Hea kinnisvaramaakler toob parima tulemuse

Postitaja: Mari-Liis Lepson @ 28.09.2012 12:19; kategooriad: Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui olete otsustanud müüa, osta, üürida oma kodu või investeerida kinnisvarasse, tuleb vastu võtta otsus, kas kasutada selleks kinnisvaramaakleri teenust või tegeleda kogu protsessiga ise.

Selleks, et müüa ise oma kinnisvara, peab olema suurel hulgal vaba aega ja energiat. Kriitilise tähtusega on ka põhjalikud teadmised kinnisvara ostu-müüki puudutavatest protsessidest ning turuinfo valdamine: turuhinnad, turuaktiivsus, sarnase kinnisvaraga tehtud tehingud ja müügisolevad objektid antud piirkonnas.

Müügiprotsess võib kujuneda üsna stressirohkeks ja tihtipeale pöörduvad kliendid, kes on otsustanud tegeleda ise oma kinnisvara müügiga, peale mõningast iseproovimise perioodi siiski spetsialisti poole ning tunnistavad, et kinnisvaramaakleri palkamine oli väärt seda kulutust. Veelgi enam – tänu spetsialisti abi kasutamisele kulgeb müügiprotsess ladusamalt ning tulemus on kliendile reeglina kasulikum, kui see oleks olnud maakleri abita.

Parima tulemuse saavutate koos oma ala asjatundjaga

On loogiline, et erinevates eluvaldkondades saavutame parima tulemuse, kui kasutame vastava spetsialisti abi – hambavaluga pöördume hambaarsti poole, maksuküsimustes küsime nõu maksuspetsialistilt, õigusküsimustes pöördume juristi poole. Nii on ka kinnisvaraga. Esmapilgul lihtsana tunduv korteri/maja (edukas) müük võib peita endas mitmeid takistusi. Tõsi, enamik inimesi võib saada ka iseseisvalt oma kinnisvara müüdud, kuid iseasi on see, kas see tehing ka kliendile maksimaalselt kasulik oli või kas oleks seda saanud edukamalt teha.

Edukas kinnisvaratehing eeldab müügiga tegelevalt inimeselt mitmeid oskuseid ja teadmisi:

–          Erinevate müügitehnikate valdamine
–          Suurepärane läbirääkimisoskus
–          Teadmised kinnisvara puudutavast seadusandlusest
–          Psühholoogiaalased teadmised
–          Analüüsivõime

Lisaks heale müügitööle annab professionaalse maaklerfirma kasutamine klientidele ka kindluse, et kõik lepingud ja muud juriidilised küsimused  saavad korrektselt lahendatud.

Suurematel maaklerfirmadel on lisaks maakleritele ka oma hindajad. Lisaks on head partnersuhted notarite, juristide, pangahalduritega, kes kõik aitavad kaasa edukale müügitehingule. On oluline, et kliendile oleksid kõik need teenused maakleri vahendusel kättesaadavad.

Kuna kinnisivaramaakleril puudub emotsionaalne side müügisoleva objektiga, siis oskab ta edastada mõtted ja siluda teatud olukorrad ilma, et muututaks liiga isiklikuks, mille tulemusel saavutatakse suure tõenäosusega paremaid kokkuleppeid.

Kuidas valida maaklerit?

Parim viis selleks on soovitused. Soovitusi saad nii sõpradelt, tuttavatelt,  kolleegidelt, naabritelt jne. Vestle inimestega ja uuri, kes ja kuidas on oma kinnisvara müünud, millist maaklerit ja maaklerfirmat selleks kasutanud ja kuidas nende teenusega rahul olnud. Kui soovitused puuduvad, siis pöördu ise mõne kinnisvarabüroo poole. Vali alati tuntud ja usaldusväärne firma. Üheks oluliseks usalduskrediidi määrajaks on kuulumine  Eesti Kinnisvarafirmade liitu.

Kui sa oled leidnud endale sobiva kinnisvarabüroo siis külasta nende kodulehekülge, kus on firmas töötavate maaklerite kohta tutvustav informatsioon ja fotod.

Oma valikut tehes on oluline isiklik kontakt ja emotsioonid, mis sul suheldes maakleriga tekivad. Usalda enda nn kõhutunnet. On oluline, et tekiks usaldus ja kindlustunne, et kodu saab müüdud kasutades selleks parimaid ja asjatundlikemaid müügistrateegiaid, saades sellega parim võimalik hind.

Enne müügiprotsessi alustamist koostab iga professionaalne maakler piirkonna ja sarnase kinnisvara turuanalüüsi, mis peaks sisaldama:

– linnaosa üldist turusituatsiooni ja müügipotensiaali

– infot vähemalt kolme sarnase müüdud kinnisvaraobjekti kohta antud piirkonnas (müügihind, tehingu aeg jne)

– vähemalt kolme sarnast kinnisvarapakkumist, mis on antud piirkonnas hetkel müügil.

