursis ka näiteks kinnisvaraportaalide haldajatel, advokaatidel, isegi notaritel ning ehitusekspertidel. Olen veendunud, et päris mitmetel kinnisvaraga seotud vaidluste lahendamisel võetakse kohtus edaspidi lauale just see standard ning „lajatatakse“ sellega ühele või teisele poolele täiesti ootamatult.

Standardi sisulistest punktidest aga juba artikliseeria järgmistes osades …….