Lasnamäel tehingute arv kasvanud + 20 %

Postitaja: Raul Reino @ 18.07.2012 02:03; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Lasnamäe on Eesti kinnisvaraturu kõige aktiivsem piirkond, kus toimuvad protsessid annavad indikatsiooni kogu turul toimuva kohta. See fakt pole iseenesest mingi ime, sest tegemist on Tallinna linnaosade seas suurima elanike arvuga linnaosaga (ca 115 000 elanikku). Kui kinnisvara arenduse algusaastatel oli Lasnamäe pikalt vaeslapse osas, siis nüüdseks on olukord muutunud ja Lasnamäe uutes kortermajades müüdud ühikute arv moodustab ka uute korterite müügistatistikas olulise osa.

Käesoleva aasta I poolaastal on Lasnamäel tehtud 727 korteriomandi tehingut kokku, mis teeb keskmiselt igakuiseks tulemuseks 121 müüdud korterit. Aasta tagasi teostati samal ajavahemikul 604 tehingut ja seega on tehingute arv kasvanud tervelt viiendiku võrra. Hinnad pole aga sama tempokalt liikunud. Kui aasta tagasi oli keskmine ruutmeetri hind 767 €/m2, siis käesoleval aasta esimese 6 kuu andmete põhjal on selleks 810 €/m2. Seega on aastane hinnatõus olnud pisut enam kui 5 %.

Pakkumist on spot.city24.ee andmetel mõnevõrra juurde tulnud, kuid perioodi lõpuks jõudnud siiski enam-vähem aastataguse tulemuse lähedale, jäädes ca 2100 korteriomandi pakkumise ringi. Vahe keskmise pakkumishinna (944 €/m2) ja reaalse tehinguhinna vahel on 16 %.

Näited tehingutest, mida Domus Kinnisvara maaklerid on juulis vahendanud:

Asukoht: Lasnamäe, Vikerlase tn
Tubade arv: 2
Üldpind: 52,7 m2
Korruselisus: 5/4
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: värskelt remonditud
Hind m2 kohta: 1043 €

Asukoht: Lasnamäe, M. Härma tn
Tubade arv: 2
Üldpind: 49,2 m2
Korruselisus: 9/7
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: vajab san.remonti
Hind m2 kohta: 792 €

Eluasemelaenude intressimäär purustab uusi rekordeid

Eluasemelaenude intressimäär jätkab Eestis kindlat langemist. Alles see oli, kui aprilli andmetele tuginedes teatas Eesti Pank, et keskmine intressimäär on langenud viimase kümnendi madalamale tasemele. Kuid siis oli intressimäär veel üle 3 protsendi. Mai statistika näitab aga, et murdunud on ka 3 protsendipunkti määr ning kaalutud keskmine aastaintress on juba 2,96 %. Uus rekord on jälle sündinud, nagu juhtus laias maailmas käesoleval nädalal kuue kuu Euriboriga, mis langes rekordmadalale tasemele ehk 0,805protsendini.

Euribori alanemise käivitanud Euroopa Keskpanga otsus kärpida 0,25 protsendi võrra intressi võib mõjuda kinnisvaraturule nagu värske sõõm vett Pärnu rannas päevitajale. Madalal tasemel olev Euribor on hea uudis kõigile neile, kes juba laenukoormat aastaid kandnud, kui ka neile, kes alles plaanivad eluasemelaenu võtta. Nii soodsat intressi, nagu praegu Eestis on, ei näinud kinnisvaraturg ka buumi ajal, mil pangad üksteist sooduspakkumistega üle trumpasid. „Laenuaeg on jälle käes“ kuulutas juba talvel prohvetlik BIGBANKI reklaam ja tagantjärgi tundub, et seekord oli selles reklaamis rohkem tõde, kui ehk valvsatele Tarbijakaitseameti töötajatele esialgu paistis.

Kuna Euribor pole olnud iial nii madal kui praegu, siis on ka pangas raha hoiustamine muutunud sisuliselt mõttetuks tegevuseks, sest hoiuseintressid langevad samuti ning tulu see hoiustajale peaaegu ei anna. Riskikartlikele inimestele võib see sobida, aga rohkem tulu teenida soovivad inimesed hakkavad üha rohkem vaatama mujale, kus saab oma säästudelt suuremat tootlust. Kinnisvaraturg on üks neid kohti raha paigutamiseks, sest ainuüksi korteri ostmine väljaüürimise eesmärgil tagab hetke üürihindu arvetades investeerijale kordades suurema tootluse, kui pangad suudavad hoiustajale pakkuda. Arvestamata ei saa jätta ka potentsiaali vara väärtuse kasvuks, mida lähiaastad kinnisvaraturule eeldatavasti pakuvad.