Müügianalüüs on oluline selleks, et alustada müüki turuhinnale vastava hinnaga ja viia sind hea tehinguni.

Liiga madal müügihind viib küll kiire tehinguni, aga ei pruugi olla kliendile parim. Liiga kõrge müügihinna tagajärjeks on see, et korterile ei leita soovitud ajaga ostjat. Maakleri kohustus on kujundada müügistrateegia (sealhulgas müügihind ja müügiperiood) vastavalt kliendi soovidele ja vajadustele.

Kui maaklerifirma pakub kliendile ilmselgelt kõrget müügihinda, siis tuleks ettevaatlik olla. Paljud vahendajad kasutavad seda taktikat selleks, et kliendiga maaklerileping sõlmida, mis aga enamasti ei vii tulemusliku tehinguni. Liiga kõrge hinnaga müümise oht peitub selles, et mida kauem teie kodu on müügis olnud, seda vähem atraktiivseks ta muutub ja on võimalik, et seda madalam pakkumine ka lõpuks tehakse.

Vahendustasust

Osad kinnisvaramaaklerid pakuvad väga madalat vahendustasu. Ka selle osas tasub olla ettevaatlik. Kui miski tundub liiga hea, et olla tõsi, siis tõenäoliselt see nii ongi. Väga madal teenuse hind tundub esmapilgul ahvatlev, kuid reeglina tähendab ka teenuse madalat kvaliteeti. Selleks, et saada oma vara eest võimalikult head hinda, on vaja teha kulutusi ja ennekõike teha head müügitööd. Esinduslikud kinnsvarafirmad seda kõike pakuvad, lisaks tehakse hulgaliselt lisategevusi nagu kampaaniad, koostöökuud pankadega jne. Kõik see aitab kaasa edukale müügile.

Vahendustasu suurus on kindlasti oluline, kuid see ei tohiks maakleri valikul olla ainuke ja määrav faktor. Oluline on teada, missugust teenust selle tasu eest saadakse.

Eesti majandusseminaril Tamperes

Postitaja: Ingvar Allekand @ 18.09.2012 12:18; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Täna osalesime koos kolleegide Tarvo Tavasti ja Einar Vellendiga Tamperes EAS`i poolt korraldatud Eesti majandust tutvustaval seminaril. Seminari eesmärk oli lihtne – veenda Soome ettevõtjaid selles, et Eesti on jätkuvalt hea koht ja hea partner äri ajamiseks. Ja seda eelkõige homme algava Tampere allhankemessi taustal.

Eesti seminar oli korraldatud EASi tuntud headuses ning usun, et ürituse eesmärk saavutati. Ettekandjaid jagus nii siit- kui sealtpoolt lahte, samuti kuulajaid. Lisaks üldisele taustainfole ja Eesti tutvustamisele, pandi suurt rõhku kogemuste vahetamisele. Oli meeldiv kuulata, et Soome ärijuhid on Eesti kogemustega rahul.

Ettekandeid jagus mitmeks tunniks. Pärast seda aga saime võimaluse mitmete ettekandjate ja kuulajatega kontakte vahetada ning kohtumisi kokku leppida. EASi loodud keskkond oli selleks igati sobiv. Eks homme paneme messihallis lobby`stamisele veelgi suuremat rõhku ning loodame anda Eestisse mõne uue tehase, logistikapargi vms ettevõtmise rajamiselesellega omapoolse panuse.

Kinnisvara julgetakse osta

Tuntud majandusleht pöördus täna oma lugejate poole retoorilise küsimusega, et miks ei julgeta kinnisvara osta, kui hoiused pankades kasvavad? Artikkel justkui lähtub eeldusest, et kinnisvara ei osteta piisavalt, aga kas see on ka tegelikult nii?

Kinnisvaraturu statistika näitab, et turu aktiivsus püstitas äsja lõppenud augustikuus viimaste aastate rekordeid ja seda mitte ainult Tallinna korteriturul, vaid kogu Eestis. Kuigi hinnatase on püsinud juba pikki kuid suhteliselt stabiilsel tasemel, siis tehingute arv on jätkuvalt pigem tõusutrendis. Domus Kinnisvara analüütikud on oma turuanalüüsis välja toonud, et korteriomandi tehinguid tehti augustis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga Tallinnas rohkem 20,1 %, Tartus 34,8 %, Pärnus 20,4 %, Narvas 11,4 %. Tervelt 650 korteriomandi tehingut kuus on pealinnas juba selline number, mis paneb turuosalisi kerge rahuloluga mõmisema. Seega kinnisvara ostetakse ja üha enam. Miks? Eluasemelaenu intressid on madalal tasemel, tarbijate kindlustunne on paremas seisus kui möödunud aasta lõpus ja kordades parem kui aastal 2009, üürihinnad on kasvanud jms. Seda, et hoiuste raha hakkaks ainult kinnisvaraturule voolama, on juba liiga palju loota. Reaalsus on, et maailmas on tuhandeid kohti veel, kuhu sääste investeerida, alates Tallinna börsist kuni Armeenia kullakaevandusteni välja. Kinnisvaraturg on kõigest üks võimalus, aga siiski lubab Domus Kinnisvara kogemus sellest aastast öelda, et nende inimeste arv on pigem kasvanud, kes üüritootluse eesmärgil on huvitatud säästude paigutamisest kinnisvaraturule.

Teiselt poolt võib majanduslehe artiklisse hoopis tänuga suhtuda. Maailmas on rahutud ajad ja ebakindlust palju. Suure hulga makroökonoomiliste näitajate ja rahvusvaheliste uudiste põhjal võib augustis saavutatud kinnisvara tehinguaktiivsuse numbreid pidada mõneti hämmastavaks tulemuseks. Siinkohal tuletagem meelde, et august on ju ka teada-tuntud üürituru kõrgaeg, mil üüritehinguid tehakse eriti vilkalt. Ostude-müükide arv on olnud läbi aasta hea ja isegi üllatavalt hea. Liiga kiire kasv ei ole aga stabiilset ja pikaajalist turuarengut silmas pidades kellelegi vajalik. Seega võib mõni turgu jahutava iseloomuga artikkel tähendada kinnisvaraturu jätkusuutlikkusele ainult head. Vanadel roomlastel oli kõnekäänd festina lente – kiirusta aeglaselt. Eesti kinnisvaraturule soovib Domus Kinnisvara sama.

Kas osta remonditud või remonti vajav korter?

Postitaja: Kaupo Mõttus @ 17.09.2012 04:47; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Viimastel aastatel on kinnisvaraturg liikunud pigem selles suunas, et ostetakse juba sissekolimisvalmis kortereid, «oma käe järgi» remonditegemist jääb tasapisi vähemaks.

Ilmselt pole tegemist inimeste laiskuse või oskamatusega, vaid korteriostuks (loe: eluasemelaenu võtmiseks) võimeliste inimeste elukorraldus on lihtsalt nii kiire, et pahtli lihvimiseks või ehitusmeestega jauramiseks pole lihtsalt aega.

Siiski leidub kuldsete kätega korteriostjaid ka praegu ning kindlasti edaspidigi. Nii mõnegi sissekolimisvalmis korteri vastuvõtmise akti allkirjastades selgub, et ikkagi tuleb väiksem või suurem planeerimata remont ette võtta. Seega tekib küsimus, kas osta uus kodu remonditud või remontimata kujul, jätkuvalt peaaegu igal kinnisvaraostjal.

Mille põhjal otsustada?

Alustame sellest, et tihti polegi valikut. Kui ostuhuvilisel on kindel soov näiteks mingi piirkonna osas, ei pruugi seal ollagi võimalust kahe oluliselt erineva alternatiivi vahel valimiseks. Lihtsustatult öeldes – Nõmmel on pigem vanad majad ja seetõttu ka remonti vajavad korterid, Pirital on aga pakkumises valdavalt viimase kümne aasta jooksul arendatud majades asuvad eluruumid ning need märkimisväärset remonti ei vaja.

Teiseks on oluline muidugi rahakoti paksus. Remonditud või remontimata korteri hinnaerinevus võib olla samas piirkonnas isegi kuni kahekordne. Remontimata eluruumi täismahus uuendamine viib selle lõpphinna üldjuhul siiski heas korras olevate alternatiividega samale tasemele, kuid õhukese rahakoti korral on võimalik remont lihtsalt tegemata jätta ning elada kehvemates oludes kuni võimaluste avardumiseni.

Kolmandaks otsustamiskriteeriumiks on loomulikult maitsemeel. Väga tihti ostetakse remonti vajav eluruum just seetõttu, et renoveerimistööde tulemusena valmiks täpselt uue omaniku maitsele vastav kodu. Seda ka sõltumata asjaolust, et renoveerimistööde suure maksumuse tõttu võib kogu projekt ülikalliks osutuda.

Viimaseks, ent üldsegi mitte vähem oluliseks kriteeriumiks on aeg. Kui kõik puhkusepäevad on puhatud, töö võtab kogu tähelepanu ning pere hakkab kohe-kohe suurenema, pole remondi tegemiseks lihtsalt aega.

Kas tasub ära?

Jah ja ei. Seejuures toon välja kaks paradoksaalset rusikareeglit kinnisvaratehingu eri poolte vaatenurgast, mis praegusel kinnisvaraturul mõlemad toimivad.