Muutusteta korteriturg juunis

Juunikuu korteriturg erilisi üllatusi ning ootamatusi ei pakkunud. Maa-ameti esialgse tehingustatistika põhjal tehingute maht küll vähenes, kuid hinnatasemed suuremates linnades jäid üldjoontes muutumatuks.

Tallinnas tehti juunikuus 568 korteriomandi ostu-müügi tehingut, mis jääb aktiivsele maikuule 71 tehingu võrra alla. Kui mai oligi pigem erandlik, siis juunis tehtud tehingute maht, olles veidi kõrgem esimese kvartali kuudest, viitab stabiilsele korteriturule koos mõningase kasvuga. See, et elamispindasid soetatakse järjest enam, viitab elanike kindlustundele ning pankade valmisolekule laenu anda. Siiski ei ole aktiivsemaks muutunud sektoris keskmine hind märkimisväärselt muutunud – väike kõikumine vahemikus 1000- 1100 €/m² on olnud juba 2011. aasta aprillist, kuid suuri hüppeid pole toimunud. Aastases võrdluses oli tänavu juunikuu keskmine hind 8% kõrgem kui 2011. aastal.

Uusi kortereid müüdi esialgsetel andmetel umbes 63. Kõige rohkem vormistati tehinguid Merko Ehituse Hane tänava arendusprojekti korteritega (21 tk). Siinjuures on rõhk sõnal vormistati, sest tegemist oli varasemate müügikokkulepete (osaliselt juba eelmisel aastal) asjaõiguslike lepingute sõlmimisega. Veel võib välja tuua Meeliku tn 23 projekti, kus tehinguid tehti 10 korteriga.

Tartu korteriturg oli eelmisel kuul sarnane Tallinnale, sest ka ülikoolilinna korteritehingute arv maikuuga võrreldes langes, samas kui keskmine hind jäi enam-vähem muutumatuks. Tartus tehti juunis 119 korteriomandi tehingut, millest ainult 6 olid arendusprojekti korterid. Tehingute keskmine hind oli 893 €/m², mis on samaväärne 2011. aasta juunikuule. Seega aastases võrdluses ei ole keskmine hind Tartus muutunud.

Pärnus tehti juunikuus 46 korteriomandi tehingut, mis on 12 võrra väiksem kui maikuus. Kuna linnas on tehinguid üsna vähe, siis on keskmine hind hüplik. Aktiivsema maikuu keskmine hind oli 773 €/m², mis langes juunikuus tasemele 712 €/m².

Narva linna korteriturg keeb see-eest korralikult. Kuigi korteriomandi tehinguid oli juunis 52, mis on üsna tavapärane tase, siis keskmine hind tõusis taas, jäädes napilt alla 400 €/m². Sellega on Ida-Viru pealinnas aastases võrdluses hinnakasv olnud lausa 36% ning aasta algusest alates on keskmine hind 32% kõrgem. Peamine põhjus on tehingute struktuuris, sest varasemaga võrreldes on rohkem tehinguid tehtud kallimate objektidega. Piirkonna elaniku ostuvõime suurenemisele aitavad kaasa mitmed suured ehitusprojektid ning Soomes teenitav kõrgem palk.

Eelnevast ei saa otseselt järeldada, et Narva korterite hinnad ongi kasvanud. Keskmises seisukorras 2-toaline korter maksab ikka 10 000 – 15 000 €, see on enam-vähem sama, mis eelmisel aastal.

Eesti üürituru 7 anomaaliat

Postitaja: Raul Reino @ 04.07.2012 11:07; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , , ,
2 kommentaari

See juhtus alles hiljuti. Umbes aasta tagasi tõusis nõudlus üüriturul lakke ja ühtäkki hakkasid kõik sellest rääkima. Ootamatult selgus, et üürikorteris elamine on täiesti normaalne. Saime ka teada, et üürikortereid on liiga vähe ja omandis olevaid kortereid liiga palju. Ühiskonna eelarvamused ja arusaamad on muutunud, kuid kahjuks on muutused üüriturul visad tekkima. Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia.