Esiteks ostja poolt vaadatuna – mida madalam on piirkonna keskmine kinnisvarahind, seda paremas valmiduses eluruumi tuleks ostuhuvilisel otsida. Põhjus on lihtne – enamik kinnisvaratehinguid koondub keskmise hinnataseme ümber ning ka heas korras korterite omanikud, kel tõsine müügisoov, on sunnitud oma pakkumishinna määramisel joonduma keskmisest hinnatasemest, et ostuhuviliste tähelepanu pälvida.

Alati leidub müüjaid, kes on valmis oma vara odavamalt müüma, kui selle parendamiseks tehtud kulutused eeldaks.

Teiseks müüja poolt vaadatuna – kulud korteri parendamiseks on üldjoontes samasugused sõltumata piirkonnast ning selle piirkonna keskmisest kinnisvarahinnast. Seetõttu kipuvad ka erinevate piirkondade renoveeritud eluruumide hinnad olema samas suurusjärgus. Kinnisvara parendamiseks investeeringu teinud müüjad lihtsalt ei taha oma vara odavalt ära anda, sõltumata sellest, mis on piirkonna keskmine hind. Alati leidub ostjaid, kes hindavad kvaliteeti ning on valmis selle eest nõutud hinda maksma.

Seejuures tuleb silmas pidada, et mida suurem ja aktiivsem turg, seda väljakujunenumad on hinnatasemed ning seda väiksemad on varieeruvused matemaatilises tehtes: remonditud korter = remontimata korter + remondi maksumus.

Remondi puhul võib laias laastus kogukulu jagada tööjõukulu ja materjalikulu vahel pooleks. Kui eluruumi uus omanik teeb kõik remonttööd ise, muutuvad paljud esmapilgul mõttetud investeeringud kasulikuks. On ju praegused ehitusmaterjalid ja -seadmed tehtud nii lihtsaks, et nendega saab ka tavaline tubli koduperenaine kogu remondi tehtud. Kulunud higi ja närvirakke hindab igaüks erinevalt. Seega – kel on endal piisavalt energiat, aega ja nupukust kõigi eesseisvate raskuste ületamiseks, sellel tasub kindlasti remontimata korteri ost ning renoveerimine ära. Vastasel juhul aga kindlasti mitte.

5 soovitust

1.  Madala kinnisvarahinnaga piirkonnas vali pigem paremas seisukorras eluruum, sest remondikulu võib osutuda ebaproportsionaalselt suureks. Ka remonti vajava korteri ostmisel vali pigem madalama hinnaga objekt, sest põhjaliku remondi puhul on kulud erinevate korterite puhul sarnased sõltumata sellest, et mõni näeb alguses parem välja. Kui kasutad ostmisel kinnisvaraspetsialisti abi, küsi temalt hinnangut lisaks remonti vajava vara hetkehinnale ka selle remondijärgsele väärtusele.

2.  Kui ostad uue kodu järelturult, oled piisavalt pealehakkaja ning sisekujundusliku tunnetusega, kaalu kindlasti ka remontimata korteri ostu ja renoveerimist. Vaev on küll suur, kuid nii saad kontrollitud kvaliteediga kodu täpselt oma maitse järgi. Korralikel maaklerifirmadel on ka piisavalt kontakte, et soovitada usaldusväärne ja kontrollitud ehituspartner neile, kes kõiki remonttöid ise teha ei taha.

3.  Kui oled otsustanud osta sissekolimisvalmis eluruumi, veendu, et valitud objekt ka tegelikult selline oleks. Esmapilgul igati tore korter võib pärast mööbli väljaviimist osutuda küllaltki koledaks ning esmapilgul väikeste pisitööde tagant võib teinekord tulla välja kapitaalremondi vajadus. Kasuta ka ostmisel kinnisvaraspetsialisti abi, sest lisaks dokumentide administreerimisele oskavad kogenud maaklerid anda kiirelt ka esmase hinnangu ostetava vara seisukorrale ja vajadusel soovitada täiendavate ekspertiiside tegemist.

4.  Kui oled otsustanud osta remonti vajava eluruumi, tee enne ostu selgeks kavandatava remondi maksumus. Kui kavatsed kõik ise teha, koosta korralik eelarve. Kui paned tööle ehitusmehed või -firma, võta konkreetne hinnapakkumine. Veendu, et eelarves või hinnapakkumises on sees kõik, mis vajalik. Vajadusel küsi maaklerifirmalt soovitusi ehituspartneri kaasamiseks.

5.  Korteri ostmisel pööra alati tähelepanu ka elamu üldisele seisukorrale. Seda nii fassaadi, trepikoja, katuse kui ka tehnosüsteemide osas. Kehvas majas, kus katus laseb läbi ja vanade tehnosüsteemide tõttu on kõrged kommunaalteenuste arved, ei aita ka kõige kallim remont korteri olukorda oluliselt parandada.

* Artikkel ilmus ajalehes Postimees ja majandusportaalis E24

KUS ASUVAD MAAILMA KALLEIMAD KORTERID?

Sirvides kinnisvaraalaseid uudiseid erinevaist maailma paigust tekkis mõte panna kokku väike võrdlus maailma kalleimate kinnisvarapiirkondade kohta. Eks ekstreemsusi leiab igalt poolt, kuid kõigest ei jõua kirjutada ning sestap võtsingi ette tuntumad linnad.

1. Moskva
Moskva on ilmselgelt Venemaa kõige kallima kinnisvaraga piirkond. Möödunud aastal müüdi seal kõige kallima korterina maha ärimees ja poliitik Vladimir Gruzdev`ile kuulunud eluruum aadressil Korobeiniku põik 1. Selle tagasihoidliku 1230 m2 suuruse korteri omandas hr Gruzdev 2000-date alguses veel ehitusjärgus olevana. Juhin tähelepanu, et enamus uusarenduste kortereid müüakse Venemaal nn „musta karbi“ valmiduses ning kõik sisetööd korraldab uus omanik. Möödunud aasta müük oli muidugi juba „võtmed kätte“ valmiduses. Korter ise oli läbi viie maapealse ja kahe maaaluse korruse, parkimiskohad kuuele autole (alumistel korrustel) ning loomulikult bassein (viimasel korrusel). Kõige selle hinnaks 50 miljonit dollarit, mis oma ca 40 000 dollarilise ruutmeetrihinnaga ei ole üldsegi Moskva luksuskorterite turul üüratult kallis. Ruutmeetrihinnad võivad seal olla isegi kuni kaks korda kallimad.
Mõistmaks Moskva positsiooni Venemaal, võib paralleelina kohe kõrvale võtta hinnaklassilt järgmise linna Peterburi, kus kinnisvarahinnad kipuvad olema Moskva omadest ca poole madalamad. Olen päris ohtralt pidanud kuulama, kuidas nördinud peterburilased kurdavad, et moskvalased ostavad nende linnas odavat kinnisvara kokku. Selle põhjamaise Veneetsia kallimad korterid on hinnaklassis 20 miljonit dollarit ning sellegi hinna juures pole eriti ohtralt tehinguid ette näidata.
Kui rääkida keskmisest hinnast Venemaal, siis statistikat olen näinud väga erinevat. Aga Venemaa Maaklerite Gildi poolt on välja toodud järgmised numbrid (TOP 5 kalliduselt 2011.a., esitan eurodes, sest nii on mul lihtsam konventeerida ):
– Moskva … 4525 eur/m2
– Peterburg … 2212 eur/m2
– Moskva ümbruse väiksemad linnad … 1790 eur/m2
– Jekaterinburg … 1535 eur/m2
– Habarovsk … 1475 eur/m2

2. Pariis
Kahjuks ei ole see artikkel soodsatest piirkondadest. Ja seetõttu pole meil ka erilist põhjust rääkida Pariisist. Hoopis Lõuna-Prantsusmaal on kaunitest villadest tulvil maaliline kuurortlinn nimega Cap Ferrat, kus kinnisvarahinnad (keskmiselt 82 660 eur/m2) löövad Pariisi keskmist ruutmeetri hinda pika puuga. 2012 nimetati Cap Ferrat City private Bank`i ja Knight Frank kinnisvarabüroo poolt teiseks maailma kalleimaks piirkonnaks Monaco järel ja Londoni ees. Siiski ei saa ka Cap Ferrat puhul välja tuua rekordilisi korteritehinguid, sest tegemist on eelkõige just villade piirkonnaga ning mitmetuhanderuutmeetriliste korteritega kortermaju seal lihtsalt pole.
Siiski ei maksa Pariisi päriselt maha matta. Nimelt eelmise aasta kinnisvaraturu käibeid vaadates ning seejuures Londoni ning Pariisi käibeid võrreldes ilmneb tendents, et investorite huvi Pariisi vastu kasvab. Seega on põhjust lootusrikkalt oodata ning küllap kuuleb maailm ka varsti mõne superkorteri müügitehingust Pariisis.