Suurimad anomaaliad üüriturul on järgmised:

1. Sissekirjutuse välistamine. Nõuka ajal võrdus sissekirjutuse saamine peaegu kinnisvara omandamisega, mistõttu paljud tänased kinnisvara omanikud kardavad üürnike sissekirjutust nagu tuld. Tegelikkuses sissekirjutus üürnikele erilisi õigusi ei anna, vaid võimaldab tal normaalse inimese kombel lastele taotleda lasteaia või koolikohta, perearsti leida või näiteks välismaalastel ametlikku elamisõigust saada. Üürileandjad kipuvad valdavas enamuses selle võimaluse aga nullima.

2. Sularaha osakaal.
Üüritulu suurust on läbi viimase kahe aastakümne pidanud kinnisvara omanikud napiks ja selle pealt makstavat tulumaksu suureks, mistõttu lõviosa kinnisvara omanikest eelistab üürnikega arveldada sularahas. Juba 90-ndate alguses tekkinud veidravõitu makseviis on visa kaduma ning riigil jääb saamata hulk lisaraha. Viimastel aastatel vaevu laenumakset kattev üürisumma on paljude omanike jaoks viimane õlekõrs enda majandusliku olukorra päästmiseks ja tekitab küsimuse, kas tulumaksu suurus pole ehk liiga suur?

3. Nõrk lepinguline baas. Kui müügilepinguid koostavad seaduste ja ajaga kaasaskäivad notaribürood, siis üüriturul levivad ikka veel lepingute põhjad, millel vanust 10 või 15 aastat. Omanikud ei ole sageli seaduste muudatustega kursis ega näe ka põhjust professionaalsete kinnisvaramaaklerite või juristide poole pöörduda, mistõttu oht vaidlusteks ja isegi kohtu uste kulutamiseks on suur. Väga sageli lepingud üldse puuduvad.

4. Üürilepingute lühike kehtivusaeg. Kui näiteks laenulepingute standard on 20-30 aastat, siis üürilepinguid eelistavad ettevaatlikud ja veidi umbusklikud omanikud sõlmida ühe aasta kaupa või siis määramata tähtajaga. Kuigi maailmas on leiutatud hulgaliselt sõnastusi, kuidas korrektselt suurendada või vähendada üürisummat mingi perioodi möödudes, siis täit kindlust selle osas omanikel pole ja eelistus kuulub lühiajaliste tähtaegade peale, mis võimaldab tingimusi perioodi lõppedes ühemõtteliselt üle vaadata. Paljud üürnikud aga ei kibele enam kinnisvara soetama ja on selgelt huvitatud kindlate, pikaajaliste, üürilepingute sõlmimisest, et tagada enda perele stabiilne elukoht.

5. Nõudluse-pakkumise tasakaalu puudumine. Eriti viimane aasta on kogu üüriturg vajunud tugevasse kreeni ja seda üürileandjate kasuks. Nõudlus on tugev ja see võimaldab üürileandjatel nii üürnikke valida kui ka enampakkumisi korraldada. Seega ei pruugi üürihuviline olla absoluutselt kindel, et kuskil portaalis üleval olev üürikorter enam pakkumises on ja kas hind vastab enam reklaamile. Suur nõudlus tekitab ka üürileandjate poolel kohati üleolevat käitumist, mistõttu üüriturul saavad paremini hakkama need, kes on osavamad „džungliseaduste“ tingimustes orienteeruma.

6. Seadusandlikud nonsenssid. Eestis on alles hiljuti kaotatud maamaks kodualuselt maalt, kuid üürikorterite eest tuleb maamaksu endiselt tasuda. Riigi jaoks on justkui tähtis, kas korteris elab üürnik või omanik, kuid tulemuseks on paraku olukord, mis soosib sahkerdamist, varjamist ja vaid süvendab veelgi juba niigi mittelegaalset olukorda üüriturul. Õiguslikus mõttes musta värviga kaetud üüriturg ei saa sellistest sammudest kasu, vaid ainult lükkab edasi selle päeva, mil üüritug valgemaks värvub.

7. Üürimajade vähesus. Eriti vähese tulususe tõttu ei ole taasiseseisvunud Eestis üürimaju tekkinud, kuigi nõudlus on üha süvenev. Lisaks on omandireformi tõttu Eestis omanike osakaal teatavasti meeletu, üürisuhete ajaloost on negatiivseid kogemusi paljudel üürileandjatel lõhutud kinnisvara näol ja kogu majanduse olukord on olnud ebastabiilne, mistõttu vähene üürimajade arv pole mingi ime. Üüriturg on valdavalt üksikute korterite turg, kus turuliidritest või turu mõjutajatest pole mingit põhjust rääkida. Aga see aeg on muutumas ja kinnisvaraturg peab asuma sellele teele, et üha suuremat nõudlust üüriturul väärikalt leevendada.