3. New York
Keskmist hinda arvestades on New Yorgis kinnisvara ostmine täitsa soodne (keskmine tehinguhind väidetavasti ca 37 220 eur/m2, mis tundub isegi Manhattani kohta keskmisena liiga kõrge olevat). Samas linna kallimad korterid ei jää hinnasildi poolest alla Londoni analoogidele. Suve lõpus pandi West 56 tänaval majas nr 150 st City Spire nimelises pilvelõhkujas müüki ca 750 m2 suurune penthouse. Kogu USA kalleim korteri pakkumine. Selle läbi kolme korruse paikneva korteri hinnasildile on kirjutatud täpselt 100 mlj dollarit ning kohalikud kinnisvaraspetsialistid loodavad, et tehingu korral püstitakse New Yorgi kinnisvaraturu uus rekord. Korter nagu iga teinegi – kuus magamistuba, oma konverentsiruum/söögituba kahekümnele inimesele, eraldi ruumid teenijatele, kunstigalerii omaniku hindamatu kunstikogu tarbeks, marmorpõrandad ja sambad, lift korteri kolme korruse vahel mugavaks liiklemiseks, veinikelder 1000 pudeli tarbeks, hõbedast klosett jne. Ja loomulikult väliterrass, mis võimaldab takistamatult pilve piiril teha hommikujooksu ümber korteri välisperimeetri. Olgu öeldud ka, et praegune omanik ostis selle korteri 4,5 mlj dollariga ca 20 aastat tagasi.
Huvitava faktina toon veel välja, et City Spire algne arendaja hr Ian Bruce Eichner tegi selle maja 1988 aastal kõrgema, kui New Yorki ehitusreeglid lubasid. Kas meenutab ehitusvaldkonna asjaajamist Eestis? Eks ikka, sest pärast mõningast kemplermist leppisid New Yorki linn ja hr Eichner kokku, et pilvelõhkuja jääb lõhkuma ka kõrgemal asuvaid pilvi ning valurahaks peab hr Eichner ehitama lähedusse ühe tantsukooli. Igatahes tekitasid City Spire ülemised konstruktsioonid algselt nii palju dünaamilist müra, et naabermajade elanikud hakkasid kaebama. Trahvide ähvardusel tuli konstruktsioonid ümber ehitada muutes tuule liikumist ülemistes konstruktsioonides ning sellega tagati ka naabrite unerahu. Huvitav, kas korteri uus omanik peab väliterrassil hommikukohvi joomiseks nii ennast kui kohvitassi nööriga maja külge siduma?

Kuid see City Spire katusekorterist loodetav rekord on siiski ainult „oleks“, sest tehingut veel pole. Reaalne tehing tehti käesoleva aasta maikuus hinnaga ligi 90 miljonit dollarit sealsamas lähedal West 57 tänava majas nr 157 st One57 nimelises pilvelõhkujas asuva korteriga. See 90-korruseline klaasfassaadide ja imeilusate vaadetega torn on alles ehitamisel. Sellises majas kujunevast luksuslikust elustiilist annab ehk aimu fakt, et ruumide haldus on antud luksushotellide ketile Park Hyatt. Vahetult enne seda tehingut püstitas 2011 aasta lõpus hinnarekordi Vene miljardäri Dmitri Rybolevlevi tütar, kes ostis samas lähedal 626 m2 suuruse korteri ostuga 88 miljoni dollari eest.

4. London
2010 aasta augustis maksis Ukraina miljardär Rinat Akhmetov 221 miljonit dollarit penthouse`i eest Londoni One Hyde Park`is. Kui sa oled Ukraina kaevuri poeg, veidi kriminaalse minevikuga, oled teeninud oma 16 mld dollari suuruse varanduse panganduse ja maavaradega nii siin kui sealpool Atlandi ookeani ja ühtlasi oled Donetski Šahtjor jalgpalliklubi omanik, siis millise kodu sa omale ostaksid? Loomulikult 2325 m2 suuruse korteri Londoni kõige kallimas majas. Koos super asukohas ent büroohoonele sarnanevas majas asuva korteriga saad sa väidetavasti kaasa tunneli üle tänava asuvasse Mandarin Oriental Hotelli, kus One Hyde Park`i reseidente käsitletakse alaliste aukülalistena, sealsete luksuste nautimiseks (ilmselt jääb kodus veel väheks), endistest SAS eriüksuslastest koosneva turvameeskonna, kuulikindlad aknad, isikliku veinikeldri ja naabriks 85 rikkurit, sealhulgas näiteks hiljuti samas majas korteri ostnud Qatari peaministri šeik Hamad bin Jassim`i. Ekspertide hinnangul sai hr Akhmetov lisaks uue kodu ostuhinnale tasuda veel ca 96 000 dollarit.
Siiski ei maksnud hr Akhmetov selles majas nii kõrget hinda, kui arendajatest vennad Nick ja Christian Candy lootsid, sest ülemiste korruste ning seetõttu parima vaatega korterite eest küsitakse üle 103 000 dollari ruutmeeri kohta. Näiteks käesoleva aasta kevadel pandi seal müüki 104 miljoni dollari eest vaid 5 magamistoaga korter üldpinnaga „kõigest“ 835 m2. Igatahes on One Hyde Park luksuskorterid kõvasti kallimad Londoni keskmisest kinnisvarahinnast (ca 78 080 eur/m2).

5. Monte Carlo
Kas eelnevast saab veel hullemaks minna? Jah saab küll. Needsamad eelnimetatud vennad Nick ja Christian Candy müüsid 2010 aasta septembris st ca kuu aega pärast edukat Londoni One Hyde Park tehingut USA-s sündinud Kreeka juurtega ärimehele Constantine Alexander-Goulandris`ele Monte Carlos asuva „6-toalise“ korteri 308 mlj dollari eest. 6-toaline on muidugi suhteline, sest kolm neis magamistubadest on peaaegu omaette korterid koos garderoobide, vannitubade, teenijaruumide jne jne jne pindadega. Lisaks loomulikult avar puitdekooriga raamatukogu, SPA, oma aed ja katuseterrassid. See kõik ei maksa siiski 308 mlj dollarit. Maksab asukoht. Ja see vaade, mis avaneb kõigilt rõdudelt. Maja, mille nimi on La Belle Epoque (Kaunis Ajastu, prants.k) on üks parema asukohaga ja parimate vaadetega ehitisi selles tikutopsi suuruses riigis. Loomulikult ei saanud hr Constantine Alexander-Goulandris sellist tehingut endale vabalt lubada – korteri sisuliseks ostjaks oli ikkagi Dubai kuninglik perekond Al-Mahktoum, kes oli sunnitud oma varasid araabiamaade ebastabiilset olukorda arvestades stabiilsematesse piirkondadesse viima. Olgu öeldud, et Monaco keskmine kinnisvarahind on maailma kõrgeim – ca 93 140 eur/m2.

Kus siis on Tokyo, Peking jt kuumad kohad? Kallimate kinnisvarapiirkondade esiotsas neid igatahes pole. Jaapani kinnisvaraturule mõjus hävitavalt 80-nendate lõpus aset leidnud klasikaline ent suuremõõtmeline kinnisvarakrahh, mille tagajärgi tuntakse veel tänaseni. Hiina on küll meeletute infrastruktuuriprojektide tsentraalse arendamise tulemusena tõusnud maailma suuruselt teiseks majanduseks ning küllap seal turul leidub ka ülikallieid kortereid, kuid pigem ollakse hädas olemasolevagi mahu mahamüümisega kohalikule piiratud ostujõuga tarbijaskonnale. Ja Tallinn ??? Jah, ka Tallinn on kuskil olemas. Kuskil teies universumis.

2011 aastal tehti Tallinna kalleimad korteritehingud Vanalinna korteritega. Kõik alla 1 mlj euro kogumaksumusega. Kõrgeim ruutmeetrihind oli 11 609 eur/m2. Kuigi Eesti mõistes oli tegemist suhteliselt suurte korteritega ja majaosadega, siis midagi võrreldavat metropoli tehingutele siit õnneks ei leia. 2012 aastal on Vanalinna majaosadega tehtud juba tehinguid ka tasemel 1,2 mlj eurot, kuid kõrgeimad keskmised hinnad on saavutatud suhteliselt väiksemate Vanalinna korterite puhul ning need jäävad tugevalt eelmise aasta rekordile alla. Aga 2012 ei ole veel läbi ning võimalusi rekordite püstitamiseks on ka Tallinnas.

Kinnisvara ostmise soovitus: pöörduge Domus Kinnisvara ja SEB poole

Postitaja: Kristjan Gross @ 07.09.2012 01:24; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

September ja oktoober on Domus Kinnisvara ja SEB koostöökuud, mille raames annavad oma ala spetsialistid kasulikku nõu ja soovitusi kinnisvara-alastes küsimustes.

Ühiste kinnisvara kuude  raames  soovitab  Domus Kinnisvara  huvilistel pöörduda  SEB poole, kuna pakutavad tingimused eluasemelaenu võtjale on läbi Domus Kinnisvara poolt vahendatud objektile eriti soodsad – kinnisvara hindamise teenustasu klient maksma ei pea, sest see sisaldub vahendustasus ning panga lepingutasu on 60 eurot.

Näide: kui tavaliselt on lepingutasu 1% laenusummast, mil lepingutasu näiteks 60 000 eurose laenu korral on 600 eurot, siis praegune pakkumine on väga soodne.

„SEB klienditeenindus on läbi aegade olnud kiire ja laitmatu,“ ütles Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino.  ,, Pikaajaline koostöökogemus on näidanud, et SEB-sse  pöördunud Domuse kliendid on saanud sealt  operatiivsed ja terviklikud lahendused oma laenualastele küsimustele” lisas Raul Reino.

SEB soovitab kinnisvarateemaliste küsimustega pöörduda Domus Kinnisvara  – oma pikaajalise koostööpartneri –  poole, kuna ettevõttes töötavad  staažikad kinnisvaraspetsialistid üle Eesti. „Eraldi saab välja tuua Domus Kinnisvara hindamisteenuse, mis on põhjalik ja pädev“, ütles SEB partnersuhete juht Kersti Ivanov.

Domus Kinnisvara on kinnisvara maaklerteenust, hindamist, konsultatsiooni ja kinnisvara väärtustamist pakkuv ettevõte. Domus kinnisvara on kasvanud üheks suuremaks kinnisvara vahendusorganisatsiooniks Eestis. Ettevõttel on esindused Tallinnas, Tartus, Pärnus, Viljandis, Keilas, Võrus, Narvas ja Paides.

Lisainfo:

Raul Reino

Juhatuse liige

Domus Kinnisvara

Tel: 6464 035

E-mail: raul.reino@domuskinnisvara.ee

http://www.domuskinnisvara.ee

Augustikuu korteriturul

Postitaja: Kristjan Gross @ 05.09.2012 02:20; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maa-ameti tehingustatistika andmetel oli augustikuu Tallinna ja Tartu korteriturul väga aktiivsed, sest tehinguid tehti rohkem kui viimase paari aasta jooksul. Ka Pärnu tehingute maht oli üle mitme aasta kõrgeim. Narva korteriturg oli see-eest tõsine põrumine, sest maht vähenes umbes 2 korda.

Tabel. Linnade korteriomandi tehingud ja keskmine hind ning nende muutused

Domus Kinnisvara maaklerid kirjeldavad Tallinna ja Tartu korteriturul toimuvat kui normaalset, ilma paanikata toimivat protsessi. Milline on normaalne turu käitumine? Domus Kinnisvara maaklerosakonna juhi Rando Vanaveski sõnul on turul ostjad, kes teavad kinnisvara turutaseme hindasid ning teevad läbimõeldud pakkumisi. Seejuures on ostumotiivid erinevad: suurem elamispind, paremas seisukorras korter, vara jagamine jne. Kuid Tallinna ja Tartu augustikuu korterituru üheks oluliseks mõjutajateks võib pidada kooliaasta algust.

August-september on üürituru aktiivsemad, mil üürileandjatel on hea aeg – vabad korterid leiavad ülikiirelt üürniku ja seda tavapärasest kõrgema hinnaga. Ühelt poolt sobivate üürikorterite puudus, teisalt ratsionaalne mõtlemine on potentsiaalsed üürilevõtjad pannud elamispindasid ostma. Hinnad korteri kasutamise eest on võrreldavad igakuise laenumaksega. Korteri ostmine selle üürimise asemel lööb mitu kärbest – saadakse elamispind ning investeeringuobjekt.

Kinnisvara ostmine raha paigutamise eesmärgil on üsna levinud. Ka Domus Kinnisvara on viimastel kuudel vahendanud objekte, mille ostjad peavad kinnisvarasse investeerimist mõistlikumaks kui raha hoiustamist pangas. Sõltumata ostumotiivist tõukab tehinguid tegema ka soodsad laenuvõimalused. Ajaloo madalamail tasemel euribor ja pankadevaheline konkurents soodustavad nõudluse kasvu.

Siinjuures tahaks välja tuua ka mõningad riskid. See, et kinnisvaratehinguid on tehtud järjest rohkem, on osalt normaalne turu areng – majandusliku kindluse ja kasvu korral julgetakse suuri oste teha. Hiljuti tõstsid enamus pangad ja ka rahandusministeerium Eesti majanduskasvu prognoosi. Nii nagu läheb majanduses, läheb ka kinnisvaraturul. Kui majandus kasvab mõõdukalt, siis kinnisvaraturg ei saa teha suuri hüppeid, nagu jääb mulje viimaste kuude korteritehingute mahust. Seda enam, et Eesti majandus ei ole ohtudest puutumatu. Kui suurenenud ning edaspidi kasvavate tehingumahtude taga on kasvõi osaliselt inimeste soov investeerida, siis tuleks ost korralikult läbi mõelda. Tuleb silmas pidada, et euribor ei ole igavesti nii madalal tasemel ning kõik soetatud elamispinnad vajavad kasutajat, kuid tudengite arv väheneb.

Narva korterituru mõjutaks on piirkonna suured ehitusprojektid, kus kasutatakse palju sissetoodud tööjõudu, kes vajavad elamispinda. Suurenenud nõudlus põhjustas üürihindade tõusu, mis omakorda kandus ostuturule, kus tehinguid tegid kohalikud elanikud. Ka praegu räägivad maaklerid, et teatud korterite vastu on nõudlus suur. Augustikuu ülimadal tehinguaktiivsus (39 tehingut) on seda üllatavam, et sel aastal on igas kuus tehtud rohkem tehinguid. Kuna turul fundamentaalseid muutusi pole olnud, siis võib väheste tehingute põhjuseks olla tehingute vormistamine juulis või puhkuste aeg. Miks tegelikult Narva korteriturul oli augustikuus nii suur kukkumine, on selgem paari kuu pärast.